Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 6 février 2025, n° 24/09137

TJ Paris 7 mai 2024

CA Paris
Infirmation partielle 6 février 2025

Arguments

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Rejeté
Violation du principe du contradictoire
La cour a estimé qu'aucune violation du principe du contradictoire ne pouvait être reprochée au premier juge, le délai entre l'assignation et l'audience étant suffisant.
Rejeté
Capacité de paiement de la société Alan
La cour a constaté que la dette avait presque doublé et que la société Alan ne démontrait pas sa capacité à apurer une telle dette dans les délais légaux.
Accepté
Existence d'une dette locative
La cour a constaté que la régularité du commandement de payer n'était pas contestée et que la société Alan n'avait pas soldé les causes du commandement.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que la demande était fondée et a accordé la somme demandée.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la société Alan a interjeté appel d'une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris qui avait constaté l'acquisition de la clause résolutoire de son bail commercial et ordonné son expulsion pour loyers impayés. La cour d'appel a examiné la question de la violation du principe du contradictoire, concluant que le premier juge avait respecté ce principe, et a confirmé la résiliation du bail. Concernant le montant des loyers dus, la cour a infirmé partiellement l'ordonnance initiale en augmentant la somme provisionnelle à 154.841,30 euros, tout en rejetant la demande de délai de paiement de la société Alan. La cour a donc confirmé l'ordonnance en grande partie, sauf sur le montant de la provision.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 2, 6 févr. 2025, n° 24/09137
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/09137
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 7 mai 2024, N° 24/51901
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	27 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabrice ORLANDIAudrey SCHWAB
Cabinet(s) :	ORLANDI-MAILLARD&ASSOCIESSELARL 2H AVOCATS A LA COUR
Parties :	S.A.S. ALAN c/ S.C.I. MONTELLUM

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 06 FEVRIER 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/09137 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJOJU

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Mai 2024 -Président du TJ de PARIS – RG n° 24/51901

APPELANTE

S.A.S. ALAN, RCS de Paris sous le n°841 006 232, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Fabrice ORLANDI de la SCP ORLANDI-MAILLARD & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0066

INTIMÉE

S.C.I. MONTELLUM, RCS de Paris sous le n°802 750 661, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Décembre 2024, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 27 juin 2019, la société Montellum a donné à bail commercial à la société Alan des locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 80.000 euros hors taxes ainsi qu’une provision sur charges annuelle de 2.400 euros hors taxes.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, par acte d’huissier du 20 novembre 2023 et après plusieurs échanges de correspondances, un commandement de payer la somme de 72.820,88 euros au titre des loyers échus à cette date ainsi que du coût du commandement.

Par acte du 30 janvier 2024, la société Montellum a fait assigner la société Alan devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, notamment :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 20 décembre 2023,

Ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des biens,

Condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 57.820,88 euros TTC au titre de la dette échue à la date d’acquisition de la clause résolutoire,

La condamner au paiement, à titre de provision, d’une indemnité d’occupation trimestrielle de 25.826,54 euros TTC, charges et taxes en sus, à compter du 20 décembre 2023 jusqu’à libération des lieux, indexée, au-delà d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, sur l’indice trimestriel ILC publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire,

Condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement, des états des privilèges et de la dénonciation aux créanciers inscrits.

Par ordonnance contradictoire du 7 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :

Renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

Constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à compter du 21 décembre 2023 ;

Dit que la SAS Alan devra libérer les locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 4], et, faute de l’avoir fait, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Condamné la SAS Alan à payer à la SCI Montellum :

à compter du 21 décembre 2023, une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et taxes en cours, soit la somme trimestrielle de 25.826,54 euros, jusqu’à la libération effective des lieux, indexée à compter du 21 décembre 2024 sur l’indice trimestriel ILC publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

en conséquence et d’ores et déjà, la somme de 81.132,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 25 mars 2024, 1er trimestre 2024 inclus ;

la somme de 1.800 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamné la SAS Alan au paiement des dépens ;

Rappelé que l’ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 16 mai 2024, la société Alan a relevé appel de l’ensemble des chefs du dispositif.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 21 juin 2024, la société Alan demande à la cour, au visa des articles 1343-5 du code civil, 6 § 1 de la convention européenne des droits de l’homme du 4 novembre 1950, 3, 14, 15, 16, 132, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

Infirmer l’ordonnance de référé en date du 7 mai 2024, rendue par le tribunal judiciaire de Paris, en toutes ses dispositions ;

Juger l’appel de la société Alan recevable et bien fondé en ses demandes ;

Rejeter l’ensemble des demandes formulées par la société Montellum ;

En conséquence, et statuant de nouveau,

Juger que l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 7 mai 2024 a violé le principe du contradictoire ;

Accorder un délai de 24 mois à la société Alan pour s’acquitter de la somme de 108.759,38 euros, ainsi que des éventuelles condamnations supplémentaires qui seraient prononcées à son encontre, à compter de l’arrêt à intervenir ;

Condamner la société Montellum au paiement de la somme de 2.000 euros à la société Alan au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Montellum aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 29 octobre 2024, la société Montellum demande à la cour, au visa des articles 1225 du code civil, L. 145-41 du code de commerce et les articles 809 et 835 du code de procédure civile, de :

Confirmer l’ordonnance rendue le 7 mai 2024 par le président du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions, en ce qu’elle a :

Constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à compter du 21 décembre 2023 ;

Condamné la SAS Alan à payer à la SCI Montellum :

en conséquence et d’ores et déjà, la somme de 81.132,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 25 mars 2024, 1er trimestre 2024 inclus ;

la somme de 1.800 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamné la SAS Alan au paiement des dépens ;

Débouter la société Alan de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Et statuant à nouveau,

Condamner, la société Alan à payer à la société Montellum :

A compter du 21 décembre 2023, une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et taxes en cours, soit la somme trimestrielle de 25.826,54 euros, jusqu’à la libération effective des lieux, indexée à compter du 21 décembre 2024 sur l’indice trimestriel ILC publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

En conséquence et d’ores et déjà, la somme de 160.074,73 euros TTC, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 décembre 2024, 4e trimestre 2024 inclus, les locaux n’ayant toujours pas été libérés ;

Condamner la société Alan au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 novembre 2023, les états des privilèges et nantissements, celui de la dénonciation aux créanciers inscrits, les coûts des procès-verbaux de l’huissier mandatés pour l’exécution de l’ordonnance dont distraction, pour ceux la concernant au profit de la SELARL 2H avocats prise en la personne de Me [R] ainsi qu’à somme de 6.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE, LA COUR

Sur la violation du principe du contradictoire

Selon l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Selon l’article 486 du même code, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant entre l’assignation et l’audience pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense.

La société Alan expose que son conseil a été contraint en première instance de solliciter une demande de renvoi, compte tenu des enjeux de cette affaire et de sa saisine tardive et que la partie adverse s’est opposée à cette demande, contre toute attente. Il relève que le premier juge a refusé de faire droit à sa demande, sans motivation. Il considère qu’il en résulte une violation du principe du contradictoire.

La société Montellum fait essentiellement valoir au visa de l’article 486 du code de procédure civile qu’il s’est écoulé un temps suffisant entre l’assignation et l’audience et elle conteste le fait que le conseil de la société Alan se soit présenté à l’audience, malgré l’opposition à la demande de renvoi.

Il résulte de la lecture de la décision que la demande de renvoi, faite par courrier, a été rejetée. Elle n’a donc pas été soutenue à l’audience. Le renvoi n’est pas de droit et il est soumis à l’appréciation du juge.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 30 janvier 2024 pour une audience qui s’est tenue le 26 mars 2024, soit près de deux mois plus tard, s’agissant d’une instance en référé instruite et jugée dans des délais plus courts qu’une instance au fond. Ce délai apparait suffisant au sens de l’article 486 du code de procédure civile.

En outre, la demande principale est celle d’un constat de l’acquisition de la clause résolutoire à la suite d’un commandement visant la clause résolutoire délivré le 20 novembre 2023. Dès cette date, le locataire connaissait le risque lié à la mise en 'uvre de cette clause et à la probable saisine du juge afin de constat de la résolution du bail et d’expulsion, faute de régulariser les causes du commandement. Des mises en demeure étaient intervenues préalablement au titre de l’arriéré.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’aucune violation du principe du contradictoire ne peut être reprochée au premier juge, ce moyen n’étant pas en tout état de cause de nature à justifier une infirmation de la décision mais une annulation, laquelle n’est pas sollicitée.

Sur le fond du référé

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, l’article 23 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, de l’indemnité d’occupation ou de leurs accessoires, de tout rappel de loyer, de toute pénalité, de tous intérêts contractuels, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

La régularité formelle du commandement de payer du 20 novembre 2023 n’est pas contestée, pas plus que l’existence d’un arriéré locatif qui le justifie.

Faute d’avoir soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 21 décembre 2023 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

La décision sera confirmée sur ce point.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est pas contestable.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, le bailleur actualise la somme réclamée au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 160.074,73 euros TTC, suivant décompte du 28 octobre 2024 ' 4ème trimestre 2024 inclus. Il verse un décompte à cette hauteur.

Il convient cependant de déduire les sommes suivantes :

—  3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour lesquels la société Montellum a un titre ;

—  89,60 euros et 17,92 euros au titre de l’assignation qui entrent dans les prévisions des dépens ;

—  2.125,91 euros au titre d’une « saisie huissier » qui n’est pas explicitée.

La société Alan ne démontre pas l’existence de versements qui n’auraient pas été pris en compte.

Il y a lieu d’infirmer la décision entreprise, à raison de l’évolution du litige : la société Alan sera condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 154.841,30 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, au 28 octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La société Alan sollicite un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette, exposant que le règlement de la somme réclamée mettrait en péril la pérennité de l’entreprise. Elle verse la liasse fiscale pour l’exercice clos au 31 décembre 2022 ainsi que deux attestations d’un expert-comptable d’où il résulte que la société a d’autres dettes, notamment auprès de l’URSAFF pour plus de 40.000 euros et qu’elle emploie 14 salariés.

En réponse, le bailleur s’oppose à l’octroi de tout délai, considérant que la condition de bonne foi n’est pas démontrée par son locataire. Il note que la dette ne fait que s’accroitre.

La cour ne peut que relever que la dette a presque doublé depuis la première instance et que la société Alan ne démontre donc pas être en capacité de pouvoir apurer une dette aussi importante, dans les délais légaux.

Sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Le sens de la présente décision conduit à confirmer les dispositions de l’ordonnance entreprise s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

A hauteur d’appel, la société Alan sera condamnée aux dépens (sans qu’il soit besoin de détailler ce qu’ils recouvrent au-delà du commandement de payer) ainsi qu’à payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne la condamnation provisionnelle à raison de l’évolution du litige ;

Statuant de nouveau de ce chef et y ajoutant,

Condamne la société Alan à payer à la société Montellum la somme provisionnelle de 154.841,30 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

Rejette la demande de délais de paiement ;

Condamne la société Alan à payer à la société Montellum la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Alan aux dépens d’appel, comprenant le coût du commandement de payer du 20 novembre 2023, avec distraction au profit de l’avocat de la partie adverse sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE