RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 06 MARS 2025

(n° , 29 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/13650 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIDEI

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 25 Juillet 2023 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 22/00055

APPELANT

EPFIF – ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 24]

[Localité 33]

représenté par M^e Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T0700

INTIMÉE FORMANT APPEL INCIDENT

S.C.I. FEUILLE DE MIEL

[Adresse 36]

[Localité 38]

représentée par M^e Marcel BOUHENIC de l’ASSOCIATION BOUHENIC & PRIOU GADALA, avocat au barreau de PARIS, toque : R080, substitué à l’audience par M^e Camille TONIOLO, avocat au barreau de PARIS, toque : C0883

INTIMÉE FORMANT APPEL INCIDENT

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Division Missions Domaniales

[Adresse 32]

[Localité 37]

représentée par Madame [V] [Y], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Janvier 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Madame Valérie DISTINGUIN, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

La SCI Feuille de Miel était propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 46] (93), sur la parcelle cadastrée AM n°[Cadastre 35] d’une superficie cadastrale de 19.185m². Il s’agit d’un vaste terrain.

La parcelle est située depuis décembre 2015 dans le périmètre dit de « veille prospective » institué par la convention d’intervention foncière entre l’EPFIF, l’EPT Plaine Commune et la ville de [Localité 46].

Par arrêté du 12 mai 2020, la constitution d’une réserve foncière sur le périmètre du secteur « ex-Drouin », dans lequel est situé le bien, a été déclarée d’utilité publique. Le bénéfice de la DUP a été transféré à l’EPFIF par arrêté du 26 juin 2020.

Les parcelles ont été déclarées cessibles par arrêté du 30 novembre 2020, et une ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété au profit de l’EPFIF a été rendue le 09 septembre 2021.

Faute d’accord entre les parties, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny par mémoire et requête reçus le 22 mars 2022, aux fins de fixation de la valeur du bien de la SCI Feuille de Miel.

Le transport sur les lieux a été fixé au 14 février 2023.

Par jugement contradictoire du 25 juillet 2023, le juge de l’expropriation de Bobigny a :

ANNEXÉ le PV de transport du 14 février 2023 ;

CONSTATÉ que la SCI Feuille de Miel a communiqué au cours des débats les baux relatifs au terrain ;

REJETÉ la demande de l’EPFIF de désignation avant dire droit d’un expert ayant pour mission de déterminer les coûts de démolition de la dalle en béton se trouvant sur le terrain exproprié ;

En conséquence,

REJETÉ la demande de sursis à statuer formulée par l’EPFIF dans l’attente des conclusions de l’expert précité ;

FIXÉ à 7.674.000 euros, en valeur occupée selon bail précaire, l’indemnité totale de dépossession due par l’EPFIF à la SCI Feuille de Miel dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situé [Adresse 4] à [Localité 46] (93), sur la parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 35] d’une superficie cadastrale de 19.185m² ;

DIT que cette somme représente l’indemnité principale de dépossession ;

DIT que la SCI Feuille de Miel n’a pas droit à indemnité de remploi ;

CONDAMNÉ l’EPFIF à payer à la SCI Feuille de Miel une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNÉ l’EPFIF au paiement des dépens de la procédure.

Par déclaration du 25 août 2023, l’EPFIF a interjeté appel du jugement, aux motifs notamment et sous réserve de tout autre moyen que le juge de l’expropriation a surévalué le montant du prix du bien appartenant à la SCI Feuille de Miel en le fixant à la somme de 7.674.000 euros, a rejeté la demande de l’EPFIF de désignation avant dire droit d’un expert ayant pour mission de déterminer les coûts de démolition de la dalle de béton se trouvant sur le terrain exproprié, rejeté sa demande de sursis à statuer et alloué une indemnité de 5.000 euros au bénéfice de la société expropriée.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Adressées au greffe le 13 novembre 2023 par l’EPFIF, appelant, notifiées le 26 janvier 2024 (AR CG le 29/01/2024, AR intimée le 03/02/2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

DIRE l’EPFIF recevable et bien fondé en ses demandes ;

REFORMER le jugement dont appel en toutes ses dispositions contraires aux présentes ;

DÉBOUTER la société expropriée de toutes ses demandes ;

Statuant à nouveau,

DIRE que le bien de la SCI Feuille de Miel étant notoirement mis en vente, celle-ci ne peut prétendre à une indemnité de remploi ;

FIXER les indemnités à revenir à la SCI Feuille de Miel à la somme de 1.139.611 euros ainsi décomposée :

Valeur du terrain exproprié hors pollution : 19.162m² x 250 euros = 4.790.000 euros

Valeur du terrain exproprié après abattement pour occupation : 4.790.000 euros x 0.85 = 4.071.500 euros

Valeur du terrain exproprié après abattement pour encombrement par la dalle en béton : 3.832.400 euros : 4.071.500 euros) x 0.95 = 3.867.925 euros

Valeur du terrain exproprié après abattement pour pollution et contraintes géotechniques (-40%) : 3.867.925 euros x 0.6 = 2.320.755 euros

Valeur du terrain exproprié après retrait du coût d’enlèvement du stock des déchets (2.320.755 euros ' 1.181.114 euros) = 1.139.611 euros

CONDAMNER la SCI Feuille de Miel à verser à l’EPFIF une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la SCI Feuille de Miel aux entiers dépens d’appel et autoriser la SELAS DS AVOCATS à les recouvrer en application de l’article 699 du code de procédure civile.

2/ Adressées au greffe le 16 avril 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 22 avril 2024 (AR appelant le 24/04/2024 et AR intimée le 29/04/2024), aux termes desquelles, il conclut à l’infirmation du jugement de première instance en fixant à 5.257.000 euros (19.162m² x 400 euros ' 1.181.114,30 euros d’enlèvement des déchets ' 1.226.553,86 euros d’abattement pour dépollution) les indemnités devant revenir à la SCI Feuille de Miel pour une juste indemnisation.

3/ Déposées le 26 avril 2024 par la SCI Feuille de Miel, intimée et formant appel incident, notifiées le 17 juin 2024 (AR appelant et CG le 19/06/2024), et aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

Retenu le PLUi du 25 février 2020 : zone UMD,

Retenu une surface de 19.185m²,

Rejeté les références de comparaison n°1 à 4 et n°6 à 14 citées par l’EPFIF,

Rejeté les références de comparaison n°6 et 10 citées par le commissaire du Gouvernement,

Rejeté la demande d’abattement pour les prétendues contraintes géotechniques.

INFIRMER le jugement rendu le 25/07/2023 par le juge de l’expropriation du Tribunal Judiciaire de Bobigny en ce qu’il a :

Fixé à 7.674.000 euros le montant en valeur occupée selon bail précaire, l’indemnité totale de dépossession due par l’EPFIF à la SCI Feuille de Miel dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situé [Adresse 4] à [Localité 46] (93), sur la parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 35] d’une superficie cadastrale de 19.185m² ;

Dit que la SCI Feuille de Miel n’a pas droit à indemnité de remploi ;

Alors que :

Il convient de retenir une valeur avant abattement de 850 euros/m² ;

Qu’il n’y a pas lieu de pratiquer un quelconque abattement pour pollution ;

Qu’il n’y a pas lieu de pratiquer un quelconque abattement pour encombrement ;

Que la SCI Feuille de Miel a droit à percevoir une indemnité de remploi ;

Statuant à nouveau, il est demandé à la cour de :

CONDAMNER l’EPFIF à payer à la SCI Feuille de Miel une indemnité d’expropriation de 16.307.250 euros.

CONDAMNER l’EPFIF à payer à la SCI Feuille de Miel une indemnité de remploi de 1.631.725 euros.

CONDAMNER l’EPFIF à payer la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER l’EPFIF aux entiers dépens.

4/ Adressées le 29 novembre 2024 par la SCI Feuille de Miel, intimée formant appel incident, notifiées le 06 décembre 2024 (AR CG le 11/12/2024, AR appelant non daté), aux termes desquelles les mêmes demandes sont à nouveau formulées.

5/ Adressées le 05 décembre 2024 par l’EPFIF, appelant, notifiées le 06 décembre 2024 (AR CG le 11/12/2024, AR intimée le 12/12/2024) et aux termes desquelles, il formule les mêmes demandes qu’en ses premières écritures.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

L’EPFIF fait valoir que :

Sur la situation locative, le bien fait l’objet d’une convention d’occupation précaire prorogé par tacite reconduction depuis 2013. Dans ce cadre, une société occupait encore lors du transport sur les lieux une bonne partie du terrain pour entreposer des véhicules et du matériel de chantier.

Sur le rejet des éléments de référence produits par la société Feuille de Miel, le tribunal a justement rejeté la méthode « du bilan promoteur ». Il a aussi justement écarté les termes produits par l’expropriée qui concernaient des cessions faites après travaux à des aménageurs dans le cadre de DUPs et termes concernant des acquisitions faites suite à l’obtention de droits à construire.

Sur l’application d’un abattement pour encombrement, le terrain est encombré sur les deux tiers par une dalle de béton de 1.5m d’épaisseur. Si l’expropriant ne partage pas l’analyse du tribunal sur le rejet de la méthode de la récupération foncière, elle se soumet à sa décision et demande sa confirmation en ce qu’elle applique un abattement de 5%.

Sur l’absence d’indemnité de remploi, la SCI Feuille de Miel a signé une promesse de vente du bien postérieurement à la DUP. La société a également reçu plusieurs propositions d’achat avant et après la DUP. Il est donc incontestable que le bien était « notoirement destiné à la vente ». C’est à bon droit que le premier juge a exclu toute indemnité de remploi.

Sur la valeur du terrain exproprié, le premier juge a eu une analyse trop restrictive des termes proposés par le commissaire du Gouvernement et l’expropriant, excluant notamment à cause de leur ancienneté des termes datant de moins de 5 ans avant le jugement. Il a aussi écarté des termes au motif qu’ils révélaient une valeur trop faible, alors qu’il n’a pas écarté les termes révélant une valeur très supérieure à la moyenne. Il ne pouvait donc pas écarter les termes de faible valeur sauf à faire preuve d’arbitraire. Dix ventes citées et rejetées auraient donc dû être retenues par le tribunal. La moyenne de ces ventes ressort à 210 euros/m². l’offre de 250 euros/m² de l’expropriante était donc conforme aux prix du marché et tenait compte de son évolution et de la particularité du bien. Enfin, le terme de référence CG pièce n°28, pour un montant de 673 euros/m², aurait dû être écarté car il comportait un bâti en état d’usage et a été vendu en considération des droits à construire qui lui étaient attachés.

Sur le terme communiqué par le commissaire du Gouvernement en cause d’appel, la société expropriée en fait une lecture erronée, prétendant qu’il s’agirait d’une vente de deux parcelles aux prix respectifs de 1.254.000 euros et 250.800 euros. Or c’est l’intégralité des deux parcelles qui a été vendue pour 1.254.000 euros HT, la somme de 250.800 euros correspondant à la TVA. De plus, la vente concernait un terrain de plus petite superficie qui n’était ni encombré, ni pollué, ni occupé.

Sur l’abattement pour occupation, le bien était occupé précairement par une société au moment de l’ordonnance d’expropriation et du jugement. La société expropriée argue vainement que le bien est aujourd’hui libre puisqu’il ne l’était pas à la date de référence. Le tribunal en a convenu mais n’a pas appliqué d’abattement pour occupation, en méconnaissance de l’article L.322-1 du code de l’expropriation. Il est demandé l’application d’un abattement de 15% habituellement retenu par les juridictions d’expropriation.

Sur les abattements pour pollution et contraintes géotechniques, la parcelle a subi un incendie en 2012 qui a détruit les bâtis et est désormais en état de friche, servant au stationnement de véhicules et de bennes de sociétés dirigées par l’épouse du gérant de la SCI Feuille de Miel. La SCI a tenté sans succès d’obtenir des droits à construire sur le terrain et la procédure a montré que si le bien avait intéressé des promoteurs, tous posaient la condition de dépollution du terrain. Celui-ci est fortement pollué et l’abattement de 15% retenu par le premier juge paraît insuffisant. Il ressort d’études réalisées que le terrain présente de très fortes anomalies en concentration de métaux et de HAP notamment. Le coût de dépollution est estimé entre 1.226.553,86 euros et 2.016.800 euros HT. Le coût de l’élimination du stock de déchets est évalué à 1.181.114,30 euros HT. Parallèlement, les études révèlent de fortes contraintes géotechniques liées à la dissolution de gypse antéludien. C’est ainsi à tort que le premier juge a appliqué un abattement aussi faible, et y a intégré le coût d’enlèvement des déchets qui méritait d’être pris en compte indépendamment. Un abattement de 40% pour pollution, en sus de la prise en compte des coûts d’enlèvement, est demandé.

La SCI Feuille de Miel rétorque que :

Sur les références produites par l’EPFIF, 13 des 14 références proposées ont été à juste titre écartées par le tribunal. Aucun terme n’est situé sur la commune de [Localité 46], neuf concernent des cessions entre personnes publiques qui acceptent des valorisations faibles en concourant à leurs opérations d’intérêt public. La référence n°7 connait des règles d’urbanismes moins favorables et la référence n°9 est une vente réalisée plus de cinq ans avant le jugement. La référence n°14 concerne un jugement dont l’appel est pendant.

Sur les références produites par le commissaire du Gouvernement, le premier juge a justement écarté la référence n°6 qui concerne une ordonnance d’expropriation, et la référence °10 concerne un terrain non viabilisé. Il a à juste titre retenu la référence n°7 qui, si elle supportait un bâti, a vu celui-ci être démoli par l’acquéreuse, à savoir la Société du Grand Paris, dans le cadre de son aménagement.

En cause d’appel, le commissaire du Gouvernement produit une nouvelle référence, sur laquelle il fait une erreur concernant le prix/m² qui est de 571,28 euros et non de 489 euros. Il s’agit d’une cession entre entités publiques, à savoir l’EPT Plaine Commune et [Localité 46].

Sur les prétendues contraintes géotechniques, l’EPFIF se fonde sur un rapport de GEOLIA sur la dissolution de Gypse antéludien, mais qui ne met en évidence de vraies anomalies qu’entre 38m et 43m de profondeur. Rien ne vient démontrer qu’à une telle profondeur cela entraine des contraintes techniques. Il ressort de la promesse de vente PROMEO (pièce n°9) que bien que le terrain soit situé dans le périmètre à risque, aucune prescription de travaux n’existe pour l’immeuble. La confirmation du jugement est donc demandée.

Sur la situation d’occupation, les baux concédés aux sociétés CTFI et ED IMMO sont tous arrivés à leur terme. La société MG LOC occupe elle les lieux dans le cadre d’une convention de mise à disposition qui ne lui donne droit ni au maintien dans les lieux ni à indemnité d’éviction. Cette convention a été mise en place par la SCI Feuille de Miel pour éviter que le terrain ne soit squatté. La société occupante a confirmé avoir accepté la mise à disposition pour rendre service à la SCI, et a libéré totalement les lieux le 12 juillet 2024. Le terrain ne saurait ainsi être évalué comme terrain occupé. A titre subsidiaire, et considérant la convention ainsi que l’engagement de libération pris par la société MG LOC, mais aussi le fait que celle-ci occupait moins de 1% de la surface du bien, aucun abattement ne sera retenu.

Sur la méthode d’évaluation du bien exproprié, le premier juge a, à tort, retenu que les parties s’entendaient sur la méthode par comparaison. La SCI Feuille de Miel proposait deux méthodes de manière complémentaire, la méthode par comparaison et la méthode du bilan promoteur, tout en démontrant que celles-ci se corroborent en aboutissant à des évaluations comparables. La méthode du bilan promoteur est acceptée par la Cour de cassation et est d’autant plus pertinente qu’elle est utilisée par les personnes publiques dans l’évaluation de leur foncier. Exclure cette méthode, en admettant qu’elle est plus avantageuse, conduit à une inégalité de traitement puisque l’expropriant pourrait réaliser une plus-value au préjudice de l’exproprié en revendant le bien selon cette même méthode. Sur la base de la méthode du bilan promoteur, le cabinet d’expertise MGG, sous la plume d’un expert près la cour de céans, détermine la valeur du bien à la somme de 14.140.000 euros. Cette méthode est d’autant plus pertinente qu’il existe très peu de termes de référence pertinents. Le juge n’en ayant retenu que 2 sur les 43 proposés, et ces deux termes n’ayant d’ailleurs aucun rapport entre eux.

Sur les références de comparaison écartées à tort par le premier juge, les cinq premiers termes du commissaire du Gouvernement ont été écartés au motif qu’il s’agissait de terrains de trop petite superficie, ce qui n’est corroboré par aucune démonstration et il apparait que ces termes présentent des valeurs métriques similaires à ceux de grande superficie. Ces termes concernent des biens sur le territoire de [Localité 46], objets de ventes entre particuliers plus révélatrices de la réalité du marché.

Sur les termes de comparaison de la SCI Feuille de Miel, le rapport d’expertise du cabinet MGG apporte 18 références dont 6 sur le territoire de [Localité 46]. Il en ressort une valeur moyenne de 844 euros/m². Retenant divers critères d’appréciation, le cabinet arrive à une estimation de la valeur du bien à 750 euros/m². Parmi les 18 termes cités, il n’y a pas lieu à écarter ceux de petite superficie ni ceux correspondant à des cessions avec permis de construire puisque ces permis ne sont pas accordés de manière discrétionnaire mais constituent un droit plein et entier lorsque les règles d’urbanisme sont respectées.

La SCI Feuille de Miel dispose d’un autre élément de comparaison, à savoir une mutation du 27 juin 2017 au profit de la Société du Grand Paris pour 827,50 euros/m². La circonstance que le terrain supportait du bâti n’a pas d’incidence puisque celui-ci constituait une sujétion et devait être démoli.

Sur la synthèse des approches de valorisation, les deux méthodes aboutissent à des valorisations très proches dont la moyenne est de 14.265.000 euros. Ces valorisations sont corroborées par les différentes offres de promoteurs reçues par la SCI Feuille de Miel, toutes pour un prix de 15.350.000 euros, une valorisation à 850 euros/m², soit 16.307.250 euros.

Sur l’abattement pour pollution des sols, le premier juge a retenu un abattement de 15% alors qu’il relève dans son jugement que les termes de comparaison qu’il a retenu concernent également des terrains pollués, comme la plupart des sites industriels du secteur. Le prix de cession des biens en tenant donc déjà forcément compte, tout comme les offres de promoteurs professionnels pour son bien.

Par ailleurs, l’EPFIF se base sur une estimation financière elle-même fondée sur un rapport de diagnostic non produit. La prétention est donc infondée.

De plus, l’offre initiale de l’EPFIF est postérieure aux rapports de diagnostic. Elle les avait donc nécessairement pris en compte en proposant la somme de 3.162.730 euros.

Enfin, le calcul proposé par l’EPFIF revient à soustraire deux fois le coût de dépollution du prix du bien, puisqu’un abattement de 40% est appliqué avant que ne soit à nouveau soustrait un coût de dépollution de 836.214,77 euros.

Sur l’abattement pour encombrement, le juge de première instance a retenu un abattement de 5% en raison de la présence d’une dalle de béton, alors même qu’il a relevé que les deux termes de référence qu’il a retenu étaient eux-mêmes encombrés par des bâtiments désaffectés ou des infrastructures enterrées, qui ont nécessairement été pris en compte dans le prix des mutations ainsi que par les promoteurs ayant formulé des offres auprès de la SCI Feuille de Miel. De plus, appliquer un abattement reviendrait à supposer la nécessité de l’enlèvement de la dalle alors qu’aucun projet précis n’a été défini pour le futur de la parcelle.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

Sur la date de référence, le zonage du terrain et la méthode d’évaluation, le commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement.

Sur l’occupation des locaux, la nature précaire du bail n’ouvrant aucun droit au renouvellement ou à indemnité ainsi que la très faible surface occupée (120m²/19185m²) ne justifient pas l’application d’un abattement pour occupation.

Sur la présence d’une dalle de béton, il n’est pas attesté que la dalle doive être enlevée. Le terrain ne devant pas être évalué en fonction d’un projet futur, aucun abattement n’est justifié et le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur la présence de déchets et la pollution, l’accumulation de déchets sur site ne correspond pas à une activité normale et relève de la responsabilité du propriétaire, à charge pour lui de poursuivre les occupants responsables. Cette accumulation de déchets a pu contribuer à la pollution des sols, mais celle-ci est malheureusement tout à fait normale compte tenu de l’histoire du site et de ses environs. Simplement soustraire le coût de dépollution du prix du bien peut déboucher sur une évaluation du bien très inférieure à sa valeur marchande et contraire aux principes de l’expropriation. Les juridictions appliquent régulièrement un abattement aux alentours des 20%. Sans connaissance des projets futurs auxquels est destiné le bien, et en l’absence de plusieurs devis, le commissaire du Gouvernement propose que les frais de dépollution soient retenus à minima, soit 1.181.114,30 euros pour l’enlèvement des déchets et 1.226.553,86 euros pour le traitement des sols.

Sur les termes de comparaison, le commissaire du Gouvernement ne critique pas les termes retenus par le premier juge et ne retient pas ceux proposés par l’EPFIF qui sont anciens et ne précisent pas le zonage des mutations. Il verse un nouveau terme, géographiquement proche du bien de l’espèce mais à la constructibilité limitée. Compte tenu de ce terme et après abattement de 20% en raison de la très grande superficie du bien, il propose une valeur finale de 400 euros/m².

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017 – article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 25 août 2023, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de l’EPFIF du 13 novembre 2023, du commissaire du Gouvernement du 16 avril 2024 et de la SCI Feuille de Miel du 26 avril 2024 adressées ou déposées dans les délais réglementaires sont recevables.

Les conclusions de la SCI Feuille de Miel du 29 novembre 2024 sont de pure réplique à celles de l’EPFIF et à celles du commissaire du Gouvernement ne formulant pas de demandes nouvelles, sont donc recevables au-delà des délais initiaux.

Les conclusions de l’EPFIF du 5 décembre 2024 sont de pure réplique à celles de la SCI Feuille de Miel et à celles du commissaire du Gouvernement, et la pièce nouvelle n° 30 correspond à un arrêt de la cour d’appel de Paris du 30 novembre 2023 suite à un jugement déféré produit dans les premières conclusions et qui est donc recevable.

Les documents produits viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de l’EPFIF porte sur le montant de l’indemnité principale en sollicitant un abattement pour occupation de 15 %, un abattement pour encombrement de 5 % , un abattement pour pollution et contraintes géotechniques de 40 % ainsi que le retrait du coût d’enlèvement du stock des déchets pour la somme de 1'181'114 euros.

L’appel incident de la SCI Feuille de Miel concerne le montant de l’indemnité principale, celle-ci demandant de ne pas appliquer d’abattement pour pollution, ni pour encombrement ; elle demande également l’infirmation du jugement pour percevoir une indemnité de remploi.

L’appel incident du commissaire du Gouvernement concerne le montant de l’indemnité principale ainsi que la déduction des frais d’enlèvement des déchets pour la somme de 1'181'114,30 euros et la déduction de l’abattement pour pollution d'1 226'553,86 euros.

S’agissant de la date de référence, non contestée en appel, le premier juge a retenu le PLUI de Plaine Commune approuvé le 25 février 2020.

S’agissant des données d’urbanisme, à cette date de référence, le bien est situé en zone UMD qui correspond à une zone urbaine mixte autorisant les constructions d’habitation, commerces et activités de services, les équipements d’intérêt collectif et services publics, établissements d’enseignement et de santé ; le PLUI autorise les constructions en R+5 (21 m de hauteur), dans la bande de constructibilité principale d’une profondeur de 18 m et en R+3 au-delà, avec emprise au sol maximale de 60 %.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un terrain en friche, de forme quasi rectangulaire avec une avancée en forme de triangle sur la partie sud-ouest, accessible par trois portails d’accès situés le long de la [Adresse 54] à [Localité 46], ainsi que par un portail situé [Adresse 53] à [Localité 38].

Il comprend un petit bâtiment en béton à l’entrée, une construction ouverte, en structure légère ainsi qu’une vaste dalle surélevée couvrant une grande partie de la superficie.

Le bien est situé dans une zone principalement résidentielle en face du stade [44] et à proximité immédiate de l'[Adresse 41] (RN186) axe majeur de la commune, accueillant la voie de tramway ainsi que des commerces et autres commodités.

L’environnement direct est calme malgré des chantiers de construction en cours et la présence de locaux d’activité.

Il est desservi par les transports en commun (ligne 1 du tramway station stade [44], située à 3 minutes à pied ; ligne 16 du métro station [Localité 46] – 8 mai 1945 située à environ 10 minutes à pied ; réseau de bus) et se trouve à proximité des principaux axes routiers (RN 186, A86, A1).

L’EPFIF indique que le terrain comprenait autrefois des bâtiments industriels jusqu’au début de l’année 2012, qu’à cette date un incendie a détruit l’intégralité des constructions et que le site est désormais libre de construction pérenne mais avec sur une partie des déchets de l’incendie toujours sur le site.

Il ajoute que le transport sur les lieux a permis de constater que le terrain exproprié est effectivement en nature de friche et que, sur environ des 2/3 de sa superficie, il existe une dalle en béton d’une épaisseur de 1,50 m environ.

L’EPFIF conteste l’appréciation de la localisation en indiquant que contrairement à ce qu’indique le tribunal, le terrain exproprié était principalement situé dans une zone d’activité industrielle, et il produit à l’appui une photographie ; il ajoute que la proximité avec la RN 186 ne présentait qu’un faible intérêt dans la mesure où il n’existe aucune voie d’accès proche à cette route nationale.

La SCI Feuille de Miel invoque le caractère exceptionnel de son bien en raison :

' de son importante superficie permettant la réalisation de projets de grande ampleur,

' de sa situation géographique en plein centre urbain, à proximité des commerces et d’importantes voies de communication des transports en commun, dans un secteur en pleine mutation,

' de sa bonne accessibilité : large linéaire sur rue large à double sens de circulation et de stationnement et large accès au terrain par la [Adresse 54],

' de sa configuration quasi régulière et de l’absence de dénivelé important,

' de sa vue totalement dégagée sur la [Adresse 54], puisque le complexe sportif [44] lui fait face.

Elle indique que la valorisation de ce bien d’une grande rareté doit nécessairement en tenir compte.

Elle ajoute que ce bien acquis en 2006, a fait l’objet d’un accident survenu en 2012 qui a intégralement détruit les bâtiments, qu’elle n’a pu obtenir la couverture de son assurance et s’est vue refuser le permis de construire par la commune de [Localité 46] au motif qu’elle ne justifiait pas de la régularité des constructions détruites par l’incendie et que les recours exercés à l’encontre du refus de permis de construire ont échoué (pièce n° 11).

Elle expose qu’elle était en relation avec plusieurs promoteurs qui avaient manifesté leur intention d’acquérir le terrain au prix de marché et qui étaient disposés à réaliser un projet alors agréé par la ville, et que celle-ci a déclenché une procédure d’expropriation, ce qui démontre une spoliation, étant souligné que la procédure d’expropriation a été engagée pour la constitution d’une réserve foncière ce qui déjà par nature démontre l’absence de tout projet défini ; que la ville de [Localité 46] a ainsi pu éviter d’avoir à utiliser la préemption qui aurait aboutit à un prix de cession loyal qui aurait été convenu entre agents économiques privés (pièces n° 1, 2, 3 et 4).

Cependant, dans sa décision du 5 janvier 2023 (pièce n° 2), le tribunal administratif de Montreuil indique que l’EPFIF n’était nullement tenue d’avoir recours à la voie amiable, qui, au demeurant était envisagée au mois de décembre 2018, à l’initiative de la requérante, afin d’évoquer un projet immobilier en partenariat avec l’ICADE et d’autre part, qu’il ne ressort pas des pièces du dossier que cette parcelle a été soumise au droit de préemption urbain.

La cour retiendra, s’agissant du seul élément contesté à savoir la localisation, que le bien exproprié est situé dans une zone principalement résidentielle en face du stade [44] et à proximité immédiate de l'[Adresse 41] (RN 186), axe majeur de la commune, accueillant la voie de tramway ainsi que des constructions et autres commodités et que l’environnement est calme, malgré des chantiers en construction en cours et la présence de locaux d’activité.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 25 juillet 2023.

— Sur l’indemnité principale

1° Sur les surfaces

Le premier juge indique que l’ensemble des parties s’accorde pour retenir la surface cadastrale de 19'185 m².

L’EPFIF retient dans la description du bien une superficie de 19'162 m² et dans le dispositif de ses conclusions pour calculer la valeur du terrain.

La SCI Feuille de Miel indique que l’ensemble des parties s’accorde sur une superficie de 19'185 m².

Le commissaire du Gouvernement dans la description du bien retient une superficie de 19'185 m², mais dans la détermination des indemnités mentionne une superficie de 19'162 m².

Les parties s’accordaient en première instance pour retenir la superficie cadastrale de 19'185 m² ; en appel, ni l’EPFIF ni le commissaire du Gouvernement n’avancent de motifs pour retenir une superficie de 19'162 m².

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement retenu la superficie cadastrale de 19'185 m².

2° Sur la situation locative

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Le premier juge indique que les baux dont bénéficient respectivement les sociétés CTFI et SCI ED IMMO ne sont plus effectifs depuis le 28 février 2021, soit à une date antérieure à celle de l’ordonnance d’expropriation, que la société MG LOC bénéficie d’un contrat de mise à disposition sur une superficie de 120 m² auxquels l’occupant souhaite mettre fin, et il a donc évalué le bien en valeur occupée, mais sans appliquer d’abattement pour occupation pour la société MG LOC qui occupe une superficie de 120 m² représentant moins de 1 % de la contenance totale du terrain selon un contrat de mise à disposition précaire.

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement et l’application d’un abattement pour occupation de 15 % en raison de l’occupation précaire par la société MG LOC, acceptant de considérer que l’occupation par les sociétés CFTI et ED IMMO ne doit pas être prise en compte.

Il indique que le transport sur les lieux a permis de constater que cette société MG LOC occupe une grande partie du terrain pour y entreposer des camions, des engins de levage, des bennes de matériel de chantier et elle produit à l’appui des photographies.

La SCI Feuille de Miel demande l’infirmation du jugement, la valeur du terrain devant être évaluée libre de toute occupation, et demande à titre subsidiaire de confirmer le jugement qui a écarté tout abattement pour occupation.

Elle indique que la société MG LOC occupait partiellement les lieux au titre d’une convention de mise à disposition précaire( pièce n°12 bis) qui ne lui confère aucun droit au maintien dans les lieux ni aucun droit à indemnité d’éviction, que cette occupation avait été mise en place afin d’éviter que le terrain ne soit squatté et qu’elle a libéré les lieux le 12 juillet 2024 (pièces n° 13 et n° 14).

Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement.

La discussion en appel ne concerne donc que l’occupation par la société MG LOC ; celle-ci n’ayant libéré totalement les lieux que le 12 juillet 2024 (pièce n° 36), le bien exproprié était donc partiellement occupé au jour de l’ordonnance d’expropriation du 9 septembre 2021.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui exactement évalué le bien exproprié en valeur occupée.

Lorsqu’un bien est occupé, il est habituellement pratiqué un abattement pour occupation ; cependant, ce principe est susceptible de connaître des exceptions.

En l’espèce, la société MG LOC n’occupait le site que sur une superficie de 120 m² représentant moins de 1 % de la contenance totale du terrain de 19'185 m² et selon un contrat de mise à disposition précaire, n’ouvrant donc droit à aucun maintien dans les lieux ni à aucun droit à indemnité d’éviction.

Au regard de ces circonstances, le premier juge a exactement dit n’y avoir lieu à application d’un abattement pour occupation.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

3° Sur la méthode

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

Le premier juge indique que la SCI Feuille de Miel a proposé une valorisation du terrain selon deux méthodes, celle dite par comparaison et celle dite du bilan promoteur et que l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement ont retenu la méthode par comparaison.

Il a constaté que si la SCI Feuille de Miel expose une évaluation selon la méthode dite du bilan promoteur, telle qu’elle ressort du rapport d’expertise du cabinet MGG du 30 janvier 2023, mais que sa demande indemnitaire est fondée sur une valeur déterminée selon la méthode par comparaison ; il a donc conclu que la méthode par comparaison est adoptée par l’ensemble des parties et il l’a donc retenu.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement demandent la confirmation du jugement.

La SCI Feuille de Miel demande de retenir la moyenne des deux méthodes qu’elle propose à savoir celle du bilan promoteur et celle par comparaison ; elle indique qu’elle a fait réaliser une étude capacitaire par le cabinet d’architecte BECHU et ASSOCIES (pièce n°5) et que la méthode bilan promoteur aboutit à une valeur pour le terrain de 14'140'000 euros et l’approche par comparaison à 14'390 000 euros, soit des valeurs proches.

Le rapport MGG (pièce n°6) recevable car soumis au débat contradictoire propose deux méthodes d’évaluation à savoir celle par comparaison et celle dite du bilan promoteur.

S’agissant de cette dernière méthode il indique que :

« cette méthode consiste à reconstituer le bilan prévisionnel d’une opération de promotion immobilière, en supposant l’acquisition du terrain par un opérateur en vue de développer un programme neuf conforme PLU.

La valeur est ici dépendante de la constructibilité du terrain et des recettes (prix de vente future) issues des constructions.

Ces recettes sont déterminées en fonction de références selon la nature des constructions projetées (étude de faisabilité).

Il est ensuite retranché du produit de l’opération les coûts afférents à sa réalisation (travaux de construction, VRD), frais techniques, honoraires divers, frais de gestion de l’opération, frais de commercialisation, frais financiers autres ainsi que la marge de l’opérateur afin d’obtenir par déduction le prix du foncier.

La présente estimation est arrêtée sous réserve de coûts éventuels non identifiables à ce jour et dont le chiffrage est hors de notre domaine de compétence (archéologie préventive, étude des sols, des pollutions et spécificités techniques éventuelles liées aux fondations par exemple). »

En outre, la pièce n° 19 produite par la SCI Feuille de Miel indique que la méthode du bilan promoteur : « présente l’avantage d’approcher la valeur par un raisonnement proche des acteurs du marché. Néanmoins, le bilan prévisionnel établi en amont d’un projet étant principalement constitué par des hypothèses (surface, prix de vente espérait, coûts de construction), cette méthode peut conduire à des valorisations financières du foncier très variables selon les hypothèses retenues. »

Cette méthode ne peut donc être retenue qu’à titre exceptionnel, la méthode habituelle étant celle de la comparaison, puisque la méthode bilan promoteur consiste à déterminer la valeur d’un terrain en partant du prix de vente final escompté de l’opération de promotion qui sera réalisée et en déduisant de celui-ci, à partir d’un bilan prévisionnel, le coût des travaux et le montant des différents frais liés à cette opération, alors qu’en expropriation la valeur d’une parcelle ne peut être déterminée en fonction de son utilisation future.

Il convient donc de confirmer le jugement qui a exactement écarté la méthode du bilan promoteur et retenu la méthode habituelle par comparaison.

4° Sur les références des parties

Le premier juge après examen des références des parties a retenu un terme de l’EPFIF de 264 euros/m² et un terme du commissaire du Gouvernement pour une valeur de 673 m²/m², soit une moyenne de 468,50 euros/m² ; il a retenu au regard des éléments de plus-value importants dont bénéficie le terrain, en particulier sa localisation à proximité de commerces, d’infrastructures sportives et de transports en commun, de sa très grande superficie et de sa configuration quasi rectangulaire et bénéficiant d’un grand linéaire sur rue et de plusieurs accès de part et d’autres sur les communes de [Localité 46] et d'[Localité 38], une valeur supérieure fixée à 500 euros/m² en précisant que celle-ci ne prend que partiellement en compte les éléments de moins-value attachée aux biens que constitue son état de pollution et son état d’encombrement.

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

a) Les références de l’EPFIF

À l’appui de sa demande de retenir une valeur unitaire de 250 euros/m², l’EPFIF indique qu’il reproche au tribunal une analyse trop restrictive des termes qu’il a communiqués ainsi que ceux communiqués par le commissaire du Gouvernement et qu’il a à l’inverse admis un terme du commissaire du Gouvernement qui n’était pas comparable.

Il indique que s’il convient d’écarter les termes de plus de cinq ans, il faut retenir, le jugement ayant été rendu le 25 juillet 2023, les ventes qu’elle cite conclues après le 25 juillet 2018.

Il propose 10 ventes correspondant à une moyenne de 210 euros/m², avec soit les références de publication, soit la pièce jointe :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

T1

25 juillet 2019

[Adresse 42]

[Adresse 61]

[Localité 58]

5114

886'000

215

pièce n° 7

T2

26 juillet 2019

[Adresse 57] et [Adresse 55]

[Adresse 61]

[Localité 58]

37'120

9'799'680

207

T3

31 juillet 2019

[Adresse 14] à [Localité 40]

12'505

2'592'000

207

T4

17 décembre 2018

[Adresse 47] à [Localité 48]

8838

1'400'000

158

T5

15 décembre 2018

[Adresse 6] à [Localité 51]

9780

1'516'120

155

T6

28 novembre 2018

[Adresse 26] à [Localité 37]

17'025

1'611'194

95

T7

4 mars 2021

[Adresse 30] à [Localité 58]

17'053

4'263'250

250

pièce n° 24

T8

29 novembre 2018

[Adresse 43] à [Localité 49]

8232

1'487'687

181

pièce n° 25

T9

9 janvier 2019

[Adresse 52] à [Localité 59]

6682

842'000

126

pièce n° 26

T10

21 mars 2019

[Adresse 34]

8035

2'900'000

361

moyenne

210

Le commissaire du Gouvernement demande d’écarter ces termes en indiquant que l’EPFIF ne précise pas le zonage et la constructibilité attachée au zonage, ce qui ne permet pas une comparaison.

La SCI Feuille de Miel demande d’écarter ces références en indiquant, qu’aucune de celles-ci n’est située sur la commune de [Localité 46], que neuf concerne des cessions entre personnes publiques dans le cadre de procédures d’aménagement global concourant à des opérations d’intérêt public dans lesquels les acteurs publics acceptent des valorisations a minima.

T1

Ce terme correspond à un terrain de petite superficie de 5114 m² non comparable avec celle du terrain exproprié de 19'185 m².

Ce terme sera donc écarté.

T2

Ce terme s’il est situé dans une autre localité à savoir [Localité 58] que celle du bien exproprié, la superficie de 37'120 m² est comparable à celle du bien exproprié ; il n’est pas démontré par la SCI Feuille de Miel qu’il s’agit d’une mutation entre personnes publiques dans le cadre de procédures d’aménagement global avec des valorisations a minima.

Ce terme sera donc retenu.

T3

Le règlement d’urbanisme étant moins favorable s’agissant du zone industrielle, ce terme non comparable sera écarté.

T4

Le zonage Ua n’étant pas comparable, ce terme sera écarté.

T5

Le zonage UD n’étant pas comparable, ce terme sera écarté.

T6

Si la superficie de 17'053 m² est comparable, le marché est différent s’agissant d’une cession à [Localité 37], la valeur n’étant que de 95 euros/m², l’EPFIF faisant état lui-même d’une moyenne de 210 euros/m².

Ce terme non comparable sera écarté.

T7

La SCI la Feuille de Miel indique qu’il s’agit d’un règlement d’urbanisme moins favorable en zone industrielle.

L’EPFIF justifie du caractère définitif du jugement du 4 mars 2021 avec la production de l’arrêt de la cour d’appel du 30 novembre 2023 (pièce n° 30).

Le bien est situé en zone UP4 qui n’est pas comparable à celle du bien exproprié.

Ce terme sera donc écarté.

Les termes suivants correspondent à des termes du commissaire du Gouvernement de première instance, non repris en appel par celui-ci.

T8

Ce terme est situé à [Localité 49], dont le marché n’est pas comparable et sera donc écarté.

T9

Ce terme correspond à une superficie de 6682 m² non comparable avec celle du bien exproprié de 19'185 m² et se trouve dans une autre localité à [Localité 59].

Il sera donc écarté.

T10

Si le terrain n’a qu’une superficie de 8035 m², par contre ce terme est récent et est situé à [Localité 46].

Il sera donc retenu.

b) Les références de la SCI Feuille de Miel

La SCI Feuille de Miel indique que le cabinet MGG mentionne 18 références de mutations de terrains en ce compris des mutations sur le territoire de [Localité 46], faisant ressortir une valeur moyenne de 844 euros/m².

Elle ajoute que l’expert retient pour le terrain en question divers critères d’appréciation (situation du terrain, superficie importante, configuration régulière, large linéaire sur rue, large desserte par les transports en commun et d’importantes voies de circulation) permettant d’estimer sa valeur à 750 euros/m², soit une valeur par comparaison de 14'390'000 euros.

Elle indique que le commissaire du Gouvernement a communiqué les actes translatif de propriété relatifs à ces éléments de comparaison.

Elle analyse les actes avec les commentaires en marge du tableau :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

I1

5 avril 2022

[Adresse 13] à

[Localité 46]

1347

184'539

137

terme non pertinent : cession entre Seine-Saint-Denis Habitat et

la commune de

[Localité 46]

I2

13 mars 2020

[Adresse 9] à [Localité 46]

531

195'142

367

terme non pertinent :

cession entre

[Localité 46] et

la société du Grand Paris

I3

28 janvier 2020

[Adresse 2] à

[Localité 46]

214

90'000

420

terme non pertinent : ce n’est pas un terrain

I4

23 janvier 2019

[Adresse 31] [Localité 46]

5986

2'900'000

484

terme non pertinent : ce n’est pas un terrain

I5

27 juin 2016

[Adresse 23] à

[Localité 46]

1362

1'325'000

972

terme à retenir cession entre les consorts [L] et la société d’HLM de Plaine Commune, les bâtiments sont voués à la destruction

I6

20 décembre 2016

[Adresse 19] à [Localité 46]

2676

3'100'000

1158

terme à retenir : cession entre la commune de

[Localité 46] et la SCCV EMERIGE

[Localité 46].

Le prix de 1158 euros/m² complété

d’un intéressement

sur le chiffre d’affaires de l’opération.

Il serait injuste

de ne pas retenir cette référence au prétexte qu’il s’agit d’une opération de promotion immobilière.

Ce type d’opérations concourt au prix de marché dès lors que l’obtention de permis de construire dépend de la commune.

I7

16 décembre 2022

[Adresse 27] à [Localité 60]

11'519

5'100'000

442

terme à retenir : les bâtiments sont voués à la destruction

I8

1er décembre 2022

[Adresse 28] à [Localité 38]

1469

2'390'092

1627

terme à retenir : cession du terrain des droits à construire par la société SPL Plaine Commune

I9

16 novembre 2022

[Adresse 11] à [Localité 60]

928

280'000

301

terme non pertinent : pavillon

I10

28 octobre 2022

[Adresse 22] à [Localité 38]

864

2 000 000

2314

terme à retenir : cession d’un terrain avec bâtiment ayant vocation à être démoli sans condition de permis de construire

I11

29 septembre 2022

[Adresse 15] à [Localité 60]

1010

1'717'679

1700

terme à retenir : cession d’un terrain avec bâtiment ayant vocation à être démoli et sans permis de construire obtenu

I12

17 juin 2022

[Adresse 12] à [Localité 38]

2024

1'860'070

919

terme à retenir : cession amiable après jugement

du juge de l’expropriation

du 18 novembre 2021. L’acte de vente précise que l’autorité expropriante renonçe à tout recours sur la situation environnementale des biens

I13

30 novembre 2021

[Adresse 10] à [Localité 38]

2656

6'050'000

2277

terme à retenir : cession d’un terrain avec bâtiment ayant vocation à être démoli

I14

26 décembre 2019

[Adresse 20] à [Localité 37]

1072

305 000

284

terme non pertinent : cession coût du portage foncier

I15

18 décembre 2019

[Adresse 7] à [Localité 60]

42'489

1'987'233

46

terme non pertinent : cession entre Plaine Commune et la société SP Plaine Commune. Il s’agit en outre d’un terrain non constructible (zone naturelle)

I16

3 décembre 2019

[Adresse 1] [Localité 39]

2184

900'000

412

terme à retenir :

ce même terrain a été vendu de nouveau

le 4 mars 2021 pour un prix de 1'900'000 euros soit 870 euros/ m²

I17

27 mars 2019

[Adresse 8] à [Localité 50]

1382

1'031'130

746

terme à retenir : cession de terrain et de droits à construire par la société SPRL Plaine Commune à la société 3F résidence

I18

20 février 2019

[Adresse 29] à [Localité 38]

1077

630'000

584

terme à retenir : cession d’un terrain avec bâtiments ayant vocation à être démolis

L’EPFIF procède à une analyse critique des termes de la SCI Feuille de Miel en pièce n°21.

La cour n’examinera que les termes considérés comme pertinents par la SCI Feuille de Miel.

I5

Ce terme est trop ancien datant de plus de 5 ans ; en outre la superficie de 1362 m² n’est pas comparable par rapport à celle du bien exproprié de 19'185 m².

Ce terme sera donc écarté.

I6

Ce terme est trop ancien datant de plus de 5 ans ; en outre la superficie de 2676 m² n’est pas comparable avec celle du bien exproprié de 19'185 m².

Ce terme sera donc écarté.

I7

Ce terme correspond à un terrain de 4509 m² à [Localité 60] et 7010 m² en zone inconstructible à [Localité 59], dans le cadre d’une vente de société immobilière des établissements Chauvière à SCCV [Localité 60] Parc « les nouveaux constructeurs », avec une loge de gardien de 155 m² SHOB, bureaux de 301 m² SHAB, atelier de 100 m² SHAB, hangar industriel de 3600 m² SHOB dans le cadre d’un programme de construction.

Il ne s’agit donc pas d’un terrain mais d’une vente de droits à construire.

La SCI Feuille de miel demande de ne pas écarter ce terme ainsi que les termes suivants correspondant à des droits à construire en indiquant, que le permis de construire n’est pas discrétionnairement octroyé par les mairies mais qu’il s’agit d’ un droit plein et entier pour tout citoyen dès lors que la demande respecte les règles d’urbanisme, que l’octroi ou le refus d’un permis de construire peut être soumis au contrôle des juridictions administratives et qu’exclure par principe, les cessions avec permis de construire conduit à écarter injustement des références qui concourent au réel prix de marché, les cessions des promoteurs faisant intégralement partie du marché global de l’immobilier et que les exclure revient à déterminer une valorisation faussée.

Cependant, il est de principe que les cessions de droits à construire doivent être écartées. En effet, le constructeur, maître de l’ouvrage, a acquis la possibilité de construire sur un terrain donné une surface hors 'uvre importante, tous coûts, frais et travail en amont payés, le prix qu’il accepte représente la charge foncière, elle-même constituée, dans les zones d’aménagement concerté, à titre indicatif, des coûts suivants : achat du terrain, indemnité d’éviction commerciale, frais de notaire, avocat, géomètre, frais de démolition, sondages, travaux de voirie, espaces verts, équipement de parking, plafond légal de densité, frais d’architecte, de maîtrise d''uvre, frais de bureau de contrôle, frais d’assurance, frais financiers, TVA résiduelle.

La Cour de cassation par arrêt du 2 février 2017, n°15-27121 a certes cassé un arrêt de cour d’appel en indiquant :

« Attendu, que pour fixer ses indemnités à une certaine somme, l’arrêt retient que, si les éléments de comparaison contestée par la SEM, constitués par les ventes des 30 novembre 2009 et 26 juillet 2012, sont des terrains à bâtir proches du bien en cause, ces ventes visent en outre expressément les droits à construire attachés à ces parcelles sous forme de surface hors 'uvre nette, qu’il ne peut être discuté que ces droits ont une valeur patrimoniale, en conséquence, s’il n’y a pas lieu d’écarter purement et simplement les chiffres résultant de cette transaction, il conviendra de les modérer pour prendre en considération le fait qu’il comprenne la valeur des droits à construire ;

Constatant ainsi, alors qu’elle avait retenu que la parcelle expropriée était un terrain à bâtir situé dans la même zone d’urbanisme que les deux termes de comparaison litigieux, bénéficiant en conséquence des mêmes conditions légales et effectives de construction, la cour d’appel, qui n’a pas expliqué en quoi les « droits à construire » visés par les actes de vente emportaient une valeur patrimoniale supérieure à celle résultant de ces mêmes conditions, n’a pas donné de base légale à sa décision. »

Cependant, les biens bénéficiant d’un permis de construire purgé de tout recours, confèrent un droit effectif et juridiquement reconnu à y réaliser un projet immobilier, et s’ils sont situés dans la même zone d’urbanisme et bénéficient en conséquence des mêmes conditions légales et effectives de construction, la délivrance d’un permis de construire purgé de tout recours leur confèrent une valeur supérieure à celle du bien exproprié.

Ce terme non comparable sera écarté.

I8

Il s’agit de la vente par Plaine Commune Développement à SNC IPIR Danilo E2 Zac porte chemin vert, terrain de 1386 m² et 4286 m² SDP, correspondant à une vente de droits à construire.

Ce terme non comparable sera donc écarté.

I10

Le terme correspond à la vente d’un particulier à SCCV Delano des biens immobiliers sur un terrain de 864 m², avec dépendance de 676 m², bureaux de 249 m².

Il ne s’agit donc pas d’un terrain, mais d’une vente de droits à construire.

Le fait que l’acte de vente fasse état d’une démolition du bâti existant et d’un programme de construction ne modifie pas la consistance du bien objet de la vente et la surface cadastrale de 864 m² n’est pas comparable avec celle du bien exproprié de 19'185 m².

Ce terme non comparable sera donc écarté.

I11

Ce terme correspond à la vente d’un particulier à CNC LNC Boreale d’habitation sur un terrain de 2010 m², l’acquéreur entendant y édifier un programme de construction.

Il s’agit pas d’un terrain mais d’une vente de droits à construire, dont la superficie de 1010 m² n’est en outre pas comparable avec celle du bien exproprié de 19'185 m².

Ce terme non comparable sera donc écarté.

I12

Il s’agit de la vente d’un particulier à la société du Grand Paris d’un terrain de 2024 m² encombré d’une petite construction démolie.

La superficie de 2024 m² n’est pas comparable avec celle du bien exproprié de 19'185 m².

Ce terme sera donc écarté.

I13

Ce terme correspond à une vente d’une SCI à SCCV dôme Félix Faure d’un terrain de 2656 m² sur lequel est édifié un bâtiment d’une surface au sol de 950 m² et un premier étage de 250 m² voué à la démolition, avec un permis de construire.

Il s’agit donc d’une vente de droits à construire et en outre la superficie de 2656 m² n’est pas comparable avec celle du bien exproprié de 185 m².

Ce terme sera donc écarté.

I16

Il s’agit de la cession d’un terrain bénéficiant d’un permis de construire définitif et il en va de même de la vente du 3 décembre 2019.

En outre, la superficie de 2184 m² n’est pas comparable avec celle du bien exproprié de 19'185 m².

Ce terme non comparable en consistance et en superficie sera donc écarté.

I17

Il s’agit de la vente par Plaine Commune Développement à 3F Résidence de 1382 m² de terrain, 3078 m² SDP à usage de résidence étudiante.

Il s’agit donc d’une vente de droits à construire et en outre d’une superficie non comparable de 1382 m² par rapport à celle du bien exproprié de 19'185 m².

Ce terme non comparable sera donc écarté.

I18

Il s’agit de la vente à SCCV l’oxy Bio d’un bâtiment à démolir sur 1077 m² de terrain, dans le cadre d’une opération de promotion immobilière de 23 logements de 2530 m² SDP.

Il s’agit d’une vente de droits à construire et outre la superficie de 1077 m² n’est pas comparable avec celle du bien exproprié de 19'185 m².

Ce terme sera écarté.

La SCI Feuille de miel ajoute qu’elle dispose d’un autre élément de comparaison, à savoir une mutation du 27 juin 2010 7 au profit de la société du Grand Paris portant sur un terrain sis [Adresse 25] à [Localité 46] d’une superficie de 15'016 m² et sur un terrain mitoyen d’une superficie de 21'842 m² supportant des bâtiments sis au [Adresse 21], au prix de 30'500'000 euros (pièce n° 22 : attestation notariée de vente) et que ce prix représente en réalité la valeur des seuls terrains à l’exclusion des bâtiments, le projet de la société du Grand Paris étant de construire une nouvelle ligne de métro, ce qui a nécessairement impliqué la destruction des bâtiments existants (Pièce n° 23).

Cependant, ce terme n’est pas comparable au bien exproprié en consistance, puisque y sont édifiés des bâtiments sur le terrain.

Ce terme sera donc écarté.

La SCI Feuille de Miel invoque enfin des offres émises par :

'ADMIN PARIS ILE DE FRANCE HABITAT le 6 octobre 2020 pour un prix de 13'350'000 euros hors-taxes nets vendeur (pièce n° 7),

'PROMEO le 22 décembre 2020 pour un prix de 15'350'000 euros nets propriétaire, qui sera suivi par la signature d’une promesse de vente notariée le 18 janvier 2021 (pièce n° 8),

'NEXTKAP PROMOTION le 26 octobre 2021 pour un prix de 15'350'000 euros nets propriétaire (pièces n° 9 et 10).

Ces offres de vente, ainsi que la promesse de vente ne correspondant pas à des mutations effectives seront écartées.

c) Les références du commissaire du Gouvernement

Il indique ne pas critiquer les termes retenus par le premier juge et il propose un nouveau terme CG8 avec les références de cadastrales et de publication :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Zonage

Observations

DEM 5

26 juillet 2019

[Adresse 3]

[Localité 58]

37'120

9'799'680

264

parcelle en UP, zone de projet

terrain ferroviaire à aménager

CG7

1er juillet 2020

[Adresse 56]

[Localité 38]

9518

6'400'000

672

parcelle en UA limitrophe de la zone UMD soit secteur économique

terrain nu, seul bâtiment restant est un ancien atelier désaffecté de fonderie

[Adresse 45]

CG 8

7 décembre 2022

[Adresse 41]

[Localité 46]

2672

1'254'000

469

4 parcelles en zone UH toutes limitrophes de la zone UMP soit secteur pavillonnaire avec plus de restriction de constructibilité

terrain nu à bâtir, traversé par une sente avec transformateur électrique

moyenne : 469 euros/m².

Le commissaire du Gouvernement indique que le nouveau terme CG 8 est proche du bien exproprié, se situe à [Localité 46], mais dans un secteur où la constructibilité est limitée (annexe 2) ; que la nouvelle moyenne dégagée confirme la moyenne retenue en première instance avec un terme supplémentaire à [Localité 46] ; que toutefois, pour tenir compte du caractère de friche manifeste de terrain industriel, alors que le zonage est mixte, et de la très grande superficie du bien par rapport aux deux termes les plus récents, il propose de déduire un abattement de 20 % pour une valeur finale de 400 euros/m².

Le terme DEM 5 a déjà été retenu.

CG7

L’EPFIF demande d’écarter ce terme, en indiquant qu’il s’agit d’un terrain bâti sur lequel est édifié un atelier à usage de fonderie, que bien que désaffecté, un bâtiment s’il est en bon état conserve une valeur d’usage qui entre en considération dans le montant du prix d’acquisition.

Il ajoute surtout que cette vente a été faite en considération de « droits à construire » attachés à ce terrain, le prix ayant été déterminé en considération d’une valeur en changement d’usage alors que cette approche est proscrite en matière d’expropriation.

Il produit l’estimation des domaines (pièce n° 29).

Il ressort de cette estimation qu’il s’agit d’un très grand terrain nu et libre d’une superficie de 9518 m², anciennement à usage industriel, de bonne configuration avec plusieurs façades qui abritaient auparavant des bâtiments industriels.

Il est prévu par l’acquéreur la construction d’un ensemble immobilier à usage tertiaire (bureaux majoritairement avec locaux d’activité, d’une superficie d’au moins 11'500 m² SDP).

Ce terme correspondant à des droits à construire sera en conséquence écarté.

CG8 (annexe 1)

La SCI Feuille de Miel indique que le prix total de 2672 m² s’élève à la somme de 1'504'800 euros réparti comme suit :

' 1'254'000 euros pour les 2242 m correspondants aux parcelles section AP [Cadastre 5], AP [Cadastre 17] et AP [Cadastre 17], soit un prix de 559,32 euros/m² ;

' 250'800 euros pour les 430 m² correspondant à la parcelle section AP [Cadastre 16], soit un prix de 538,25 euros/m² ;

soit un prix moyen de 571,28 euros et non pas de 489 euros/m².

Il ressort de l’acte de vente (annexe 1) qu’il s’agit des parcelles cadastrées AP [Cadastre 5] ' [Cadastre 16] ' [Cadastre 17] ' [Cadastre 18] pour une superficie totale de 2672 m², pour un prix

d'1 254'000 euros hors-taxes, soit bien 469 euros/m².

Si la superficie n’est que de 2672 m², il s’agit de quatre parcelles à [Localité 46], soit dans la même localité que le bien exproprié, en zone UH toutes limitrophes de la zone UMP soit secteur pavillonnaire avec plus de restriction de constructibilité.

En conséquence ce terme comparable sera retenu.

Les termes retenus par la cour correspondent à :

264 + 361+ 469=1094/3=364,66 euros.

Il convient de retenir une valeur unitaire supérieure à cette valeur moyenne, en raison :

— des éléments de plus-value dont bénéficie le terrain, à savoir sa localisation à proximité de commerces, d’infrastructures sportives et de transports en commun, sa très grande superficie, sa configuration quasi rectangulaire avec un grand linéaire sur rue, avec plusieurs accès de part et d’autre sur les communes de [Localité 46] et d'[Localité 38] ;

— de l’évolution du marché au regard de l’ancienneté des références retenues.

Il sera donc retenu comme proposé par le commissaire du Gouvernement ce, sans cependant qu’il y ait lieu d’appliquer en outre un abattement de 20 % au regard du caractère manifeste de terrain industriel alors que le zonage est mixte et de la très grande superficie du terrain, une valeur unitaire de 400 euros/m².

L’indemnité principale est donc de :

19'185 m² X 400 euros/m²= 7'674'000 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

5) Sur les abattements et le retrait du coût d’enlèvement du stock des déchets

Le premier juge a :

' fixé un abattement pour pollution de 15 %, sans appliquer d’abattement complémentaire en raison des contraintes géotechniques ;

' fixé un abattement pour encombrement de 5 %, en indiquant que la moins-value liée à la présence de déchets est en partie prise en compte dans l’abattement de 15 % pour pollution.

L’EPFIF s’il a fait appel sur le rejet de sa demande de désignation avant dire droit d’un expert ayant pour mission de déterminer les coûts de démolition de la dalle de béton se trouvant sur le terrain exproprié, dans ses conclusions demande uniquement l’infirmation du jugement avec application d’un abattement pour encombrement par la dalle en béton de 5 %, un abattement pour pollution et contraintes géotechniques de 40 %, ainsi qu’un abattement spécifique pour le retrait du coût d’enlèvement du stock des déchets d'1'181'114 euros.

Le jugement sera donc confirmé sur le rejet de la demande de l’EPFIF de désignation d’un expert judiciaire pour la dalle de béton et sur le rejet en conséquence de la demande du sursis à statuer dans l’attente du rapport d’expertise.

La SCI Feuille de Miel demande l’infirmation du jugement en indiquant qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement pour pollution et un quelconque abattement pour encombrement.

A abattement pour pollution et contraintes géotechniques

Le commissaire du Gouvernement indique que l’EPFIF a fourni un rapport diagnostic établi par la société SUEZ REMEDIATION SITES ET SOLS POLLUES de juin 2020 (pièce n° 12) qui confirme la pollution des sols en relevant notamment :

' de très fortes anomalies en métaux principalement dans les remblais sur l’ensemble du site ;

' de forte teneur en HAP, ponctuellement ;

' des teneurs modérées et ponctuelles en hydrocarbures ;

' de forte teneur en trichloréthylène sur l’ensemble du site.

La SCI Feuille de Miel indique que la pièce n° 12 correspond à l’estimation financière non signée de SUEZ du 11 juin 2020 et non pas au rapport de diagnostic de SUEZ REMEDIATION de juin 2020 auquel fait référence ladite estimation financière et qu’en l’absence de production de ce diagnostic de juin 2020, la prétention de l’EPFIF est infondée et doit être écartée.

Cependant, en l’absence de grief démontré, le rapport du 11 juin 2020 sera retenu.

Ce rapport pour l’estimation financière, les coûts et surcoûts associés à la gestion des terres impactées prévoit plusieurs scénarii :

' scénario 0 : un coût de traitement des seules sources concentrées pour un usage industriel de 1'226'553,86 euros hors-taxes (valeur basse) et 1'360'438,60 euros hors-taxes (valeur haute) ;

' scénario 1 : estimation financière des coûts et surcoûts pour un usage résidentiel avec un niveau de sous-sol allant de 1'540'100 euros hors-taxes (valeur basse) à 1'664'500 euros hors-taxes (valeur haute) ;

' scénario 2 : estimation financière des coûts et surcoûts pour un usage résidentiel avec deux niveaux de sous-sol allant d'1'875'800 euros hors-taxes (valeur basse) à 2'016'800 euros hors-taxes (valeur haute).

L’EPFIF produit une estimation actualisée en février 2022 par la société Suez (pièce n° 14), se focalisant sur le coût de gestion des « pollutions concentrées » quel que soit l’usage futur pris en considération.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement ajoutent, ce qui n’est pas contesté par la SCI Feuille de Miel que ce rapport complète des études antérieures par une analyse des eaux souterraines aux termes desquelles ont été mis en évidence la présence :

' d’un fort impact en hydrocarbures au droit de l’ouvrage PZB ;

' de fortes teneurs en BTEX au droit d’ouvrage PZB ;

' des teneurs modérées en COHV au droit des ouvrages PZB, PZC, PZD et PZE ;

' de faibles teneurs ou inférieures au seuil de quantification en laboratoire en HAP aux droits de l’ensemble des ouvrages.

La SCI Feuille de Miel demande de ne pas appliquer d’abattement pour pollution des sols en indiquant, que le passé industriel d’un grand nombre de communes de la Seine-Saint-Denis, dont la ville de [Localité 46], engendre la présence quasi systématique de pollution dans les sols, et que cette condition est nécessairement prise en compte par tout acteur immobilier, et que l’offre initiale de l’EPFIF et du 17 septembre 2021, soit postérieurement au rapport de diagnostic dont elle était déjà en sa possession et qu’il a donc nécessairement notifié son offre en tenant compte de ces éléments et que le mode de calcul exposé conduit à soustraire deux fois le coût de dépollution du terrain.

Cependant, l’article L322-1 du code de l’expropriation dispose que le montant de l’indemnité d’expropriation est fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ; il en résulte que le juge de l’expropriation doit donc tenir compte en l’espèce de la pollution présente sur le terrain pour la valorisation du montant de l’indemnité, puisque la consistance est un terrain pollué au 9 septembre 2021, date de l’ordonnance d’expropriation d’après les éléments connus depuis au moins juin 2020 d’après le rapport d’expertise produit.

S’agissant de la dépollution, le juge de l’expropriation ne prend pas en compte l’usage futur auquel est destiné le terrain par l’expropriant pour la fixation du montant de l’indemnité d’expropriation.

Il est établi par l’expropriant qu’une dépollution sera nécessaire pour rendre le terrain conforme à l’utilisation envisagée dans les limites autorisées par le plan d’urbanisme ; en l’espèce le bien est situé en zone UMD du PLUI correspondant à une zone urbaine mixte autorisant les constructions d’habitation, commerces et activités de services, les équipements d’intérêt collectif et services publics, établissements d’enseignement et de santé, avec autorisation de construction en R+5 (21 m de hauteur) dans la bande de constructibilité principale d’une profondeur de 18 m et en R+3 au-delà, avec emprise au sol maximale de 60 %.

Le terrain permet donc d’accueillir toutes sortes de bâtiments.

Il convient de retenir en conséquence le coût de traitement des seules sources concentrées pour un usage industriel, correspondant à la somme de 1'226'553,86 euros hors-taxes, soit à l’estimation budgétaire de SUEZ (valeur basse) non contestée, qui sera déduite de l’indemnité de dépossession.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

S’agissant de l’abattement supplémentaire pour contraintes géotechnique, l’EPFIF verse un rapport GEOLIA du 2 novembre 2020 (pièce n° 15) indiquant que :

' le site est localisé dans le périmètre à risque de dissolution du gypse antédiluvien en vertu d’un arrêté préfectoral du 21 mars 1986 (pièce n° 16). Il en résulte que les terrains expropriés sont soumis à une servitude d’utilité publique annexée au PLU caractérisant justement les zones de dissolution de gypse ;

' que les sondages réalisés ont permis de constater que :

' des passages altérés, sans vide, mettant en évidence des compacités réduites fréquemment observés entre 4 et 13 mètres de profondeur,

' des passages altérés, sans vide, sont ponctuellement rencontrés entre 28/32 et 30/33 m de profondeur,

' des anomalies de dissolution significative ont été mises en évidence au sein des formations infradiennes entre 38 environ à 43 m de puissance variable entre environ 1 à 2,5 m, avec plus spécifiquement la présence d’anomalie importante, proche du vide au droit des sondages SD 8D9 entre environ 38 et 40 m de profondeur. »

L’EPFIF en conclut qu’il résulte de très fortes contraintes environnementales géotechniques nécessitant des mesures constructives importantes ce qui affecte encore la valeur des terrains.

Le rapport GEOLIA (pièce n° 15) conclut que :

« compte tenu des observations in situ à disposition à ce jour, qui met en évidence des anomalies significatives intéressants potentiellement la moitié sud du terrain, il convient d’envisager une mise en sécurité par injection gravitaire à la base de ces anomalies observées entre 38 et 43 mètres de profondeur. »

S’agissant d’anomalies uniquement en très grande profondeur, il convient de confirmer le jugement qui n’a pas appliqué d’abattement complémentaire pour les contraintes géotechniques.

B abattement pour encombrement

Le premier juge a rappelé que selon les constatations effectuées lors du transport, le terrain exproprié supporte :

' un bâtiment en béton, ainsi qu’une construction ouverte, en structure légère ;

' un talus, assez élevé, composé de matières non déterminées ;

' une dalle en béton couvrant une grande partie du terrain.

Il a appliqué un abattement pour encombrement de 5 %.

L’EPFIF demande la confirmation du jugement, mais n’a pas conclu sur ce point.

La SCI Feuille de Miel demande l’infirmation du jugement en indiquant que la présence de la dalle de béton avait été prise en compte pour la détermination des prix offerts par les différents promoteurs et que la présence de cette dalle reviendrait à supposer la nécessité de son enlèvement, alors que l’expropriant n’a aucun projet défini, la cause de l’expropriation étant la création d’une réserve foncière.

Le commissaire du Gouvernement demande l’infirmation du jugement en indiquant qu’il n’appartient pas à l’exproprié de supporter la déconstruction de la dalle en béton présente sur les 2/3 du terrain, ne pouvant attester de façon certaine que celle-ci doive être retirée, n’ayant pas à connaître et à évaluer le terrain en fonction du projet futur.

Il ressort du transport sur les lieux que le terrain exproprié supporte une dalle en béton couvrant une grande partie du terrain ainsi qu’un bâtiment en béton, et une construction ouverte, en structure légère.

Il n’appartient pas à l’expropriée de supporter la déconstruction de la dalle en béton, du bâtiment béton et la construction en structure légère, s’agissant d’une expropriation pour la création d’une réserve foncière.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

C retrait du stock des déchets

Le premier juge indique que la moins-value liée à la présence des talus de déchets est en partie prise en compte dans l’abattement de 15 % pour pollution et il a appliqué un abattement de 5 % pour encombrement.

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement en sollicitant l’application d’un abattement spécifique, soit en retirant le coût d’enlèvement du stock des déchets d’un montant de 1'181'114 euros.

La SCI Feuille de Miel a conclu sur l’abattement pour pollution des sols ainsi que l’abattement pour encombrement, mais pas spécifiquement sur le retrait des déchets.

Le commissaire du Gouvernement demande de retenir la somme de 1'180'114,30 euros hors-taxes pour l’enlèvement des déchets.

L’article L 541-2 du code de l’expropriation dispose que tout producteur ou détenteur de déchets est tenu d’en assurer ou d’en faire assurer la gestion conformément aux dispositions du présent chapitre.

Tout producteur ou détenteur de déchets est responsable de la gestion de ses déchets jusqu’à leur élimination ou valorisation finale, même lorsque le déchet est transféré à des fins de traitement à un tiers.

L’EPFIF verse aux débats une estimation concernant le chargement et l’élimination d’un stock de déchets pour un montant de 836'514,67 euros hors-taxes en valeur 2020 et en l’état du stock de déchets connus à cette date (pièce n° 13) et une réévaluation en 2023 par la société SARPI VEOLIA (pièce n° 20) pour un montant de 1'181'114,30 euros hors-taxes.

Quelle que soit l’utilisation du terrain, la SCI Feuille de Miel a l’obligation en application de l’article L541-2 précité, de procéder à l’enlèvement et à leur traitement.

Il convient de retenir le devis réactualisé (pièce n°20) non contesté par la SCI Feuille de Miel pour un montant de 1'181'114,30 euros hors-taxes, et de déduire cette somme de l’indemnité principale.

L’indemnité principale en valeur occupée est donc de :

7'674'000 euros (indemnité principale) -1'181'114,30 euros (déduction des frais d’enlèvement des déchets) -1'226'553,86 euros (déduction de l’abattement pour pollution)= 5'266 332 euros arrondis.

— Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Le premier juge a dit que les dispositions de l’alinéa 2 de l’article R 322-5 du code de l’expropriation trouvent application en l’espèce, ce qui exclut toute indemnité de remploi.

L’EPFIF demande la confirmation du jugement.

La SCI Feuille de Miel demande l’infirmation du jugement en indiquant que son bien n’était pas notoirement destiné à la vente au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique et qu’il est établi que son intention était de reconstruire les bâtiments à l’identique et de reprendre l’exploitation de son bien.

L’article R322-5 du code expropriation dispose que l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition des biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

En l’espèce, l’offre d’acquisition la plus récente, est datée du 6 octobre 2020, soit moins de 5 mois après la déclaration d’utilité publique ; celle-ci fait mention d’une dernière rencontre pour l’acquisition du bien, ce qui démontre que les discussions ayant précédé la remise de cette offre indicative ont donné lieu à plusieurs rencontres et que la définition du projet de promotion immobilière sous-tendant l’offre a nécessairement donné lieu à des études ayant nécessité un certain délai de réalisation ; qu’il s’en déduit que le bien a nécessairement été mis en vente antérieurement à la date de l’offre dans une période précédent de moins de six mois la déclaration d’utilité publique.

Le jugement qui a exclu l’indemnité de remploi sera confirmé.

L’indemnité d’expropriation en valeur occupée correspond donc à l’indemnité principale soit la somme de 5 266 332 euros arrondis.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— Sur les dépens

Les appels ne portent pas sur les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

La SCI Feuille de Miel perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l’EPFIF à payer à la SCI Feuille de Miel la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter la SCI Feuille de Miel de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de la condamner sur ce fondement à verser la somme de 5.000 euros à l’EPFIF.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans la limite des appels ;

Déclare recevables les conclusions et pièces des parties ;

Confirme le jugement sur le rejet de la demande de l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France de désignation avant dire droit d’un expert ayant pour mission de déterminer les coûts de démolition de la dalle en béton se trouvant sur le terrain exproprié et de sa demande de sursis à statuer dans l’attente des conclusions de l’expert précité, sur l’exclusion d’indemnité de remploi et sur l’article 700 du code de procédure civile.

Infirme le jugement en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau,

Fixe à la somme de 5 266 332 euros arrondis en valeur occupée selon bail précaire, l’indemnité totale de dépossession due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à la SCI Feuille de Miel dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situé [Adresse 4] à [Localité 46] (93), sur la parcelle cadastrée section AM n° [Cadastre 35] d’une superficie cadastrale de 19'185 m², cette somme représentant l’indemnité principale de dépossession ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples contraires ;

Condamne la SCI Feuille de Miel aux dépens d’appel ;

Déboute la SCI Feuille de Miel de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Condamne la SCI Feuille de Miel à verser la somme de 5.000 euros à l’Etablissement Public d’Ile de France au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT