COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 25 SEPTEMBRE 2025

ac

N° 2025/ 297

Rôle N° RG 22/05970 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJI6B

[P] [D]

[A] [Z]

[B] [Z]

C/

[U] [I]

SOCIETE B&P ARCHITECTURE

[L] [S]

[N] [F]

[T] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Stéphane AUTARD

SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ

SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON

SCP FOURNIER & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 07 Avril 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 15/14250.

APPELANTS

Madame [P] [D]

appelante et intimée

demeurant [Adresse 9] – [Localité 2]

représentée par M^e Stéphane AUTARD, avocat au barreau de MARSEILLE, assistée de M^e Benoît MAYLIE, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Stéphane AUTARD, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Monsieur [A] [Z]

appelant et intimé

demeurant [Adresse 5] – [Localité 2]

représenté par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Paul GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Corinne TOMAS-BEZER de la SCP LOGOS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Cécile CRISANTI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Monsieur [B] [Z]

appelant et intimé

demeurant [Adresse 5] – [Localité 2]

représenté par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Paul GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Corinne TOMAS-BEZER de la SCP LOGOS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Cécile CRISANTI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Monsieur [U] [I]

demeurant [Adresse 11] – [Localité 2]

représenté par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Béatrice FAVAREL de la SELARL FAVAREL & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

SOCIETE B&P ARCHITECTURE dont le siège social est [Adresse 8] – [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

assignée en appel provoqué

représenté par M^e Pascal FOURNIER de la SCP FOURNIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Marie-Pierre BLANC, avocat au barreau de TOULON, plaidant

Monsieur [L] [S]

demeurant [Adresse 10] – [Localité 1]

représenté par M^e Pascal FOURNIER de la SCP FOURNIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Marie-Pierre BLANC, avocat au barreau de TOULON, plaidant

Monsieur [N] [F]

demeurant [Adresse 10] – [Localité 1]

représenté par M^e Pascal FOURNIER de la SCP FOURNIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Marie-Pierre BLANC, avocat au barreau de TOULON, plaidant

Monsieur [T] [F]

demeurant [Adresse 10] – [Localité 1]

représenté par M^e Pascal FOURNIER de la SCP FOURNIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Marie-Pierre BLANC, avocat au barreau de TOULON, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Juin 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 1er septembre 1998, [U] [I] a acquis une parcelle cadastrée section [Cadastre 12] M n°[Cadastre 4], située [Adresse 11] [Localité 2], dans le [Adresse 16].

Le 08 avril 2008, il a obtenu un arrêté de permis de construire pour y édifier une maison individuelle, ultérieurement modifié par un permis de construire modificatif du 07 décembre 2009.

[P] [D], d’une part, propriétaire d’une parcelle voisine cadastrée section [Cadastre 12] M n°[Cadastre 7], située [Adresse 9], [A] [Z] et [B] [Z], d’autre part propriétaires indivis d’une parcelle voisine cadastrée n°[Cadastre 6], section M, située [Adresse 5] à [Localité 13], ont sollicité l’annulation du permis de construire.

Par jugement en date du 22 septembre 2011, le Tribunal Administratif de Marseille a annulé le permis de construire précédemment accordé, décision ensuite confirmée par arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Marseille le 24 mars 2014.

Par acte d’huissier en date du 03 décembre 2015, [A] [Z] et [B] [Z] ont assigné [U] [I] devant le tribunal de grande instance de Marseille, sur le fondement des articles L 480-13 du code de l’urbanisme, 544 et 1382 du code civil aux fins d’obtenir la démolition de la maison qu’il a édifiée, la remise en état de la parcelle concernée, sa condamnation au paiement d’une somme de 50'000 € de dommages et intérêt à chacun des demandeurs.

Par exploit délivré le 09 mars 2016, [P] [D] a également assigné M. [I] devant le même tribunal afin d’obtenir, au visa des articles L 480-13 du code de l’urbanisme, 1382 du code civil et au titre du trouble anormal du voisinage, la démolition de la maison édifiée, outre sa condamnation au paiement d’une somme de 15'000 € de dommages et intérêts, et à titre subsidiaire, sa condamnation au paiement de 175'000 € à titre de dommages et intérêts.

M. [I] a appelé en garantie la société B&P Architecture, [L] [S], [N] [F] et [T] [F], architectes ayant élaboré les plans du projet.

Par jugement du 7 avril 2022 le tribunal judiciaire de Marseille a statué en ces termes':

— Déclare irrecevable comme étant prescrit l’ensemble des demandes d’indemnisation formées par Monsieur [B] [Z], Monsieur [A] [Z] et Madame [P] [D] dans le cadre de l’action en responsabilité engagée à l’encontre de Monsieur [U] [I] ;

— Déboute Monsieur [B] [E], Monsieur [A] [Z] et Madame [P] [D] de leur demande de démolition de la maison d’habitation construite par Monsieur [U] [I] sur sa parcelle cadastrée Section [Cadastre 12] M n°[Cadastre 4], sise [Adresse 11] [Localité 2] ;

— Déclare sans objet l’appel en garantie formé par Monsieur [U] [I] à l’encontre de la société B & P Architecture, Monsieur [L] [S], Monsieur [N] [F] et Monsieur [T] [F] ;

— Condamne in solidum Monsieur [B] [Z], Monsieur [A] [Z] et Madame [P] [D] à verser à Monsieur [U] [I] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne in solidum Monsieur [B] [Z], Monsieur [A] [Z] et Madame [P] [D] aux dépens ;

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.

Le tribunal a considéré en substance que l’action en responsabilité à l’encontre du constructeur visée à l’article L 480-13 du code de l’urbanisme concerne bien le maître de l’ouvrage à l’origine du projet de construction et non le constructeur au sens des articles 1792 du code civil, qu’il est justifié que M.[I] a achevé les travaux le 2 février 2010 qui constitue le point de départ du délai de prescription, que sur le fondement de l’article 2224 du code civil l’action en trouble du voisinage qui résulte des préjudices directement liés au projet de construction constatés le 2 février 2010 est prescrite, que s’agissant de la demande de démolition, conformément aux dispositions de l’article L 480-13 du code de l’urbanisme il doit être démontré l’existence d’un préjudice personnel en relation directe avec l’infraction aux règles d’urbanisme constatée, que si le permis de construire accordé à Monsieur [I] le 08 avril 2008 et le permis modificatif ultérieurement obtenu le 07 décembre 2009 ont été annulés par jugement en date du 22 septembre 2011 par le Tribunal Administratif de Marseille, décision confirmée par arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Marseille en date 24 mars 2014, et que la construction se situe dans une zone protégée, les demandeurs échouent à démontrer l’existence de préjudices de perte de vue, de perte d’ensoleillement, et d’intimité, d’aggravation des conditions de stationnement, à l’absence de système de rétention des eaux, à l’aggravation des risques en cas d’incendie en lien avec les infractions aux règles d’urbanisme soulevées.

Par acte du 22 avril 2022 [B] [Z] et [A] [Z] ont interjeté appel de la décision.

[P] [D] a également interjeté appel par déclaration du 6 mai 2022.

Par ordonnance du 22 décembre 2022 les deux instances en appel ont été jointes.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2024 [B] [Z] et [A] [Z] demandent à la cour de':

DECLARER Monsieur [B] [Z] et [A] [Z] recevables en leur appel incident';

REFORMER le jugement rendu le 7 avril 2022 par le tribunal Judiciaire de Marseille

STATUANT à nouveau

ORDONNER la démolition de la construction entreprise par Monsieur [U] [I] au terme du permis qu’il a obtenu le 8 avril 2008 et qui a été annulé par décision définitive de la Cour Administrative d’Appel de [Localité 13] du 24 mars 2014 située sur la parcelle [Cadastre 12] M [Cadastre 4], [Adresse 16] figurant au cadastre de la Ville de [Localité 13] à l’adresse lieudit « [Adresse 11] ; Et cela sous astreinte de 1'500 € par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la notification de la décision ;

ORDONNER la remise en état du site dans son état initial, sous astreinte de 1 500 € par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la notification de la décision, et figurant au cadastre de la Ville de [Localité 13], lieudit « [Adresse 11], « [Adresse 16] », section M, parcelle n° [Cadastre 12] M [Cadastre 4].

DEBOUTER Monsieur [U] [I] de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions.

CONDAMNER Monsieur [U] [I] à payer à Messieurs [Z] les sommes suivantes :

—  50 000 € chacun au titre de la réparation du trouble anormal de voisinage, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir conformément à l’article 1231-7 du Code Civil,

—  2 500 € chacun au titre des dispositions de l’article 700 du CPC.

ORDONNER la capitalisation des intérêts sur ces sommes conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil.

CONDAMNER Monsieur [U] [I] aux entiers dépens de l’article 696 du code de procédure civile ceux d’appel distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVALGUEDJ sur son offre de droit.

CONDAMNER Monsieur [U] [I], auprès duquel ils pourront être recouvrés, en vertu de la décision à intervenir et sans autres formalités dans l’hypothèse de la nécessité d’une exécution forcée, à supporter l’intégralité des frais, droits et honoraire d’Huissiers de Justice, en ceux compris les droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus par les dispositions de l’article A 444-32 du Code de Commerce (ancien article 10 du Tarif des Huissiers).

Ils soutiennent':

— qu’ils se fondent sur les dispositions du 1er alinéa de l’article L 480-13 1° du Code de l’Urbanisme, modifié par loi n° 2015-990 du 6 août 2015,

— que sur la recevabilité de la demande indemnitaire le délai de 2 ans à compter de la décision de la juridiction administrative prévue à l’article L480-13 1° du code de l’urbanisme, s’applique à l’action en démolition de l’immeuble, l’action indemnitaire étant quant à elle enfermée dans un délai de 2 ans à compter de l’achèvement des travaux,

— qu’à la date du 2 février 2010, la construction n’était pas achevée au sens des dispositions de l’article R462-1 du code de l’urbanisme comme cela est démontré dans le procès-verbal de constat d’huissier du 14 avril 2012';

— que la déclaration d’achèvement des travaux et de conformité n’a jamais été communiquée’par M.[I]';

— que les conditions d’application de l’article L 480-13 du code de l’urbanisme sont réunies tant au titre de l’annulation du permis de construire par décision de la cour administrative d’appel du 24 mars 2014 que de la localisation du terrain dans une zone protégée;

— qu’ils démontrent l’existence de préjudices personnels directs découlant du non-respect de la règle d’urbanisme';

— que la violation des règles de prospect relevée par la cour administrative d’appel’les expose à un risque de sécurité publique en cas d’incendie, qu’elle leur cause une perte d’intimité par la création d’ une vue plongeante et d’ une perte d’ensoleillement en ce que leur fonds est voisin immédiat du fonds [I]';

— que la violation des règles de distance entre les constructions leur a fait perdre la vue sur le «'[Localité 15]'» désormais masqué par la construction';

— qu’ils subissent l’aspect particulièrement inesthétique de cette importante et imposante construction qui porte une grave atteinte à leur environnement';

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 février 2025 [P] [D] demande à la cour de':

DECLARER Madame [P] [D] recevable en son appel comme en son appel incident ;

INFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Marseille le 7 avril 2022';

ET STATUANT A NOUVEAU :

AU PRINCIPAL,

— ORDONNER la démolition de la construction propriété de Monsieur [U] [I], édifiée en violation délibérée et avérée de la réglementation d’urbanisme sur la parcelle sis à [Localité 2] ' N° [Adresse 11], cadastrée Section [Cadastre 12] M numéro [Cadastre 4], d’une contenance de 4 ares et 68 centiares, étant précisé que Monsieur [U] [V] [B] [K] [I], né le 19 février 1950 à [Localité 14], de nationalité française, gérant de société, veuf de Madame [Y] [K] [H], est propriétaire desdits droits et biens immobiliers par suite de l’acquisition qu’il en a faite suivant acte reçu par Maître [J], Notaire à [Localité 13] le 1er septembre 1998 publié au 2ème bureau des hypothèques de Marseille le 1er octobre 1998 volume 1998P, numéro 5103.

— ORDONNER la remise en état du site dans son état initial ;

— ASSORTIR ces injonctions d’une astreinte de cinq cents (500) Euros par jour de retard passé le délai de 2 mois qui suivra la date de signification à partie de la décision à intervenir, pour en assurer l’exécution ;

— CONDAMNER Monsieur [U] [I] à verser à Madame [P] [D] une somme de 15.000 (quinze mille) Euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice notamment moral et de jouissance par elle subi.

A TITRE SUBSIDIAIRE ET SI PAR IMPOSSIBLE LA COUR NE DEVAIT PAS FAIRE DROIT A LA DEMANDE PRINCIPALE EN DEMOLITION FONDEE SUR L’ARTICLE L.480-13 1° DU CODE DE L’URBANISME :

— CONDAMNER Monsieur [U] [I] à verser à Madame [P] [D] une somme de 175.000 (cent soixante-quinze mille) Euros en réparation de l’ensemble des préjudices résultant de ses fautes caractérisées.

— ORDONNER la capitalisation annuelle des intérêts de droit applicables (taux d’intérêt légal applicable pour les créances entre particuliers) sur ces sommes conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil.

AU PRINCIPAL COMME AU SUBSIDIAIRE :

— DEBOUTER purement et simplement Monsieur [U] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions, comme parfaitement injustifiées et par ailleurs éhontées s’agissant de celles présentées à titre de dommages et intérêts comme celles fondées sur l’article 700 du code de Procédure civile et des dépens dans le contexte particulier de l’affaire ;

— CONDAMNER Monsieur [U] [I] à verser à Madame [P] [D] une somme de 12.000 (Douze mille) Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais irrépétibles de 1ère instance et d’appel.

— CONDAMNER Monsieur [U] [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel, distraits au profit de Maître Stéphane AUTARD, Avocat au Barreau de Marseille sur ses affirmations de Droit.

Elle soutient':

— que les conditions d’application de l’article L 480-13 au jour de l’assignation sont remplies puisque la construction est située dans deux des zones de protection limitativement listées à l’article L 480-13 1° du Code de l’urbanisme, classé au PLUi Métropole Aix-Marseille-Provence (approuvé le 19/12/2019) Quartier en balcons remarquable, objet d’une servitude de protection patrimoniale instituée en application de l’article L. 151-19 du Code de l’urbanisme’ et dans le périmètre de protection de la Villa Santa Lucia, inscrite au titre des monuments historiques, et que le permis de construire a été définitivement annulé par la cour administrative d’appel par arrêt du 24 mars 2014';

— que la démolition s’impose car l’ouvrage présente un risque pour la sécurité publique constaté par le juge administratif, et que la construction a été réalisée sur un terrain impropre à toute urbanisation,

— qu’elle a acquis un bien ouvrant sur une vue dégagée et verdoyante avec en fond de panorama un élément architectural remarquable,

— que désormais elle fait face à une tour de béton et verre sur pilotis particulièrement imposante et disgracieuse';

— que la structure sur pilotis d’une hauteur de près de 12 mètres sur un terrain lui-même en surplomb de sa villa obstrue sa visibilité et masque par ailleurs la tour d’architecture remarquable en rocaille,

— qu’elle subit également en raison des baies vitrées une vue plongeante et une perte d’intimité';

— que le préjudice résulte directement de la construction réalisée sur un terrain ne présentant pas les caractéristiques les plus essentielles requises pour son urbanisation, notamment au regard des impératifs de sécurité publique,

— que de nombreuses violations des règles les plus essentielles ont été constatées affectant l’implantation, le volume et la hauteur du projet dans des proportions telles que ces règles faisaient obstacle à tout projet sur cette parcelle en déclivité particulièrement étroite et en surplomb d’un mur de soutènement de 5 mètres,

— qu’elle formule à titre subsidiaire une demande en réparation qui est recevable car la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux est mensongère,

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2025 [U] [I] demande à la cour de':

CONFIRMER dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Marseille, le 7 avril 2022,

À titre principal,

Sur les demandes indemnitaires

CONFIRMER l’irrecevabilité des demandes indemnitaires des consorts [Z] et [D] celles-ci étant prescrites sur le fondement de l’article L480-13, 2° du Code l’Urbanisme depuis le 23 février 2012,

JUGER que les demandes présentées par les consorts [Z] et [D] au titre de la théorie des troubles anormaux de voisinage sont également prescrites, par application de l’article 2224 du Code civil,

Sur la demande de démolition,

CONFIRMER l’absence de préjudice personnel en lien direct avec la violation des règles d’urbanisme méconnues conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, notamment l’arrêt du 25 avril 2024 n°24-10.256

PAR CONSÉQUENT : REJETER la demande de démolition.

A titre subsidiaire, en cas de succombance,

DIRE que la demande de démolition est disproportionnée eu égard aux prescriptions de l’article 8 de la CESDH et par conséquent la rejeter,

En tout état de cause,

DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, moyens et conclusions,

CONDAMNER Madame [D] au paiement de la somme de 15.000 euros au titre des dommages intérêts pour procédure abusive, acharnement procédural et emploi répété de propos mensongers et indélicats ,

CONDAMNER les consorts [Z] au paiement, chacun, d’une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNER Madame [D] et chacun des consorts [Z] au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

A titre infiniment subsidiaire, en cas de succombance :

ACCUEILLIR L’APPEL en garantie

JUGER que les architectes du Cabinet B &P Architecture, Messieurs [S] [L], [N] [F] et [T] [F] architectes DPLG, ont commis divers manquements professionnels à son ( Sic) obligation de conseil et au respect du Règlement d’urbanisme applicable.

CONDAMNER B&P Architecte et Messieurs [S] [L], [N] [F] et [T] [F], solidairement et conjointement à relever et garantir Monsieur [I] de toutes condamnations en principal, intérêts et frais qui pourraient être prononcées à son encontre, ainsi que des coûts de la démolition et de remise en état au cas où une mesure de démolition et/ou de remise en état serait ordonnée.

CONDAMNER solidairement et conjointement B&P Architecte et Messieurs [S] [L], [N] [F] et [T] [F] au paiement de la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance,

Il réplique':

— que la demande indemnitaire est prescrite car les Consorts [Z] ont assigné le 3 décembre 2015 et Madame [D] le 9 mars 2016, soit plus de deux ans après l’achèvement des travaux résultant de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux enregistrée le 2 février 2010 par les services de l’urbanisme de la Ville de [Localité 13]';

— que par courrier du 13 janvier 2011 les services municipaux de l’urbanisme ont confirmé ne pas avoir relevé d’infraction ni de non-conformité au permis';

— que le constat d’huissier du 14 avril 2012 a simplement constaté l’absence d’abri voiture ,

— que les actions formées sur le fondement de l’article 1240 du code civil et du trouble anormal du voisinage sont prescrites depuis le 2 février 2015';

— que si l’article L 480-13 du Code de l’urbanisme n’exige pas explicitement que les tiers justifient d’un préjudice personnel pour solliciter la démolition, la jurisprudence requiert que la violation de la règle d’urbanisme soit directement à l’origine d’un préjudice pour le demandeur, que les violations du Code de l’urbanisme engendrées par l’annulation du permis causent un préjudice direct et personnel aux demandeurs à la démolition,

— que dans son arrêt du 24 mars 2014, la cour administrative d’appel a annulé le permis de construire du 8 avril 2008 sur le fondement de trois violations du règlement du plan d’occupation des sols de la ville de [Localité 13] :

— La violation de l’article UI-3 relatif à l’accès des véhicules de secours ;

— La violation de l’article UI-7 du plan d’occupation des sols ;

— La violation de l’article UI-8 du plan d’occupation des sols.

— que dès lors les appelants doivent rapporter la preuve d’un préjudice personnel et direct découlant de ces trois violations précises, et pas seulement de la présence de la construction de Monsieur [I]';

— que les préjudices invoqués ne se fondent pas sur la méconnaissance des règles d’urbanisme constatées par le juge administratif mais sur la présence de la villa litigieuse en elle-même';

— que contrairement à ce que soutient Mme [D], la parcelle n’est pas inconstructible et l’annulation définitive du permis de construire n’a pas engendré une inconstructibilité de la parcelle';

— que la construction litigieuse présente bien toutes les garanties de sécurité requises, notamment en matière de protection et de lutte contre l’incendie, comme en atteste l’avis favorable du 11 février 2008,

— que s’agissant de la violation de la distance de prospect elle ne cause aucun préjudice aux parties adverses,

— que la maison de Madame [D] se trouve en contrebas d’un vallon déjà très construit,

— que les préjudices esthétiques auraient été strictement identiques si le permis de construire avait été obtenu en conformité avec le règlement du POS de la Mairie de [Localité 13]';

— que s’agissant de la perte de vue et de la perte d’ensoleillement elles sont liées à la construction de la maison elle-même, et ne découlent pas des violations du permis de construire constatées par la cour d’appel administrative ni des modifications du zonage en 2015';

— que ni la perte de vue ni la perte d’ensoleillement ne constituent des droits acquis ou un trouble anormal de voisinage';

— que le préjudice de perte de valeur allégué par Mme [D] n’est pas démontré en ce qu’il repose sur des avis immobiliers peu pertinents';

— que la construction aux abords d’un monument historique ne leur cause pas un préjudice personnel';

— que la construction litigieuse ne constitue pas un trouble anormal de voisinage et ne crée pas un préjudice et / ou une moins-value, de sorte qu’aucune perte de jouissance ne peut être invoquée par Madame [D],

— que si la démolition est ordonnée il convient d’appliquer le principe de proportionnalité';

— que les plans du projet d’architecture, l’établissement du dossier de permis de construire relatifs à la maison de Monsieur [I] relevaient de la mission du cabinet d’architecte mandaté B&P architecture';

— que les architectes n’ont jamais alerté Monsieur [U] [I] sur les risques que présentait son permis,

— que le fait que Monsieur [I] ait décidé de continuer les travaux ne justifie, en aucun cas, l’exonération de responsabilité de la part des architectes';

Dans leurs conclusions notifiées le 21 décembre 2022 [L] [S], [N] [F], [T] [F], la société de fait B&P Architecture demandent à la cour de':

A titre principal,

CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal Judiciaire de Marseille le 7 avril 2022

A titre subsidiaire,

DEBOUTER Monsieur [U] [I] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre des concluants qui seront mis hors de cause.

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [I] au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ils arguent':

— qu’ils n’ont assuré qu’une mission de conception architecturale limitée aux permis de construire sans aucune mission d’exécution.

— qu’ils n’ont commis aucune faute car c’est à partir des éléments fournis par Monsieur [I] que les plans du permis de construire ont été établis et après plusieurs rendez-vous avec les services d’urbanisme qui ont validé tant les hauteurs que les prospects,

— qu’alors que le permis de construire était l’objet d’un recours en annulation, Monsieur [I] qui a pris le risque inconsidéré de procéder malgré tout à l’édification de la construction litigieuse, doit seul en assumer les conséquences,

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes indemnitaires

M.[I] soutient que les demandes indemnitaires formées d’une part par les consorts [Z] sur le fondement de l’article L480-13, 2° du Code l’Urbanisme et d’autre part par Mme’ [D] sur le triple fondement de l’article L480-13, 2° du Code l’Urbanisme , de la faute délictuelle et de la théorie des troubles anormaux de voisinage sont prescrites.

L’article L 480-13 2° du code de l’urbanisme dans sa version en vigueur du 24 octobre 2015 au 22 juin 2016 énonce que'«'Lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire':

2° Le constructeur ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à des dommages et intérêts que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L’action en responsabilité civile doit être engagée au plus tard deux ans après l’achèvement des travaux'».

Il est admis que la notion de constructeur au sens de ces dispositions est notamment limitée au maître d’ouvrage, bénéficiaire du permis, en l’espèce M.[I].

Les parties s’opposent sur la notion de date d’achèvement des travaux prévue à l’article L 480-13 du code de l’urbanisme. Celle-ci doit être appréciée au regard du code de l’urbanisme et non à celle prévue par le code civil en référence à la réception des travaux. Il est ainsi admis qu’un immeuble doit être considéré comme achevé à partir du moment où les travaux de construction ont été complètement exécutés sur tous les points du permis de construire et qu’il est en état d’être affecté à l’usage auquel il est destiné puisque la notion d’achèvement des travaux est un simple fait juridique qui s’entend de la date où la construction est en état d’être affectée à l’usage auquel elle est destinée.

En l’espèce, [U] [I] considère que cette date doit être fixée au 2 février 2010, correspondant à la date de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux auprès des services municipaux, tandis que les appelants soutiennent qu’à cette date la construction n’était pas achevée et produisent en ce sens un procès verbal de constat d’huissier du 14 avril 2012.

Or l’analyse de ce constat ne permet aucunement de considérer que la construction litigieuse n’était pas achevée puisqu’il est simplement mentionné que l’abri de voiture prévu au permis n’est pas visible, tandis que les photographies issues de ce constat ne permettent pas de remettre en question l’achèvement allégué de la construction.

Il sera ajouté que les services municipaux qui se sont rendus sur les lieux en fin d’année 2010, à la demande des consorts [Z], n’ont pas constaté formellement de non-conformité de la construction achevée à cette date.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a considéré que la date d’achèvement du 2 février 2010 constitue le point de départ légal de la prescription de la demande indemnitaire, acquise lors de l’assignation délivrée le 3 décembre 2015 pour les consorts [Z] et le 9 mars 2016 pour Mme [D] et déclaré leurs actions indemnitaires sur ce fondement irrecevables.

Mme [D] entend également solliciter l’indemnisation de ses préjudices sur le fondement de la faute et du trouble anormal du voisinage. Ces actions personnelles sont régies par les dispositions de l’article 2224 du code civil qui prévoit un délai d’action de 5 ans à compter de leur connaissance par celui qui s’en prévaut.

En l’espèce ces actions ne peuvent être considérées comme recevables puisqu’il est démontré que les préjudices allégués au titre de la perte d’ensoleillement, de la perte d’intimité, de difficultés de stationnement sont connus depuis l’achèvement de la construction en février 2010, conduisant à la prescription de l’action indemnitaire introduite par assignation du 9 mars 2016. Le jugement sera également confirmé sur ce point.

Il ne sera donc pas statué sur les demandes indemnitaires au titre de la perte de valeur de son bien, du préjudice de jouissance et du préjudice moral présentées par Mme [D] sur ces fondements.

Sur la demande de démolition

Conformément à l’article L 480-13 1°du code de l’urbanisme dans sa version en vigueur du 24 octobre 2015 au 22 juin 2016 «'Lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire :

1° Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et si la construction est située dans l’une des zones suivantes :

a) Les espaces, paysages et milieux caractéristiques du patrimoine naturel et culturel montagnard mentionnés au II de’l'article L. 145-3, lorsqu’ils ont été identifiés et délimités par des documents réglementaires relatifs à l’occupation et à l’utilisation des sols ;

b) Les espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral et les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques mentionnés à l’article L. 146-6, lorsqu’ils ont été identifiés et délimités par des documents réglementaires relatifs à l’occupation et à l’utilisation des sols ;

c) La bande de trois cents mètres des parties naturelles des rives des plans d’eau naturels ou artificiels d’une superficie inférieure à mille hectares mentionnée à’l'article L. 145-5';

d) La bande littorale de cent mètres mentionnée au III de’l'article L. 146-4';

e) Les c’urs des parcs nationaux délimités en application de l’article L. 331-2 du code de l’environnement';

f) Les réserves naturelles et les périmètres de protection autour de ces réserves institués en application, respectivement, de’l'article L. 332-1'et des’articles L. 332-16 à L. 332-18'du même code ;

g) Les sites inscrits ou classés en application des’articles L. 341-1 et L. 341-2'dudit code ;

h) Les sites désignés Natura 2000 en application de’l'article L. 414-1'du même code ;

i) Les zones qui figurent dans les plans de prévention des risques technologiques mentionnées au 1° de l’article L. 515-16 dudit code, celles qui figurent dans les plans de prévention des risques naturels prévisibles mentionnés aux 1° et 2° du II de’l'article L. 562-1'du même code ainsi que celles qui figurent dans les plans de prévention des risques miniers prévus à’l'article L. 174-5'du code minier, lorsque le droit de réaliser des aménagements, des ouvrages ou des constructions nouvelles et d’étendre les constructions existantes y est limité ou supprimé ;

j) Les périmètres des servitudes relatives aux installations classées pour la protection de l’environnement instituées en application de l’article L. 515-8 du code de l’environnement, lorsque les servitudes instituées dans ces périmètres comportent une limitation ou une suppression du droit d’implanter des constructions ou des ouvrages ;

k) Les périmètres des servitudes sur des terrains pollués, sur l’emprise des sites de stockage de déchets, sur l’emprise d’anciennes carrières ou dans le voisinage d’un site de stockage géologique de dioxyde de carbone instituées en application de’l'article L. 515-12'du même code, lorsque les servitudes instituées dans ces périmètres comportent une limitation ou une suppression du droit d’implanter des constructions ou des ouvrages ;

l) Les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine créées en application de l’article L. 642-1 du code du patrimoine';

m) Les périmètres de protection d’un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques prévus aux quatrième et cinquième alinéas de’l'article L. 621-30'du même code ;

n) Les secteurs délimités par le plan local d’urbanisme en application des 2° et 5° du III de’l'article L. 123-1-5'du présent code ;

o) Les secteurs sauvegardés créés en application de’l'article L. 313-1.

L’action en démolition doit être engagée dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative'».

Il est constant que si ce texte subordonne l’exercice de l’action en démolition à des conditions particulières, celle-ci demeure fondée sur la responsabilité civile de droit commun et continue à obéir aux conditions habituelles de cette responsabilité. Ainsi, la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique, peut servir de fondement à l’action en démolition, dès lors que le demandeur à l’action démontre avoir subi un préjudice personnel en lien de causalité directe avec la violation.

En l’espèce les conditions d’application du texte, tant en ce que le permis délivré a été annulé qu’ en ce que la construction, qui se situe au c’ur du secteur du Roucas Blanc classé désormais au PLUi Métropole Aix-Marseille-Provence approuvé le 19 décembre 2019 Quartier en balcons remarquables et dans le périmètre de protection du monument historique Villa Santa Lucia, soit dans une zone de protection, ne sont pas formellement contestées.

Le point de litige concerne davantage la démonstration d’un préjudice personnel en lien de causalité directe avec la violation de la règle d’urbanisme.

Les appelants soutiennent que la cour administrative d’appel a caractérisé la violation des conditions de desserte et d’accès comme étant de nature à fonder l’annulation de l’arrêté de permis de construire accordé à [U] [I]. Le fait que cette juridiction ait relevé cette violation nécessaire à l’annulation du permis n’est pas suffisant en soi pour caractériser le lien de causalité direct entre ladite violation et l’existence d’un préjudice personnel.

À cet égard, les appelants qui se contentent de soutenir que les voies de desserte de la propriété litigieuse ne présentent pas les caractéristiques nécessaires à leur urbanisation, n’apportent aucune pièce de nature à démontrer in concreto que la violation des règles d’accès présente un désagrément certain pour leurs fonds, qui ne se situent pas dans la même rue et ne sont pas dès lors desservis par cet accès litigieux.

S’agissant plus précisément de la sécurité publique, les appelants excipent de l’arrêt rendu par la cour administrative d’appel et la confirmation de l’existence d’une exposition à un risque d’incendie. Les photographies des lieux permettent de constater que le secteur, situé dans un vallon, est étroit et très urbanisé, et ce indépendamment de l’existence de la construction litigieuse. Pour autant le fait que la configuration des lieux rendrait difficile l’accès à la construction des véhicules de secours et d’incendie ne caractérise pas en soi un préjudice direct subi par les appelants. Il n’est en effet pas démontré que leurs parcelles, qui ne sont pas voisines immédiates de celle de l’intimé, aient à souffrir de cette exposition éventuelle à un risque d’incendie. Ce risque est par ailleurs discuté par la production de l’avis favorable des marins pompiers du 11 février 2008 visé au dépôt du permis de construire.

Les appelants se fondent également sur la violation de l’article relatif aux distances de prospect telle que retenue par la juridiction administrative pour soutenir leur demande de démolition, et soutiennent que des angles de la construction en avancée de près de 3 mètres ont été constatés par rapport aux limites imposées par les règles de prospects. Les photographies versées aux débats ne permettent aucunement de mettre en évidence un préjudice direct subi par cette violation puisqu’il n’est pas démontré l’existence d’une perte d’ensoleillement ou d’intimité consécutive à cette implantation, ce d’autant que les parcelles ne sont pas immédiatement voisines et se situent en contrebas dans un vallon densément urbanisé.

Enfin les appelants soutiennent que la violation des règles de distance entre deux constructions a conduit à dénaturer l’environnement par la présence d’un bâtiment qu’ils qualifient d''«'inesthétique'» qui occulte la vue sur un «'[Localité 15]'».

Il sera rappelé que la vue en tant que telle ne constitue pas un droit acquis, et que la construction se situe dans un secteur escarpé et urbanisé, comprenant comme le démontrent les photographies des lieux des villas anciennes et plus récentes, présentant pour ces dernières des toits plats, construites en étages. Les différentes évaluations immobilières produites tant par Mme [D], qui évoquent une moins-value de 60'000 euros de son bien, que par [U] [I] qui au contraire retiennent à la date du 21 avril 2025 une augmentation de la valeur du bien avec une fourchette haute de 1'530'000 euros pour un bien acquis en 2008 au prix de 800'000 euros, ne permettent pas de retenir l’existence d’une perte de valeur du bien de cette dernière en raison de la construction litigieuse, cette perte de valeur ne pouvant pas par ailleurs permettre d’obtenir la démolition de l’ouvrage telle que sollicitée.

La violation à la règle d’urbanisme relevée par la cour d’appel administrative n’emporte pas dès lors la démonstration d’un préjudice direct du seul fait de la présence de la construction, préjudice qui n’est qu’affirmé et non démontré par les pièces produites.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties ; il convient en conséquence de confirmer la décision déférée.

Sur la demande reconventionnelle en cause d’appel

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, il n’est pas démontré que les appelants auraient abusé des voies de recours prévues par la loi pour contester le permis de construire, qui a fait l’objet au demeurant d’une annulation sur la base de violations aux règles d’urbanisme objectivement constatées, dans une intention de nuire à [U] [I]. Le fait d’employer selon l’intéressé des termes qu’il qualifie de mensongers ou d’indélicats dans le corps des conclusions écrites est par ailleurs un point de vue personnel non objectivé.

[U] [I] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts formée en cause d’appel.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants qui succombent seront condamnés aux dépens d’appel. En équité il ne sera pas fait droit aux demandes présentées au titre des frais irrépétibles qui seront rejetées dans leur ensemble.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour';

Y ajoutant,

Condamne [P] [D], [A] [Z] et [B] [Z] aux entiers dépens';

Déboute [U] [I] de sa demande au titre de la procédure abusive';

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

LE GREFFIER LE PRESIDENT