Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 8

ARRET DU 17 SEPTEMBRE 2025

(n° 2025/ , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02654 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHCTB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 janvier 2023 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 20/04816

APPELANTE

Madame [O] [I] épouse [X]

née le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 9] (07)

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P480, ayant pour avocat plaidant M^e Caroline LERIDON, avocat au barreau de PARIS, toque : P95

INTIMÉE

S.A.R.L. FINANCIERE LONGCHAMP, exerçant sous l’enseigne AGENCE [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 484 781 125

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Vincent GERARD, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur SENEL, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre

Madame FAIVRE, Présidente de chambre

Monsieur SENEL, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame CHANUT

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre et par Madame THEVARANJAN, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*********

EXPOSÉ DU LITIGE

[M] [I] était propriétaire d’un appartement situé à [Localité 8] (94).

Représentée par sa fille, elle avait donné ce bien en gestion locative à la SARL FINANCIÈRE LONGCHAMP exerçant sous l’enseigne AGENCE [Adresse 7], suivant mandat du 22 mai 2012.

Le même jour, elle avait souscrit une assurance de garantie loyers impayés avec l’AGENCE [Adresse 7], en signant un document intitulé « VERSALIS 2° ANNEXE AU MANDAT DE GERANCE L’ASSURANCE DES LOYERS IMPAYES ».

Le 11 mai 2015, un bail à usage d’habitation avait été consenti sur son bien par l’intermédiaire de la SARL FINANCIERE LONGCHAMP.

Le [Date décès 6] 2017, [M] [I] est décédée et Mme [O] [I] épouse [X] est venue aux droits de sa mère.

Par courrier électronique du 18 janvier 2017, Mme [O] [I] épouse [X] a demandé à l’AGENCE [Adresse 7] s’il fallait faire appel à l’assurance loyers impayés compte tenu de mensualités incomplètes et du non-remboursement de la taxe d’ordures ménagères par les locataires.

L’AGENCE [Adresse 7] lui a répondu par courrier électronique du 19 janvier 2017 qu’elle lui proposait d’attendre la fin de travaux en cours dans l’appartement, pensant que le reliquat serait alors payé par les locataires.

Le 5 juillet 2018, l’AGENCE [Adresse 7] a adressé un commandement de payer visant la clause résolutoire aux locataires défaillants pour une dette locative d’un montant de 4 567,50 euros.

Par courrier électronique du 21 décembre 2018, Mme [O] [I] épouse [X] a indiqué à l’AGENCE [Adresse 7] qu’elle lui demandait de poursuivre le contentieux engagé contre les locataires défaillants et « également d’activer la garantie de loyers impayés, les retards pointés étant largement supérieurs aux 3 mois de complaisance. » L’AGENCE [Adresse 7] lui a répondu le 24 décembre 2018 qu’elle activait « le dossier en garantie de loyers impayés » et précisait « avec toujours la possibilité que ce dossier ne soit pas validé par la compagnie d’assurances, le cas échéant nous nous rabattrons vers un contentieux d’ordre privé ».

Dans un courrier du 11 janvier 2019, la société GALIAN ASSURANCES a indiqué à la SARL FINANCIERE LONGCHAMP que dans le dossier des locataires de Mme [O] [I] épouse [X], « après un examen approfondi de votre dossier, nous vous informons que notre garantie ne peut être appelée à jouer ».

Par acte du 29 janvier 2020, l’AGENCE [Adresse 7] a fait délivrer au nom de Mme [O] [I] épouse [X] une assignation devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Créteil (tribunal de proximité de Nogent sur Marne) aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et en paiement de l’arriéré locatif.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 mars 2020, le conseil de Mme [O] [I] épouse [X] a mis en demeure l’AGENCE [Adresse 7] d’indemniser sans plus de délai sa cliente à hauteur de la somme de 32 803 euros en exécution du contrat d’assurance des loyers impayés du 22 mai 2012.

L’AGENCE [Adresse 7] a répondu par courrier électronique du 4 mars 2020 qu’une action commune devait être menée contre l’assurance professionnelle de l’AGENCE [Adresse 7], la société GALIAN ASSURANCES, « qui a tenté de se décharger de ses obligations ».

Par courrier électronique du 6 avril 2020, le conseil de Mme [O] [I] épouse [X] a relancé l’AGENCE [Adresse 7] pour connaître les suites qu’elle entendait donner à la demande indemnitaire de sa cliente.

Par courrier électronique du 12 mai 2020, l’AGENCE [Adresse 7] a maintenu sa position en invitant le conseil de Mme [O] [I] épouse [X] à se rapprocher directement de son assurance professionnelle.

C’est dans ce contexte que Mme [O] [I] épouse [X] a, par acte du 9 juin 2020, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la SARL FINANCIERE LONGCHAMP aux fins d’indemnisation au titre des loyers impayés en vertu du contrat d’assurance loyers impayés du 22 mai 2012.

Par jugement du 18 septembre 2020, le tribunal de proximité de NOGENT sur MARNE a constaté la résiliation du bail et condamné les locataires à payer à Mme [O] [I] épouse [X] l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au mois de juin 2022 inclus, soit la somme de 45 972,44 euros.

Par jugement du 17 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

— Condamné la SARL FINANCIERE LONGCHAMP à payer à Mme [O] [I] épouse [X] la somme de 9 384,10 euros, avec intérêts au taux légal à compter de ce jugement ;

— Débouté la SARL FINANCIERE LONGCHAMP de sa demande de délais de paiement ;

— Condamné la SARL FINANCIERE LONGCHAMP à payer à Mme [O] [I] épouse [X] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Condamné la SARL FINANCIERE LONGCHAMP au paiement des entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Par déclaration électronique du 31 janvier 2023, enregistrée au greffe le 14 février 2023, Mme [O] [I] épouse [X] a interjeté appel du jugement, tendant à faire réformer ou annuler par la cour d’appel la décision entreprise, en ce que le tribunal a débouté Mme [O] [I] épouse [X] de ses demandes plus amples ou contraires et ainsi l’a déboutée de sa demande d’indemnisation en exécution du contrat d’assurance loyers impayés à l’encontre de la SARL FINANCIERE LONGCHAMP pour l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation.

Par conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 9 juillet 2024, Mme [O] [I] épouse [X] demande à la cour de :

— REFORMER partiellement le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’indemnisation à l’encontre de la SARL FINANCIERE LONGCHAMP en exécution du contrat d’assurance loyers impayés ;

Et statuant à nouveau,

— CONDAMNER la SARL FINANCIERE LONGCHAMP à lui payer la somme de 80.000 euros (arrêtée au 9 août 2021 inclus et tenant compte du plafond de garantie), outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 mars 2020 ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

— CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Condamné la SARL FINANCIERE LONGCHAMP à payer à Mme [O] [I] épouse [X] la somme de 9.384,10 euros, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

— Débouté la SARL FINANCIERE LONGCHAMP de sa demande de délais de paiement ;

— Condamné la SARL FINANCIERE LONGCHAMP à payer à Mme [O] [I] épouse [X] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

En tout état de cause,

— DEBOUTER la SARL FINANCIERE LONGCHAMP de toutes ses demandes ;

— CONDAMNER la SARL FINANCIERE LONGCHAMP à verser à Mme [O] [X] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions d’appel n°2 notifiées par voie électronique le 28 juin 2024, la SARL FINANCIERE LONGCHAMP demande à la cour de :

— CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [O] [I] épouse [X] de sa demande d’indemnisation à l’encontre de la SARL FINANCIERE LONGCHAMP en exécution du contrat d’assurance loyers impayés ;

— REFORMER partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a :

. condamné la SARL FINANCIERE LONGCHAMP à payer à Mme [O] [I] épouse [X] la somme de 9 384,10 euros, avec intérêts au taux légal à compter de ce jugement ;

. débouté la SARL FINANCIERE LONGCHAMP de sa demande de délais de paiement;

. condamné la SARL FINANCIERE LONGCHAMP à payer à Mme [O] [I] épouse [X] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

. condamné la SARL FINANCIERE LONGCHAMP aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

. débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Et, statuant à nouveau,

— DEBOUTER Mme [U] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER Mme [X] à payer à la SARL FINANCIERE LONGCHAMP la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— A titre subsidiaire, ACCORDER à la société FINANCIERE LONGCHAMP des délais de paiement, laquelle pourra se libérer de sa dette en 23 mensualités de 1.000 euros, le solde à la dernière mensualité ;

— En tout état de cause, CONDAMNER Mme [U] [X] en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître Vincent GERARD, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Il convient de se reporter aux conclusions pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture prononcée le 22 avril 2024, a été révoquée le 27 mai 2024, pour permettre aux parties de régulariser leurs conclusions, et prononcée de nouveau le 30 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu, notamment, les articles 1315, 1134 dans leur rédaction ici applicable, antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 et les articles 1991 et 1992 du code civil ;

1. Sur la demande en exécution de la garantie des loyers, charges et taxes

L’annexe au mandat de gestion stipule dans le paragraphe « GARANTIE DES LOYERS, CHARGES ET TAXES IMPAYES » que « le MANDATAIRE remboursera au MANDANT les pertes pécuniaires subies du fait du non-paiement :

— des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation dus par le Locataire et ayant servi de base à l’émission de la cotisation,

— des indemnités d’occupation des lieux (…) ».

Le tribunal a débouté Mme [O] [I] épouse [X] de sa demande d’indemnisation en exécution du contrat d’assurance loyers impayés à l’encontre de la SARL FINANCIERE LONGCHAMP pour l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, estimant que, s’il est indéniable que la société a manqué à ses obligations contractuelles en tardant à solliciter de l’assureur la mobilisation de la garantie loyers impayés et ne saurait opposer une limitation contractuelle de garantie, le préjudice qu’elle a subi s’analyse en une simple perte de chance de recouvrer les loyers impayés par le biais de ladite garantie ; or, si Mme [X] dispose bien d’un titre pour recouvrer l’arriéré modificatif arrêté au mois de juin 2020 inclus et les indemnités d’occupation à compter de juillet 2020 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, au moyen du jugement du 18 septembre 2020 du tribunal de proximité de Nogent sur Marne, elle ne rapporte pas la preuve des diligences accomplies en vue d’obtenir le paiement des sommes auxquelles les locataires ont été condamnés judiciairement, et donc ne démontre pas le caractère certain de sa perte de chance de recouvrer cet arriéré, ou à tout le moins, ne met pas le tribunal en mesure d’apprécier l’importance de la perte de chance et de calculer son préjudice.

Mme [O] [I] épouse [X] demande à la cour de réformer partiellement le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’indemnisation à l’encontre de la société FINANCIERE LONGCHAMP en exécution du contrat d’assurance loyers impayés, et statuant à nouveau, de la condamner à lui payer la somme de 80.000 euros (arrêtée au 9 août 2021 inclus et tenant compte du plafond de garantie), outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 mars 2020, en faisant valoir essentiellement que :

— l’agence [Adresse 7] est dans l’obligation contractuelle de l’indemniser à hauteur de la dette locative des époux [R], déduction faite des 8 % TTC d’honoraires d’agence, à charge pour celle-ci de se faire ensuite indemniser ou non par son propre assureur, GALIAN ; le refus de l’assurance GALIAN d’indemniser le sinistre n’est pas opposable à Mme [X], ce tiers n’intervenant pas au contrat souscrit entre elle et l’agence [Adresse 7], outre le fait qu’il n’y est fait aucune référence ;

— la régularisation des charges d’eau qui a été effectuée était indépendante de la volonté de Mme [X] ou d’une prétendue mauvaise foi de sa part et lorsqu’elle a fait part de cette situation à l’agence [Adresse 7], cette dernière n’a pas émis la moindre réserve sur la question de la garantie loyers impayés ; en tout état de cause, même en tenant compte de ce rappel de charges, les sommes mensuelles appelées n’ont jamais dépassé le plafond de garantie de 3 000 euros, fût-ce mensuellement ou lissé sur l’année ;

— elle n’a jamais eu la maîtrise de la procédure engagée contre les époux [R] ; c’est l’agence [Adresse 7] qui est l’unique initiateur de cette procédure et qui a échangé sur le dossier avec l’avocat mandaté ; c’est donc à cette dernière qu’il revenait de prouver que Mme [X] avait reçu un quelconque règlement en exécution du jugement du 18 septembre 2020 lequel serait venu en déduction du montant de la condamnation qu’elle réclame ; à ce jour, les anciens locataires sont insolvables ; plus de deux ans et demi après leur condamnation et malgré toutes les procédures d’exécution diligentées par l’avocat de l’agence [Adresse 7], aucune somme n’a pu être récupérée ce qui rend son préjudice certain ; au jour du jugement du tribunal judiciaire de Paris du 17 janvier 2023, le préjudice découlant du non-règlement par l’agence [Adresse 7] de cette indemnité était certain et ne s’analysait pas comme une simple perte de chance, de sorte qu’il n’y a pas lieu de le limiter ; l’agence [Adresse 7] va bénéficier de la subrogation légale pour recouvrer les sommes auprès des époux [R], et sera plus particulièrement fondée à être subrogée dans les droits de Mme [X] à faire exécuter les décisions afin de recouvrer directement les sommes auprès des époux [R] ;

— la demande d’application de la clause subrogative visée en page 3 de l’annexe par l’agence [Adresse 7], est irrecevable, en application des articles 564 et suivants du code de procédure civile, parce que nouvellement soulevée devant la cour ;

— n’ayant pas formulé de demande au titre des honoraires de l’agence [Adresse 7], il n’y a pas lieu de débouter Mme [X] sur ce point.

La SARL FINANCIERE LONGCHAMP demande la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté Mme [O] [X] de sa demande d’indemnisation à son encontre en exécution du contrat d’assurance loyers impayés, répliquant notamment que :

— à titre liminaire, elle a cédé ses titres le 23 février 2023, et l’ancien dirigeant M. [A] [T] a été remplacé par M. [D] [J] qui n’a découvert l’existence de ce litige et de la procédure que lors de sa mise en état ; elle n’était pas partie à l’instance dans le jugement rendu, pour le compte de Mme [X] par le tribunal de proximité de Nogent sur Marne en 2020, qui a condamné les époux [R] [F] à payer diverses sommes à Mme [X] , et par conséquent, seule Mme [X] peut le faire exécuter, amiablement ou de façon forcée ;

— Mme [X] verse un décompte qui laisse apparaître un différentiel de 1 726,22 euros ; malgré de nombreux échanges, la SARL FINANCIERE LONGCHAMP n’a jamais compris en quoi consistait cette somme ; par conséquent, Mme [X] est mal fondée en sa demande, l’arriéré au mois d’octobre 2016 n’étant pas démontré ;

— le loyer mensuel dépasse 3 000 euros charges comprises ; or, conformément aux dispositions visées

dans l’annexe du mandat de gérance, la garantie est exclue, sauf convention particulière, lorsque le non-paiement des sommes dues par le locataire ou l’occupant excède 3 000 euros, en ce compris le loyer mensuel charges et taxes comprises ;

— Mme [X] n’a pas exécuté sa convention de bonne foi en ne donnant pas le montant des charges locatives réelles ;

— la garantie est exclue quand le loyer dépasse 3 000 euros par mois charges comprises, dès lors, les arguments émis sur le ratio de solvabilité sont sans objet puisque même si le ratio avait été inférieur à 34 %, la garantie serait exclue ;

— en cas de condamnation de l’agence, il doit être fait application, sur le montant de condamnation, de la clause de subrogation visée en page 3 de l’annexe ; il en résulte que Mme [X] subroge l’agence dans tous ses droits à recouvrement ; par ailleurs, le dépôt de garantie doit être déduit des condamnations, conformément à la clause « compensation avec le dépôt de garantie» stipulée dans l’annexe « assurance des loyers impayés » ;

— Mme [X] doit être déboutée de sa demande au titre de la facturation des honoraires ;

— Mme [X] a tardé à fournir certains éléments, dont les documents notariés de succession, et le décompte ainsi que les charges n’étaient pas clairs, de sorte qu’il existait un risque judiciaire à engager une procédure sur cette base ; elle n’a pour sa part pas fait preuve de mauvaise foi dans ses échanges avec Mme [X].

Sur ce,

* Sur l’obligation de remboursement

Il résulte des pièces versées aux débats que, par annexe au mandat de gestion en date du 22 mai 2012, signée entre [M] [I], aux droits de laquelle intervient sa fille, et la société FINANCIERE LONGCHAMP, exerçant sous l’enseigne AGENCE [Adresse 7], cette dernière s’est engagée à rembourser au mandant notamment « les pertes pécuniaires subies du fait du non-paiement des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation dus par le Locataire et ayant servi de base à l’émission de la cotisation », avec un plafond de garantie de 80.000 euros par sinistre et par locataire, ce qu’elle ne conteste pas.

L’annexe précise par ailleurs que le mandataire s’engage sur cette « garantie » de remboursement pendant une « période illimitée ».

L’annexe ajoute que « le mandataire ou le mandant auront la possibilité de mettre fin à tout moment à l’exécution de ce contrat par lettre recommandée avec avis de réception ». Il est précisé que « cette résiliation particulière n’entraînera pas la résiliation du mandat de gérance principal ».

Cette faculté de résiliation unilatérale prévue par l’annexe corrobore sa durée illimitée dès lors que, lorsque le contrat est conclu pour une durée indéterminée, chaque partie peut y mettre fin à tout moment, sous réserve de respecter le délai de préavis contractuellement prévu ou, à défaut, un délai raisonnable, conformément à l’article 1211 du code civil.

Il en résulte que, contrairement au mandat général de gestion immobilière, lequel est « consenti et accepté pour une période d’un an, reconductible chaque année pour une période limitée à 10 ans » son annexe « assurance des loyers impayés», constitue un contrat à durée indéterminée.

Il s’infère de ce contrat une obligation contractuelle à la charge du mandataire, à savoir l’AGENCE [Adresse 7], de rembourser au mandant les pertes pécuniaires subies du fait du non-paiement des loyers par les locataires pendant une période illimitée, à concurrence de 80 000 euros par sinistre et par locataire, et ce jusqu’à ce que le plafond de la garantie soit atteint.

* Sur l’exclusion de « garantie »

L’annexe prévoit en page 1, sous l’intitulé « Exclusions », qu’est exclu, notamment, « le non-paiement des sommes dues par le Locataire ou l’occupant dont le loyer mensuel charges et taxes comprises excède 3 000 euros, sauf convention particulière ».

Contrairement à ce que soutient Mme [X], cette clause ne s’analyse pas en un plafond de « garantie ». En effet, elle figure non pas dans le paragraphe qui est spécifiquement consacré au plafond des « garanties des loyers, charges et taxes impayés », mais dans celui consacré aux « exclusions ».

En revanche, cette exclusion ne peut s’appliquer que si le non-paiement des sommes dues par le locataire ou l’occupant excède 3 000 euros, au titre du loyer mensuel charges et taxes comprises, sauf convention particulière.

En l’espèce, le contrat de bail d’habitation loi du 6 juillet 1989 souscrit entre l’agence [Adresse 7] et [M] [I] portant sur les locaux en cause au bénéfice des époux [R] prévoyait un loyer initial de 2.418 euros et en sus, une provision mensuelle sur charges de 252 euros.

Selon décompte du 15 décembre 2020, établi par Mme [X], le dernier loyer révisé était d’un montant mensuel de 2.522 euros et la provision sur charge avait été réévaluée à un montant mensuel de 345 euros.

Le décompte mensuel des loyers et charges invoqué par Mme [X], arrêté quant à lui au 28 février 2020, n’excède pas la somme de 3 000 euros, au titre du loyer mensuel charges et taxes comprises.

Il s’en infère que l’argumentation des parties sur la régularisation des charges afférentes à la consommation d’eau opérée en 2018 est inopérante sur la résolution du litige.

Il est par ailleurs justifié de ce que par jugement du 18 septembre 2020, rendu par défaut, opposant Mme [O] [X] aux époux [R]-[F], le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Nogent sur Marne a notamment constaté la résiliation du bail concernant l’immeuble d’habitation, l’emplacement de stationnement et la cave conclu entre eux, à compter du 6 septembre 2018, condamné les époux [R] à libérer les lieux et, solidairement, à régler à Mme [X] la somme de 45.972,44 euros en principal, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de juin 2020 inclus.

Ce jugement a été signifié aux époux [R]-[F] le 19 octobre 2020, selon mention figurant au procès-verbal d’huissier de reprise des lieux dressé le 9 août 2021 à la demande de Mme [X] (signification réalisée en l’étude d’huissier selon le jugement de saisie des rémunérations du 4 octobre 2022 évoqué ci-dessous).

Contrairement à ce qu’elle fait valoir, et au vu notamment des échanges de mails intervenus en janvier 2017 avec le directeur d’alors de l’agence, à compter des premiers impayés, puis en novembre et décembre 2018, cette action a été engagée, fin janvier 2020, au nom de Mme [O] [X] en exécution du mandat de gestion immobilière dont bénéficiait l’AGENCE [Adresse 7], stipulant clairement que cette dernière devait « A défaut de paiement par les débiteurs et en cas de difficultés quelconques, exercer toutes poursuites judiciaires, toutes actions résolutoires ou autres, faire tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux ['] requérir jugements, les faire exécuter ['] ».

Par jugement du 4 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de CHARENTON LE PONT a, sur requête de Mme [X], représentée par un avocat, notamment déclaré recevable en la forme la procédure de saisie des rémunérations diligentée par celle-ci à l’encontre de M. [R], fixé au vu du jugement sus-visé du 18 septembre 2020 la créance, actualisée, à la somme de 46 344,81 euros (45 972,44 euros + 200 euros + 172,37 euros de frais) et accordé à celui-ci un délai de paiement de sa dette, en 23 versements mensuels de 350 euros chacun et un 24ème versement soldant la dette en principal et intérêts.

A défaut pour l’agence de rapporter la preuve que Mme [X] a reçu un règlement en exécution de ces jugements, venant en réduction du montant de la somme réclamée dans le cadre de la présente instance, ce qu’elle conteste, Mme [X] est fondée en sa demande tendant à obtenir, en exécution de la garantie des « loyers, charges et taxes impayés », la condamnation de la société FINANCIERE LONGCHAMP à lui rembourser la somme de 80 000 euros arrêtée au 9 août 2021 inclus et tenant compte du plafond de garantie fixé à 80 000 euros, outre, les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 mars 2020.

En effet, le contrat prévoit que « Le premier règlement des indemnités s’effectuera rétroactivement après le 4è mois suivant l’échéance du 1er terme impayé, puis tous les 3 mois, déduction faite des acomptes versés par le Locataire, ou pour son compte, et ce, jusqu’à ce que le plafond de la garantie soit atteint ».

Le remboursement des pertes pécuniaires subies du fait du non-paiement des loyers impayés, charges, taxes et indemnités d’occupation dus par le locataire est du, depuis le 4è mois de la première échéance impayée soit depuis le 1er janvier 2020 (le 1er impayé remontant au 1er octobre 2019), étant précisé que :

— selon le décompte de Mme [X], arrêté au mois de février 2020, qui n’est pas utilement contredite au vu des explications qu’elle fournit à ce sujet, par les pièces communiquées par l’intimée, la somme due par l’agence [Adresse 7], déduction faite des honoraires de 8 %, était de 32.800 euros ;

— à cette somme, il convient d’ajouter le remboursement des pertes pécuniaires subies du fait du non paiement des loyers, remboursement à la charge de l’agence [Adresse 7] à compter de cette date (déduction faite des 8 % d’honoraires d’agence), soit la somme de 47.685,44 euros (2 x (2499 euros + 345 euros) + 16 x (2.522 euros + 345) + 272 euros (taxes d’ordures ménagères) – 8 %) ;

— si les loyers dus antérieurement au 31 octobre 2016 sont prescrits à l’égard des époux [R], ils sont dus par l’agence [Adresse 7] à Mme [X], dès lors que le contrat du 22 mai 2012 prévoit expressément que l’indemnisation est due pour une « période ILLIMITEE ».

Le jugement, qui a débouté Mme [X] de sa demande à ce titre, est infirmé sur ce point.

La société FINANCIERE LONGCHAMP sera condamnée à payer à Mme [O] [I] épouse [X] la somme de 80.000 euros (arrêtée au 9 août 2021 inclus et tenant compte du plafond de garantie), augmentée des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 32 803 euros à compter de la mise en demeure du 2 mars 2020, celle-ci étant de nature à faire courir tous les délais et intérêts au taux légal, ainsi qu’à entraîner toutes les conséquences que la loi, les tribunaux et notamment les articles 1231-6 et 1344-1 du code civil y attachent, et des intérêts au taux légal courant à compter du 30 septembre 2021, date à laquelle la somme arrêtée au 9 août 2021 inclus a été demandée devant le tribunal, sur le surplus de la somme due au titre de la garantie des loyers impayés

La capitalisation des intérêts apparaît justifiée en l’espèce.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts dans les termes du dispositif.

2. Sur la mise en oeuvre de la « garantie » des détériorations immobilières

L’annexe au mandat de gestion stipule dans le paragraphe « GARANTIE DES DÉTÉRIORATIONS IMMOBILIÈRES » que « le MANDATAIRE s’engage à indemniser le MANDANT :

des dégradations et destructions causées exclusivement aux biens immobiliers objets du bail – tels que définis aux articles 516 et suivants du code civil – en cours de bail, imputables au Locataire et constatées à son départ (…) ». Un plafond de 8 000 euros HT par sinistre et par bien loué est spécifié.

L’annexe ajoute qu’il est précisé, pour la bonne application de cette garantie, « que seuls les dommages imputables au locataire dans le cadre de l’article 1730 du Code civil seront pris en charge. Les travaux seront remboursés après évaluation tenant compte de la vétusté des éléments dégradés ou détériorés.

(…) Les dommages d’esthétique ou d’entretien de l’immeuble ne sont pas garantis. Seules les destructions ou détériorations en résultant pourront être couvertes.

En tout état de cause, ne sont couvertes que les détériorations immobilières nées de la faute du Locataire qui peuvent normalement lui être réclamées dans le cadre de ses obligations légales ».

Sont ainsi exclus de la garantie, notamment, « les dommages non imputables au locataire, les dommages immobiliers relevant de l’entretien, les dommages liés à la vétusté ».

Le tribunal a estimé, au vu des photos produites par Mme [O] [X] qui sont certes non datées mais sont semblables à celles prises par l’huissier de justice et annexées à son procès-verbal de constat du 20 septembre 2021, à peine plus d’un mois seulement après le procès-verbal de reprise des lieux du 9 août 2021, que l’état de l’appartement nécessite la réalisation de travaux de déménagement et de remise en état, principalement des sols.

Le tribunal, se référant au montant du devis produit par Mme [O] [X] pour le « traitement des sols », a condamné la SARL FINANCIERE LONGCHAMP à payer à Mme [O] [X] la somme de 3 994,10 euros outre le coût du procès-verbal de constat d’huissier de justice du 20 septembre 2021, soit la somme de 390 euros, au vu de la facture produite.

Mme [O] [X] demande la confirmation du jugement sur ce point, faisant valoir que :

— l’agence [Adresse 7] soutient qu’elle n’aurait pas à prendre en charge la réalisation des travaux puisque l’état des lieux de sortie aurait dû être contradictoire (donc en présence des époux [R]) et diligenté en même temps que la remise des clés de l’appartement, alors que si Mme [X] n’a pu réaliser d’état des lieux de sortie que le 20 septembre 2021, c’est précisément parce que l’agence [Adresse 7] ne l’a pas tenue informée en temps utiles que les époux [R] avaient quitté les lieux et remis les clés de l’appartement ;

— le contrat de gestion locative stipulant que l’agence [Adresse 7] avait pour mission notamment de « […] faire dresser tous états des lieux », il lui appartenait de faire établir cet état des lieux de sortie lors de la remise des clés par les époux [R] le 9 août 2021 ; elle ne saurait se prévaloir du fait qu’elle n’a elle-même pas établi cet état des lieux en temps utile pour prétendre aujourd’hui que l’état des lieux de sortie produit par Mme [X] ne serait pas recevable.

La SARL FINANCIERE LONGCHAMP demande la réformation du jugement sur ce point, arguant en substance que :

— Mme [X] sollicite la condamnation de la SARL FINANCIERE LONGCHAMP à payer la somme de 4 384,10 (3 994,10+390) euros au titre de la garantie détérioration immobilière et du constat d’huissier afférent, du 20 septembre 2021 ; or ce constat d’huissier a été réalisé de façon non contradictoire, alors qu’elle a récupéré les clés le 6 septembre 2021 ;

— le chiffrage de ses demandes se base sur un devis estimatif ;

— elle est fondée à déduire en cas de condamnation le montant du dépôt de garantie au terme de la stipulation prévue au contrat de garanties.

Sur ce,

La cour estime que c’est par des motifs pertinents qu’elle adopte sur ce point, que le tribunal a jugé que la société FINANCIERE LONGCHAMP avait l’obligation d’indemniser le mandant au titre de cette garantie, la cour ajoutant simplement à ce sujet que :

— les dégradations constatées par l’huissier le 20 septembre 2021, peu de temps après le départ des locataires, sont à la charge des locataires en application de l’article 1730 du code civil, et ne relèvent pas de la vétusté ;

— il appartenait en exécution du contrat de gestion locative à l’agence [Adresse 7] de faire établir un état des lieux de sortie lors de la remise des clés par les époux [R] le 9 août 2021 ; elle ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude (laquelle a été de ne pas établir cet état des lieux en temps utile) pour prétendre désormais que l’état des lieux de sortie produit par Mme [X], qui a pallié aux défaillances de l’agence, ne serait pas recevable ;

— les frais d’huissier qu’elle a dû engager sont la conséquence de cette défaillance.

Cependant, comme le fait valoir la société FINANCIERE LONGCHAMP, elle est fondée à déduire le dépôt de garantie prévu dans le bail, au titre de la clause « compensation avec le dépôt de garantie », stipulée dans la garantie des détériorations immobilières.

Ce dépôt s’élevait à la somme de 2 418 euros.

Mme [X] doit ainsi être garantie à hauteur de 1 576,11 (3 994,10 -2 418) euros.

Le jugement est donc infirmé sur ce point et la société FINANCIERE LONGCHAMP sera condamnée au paiement de la somme de 1 576,11 euros au titre de la garantie des détériorations immobilières, outre les frais de constat d’huissier en découlant, à hauteur de 390 euros, soit un total de 1 966,11 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

3. Sur la demande de dommages et intérêts

Le tribunal a condamné la société FINANCIERE LONGCHAMP à indemniser Mme [O] [X] à hauteur de 5 000 euros, à titre de dommages et intérêts destinés à réparer les préjudices d’ordre financier et moral subis par cette dernière, causés par les manquements contractuels de l’AGENCE [Adresse 7] résidant notamment dans :

— le retard abusif dans la mise en oeuvre de la garantie des loyers impayés ;

— l’absence d’information donnée à son mandant de la position de la société GALIAN ASSURANCES fondée sur une erreur d’appréciation de sa part sur le ratio entre les ressources des locataires et le montant du loyer ;

— l’absence de nouvel état des lieux après la réalisation des travaux par les locataires emportant une réduction de loyer pendant une durée de 18 mois, tel que stipulé pourtant dans l’avenant au contrat de bail ; or selon le procès-verbal de constat d’huissier du 20 septembre 2021 sus-visé, aucun des travaux n’a été réalisé, de sorte que la remise de loyers appliquée aux anciens locataires représentant 6 660 euros n’était pas justifiée ;

— la société FINANCIERE LONGCHAMP n’a produit aucun état des lieux de sortie lors de la libération des locaux par les occupants et ne prouve pas avoir effectué les relevés de compteurs d’eau et d’électricité alors que ces diligences lui incombaient selon le contrat de gérance.

Mme [X] demande la confirmation du jugement sur ce point, sans développer de moyens au soutien de sa demande, tandis que la société FINANCIERE LONGCHAMP en demande la réformation en faisant valoir qu’elle ne démontre pas de préjudice distinct de l’absence de loyers encaissés.

Certes, la société FINANCIERE LONGCHAMP a commis des manquements dans l’exécution de ses obligations de garantie contenues dans son annexe au mandat de gérance.

Pour autant, Mme [X] ne justifie pas du préjudice moral et financier dont elle se prévaut.

Le jugement, qui ne pouvait en toute hypothèse pas additionner ce poste de préjudice au montant de la somme allouée au titre de la garantie détériorations immobilières, est infirmé sur ce point.

4. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Le tribunal, constatant que la société FINANCIERE LONGCHAMP ne produisait aucune pièce de nature à démontrer sa situation financière et les éventuelles difficultés qu’elle pourrait rencontrer, a débouté cette dernière de sa demande de délais de paiement.

Mme [X] demande la confirmation du jugement sur ce point, faisant valoir que la société FINANCIERE LONGCHAMP n’apporte pas d’élément pour justifier de difficultés financières, alors qu’elle aurait dû l’indemniser depuis le mois de janvier 2017.

La société FINANCIERE LONGCHAMP demande la réformation du jugement sur ce point.

En l’absence de justificatifs permettant d’apprécier si la situation personnelle et financière du débiteur commande de lui accorder des délais de paiement au sens de l’article 1343-5 du code civil, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

5. Sur les subrogations

Vu l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile ;

La cour ne statuant que sur les demandes figurant au dispositif des dernières conclusions des parties, en l’absence de demande expresse visant à solliciter la subrogation en cas de condamnation de la société FINANCIERE LONGCHAMP, il ne peut être fait application de la clause de subrogation visée en page 3 de l’annexe.

Vu les articles 564 et suivants du code de procédure civile ;

A titre surabondant, comme le fait valoir Mme [X], aucune demande de subrogation n’était formulée devant le tribunal ; cette demande, formulée pour la première fois en cause d’appel, ne tend pas aux mêmes fins que la demande formulée devant le tribunal visant à « débouter Mme [X] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ». Dès lors, il s’agit d’une demande nouvelle au sens de l’article 565 du code de procédure civile ; elle ne constitue ni l’accessoire, ni la conséquence ou le complément nécessaire de la demande formulée devant le tribunal, au sens de l’article 566 de ce même code et elle ne tend pas à opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

Cette demande est ainsi irrecevable.

6. Sur la facturation des honoraires de l’agence

En l’absence de demande de Mme [X] à ce titre, il n’y a pas lieu de l’en débouter, comme elle le fait valoir.

7. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le tribunal a :

— condamné la société FINANCIERE LONGCHAMP à payer à Mme [X] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction;

— débouté la société FINANCIERE LONGCHAMP de ses demandes à ce titre.

L’issue du litige commande de confirmer ces chefs du jugement.

Partie perdante, la société FINANCIERE LONGCHAMP sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à Mme [X], en application de l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité qui sera, en équité, fixée en cause d’appel à la somme de 3 500 euros.

La société FINANCIERE LONGCHAMP sera déboutée de sa demande formée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant en dernier ressort, contradictoirement et publiquement par mise à disposition de la décision au greffe,

Confirme le jugement en ce qu’il :

— DEBOUTE la SARL FINANCIERE LONGCHAMP de sa demande de délais de paiement ;

— CONDAMNE la SARL FINANCIERE LONGCHAMPS à payer à Mme [O] [I] épouse [X] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SARL FINANCIERE LONGCHAMP au paiement des entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— DEBOUTE la SARL FINANCIERE LONGCHAMPS de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

L’infirme sur le surplus des dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la SARL FINANCIERE LONGCHAMP à payer à Mme [O] [I] épouse [X] la somme de 80 000 euros, augmentée des intérêts au taux légal courant sur la somme de 32 803 euros à compter du 2 mars 2020, et à compter du 30 septembre 2021 sur le surplus de la somme due au titre de la garantie des loyers impayés ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne la SARL FINANCIERE LONGCHAMP à payer à Mme [O] [I] épouse [X] la somme de 1 966,11 euros au titre de la garantie des détériorations immobilières et des frais d’huissier engagés à ce titre, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Déboute Mme [O] [I] épouse [X] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier ;

Déclare la société FINANCIERE LONGCHAMP irrecevable en sa demande concernant la subrogation conventionnelle, formulée pour la première fois devant la cour ;

Condamne la société FINANCIERE LONGCHAMP aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société FINANCIERE LONGCHAMP à payer à Mme [O] [I] épouse [X] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société FINANCIERE LONGCHAMP de ses demandes formées de ce chef et au titre des dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE