RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 18 SEPTEMBRE 2025

(n° 151/2025, 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 23/10541 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHZHU

Décision déférée à la Cour : jugement du 14 mars 2023 du Tribunal judiciaire de CRETEIL (3ème chambre civile) – RG n° 20/00019

APPELANTS

Mme [T] [S] [W] [K], veuve de M. [E] [K]

née le 11 avril 1943 à [Localité 24] (94)

Propriétaire pour sa part, et usufrutière pour l’autre

Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 410 356 935

demeurant : [Adresse 5]

[Localité 17]

Mme [J] [T] [D] [K] épouse [Y]

née le 13 février 1963 à [Localité 26] (45)

Commerçante, mariée à M. [V] [Y]

Nue propriétaire

demeurant : [Adresse 6]

[Localité 3]

M. [X] [E] [Z] [K]

né le 02 mai 1968 à [Localité 26] (45)

Salariée, marié à Mme [R] [I]

Nu propriétaire

demeurant : [Adresse 4]

[Localité 14]

Représentés et assistés par M^e Salima ROBAI, avocat au barreau de Paris, toque : J82, substituée à l’audience par M^e Catherine FAVAT de la Selarl FBC AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : C1806

INTIMÉE

S.A.R.L. B[Localité 19]

Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 490 826 468

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 12]

[Localité 19]

Représentée par M^e Laetitia WADIOU de la SELARL MODERE & ASSOCIES, avocat au barreau de Val-de-Marne, toque : PC 41

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 mai 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

— M^me Stéphanie Dupont, conseillère

— M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M. Soufiane Hassaoui, greffier présent lors de la signature.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 juillet 2006, Mme [T] [K], Mme [J] [K] épouse [Y], M. [G] [K] et M. [X] [K], indivisaires de la succession de M. [E] [K], décédé le 26 novembre 1999, ont donné à bail commercial à la société l’Univers des Délices, désormais dénommée B[Localité 19], des locaux situés [Adresse 12] à [Localité 19], pour neuf années pleines, entières et consécutives jusqu’au 9 juillet 2015.

Les lieux sont contractuellement désignés ainsi :

« En façade sur rue :

Au rez-de-chaussée : 72,80 m²

— une boutique avec vitrine de 12 mètres de longeur sur rue : 60 m²

— une arrière-boutique : 12,80 m²

Au premier et deuxième étage : un appartement en duplex de 67,65 m²

1er étage : 54 m²

— chambre N°1 : 12,60 m²

— chambre N°2 : 13 m²

— un séjour : 23,40 m²

— une salle d’eau : 5 m²

2ème étage : 13,65 m² poue la partie non mansardée

— une salle d’eau

— un wc non séparé

— un salon

— une chambre

Au sous-sol : 58,70 m²

— un laboratoire de 51,20 m²

— un laboratoire de 7,50 m²

En fond de cour : 81,30 m²

Au rez-de-chaussée un fournil : 40,80 m²

Au premier étage : 40,50 m²

— un laboratoire chocolat : 15,80 m²

— un laboratoire : 7,60 m²

— chambre à farine : 8,40 m²

— vestiaire et douche : 8,70 m²

Reliant le fond de cour et l’avant de la construction : en rez-de-chaussée : une cuisine de 9 m² à usage commercial

A l’arrière du fond de cour avec entrée indépendante : 20,20 m²

— au rez-de-chaussée : une réserve pour cartonnage et congélateurs : 13,50 m²

— à l’étage : une réserve de 6,70 m2 pour la partie non mansardée

Au total : 309,65 m² ainsi répartis : 242 m² réservés à l’usage commercial et 67,65 m à usage d’habitation.'

La destination constractuelle des locaux loués est celle de « boulangerie pâtisserie confiserie chocolaterie glaces, boissons sandwichs traiteur lié à la boulangerie ».

Le loyer annuel a été initialement fixé à la somme de 32.928 euros HT, soit 2.744 euros par mois en principal. Il est indexable tous les trois ans, à la date anniversire du bail.

M. [G] [K] est décédé le 14 décembre 2014.

Par actes d’huissier délivrés les 2 et 4 juillet 2018, la société B[Localité 19] a notifié aux bailleurs une demande de renouvellement du bail pour une durée de 9 années à compter du 10 juillet 2018, avec baisse du loyer à la somme de 30.000 euros nets par an.

Par acte d’huissier délivré le 25 septembre 2018, Mme [T] [K], Mme [J] [K] épouse [Y] et M. [X] [K] (ci-après les consorts [K]) ont notifié à la société B[Localité 19] leur acceptation du principe du renouvellement du bail mais à effet du 1er octobre 2018 et ont demandé la fixation du loyer à la somme annuelle de 60.000 euros HT et HC.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 septembre 2018, la preneuse a contesté la fixation du nouveau loyer à la somme de 60.000 euros HT et le déplafonnement envisagé.

La société B[Localité 19] a fait notifier, suivant exploits d’huissier délivrés les 30 juin et 1er juillet 2020, son mémoire initial en demande aux termes duquel elle sollicitait notamment que le bail soit renouvelé à effet du 10 juillet 2018 aux clauses et conditions du précédent, sauf en ce qui concerne le montant du loyer dont elle demandait la fixation à 30.000 euros par an.

Par mémoire du 9 octobre 2020, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception à la locataire, les bailleurs ont sollicité la fixation du loyer à la somme annuelle de 60 000 euros en principal.

C’est dans ce contexte que par actes signifiés les 7 et 23 octobre 2020, la société B[Localité 19] a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé.

Par jugement du 18 mai 2021, le juge des loyers commerciaux a, notamment, jugé que le bail commercial du 10 juillet 2006 était renouvelé pour une période de neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2018 au profit de la société B[Localité 19], preneur, aux mêmes clauses et conditions, à l’exception du loyer, a dit y avoir lieu de fixer le loyer de renouvellement en fonction de la valeur locative réelle du local commercial considéré, à laquelle le loyer de base doit correspondre, ainsi qu’il résulte de l’article L145-34 du code de commerce, le bail expiré ayant duré plus de douze ans entre le 10 juillet 2006 et le 30 septembre 2018 et a ordonné une expertise sur la valeur locative du local commercial loué, confiée à M. [V] [B], expert judiciaire près la cour d’appel de Paris.

M. [B] a rendu son rapport le 29 décembre 2021 en concluant à un loyer annuel de 54.000 euros HC et HT.

Par jugement avant dire droit du 14 octobre 2022, le juge des loyers commerciaux a, notamment, ordonné la réouverture des opérations d’expertise ordonnée par le jugement du 18 mai 2021 et commis, de nouveau, pour y procéder M. [V] [B], avec mission d’accomplir la mission qui lui a été confiée quant au seul chef de mission consistant à répondre au dire n°2 adressé par l’avocat de la société B[Localité 19] et à prendre en considération les pièces annexées.

L’expert a déposé un complément de rapport d’expertise le 15 novembre 2022.

Par jugement du 14 mars 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil a :

dit n’y avoir lieu à ordonner une mesure de médiation judiciaire,

dit que les demandes de contre-expertise, de complément d’expertise et de réouverture des opérations d’expertise étaient devenues sans objet,

s’est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes de la société B[Localité 19] visant à voir ordonner aux consorts [K] la réalisation de travaux structurels permettant la délivrance conforme au bail en effectuant sous astreinte de 100 euros/ jour de retard, à savoir la dératisation des locaux annexes situés au rez-de-chaussée, la stabilisation du sol du logement et les travaux permettant l’évacuation des eaux de pluie sur la cour afin d’éviter leur stagnation ou qu’elles ne se déversent dans la cage d’escalier de la réserve.

fixé à la somme annuelle de 43.660 euros en principal, hors taxes et charges, par an à compter du 1er octobre 2018 le montant du loyer du bail renouvelé entre Mme [T] [K], Mme [J] [K] épouse [Y], M. [G] [K] et M. [X] [K], indivisaires de la succession de M. [E] [K], décédé le 26 novembre 1999 et la société B[Localité 19] portant sur les locaux situés [Adresse 12], [Localité 19],

dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 10 décembre 2020 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;

dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 de code de procédure civile ;

partagé les dépens, en ce inclus les frais d’expertise par moitié entre les parties ;

ordonné l’exécution provisoire ;

rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Par déclaration du 14 juin 2023, Mme [T] [K], Mme [J] [K] et M. [X] [K] ont interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

fixé à la somme annuelle de 43.660 euros en principal, hors taxes et hors charges, par an à compter du 1er octobre 2018, le montant du loyer du bail renouvelé,

dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 10 décembre 2020 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;

dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 de code de procédure civile ;

partagé les dépens, en ce inclus les frais d’expertise par moitié entre les parties ;

rejeté toute demande plus ample ou contraire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 avril 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 29 juillet 2024, Mme [T] [K], Mme [J] [K] et M. [X] [K] demandent à la cour de :

dire l’indivision [K] recevable en son appel ;

juger bien fondés les appelants en leurs présentes écritures ;

infirmer le jugement du 14/03/2023 en ce qu’il a fixé le loyer annuel à 43.660 € en principal HT et HC ;

Statuant à nouveau :

débouter la société B[Localité 19] de tous ses moyens, fins et conclusions en ce que :

l’état de délabrement et de délaissement des laboratoires (pâtisserie et chocolat) et de l’appartement est la conséquence de son choix unilatéral de ne pas utiliser ces locaux,

la présence de nuisibles ou l’engorgement des canalisations sont issus de la violation de ses obligations professionnelles et contractuelles,

l’impossibilité provisoire d’exploitation d’une partie des locaux lui est imputable exclusivement ;

juger que les dégradations ne peuvent autoriser une minoration de la valeur locative, par application de la règle nemo auditur ;

Sur la pondération :

infirmer le jugement qui a minoré les coefficients de pondération du fournil, du laboratoire pâtisserie et de la chocolaterie ;

déclarer recevables les bailleurs à critiquer la pondération du fournil et des laboratoires (pâtisserie et chocolaterie), qui ne sont pas des réserves, selon le descriptif du bail et l’état des lieux ;

juger que le changement de destination des locaux (délaissés) comme de l’appartement (réserve) ne permet pas à la preneuse de se prévaloir de coefficients minorés ;

A titre principal fixer la pondération de la totalité des locaux commerciaux à 119.93 € m²p ;

A titre subsidiaire, la fixer à 113,82 m²p ;

Sur la valeur locative des locaux commerciaux :

infirmer le jugement en ce qu’il a écarté 2 baux voisins du local en cause, sur le motif erroné de l’absence de leurs dates d’effet ;

l’infirmer faute de motivation et d’explication technique, de la minoration du prix unitaire à hauteur de 370 €/ m²/an ;

déclarer malfondée et irrecevable la société B[Localité 19] de tous ses moyens fins et conclusions visant à faire fixer le loyer à 30 000 € par an ;

fixer la valeur du loyer de renouvellement, à effet du 1/10/2018 pour le local commercial :

à titre principal à la somme 46 772,70 € sur la base d’une superficie pondérée rectifiée de 119,93 m² ;

à titre subsidiaire à la somme 44389,80 € sur la base d’une superficie pondérée rectifiée de 113,82 m² ;

Sur la valeur locative de l’appartement :

A titre principal, écarter tout abattement et/ou minoration, en application de la règle nemo auditur, et faute de légitimité à minorer les références OLAP ' fixer le loyer à 13.419,73 €/ an sur la base de 15,70€/m² issus des références de l’expert ;

A titre subsidiaire, fixer le loyer à 11.966,64 €/an, sur la base de 14 €/m² ;

En synthèse,

fixer le montant du loyer annuel en renouvellement à compter du 1er octobre 2018, pour un bail renouvelé aux clauses et conditions antérieures,

à titre principal à la somme 60.192,43 € sur la base d’une superficie pondérée rectifiée de 119.93 m² + 71,23 m²,

à titre subsidiaire 56 356,44 € sur la base d’une superficie pondérée rectifiée de 113.82 m² + 71,23 m² (44.389,80 + 11.966,64),

dire que les intérêts au taux légal ont couru sur le nouveau différentiel constaté entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 10/12/2020 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;

infirmer le jugement qui a partagé pour moitié les frais d’expertise entre les parties, et ordonner à la société B [Localité 19] d’en prendre les deux tiers, à charge de rembourser à Mme [K] la somme de 847,78 € ;

condamner la preneuse à verser à titre de réparation à Mme [T] [K], usufruitière, la somme de 2.000 € ;

condamner la société B[Localité 19] à verser à Mme [T] [K], usufruitière, la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens autres que les frais d’expertise, qui incluront les frais extra-judiciaires de notification et d’exécution.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 24 septembre 2024, la société B[Localité 19] demande à la cour de :

déclarer irrecevables et mal fondés Mme [T] [K], Mme [J] [K] et M. [X] [K] en leurs demandes ;

En conséquence,

confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil le 14 mars 2023 en ce qu’il a :

fixé à la somme annuelle de 43.660 euros en principal, hors taxes et charges, par an à compter du 1er octobre 2018, le montant du loyer du bail renouvelé entre Mme [T] [K], Mme [J] [K] épouse [Y], M. [X] [K], indivisaires de la succession de M. [E] [K], décédé le 26 novembre 1999 et la société B[Localité 19] portant sur les locaux sis [Adresse 12], [Localité 19] ;

dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 10 décembre 2020 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;

dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

partagé les dépens, en ce inclus les frais d’expertise par moitié entre les parties ;

rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

Et ce faisant :

ordonner en tant que de besoin une médiation ;

débouter in solidum Mme [T] [K], Mme [J] [K] et M. [X] [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions et rappeler qu’au visa des pièces communiquées le loyer est toutes charges comprises et non HT ;

condamner in solidum Mme [T] [K], Mme [J] [K] et M. [X] [K] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé de leurs moyens.

SUR CE,

A titre liminaire et en application des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour indique qu’elle ne statuera pas sur les demandes des consorts [K], même énoncées au dispositif de leurs conclusions, qui ne constituent pas des prétentions visant à leur conférer un droit mais qui ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.

1- Sur la demande de médiation judiciaire

En l’absence d’accord des consorts [K], il n’y a pas lieu à ordonner une médiation judiciaire.

2- Sur le loyer du bail renouvelé

2-1- Sur le loyer de la partie commerciale des locaux

Il est acquis, en vertu du jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil du 18 mai 2021, que le bail commercial entre les consorts [K] et la société B[Localité 19], portant sur les locaux situés [Adresse 12] à [Localité 19], a été renouvelé à compter du 1er octobre 2018 et que le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative.

L’article L.143-33 du code de commerce dispose qu’ à défaut d’accord entre les parties, la valeur locative est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Sur les caractéristiques des locaux loués

L’ article R.145-3 du code de commerce précise :

' Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la reception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à disposition du locataire.'

En l’espèce, la cour renvoie à la description de la situation de l’immeuble, à la description de l’immeuble et à celle des locaux loués faites par le premier juge, qu’elle adopte.

Concernant l’état d’entretien des locaux, il convient de souligner que contrairement à ce que soutiennent les appelants, le premier juge n’a pas pris en considération le mauvais état du sous-sol, du premier étage et de l’ancien garage, la présence de nuisibles et des problèmes de canalisation pour diminuer la valeur locative des locaux loués. Il a, au contraire, jugé, à raison, que la société B[Localité 19] n’était pas fondée à réclamer un abattement sur le loyer du fait des désordres qu’elle alléguait. En effet, le bail met à la charge du preneur 'l’ensemble des travaux de réparations locatives, d’entretien, de nettoyage, qui seraient nécessaires au maintien en bon état desdits locaux pendant le cours du bail’ et lui fait obligation d’informer le bailleur ' de toute atteinte qui serait portée à sa propriété, de toutes dégradations ou détériorations qui viendraient à se produire dans les locaux loués, et notamment de celles dont la réparation incombe au bailleur'. Or, il n’est pas apporté la preuve que les désordres allégués par la société B[Localité 19], qui n’utilise plus le sous-sol, le premier étage et l’ancien garage, seraient imputables au bailleur et ne seraient pas la conséquence d’un défaut d’entretien du preneur.

En outre, il doit être observé que l’état des lieux d’entrée, produit aux débats par les consorts [K], établit que le sous-sol et le premier étage étaient en bon état ou en état d’usage au moment de l’entrée dans les lieux de la société B[Localité 19] et non en parfait état comme le soutiennent les consorts [K].

Par ailleurs, les consorts [K] contestent la pondération des locaux retenue par le prermier juge.

Les éléments du litige concernant la pondération des locaux est résumé dans le tableau suivant :

étage

surface rélle

coeff. de pondération proposé par l’expert

coeff. de pondération retenu par le premier juge

coeff. de pondération demandé par les bailleurs

Sous-sol

36,33 m²

0,1

0,1

0,25

rez-de chaussée

ancien garage : 21,51 m²

boutique : 48,02 m²

fournil : 61,03 m²

0,1

1

0,8

0,1

1

0,5

0,1

1

0,8 à titre principal et 0,8 pour la moitié du fournil et 0,6 pour l’autre moitié à titre subsidiaire

1er étage

39,54 m²

0,15

0,15

0,30

C’est à raison que le premier juge a retenu un coefficient de pondération de 0,1 concernant les locaux situés au sous-sol de l’immeuble, dès lors que ces locaux se situent au sous-sol de l’immeuble, ne constituent pas une surface de vente, ne sont reliés à la surface de vente que par un monte charge en intérieur et par un escalier extérieur dont l’entrée est partagée avec le commerçant voisin, peu important que les anciens occupants aient utilisé le sous-sol comme laboratoires et que la société B[Localité 19] ait fait le choix de transférer une partie de ses laboratoires dans d’autres locaux.

C’est également à raison que le premier juge a retenu un coefficient de pondération de 0,5 concernant le fournil s’agissant d’une surface qui n’est pas dédiée à la vente mais qui communique avec celle-ci et dispose d’un accès sur la cour. Le coefficient de 0,8 proposé par l’expert apparait excessif pour une surface qui n’est pas une surface de vente et qui est éloignée de la vitrine.

C’est encore à raison que le premier juge a retenu un coefficient de pondération de 0,15 pour les locaux du premier étage. En effet, ces locaux ne communiquent pas directement avec la surface de vente . En outre, même sans prendre en considération les compresseurs de la climatisation installés par la locataire dans l’escalier d’accès à ces locaux, il apparait que l’accès à ces locaux est difficile en raison de l’étroitesse de l’escalier extérieur (60 cm de large) et de sa pente raide selon les constatations opérées par Maître [H] [U], huissier de justice à [Localité 28] (94) le 11 mai 2020, peu important que les anciens occupants aient utilisé ces locaux comme laboratoires.

En conséquence, il apparaît que la surface pondérée de la partie commerciale des locaux loués est bien de 90,25 m² comme retenu par le premier juge.

Sur la destination des lieux

En application de l’article R.145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants.

En l’espèce, la destination des locaux loués est « boulangerie pâtisserie confiserie chocolaterie glaces, boissons sandwichs traiteur lié à la boulangerie ».

Sur les obligations respectives des parties

En vertu de l’article R.145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles- qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont pas prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

La cour renvoie au rappel effectué par le premier juge des obligations respectives des parties dans le bail, étant observé qu’il n’est sollicité ni diminution ni augmentation de la valeur locative sur ce fondement à hauteur d’appel.

Sur les facteurs locaux de commercialité

L’article R.145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que [Localité 19], où se situent les locaux loués, comptait 19 516 habitants en 2018. Les locaux disposent d’une bonne visibilité, se situent sur un axe routier passant et sont desservis par le réseau de bus. Toutefois, ils sont isolés par rapport au centre-ville et sont éloignés de 1,1km de la gare RER.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Selon l’article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’expert a fourni les 8 références suivantes :

—  2 références sélectionné dans le fichier des notaires

adresse

type de bien

type de référence

date du bail

surface

loyer annuel

prix au m²

[Adresse 13] à [Localité 19]

boutique

non indiqué

15/11/2013

31 m²

20 732 €

657,16 €

[Adresse 11] à [Localité 19]

boutique

non indiqué

11/07/2013

17 m²

1029€

(et non 12 438€ comme indiqué dans le jugement querellé), ce qui est cohérent avec la valeur moyenne de 450€/m² calculé par l’expert au regard de ces deux références

60,53 €

—  6 références sélectionnées dans le fichier BDRI

adresse

type de bien

type de référence

date d’effet

surface

loyer annuel

prix au m²

[Adresse 2] à [Localité 22]

boutique

location nouvelle

05/01/2011

27 m²

8400 €

311,11 €

[Adresse 15] à [Localité 27]

boutique

location nouvelle

01/04/2016

160 m²

87 250 €

547 €

[Adresse 8] à [Localité 21]

boutique

location nouvelle

15/01/2016

138 m²

28 000€

202,90 €

[Adresse 10] à [Localité 24]

boutique

location nouvelle

01/08/2009

48 m²

20 400 €

425 €

[Adresse 7] à [Localité 28]

boutique

location nouvelle

01/08/2015

50 m²

32 500€

650€

[Adresse 16] à [Localité 25]

boutique

location nouvelle

01/07/2015

90 m²

36 000 €

400 €

Aucune de ces références ne concerne des locaux équivalents aux locaux loués à la société B[Localité 19] par les consorts [K] au sens de l’article R.145-7 du code de commerce. En effet, si les deux premières références concernent des locaux situés à côté des locaux loués à la société B[Localité 19] par les consorts [K], la surface de ces locaux, respectivement 17 m² et 31 m², est beaucoup plus petite que celle des locaux concernés par le litige. Quant aux six autres références, elles concernent des locaux situés dans des communes du Val de Marne voisines ou proches de [Localité 19]. Ainsi, les locaux de référence diffèrent des locaux loués soit à raison de leur surface, soit à raison de la ville où ils se situent.

C’est donc à juste titre que le premier juge a utilisé ces références en les corrigeant eu égard aux différences constatées entre le local loué et les locaux de référence et aux différences qui peuventexister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. Dans ces conditions, la valeur locative ne résulte ni de la valeur moyenne au m² ( calculé par l’expert selon la formule : totalité des loyers de référence / totalité des surfaces de locaux de référence) ni de la moyenne des prix au m² .

Le prix des locaux de référence situés [Adresse 11] à [Localité 19] est particulièrement faible. Cette faiblesse, sans qu’aucune explication ne soit donnée quant à sa cause, apparait comme une anomalie au regard des prix des autres références. Il ne sera donc pas tenu compte de cette référence.

Le prix des locaux de référence situés [Adresse 13] à [Localité 19] doit être corrigé à la baisse compte tenu de l’effet 'bonbonnière’ lié à la petite surface des locaux de référence. Le premier juge a considéré à tort que la date d’effet du bail de cette référence n’était pas précisée alors qu’il résulte du rapport d’expertise qu’elle est connue. Cette référence n’est donc pas dénuée de pertinence.

Concernant les six autres références fournies par l’expert, pour des locaux situés dans des communes du Val de Marne voisines ou proches de [Localité 19], le premier juge a considéré, à tort, que les surfaces mentionnées étaient des surfaces non pondérées. Toutefois, cela ne résulte pas de l’examen du rapport d’expertise. Il n’y a donc pas lieu de corriger à la hausse le prix de ces références. En revanche, le premier juge a fait une analyse exacte et pertinente du reste des corrections à apporter à ces références compte tenu de la surface des locaux de référence par rapport à celle des locaux loués, de la différence de situation géographique entre les locaux de référence et les locaux loués, des modalités de fixation du loyer des locaux de référence (locations nouvelles). Il est en outre observé que la destination des locaux de référence n’est pas connue. Par ailleurs, les appelants soutiennent que le prermier juge aurait dû corriger à la hausse le prix des références les plus anciennes. Cela suppose que la valeur locative augmente nécessairement avec le temps dans le secteur où se situent les locaux loués ce qui n’est pas établi par l’expertise ou les pièces produites aux débats. Il n’y a donc pas lieu de corriger à la hausse le prix des loyers de référence les plus anciens.

Dans leurs conclusions, les consorts [K] indique que 'la bailleresse a produit des références'. Toutefois, les appelants ne produisent aucun bail aux débats et les références qu’ils mentionnent dans leurs conclusions correspondent aux baux produits aux débats par la société B[Localité 19].

La société B[Localité 19] fournit 6 baux. Trois de ces baux ne sont pas exploitables faute d’indication de la surface des locaux de référence, ce qui empêche toute détermination d’un prix par unité de surface et toute comparaison. Les trois autres baux sont les suivants:

adresse

type de bien

type de référence

date d’effet

surface réelle

loyer annuel

prix au m²

[Adresse 9] à [Localité 21]

boutique à usage d’exposition et vente de menuiserie

location nouvelle

01/10/2011

56,24 m²

12 736,56 €

226,47 €

[Adresse 18] à [Localité 23]

boutique à usage de boulangerie

renouvelle-ment amiable

01/10/2019

348,90 m²

63 600€

190,03€

[Adresse 1] [Localité 20]

boutique à usage de boulangerie

renouvelle-ment amiable

01/06/2020

171 m²

25 000 €

146,20€

Ces références mentionnent les surfaces non pondérées des locaux, de sorte que le prix au m² de ces références, inférieur au prix au m² des références fournies par l’expert, doit être corrigé à la hausse.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparait que la valeur locative des locaux loués s’élève, au 1er octobre 2018, à 370 euros par m² pondéré et non à 390 euros par m² pondéré comme le propose l’expert et le sollicitent les appelants.

En conséquence, la valeur locative de la partie commerciale des locaux loués s’élève, au 1er octobre 2018, à 33 392,50 euros (370 € x 90,25 m²), arrondis à 33 400 euros HT et HC.

2-2 Sur le loyer de la partie à usage d’habitation des locaux

Il est acquis que la surface des locaux à usage d’habitation est de 77,23 m².

L’article R.145-4 du code de commerce dispose en son 2ème alinéa que lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

C’est par des moyens exacts et pertinents, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le premier juge a retenu une valeur locative de 12 €/m²/mois, soit 10 257, 12 euros par an (12€ x 12 x 77,23 m²), arrondis à 10 260 euros par an, alors que l’expert propose une valeur locative de 14€/m²/mois et que les consorts [K] demandent la fixation de la valeur locative à 15,7€/m²/mois.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants.

C’est à raison que le premier juge a écarté la moyenne de 22,2 €/m²/mois issue du site 'meilleurs agents’ dès lors que cette moyenne date du 1er décembre 2021 et est donc postérieure de 3 ans à la date à laquelle la valeur locative des locaux doit être déterminée.

L’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement le 10 juillet 2006 lors de l’entrée dans les lieux de la société B[Localité 19], montre que deux des trois chambres étaient en état d’usage. En outre, les locaux à usage d’habitation sont situés sur deux niveaux reliés par un escalier en colimaçon et l’un des niveaux est sous les combles. Il en résulte que la qualité des locaux à usage d’habitation loués par la société B[Localité 19] aux consorts [K], sans tenir compte de la dégradation de leur état née de leur non occupation par la société B[Localité 19], est moindre que la qualité des références founies par l’expert dont la qualité et l’agrément sont notées bien pour deux d’entre elles et très bien pour les trois autres.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a fixé à la somme annuelle de 43 660 euros en principal, hors taxes et hors charges, par an à compter du 1er octobre 2018, le loyer du bail renouvelé entre les consorts [K] et la société B[Localité 19].

Il ne sera pas rappelé que le loyer est toutes charges comprises. Il s’agit d’un loyer HC et HT même si le loyer n’est pas soumis à la TVA faute pour Mme [T] [K] d’y être assujettie.

3- Sur la demande de dommages et intérêts

3-1 Sur la recevabilité de cette demande

Les consorts [K] soutiennent que la société B[Localité 19] a usé de moyens dilatoires pour ralentir la procédure et de moyens dolosifs pour contraindre Mme [T] [K] à exposer des frais au titre de l’exécution forcée du premier jugement.

Cette demande, qui est l’accessoire de la demande de fixation du loyer soumise au premier juge, n’est pas irrecevable en application de l’article 566 du code de procédure civile.

3-2 Sur le bien fondé de cette demande

Il résulte des pièces produites aux débats que la chronologie de la procédure s’établit de la façon suivante :

— octobre 2020 : saisine du juge des loyers commerciaux par la société B[Localité 19],

—  18 mai 2021 : 1er jugement ordonnant notamment une expertise

—  29 décembre 2021 : dépôt du rapport d’expertise

— mars 2022 : notification par la société B[Localité 19] aux bailleurs de son mémoire en ouverture du rapport aux termes duquel elle sollicite une mesure de médiation judiciaire, un complément d’expertise ou une contre-expertise.

—  29 mars 2022 : décision du juge des loyers commerciaux enjoignant aux parties de rencontrer un médiateur pour un rendez-vous d’information,

— juillet 2022 : notification par les bailleurs de leur mémoire en réponse,

—  14 octobre 2022 : 2ème jugement ordonnant la réouverture des opérations d’expertise,

—  15 novembre 2022 : dépôt de la note de l’expert en complément du rapport d’expertise,

—  14 mars 2023 : jugement fixant le loyer du bail renouvelé et rejetant la demande de médiation judiciaire formulée par la société B[Localité 19],

—  14 juin 2023 : déclaration d’appel des consorts [K].

Cette chronologie ne met en évidence aucune attitude dilatoire de la société B[Localité 19] à l’occasion de la procédure. En demandant une médiation judiciaire puis un complément d’expertise ou une contre-expertise, la société B[Localité 19] n’a fait qu’exercer ses droits, étant observé que les demandes de médiation judiciaire n’ont pas ralenti la procédure et que le juge, s’il n’a pas ordonné de complément d’expertise ou de contre-expertise, a ordonné la réouverture des opérations d’expertise comme le demandaient d’ailleurs les consorts [K] dans leur dernier mémoire antérieur au jugement du 14 octobre 2022.

Par ailleurs, le fait que la société B[Localité 19] n’ait pas payé spontanément la totalité des sommes dues en exécution du jugement de première instance et le fait que la société B[Localité 19] ait payé le solde des sommes dues le 22 juin 2023, par virement bancaire et non par chèque contrairement à son habitude et sans prévenir les bailleurs de son paiement, après que les bailleurs lui avaient fait délivrer un comandement aux fins de saisie-vente le 16 juin 2023, ne caractérisent aucune mauvaise foi de la société B[Localité 19].

En conséquence, Mme [T] [K] est déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

4- Sur les frais irrépétibles et les dépens

La procédure de première instance a été engagée dans l’intérêt commun du bailleur et du preneur pour fixer leurs droits respectifs à l’occasion du renouvellement du bail. Il convient en conséquence de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a partagé les dépens entre les parties, en ce inclus les frais d’expertise, et dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par les parties en première instance.

Les consorts [K], qui succombent en appel, seront en revanche condamnés in solidum aux dépens de la procédure d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement du 14 mars 2023 du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil (RG n°20/19) en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à médiation judiciaire,

Déboute la société B[Localité 19] de sa fin de non-recevoir relative à la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [T] [K],

Déboute Mme [T] [K] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne in solidum Mme [T] [K], Mme [J] [K] épouse [Y] et M. [X] [K] aux dépens de la procédure d’appel,

Déboute les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,