Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 23 JANVIER 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/03348 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHEQD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Septembre 2022 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] – RG n° 1122000517

APPELANT

Monsieur [K] [O]

né le 1er janvier 1959 à [Localité 8] (Guinée)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Virginie TEICHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : A353

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/039344 du 20/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

INTIMEE

S.C.I. EAST COAST

RCS n° 537 557 134

[Adresse 5]

[Localité 7]

N’a pas constitué avocat – signification de la déclaration d’appel à étude le 12 mai 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Muriel PAGE, conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, conseillère

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ

ARRET :

— rendu par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joelle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 1er novembre 2020, la SCI East Coast a donné à bail à M. [K] [O], à compter du 1er novembre 2020, un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 460 euros et une provision sur charges mensuelle de 40 euros, payables d’avance le 1er de chaque mois.

Par acte d’huissier de justice du 8 juillet 2021 la SCI East Coast a délivré un commandement de payer à M. [K] [O], portant sur la somme de 1.972,54 euros.

Par acte délivré à l’étude de l’huissier le 2 mars 2022, la SCI East Coast a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, en résiliation du bail, par acquisition de la clause résolutoire ou, subsidiairement, résiliation judiciaire, expulsion, condamnation au paiement de la somme de 2.663,54 euros arrêtée au 8 septembre 2021 et au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

A l’audience, la SCI East Coast a actualisé la dette locative à 2.902,14 euros, terme de mai 2022 inclus.

M. [O] n’a pas comparu.

Par jugement contradictoire réputé contradictoire entrepris du 6 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi statué :

Annule le commandement du 8 juillet 2021,

Prononce au 9 mai 2022 la résiliation du bail conclu le 1er novembre 2020 entre la SCI East Coast et M. [K] [O] ayant pour objet un logement situé [Adresse 3],

Condamne M. [K] [O] à payer en deniers ou quittances à la SCI East Coast la somme totale de 2.902,14 euros au titre des loyers, charges et provisions sur charges, terme de mai 2022 inclus et, à compter du 1er juin 2022 et jusqu’à libération effective des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dûment justifiées,

Dit que faute de libérer volontairement les lieux M. [K] [O] pourra en être expulsé dans les conditions des procédures civile d’exécution,

Condamne M. [K] [O] à payer à la SCI East Coast la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le jugement est exécutoire de droit par provision,

Condamne M. [K] [O] aux dépens

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 10 février 2023 par M. [K] [O]

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 5 mai 2023 par lesquelles M. [K] [O] demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le 6 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Bobigny, en ce qu’il a :

— prononcé au 9 mai 2022 la résiliation du bail conclu le 1er novembre 2020 entre la SCI East Coast et M. [K] [O] ayant pour objet un logement situé [Adresse 3],

— condamné M. [K] [O] à payer en deniers ou quittances à la SCI East Coast la somme totale de 2.902,14 euros au titre des loyers, charges et provisions sur charges, terme de mai 2022 inclus et, à compter du 1er juin 2022 et jusqu’à libération effective des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dûment justifiée,

— dit que faute de libérer volontairement les lieux M. [K] [O] pourra en être expulsé dans les conditions des procédures civile d’exécution,

— condamné M. [K] [O] à payer à la SCI East Coast la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que le jugement est exécutoire de droit par provision,

— condamné M. [K] [O] aux dépens.

En conséquence,

A titre principal :

Annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par exploit en date du 8 juillet 2021 par la SCI East Coast.

Juger que M. [K] [O] s’est acquitté de la totalité des loyers pouvant être dus à la SCI East Coast.

Rejeter en conséquence la demande de résiliation du bail d’habitation du 1er novembre 2020.

A défaut accorder à M. [K] [O] le report du paiement de la somme due à la SCI East Coast, et l’autoriser à s’acquitter de cette dette en 35 versements mensuels consécutifs de 10 euros en sus des loyers et charges courants, le 36ème versement devant solder la totalité de la dette.

Rejeter en conséquence la demande de résiliation du bail d’habitation du 1er novembre 2020, sous réserve du bon paiement des échéances susvisées et du loyer et des charges en cours.

Juger que les sommes correspondant aux échéances reportées ne porteront pas intérêt.

A titre subsidiaire :

Appliquer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Appliquer la prorogation du délai prévu à l’article précité par un délai de trois mois en application de l’article L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Juger que l’expulsion aurait en l’espèce pour M. [K] [O] des conséquences d’une exceptionnelle dureté.

Accorder un délai supplémentaire de trois ans à compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter les lieux eu égard aux circonstances particulières de l’espèce sur le fondement des dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à hauteur du loyer actuel.

En tout état de cause :

Débouter la SCI East Coast de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Débouter la SCI East Coast de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, de première instance et d’appel.

La SCI East Coast n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant lui ont été signifiées le 12 mai 2023, à l’étude.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimé était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses leurs écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur la demande d’annulation du commandement de payer du 8 juillet 2021

La déclaration d’appel ne vise pas le chef de dispositif par lequel le premier juge a annulé le commandement de payer du 8 juillet 2021 ; l’effet dévolutif ne s’est donc pas produit sur ce point et la cour d’appel, qui n’est donc pas saisie, n’a pas à statuer sur ce chef de dispositif.

Au demeurant, l’intéressé demande à la cour d’appel d’annuler ce commandement de payer ce qui n’a pas lieu d’être, puisque le premier juge a déjà statué en ce sens et qu’aucune demande d’infirmation n’est formée sur ce point devant la cour.

Ce chef de dispositif est donc irrévocable.

Sur la dette locative

M. [O] demande à la cour d’appel d’infirmer le jugement en ce qu’il le condamne à payer la somme de 2.902,14 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de mai 2022 inclus, et de rejeter toutes les demandes de la société East Coast.

En réalité, cependant, il résulte de ses conclusions qu’il ne conteste pas le montant de la dette locative telle que retenue par le premier juge mais qu’il soutient avoir réglé depuis la dette locative depuis.

En application de l’article 1353 du code civil, il incombe au bailleur qui sollicite la résiliation du bail de prouver l’obligation du preneur de lui verser les sommes dont il réclame le paiement au titre du contrat de bail. Il appartient au locataire de démontrer qu’il s’est acquitté de son obligation de paiement.

M. [O] fait valoir qu’après mai 2022, il a payé diverses sommes, complétées par des versements des APL par la caisse d’allocation familiales, et qu’il ne doit plus aucune somme.

Il produit ainsi un relevé de compte du cabinet Gestion Immobilière Noiséenne faisant état d’une dette locative limitée à la somme de 1.437,14 euros arrêtée au 4 novembre 2022 ; ce décompte débute au 1er août 2022 avec un solde débiteur de 2.393,57 euros, et prend en compte plusieurs versements effectués par l’intéressé ainsi que des virements des allocations versées par la CAF.

L’appelant produit également des reçus de paiement établis par le cabinet Gestion Immobilière Noiséenne sur la période de juillet à décembre 2022 (correspondant à des paiements dont un de1.000 euros et plusieurs de 400 euros ou 300 euros) et entre janvier et avril 2023 (correspondant à des paiements de 200 euros par mois).

M. [O] ne démontre cependant pas que la somme totale 1.400 euros qu’il atteste avoir payée en deux versements des 21 juillet et 28 juillet 2022 (les reçus étant produits) n’ont pas déjà été pris en compte par le bailleur dans le décompte ci-dessus mentionné, qui commence en août 2022.

Les autres versements invoqués figurent bien dans ce décompte pour la période considérée.

M. [O], qui ne récapitule pas l’ensemble des sommes dues et versées selon lui entre mai et début août 2022, ne démontre donc pas que la dette locative arrêtée au 4 novembre 2022 était inférieure à celle de 1.437,14 euros figurant au décompte du bailleur.

Pour la période postérieure à novembre 2022, il ne démontre pas avoir bénéficié des APL mensuelles dont il se prévaut. De plus, il ne produit aucun décompte récapitulatif faisant état des sommes dues au titre du loyer et des charges réactualisés, ce qui ne permet pas de clarifier un état des comptes clair et intelligible entre les parties.

Il n’est donc pas établi, au regard de l’ensemble de ces éléments, que la dette locative était nulle à la date des conclusions de l’appelant, soit en mai 2023, contrairement à ce qui est soutenu.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M. [O] à payer 2.902,14 euros au titre de la dette locative telle qu’arrêtée au mois de mai 2022 inclus.

Sur la résiliation judiciaire du bail

M. [O] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et le rejet de cette demande, faisant valoir qu’il a repris le paiement des loyers et qu’il n’y a plus de dette locative.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1228 du code civil, 'le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts'.

Il s’ensuit que le juge peut prononcer la résiliation d’un bail dès lors qu’il est établi qu’un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles.

Selon l’article 1104, 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public'.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil le locataire est tenue d’une obligation essentielle de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

La cour d’appel qui statue sur le prononcé de la résiliation d’un bail à usage d’habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision.

Les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation, il convient , le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu’au jour de la décision. (3e Civ., 22 mars 1983, pourvoi n° 81-13.508, Bull n°84)

La bonne foi dans l’exécution du contrat peut être prise en compte.

En l’espèce, comme il a déjà été dit, M. [O] ne conteste pas la dette locative telle qu’arrêtée en mai 2022 et ne prouve pas qu’elle était nulle à la date de ses conclusions.

Cependant, il résulte de l’ensemble des éléments du dossier, que, malgré une situation financière difficile, établie tant par un avis d’imposition faisant état de l’absence de tout revenu au titre de l’année 2021 que par une attestation de la CAF du versement du revenu de solidarité active (RSA) à hauteur de 526,72 euros en janvier 2023, M. [O] a réduit significativement sa dette locative et a repris des paiements réguliers attestant de sa bonne foi.

Par conséquent, le jugement sera infirmé et la société East Coast sera déboutée de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

Dans la mesure où la demande de rejet de la résiliation du bail est rejetée il n’y a pas lieu d’accueillir la demande de délais de paiement « à défaut », c’est à dire subsidiairement, en l’absence, au demeurant, d’éléments d’actualisation sur les sommes dues.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance, l’instance ayant été nécessaire à la bailleresse pour faire valoir ses droits au sujet du paiement des loyers et charges.

S’agissant de l’instance d’appel, il convient de condamner la société East Coast aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur le chef de dispositif du jugement entrepris annulant le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par exploit en date du 8 juillet 2021 par la SCI East Coast, dont il n’est pas fait appel ;

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné M. [K] [O] à payer « en deniers ou quittances » à la SCI East Coast la somme totale de 2.902,14 euros au titre des loyers, charges et provisions sur charges, terme de mai 2022 inclus et statué sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés,

Rejette la demande de la SCI East Coast en résiliation du bail conclu le 1er novembre 2020 avec M. [K] [O] portant sur l’appartement situé [Adresse 4] ;

Rejette en conséquence la demande de la SCI East Coast en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne la SCI East Coast aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président