Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 27 mars 2025, n° 24/13499

CA Paris
Infirmation partielle 27 mars 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a confirmé que la clause résolutoire a été acquise, car le commandement de payer a été délivré et n'a pas été suivi de paiement dans le délai d'un mois.
Accepté
Augmentation de l'arriéré locatif
La cour a constaté que l'arriéré locatif a augmenté de plus de 40.000 euros et a ordonné le paiement d'une somme provisionnelle pour couvrir cette dette.
Accepté
Trouble manifestement illicite
La cour a jugé que le maintien de la société AB Sport dans les locaux était illégal en raison de l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais engagés par la société Aiminus Patrimoine.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 2, 27 mars 2025, n° 24/13499
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/13499
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	1 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne GRAPPOTTE-BENETREAUArnaud SALABERTFarauze ISSAD
Cabinet(s) :	SCP GRAPPOTTE BENETREAU
Parties :	S.A.S. AB SPORT c/ S.N.C. AIMINUS PATRIMOINE

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 27 MARS 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/13499 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ2MP

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Juin 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 23/59034

APPELANTE

S.A.S. AB SPORT, RCS de Paris sous le n°840 826 770, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Farauze ISSAD de la SELASU F. ISSAD AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2017

INTIMÉE

S.N.C. AIMINUS PATRIMOINE, RCS de Paris sous le n°840 490 841, prise en la personne de sa cogérante, la SARL « BIO-IDF »

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

Ayant pour avocat plaidant M^e Arnaud SALABERT, Avocat au barreau de PARIS, toque : K83

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Février 2025, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique du 22 juin 2018, la société Midrilice, aux droits de laquelle vient la société Aiminus patrimoine, a donné à bail à M. [T], agissant au nom et pour le compte de la société AB sport en cours de constitution, des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1], à [Localité 3], moyennant un loyer annuel de 35.000 euros hors charges hors taxes.

Le 17 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la société AB Sport un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 35.647,15 euros au principal.

Par exploit du 24 novembre 2023, la société Aiminus a fait assigner la société AB sport devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

Constatation de l’acquisition de la clause résolutoire,

Expulsion sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir et paiement de provisions à hauteur de 48.819,85 euros au titre de 1'arriéré de loyers, taxes et charges outre intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 35.647,15 euros et à compter de l’assignation sur le surplus,

Condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 18.893,65 euros,

Fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 4.500 euros par mois à compter du 23 décembre 2023 et jusqu’à libération des lieux et condamnation de la défenderesse à payer ledit montant,

Ordonner la capitalisation des intérêts,

Révision de l’indemnité d’occupation dans les mêmes conditions que le loyer,

Paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, en ce compris les frais de délivrance du commandement de payer.

La société AB sport n’a pas comparu.

Par ordonnance réputée contradictoire du 7 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :

Renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mars dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 18 novembre 2023,

Ordonné l’expulsion de la société AB sport et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 1], à [Localité 3] avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique,

Rappelé que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Dit n’y avoir lieu à la demande tendant à ordonner l’expulsion sous astreinte,

Condamné la société AB sport à payer à la société Aiminus patrimoine une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, à compter du 18 novembre 2023 jusqu’a la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Condamné la société AB sport à payer, à titre de provision, à la société Aiminus patrimoine la somme de 48 819,85 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 35 647,15 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;

Dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes ;

Condamné la société AB sport à payer à la société Aiminus patrimoine la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société AB sport aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 octobre 2023 ;

Dit n’y avoir lieu a référé pour le surplus ;

Rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration du 18 juillet 2024, la société AB sport a interjeté appel de l’ensemble des chefs du dispositif.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 4 octobre 2024, elle demande à la cour, au visa de l’article 1104 du code civil, de :

Déclarer la société AB sport recevable et bien fondée en son appel de l’ordonnance rendue le 7 juin 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris,

Y faisant droit,

Infirmer l’ordonnance entreprise.

Statuant à nouveau,

Débouter la société Aiminus patrimoine de toutes ses demandes,

Dire et juger que la société AB sport est d’une parfaite bonne foi,

Dire et juger que la clause résolutoire insérée au bail commercial en date du 22 juin 2018 est suspendue et qu’il n’y a pas lieu à résiliation du bail,

Dire et juger que les plus larges délais seront accordés à la société AB sport afin d’apurer sa dette locative,

Débouter la société Aiminus patrimoine de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société AB sport expose qu’elle n’a pas pu se défendre en première instance et que le défaut de règlement des loyers résulte d’un problème financier et bancaire. Elle soutient qu’une demande de prêt lui a été refusée sans motif et qu’elle est de bonne foi.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 29 octobre 2024, la société Aiminus patrimoine demande à la cour, au visa des articles L.145-41 du code de commerce, 1343-5 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

A titre principal, confirmer l’ordonnance du 7 juin 2024 rendue par le tribunal judiciaire de Paris ;

En conséquence ,

Rejeter l’ensemble des demandes formulées par la société AB sport ;

A titre incident,

Déclarer recevable et bien fondée la société Aiminus patrimoine en son appel incident de l’ordonnance rendue le 7 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Paris ;

Y faisant droit,

Infirmer l’ordonnance du 7 juin 2024 rendue par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle a condamné la société AB sport à payer, à titre de provision, la somme de 48.819,95 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 35.647,15 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;

Et, statuant à nouveau :

Condamner la société AB sport à payer, à titre de provision, la somme de 90.575,27 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 35.647,15 euros et à compter de l’assignation sur le surplus, sauf à parfaire ;

En tout état de cause :

Condamner la société AB sport à payer à la société Aiminus patrimoine la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Animus patrimoine s’oppose aux délais. Elle soutient que compte tenu du montant conséquent de la dette, de son ancienneté, de l’absence de production de documents financiers probants, des délais ne constitueraient qu’une fuite en avant en ce que l’arriéré ne ferait qu’augmenter.

A titre incident, elle actualise le montant réclamé provisionnellement, faisant valoir que la dette a augmenté considérablement.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 janvier 2025.

SUR CE,

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

L’article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il en résulte que le locataire doit justifier, par des pièces notamment financières, de sa situation d’une part pour démontrer que le défaut de paiement résulte de difficultés réelles et d’autre part qu’il est désormais en mesure de s’acquitter régulièrement des loyers et charges.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Si la société AB sport sollicite l’infirmation de la première décision en toutes ses dispositions et le débouté de l’ensemble des demandes de la société Aiminus Patrimoine, elle ne conteste ni la régularité du commandement de payer visant la clause résolutoire, ni l’existence d’un arriéré locatif qu’elle n’a pas apuré dans le délai d’un mois rappelé dans le commandement.

Par conséquent, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 18 novembre 2023.

La société AB sport fait valoir qu’elle est de bonne foi et qu’elle est dans l’attente du déblocage d’une somme d’argent importante.

Elle produit un courrier du 31 août 2024 adressé par la société Eg Corporate à la Caisse des dépôts et consignation et la mettant en demeure de débloquer des fonds sous peine de « saisir le juge des référés compétent ». Le montant de la somme réclamée n’est pas précisé.

La société Eg Corporate et la société AB Sport ont le même dirigeant, mais le mécanisme selon lequel la somme dont Eg Corporate serait créancière pourrait profiter à une autre personne morale n’est pas suffisamment explicité.

Aucune réponse de la Caisse des dépôts et consignation n’est au demeurant produite de sorte que l’imminence d’un déblocage des fonds n’est pas démontrée.

Les pièces relatives à une interdiction d’émettre des chèques (mars 2024), à une proposition de financement de la Société générale (décembre 2023) et à une demande de décaissement (avril 2024) concernent toutes la seule société Eg Corporate et n’ont pas l’actualité requise, de sorte que la situation de la société AB sport et sa capacité à s’acquitter des sommes réclamées dans le délai de 24 mois n’est pas démontrée.

En outre, l’arriéré locatif a augmenté de plus de 40.000 euros depuis l’ordonnance entreprise. Au vu du décompte, aucun paiement n’est intervenu en 2024 et le paiement du loyer courant n’a donc pas repris.

Dès lors, la cour ne peut que rejeter la demande de délais de paiement.

La décision sera confirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion, avec toutes conséquences de droit et fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes.

Au titre d’un appel incident, la société Aiminus patrimoine sollicite l’actualisation de la provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation.

Elle produit un décompte arrêté au 1er octobre 2024 pour une somme de 90.575,27 euros, 4ème trimestre 2024 inclus.

La preuve de versements qui viendraient en déduction de la dette n’est pas rapportée.

L’ordonnance entreprise sera infirmée compte tenu de l’évolution du litige et la société AB Sport sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 90.575,27 euros, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 35.647,15 euros et à compter du 29 octobre 2024, date de notification des conclusions à cette hauteur, pour le surplus.

Le sens de la présente décision conduit à confirmer la décision entreprise s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

A hauteur d’appel, la société AB sport sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne la condamnation provisionnelle ;

Statuant de nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne la société AB sport à payer à la société Aiminus patrimoine la somme provisionnelle de 90.575,27 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges et indemnités d’occupation, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts légaux à compter du 17 octobre 2023 sur la somme de 35.647,15 euros et à compter du 29 octobre 2024 pour le surplus ;

Rejette la demande de délais de paiement ;

Condamne la société AB sport à payer à la société Aiminus patrimoine la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société AB sport aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE