RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 12 JUIN 2025

(n° , 3 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/05995 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHMGX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Janvier 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal juciaire de Paris- RG n° 22/00182

APPELANTE

S.C.I. MAYA

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 418 650 255

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Aurore TABORDET-MERIGOUX de l’AARPI ATP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L156

INTIMÉS

Madame [H] [V] [L] épouse [R]

née le 23 Mars 1971 à [Localité 7] (CAMEROUN)

[Adresse 4]

[Localité 6]

DÉFAILLANTE

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS en date du 22 juin 2023, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

Monsieur [Y] [R]

né le 15 Septembre 1969 à [Localité 8] (CAMEROUN)

[Adresse 4]

[Localité 6]

DÉFAILLANT

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS en date du 22 juin 2023, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Emeline DEVIN

Greffier lors de la mise à disposition : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 29 septembre 2018, la SCI Maya a consenti à M.[Y] [R] et Mme [H] [V] [L] épouse [R] un contrat de bail portant sur un appartement, comportant une entrée, un séjour, une cuisine séparée aménagée et équipée, un dégagement avec placards, deux chambres une salle de bain des WC séparés et deux chambres de service au 5ème étage, situé [Adresse 3] 16ème, moyennant un loyer mensuel de 3.000 euros et 250 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant restés impayés, la SCI Maya a, par acte d’huissier de justice du 27 février 2019, fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 6.500 euros.

Par acte d’huissier de justice du 9 juin 2020, la SCI Maya a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la résolution du contrat de bail aux torts et griefs des époux [R],

— l’expulsion des locataires

— leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 53.200 euros au titre des loyers et charges dus, juin 2020 inclus, outre les intérêts, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle de 3.500 euros, charges en sus

— leur condamnation solidaire aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer du 27 février 2019 et au paiement de la somme de 3.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 10 novembre 2022, la SCI Maya a actualisé la dette locative à 138.071,14 euros.

En défense, M. [Y] [R] et Mme [H] [V] [L] épouse [R], représentés par leur conseil, ont demandé au juge de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs conclusions fins et prétentions ;

— constater l’absence de diligences accomplies depuis le 9 juin 2020 soit depuis plus de deux années ;

En conséquence :

— juger périmée cette instance diligentée par la SCI Maya ;

— juger que la SCI Maya supportera les frais de cette instance périmée.

Par jugement contradictoire entrepris du 30 janvier 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Rejette la demande de péremption de l’instance ;

Prononce l’irrecevabilité de la demande de la SCI Maya ;

Rejette la demande au titre des loyers impayés ;

Rejette toutes autres demandes ;

Rejette la demande sollicitée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Met les dépens à la charge de la SCI Maya ;

Dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 27 mars 2023 par la SCI Maya,

Vu les dernières écritures remises au greffe le 1er juin 2023 par lesquelles la SCI Maya demande à la cour de :

DECLARER recevables et bien fondées les écritures de la SCI MAYA ;

INFIRMER le jugement du Juge des contentieux de la protection du 30 janvier 2023 en ce qu’il :

— Prononce l’irrecevabilité de la demande de la SCI MAYA ;

— Rejette la demande au titre des loyers impayés ;

— Rejette toutes autres demandes ;

— Rejette la demande sollicitée au titre de l’article 700 du CPC ;

— Mets les dépens à la charge de la SCI MAYA ;

— Dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire

STATUANT A NOUVEAU

PRONONCER LA RÉSOLUTION DU BAIL du 28 septembre 2018 ;

A titre subsidiaire,

CONSTATER LA NULLITÉ DU BAIL du 28 septembre 2018 ;

En conséquence,

ORDONNER l’expulsion immédiate des consorts [R] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

ORDONNER la séquestration des meubles des consorts [R] dans tel garde meuble qu’il plaira à la propriétaire, aux frais, risques et périls des consorts [R] ;

FIXER au montant du loyer, l’indemnité d’occupation due par les consorts [R] jusqu’à restitution des clés et complet abandon des lieux,

CONDAMNER solidairement les consorts [R] au paiement des charges locatives postérieurement à l’expiration ou à la nullité du bail et jusqu’à la restitution des lieux,

CONDAMNER solidairement les consorts [R] au paiement de la somme de 138.071,14 € au bénéfice de la SCI MAYA ;

CONDAMNER les consorts [R] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens ;

M. [Y] [R] et Mme [H] [R] n’ont pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante leur ont été signifiées respectivement le 22 juin 2023, en l’étude du commissaire de justice.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle les intimés étaient tenus de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et leurs écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur la recevabilité de l’action tendant au prononcé de la résiliation du bail d’habitation sur le fondement du défaut de paiement des loyers

Le premier juge a déclaré irrecevable la demande 'd’expulsion’ de la SCI Maya, au motif qu’il ne résulte pas des pièces versées aux débats que le représentant de l’Etat dans le département a bien été avisé de 'l’assignation en expulsion’ plus de deux mois avant l’audience.

La SCI Maya sollicite l’infirmation du jugement de ce chef et fait valoir qu’elle verse aux débats l’accusé de réception de la notification dématérialisée à la préfecture de Paris datée du 18 juin 2020.

Selon l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret (…).

Selon l’article 24 IV, les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur (…).

En l’espèce, l’assignation du 9 juin 2020 a bien été notifiée au Préfet de Paris le 18 juin 2020, ainsi qu’il ressort de l’accusé de réception électronique Exploc, produit en pièce 17 par la SCI Maya.

Cette notification est donc intervenue deux mois au moins avant l’audience du 10 novembre 2022.

Il convient dès lors de déclarer la SCI Maya, recevable en sa demande aux fins de prononcé de la résiliation du bail, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

Sur la résiliation du bail

La SCI Maya sollicite aux termes de ses conclusions d’appel, le prononcé de la résiliation du bail.

Selon l’article 1224 du code civil, 'la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice'.

L’article 1228 dispose que 'le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts'.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus'.

En l’espèce, la SCI Maya justifie suffisamment du manquement grave des locataires à leur obligation première et essentielle de régler les loyers et charges aux termes convenus, dès lors qu’elle verse aux débats le commandement de payer qui leur a été délivré dès le 27 février 2019 pour un montant en principal de 6.500 euros et le décompte actualisé au mois de novembre 2022 inclus portant mention d’une somme restant due de 138.071,14 euros, étant observé qu’aucune prescription n’est encourue dès lors que la SCI Maya a assigné ses locataires en paiement dès le mois de juin 2020 pour un arriéré locatif ayant débuté en janvier 2019.

Ce manquement est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail. En conséquence, l’expulsion des locataires sera ordonnée selon les modalités décrites au dispositif du présent arrêt, infirmant le jugement entrepris sur ces points.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Comme il a été indiqué, et contrairement à ce qu’a évoqué le premier juge, aucune prescription n’est encourue et la demande en paiement de l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2022 inclus, est parfaitement recevable et fondée.

Il résulte en effet des pièces produites que M. [Y] [R] et Mme [H] [V] [L] épouse [R] sont redevables d’une somme de 138.071,14 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de novembre 2022 inclus.

Il convient de les condamner solidairement au paiement de cette somme, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, infirmant ainsi le jugement déféré de ce chef.

S’agissant de la demande de la SCI Maya concernant les charges, il convient de condamner in solidum M. et Mme [R] au paiement des charges locatives dûment justifiées, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les termes de la présente décision justifient d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

M. et Mme [R], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de les condamner au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Déclare la SCI Maya, recevable en sa demande aux fins de prononcé de la résiliation du bail,

Prononce la résiliation du bail du 28 septembre 2018,

Ordonne, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 10], l’expulsion de M. [Y] [R] et Mme [H] [V] [L] épouse [R] et celle de tous occupants de leur chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe au montant du loyer, l’indemnité d’occupation due par M. [Y] [R] et Mme [H] [V] [L] épouse [R] jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

Condamne in solidum M. [Y] [R] et Mme [H] [V] [L] épouse [R] à payer à la SCI Maya les charges locatives dûment justifiées, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

Condamne solidairement M. [Y] [R] et Mme [H] [V] [L] épouse [R] à payer à la SCI Maya la somme de 138.071,14 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de novembre 2022 inclus,

Condamne M. [Y] [R] et Mme [H] [V] [L] épouse [R] à payer à la SCI Maya la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Y] [R] et Mme [H] [V] [L] épouse [R] aux dépens de première instance et d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,