RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/07737 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHQY3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Décembre 2021-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’EVRY- RG n° 21/01139

APPELANT

Monsieur [W] [L]

né le 21 Septembre 1982 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représenté par M^e Amandine ROUÉ, avocat au barreau d’ESSONNE

INTIMÉES

Madame [P] [Y] épouse [T]

née le 28 Juillet 1972 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 7]/FRANCE

DÉFAILLANTE

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS en date du 25 juillet 2023, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 824 541 148

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocat au barreau de PARIS, toque : P0516

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 juin 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN

ARRET :

— Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Monsieur Edouard LAMBRY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 juillet 2020, à effet du même jour, M. [D] [I] a consenti à M. [W] [L] et Mme [P] [Y] épouse [T] la location à usage d’habitation principale d’un appartement d’une pièce, meublé, situé [Adresse 2]) à [Localité 9], pour une durée d’un an tacitement reconductible, moyennant un loyer de 680 euros outre 100 euros de provision pour charges.

Une clause de solidarité est stipulée au contrat.

Par convention du 22 juillet 2018, la société Action Logement Services s’est portée caution au profit de M. [W] [L] et Mme [P] [Y] épouse [T], dans le cadre du dispositif VISALE (Visa pour le logement et l’Emploi).

La société Action Logement Services a réglé au bailleur les sommes impayées par M.[W] [L] et Mme [P] [Y] épouse [T] au titre des loyers et charges des mois de novembre, décembre 2020 et janvier et février 2021, pour un montant de 1.950 euros.

Cette société leur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, le 8 mars 2021, pour un montant de 1.950 euros.

Par acte d’huissier de justice du 1er juin 2021, la société Action Logement Services a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry, aux fins de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement, résiliation du bail, expulsion, condamnation solidaire à payer la somme de 3.510 euros, une indemnité d’occupation, outre 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience, la société Action Logement Services, a exposé qu’en vertu de l’ordonnance n°2016-1408 du 20 octobre 2016, elle est substituée de plein droit, avec transfert des biens, droits et obligations incluant les actions judiciaires en cours, aux organismes collecteurs de la participation des employeurs à l’effort de construction, dont les associations Astria et Solendi.

Elle a actualisé sa demande en paiement à la somme de 6.633,72 euros, arrêtée au 16 septembre 2021, terme d’août 2021 inclus.

Cités par acte d’huissier remis à étude, M. [W] [L] n’a pas comparu et Mme [P] [Y] épouse [T] a indiqué percevoir une somme d’environ 800 euros par mois dans le cadre d’une activité d’intérim.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 27 décembre 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry a ainsi statué :

Condamne solidairement M. [W] '[K]' et Mme [P] [Y] épouse [T] à payer à la société Action logement services la somme de 6.633,72 euros en remboursement des loyers et charges impayés, arrêtée au 16 septembre 2021, terme d’août 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 mars 2021 sur la somme de 1.950 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à compter du 8 mai 2021 ;

Ordonne l’expulsion de M. [W] '[K]' et Mme [P] [Y] épouse [T] ainsi que celle de tous occupants de 'son’ chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à défaut de libération volontaire des lieux à compter de la signification de la présente décision ;

Rappelle que, par application des articles L.412-1 et R.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir libéré les lieux ;

Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer courant majoré des charges et taxes applicables qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et condamne solidairement M. [W] '[K]' et Mme [P] [Y] épouse [T] à payer à la société Action logement services cette indemnité d’occupation dans la limite des sommes qu’elle aura elle-même réglées à ce titre au bailleur, justifiées par une quittance subrogative ;

Condamne in solidum M. [W] '[K]' et Mme [P] [Y] épouse [T] à payer à la société Action logement services la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision ;

Condamne in solidum M. [W] '[K]' et Mme [P] [Y] épouse [T] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement ;

Dit qu’une copie du présent jugement sera transmise au Préfet de l’Essonne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ordonnance du 27 décembre 2023, le premier président de la cour d’appel de Paris a relevé de forclusion M. [L] et l’a autorisé a formé appel du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 24 avril 2023 par M. [W] [L]

Vu les dernières écritures remises au greffe le 7 mars 2025 par lesquelles M. [W] [L] demande à la cour de :

' DECLARER recevable et bien-fondé M. [W] [L] en ses demandes, fins et conclusions ;

' DEBOUTER la Société ACTION LOGEMENT SERVICES de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires ;

En conséquence :

' INFIRMER le jugement rendu le 27 décembre 2021 par le Juge des Contentieux et de la Protection du Pôle de Proximité du tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES (RG n°21/01139) en [chacun de ses chefs de dispositif , qu’il n’est pas besoin de reproduire dans le présent arrêt]

Statuant à nouveau :

' CONSTATER le départ effectif de M. [W] [L] du logement sis [Adresse 1] à [Localité 10] en date du 30 octobre 2020 ;

' CONSTATER qu’à compter du 30 octobre 2020, après remise des clés au bailleur, M. [W] [L] n’était plus cotitulaire du bail ;

' DEBOUTER la Société ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes tendant à l’acquisition de la clause résolutoire du bail ou, subsidiairement, à sa résiliation, à l’encontre de M. [W] [L] ;

' DEBOUTER la Société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande en paiement de la somme de 6.633,72 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêtés au 16 septembre 2021 à l’encontre de M. [W] [L] ;

' CANTONNER à la somme de 3.510,00 euros toute condamnation au titre de l’arriéré locatif qui pourrait être prononcée à l’encontre de M. [W] [L], solidairement avec Mme [P] [Y] épouse [T] ;

' OCTROYER à M. [W] [L] un délai de 24 mois pour le règlement de la somme de 3.510,00 euros, et établir l’échéancier suivant :

o 150,00 euros mensuels sur les 23 premiers mois ;

o 60,00 euros sur la 24ème mensualité ;

' DEBOUTER la Société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande tendant à la fixation à l’encontre de M. [W] [L] d’une indemnité d’occupation ;

' DEBOUTER la Société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande en paiement dirigée contre M. [W] [L] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

' DEBOUTER la Société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande tendant à la condamnation de M. [W] [L] à supporter les dépens de première instance ;

' DEBOUTER la Société ACTION LOGEMENT SERVICES de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires ;

' CONDAMNER La Société ACTION LOGEMENT SERVICES à payer à M. [W] [L] la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

' CONDAMNER la Société ACTION LOGEMENT SERVICES aux entiers dépens de première instance ainsi qu’aux dépens du présent appel.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 14 septembre 2023 aux termes desquelles la société Action logement services demande à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Débouter M. [W] [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Condamner M. [W] [L] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Condamner M. [W] [L] en tous les dépens.

Mme [P] [Y] épouse [T] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées le 25 juillet 2023, à étude.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimé est tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Pour mémoire, le dispositif Visale prévoit que l’organisme qui s’est porté caution pour le locataire est subrogé dans tous les droits du bailleur, y compris celui de solliciter la résiliation du bail et l’expulsion, en plus du remboursement des sommes qu’il a avancées au bailleur au titre des loyers et charges impayés. Les conditions d’intervention de cet organisme et la recevabilité de ses demandes ne sont pas discutées.

Sur la rectification d’erreur matérielle

Le jugement sera rectifié en ce qu’il vise M. '[K]' et non '[L]' ce qui résulte manifestement d’une erreur matérielle, et ce, en application de l’article 462 du code de procédure civile.

Sur les sommes dues par M. [L] et les conséquences de la cotitularité du bail

M. [W] [L] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamné, solidairement avec Mme [P] [Y] épouse [T], à payer à la société Action logement services la somme de 6.633,72 euros en remboursement de la dette locative arrêtée au 16 septembre 2021, terme d’août 2021 inclus, ainsi qu’au paiement de l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail.

Il soutient qu’il avait quitté les lieux dès le 30 octobre 2020 et remis les clefs au bailleur qui lui en a délivré un récépissé, qu’il a perdu, de sorte que le bail était résilié à son égard à cette date; il estime qu’en application de l’article 8-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, il est redevable des loyers jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois après cette date, soit jusqu’au mois d’avril 2021 inclus seulement, soit pour une somme qu’il évalue à 3.510 euros.

Il expose avoir été victime d’un abus de faiblesse de la part de sa colocataire qui a cessé de payer les loyers dès son départ et avoir porté plainte pour ces faits.

La société Action Logement Services demande la confirmation du jugement, estime qu’aucune preuve n’est rapportée d’un congé ni d’une restitution des clés ; elle ne réactualise pas sa dette locative mais indique qu’elle s’élève à la somme de 17.674,87 euros arrêtée au mois d’octobre 2022, l’expulsion ayant eu lieu le 4 octobre 2022.

Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, relatif au contrat de location meublée, dans sa rédaction applicable en l’espèce « Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois » ; « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre » ; pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur".

Aux termes de l’article 1310 du code civil 'La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas'.

Avant la loi dite « Alur » du 27 mars 2014, il était admis que le colocataire qui s’est engagé solidairement ne pouvait mettre fin unilatéralement à cette solidarité en donnant congé et qu’il restait donc tenu au paiement des loyers jusqu’au terme du bail.

Selon le VI de l’article 8-1 crée par la loi Alur, relatif à la colocation :

« La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ».

Cet article, qui a mis fin à la solidarité indéfinie des concubins fixe ainsi désormais une limite temporelle à la solidarité des colocataires en disposant que le congé régulièrement délivré par l’un des colocataires met fin à son engagement solidaire à condition, toutefois, qu’un nouveau locataire figure au bail.

A défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après l’expiration du préavis donné par l’un d’eux.

Il en résulte que la solidarité prend fin pour toutes les dettes nées à compter de cette date, qu’il s’agisse de loyers et charges ou d’indemnités d’occupation.

Une clause contraire devrait être réputée non écrite comme méconnaissant la limite temporelle à la solidarité des colocataires instaurée par la loi du 24 mars 2014, s’agissant de dispositions d’ordre public.

Toutefois, ce dispositif suppose qu’un congé ait été régulièrement délivré.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation, qui est due en raison de la faute quasi délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux, n’est due solidairement par le copreneur que si une clause expresse du bail le prévoit (3e Civ., 12 janvier 2017, n°16-10.324).

En l’espèce, il est constant que M. [W] [L] n’a pas délivré congé par lettre recommandée, dans les formes prévues par l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ne démontre pas non plus avoir remis les clefs ni avoir fait connaître son départ des lieux au bailleur, que ce soit le 30 octobre 2020, comme il le soutient, ou avant la date du procès-verbal d’expulsion.

Par conséquent, la limitation à 6 mois après le préavis de l’effet de la clause de solidarité, prévue par l’article 8-1, ne trouve pas application en l’espèce.

Par ailleurs la clause de solidarité stipulée au bail porte tant sur les loyers et charges que sur les indemnités d’occupation, au même titre que le copreneur demeuré dans les lieux.

Par conséquent, quand bien même M. [W] [L] démontre sa bonne foi, le fait qu’il ne résidait pas dans les lieux loués et avait pris à bail un autre logement dès le 1er novembre 2020 et quand bien même son état de faiblesse psychologique et intellectuelle est établi, le jugement ne peut qu’être confirmé en ce qu’il l’a condamné solidairement avec Mme [T] au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation, à hauteur de la somme de 6.633,72 euros au titre de la dette locative arrêtée au 16 septembre 2021, terme d’août 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 mars 2021 sur la somme de 1.950 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Il sera également confirmé en ce qui concerne le paiement solidaire des indemnités d’occupation.

Sur la clause résolutoire

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelant, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire deux mois après le commandement de payer demeuré infructueux et statué sur l’expulsion, sauf à constater que cette mesure est devenue sans objet.

Sur la demande de délais de paiement

M. [W] [L] demande l’octroi de délais de paiement de 24 mois en application de l’article 1343-5 du code civil.

La société Action Logement Services conclut, dans le dispositif de ses conclusions, au rejet de toutes les demandes adverses, mais indique dans le paragraphe « discussion » qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de ces délais.

L’article 1343-5 du code civil dispose que :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

(…)"

M. [W] [L] établit percevoir la somme d’environ 1.750 euros par mois avant impôts ; compte tenu de sa situation et en considération des besoins du créancier, des délais de paiement de 24 mois lui seront octroyés selon les modalités prévues au dispositif du présent arrêt.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable d’infirmer le jugement en ce qui concerne les frais de procédure de première instance et de dire n’y avoir lieu à condamnation de M. [L] en application de l’article 700 du code de procédure civile, s’agissant tant de la première instance que de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut;

Vu l’article 462 du code de procédure civile

Dit qu’il conviendra de rectifier le jugement entrepris, en ce qu’il vise M. [W] '[K]', alors que le nom de l’intéressé est M. [W] [L];

Dit que la présente décision sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement du 27 décembre 2021, RG 21/01139 ;

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à constater qu’il n’y a pas lieu de statuer sur l’expulsion de M. [W] [L], qui a libéré les lieux le 30 octobre 2020, et sauf en ce qu’il a condamné M. [W] [L] in solidum avec Mme [Y] épouse [T] au paiement de la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur l’expulsion de M. [W] [L] ;

Dit que M. [W] [L] pourra se libérer du montant de la dette locative de 6.633,72 euros arrêtée au mois d’août 2021, par 23 versements mensuels de 150 euros, à compter du mois suivant la signification de l’arrêt et le dernier et 24ème versement soldant la dette;

Dit qu’à défaut d’un seul versement à son échéance, la totalité de la dette locative deviendra immédiatement exigible;

Rappelle que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêt ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision;

Dit que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital,

Condamne in solidum M. [W] [L] et Mme [P] [Y] épouse [T] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,