Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 11 JUILLET2025

(n° , 17 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/15202 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIHPA

Décisions déférées à la Cour :

Jugement rendu par le Tribunal de Grande Intance de PARIS sous le numéro RG 18/5838 en date du 30 octobre 2019 infirmé partiellement par un arrêt de la cour d’appel de PARIS -Pôle 4 cahmbre 1- rendu le 15 octobre 2021 – RG 19/22601 lui même cassé partiellement par un arrêt de la Cour de cassation le 08 Février 2023 – Pourvoi H. 22-10.743

DEMANDERESSES APRES RENVOI:

S.A.S. GUIGAL, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 814 206 561,prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753 assistée de M^e Fréderic POIRIER, avocat au barreau de PARIS, toque : G 547

DEFENDEURS APRES RENVOI:

Monsieur [S] [G] né le 1 février 1974 à [Localité 8],

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté et assisté de M^e An ne-france DE HARTINGH, avocat au barreau de PARIS, toque : R1861

SDC de l’mmeuble sis à [Adresse 4] représentée par son syndic MAVILLE IMMOBILIER – ADB [Localité 9]- immatriculée au RCS de Paris sous le n°888 941 986, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par jean- Philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L 0053 assisté de M^e Christophe BASSET de la SELARL CHRISTOPHE BASSET, avocat au barreau de PARIS, toque : A0050

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 mars 2025 , en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre, chargée du rapport et Madame Nathalie BRET, conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Madame Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ , Présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 22 octobre 2015 la société SASU Guigal a acquis des consorts [R] les lots de copropriété n°30, 101, 102 et 103 dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4] cadastré CM [Cadastre 1].

Ces biens ont été revendus par la société SASU Guigal à Monsieur [S] [G] par acte authentique du 9 mars 2016 au prix de 395 000 euros.

Faisant valoir que lors de la réalisation de travaux de rénovation de l’appartement, il a

constaté que les poutres des planchers hauts et bas étaient détériorés à la suite d’une attaque

d’insectes xylophages, Monsieur [G], après expertise, se fondant sur la garantie des vices cachés, a assigné la société Guigal en paiement de la somme de 130 000 euros au titre de la restitution d’une partie du prix et en paiement à titre de dommages-intérêts soit :

— la somme de 9 385,10 euros au titre de la restitution d’une partie des intérêts réglés en exécution de l’un des deux prêts qu’il a contractés ;

— la somme de 2 721,84 euros au titre du remboursement de l’appel de charges du 26 avril 2016 ;

— la somme de 1 823,67 euros au titre du remboursement de l’appel de charges du 8 février 2018 ;

— la somme de 27 450 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— la somme de 7 875,83 euros au titre du remboursement des frais qu’il a exposés ;

— la somme de 6 000 euros au titre des honoraires d’avocats exposés lors du référé expertise;

— la somme de 8 800 euros au titre des frais d’expertise.

Il a réclamé en outre le paiement d’une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article

700 du code de procédure civile.

La société Guigal a appelé en intervention forcée le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]

[Adresse 4] et demandé qu’il soit condamné à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle.

Par jugement du 30 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Ecarté des débats les conclusions signifiées par la société Guigal le 11 juin 2019 et la

pièce communiquée le même jour ;

— Rejeté la fin de non-recevoir opposée à la demande de restitution du prix ;

— Condamné la société Guigal à payer à M. [G],outre les intérêts au taux légal

à compter du 26 novembre 2018 :

* la somme de 320 euros correspondant aux frais d’étaiement ;

* la somme de 1 200 euros au titre des frais de démolition, sondage et rebouchage

du plafond ;

* la somme de 660 euros correspondant au coût de la pose d’un plancher

provisoire et d’une moquette pour sol ;

* la somme de 2 022,72 euros correspondant au coût d’un garde-meuble pendant une

durée des six mois de garde-meubles ;

* la somme de 297 euros correspondant au coût des travaux de sondage réalisés dans

l’appartement ;

* la somme de 24 460 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— Rejeté les demandes de Monsieur [S] [G] tendant à la condamnation de la Sasu Guigal au paiment des sommes suivantes :

* 1 496,11 euros au titre des honoraires supplémentaires du maître d’oeuvre

*2 721,84 euros au titre des charges de coproriété

*1 823,67 euros au titre des charge de coproriété

*6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure cuvile

— Condamné le syndicat des coproriétaires du [Adresse 4] à garantir la Sasu Guigal de toutes les condamnations prononcées à son encontre

— Rejeté la demande de la Sasu Guigal tendant à la condamnation de monsieur [S] [G] au paiement de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

— Ordonné une expertise confiée à Madame [N] [F] afin de permettre à la juridiction d’arbitrer la partie du prix de vente à laquelle Monsieur [S] [G] peut prétendre à restitution en compensation du vice caché affectant l’appartement tel qu’il a été décrit par l’expert judiciaire et retenu par le jugement ;

— Renvoyé le dossier à l’audience de mise en état du 15 janvier 2020 et sursis à statuer sur la demande de réduction du prix et la demande de prise en charge des intérêts bancaires jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer à la Sasu Guigal la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux dépens y compris les frais d’expertise judiciaire ordonnée en référé par ordonnance du 31 mars 2017.

— Ordonné l’exécution provisoire ;

Sur la garantie due par la société Guigal, le tribunal a retenu qu’il n’est pas établi que celui-

ci avait connaissance des vices litigieux puisqu’il n’est pas démontré qu’il avait eu accès

à l’expertise judiciaire visée par l’acte de vente, qu’en outre, il résulte de la comparaison

entre le procès-verbal de constat effectué à la requête des deux parties, cinq jours après la

vente et la lettre de l’architecte de l’immeuble, que les poutres des planchers hauts et bas

sous la cloison séparant le salon de l’actuelle cuisine n’étaient pas visibles et que ces vices

n’ont été révélés à M. [G] qu’à l’occasion des travaux de rénovation entrepris

après la vente. Le tribunal a ajouté qu’en sa qualité de marchand de biens, la société Guigal

est présumée avoir eu connaissance des vices affectant le bien qu’elle a vendu.

Pour accueillir l’appel en garantie que la société Guigal a formé contre le syndicat des

copropriétaires, le tribunal a constaté que celui-ci avait été informé dès 2013 de l’existence

des désordres et de la nécessité de réaliser des travaux afin d’assurer la stabilité et la

solidité de la structure du plancher haut de l’appartement et qu’en s’abstenant de procéder

à l’entretien des parties communes, le syndicat a commis une faute qui engage sa

responsabilité envers la société Guigal.

La société Guigal a interjeté appel de ce jugement mais seulement en ce qu’il fait droit à la demande de restitution du prix et ordonné une expertise judiciaire faisant valoir que :

— Monsieur [G] ayant accepté que soit réalisée par le syndicat des copropriétaires la remise en état de la structure bois de l’immeuble, le vice a disparu et que, par conséquent, M. [G] peut seulement solliciter l’indemnisation de son préjudice mais ne peut plus invoquer la garantie des vices cachés et réclamer la restitution d’une partie du prix

— Monsieur [G] ne serait fondé qu’à réclamer la restitution d’une partie du prix correspondant à la quote-part du coût de travaux qu’il a dû supporter et des intérêts du prêt correspondant au montant de cette restitution.

— la demande de restitution de la somme de 2 721,84 euros correspondant à la quote part réglée par M. [G] au titre du coût des travaux de remise en état, sur injonction de la mairie de [Localité 9], de la colonne d’évacuation des eaux usées n’est pas fondée dans la mesure où ces travaux ont été votés postérieurement à la vente.

— la demande en paiement de la somme de 1 823,67 euros correspondant à un appel de fonds émis postérieurement à la vente, est à la charge de Monsieur [G] dès lors que l’acte stipule que celui-ci supportera les provisions et régularisations réclamées postérieurement à la vente.

— les honoraires d’avocat ne sont pas justifiés.

La société Guigal concluait en outre à la confirmation du jugement en ce qu’il fait droit à son appel en garantie contre le syndicat, sollicitant la condamnation de Monsieur [G]

[G] et du syndicat à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article

700 du code de procédure civile.

Monsieur [G] formait un appel incident du jugement dont il sollicitait la réformation en ce qu’il était débouté de ses demandes de condamnation de la société Guigal à lui payer les sommes suivantes :

—  2 721,84 euros au titre du remboursement de l’appel de charges du 26 avril 2016 ;

—  1 823,67 euros au titre du remboursement de l’appel de charges du 8 février 2018 ;

—  6 000 euros au titre des honoraires d’avocats exposés lors du référé expertise.

Par un arrêt rendu le 15 octobre 2021 cette cour a ainsi statué :

Infirme le jugement mais seulement en ce qu’il ordonne une expertise sur la demande de

restitution du prix ;

Statuant à nouveau ;

Rejette le moyen tirée de l’irrecevabilité comme nouvelle de la demande de la société

Guigal tendant au rejet de l’action en restitution du prix ;

Déboute M. [G] de sa demande en restitution du prix sur le fondement de l’action

estimatoire ;

Déboute M. [G] de ses demandes en paiement des sommes suivantes à titre de

dommages-intérêts :

—  2 721,84 euros au titre du remboursement de l’appel de charges du 26 avril 2016 ;

—  1 823,67 euros au titre du remboursement de l’appel de charges du 8 février 2018 ;

—  6 000 euros au titre des honoraires d’avocats exposés lors du référé expertise.

—  130 000 euros au titre de la perte de valeur du bien ;

—  9 385,10 euros au titre de la restitution d’une partie des intérêts dus au titre du prêt

destiné à financer l’acquisition du bien ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de sa demande en

annulation du jugement en ce qu’il fait droit à l’appel en garantie formé contre lui par la

société Guigal ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de M. [G], du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], de la société Guigal contre M. [G] et condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer à la société Guigal la somme de 2 000 euros ;

Condamne in solidum M. [G] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]

Dames à [Localité 9] aux dépens.

Sur le pourvoi formé par Monsieur [S] [G] la Cour de cassation par un arrêt prononcé le 8 février 2023 a, aux visas des articles 1641 et 1644 du Code civil satué en ces termes :

'Aux termes du premier de ces textes, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou 'qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

7. Selon le second, dans ce cas, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

8. En application de ces textes, il est jugé que l’acheteur d’une chose comportant un vice caché qui accepte que le vendeur procède a la remise en état de ce bien ne peut plus invoquer l’action en garantie des lors que le vice originaire a disparu (Com., 1e 1er février 2011, pourvoi n° 10-11.269, Bull. 2011, IV, n° 15).

9. L’acquéreur, qui a seul le choix des actions prévues par la loi en cas de mise en jeu de la garantie du vendeur pour vice caché, peut accepter que celui-ci procède, par une remise en état à ses frais, a une réparation en nature qui fait disparaître le vice et rétablit l’équilibre contractuel voulu par les parties.

Cette solution ne peut pas étre étendue à la réparation du vice caché par un tiers, laquelle, n’ayant pas d’incidence sur les rapports contractuels entre l’acquéreur et le vendeur, ne peut supprimer l’action estimatoire permettant à l’acquéreur d’obtenir la restitution du prix à hauteur du coût des travaux mis à sa charge pour remédier au vice.

11. Pour rejeter la demande en restitution de partie du prix, l’arrêt retient qu’ayant accepté que le syndicat des copropriétaires procède aux travaux de remise en état du bien affecté du vice caché, l’acquéreur ne peut plus exercer l’action estimatoire des lors que le vice a disparu, peu important que la remise en état ait été effectuée par le syndicat et non par le vendeur.

12. En statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Portée et conséquences de la cassation

13. La cassation du chef de dispositif rejetant la demande de M. [G] en restitution du prix sur le fondement de l’action estimatoire entraîne, par voie de conséquence l’annulation de celui rejetant les demandes en dommages-interéts, qui s’y rattachent par un lien de dependance nécessaire.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’iI y ait lieu de statuer sur Ies autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déboute M. [G] de sa demande en restitution du prix et de ses demandes en paiement de diverses sommes à titre de dommages-intérêts, l’arrêt rendu le 15 octobre 2021, entre Ies parties, par Ia cour d’appel de Paris ;

Remet, sur ces points, l’affaire et Ies parties dans l’état ou elles se trouvaient

avant cet arrêt et Ies renvoie devant la cour d’appel de Paris autrement

composée ;

Condamne la société Guigal aux dépens ;

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, rejette la

demande formée par Ia société Guigal et la condamne à payer à Monsieur de

[G] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur Ies diligences du procureur général près la Cour de cassation, le

présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de

l’arrêt partiellement cassé.'

La société SAS Guigal a saisi cette cour par trois déclarations de saisine enrôlées sous les n° de rôle général 23/14279, 23/14604 et 23/15202 le 8 février 2023.

Ces trois déclarations de saisine, à la demande du conseil de la société SASU Guigal et au vu des observations des parties, invitées à se prononcer par un avis du greffe notifié le 29 novembre 2024, ont été jointes sous le n° de rôle général 23/15202 par ordonnance du Magistrat de la mise en état du 8 février 2024.

Par conclusions d’intimé sur renvoi après cassation n°2 signifiées le 10 décembre 2024, Monsieur [S] [G] demande à la cour de :

Vu l’arrêt rendu par la Cour de Cassation le 08 février 2023

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 1103 et suivants du Code Civil,

Subsidiairement vu l’article 1240 du code civil et l’article 1137 du code civil

Vu les pièces versées aux débats dont liste ci-après,

Vu la jurisprudence citée et la jurisprudence applicable,

Statuant sur l’appel initial du jugement rendu le 30 octobre 2019, infirmé par l’arrêt de la Cour d’Appel du 15 octobre 2021 et sur renvoi après Cassation du 08 février 2023 sur les deux moyens retenus contre ledit arrêt, en ce qu’il déboute M. [G] de sa demande en restitution du prix et de ses demandes en paiement de diverses sommes à titre de dommages-intérêts,

Juger Monsieur [G] recevable et bien fondé en ses demandes, moyens et conclusions, appel incident, et l’y accueillant,

Confirmer le Jugement entrepris en ce qu’il a :

Rejeté la fin de non-recevoir opposée à la demande de restitution du prix de vente, jugé Monsieur [G] recevable et bien fondé en son action estimatoire et désigné un expert judiciaire aux fins de fournir tous éléments devant permettre à la juridiction d’arbitrer la partie du prix de vente à laquelle M. [S] [G] peut prétendre à restitution en compensation du vice caché affectant l’appartement, tel qu’il a été décrit par l’expert judiciaire et retenu par le présent jugement,

L’infirmer en ce qu’il a débouté Monsieur [G] de ses demandes de condamnation de la société GUIGAL au paiement des sommes suivantes :

1 496, 11 euros au titre des honoraires supplémentaires du maitre d''uvre,

2 721,84 euros au titre des charges de copropriété,

1 823,67 euros au titre des charges de copropriété,

6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de l’instance de référé,

Juger que la Société GUIGAL en sa qualité de Vendeur professionnel doit indemniser en son intégralité les préjudices résultant du/des vice(s) caché(s),

A défaut retenir sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil et de l’article 1137 du code civil

Condamner la Société GUIGAL à régler à Monsieur [G], à titre de dommages et

intérêts, avec intérêt au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance du 18 mai 2018 les sommes suivantes :

—  2 721,84 € en remboursement de l’appel de charges travaux du 26 avril 2016

correspondant à des travaux votés avant la vente

—  1 823,67 € en remboursement des comptes liquidatifs travaux/appels de charges du 08

février 2018,

—  12 105 € (DOUZE MILLE CENT CINQ EUROS) au titre des honoraires d’avocat

exposés (pièce n° 32),

—  3 747,82 € au titre de la rémunération de l’expert judiciaire désigné par le Tribunal ayant

conduit à son rapport déposé le 21 décembre 2020

—  120 000 € en restitution d’une partie du prix de vente en indemnisation de la dépréciation

du bien résultant du vice caché soit sur le fondement de l’action estimatoire à titre de dommages et intérêts soit sur le fondement de la responsabilité stipulée à l’article 1240 du code civil ;

—  9 385,10 € en restitution d’une partie des intérêts versés au titre d’un des deux prêts

souscrits par le demandeur en indemnisation du préjudice résultant du vice caché ayant contraint le concluant à régler les intérêts d’un emprunt destiné à l’acquisition de son domicile qu’il n’a pu occuper pleinement durant plusieurs années,

—  2 008,92 € en remboursement de la quote-part des frais et honoraires réglés par

Monsieur [G] au syndicat des copropriétaires

Débouter la Société GUIGAL et le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de leurs demandes, moyens et conclusions dirigées à l’encontre de Monsieur [G] et contraires au présent dispositif,

Condamner la société GUIGAL à verser à Monsieur [G] la somme de 12 000 € à titre de préjudice moral tel qu’évalué par Madame [C] expert, avec intérêt de droit à compter de la décision à intervenir,

Faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ordonner que Monsieur de

[G] soit dispensé du règlement de l’intégralité de toutes condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de tous frais liés aux instances l’ayant opposé à la société GUIGAL et au syndicat des copropriétaires, ces derniers devant être répartis entre les autres copropriétaires,

Juger et Ordonner que dans l’hypothèse où le syndicat serait condamné à garantir quelque

condamnation que ce soit, Monsieur [G] sera dispensé de participer au

financement de celle-ci,

Condamner la société GUIGAL au paiement de la somme de 7 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et en tous les dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement direct pour Maître Anne France de Hartingh, avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Par conclusions signifiées le 24 avril 2024 le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS A [Adresse 4], représenté par son Syndic actuellement en exercice, la Société MAVILLE IMMOBILIER ' ADB [Localité 9]-NORD demande à la cour de :

Vu l’article 1037-1 du Code de Procédure Civile,

de dire le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS A [Adresse 4], représenté par son Syndic actuellement en exercice, la Société MAVILLE IMMOBILIER ' ADB [Localité 9]-NORD recevable et bien fondé en l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions ;

de débouter la Société GUIGAL de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles visent ou viendraient à viser le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS A [Adresse 4] ;

de condamner la Société GUIGAL au paiement des entiers dépens de la présente instance;

de condamner la Société GUIGAL à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS A [Adresse 4], représenté par son Syndic actuellement en exercice, la Société MAVILLE IMMOBILIER ' ADB [Localité 9]-NORD, la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions signifiées le 24 avril 2024 la société SASU Guigal demande à la cour de :

Vu les articles 1240 et 1241, 1641 à 1646 du code civil,

Débouter Monsieur [G] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à

[Localité 2], représenté par son syndic, de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Infirmer le jugement rendu le 30 octobre 2019 par la 2ème Chambre du Tribunal de

Grande Instance de [Localité 9] en ce qu’il a fait droit à la demande de restitution de prix de

Monsieur [G] et ordonné une expertise judiciaire,

Arrêter le montant de la restitution du prix à hauteur du coût des travaux mis à la charge

de Monsieur [G] pour remédier au vice.

A titre subsidiaire,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]

[Localité 2], représenté par son syndic, à garantir la société Guigal de toutes les condamnations

qui seraient prononcées à son encontre.

Condamner in solidum Monsieur [G] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]

[Adresse 4] [Localité 2], représenté par son syndic, au paiement de la somme de 5.000

€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers

dépens.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 12 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2025 et la SAS Guigal a fait acter au plumitif son désistement de sa demande tendant à voir écarter les conclusions n°2 de Monsieur [G], intimé, aux motifs de la signification tardive desdites conclusions et de la communication d’une pièce nouvelle n°36.

SUR QUOI,

LA COUR

Prolégomènes

Il convient de relever que le périmètre de la cassation exclut le bien fondé de l’action en garantie des vices cachés définitivement jugé et que sont ainsi compris dans le périmètre de saisine de la cour de renvoi :

— le débouté de la demande en restitution du prix

— le débouté des demandes en paiement de dommages et intérêts afférents aux appels de charges du 26 avril 2016 et 8 février 2018, aux honoraires d’avocat exposés lors du référé expertise, à la perte de valeur du bien et à la restitution d’une partie des intérêts dus au titre du prêt destiné à financer l’acquisition du bien.

1-La demande de restitution d’une partie du prix et des intérêts

Monsieur [G] demande qu’il soit fait droit à la demande de restitution du prix tel qu’arbitrée par l’expert judiciaire à la somme de 120 000 euros dès lors que le vice caché n’a pas été réparé, l’état des parties communes acquises à hauteur de 18/1003 millièmes s’étant révélé déplorable dans le cadre des parties communes et les structures gravement endommagées le bâtiment manquant de stabilité, de sorte que la valeur vénale des lots acquis s’en trouve affectée, les travaux ponctuels circonscrits à l’appartement de Monsieur [G] n’ayant en aucun cas remédié à ces vices cachés.

La société SASU Guigal, au rappel que son appel a été interjeté sur la disposition du jugement ordonnant une expertise, fait valoir que le tribunal disposait des éléments suffisants pour évaluer le montant de la restitution du prix au soutien de la contestation du montant retenu par l’expert judiciaire qui s’est fondé sur une valeur subjective au m2 de 5 000 euros, inférieure à la fourchette basse des prix dans ce secteur, laquelle, rapportée à la surface de l’appartement aboutit à un prix théorique de 275 000 euros soit 120 000 euros, une fois déduit du prix de vente. Elle fait valoir que la méthode retenue par l’expert judiciaire ne correspond pas au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices cachés et procurerait de surcroît à Monsieur [G] un gain, la restitution étant démesurée par rapport à la quote-part de travaux supportée par lui s’élevant à 3 339,63 euros. Elle s’oppose à la demande de restitution des intérêts du prêt bancaire contracté pour l’acquisition du bien, celle-ci étant la conséquence de la demande de fixation de la réduction du prix à la somme de 120 000 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], au rappel du caractère définitif du jugement rendu le 30 octobre 2019 dont seule la disposition relative à l’expertise ordonnée a été infirmée, fait valoir qu’il est étranger au débat opposant Monsieur [G] à la société Guigal.

Réponse de la cour

Il est admis que l’action estimatoire de l’article 1644 du Code civil permet de replacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vices cachés indépendamment du prix de vente. ( Cass, civ. 3ème 1er février 2006 pourvoi n°05-10.845)

Il en résulte que la réparation du vice par le syndicat des copropriétaires, tiers à l’acte de vente, contrairement à ce qui est soutenu par la société Guigal, ne fait pas obstacle à l’action estimatoire contre le vendeur dès lors qu’elle ne rétablit pas l’équilibre financier entre les parties au contrat qui impose de replacer l’acquéreur dans la situation qui eût été la sienne en l’absence de vice caché eu égard au prix acquitté pour un bien non vicié alors qu’il était affecté d’un vice qu’au coût de la suppression de ce vice.

L’expert judiciaire, Madame [N] [F] s’est rendue sur les lieux le 11 février 2020, a procédé dans un premier temps à l’estimation de l’appartement à la date de l’acquisition compte-tenu de ces caractéristiques et du vice découvert puis a calculé la différence de prix avec le prix de vente.

L’expert judiciaire a examiné :

— les désordres constatés par l’expert Monsieur [B] le 19 avril 2013 décrivant des dégradations très importantes au plancher haut de la cuisine, des éléments de bois, linteaux, solives, attaqués par des infiltrations, une humidité importante au niveau du plancher,

— les constatations résultant du procès-verbal de constat du 14 mars 2016 permettant de déterminer la configuration de l’appartement au jour de son acquisition au prix de 395 000 euros,

— celles résultant du procès-verbal de constat du 26 mai 2016 permettant d’apprécier la vétusté des murs de la cage d’escalier menant du troisième au quatrième étage

— le compte-rendu de l’architecte de l’immeuble du 21 juin 2016 décrivant les poutres endommagées en plafond haut et bas, sur et sous la cloison de séparation entre le salon et le séjour et la dégradation du lattis de châtaignier et de l’aire en plâtre au niveau du plancher haut de l’ancienne cuisine,

— le rapport de Madame [M] [C] du 27 avril 2018 confirmant que les désordres structurels affectant le logement sont localisés sur le plancher haut de la cuisine et des WC et soulignant que l’immeuble présente des traces de faiblesse de structure importantes, alarmant avec un important basculement et affaissement vers le pignon et au niveau de l’appartement de Monsieur [G] : présence de xylophages au niveau des poutres, inexistence de plusieurs ancrages au niveau des murs de façades, épaisseur des poutres diminuée, délitement du remplissage des poutres dès que les occupants de l’étage supérieur se déplacent sur le plancher

L’expert judiciaire qui a relevé la fourchette particulièrement large des ventes opérées sur le même secteur entre 6 000 et 8 573 euros le m2, estime comme des facteurs valorisants la localisation de l’immeuble recherchée au regard de sa situation au carrefour de 4 arrondissements, sa desserte et l’importante commercialisation du quartier.

Elle prend en compte comme facteurs dévalorisants le mauvais état de l’immeuble et de ses parties communes particulièrement du bâtiment C dont la structure est dangereuse pour ses occupants, l’absence d’ascenseur, la situation sur cour et son caractère vétuste lors de son acquisition le bien ayant été entièrement rénové lors de sa visite par l’expert judiciaire.

Si l’expert a constaté que le prix de vente de l’immeuble sur la base de 7 2224 euros le m2 s’inscrit dans la fourchette basse des prix relevés dans l’environnement du bien, elle conclut cependant qu’à l’état général vétuste justifiant ce prix, s’ajoute l’état de pourrissement de la structure porteuse du bâtiment et par voie de conséquence le risque présenté pour ses occupants par les planchers hauts et bas, la conduisant à estimer la valeur de l’appartement sur la base de 5 000 euros le m2 représentant une diminution du prix de 120 000 euros.

En réponse au dire du conseil de la société Guigal page 24 selon lequel la restitution correspond au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices permettant à l’acquéreur d’être en possession d’un immeuble conforme à celui que l’acheteur avait souhaité acquérir, l’expert judiciaire répond que l’action estimatoire ne doit pas être confondue avec la réparation des préjudices subis et que sa méthode de calcul a consisté à estimer la valeur des biens immobiliers à la date de l’acquisition, en prenant en considération les vices découverts au démarrage des travaux sans remettre en cause le prix de vente librement consenti.

En réponse au dire du conseil de la société Guigal sur la localisation des désordres soulignant qu’avant la vente, des travaux de réfection des planchers haut de l’entrée et de la cuisine avaient été réalisés par la copropriété, l’expert judiciaire, au rappel des constatations opérées le 21 juin 2016 par l’architecte de la copropriété, relève que les travaux réalisés en 2015 ont été totalement inefficaces sur la structure bois de l’immeuble.

La cour retient que l’expert judiciaire a justement pris en compte la situation dans laquelle se serait trouvé Monsieur [G] en l’absence de vice caché affectant l’appartement qu’il a acheté puisqu’en sa qualité de copropriétaire il doit financer au prorata des tantièmes de coproriété acquis, les travaux de remise en état votés après l’acte de vente.

La société Guigal sera donc condamnée à restituer à Monsieur [S] [G] une partie du prix de vente du bien acquis estimée à hauteur de 120 000 euros.

Les intérêts acquittés au titre du prêt contracté pour l’acquisition du bien sont dus en contrepartie de l’acquisition dont Monsieur [G] a choisi de ne pas solliciter l’annulation en optant pour l’action estimatoire et non l’action redhibitoire.

Il n’est donc pas fondé en sa demande de restitution d’une partie de ces intérêts à hauteur de 9 385,10 euros, qu’il motive au demeurant en excipant d’un préjudice de jouissance lié aux désordres alors que Monsieur [G] a déjà été indemnisé à ce titre par le jugement à hauteur de 24 460 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2018.

Monsieur [G] sera débouté de ce chef.

2- Les demandes de dommages et intérêts

Monsieur [G] fait valoir que le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 octobre 2015 ayant voté les travaux de reprise de structure du bâtiment C de l’appartement du troisième étage a volontairement été dissimulé par la société Guigal, et que ces travaux votés antérieurement à l’acquisition des lots par lui doivent être supportés par le vendeur en application de la clause page 29 de l’acte de vente soit la somme de 2 721,84 euros correspondant à la quote-part des travaux de reprise de structure du bâtiment C appartement du 3ème étage auxquels s’ajoutent le montant des papels postérieurs ayant pour objet ces mêmes travaux soit 1823,67 euros et les honoraires supplémentaires de maîtrise d’oeuvre en raison de l’allongement du chantier soit 1 496,11 euros. Il ajoute à ces sommes le préjudice subi à raison du prêt qui a porté sur un prix d’acquisition de 395 000 euros alors que le bien subi une dépréciation évidente caractérisée par le rapport d’expertise judiciaire.

La société SASU Guigal fait valoir que les travaux visés dans les appels de fond n’ont pas été votés avant la vente mais se rapportent à des travaux urgents non soumis à l’approbation des copropriétaires s’agissant de la colonne corrodée des eaux usées dont les fuites provoquaient des infiltrations dans la cage d’escalier du bâtiment C. Elle s’oppose au paiement de la somme de 1 823,67 euros qui comprend à hauteur de 939,65 euros des travaux relevant d’un litige d’une autre procédure en cours dont Monsieur [G] aux termes de l’acte de vente a accepté de faire son affaire personnelle. Elle rappelle que les honoraires d’avocat et frais d’expertise ne constituent pas un préjudice réparable et ne peuvent être remboursés que dans le cadre des frais irrépétibles et des dépens.

Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires ayant été condamné à garantir la société Guigal des condamnations prononcées à son encontre Monsieur [G], en vertu de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 est dispensé de toute participation aux frais de procédure.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 4] fait valoir, sur la demande en garantie formée par la société Guigal, que celle-ci ne porte que sur un seul des postes financiers invoqués à l’encontre de la société Guigal soit 2 008,92 euros dont la pièce n°34 ne donne ni le détail ni le calcul de la participation de Monsieur [G] et se trouve sans lien direct avec les fautes reprochées au Syndicat des copropriétaires.

Réponse de la cour

L’acte de vente en page 10 ne mentionne pas le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 29 octobre 2015 qui a voté à la majorité absolue en sa résolution n°14 les travaux de reprise des structures du bâtiment C 3ème étage de Monsieur [T] pour une enveloppe de 29 000 euros exigible en totalité au 15 mars 2016.

Monsieur [G], à la date de son acquisition le 9 mars 2016, n’avait donc pas été informé de la nature des travaux de structure devant être entrepris, cependant aux termes de cet acte page 29 il est indiqué que le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur ( article 14-1 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965.

Les appels de charge du 26 avril 2016 et du 8 février 2018 à hauteur des sommes respectives de 2 721,84 euros et 1 823,67 euros font suite au vote de ces travaux sauf à déduire de la somme de 1823,67 euros la quote part de charges correspondant à l’affaire opposant la copropriété à Monsieur [R], à hauteur de 939,65 euros, dont Monsieur [G] a régulièrement été informé aux termes de l’acte de vente et dont il a déclaré faire son affaire personnelle, celle-ci étant donc sans lien avec l’action en garantie des vices cachés.

Monsieur [G] justifie donc avoir exposé la somme de 1 837,82 euros au titre des charges afférentes à la reprise du vice caché alors que celles-ci sont dues par la société Guigal en vertu de l’acte de vente.

La demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [G] au titre de la quote-part du paiement des charges copropriété liée à la reprise du vice caché est donc fondée.

De ce chef le jugement sera infirmé et la société Guigal condamnée à régler à Monsieur [G] la somme totale de 1 837,82 euros.

Les honoraires d’avocat exposés par Monsieur [G] sont dus au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en vertu de l’alinéa 1er de l’article 700, demande qui sera examiné plus bas.

La rémunération de l’expert judiciaire a été mise à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] par le jugement au titre des dépens qui seront vus plus bas.

Le préjudice moral n’est aucunement caractérisé par Monsieur [G] qui sollicite une indemnisation de ce chef sans élément pour l’étayer ; il en sera débouté.

S’agissant du jugement en ce qu’il a débouté Monsieur [G] de ses demandes au titre des frais de maîtrise d’oeuvre complémentaire à hauteur de 1 496,11 euros il sera constaté qu’aucune condamantion n’est sollicitée de ce chef par Monsieur [G] dans le dispositif de ses dernières conclusions.

3- La dispense de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965

Monsieur [G] demande à être dispensé du règlement de l’intégralité de toutes condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de tous frais liés aux instances l’ayant opposé à la société GUIGAL et au syndicat des copropriétaires, ces derniers devant être répartis entre les autres copropriétaires,

Il demande d’ordonner que dans l’hypothèse où le syndicat serait condamné à garantir quelque condamnation, il soit dispensé de participer au financement de celle-ci.

La société Guigal rappelle que les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 disposent que le copropriétaire dont la prétention est déclarée fondée par le juge est dispensée même en l’absence de toute demande de sa part de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Le syndicat des coproriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ne conclut pas sur ce point.

Réponse de la cour

Selon l’article 10-1 alinéa 6 et 7 de la loi du 10 juillet 1965 : 'Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.'

En application de ce texte Monsieur [G] est fondé à solliciter que la somme de

2 008,92 € exposée au titre de sa participation à la dépense commune des frais de procédure soit répartie entre les autres copropriétaires.

Il sera fait droit à cette demande.

4- Le recours en garantie de la société Guigal contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]

Le jugement, définitif sur ce point non remis en cause à hauteur d’appel et non atteint par la cassation, a condamné le syndicat des copropriétaires à garantir la société Sasu Guigal de toutes les condamnations prononcées à son encontre s’agissant du préjudice de jouissance et des frais de sondage, d’étaiement, de démolition et de garde meuble directement liés au vice cachés.

Les condamnations prononcées par le présent arrêt relatives au paiement des charges incombant au vendeur sont la conséquence directe de la faute définitivement jugée à l’égard du syndicat des coproriétaires qui n’a pas pris en temps utile les mesures nécessaires pour entretenir l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] sera condamné à garantir la société SASU Guigal du paiement de la somme de 1 837,82 euros due à Monsieur [S] [G] au titre des dommages et intérêts alloués.

La créance de restitution de la partie du prix est une charge personnelle incombant au vendeur dont il est seul redevable au titre de l’action estimatoire exercée par l’acquéreur à son encontre. La société SASU Guigal sera déboutée de ce chef.

Le remboursement de la quote-part des frais et honoraires réglés par Monsieur [G] a été mis par le présent arrêt à la charge du syndicat des copropriétaires en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il n’y a donc pas lieu à garantie de ce chef.

Les honoraires d’avocat sont inclus dans les frais non compris dans les dépens et les frais d’expertise judiciaire ont été mis à la charge du syndicat des copropriétaires. Il n’y a donc pas lieu à garantie de ce chef.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] sera donc condamné à garantir la société Sasu Guigal du seul paiement des sommes mises à sa charge au titre des frais irrépétibles, la société Guigal étant déboutée du surplus de ses demandes en garantie.

5-Les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement a condamné le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles dont celui-ci, à hauteur d’appel, ne sollicite pas l’infirmation, demandant la condamnation de Monsieur [G] à lui régler une somme de 3 000 euros au même titre outre les dépens de la présente instance.

Il a débouté Monsieur [G] de sa demande de condamantion de la société Guigal à lui régler une somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Monsieur [G] demande la condamnation de la société GUIGAL au paiement de la somme de 7 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement direct pour Maître Anne France de Hartingh, avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement du chef des frais irrépétibles et des dépens, mis à la charge du syndicat des copropriétaires en ce compris les frais d’expertise judiciaire mais à l’infirmer en ce qu’il a débouté Monsieur [G] de sa demande de condamnation de la société Guigal à lui régler une somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles.

La société Guigal sera condamnée à régler à Monsieur [G] une somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel, sous la garantie du syndicat des copropriétaires.

La société Guigal sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes du chef des frais irrépétibles et des dépens et condamné aux dépens de la procédure d’appel avec droit de recouvrement direct pour Maître Anne France de Hartingh, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

CONDAMNE la société SASU Guigal à régler à Monsieur [S] [G] une somme de 120 000 euros au titre de la restitution d’une partie du prix de vente ;

DEBOUTE la société Sasu Guigal de sa demande en garantie formée contre le syndicat des coproriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] du chef de la restitution d’une partie du prix ;

DEBOUTE Monsieur [S] [G] de sa demande au titre de la restitution d’une partie des intérêts et au titre du préjudice moral ;

INFIRME le jugement du chef du débouté des demandes tenant à la condamnation de la SASU Guigal au paiement de dommages et intérêts au titre des charges de copropriété et tenant au débouté de la demande de Monsieur [G] tendant à la condamnation de la société SASU Guigal à lui régler une somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau de ces chefs

CONSTATE que Monsieur [G] ne sollicite pas dans ses dernières conclusions de condamnation du chef de la somme de 1 496,11 euros au titre des honoraires de maîtrise d’oeuvre complémentaire;

CONDAMNE la société SASU Guigal à régler à Monsieur [S] [G] la somme de 1 837,82 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que les honoraires d’avocat exposés sont dus au titre des frais irrépétibles;

RAPPELLE que la rémunération de l’expert judiciaire comprise dans les dépens incombe au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ;

DIT que la somme de 2 008,92 € exposée au titre de la participation de Monsieur [G] à la dépense commune des frais de procédure sera répartie entre les autres copropriétaires ;

CONDAMNE la société Sasu Guigal à régler à Monsieur [S] [G] une somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à garantir la société SASU Guigal du paiement de la somme de 1 837,82 euros à titre de dommages et intérêts et de celle de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONFIRME le jugement du chef de la condamnation du syndicat des copropriétaires à régler à la société SASU Guigal une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ordonnée en référé ;

DEBOUTE la société SASU Guigal du surplus de ses demandes en garantie ;

DEBOUTE la société Sasu Guigal et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] aux dépens de l’appel avec droit de recouvrement direct pour Maître Anne France de Hartingh, avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,