Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 30 avril 2025, n° 24/15453

TJ Bobigny 9 août 2024

CA Paris
Infirmation partielle 30 avril 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles
La cour a constaté que l'obligation de paiement des loyers n'était pas sérieusement contestable, en l'absence de justification de paiements non pris en compte.
Accepté
Application de la clause résolutoire
La cour a confirmé que la résiliation du crédit-bail était intervenue de plein droit en raison de l'inexécution des obligations de paiement.
Accepté
Droit à l'expulsion en cas de résiliation
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée suite à la résiliation du crédit-bail, conformément aux dispositions contractuelles.
Accepté
Indemnité due en cas d'occupation après résiliation
La cour a estimé que la SCI Deux châteaux devait payer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, conformément aux termes du contrat.
Rejeté
Demande de délais pour apurer la dette
La cour a rejeté la demande de délais, considérant que la suspension des effets de la clause résolutoire n'était pas possible en l'absence de paiement des sommes dues.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 2, 30 avr. 2025, n° 24/15453
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/15453
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bobigny, 9 août 2024, N° 24/15453;24/00024
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	9 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Quentin SIGRISTMatthieu BOCCON GIBODMarianne DEWINNEBaptiste DUMOND
Cabinet(s) :	LX PARIS-VERSAILLES- REIMS
Parties :	S.C.I. DEUX CHATEAUX c/ S.A. NATIOCREDIBAIL

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 30 AVRIL 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/15453 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ7WJ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 9 Août 2024 -Président du TJ de BOBIGNY – RG n° 24/00024

APPELANTE

S.C.I. DEUX CHATEAUX, RCS de Bobigny sous le n°840 835 763, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Baptiste DUMOND, avocat au barreau de PARIS, toque : K0104

Ayant pour avocat plaidant M^e Marianne DEWINNE, avocat au barreau de SEINE ST DENIS

INTIMÉE

S.A. NATIOCREDIBAIL, RCS de Nanterre sous le n°998 630 206, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant M^e Quentin SIGRIST, avocat au barreau de PARIS, toque : L098

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Mars 2025, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 29 octobre 2019, la société Natiocrédibail, a donné en crédit-bail immobilier à la SCI Deux châteaux des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 7] (77).

Par acte extra-judiciaire du 13 septembre 2023, la société propriétaire a mis en demeure, sous la forme d’un commandement de payer visant la clause de résiliation, la SCI Deux châteaux de payer les loyers et charges impayés, ainsi que les accessoires, soit la somme de 86 586,27 euros TTC.

Par acte du 7 décembre 2023, la société Natiocreditbail a fait assigner la SCI Deux châteaux devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de :

Faire constater la résiliation dudit crédit-bail par l’effet de la clause résolutoire,

Obtenir son expulsion sous astreinte,

Etre autorisé à séquestrer les meubles,

La condamner à lui payer :

Une provision de 100.898,80 euros à valoir sur les loyers impayés avec capitalisation des intérêts,

Une indemnité d’occupation outre les charges et impôts,

Une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SCI Deux châteaux a sollicité des délais de paiement.

Par ordonnance du 9 août 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, a :

Renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Par provision, tous moyens des parties étant réservés ;

Condamné la SCI Deux châteaux à payer à la société Natiocrédibail la somme provisionnelle de 100.989,80 euros correspondant aux loyers impayés au 13 septembre 2023 ;

Constaté la résiliation du bail au 13 octobre 2023 ;

Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SCI Deux châteaux ou de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7], si besoin avec le concours de la force publique ;

Condamné la SCI Deux châteaux à payer à la société Natiocrédibail une indemnité d’occupation depuis le 29 septembre 2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Débouté la société SCI Deux châteaux de ses autres demandes,

Débouté la société Natiocrédibail de l’ensemble de ses demandes,

Rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

Par déclaration du 23 août 2024, la SCI Deux châteaux a interjeté appel de l’ensemble des chefs du dispositif.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 25 octobre 2024, elle demande à la cour, de :

Infirmer l’ordonnance rendue en date du 9 août 2024 par M. le président du tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu’elle a :

Condamné la SCI Deux châteaux à payer à la société Natiocrédibail la somme provisionnelle de 100.989,80 euros correspondant aux loyers impayés au 13 septembre 2023 ;

Constaté la résiliation du bail au 13 octobre 2023 ;

Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la SCI Deux châteaux ou de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7], si besoin avec le concours de la force publique ;

Condamné la SCI Deux châteaux à payer à la société Natiocrédibail une indemnité d’occupation depuis le 29 septembre 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Débouté la SCI Deux châteaux de l’ensemble de ses demandes.

Débouter la société Natiocrédibail de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Autoriser la SCI Deux châteaux, outre les loyers, charges et accessoires courants, à s’acquitter des sommes arriérées au moyen de douze échéances mensuelles constantes et consécutives d’un montant de 1.000 euros entre le mois de mai 2024 et le mois d’avril 2025 inclus, de 10 échéances mensuelles constantes et consécutives d’un montant de 10.000 euros entre le mois de mai 2025 et le mois de février 2026 inclus, et de 2 échéances mensuelles d’un montant de 75.000 euros chacune au mois de mars 2026 et d’avril 2026 ;

Condamner l’intimée aux entiers dépens.

Elle allègue que les difficultés de trésorerie qu’elle a rencontrées sont uniquement liées à la défaillance de plusieurs sous-locataires des locaux et ne sont que conjoncturelles. Elle fait état d’un chantier en cours et de nouveaux sous-locataires et de structures d’exploitation actives fiables et solides. Elle indique verser les résultats comptables (positifs) des sociétés Mestria, Sols Concept et 13.3 Concept.

Elle estime que le prévisionnel établi de manière précise, rigoureuse et détaillée est de nature à permettre un apurement aussi rapide que raisonnable de sa dette et elle sollicite des délais dont elle précise les modalités.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 22 novembre 2024, la société Natiocrédibail demande à la cour, au visa des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 1103, 1104 et 544 du code civil, de :

Débouter la SCI Deux châteaux de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Confirmer l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 9 août 2024 [RG n° 24/00024] en ce qu’elle a :

Condamné la SCI Deux châteaux à payer à titre provisionnel à la société Natiocrédibail la somme totale de 100.989,80 euros TTC au titre des sommes arriérées au 13 septembre 2023 ;

Constaté la résiliation du contrat de crédit-bail immobilier ;

Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la SCI deux châteaux de l’ensemble immobilier composé de la section Al n°[Cadastre 2] lieudit [Adresse 4] (Seine-et-Marne) pour une surface de 00 ha 46 a 64 ca ainsi que de tous occupants de son chef, avec le recours éventuel à la force publique ;

Condamné la SCI Deux châteaux à payer à titre provisionnel à la société Natiocrédibail une indemnité d’occupation à compter du 29 septembre 2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le contrat de crédit-bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Débouté la SCI Deux châteaux de ses demandes (comprendre l’ensemble de ses demandes et non de ses autres demandes – Erreur matérielle) ;

Infirmer l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 9 août 2024 [RG n° 24/00024] en ce qu’elle a débouté la société Natiocrédibail de ses autres demandes (comprendre l’ensemble de ses autres demandes et non de l’ensemble de ses demandes ' Erreur matérielle) ;

La réformant de ce chef,

Assortir d’une astreinte de 2.500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, jusqu’au jour de la libération effective des lieux et de la remise des clefs à la société Natiocrédibail ;

Condamner la société SCI Deux châteaux aux entiers dépens de première instance en ce compris le coût du commandement de payer ;

Y ajoutant et en tout état de cause,

Débouter la SCI Deux châteaux de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Préciser que la résiliation du contrat de crédit-bail immobilier, conclu le 29 octobre 2019, est intervenue de plein droit le 29 septembre 2023, soit 15 jours après la délivrance du commandement de payer resté sans effet, conformément à l’article A 10.2 du Chapitre I des conditions générales du contrat ;

Préciser que l’indemnité d’occupation est exigible mensuellement et pour un montant de 42 292,14 euros TTC, toute période commencée étant intégralement due ;

Majorer la somme en principale, soit 100.989,80 euros TTC, des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code Civil ;

Condamner la SCI Deux châteaux à payer à la société Natiocrédibail la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI Deux châteaux aux entiers dépens d’appel.

Elle allègue que la jurisprudence a retenu la spécificité de la clause de résiliation à la demande du bailleur d’un contrat de crédit-bail immobilier au regard d’une clause résolutoire d’un bail commercial, notamment quant à l’inapplicabilité des délais de paiement prévus aux articles 1244-1 et 1244-3 (anciens) du code civil. Elle soutient que la clause de résiliation à la demande du bailleur est un mécanisme purement contractuel, dans lequel le juge ne saurait s’immiscer, faute de dispositions légales ou réglementaires en ce sens de sorte qu’il ne dispose pas des prérogatives pour suspendre les effets de la clause, cette demande étant dès lors irrecevable.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 février 2025.

SUR CE,

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le contrat de crédit-bail immobilier litigieux contient une clause résolutoire (article A.10.2) qui stipule que :

« A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou à défaut notamment de l’exécution de l’une quelconque des clauses ou obligations résultant du présent contrat et après quinze jours à compter d’un commandement de payer ou d’une mise en demeure, adressée par acte extra-judiciaire, resté sans effet et exprimant la volonté du Crédit-Bailleur de se prévaloir de la présente clause, le crédit-bail sera résilié immédiatement sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures.

(')

La résiliation du présent contrat entraînera de plein droit la perte du bénéfice de la promesse de vente et le versement a titre de dommages et intérêts forfaitairement convenus, et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure préalable d’une somme égale à celle prévue au Titre B « Conditions Particulières ».

Le Crédit-Preneur et/ou tout occupant de son chef devront libérer les lieux dès la date de prise d’effet de la résiliation du contrat. S’il s’y refuse, il pourra y être contraint par simple ordonnance de référé. En ce cas, le Crédit-Preneur et/ou tout occupant de son chef, devront acquitter et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure préalable, une indemnité d’occupation calculée conformément aux dispositions du 5°) de l’article A.10.1, jusqu’à la libération effective des lieux (') »

La société Natiocrédibail a fait délivrer le 13 septembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 86.586,27 euros.

Il n’est pas contesté que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai contractuellement prévu.

Dès lors, c’est à bon droit que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, étant précisé cependant que cette résiliation est intervenue le 29 septembre 2023 et non le 13 octobre 2023, compte tenu du délai de 15 jours prévu par le contrat ; la référence du premier juge à l’article L. 145-41 du code du commerce et à un bail commercial n’est pas pertinente, s’agissant d’un crédit-bail immobilier.

La société Natiocrédibail réclame la somme provisionnelle de 100.898,80 euros arrêtée à la date de la résiliation, soit le 29 septembre 2023.

L’obligation pour le crédit-preneur de payer loyers, charges et indemnités de retard n’est pas sérieusement contestable, en l’absence de justification de paiements qui n’auraient pas été pris en compte.

L’ordonnance entreprise sera confirmée s’agissant de cette condamnation provisionnelle.

La société Natiocrédibail est fondée à solliciter que la condamnation provisionnelle porte intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt.

Il y a lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil : le juge des référés peut, sans excéder ses pouvoirs, assortir d’intérêts moratoires la condamnation qu’il prononce et en ordonner la capitalisation (3e Civ., 17 juin 1998, pourvoi n° 96-19.230, Bulletin civil 1998, III, n° 128), contrairement à ce qu’a retenu l’ordonnance entreprise.

Il existe en revanche une contestation du crédit-preneur sur le fait que la somme de 42.292,14 euros TTC réclamée au titre de l’indemnité d’occupation correspond au loyer trimestriel et non au loyer mensuel.

La simple lecture du décompte du crédit-bailleur (loyer du 29 avril au 28 juillet 2023) confirme que cette somme correspond bien à un loyer trimestriel.

La clause de la convention qui prévoit que l’indemnité d’occupation mensuelle en cas de résiliation soit égale au dernier loyer trimestriel constitue une clause pénale.

S’agissant de l’application d’une telle clause, le pouvoir du juge du fond de la modérer ne prive pas pour autant le juge des référés du pouvoir d’allouer une provision, au titre de celle-ci.

Cependant, en l’espèce, il y a lieu de retenir l’existence d’une contestation sérieuse empêchant son application, puisque la clause pénale apparaît sérieusement susceptible d’être modérée par le juge du fond, compte tenu de son montant et de l’avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application.

Il sera dès lors précisé pour éviter toute difficulté d’exécution que la SCI Deux Châteaux est condamnée à une indemnité d’occupation trimestrielle de 42.292,14 euros à compter du 29 septembre 2023, augmentée des charges et taxes afférents, et jusqu’à libération effective des lieux. Compte tenu de sa nature indemnitaire et le préjudice subi par le crédit-bailleur cessant à la date de la libération effective des lieux, rien ne justifie que toute période trimestrielle commencée soit due intégralement, si la libération intervient avant la fin de la période.

La SCI Deux châteaux réclame des délais pour s’acquitter de sa dette.

En l’absence de texte spécial, comme il en existe pour les baux commerciaux et les baux d’habitation, la faculté de suspendre les effets de la clause résolutoire ne peut être mise en 'uvre en matière de crédit-bail lorsque les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai prévu pour ce paiement.

Il en résulte que la demande de délais de paiement, en ce qu’elle entraîne la suspension des effets de la clause résolutoire, ne peut être accueillie.

La demande de délais de paiement, sans suspension des effets de la clause résolutoire, et sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, pourrait néanmoins prospérer si elle est fondée.

Aux termes de cet article, en son premier alinéa, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SCI Deux châteaux sollicite de pouvoir s’acquitter de sa dette en 24 mensualités.

Elle produit un plan de trésorerie pour justifier de sa situation et des perspectives financières. Un tel plan, certes cohérent, requiert à l’évidence que le crédit-bail se poursuive pour dégager des revenus, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En outre, l’appelante ne justifie d’aucun versement depuis la délivrance du commandement de payer le 13 septembre 2023. Il en résulte qu’elle a déjà bénéficié, de fait, d’importants délais et qu’il n’y a pas lieu de lui en allouer de nouveau.

La décision sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de délais.

L’ordonnance entreprise a prévu que l’expulsion, à défaut de restitution volontaire, pouvait se faire avec le recours éventuel à la force publique. Dès lors, la demande d’astreinte qui n’apparait pas nécessaire en l’espèce sera rejetée.

Le dispositif de l’ordonnance entreprise ne dit rien expressément du sort des dépens.

Par ailleurs, c’est de manière erronée qu’il est précisé dans l’ordonnance que la société Natiocrédibail est déboutée « de l’ensemble de ses demandes », puisqu’il est fait droit tant à sa demande de constat de résiliation qu’à sa demande provisionnelle. Il apparaît que c’est en réalité la SCI Deux châteaux qui a été déboutée de l’ensemble de ses demandes et la société Natiocrédibail « de ses autres demandes ». Il s’agit d’une erreur purement matérielle.

Partie perdante en première instance comme en appel, la société SCI Deux châteaux sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ainsi qu’à régler la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne la date de constatation de la résiliation du crédit-bail, le montant de l’indemnité d’occupation, la capitalisation des intérêts et les dépens ;

Statuant de nouveau des chefs infirmés, y ajoutant et précisant certains chefs,

Constate la résiliation du crédit-bail au 29 septembre 2023 ;

Condamne la SCI Deux châteaux à payer à la société Natiocrédibail une indemnité d’occupation depuis le 29 septembre 2023 d’un montant trimestriel de 42.292,14 euros, augmenté des charges et taxes, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Rejette la demande afin que soit indiqué s’agissant de l’indemnité d’occupation que toute période trimestrielle entamée est intégralement due ;

Dit que la condamnation provisionnelle de 100.989,80 euros prévue par l’ordonnance entreprise portera intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ;

Ordonne la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande d’astreinte ;

Rejette la demande de délais de paiement ;

Condamne la SCI Deux châteaux à payer à la société Natiocrédibail la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Deux châteaux aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE