RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 7 MAI 2026

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00579 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIWR7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Novembre 2023 -Tribunal de proximité du RAINCY- RG n° 11-22-001415

APPELANT

Monsieur [S], [G] [V]

né le 23 Décembre 1956 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Borko VLAJKOVIC, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 463

INTIMÉE

S.C.I. NLP, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 851 418 236, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Véronique JEAURAT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC251

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Emmanuelle BOUTIE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Laura TARDY, Conseillère

Madame Emmanuelle BOUTIE , Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Catherine SILVAN

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 16 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal du tribunal de proximité du Raincy dans une affaire opposant M. [S] [G] [V] à la SCI NLP.

Par acte sous seing privé en date du 28 avril 2018, la SCI NJP a donné à bail à M.[V] et sa fille un logement sis [Adresse 4] à Noisy Le Grand (93160), moyennant un loyer mensuel de 1.230 euros et des provisions sur charges de 70 euros. Un dépôt de garantie de 1.230 euros a été versé à l’entrée dans les lieux.

Le local d’habitation, objet du bail, a fait l’objet d’une vente par la SCI NJP, le 30 avril 2020, au profit de la SCI NLP, représentée par son gérant M. [M] [A]. Le bien vendu se composait en outre d’un deuxième lot à la location en RDC occupé par un garage, la SAS NZ AUTO (nom commercial : Garage de la Malnoue), dont M. [M] [A] est le président.

La SAS NZ AUTO est également associée de la SCI NLP.

Le preneur a donné congé au nouveau bailleur et les lieux ont été libérés le 1er août 2020. En cette circonstance, un état de sortie des lieux a été établi.

Le 1er septembre 2020, Monsieur [M] [A], gérant de la SCI NLP, restituait le dépôt de garantie à hauteur de 881,79 euros, en opérant une retenue de 348,21 euros.

Contestant le bien-fondé de cette retenue, par requête enregistrée au greffe le 7 novembre 2022, M. [V] a demandé au Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du Raincy la condamnation de la SCI NLP, représentée par M. [M] [A] au paiement de la somme de 348,21 euros, correspondant au solde du dépôt de garantie, assorti des indemnités de retard qu’il estime lui être dues, à compter du 2 septembre 2020.

En outre, M.[V] a requis du Juge des contentieux de la protection, l’application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, ainsi que la condamnation de la SCI NLP à lui payer la somme de 10 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux fins de couvrir ses frais d’envoi en recommandé et ses coûts d’impression.

À l’audience, M. [V] a réfuté que l’origine de la fuite d’eau dont les incidences font l’objet de demandes reconventionnelles tant de la SCI NLP que de la SAS NZ AUTO, émane des WC du logement qu’il occupait ; Au gré des échanges entre les parties intervenues au cours de l’instance, il a actualisé ses demandes en sollicitant de voir:

— annuler les pièces dénommées « quittances » pour la période de mai 2019 à avril 2020 et de les écarter des débats,

— juger irrecevables les conclusions reconventionnelles de la SCI NLP, et l’inviter à mieux se pourvoir,

— juger irrecevable l’intervention volontaire de la SAS N7 AUTO et l’inviter à mieux se pourvoir,

— condamner la SCI NLP, représentée par son gérant, au paiement de la somme de 348,21 euros au titre du principal, assorti des majorations de retard de 492 euros pour l’année 2020, 1.476 euros pour les exercices 2021 et 2022, sommes pour lesquelles l’anatocisme est demandé et 123 euros le mois depuis le 2 janvier 2023, jusqu’au règlement du principal,

— condamner la SCI NLP au remboursement de la somme de 210 euros (3 x 70 euros) portant intérêts au taux légal depuis chaque versement des mois de mai, juin et juillet 2020,

— condamner la SAS NZ AUTO (nom commercial Garage de la Malnoue) au paiement de la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice moral du requérant,

— condamner la SCI NLP, représentée par son gérant, au paiement de la somme de 1.210 euros, correspondant à ses déplacements depuis son domicile sis dans les Pyrénées Orientales, en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers

dépens, en ce compris les frais de l’article 444-32 du code de commerce.

Pour leur part, la SCI NLP et la SAS NZ AUTO, représentées par leur conseil, ont demandé au tribunal de:

— débouter M. [V] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M. [V] au règlement de la somme de 2.250 euros au titre des loyers perdus par la SCI NLP, du fait de l’inertie du demandeur à permettre l’accès à son logement pour réparer la fuite d’eau,

— condamner le locataire au paiement de la somme de 700 euros en réparation du préjudice matériel de la SCI NLP, lié à l’aggravation de son fait du sinistre,

— condamner M. [V] au paiement de la somme de 2.000 euros au profit de la SCI NLP pour procédure abusive,

— condamner le requérant au paiement de la somme de 1.000 euros en raison du préjudice moral de la SCI NLP,

— condamner M.[V] à la somme de 3.600 euros en raison du préjudice de jouissance de la SAS NZ AUTO, en considération des désagréments engendrés à l’étage inférieur du fait de la fuite d’eau,

— condamner M.[V] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 16 novembre 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy a ainsi statué :

déclare irrecevable l’intervention volontaire de la SAS NZ AUTO pour absence de lien suffisant avec les prétentions originaires ;

déboute la SAS NZ AUTO de sa demande en réparation de son préjudice de jouissance,

rejette la demande de M.[V] de voir déclarer irrecevables les conclusions reconventionnelles de la SCI NLP;

déboute M. [V] de sa demande d’annulation des quittances de loyer pour la période de mai 2019 à avril 2020 ;

déboute M. [V] de sa demande en restitution par la SCI NLP du dépôt de garantie à hauteur de 348,21 euros;

rejette la demande de majoration de M. [V] au titre de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989;

condamne la SCI NLP, (représentée par son gérant M. [M] [A]), dont le siège est sis [Adresse 5] à Noisy Le grand (93160), à payer la somme de 20,88 euros (vingt euros et quatre-vingt-huit centimes) à M. [V] qui réside [Adresse 6] à Cabestany (66330), en restitution de l’indexation du loyer pratiquée pour le mois de mai 2019 ;

ordonne la capitalisation de intérêts dus au moins pour une année entière, conformément à la demande formulée par M. [V], sur la somme de 20,88 euros, correspondant à l’indexation du loyer du mois de mai 2019;

condamne la SCI NLP à payer à M. [V] la somme de 210 euros en restitution des provisions sur charges versées pour les mois de mai, juin et juillet 2020 (3 x 70 euros) ;

dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de chaque versement de 70 euros pour chacun des mois considérés;

condamne M. [S] [V] à payer à la SCI NLP la somme de 830 euros au titre des loyers perdus ;

déboute la SCI NLP de sa demande de 700 euros en réparation de son préjudice matériel lié à l’aggravation du sinistre du fait de M. [S] [V] ;déboute M. [S] [V] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SAS NZ AUTO pour préjudice moral ;

déboute la SCI NLP de sa demande de dommages et intérêts formulée à l’encontre de M.[S] [V] pour procédure abusive ;

condamne M. [S] [V] à payer à la SCI NLP la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

déboute M. [S] [V] de ses demandes, plus amples ou contraires;

déboute la SCI NLP, représentée par son gérant M. [M] [A] de ses demandes plus amples ou contraires ;

laisse les dépens à la charge de M. [S] [V] et de la SCI NLP pour leur part respective dans la présente l’instance.

condamne M. [V] à payer la somme de 600 euros à la SCI NLP au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamne la SCI NLP à payer à M. [S] [V] la somme de 300 euros en application 700 du code de procédure civile ;

rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Vu l’appel interjeté le 18 décembre 2023 par M. [S] [V].

Par ordonnance du 17 octobre 2024, le conseiller de la mise en état a:

— rejeté la demande de radiation et subsidiairement d’irrecevabilité de l’appel incident de la SCI NLP,

— déclaré irrecevable l’appel incident formé par la SAS NZ Auto,

— rejeté la demande tendant à voir « déclarer irrecevables les conclusions de la SCI NLP en leur entièreté » formées par M. [V],

— déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts formée par M. [V] contre la SARL NZ Auto,

— déclaré irrecevable la demande tendant à voir « ordonner d’office la mise en cause de la SARL NZ Auto dans la présente procédure dans l’hypothèse où ses conclusions et son appel soient écartés » formée par la SCI NLP et la SAS NZ Auto.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 12 février 2024 par lesquelles M. [S] [V] demande à la cour de :

Déclarer recevable et bien fondé M. [V] en son appel à l’encontre du jugement rendu le 16 novembre 2023 par le tribunal de proximité en sa formation de juge des contentieux de la protection,

Y faisant droit,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a:

— rejeté la demande de M.[V] de voir déclarer irrecevables les conclusions reconventionnelles de la SCI NLP;

— débouté M. [V] de sa demande d’annulation des quittances de loyer pour période de mai 2019 à avril 2020 ;

— débouté M. [V] de sa demande en restitution par la SCI NLP du dépôt de garantie à hauteur de 348,21 euros;

— rejeté la demande de majoration de M. [V] au titre de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989;- condamné M. [S] [V] à payer à la SCI NLP la somme de 830 euros au titre des loyers perdus ;

— condamné M. [S] [V] à payer à la SCI NLP la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— débouté M. [S] [V] de ses demandes, plus amples ou contraires; – laissé les dépens à la charge de M. [S] [V] et de la SCI NLP pour leur part respective dans la présente l’instance.

— condamné M. [V] à payer la somme de 600 euros à la SCI NLP au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné la SCI NLP à payer à M. [S] [V] la somme de 300 euros en application 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau,

— annuler les pièces dénommées « quittances » pour la période de mai 2019 à avril 2020 et les écarter des débats,

— juger irrecevables les conclusions reconventionnelles de la SCI NLP et l’inviter à mieux se pourvoir,

— condamner la SCI NLP, représentée par son gérant associé indéfiniment responsable au paiement de la somme de 348,21 euros au titre du principal et des sommes représentatives de pénalités légales au titre de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, de 492 euros pour 2020, de 1.476 euros pour 2021, de 1.476 euros pour 2.022 et de 123 euros depuis le 2 janvier 2023 jusqu’au réglement du principal, sommes pour lesquelles l’anatocisme est demandé.

— condamner la SCI NLP, représentée par son gérant, au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’article 444-32 du code de commerce.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 9 février 2026 par lesquelles la SCI NLP demande à la cour de :

sur l’appel de M. [V],

— déclarer l’appel de M. [V] irrecevable et, en tous les cas, non fondé.

En conséquence,

' débouter Monsieur [V] de ses demandes, fins et conclusions.

Sur l’appel incident de la SCI NLP

— déclarer l’appel incident de la SCI NLP recevable et bien fondé.

En conséquence,

' confirmer partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a :

rejeté la demande de Monsieur [S] [V] de voir déclarer irrecevable les conclusions reconventionnelles de la SCI NLP ;

déboute Monsieur [S] [V] de sa demande d’annulation des quittances de loyer pour la période de mai 2019 à avril 2020 ;

déboute de Monsieur [S] [V] de sa demande en restitution par la SCI NLP du solde du dépôt de garantie à hauteur de 348.21 euros ;

rejette la demande de majoration de Monsieur [S] [V], au titre de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;

' infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

condamne la SCI NLP à payer à Monsieur [S] [V], la somme de 210 euros en restitution des provisions sur charges versées pour les mois de mai, juin et juillet 2020 (3 x 70 euros) ;

dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de chaque versement de 70 euros pour chacun des mois considérés ;

condamne Monsieur [S] [V] à payer à la SCI NLP la somme de 830 euros au titre des loyers perdus ;

déboute la SCI NLP de sa demande de 700 euros en réparation de son préjudice matériel, lié à l’aggravation du sinistre du fait de Monsieur [S] [V];

déboute la SCI NLP de sa demande de dommages et intérêts formulée à l’encontre de Monsieur [S] [V] pour procédure abusive ;

déboute la SCI NLP, représentée par son gérant Monsieur [M] [A], de ses demandes plus amples ou contraires ;

Statuant à nouveau :

débouter Monsieur [S] [V] de sa demande à l’encontre de la SCI NLP de paiement de la somme de 210 euros en restitution des provisions sur charges versées pour les mois de mai, juin et juillet 2020 (3 x 70 euros) ;

condamner Monsieur [S] [V] à payer à la SCI NLP la somme de 2.250 euros au titre des loyers perdus par la SCI NLP entre août 2020 et le 15 octobre 2020 ;

condamner Monsieur [V] à payer à la SCI NLP la somme forfaitaire de 700 euros en réparation de son préjudice matériel, lié à l’aggravation du sinistre du fait de Monsieur [S] [V] ;

condamner Monsieur [V] à payer à la SCI NLP la somme de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral de la SCI NLP causé par Monsieur [S] [V].

condamner Monsieur [V] à payer à la SCI NLP la somme de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice pour procédure abusive.

En tout état de cause

condamner Monsieur [V] à verser à la SCI NLP la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la restitution du dépôt de garantie

M. [V] sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté sa demande de restitution de la somme de 348,21 euros retenue par le bailleur sur le dépôt de garantie.

Il soutient qu’aux termes de l’acte de vente de l’immeuble, aucune subrogation n’est opposable au locataire et que la SCI NLP ne pouvait agir au lieu et place de la SCI NJP et devait restituer la totalité du dépôt de garantie.

A titre subsidiaire, il fait valoir que le loyer initial n’a pas été réévalué par le bailleur initial de sorte qu’il a versé le même loyer pour la période du 1er mai 2019 au 30 avril 2020, de même que le nouveau bailleur de sorte qu’il a versé un loyer de 1.230 euros pour la période du 1er mai 2020 au 31 juillet 2020.

Il précise que l’acte de vente conclu entre la SCI NJP, ancien bailleur et vendeur de l’immeuble et la SCI NLP, fait mention d’un loyer d’un montant de 1.230 euros.

L’appelant soutient aussi que conformément aux termes du bail, il a versé au bailleur initial la somme de 70 euros par mois à titre de provision pour charges du 1er mai 2018 au 30 avril 2020 pour un montant total de 1.680 euros et que celui-ci n’a jamais procédé à une régularisation des charges sans fournir aucun décompte ni transmettre de pièces justificatives.

En outre, il expose que le nouveau bailleur a opéré une retenue injustifiée d’un montant de 97,65 euros au titre d’un différentiel entre les provisions pour charges versées et les dépenses supportées par le bailleur initial et incombant au locataire.

M. [V] fait valoir qu’il appartient au bailleur de rapporter la preuve du dépôt des justificatifs dans sa boîte aux lettres.

En réplique, la SCI NLP sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de restitution du dépôt de garantie.

Elle fait valoir qu’elle est tenue par la clause figurant à l’acte de vente qui dispose: « Le vendeur et l’acquéreur font leur affaire personnelle de tous comptes et réglements entre eux au sujet du bail notamment concernant le dépôt de garantie » et que M. [V] « occulte » les réclamations et informations portées à sa connaissance avant la signature de l’acte de vente sur les sommes qu’il restait à devoir.

Elle précise que si M. [V] n’avait pas reçu les pièces afférentes aux impayés dans sa boîte aux lettres, il les aurait sollicités alors qu’il n’a pas contesté les frais exposés par son ancien bailleur avant la présente procédure.

Elle expose que dès le mois de mai 2019, l’ancien bailleur a fait état de l’indexation des loyers et du relevé de compteur d’eau.

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que: "Le dépôt de garantie (…) est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou, à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20% du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile".

Aux termes de ces dispositions, le dépôt de garantie est prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire et il incombe au bailleur de justifier des sommes restant dues susceptibles de venir en déduction du dépôt de garantie (3ème Civ., 15 février 2012, pourvoi n°11-13.014, Bull.2012, III, n°28).

Au cas d’espèce, il est constant que M. [V] a versé un dépôt de garantie à la SCI NJP d’un montant de 1.230 euros lors de son entrée dans les lieux loués et que la SCI NLP, nouveau bailleur, a retenu la somme de 348,71 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges réclamé par la précédente propriétaire.

L’acte de vente régularisé le 30 avril 2020 entre la SCI NJP et la SCI NLP comporte une clause qui prévoit que: « Le vendeur et l’acquéreur font leur affaire personnelle de tous comptes et réglements entre eux au sujet du bail notamment concernant le dépôt de garantie ».

Aux termes des dispositions de l’article 1199 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.

En vertu de l’effet relatif des contrats, le bail ne créant entre les parties que des droits personnels, la substitution légale ne vaut que pour l’avenir et le bailleur-acquéreur n’est pas substitué de plein droit pour les obligations contractuelles antérieures à la vente.

Alors que les dispositions contractuelles prévoient expressément que la subrogation n’ intervient qu’entre le vendeur et l’acquéreur du logement loué (« entre eux »), elles ne prévoient pas de subrogation au titre d’une éventuelle créance locative, s’agissant d’une clause générique, de sorte qu’il n’existe aucune subrogation opposable au locataire.

Ainsi, il appartenait à la SCI NJP de poursuivre son locataire au titre des impayés existants antérieurement à la cession du bail et la SCI NLP ne peut valablement invoquer l’existence de manquements du locataire antérieurs à la cession pour s’opposer à la restitution de la totalité du dépôt de garantie.

En conséquence, la SCI NLP sera condamnée à verser à M. [V] la somme de 348,21 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, la décision entreprise étant infirmée sur ce point.

Sur la pénalité de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989

M. [V] sollicite l’application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et la condamnation à ce titre de la SCI NLP au paiement de la somme de 492 euros pour 2020, 1.476 euros pour 2021, 1.476 euros pour 2.022 et 123 euros pour 2023.

La SCI NLP sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de M. [V] au titre de sa demande de majoration sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte des dispositions de l’alinéa 7 de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précitées qu’une majoration égale à 10% du loyer mensuel en principal est prévue à défaut de restitution dans les délais prévus et pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Dès lors que la SCI NLP ne justifie d’aucun élément de nature à faire obstacle à la restitution du dépôt de garantie, il y a lieu de faire application de la majoration de 10% du loyer mensuel pour défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais.

Alors qu’il n’est pas contesté que la SCI NLP n’a restitué à M. [V] que la somme de 881,79 euros le 1er septembre 2020, en retenant la somme de 348,21 euros, il y a lieu de fixer la majoration de 10% à la somme de 34,82 euros par mois (soit 123€ x 348,21€ / 1.230€) soit:

—  139,28 euros pour l’année 2020,

—  417,83 euros pour l’année 2021,

—  417,83 euros pour l’année 2022,

—  34,82 euros pour l’année 2023,

Soit un montant total de 1009,76 euros.

En conséquence, la SCI NLP sera condamnée à verser cette somme à M. [V] au titre de la majoration due en raison de l’absence de restitution de la totalité du dépôt de garantie.

Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef.

Sur les provisions sur charges

La SCI NLP sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 210 euros en restitution des provisions sur charges pour les mois de mai, juin et juillet 2020 (soit 70 euros x 3 mois).

Elle soutient que le contrat de bail prévoit le réglement de provisions sur charges et fixe précisèment leur montant.

M. [V] n’a pas conclu sur ce point.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie:

1° Des services rendus à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L.125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement des petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peuty être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (…).

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge, notamment pour s’opposer à l’action du locataire en répétition des charges indûment perçues par le bailleur (3ème Civ., 25 janvier 2024, pourvoi n°22-21.379).

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [V] a réglé auprès du nouveau bailleur, la société NLP, la somme de 70 euros par mois à titre de provision sur charges pour les mois de mai, juin et juillet 2020, conformément aux termes du bail.

Il convient de relever que la SCI NLP, sur qui repose la charge de la preuve conformément aux dispositions de l’article1353 du code civil, ne produit en cause d’appel aucun justificatif relatif aux charges locatives exposées.

Ainsi, en l’absence de toute régularisation des charges, il y a lieu de condamner la SCI NLP à rembourser la somme de 210 euros à M. [V] à ce titre.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur les quittances de loyer de mai 2019 à avril 2020

M. [V] sollicite l’annulation des quittances de loyer pour la période du 1er mai 2019 au 30 avril 2020 en soutenant qu’elles ont été établies postérieurement à l’acte de vente et sont constitutives de faux.

La SCI NLP sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point.

Elle fait valoir que M. [V] tente en réalité de remettre en cause le mécanisme de l’indexation qui est de droit et qui est prévu par le contrat de bail.

Elle précise que le locataire a échangé avec son bailleur par courriel et ne saurait soutenir ne pas avoir été destinataire des quittances actualisées qui lui ont été remises dès le 1er juin 2020 dans sa boîte aux lettres et non à l’occasion de l’audience de conciliation du 27 janvier 2023.

Il résulte des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les quittances litigieuses font état d’un loyer d’un montant de 1.250,88 euros outre 70 euros à titre de provisions pour charges.

C’est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a retenu que si l’acte de vente régularisé entre la SCI NJP et la SCI NLP fait mention d’un loyer d’un montant de 1.230 euros, il résulte du contrat de bail et du courriel de la gérante de la SCI NJP du 28 mai 2019, que le loyer sera automatiquement révisé le 1er mai de chaque année en tenant compte de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE, que la gérante de la SCI NJP a clairement exprimé sa volonté de faire jouer la clause d’indexation du loyer pour l’exercice à venir et que M. [V] n’a jamais tenu compte de l’indexation du loyer, continuant à s’acquitter du loyer initial.

Par ailleurs, il ne résulte pas de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 que l’établissement de la quittance doit être concomitant au paiement de sorte que le nouveau bailleur, venant aux droits de l’ancien, peut donc établir des quittances pour des loyers versés avant la vente sans que cela n’entraîne la nullité des quittances.

Ainsi, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de M. [V] à ce titre.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI NLP

1) Sur la recevabilité

M. [V] soulève l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle de la SCI NLP relative à l’indemnisation de son préjudice.

Il fait valoir que cette demande est relative à la réparation d’un dommage né avant le bail liant la SCI NLP à son locataire et, s’agissant d’un sinistre du 20 février 2019, antérieur à la création de la SCI NLP intervenue le 7 juin 2019, imputable à la SCI NJP et indemnisé par son assureur sans que M. [V] n’ait été mis en cause. Il précise que cette action doit être introduite devant le tribunal judiciaire du domicile du défendeur de sorte qu’il n’y a pas d’identité de juridiction.

Il soutient que la requête vise la réparation d’un dommage imputable à la SCI NJP et pour lequel la société NZ Auto a été indemnisée par l’assureur de cette dernière de sorte qu’il n’y a pas d’identité de parties.

La SCI NLP conclut à la recevabilité de ses demandes reconventionnelles en faisant valoir que les préjudices evoqués sont étroitement liés avec le comportement du locataire avant la vente de l’immeuble mais aussi après le changement de bailleur ainsi qu’avec l’inexécution des obligations contractuelles par le locataire à l’égard de son nouveau bailleur, la SCI NLP.

Aux termes des dispositions de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

La seule condition posée à la recevabilité de la demande reconventionnelle est qu’elle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant. Son irrecevabilité ne saurait découler de celle de la demande principale (3ème Civ., 31 janvier 1990, pourvoi n°88-15.738, publié au Bulletin).

En l’espèce, la SCI NLP sollicite l’indemnisation de son préjudice résultant de la perte de loyers pour la période comprise entre le mois d’août 2020 et le 15 octobre 2020 ainsi que celui résultant des désordres locatifs.

Alors que les demandes reconventionnelles de la SCI NLP, bailleur de M. [V], sont rattachées aux prétentions originaires par un lien suffisant, s’agissant de l’exécution du contrat de bail liant les parties, il y a lieu de les déclarer recevables et de confirmer le jugement de ce chef.

2) Sur le préjudice matériel

La SCI NLP sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté sa demande de paiement de la somme de 700 euros en réparation de son préjudice matériel, lié à l’aggravation du sinistre du fait de M. [V].

Elle fait valoir qu’un dégât des eaux a été déclaré par la SCI NJP le 20 février 2019 et qu’un rapport de recherche de fuite a été établi le 17 septembre 2019 en présence de la fille de M. [V], des désordres étant constatés.

Elle soutient que le bailleur a sollicité à plusieurs reprises M. [V] en vue de la réalisation des travaux de réparation mais que celui-ci a annulé les rendez-vous et ne s’est pas rendu disponible, le sinistre s’étant aggravé compte tenu de l’inertie des locataires.

Elle précise avoir été contrainte de faire réaliser les travaux de réparation de la fuite à ses frais.

En réplique, M. [V] fait valoir que la société NLP n’a pas respecté les dispositions de l’article 7e) de la loi du 6 juillet 1989 alors qu’elle entendait intervenir dans l’appartement sans préciser le but des travaux à entreprendre, leur nature et leurs modalités d’exécution et sans démontrer que ces derniers seraient nécessaires au maintien en bon état des lieux loués, ces travaux concernant un collier situé au rez-de-chaussée, hors de l’appartement.

Il précise que la fuite, qui touchait le réseau d’évacuation des eaux usées, ne concernait en rien les locataires, étant localisée dans la réserve de la société NZ Auto et donc accessible pour sa réparation depuis cette pièce.

Enfin, il avance ne pas avoir eu connaissance du rapport écrit de recherche de fuite.

Aux termes des dispositions de l’article 7e) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’état des lieux de sortie établi le 1er août 2020 est conforme à l’état des lieux d’entrée à l’exception de la mention « Réparation sinistre non réparé ».

Il résulte du rapport de recherche de fuite établi le 16 septembre 2019 par la société ITP, en présence de la fille de M. [V], que des désordres sont visibles dans le garage au niveau de l’accueil sur le mur avec un taux d’humidité relevé de 100% et de l’eau coulant en continu et à la suite de la visite de l’appartement loué par M. [V], il a pu être constaté la présence d’eau qui coule dans le garage au niveau de la colonne d’évacuation des eaux usées compte tenu d’un manque de colmatage d’une jonction.

Il est noté que cette anomalie laisse passer l’eau qui commet des dégâts visibles dans le garage.

Si M. [V] soutient ne pas avoir eu connaissance de ce rapport et de ses conclusions, le technicien intervenu sur place a indiqué avoir montré et expliqué les problématiques relevées aux personnes présentes sur place, s’agissant notamment de la fille de M. [V] et ces éléments ayant été portés à la connaissance du locataire dans les échanges de courriels intervenus avec le bailleur.

En outre, alors qu’il résulte des échanges intervenus entre M. [V] et son ancien bailleur dès le 9 octobre 2019 qu’aucune date n’a pu être fixée pour permettre la réalisation des travaux de réparation compte tenu de la carence du locataire, M. [V] n’a donné aucune suite au courrier recommandé avec accusé de réception adressé par la SCI NLP le 24 juin 2020 faisant état de la dégradation de la situation et du refus opposé par M. [V] à donner accès à l’entreprise mandatée pour les travaux les 26 mai, 25 juin et 26 juin 2020.

Ainsi, alors que M. [V] n’ignorait pas depuis le 16 septembre 2019, la nécessité de réaliser des travaux de réparation de la fuite et des incidences de celle-ci sur le préjudice subi par le bailleur, son refus réitéré tant auprès de l’ancien bailleur que du nouveau, de laisser accès au logement à l’entreprise mandatée par le bailleur pour la réalisation des travaux présente un caractère fautif qui est l’origine du préjudice matériel de la SCI NLP consistant dans l’aggravation des désordres résultant de la fuite.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [V] à verser la somme de 700 euros à la SCI NLP en réparation de son préjudice matériel.

Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef.

3) Sur la perte de loyers

M. [V] sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné à payer la somme de 830 euros à la SCI NLP au titre de la perte de loyer pour la période comprise entre le 1er août et le 31 août 2020.

Il soutient que la SCI NLP n’a produit aucun document permettant de justifier des démarches réalisées en vue de la mise en location de l’appartement à compter du 1er août 2020 et n’a jamais sollicité l’organisation de visites du logement. Il précise que le bailleur ne démontre pas avoir remis en location l’appartement, réduit d’un tiers à la suite de travaux, avant le mois d’octobre 2020 de sorte qu’elle ne démontre pas l’existence d’une faute de M. [V].

En réplique, la SCI NLP sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [V] à lui verser la somme de 830 euros au titre des loyers perdus et sollicite sa condamnation au paiement de la somme de 2.250 euros à ce titre.

Elle soutient que compte tenu des agissements des locataires, elle n’a pu louer l’appartement litigieux que le 15 octobre 2020, ce qui représente une perte de loyer de deux mois et demi.

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’un obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure; ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte; le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distinct de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le logement loué par M. [V] a été reloué par le bailleur à compter du 15 octobre 2020 pour un loyer de 830 euros outre 70 euros de charges, s’agissant d’une surface moindre.

Alors qu’il résulte des développements précédents que le comportement fautif de M. [V] a causé un préjudice matériel au bailleur en ne lui permettant pas de faire procéder à l’exécution des travaux de réparation avant son départ des lieux ce qui a occasionné une dégradation des désordres, cette carence n’a pas permis la relocation de l’appartement avant la réalisation de ces travaux ni l’organisation de visites de l’appartement.

Toutefois, en l’absence de justificatifs relatifs à l’impossibilité de relouer le bien avant le 15 octobre 2020, le préjudice subi par le bailleur à ce titre sera justement indemnisé à la somme de 830 euros correspondant à un mois de loyer.

Ainsi, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [V] à payer à la SCI NLP la somme de 830 euros correspondant à la perte de loyer entre le 1er août 2020 et le 31 août 2020.

Sur la demande indemnitaire de la SCI NLP

M. [V] sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné à payer la somme de 200 euros à la SCI NLP en réparation de son préjudice moral.

Il fait valoir qu’il n’a pas fait preuve d’inertie mais a souhaité que ses droits de locataire soient respectés.

En réplique, la SCI sollicite l’infirmation du jugement entrepris sur ce point et la condamnation de M. [V] à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral.

Elle soutient que la procédure engagée par M. [V] est abusive et qu’il est à l’origine de nombreux désordres.

Elle avance qu’il a engagé son action tardivement ce qui démontre sa mauvaise foi.

Enfin, elle précise avoir subi un préjudice moral du fait de l’attitude du locataire dans la mesure où il a été nécessaire de le relancer à de multiples reprises afin de mettre en place les travaux et qu’il ne s’est jamais rendu disponible.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Il convient de rappeler que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ou l’exercice d’une voie de recours, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à paiement de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol (Cass., 3e Civ., 10 octobre 2012, n°11-15.473).

En l’espèce, la preuve de la malice, de la mauvaise foi ou d’une erreur grossière équipollente au dol commise par l’appelant n’est pas rapportée et ne saurait résulter de sa seule opposition aux demandes formées contre lui.

En outre, il convient de relever qu’il a été fait droit à certaines demandes formées par M. [V].

Il convient dès lors de rejeter la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par ailleurs, la SCI NLP ne justifie pas d’un préjudice distinct de ceux déjà indemnisés s’agissant du retard pris dans la réalisation des travaux de réparation et de ses conséquences sur la relocation de l’appartement.

Il sera précisé au surplus que les faits allégués au soutien de sa demande d’indemnisation d’un préjudice moral ne sont pas d’une nature telle qu’ils soient susceptibles de causer un préjudice moral à une personne morale.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande indemnitaire de la SCI NLP, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Chaque partie supportera ses propres dépens exposés devant la cour en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a:

— débouté M. [V] de sa demande en restitution par la SCI NLP du solde du dépôt de garantie à hauteur de 348,21 euros,

— rejeté la demande de majoration de M. [V] au titre de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

— débouté la SCI NLP de sa demande de 700 euros en réparation de son préjudice matériel, lié à l’aggravation du sinistre du fait de M. [V],

— condamné M. [V] à payer à la SCI NLP la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

Et statuant à nouveau,

Condamne la SCI NLP à verser à M. [V] la somme de 348,21 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

Condamne la SCI NLP à payer à M. [V] la somme de 1.009,76 euros au titre de la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

Condamne M. [V] à payer à la SCI NLP la somme de 700 euros en réparation de son préjudice matériel,

Rejette les demandes indemnitaires formées par la SCI NLP,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,