Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 27 MARS 2026

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/19175 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CMJVR

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 Octobre 2025 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de, [Localité 1] – RG n° 25/51273

APPELANTE

S.A.S. FONCIERE M2C, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

Représentée par M^e Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS, toque : L158

INTIMÉS

M., [P], [J]

,

[Adresse 2]

,

[Localité 3]

Représenté par M^e David BENAROCH, avocat au barreau de PARIS, toque : E0477

Ayant pour avocat plaidant M^e Sandrine ULRICH, avocat au barreau de Rouen

Mme, [L], [K] épouse, [J]

,

[Adresse 2]

,

[Localité 3]

Représentée par M^e David BENAROCH, avocat au barreau de PARIS, toque : E0477

Ayant pour avocat plaidant M^e Sandrine ULRICH, avocat au barreau de Rouen

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU, [Adresse 3]

,

[Adresse 3]

,

[Localité 4]

Représenté par M^e Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0628

S.A.S. BONI’S – POISSONNIERE, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

,

[Adresse 3]

,

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-Julien BAUMGARTNER de la SELEURL JBR AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0429

PARTIE INTERVENANTE:

Société ATHENA en qualité de liquidateur de la société BONI’S POISSONNIERE

,

[Adresse 4]

,

[Localité 5]

Défaillante, assignée en intervention forcée par acte du 20 janvier 2026 délivré à personne morale

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 5 février 2026 en audience publique, Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère

Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— Réputé contradictoire

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Catherine CHARLES, présent lors de la mise à disposition.

Exposé du litige

L’immeuble situé, [Adresse 3] /, [Adresse 5] à, [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Son syndic en exercice est la société Fouineau Immo.

Par acte du 7 mars 2024, la société Foncière M2C, copropriétaire au sein de l’immeuble, a donné à bail commercial son local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble à la société Boni’s Poissonnière pour une activité de restauration rapide sur place et à emporter, type pizzeria.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société Boni’s Poissonnière a procédé sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires à de multiples travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble, générateurs de nuisances olfactives, sonores et thermiques.

Les époux, [J], copropriétaires dans l’immeuble pour être propriétaires de l’appartement situé au 1er étage, au-dessus des locaux exploités par la société Boni’s Poissonnière, se plaignent quant à eux de dommages matériels directs dans leur appartement, dont le parquet a été percé lors des travaux, ainsi que constaté par leur expert d’assurance.

Par acte du 14 février 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Foncière M2C et la société Boni’s Poissonnière devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, notamment :

constater que les installations réalisées par la société Boni’s Poissonnière sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires constituent une violation évidente de la règle de droit posée par le règlement de copropriété et l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 qui caractérise l’existence d’un trouble manifestement illicite ;

condamner solidairement les sociétés Foncière M2C et Boni’s Poissonnière à procéder sans délai :

— à la dépose des installations réalisées sans autorisation comme notamment l’installation d’une porte coulissante ;

— à la remise en état antérieur de la façade et des parties communes (couleur de la devanture, trou sommairement rebouché par du plâtre sur une dizaine de centimètres de long au niveau du rez-de-chaussée de l’immeuble) ;

assortir cette condamnation d’une astreinte de 300 euros par jour de retard et par infraction passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Par conclusions du 14 avril 2025, les époux, [J] sont volontairement intervenus à l’instance.

Par ordonnance contradictoire du 15 octobre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

déclaré recevable l’intervention volontaire des époux, [J] ;

condamné la société Foncière M2C à déposer la bouche d’aération installée sur la façade du local commercial situé, [Adresse 3] à, [Localité 6] sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de six mois ;

condamné in solidum la société Boni’s Poissonnière et la société Foncière M2C à déposer la porte coulissante et les deux impostes vitrées installées sur la façade du local commercial situé, [Adresse 3] à, [Localité 6], sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de six mois ;

condamné in solidum la société Boni’s Poissonnière et la société Foncière M2C à remettre la façade du local commercial situé, [Adresse 3] à, [Localité 6] en son état initial, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de six mois ;

condamné in solidum la société Boni’s Poissonnière et la société Foncière M2C à remettre les parties communes de l’immeuble situé, [Adresse 3] ,à[Localité 7], [Localité 6] en leur état initial, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de six mois ;

condamné in solidum la société Boni’s Poissonnière et la société Foncière M2C à payer à’ titre provisionnel la somme de 6 124,80 euros aux consorts, [J] et dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

enjoint à la société Foncière M2C et la société Boni’s Poissonnière, à compter de la signification de la présente décision, de supprimer l’installation des dispositifs permettant de transformer les poteaux du trottoir devant son commerce en tables sur lesquelles les clients posent leurs consommations ;

condamné in solidum la société Boni’s Poissonnière et la société Foncière M2C aux dépens ;

condamné in solidum la société Boni’s Poissonnière et la société Foncière M2C à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3] à, [Localité 6] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Par déclaration du 20 novembre 2025, la société Foncière M2C a relevé appel de cette décision en ses dispositions l’ayant condamnée à :

— déposer la bouche d’aération installée sur la façade du local commercial situé, [Adresse 3], à, [Localité 6], sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de six mois;

— déposer, in solidum avec la société Boni’s Poissonnière, la porte coulissante et les deux impostes vitrées installées sur la façade du local commercial situé, [Adresse 6], à, [Localité 6], sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de six mois;

— remettre, in solidum avec la société Boni’s Poissonnière, la façade du local commercial situé, [Adresse 3], à, [Localité 6] en son état initial, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de six mois ;

— remettre, in solidum avec la société Boni’s Poissonnière, les parties communes de l’immeuble situé, [Adresse 3], à', [Localité 6] en leur état initial, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de six mois ;

— payer, in solidum avec la société Boni’s Poissonnière, à’ titre provisionnel la somme de 6.124,80 euros aux consorts, [J], sans prononcé d’une astreinte ;

— supprimer, in solidum avec la société Boni’s Poissonnière, l’installation des dispositifs permettant de transformer les poteaux du trottoir devant son commerce en tables sur lesquels les clients posent leurs consommations à compter de la signification de la présente décision ;

— payer in solidum avec la société Boni’s Poissonnière les dépens et une indemnité au titre des frais irrépétibles ;

ainsi qu’en celles ayant rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

La procédure a été enregistrée sous le numéro RG 25/19175.

Par ordonnance du 27 novembre 2025, faisant droit à la demande de la société Foncière M2C, le délégataire du premier président l’a autorisée à assigner le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 3] /, [Adresse 5] à, [Localité 6] (ci-après le syndicat des copropriétaires), les époux, [J] et la société Boni’s Poissonnière à l’audience du 22 janvier 2026 à 9 heures 30.

Par actes des 3 et 10 décembre 2025, la société Foncière M2C a fait assigner le syndicat des copropriétaires, les époux, [J] et la société Boni’s Poissonnière aux fins de :

— infirmer l’ordonnance du 15 octobre 2025 en ses dispositions dont elle a relevé appel ;

— statuer à nouveau :

A titre principal,

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires ;

Le cas échéant,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes des époux, [J] ;

En tant que de besoin,

— débouter les époux, [J] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

— dire n’y avoir lieu d’assortir les injonctions d’astreinte à l’égard de la société Boni’s Poissonnière  ;

— condamner par provision la société Boni’s Poissonnière à la garantir de toute condamnation mise à sa charge au profit des époux, [J] ;

A titre plus subsidiaire,

— condamner la société Bonis’ Poissonnière à exécuter les injonctions prononcées sous la même astreinte à son profit ;

— condamner par provision la société Bonis’Poissonnière à la garantir de toute condamnation mise à sa charge au profit du syndicat des copropriétaires, y compris au titre de l’astreinte ;

En tout état de cause,

— condamner toute partie succombant à lui payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le timbre fiscal de 225 euros.

La société Boni’s Poissonnière a remis et notifié ses conclusions le 16 décembre 2025, aux termes desquelles elle a, pour l’essentiel, formé un appel incident, conclu à l’irrecevabilité de la demande de provision des époux, [J] et au rejet des demandes du syndicat des copropriétaires.

Par jugement du tribunal des activités économiques de Paris du 15 janvier 2026, la société Boni’s Poissonnière a été placée en liquidation judiciaire.

Par acte du 20 janvier 2026, la société Foncière M2C a assigné en intervention forcée et reprise d’instance la société Athéna, mandataire liquidateur de la société Boni’s Poissonnière, au visa des articles 331, 367, 369, 373 et 835 du code de procédure civile et L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, aux fins de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

— ordonner la jonction entre la présente procédure et la procédure d’appel à jour fixe engagée par la société Foncière M2C enregistrée sous le RG n°25/19175 ;

En conséquence,

— infirmer l’ordonnance en l’ensemble de ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires ;

— Le cas échéant,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes des époux, [J] ;

— En tant que de besoin,

— débouter les époux, [J] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

— dire n’y avoir lieu à assortir les injonctions d’astreinte à l’égard de la société Foncière M2C ;

— dire que la société Boni’s Poissonnière doit la garantir de toute condamnation mise à sa charge au profit des époux, [J] ;

— fixer la créance qu’elle détient à ce titre ;

A titre plus subsidiaire,

— condamner la société Boni’s Poissonnière à exécuter les injonctions prononcées sous la même astreinte à son profit ;

— dire que la société Boni’s Poissonnière doit la garantir de toute condamnation mise à sa charge au profit du syndicat des copropriétaires y compris au titre de l’astreinte ;

— fixer la créance qu’elle détient à ce titre ;

En tout état de cause,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

A l’audience du 22 janvier 2026, l’affaire a été renvoyée à celle du 5 février 2026 pour éventuelle constitution du mandataire liquidateur de la société Boni’s Poissonnière.

Par conclusions remises et notifiées le 26 janvier 2026, les époux, [J] sollicitent de la cour sur le fondement des articles 66, 329, 835 et 954 du code de procédure civile, 8 et 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, et 1240 du code civil, de :

— débouter la société Foncière M2C de l’intégralité de ses demandes ;

— faire droit à leur appel incident ;

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle n’a pas :

— assorti les condamnations prononcées d’une astreinte ;

— fait droit à leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur ces seuls chefs,

— assortir les condamnations prononcées à l’encontre de la société Foncière M2C et de la société Boni’s Poissonnière prise en la personne de son liquidateur judiciaire, d’une astreinte de 300 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt ;

— condamner la société Foncière M2C à leur payer une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance;

— condamne la société Foncière M2C aux entiers dépens d’appel.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 2 février 2026 le syndicat des copropriétaires sollicite de la cour, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et des articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions à l’exception de celle concernant la bouche d’aération sur laquelle il s’en rapporte à justice exclusivement ;

Y ajoutant,

— assortir l’injonction in solidum des sociétés Foncière M2C et Boni’s Poissonnière à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, à supprimer l’installation des dispositifs permettant de transformer les poteaux du trottoir devant son commerce en tables sur lesquels les clients posent leurs consommations d’une astreinte de 1.500 euros par infraction constatée ;

— débouter les sociétés Foncière M2C et Boni’s Poissonnière de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner in solidum les sociétés Foncière M2C et Boni’s Poissonnière à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner en outre, sous la même solidarité, aux entiers dépens.

A l’audience, la cour a invité les parties à présenter des observations sur la recevabilité des demandes formées contre la société Boni’s Poissonnière, en liquidation judiciaire, au regard des dispositions de l’article L.622-21, alinéa 1, du code de commerce.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur les demandes formées à l’encontre de la société Boni’s Poissonnière

Tant la société Foncière M2C que les époux, [J] et le syndicat des copropriétaires forment des demandes à l’encontre de la société Boni’s Poissonnière. Le premier juge a, notamment, condamné cette société à remettre en leur état antérieur les lieux loués et les parties communes ainsi que les installations de voiries (poteaux sur trottoir) et à payer aux époux, [J] une provision.

Or, l’article L.622-21, alinéa 1, du code de commerce prévoit que le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L.622-17 et tendant notamment à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

La société Boni’s Poissonnière a été placée en liquidation judiciaire suivant jugement du 15 janvier 2026, soit au cours de l’instance d’appel, de sorte que la décision entreprise n’était pas passée en force de chose jugée lors du jugement d’ouverture et que les actions engagées à son encontre par le syndicat des copropriétaires, les époux, [J] et la société Foncière M2C, pour des causes antérieures au jugement d’ouverture de la procédure ne peuvent être poursuivies.

En outre, l’instance en référé tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une provision n’est pas une instance en cours interrompue par l’ouverture de la procédure collective du débiteur, de sorte que la cour d’appel doit infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société Boni’s Poissonnière au paiement d’une provision, la demande en paiement étant devenue irrecevable en vertu de la règle de l’interdiction des poursuites édictée par l’article L. 622-21 susvisé. Il revient en effet au seul juge-commissaire de se prononcer sur la déclaration de créance, ce qui prive le juge des référés du pouvoir de statuer sur la créance.

Il convient en conséquence, d’infirmer l’ordonnance entreprise en ses dispositions ayant condamné la société Boni’s Poissonnière :

sous astreinte, à déposer la porte coulissante et les deux impostes vitrées installées sur la façade du local commercial remettre en état la façade du local commercial, à remettre la façade du local commercial en son état initial, à remettre en leur état initial les parties communes de l’immeuble et, ce sous astreinte ;

à payer aux époux, [J] une provision de 6.124,80 euros ;

à supprimer, sous astreinte, l’installation des dispositifs permettant de transformer les poteaux du trottoir devant son commerce en tables ;

à payer une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

et de dire n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes dirigées contre elle par le syndicat des copropriétaires, les époux, [J] et la société Foncière M2C, cette dernière ayant formé des demandes en garantie.

Sur le trouble manifestement illicite et les demandes de remise en état

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

La charge de la preuve de l’illicéité du trouble et de son caractère manifeste incombe à celui qui s’en prévaut.

L’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose en son paragraphe I que: ' Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.'

L’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que 'Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant: (…)

— l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.'

Le règlement de copropriété de l’immeuble dont s’agit énonce en page 27 que ' de façon générale, il ne devra rien être fait qui puisse porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie et la solidité de l’immeuble, nuire à la sécurité ou à la tranquillité des occupants', précisant en outre que 'l’immeuble est destiné à titre principal à l’usage d’habitation. Les propriétaires des lots 1 à 8, 23 et 24 pourront utiliser leurs locaux à usage commercial ou à usage d’activité sous les réserves suivantes : Ne pas exercer de commerce ou d’activité malodorante, insalubre dangereux, bruyant ou qui nuisent au bon aspect de l’immeuble et à sa tranquillité'.

Par ailleurs, le règlement de copropriété prévoit en page 30 que ' Tous travaux qui affecteraient les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble devront être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale statuant aux conditions de majorité de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.'

Il est ajouté en page 47 à la section V – Location – que ' le copropriétaires louant son lot devra porter à la connaissance de son locataire le présent règlement. Le locataire devra prendre l’engagement dans le contrat de bail de respecter les dispositions du dit règlement. Le copropriétaire devra avertir le syndic de la location et restera solidairement responsable des dégâts ou désagréments pouvant avoir été occasionnés par son locataire.'

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires reproche à la société Boni’s Poissonnière, preneur du local commercial, et à la société Foncière M2C, propriétaire bailleresse, la réalisation de travaux sur les parties communes de l’immeuble sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires soutient que ces travaux génèrent des nuisances olfactives, sonores et thermiques pour la collectivité des copropriétaires et précise qu’en dépit de vaines mises en demeure la société Foncière M2C ne justifie pas avoir accompli de diligences auprès de son locataire pour mettre un terme aux nuisances, de sorte qu’elle doit être tenue pour responsable des agissements de ce dernier et condamné à réparer les dommages créés à la copropriété.

La société Foncière M2C objecte à titre principal qu’elle n’a pas été avertie de la réalisation de ces travaux par son locataire dont elle ne saurait se voir imputer la responsabilité, de sorte qu’aucune condamnation à la remise en état des lieux en leur état initial ne saurait être prononcée à son égard.

A titre subsidiaire, la société Foncière M2C excipe de la prescription de l’action engagée à son encontre concernant la demande de remise en état de la bouche d’aération figurant en façade de l’immeuble, et s’agissant de la réalisation des autres travaux, à l’absence de caractérisation de tout trouble manifestement illicite tant de la part du syndicat des copropriétaires que des époux, [J].

Dans ces conditions, la société Foncière M2C fait valoir n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires et des époux, [J] formulées à son endroit.

— s’agissant de la demande de dépose de la bouche d’aération en façade

L’article 2224 du code civil dispose que 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.'

L’article 42 alinéa1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.'

Par application combinée des articles susvisés et dans la mesure où d’une part, la société Foncière M2C verse aux débats des clichés photographiques Googlemaps établissant que la bouche d’aération était présente dès 2015, soit depuis plus de cinq à la date de la délivrance de l’assignation, et, d’autre part, le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucun élément pour établir que son action ne serait pas prescrite, il n’y a pas lieu à référé de ce chef et l’ordonnance sera donc infirmée sur ce point.

— s’agissant de l’installation d’une porte coulissante en lieu et place d’une vitrine fixe

Le règlement de copropriété prévoit en page 28 au chapitre ' Harmonie’ que 'les fenêtres et fermetures extérieures bien que constituant des parties privatives, (…) ne pourront même en ce qui concerne leur peinture, être modifiées si ce n’est avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires statuant aux conditions ci-après (…).

En l’espèce, il ressort des clichés photographiques produits aux débats que la façade du local commercial a été modifiée par l’installation d’une porte coulissante vitrée sur un des côtés du local aux lieu et place d’une baie vitrée fixe et deux impostes en partie supérieure.

Si la société Foncière M2C fait valoir que la comparaison de la devanture avec celle antérieure aux aménagements effectués par la société Boni’s Poissonnière révèle seulement qu’une partie vitrée a été remplacée par une autre partie vitrée avec deux impostes également vitrées, sans que l’installation de la porte coulissante ne porte atteinte à l’esthétique de l’immeuble, il apparaît toutefois manifeste que ce changement d’aspect constitue non seulement une modification des 'fenêtres et du système de fermeture extérieure’ tel qu’énoncé au règlement de copropriétaires cité plus avant, mais également une atteinte à l’harmonie de la façade de l’immeuble.

Or, il est constant qu’il n’est justifié d’aucune autorisation du syndicat des copropriétaires pour modifier les parties communes de l’immeuble conformément aux dispositions des articles 8 et 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précités alors même que l’assemblée générale des copropriétaires est seule souveraine pour décider des modifications apportées aux fenêtres, systèmes de fermetures, dans le respect des dispositions du règlement de copropriété.

Dans ces conditions, le trouble manifestement illicite constitué par l’installation de cette porte coulissante vitrée en façade est suffisamment caractérisé.

Par ailleurs il est constant que par application du règlement de copropriété précité qui énonce que 'le copropriétaire restera solidairement responsable des dégâts ou désagréments pouvant avoir été occasionnés par son locataire', la société Foncière M2C est responsable des agissements de son locataire.

Il convient donc de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle l’a condamnée à remettre les lieux dans leur état initial. Cette remise en état devra être effectuée dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, qui sera due pendant une période de quatre mois à l’issue de laquelle il pourra être statué sur une nouvelle astreinte.

— s’agissant de la modification de la peinture de la devanture

En l’espèce il n’est pas contesté que la société Boni’s Poissonnière a procédé à des travaux de peinture pour peindre en beige clair sa devanture peinte initialement en gris.

Si le syndicat des copropriétaires fait valoir que ce changement de couleur de la devanture du local commercial effectué sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires porte atteinte à l’harmonie de l’immeuble, il ressort toutefois des clichés photographiques produits aux débats que la nouvelle couleur n’apparaît pas manifestement en disharmonie avec la façade de l’immeuble dans son ensemble et dont la couleur n’est pas déterminée de manière impérative par le règlement de copropriété, le moyen du syndicat des copropriétaires relatif à l’atteinte à l’harmonie des façades des immeubles contigus étant par ailleurs inopérant.

Dans ces conditions, le trouble manifestement illicite constitué par le changement de la couleur de la devanture n’est pas établi ; il convient de dire n’y avoir lieu à référé.

L’ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef.

— s’agissant du percement d’un trou sur les parties communes intérieures de l’immeuble sommairement rebouché

C’est par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte que le premier juge a considéré que le constat du commissaire de justice du 3 septembre 2024 établit que la société Boni’s Poissonnière a effectué un trou dans les parties communes à l’intérieur de l’immeuble, face à l’escalier desservant les étages, mais qu’elle ne l’a rebouché que sommairement avec du plâtre sans finition de peinture, de sorte que ce trou, fait sans autorisation préalable de l’assemblée générale crée un désordre dans les parties communes de l’immeuble et constitue, à ce titre, un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, il est constant que par application du règlement de copropriété rappelé plus avant, la société Foncière M2C est solidairement tenue avec la société Boni’s Poissonnière en sa qualité de propriétaire bailleresse des dégâts occasionnés par son locataire.

Dans ces conditions, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné la société Foncière M2C à remettre le mur dégradé par ce trou dans son état initial. Cette remise en état s’effectuera dans les conditions d’astreinte précédemment indiquées.

— s’agissant de l’installation d’accessoires de table sur les poteaux de la voirie

Si le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société Boni’s Poissonnière a procédé à l’installation de tables d’appoint par la mise en place d’accessoires sur les poteaux de la voirie implantés devant le restaurant et que ces dispositifs sont générateurs de nuisances sonores pour la copropriété du fait de l’occupation des lieux par la clientèle du restaurant, il apparaît cependant qu’aucun élément de nature à justifier des nuisances alléguées n’est versé aux débats.

En effet, d’une part, ces poteaux sont installés sur la voie publique de sorte que la question de leur gestion, tout comme les conditions d’occupation du domaine public devant le local commercial, relève du pouvoir municipal ; d’autre part, il n’est pas démontré par le syndicat des copropriétaires dans quelle mesure ces troubles sonores excéderaient les inconvénients normaux du voisinage et ne seraient pas, au moins pour partie, inhérents à l’animation de la, [Adresse 7],, [Adresse 8].

Enfin, il est constant que la société Boni’s Poissonnière est en liquidation judiciaire depuis le 15 janvier 2026 de sorte que son activité est arrêtée et n’est plus source d’aucune nuisance sonore pour le voisinage.

Il s’ensuit que le trouble manifestement illicite résultant des troubles sonores causés par l’installation de ces dispositifs sur les poteaux de voirie n’est pas caractérisé.

Il n’y a donc pas lieu à référé ; l’ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef.

Sur la demande de provision des époux, [J]

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que 'Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

En application de l’article 544 du code civil qui dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements, le dommage causé à un voisin qui excède les inconvénients normaux du voisinage oblige l’auteur du trouble à le réparer, quand bien même aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause.

Par ailleurs, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, dont les dispositions sont reprises en page 27 du règlement de copropriété, prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, et use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Pour soutenir leur demande de condamnation de la société Foncière M2C à leur payer la somme provisionnelle de 6.124, 80 euros au titre du coût de la réparation du plancher endommagé par les ouvriers en charge des travaux dans le local de la société Boni’s Poissonnière, les époux, [J], font état d’un trouble anormal de voisinage et versent aux débats un constat amiable d’expertise d’assurance du 23 juillet 2024 au terme duquel il est mentionné que 'le risque est vérifié et conforme. Votre garantie 'défense recours’ nous apparaît comme acquise, Indemnité immédiate: 0 euros, indemnité différée : 6.124, 80 euros après obtention du recours pour le compte de l’assuré.

Un recours est à exercer à l’encontre de, [I], [S] Associés, assureur de la société Boni’s Poissonnière pour un montant de 6.124,80 euros TTC au titre du trouble du voisinage et à charge pour l’assureur de cette dernière de se retourner contre l’assurance de l’entreprise en charge des travaux ou la sous-traitance'.

Selon le réglement de copropriété de l’immeuble, pris en page 47, section V – Location – ' le copropriétaires louant son lot devra porter à la connaissance de son locataire le présent règlement. Le locataire devra prendre l’engagement dans le contrat de bail de respecter les dispositions du dit règlement. Le copropriétaire devra avertir le syndic de la location et restera solidairement responsable des dégâts ou désagréments pouvant avoir été occasionnés par son locataire.'

En application de ces dispositions, le copropriétaire bailleur est tenu de faire respecter le réglement de copropriété dans son lot et il est garant du comportement de son locataire.

Il n’est pas contesté que les travaux à l’origine des désordres subis par les époux, [J] ont été créés par l’intervention des ouvriers au plafond du local commercial de la société Boni’s Poissonnière, qui ont transpercé le parquet de la chambre de l’appartement des époux, [J] situé à l’étage au-dessus, ainsi qu’il est établi par le constat amiable d’assurance produit aux débats.

A ce titre, la société Foncière M2C, en sa qualité de propriétaire bailleresse, doit être déclarée responsable du trouble anormal de voisinage occasionné par son locataire aux époux, [J], peu important qu’elle n’ait pas mandaté elle même les ouvriers qui sont intervenus dans le local commercial de la société Boni’s Poissonnière, ni qu’elle n’ait été avertie par cette dernière des travaux réalisés.

En conséquence, la provision sollicitée par les époux, [J] à hauteur de 6.124, 80 euros au titre du coût de la réparation du plancher endommagé n’apparaît pas contestable : il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné la société Foncière M2C à payer aux époux, [J] la somme provisionnelle de 6.124,80 euros.

Par ailleurs, si les époux, [J] sollicitent que les condamnations prononcées au terme de la décision critiquée soient assorties d’une astreinte au motif qu’en première instance, le tribunal a ordonné diverses mesures de remise en état et de cessation des troubles, sans toutefois assortir ces condamnations d’une astreinte, il ressort toutefois du dispositif de la décision entreprise que les condamnations prononcées sont effectivement assorties d’une astreinte, sauf en ce qui concerne la condamnation au paiement de la somme provisionnelle qui leur a été allouée.

Toutefois, aucune circonstance ne justifie d’assortir d’une astreinte la condamnation au paiement de la provision. L’ordonnance est donc confirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le premier juge a fait une exacte appréciation du sort des dépens et des frais irrépétibles.

L’ordonnance sera confirmée sur ces points à l’exception toutefois de ses dispositions portant condamnation de ces chefs de la société Boni’s Poissonnière.

La société Foncière M2C, succombant en l’essentiel de ses prétentions, sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel et à payer la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires et la somme de 2.000 euros aux époux, [J].

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions relatives :

— aux condamnations prononcées à l’encontre de la société Boni’s Poissonnière au titre de :

— la dépose de la porte coulissante et des deux impostes vitrées installées sur la façade du local commercial ;

— de la remise en leur état initial de la façade du local commercial et des parties communes de l’immeuble ;

— de l’installation des dispositifs permettant de transformer les poteaux du trottoir devant son commerce en tables ;

— de la provision allouée aux époux, [J] ;

— des dépens et des frais irrépétibles ;

— aux condamnations prononcées à l’encontre de la société Foncière M2C au titre de :

— la bouche d’aération en façade ;

— la peinture de la devanture du local commercial ;

— l’installation de dispositifs sur les poteaux de voirie ;

— aux modalités de l’astreinte ;

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes formées contre la société Boni’s Poissonnière par le syndicat des copropriétaires, les époux, [J] et la société Foncière M2C ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires à l’égard de la société Foncière M2C concernant:

— la bouche d’aération en façade ;

— la peinture de la devanture du local commercial ;

— l’installation de dispositifs sur les poteaux de voirie ;

Dit que la société Foncière M2C devra procéder à la dépose de la porte coulissante et des deux impostes vitrées installées sur la façade du local commercial et à la remise en son état initial de ladite façade ainsi qu’ à la remise en état des parties communes (percement dans les parties communes intérieures) dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, qui sera due pendant une période de quatre mois à l’issue de laquelle il pourra être statué sur une nouvelle astreinte ;

Confirme la décision déférée pour le surplus ;

Condamne la société Foncière M2C aux dépens d’appel ;

Condamne la société Foncière M2C à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 3] /, [Adresse 5] à, [Localité 6], la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne la société Foncière M2C à payer aux époux, [J] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT