Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 07 MAI 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/19751 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIU2I

Décision déférée à la Cour : jugement du 22 mars 2023 – juge des contentieux de la protection de MEAUX – RG n° 22/04804

APPELANT

Monsieur [X] [N]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par M^e Danièle SPIELMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1933

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/501880 du 23/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

S.A. PAYS DE MEAUX HABITAT venant aux droits de L’OPH PAYS DE MEAUX HABITAT par fusion absorption avec prise d’effet au 31 décembre 2019

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laura TARDY, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, présidente de chambre

M^me Laura TARDY, conseillère

M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany CASCIOLI

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 22 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux dans une affaire opposant la société Pays de Meaux Habitat à M. [X] [N].

La société Domaxis, aux droits de laquelle vient la société Pays de Meaux Habitat, a donné à bail à M. [X] [N], à effet du 14 juin 2018, un local d’habitation situé au [Adresse 1], à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial de 354,86 euros outre 185,50 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Pays de Meaux Habitat a, par acte d’huissier du 23 septembre 2020, fait signifier à M. [N] un commandement de payer la somme principale de 3 309,19 euros.

Par jugement en date du 19 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux a notamment débouté le bailleur de sa demande de résiliation judiciaire du bail liant les parties et de ses demandes subséquentes, condamné M. [N] à payer la somme de 7 094,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’ocupation arrêtés au 23 novembre 2021 (échéance du mois d’octobre 2021 incluse) et l’a débouté de sa demande de délais de paiement.

M. [N] a déposé un dossier de suredettement auprès de la commission de surendettement des particuliers de Seine-et-Marne en incluant sa dette locative. Le 25 mars 2022, la commission de surendettement a imposé la suspension de l’exigibilité des créances pendant 24 mois, rappelant l’obligation de payer les loyers courants.

Par acte du 13 octobre 2022, la société Pays de Meaux Habitat a fait assigner M. [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de bail, ordonner son expulsion en supprimant le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le condamner au paiement de la somme de 5 207,94 euros représentant la dette de novembre 2021 à septembre 2022 inclus, outre le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges et d’une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

A l’audience, la demanderesse a maintenu ses demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 6 328,46 euros, arrêtée au mois de décembre 2022 inclus.

Comparant, M. [N] a reconnu le principe et le montant de la dette locative et demandé des délais de paiement, proposant de payer des mensualités de remboursement à hauteur de 50 euros par mois.

Par jugement contradictoire entrepris du 22 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux a ainsi statué :

— déclare recevable l’action de la SAEM du Pays de Meaux Habitat ;

— prononce la résiliation judiciaire du bail verbal conclu entre, d’une part, la SAEM du Pays de Meaux Habitat, et M. [X] [N], d’autre part, sur des locaux d’habitation situés [Adresse 1] – à [Localité 1] à compter du prononcé de la présente décision ;

— dit M. [X] [N] occupant sans droit ni titre à compter du 22 mars 2023 ;

— ordonne, en conséquence, à M. [X] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

— déboute la SAEM du Pays de Meaux Habitat de sa demande tendant à la suppression du délai d’expulsion suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ;

— autorise, à défaut de départ volontaire des lieux, la SAEM du Pays de Meaux Habitat à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [N], ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamne M. [X] [N] à payer à la SAEM du Pays de Meaux Habitat la somme de 6 034,94 euros au titre des loyers et charges dus au 12 janvier 2023 (échéances des mois de novembre 2021 à décembre 2022 comprises), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— condamne M. [X] [N] à payer à la SAEM du Pays de Meaux Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant fixe de 560,26 euros à compter de l’échéance de janvier 2023 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ;

— déboute M. [X] [N] de sa demande de délais de paiement ;

— condamne M. [X] [N] à payer à la SAEM du Pays de Meaux Habitat la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne M. [X] [N] aux dépens incluant les actes de procédure nécessaires au sens des articles L. 111-7 et L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 7 décembre 2023 par M. [X] [N],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 30 janvier 2024, par lesquelles M.[X] [N] demande à la cour de :

— infirmer le jugement du dans toutes ses dispositions,

Et, statuant à nouveau,

— ramener à 5374,41 euros le montant de la somme due par M. [N] à la SA Pays de Meaux Habitat, arrêtée au terme de décembre 2023,

— accorder à M. [N] un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette, par versements de 50 euros, le solde avec le dernier versement,

— débouter la SA Pays de Meaux Habitat de toutes ses autres demandes,

— statuer sur les dépens,

— dire qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 26 février 2024, par lesquelles la société Pays de Meaux Habitat demande à la cour de :

— déclarer l’appel de M. [X] [N] mal fondé et le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

— confirmer le jugement rendu le 22 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation judiciaire du bail à compter de la date de la décision ;

— ordonné l’expulsion de M. [X] [N], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 3] ;

— condamné M. [X] [N] à payer à la SEM Pays de Meaux Habitat la somme de 6 034,94 euros au titre des loyers et charges impayés au terme de décembre 2022 inclus ;

— condamné M. [X] [N] à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure ;

Y actualisant et ajoutant,

— condamner M. [X] [N] à payer à la SAEM Pays de Meaux Habitat la somme de 5 392,74 euros, hors les frais de poursuite, au titre des loyers et charges impayés, terme de janvier 2024 inclus ;

Sur l’appel incident

— infirmer le jugement en ce qu’il a fixé et condamné M. [X] [N] à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant fixe de 560,26 euros, et ce, à compter de janvier 2023 jusqu’à libération effective des lieux ;

Et statuant à nouveau

— condamner M. [X] [N] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges tels qu’ils résulteraient de la convention locative, aujourd’hui résiliée ;

En tout état de cause

— donner acte à la SAEM Pays de Meaux Habitat qu’elle s’oppose à tous délais de paiement ;

— condamner M. [X] [N] à payer à la SAEM Pays de Meaux Habitat la somme supplémentaire de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [X] [N] aux entiers dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Le premier juge a prononcé la résiliation du bail au motif que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par le locataire et que la dette locative a augmenté de façon significative depuis un précédent jugement rendu le 19 janvier 2022 entre les parties, qui avait déjà condamné M. [N] à payer un arriéré locatif et rejeté la demande de résiliation du bail.

M. [N] conclut à l’infirmation de ce chef du jugement, ainsi que des chefs subséquents relatifs à l’expulsion à défaut de départ volontaire et au sort des meubles. Il fait valoir que la dette est moindre, de 5 374,41 euros, échéance de décembre 2023 incluse, en raison de l’effacement d’une dette de 14 734,50 euros par la commission de surendettement selon décision du 19 juillet 2023. Il soutient que le montant de la dette et ses efforts justifient de ne pas prononcer la résiliation du bail.

La société Pays de Meaux Habitat conclut à la confirmation du jugement et rappelle que le paiement du loyer est une obligation essentielle du bail, que les manquements répétés et persistants de M. [N] démontrent qu’il entend s’exonérer du paiement du bail et que la réduction de la dette ne résulte pas de son paiement mais de l’effacement ordonné par la commission de surendettement des particuliers qui a effacé une créance d’un montant de 14 734,54 euros. Elle ajoute que l’effacement de la dette n’équivaut pas au paiement et ne fait pas disparaître le manquement du locataire.

L’article 1227 du code civil dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et l’article 1228 précise que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il est constant que l’effacement de la dette locative qui n’équivaut pas à son paiement ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer, de sorte qu’il ne prive pas le juge, saisi d’une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, de la faculté d’apprécier, dans l’exercice de son pouvoir souverain, si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail (2e Civ., 10 janvier 2019, n° 17-21.774, publié).

En l’espèce, M. [N] ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif déterminé par le premier juge, soit la somme de 6 034,94 euros, échéance de décembre 2022 incluse.

Il résulte des pièces produites par les parties les éléments suivants :

— en raison d’un arriéré précédent, M. [N] avait déjà été condamné à paiement au profit de son bailleur par jugement du19 janvier 2022, mais sans prononcer la résiliation du bail, le juge ayant relevé la reprise du paiement des loyers, la mise en place de démarches d’accompagnement à la gestion budgétaire et le dépôt d’un dossier de surendettement,

— la commission de surendettement des particuliers de Seine-et-Marne a imposé, à effet au 25 mars 2022, la suspension de l’exigibilité des créances pendant 24 mois sans intérêts pour permettre à M. [N], à qui il a été rappelé l’obligation de payer le loyer courant, de trouver un emploi en contrat à durée indéterminée,

— la société Pays de Meaux Habitat a, dès le 16 mai 2022, mis M. [N] en demeure de payer le loyer courant sous peine de 'dénonciation’ du moratoire accordé par la commission de surendettement, mise en demeure réitérée le 15 juillet 2022,

— selon le jugement entrepris, M. [N] a été condamné à verser au bailleur la somme de 6 034,94 euros représentant la dette retenue à partir du précédent jugement et jusqu’au mois de décembre 2022 inclus,

— bien que la commission de surendettement des particuliers de Seine-et-Marne ait, par décision du 19 juillet 2023, imposé l’effacement total des dettes de M. [N] à effet au 30 mai 2023, en ce compris l’arriéré locatif à cette date, une nouvelle dette locative s’est créée dès la reprise du cours de l’obligation de paiement du loyer, M. [N] n’ayant aucunement repris ce paiement, le seul élément à son crédit étant un solde de régularisation de charges.

Ainsi, M. [N] a constitué un premier arriéré locatif qui a conduit à une instance judiciaire valant avertissement des conséquences de l’impayé pour le locataire, dont il n’a pas tenu compte, puisqu’il a constitué un nouvel impayé peu après le jugement. Alors même que l’instance était en cours, il a déposé un dossier de surendettement conduisant à l’effacement de sa créance, mais n’a aucunement repris le paiement du loyer, une nouvelle créance locative se constituant dès le lendemain de l’effacement de sa dette par la commission de surendettement des particuliers de Seine-et-Marne. L’historique versé ne démontre aucun versement de la part du locataire, même partiel, et si la dette est moindre à la date des conclusions de l’intimée, ce n’est que par l’effet de l’effacement ordonné dans le cadre de la procédure de surendettement.

M. [N] n’a tiré aucune conséquence des deux avertissements judiciaires reçus et a persisté à ne pas s’aquitter du loyer et des charges dus. Sont ainsi établis des manquements graves et persistants à son obligation contractuelle essentielle de payer le loyer. Il convient par conséquent de confirmer la décision du premier juge de prononcer la résiliation du contrat de bail.

Seront également confirmés les chefs du jugement relatifs à l’expulsion à défaut de libération volontaire des lieux et au sort des meubles, non utilement contestés par les parties.

Sur l’indemnité d’occupation

La société Pays de Meaux Habitat sollicite l’infirmation du jugement qui a fixé l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 560,26 euros et demande que le montant soit déterminé par application de la convention locative, faisant valoir que le montant fixé par le premier juge constitue pour l’occupant sans droit ni titre une situation plus favorable que celle d’un locataire dont le loyer est révisé annuellement.

M. [N] a conclu à l’infirmation de ce chef du jugement et au rejet de la demande du bailleur.

L’indemnité due par l’occupant sans droit ni titre d’un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 (ancien 1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

La société Pays de Meaux Habitat fait pertinemment observer qu’en fixant le montant de l’indemnité d’occupation à un montant déterminé sans faculté de révision, le premier juge a placé l’occupant sans droit ni titre dans une situation plus favorable que s’il était resté locataire soumis à la variation annuelle du montant du loyer. Ce faisant, il n’a pas permis l’indemnisation intégrale du préjudice de la société bailleresse.

Infirmant le jugement sur ce point, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le contrat de bail n’avait pas été résilié, et de dire qu’elle courra jusqu’à la libération des lieux par M. [N]. La cour rappelle que, s’agissant d’un logement social, le loyer est déterminé autant par les dispositions contractuelles que par les dispositions légales et réglementaires y afférentes.

Sur l’arriéré locatif

M. [N] conclut à l’infirmation du jugement et fait valoir que la dette est moindre, de 5 374,41 euros, échéance de décembre 2023 incluse, en raison de l’effacement d’une dette de 14 734,50 euros par la commission de surendettement selon décision du 19 juillet 2023.

La société Pays de Meaux Habitat conclut à la confirmation du jugement et actualise la créance à la somme de 5 392,74 euros, terme de janvier 2024 inclus.

L’article 1728 du code civil énonce que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de Seine-et-Marne a, par décision du 19 juillet 2023, imposé l’effacement total des dettes de M. [N] à effet au 30 mai 2023, en ce compris l’arriéré locatif qui avait été déclaré en début de procédure à hauteur de la somme de 14 734,54 euros.

Contrairement au calcul opéré par le bailleur, qui a soustrait des sommes dues celle de 14 734,54 euros, l’effacement concerne le montant dû par le locataire à la date de celui-ci, ici le 30 mai 2023, nécessairement différent du montant déclaré au début de la procédure (14 734,54 euros).

L’arriéré locatif est ainsi constitué des créances échues après le 30 mai 2023, donc des loyers, charges et indemnités d’occupation appelés après cette date, dont il convient de déduire les versements réalisés par le locataire.

Selon décompte versé par le bailleur et non contesté, M. [N] est redevable de la somme de 5 163,71 euros au 31 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus, à la date retenue par le bailleur, représentant 8 mensualités de 573,08 euros (du 31 mai 2023 au 31 janvier 2024 sauf celle d’octobre 2023), 1 mensualité de 661,86 euros le 31 octobre 2023 sous déduction d’un crédit de régularisation de charges de 82,79 euros pour l’année 2022.

Le jugement sera donc infirmé et, au titre de l’actualisation de la créance, il convient de condamner M. [N] à verser à la société Pays de Meaux Habitat la somme de 5 163,71 euros outre intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024.

Sur les délais de paiement

M. [N] conclut à l’infirmation du jugement qui a rejeté sa demande de délais de paiement et la réitère à hauteur de cour. Il sollicite des délais de paiement pendant 36 mois par mensualités de 50 euros. Il fait valoir qu’il perçoit environ 1 000 euros par mois, est intérimaire, verse 150 euros de contribution à l’entretien et l’éducation de son fils mineur, cherche un emploi à durée indéterminée et doit solliciter un prêt familial.

La société Pays de Meaux Habitat s’oppose à tous délais de paiement.

Il résulte de l’historique de loyers versés que M. [N] n’a pas repris le paiement du loyer et des charges, ni après le jugement entrepris, ni après l’effacement des dettes dont il a bénéficié. Il ne peut donc bénéficier des délais de paiement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1343-5 alinéa 1er du code civil énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, ainsi que déjà relevé par le premier juge, M. [N] n’apparaît pas en capacité de payer le loyer et les charges courantes dus au bailleur, n’ayant seulement pas repris leur paiement, même après l’avertissement qu’a constitué le jugement, et même partiellement. Il ne justifie pas davantage de sa situation personnelle et financière actuelle.

Il n’y a donc pas lieu de lui accorder des délais de paiement, et la décision du premier juge de ne pas faire droit à cette demande sera confirmée.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement quant aux dépens et frais irrépétibles.

Y ajoutant en appel, la cour condamne M. [N] aux dépens. En équité, la cour rejette les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement rendu le 22 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux sauf en ce qu’il a :

— condamné M. [X] [N] à payer à la SAEM du Pays de Meaux Habitat la somme de 6 034,94 euros au titre des loyers et charges dus au 12 janvier 2023 (échéances des mois de novembre 2021 à décembre 2022 comprises), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— condamné M. [X] [N] à payer à la SAEM du Pays de Meaux Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant fixe de 560,26 euros à compter de l’échéance de janvier 2023 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

CONDAMNE M. [X] [N] à verser à la société Pays de Meaux Habitat, à partir du 22 mars 2023, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le contrat de bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ou un procès-verbal de reprise ou d’expulsion,

CONDAMNE M. [X] [N] à verser à la société Pays de Meaux Habitat la somme de 5 163,71 euros au titre de l’arriéré locatif au 31 janvier 2024, mois de janvier 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [X] [N] aux dépens d’appel,

REJETTE les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,