Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 3, 28 mai 2026, n° 24/03315

CA Paris
Infirmation 28 mai 2026

Résumé par Doctrine IA

La SCI F.G Immobilier demandait la condamnation de M. [A] [O] en qualité d'héritier de son père, M. [R] [O], pour des loyers impayés. La juridiction de première instance avait rejeté cette demande, estimant que la SCI n'avait pas prouvé la filiation ni la qualité d'héritier acceptant de M. [A] [O].

La cour d'appel, saisie par la SCI, a infirmé ce jugement. Elle a considéré que les éléments produits, notamment des courriels où M. [A] [O] mentionne son père et des statuts de société, établissaient sa qualité d'héritier réputé acceptant.

Par conséquent, la cour d'appel a condamné M. [A] [O] à payer la somme réclamée au titre de l'arriéré locatif, tout en rejetant la demande pour résistance abusive.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 3, 28 mai 2026, n° 24/03315
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/03315
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	10 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Benoît HENRYPierre PAQUAY DE PLATER
Cabinet(s) :	RECAMIER AVOCATS ASSOCIESARNAULT SELASPDPAVOCAT
Parties :	S.C.I. F.G IMMOBILIER

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 MAI 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/03315 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI57P

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Janvier 2024 – Juge des contentieux de la protection de NOGENT SUR MARNE- RG n° 11-23-000751

APPELANTE

S.C.I. F.G IMMOBILIER, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n°399 228 005, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Benoît HENRY de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

Ayant pour avocat plaidant à l’audience M^e Pierre de PLATER de la SELAS PDPAVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : E395

INTIMÉ

Monsieur [A] [O]

[Adresse 2]

[Localité 2]

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Emmanuelle BOUTIE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de la 4-4

Madame Laura TARDY, Conseillère

Madame Emmanuelle BOUTIE , Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Catherine SILVAN

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Laura TARDY, Conseillère pour la Présidente empêchée et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 12 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne dans une affaire opposant la SCI F.G Immobilier et M. [A] [O].

Par un contrat du 12 mai 1989, et prenant effet le 1er juin 1989, la SCI FG Immobilier a donné à bail à M. [R] [O] et à Mme [P] [C], un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 1].

Du fait de loyers restés impayés, la SCI F.G Immobilier a adressé aux locataires un courrier recommandé daté du 17 juin 2020, leur réclamant le paiement de la somme de 18.876,84 euros au titre de loyers impayés. Le courrier étant resté infructueux, la SCI F.G Immobilier leur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 juillet 2020, leur faisant commandement de payer la somme de 21.507,87 euros.

Mme [P] [C] est décédée le 27 janvier 2021.

Le 24 février 2021, M. [R] [O] et la SCI F.G Immobilier ont signé un accord transactionnel au titre duquel M. [R] [O] a reconnu devoir à la SCI F.G Immobilier la somme de 13.745, 25 euros (selon décompte arrêté au 20 janvier 2021 comprenant l’échéance de décembre 2020).

Le décès de M. [R] [O] a été constaté le 24 mai 2022.

Le 5 octobre 2022, l’appartement objet du contrat de bail était restitué à la SCI FG Immobilier suite à la réalisation de l’état des lieux de sortie contradictoire et à la remise des clés.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 27 juillet 2023, la SCI F.G Immobilier a fait assigner M. [A] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Nogent-sur-Marne aux fins de voir:

— condamner M. [A] [O] à lui payer la somme de 13.563,27 euros au titre de l’arriéré locatif en qualité d’héritier acceptant pur et simple de la succession de M. [R] [O];

— condamner M. [A] [O] à lui payer la somme de 3.000 euros pour résistance abusive,

— condamner M. [A] [O] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [A] [O] au paiement des dépens, comprenant notamment le coût des sommations du 15 février 2023 et du 13 mars 2023, et de l’assignation,

— assortir l’intégralité des condamnations des intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

— ne pas écarter l’exécution provisoire.

A l’audience, la SCI F.G Immobilier, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes introductives d’instance formées à l’encontre de M. [A] [O].

Bien que régulièrement convoqué par assignation signifiée à étude, M. [A] [O] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 12 janvier 2024 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne a ainsi statué:

— rejette la demande de la SCI F.G Immobilier en condamnation de M. [A] [O] à lui payer la somme de 13.563,27 euros au titre de l’arriéré locatif en qualité d’héritier acceptant pur et simple de la succession de M. [R] [O];

— rejette la demande de la SCI F.G Immobilier formée au titre de la résistance abusive;

— rejette la demande de la SCI F.G Immobilier formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— rejette le surplus des demandes;

— condamne la SCI F.G Immobilier aux dépens;

— rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire.

Vu l’appel interjeté le 8 février 2024 par SCI F.G Immobilier.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 11 mars 2026 par lesquelles la SCI F.G Immobilier demande à la cour de :

' recevoir l’appel interjeté à l’encontre du jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection de Nogent-sur-Marne le 12 janvier 2024 (R.G. N° : 11-23-000751) par la société SCI F.G. Immobilier ;

'infirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection de Nogent-sur-Marne le 12 janvier 2024 (R.G. N° : 11-23-000751) dans toutes ses dispositions ;

Et, statuant à nouveau :

' condamner Monsieur [A] [O] à régler en principal à la société SCI F.G. Immobilier la somme de 13.563,27 euros au titre de l’arriéré locatif de Monsieur [R] [O] et en qualité d’héritier acceptant pur et simple de la succession de ce dernier ;

' condamner Monsieur [A] [O] à régler à la société SCI F.G. Immobilier la somme de 5.000 euros pour résistance abusive ;

'condamner Monsieur [A] [O] à régler à la société SCI F.G. Immobilier la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de Procédure Civile ;

' condamner Monsieur [A] [O] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des sommations des 15 février 2023 et 13 mars 2023 et celui de l’assignation du 27 juillet 2023 ;

'assortir l’intégralité des condamnations à intervenir sur le fondement des prétentions de la SCI F.G. Immobilier des intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir.

M. [A] [O] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées le 27 février 2024, à étude par un procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimé était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur la demande principale

Le tribunal a rejeté la demande principale de la SCI F.G Immobilier formée au titre de l’arriéré locatif en retenant que l’appelante "échoue à apporter la preuve de ce que M. [A] [O] est le fils de M. [R] [O]« et »ne produit aucun élément de nature à déterminer la date de l’ouverture de la succession de M. [R] [O]".

La SCI F.G Immobilier sollicite l’infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Elle soutient que la qualité d’héritier s’établit par tous moyens en application de l’article 730 du code civil et que le nom de "[A] [O]« apparaissait sur le courriel du 24 septembre 2022 dans l’entête reprenant les informations de profil renseignées pour l’adresse de son expéditeur »[Courriel 1]".

Elle fait valoir que la signature portée par l’auteur des courriels des 2 et 24 septembre 2022 sur l’état des lieux de sortie du 5 octobre 2022 se retrouve sur les statuts de la société civile du 7ème art signés le 19 novembre 2009 par "M. [A] [O]« et »M. [R] [O]", es qualité de Président de la SAS [O] de [Localité 3].

Elle ajoute que l’identification par l’auteur des courriels des 2 et 24 septembre 2022 de M. [R] [O] comme « son père » constitue un aveu judiciaire au sens des articles 1383 et 1383-1 du code civil.

En outre, elle expose que ces éléments témoignent d’une réticence de la part de M. [A] [O] à régler les sommes dues par la succession confinant à la mauvaise foi et préjudiciable à la SCI F.G Immobilier.

Il résulte des dispositions de l’article 724 du code civil que les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt et l’article 734 du même code dispose qu’en l’absence de conjoint successible, les parents sont appelés à succéder ainsi qu’il suit:

1°les enfants et leur descendants.

Aux termes des dispositions de l’article 771 du code civil, l’héritier ne peut être contraint à opter avant l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de l’ouverture de la succession.

A l’expiration de ce délai, il peut être somme, par acte extrajudiciaire, de prendre parti à l’initiative d’un créancier de la succession, d’un cohéritier de rang subséquent ou de l’Etat.

L’article 772 alinéa 2 du même code dispose qu’à défaut d’avoir pris parti à l’expiration du délai de deux mois ou du délai supplémentaire accordé, l’héritier est réputé acceptant pur et simple.

En l’espèce, il est constant que M. [R] [O] et Mme [P] [C], son épouse, étaient locataires d’un logement loué par la SCI F.G Immobilier suivant contrat de bail en date du 12 mai 1989 et que ce bail a été résilié à la suite des décès successifs des locataires.

En outre, il résulte des éléments du dossier que les lieux loués ont été libérés et restitués au bailleur à la suite de l’état des lieux de sortie contradictoire et à la remise des clés intervenus le 5 octobre 2022.

L’article 730 du code civil dispose que la preuve de la qualité d’héritier s’établit par tout moyen de sorte qu’il appartient à la SCI F.G Immobilier de rapporter la preuve que M. [A] [O] est redevable des sommes dues par M. [R] [O] en qualité d’héritier acceptant de la succession de son père.

Il résulte de la copie de l’acte de décès dressé le 30 mai 2022 par l’officier d’état civil de la mairie de [Localité 1] que M. [R] [O] est décédé le 24 mai 2022.

Au soutien de sa demande, la SCI F.G Immobilier produit aux débats les éléments suivants:

— un courriel daté du 2 septembre 2022 émanant de M. [A] [O] adressé au conseil de la société F.G Immobilier indiquant: « Bonsoir Maître, j’ai reçu un mail de votre part. Mon père ne m’a pas parlé de vous. Merci de me donner plus d’information à ce sujet » ainsi qu’un autre courriel daté du 24 septembre 2022 émanant aussi de M. [A] [O], envoyé avec la même adresse électronique "[Courriel 1]« et adressé aussi au conseil de la société FG Immobilier indiquant: »Bonjour Maître, suite à notre entretien téléphonique d’il y a une dizaine de jours et n’ayant aucune nouvelle, je me permets de revenir vers vous dans le cadre de l’état des lieux ainsi que de la remise des clés du logement de mon défunt père. Comme vous le savez, l’appartement est libre de tout occupant et mobilier depuis maintenant plus de 6 semaines. Avez-vous pu faire le point avec le bailleur sur l’état de compte du bien.(…)",

— l’état des lieux de sortie du logement loué par M. [R] [O] établi le 5 octobre 2022 paraphé des lettres « JPF »,

— le profil Linkedin de M. [A] [O] indiquant qu’il occupe un poste de « Directeur technique chez Global Services de Bâtiment », confirmant l’adresse utilisée pour les deux courriels: "[Courriel 1]",

— les statuts de la société civile de construction-vente « Société Civile du 7ème Art », enregistrée le 24 novembre 2009, faisant mention de la société "[O] de [Localité 3]" représentée par son Président, M. [R] [O] et la société "De [Localité 3]", représentée par son président et actionnaire unique, M. [A] [O],

— les statuts constitutifs de la société Ebat services, établis le 22 novembre 2025 et signés par M. [A] [O] en qualité d’associé et président, faisant mention de l’adresse sise [Adresse 2], adresse à laquelle ont été signifiés les actes de procédure,

— deux courriers datés du 23 juin 2023 du service renonciations à succession du tribunal judiciaire de Créteil faisant mention de l’absence d’enregistrement de déclaration de renonciation, d’acceptation sous bénéfice d’inventaire ou d’acceptation à concurrence de l’actif net, ni de testament à la succession de Mme [P] [C] épouse [O], décédée le 27 janvier 2021 et à la succession de M. [R] [O], décédé le 24 mai 2022,

— la sommation de prendre position sur le fondement de l’article 771 du code civil, signifiée à M. [A] [O] par acte de commissaire de justice du 15 février 2023

— le décompte de la dette locative afférente au logement loué par M. et Mme [O], actualisé au 14 février 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 13.563,27 euros,

— le protocole d’accord régularisé le 24 février 2021 entre M. [R] [O] et la SCI F.G Immobilier fixant la dette locative à la somme de 13.745,25 euros.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SCI F.G Immobilier démontre que M. [A] [O] est le fils de [R] [O], héritier réservataire réputé avoir accepté la succession de son père M. [R] [O] à défaut de réponse à la sommation de prendre parti dans le délai imparti, de sorte qu’il est redevable en cette qualité de la somme de 13.563,27 euros au titre de l’arriéré locatif de M. [R] [O], constituant une dette de succession.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en toutes ses dispositions.

Sur la résistance abusive

Il résulte des articles 1382 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.

En l’espèce, aucun élément au dossier ne permet de caractériser un comportement de M. [O] ayant dégénéré en abus de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande indemnitaire de la SCI F.G Immobilier à ce titre.

Sur les autres demandes

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement entrepris en ces dispositions relatives aux dépens.

Statuant à nouveau, M. [A] [O] sera condamné à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

Il n’apparaît pas inéquitable de la condamner à payer à la SCI F.G Immobilier la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

Condamne M. [A] [O] à payer à la SCI F.G Immobilier la somme de 13.567,27 euros au titre de l’arriéré locatif de M. [R] [O] en qualité d’héritier réputé acceptant de la succession de ce dernier,

Et y ajoutant,

Rejette la demande indemnitaire de la SCI F.G Immobilier,

Condamne M. [A] [O] à payer à la SCI F.G Immobilier la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne M. [A] [O] aux entiers dépens,

Rejette toutes autres demandes.

LA GREFFIERE, LA CONSEILLERE,