Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 5 FÉVRIER 2026

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/08329 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLKLW

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Mars 2025 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13] – RG n° 25/00006

APPELANTE

S.A.S. PAPAGENO, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 14]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant M^e Yves GROSMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : B760

INTIMÉE

S.C.I. FONCIERE DU VAR, RCS de [Localité 19] sous le n°834 858 037, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

Ayant pour avocat plaidant M^e Eric Olivier BLUMENTHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : G0681

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Décembre 2025, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

Le 13 juin 2022, la société Foncière du Var a donné à bail commercial à la société Papageno, pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2022, un local B 314 situé au sein du centre commercial « [Adresse 16] de l’Ourcq » à [Localité 18], [Adresse 8] [Adresse 5], [Adresse 22] [Adresse 11], moyennant un loyer annuel de 18 232 euros, outre les charges et les taxes.

Ces locaux sont destinés à une activité de restauration.

Le 13 septembre 2024, la société Foncière du Var a fait délivrer par commissaire de justice à la société Papageno un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte du 30 décembre 2024, la société Foncière du Var a fait assigner la société Papageno devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 13 juin 2022 consenti par la société Foncière du Var portant sur le local commercial identifié sous le numéro B 314, situé dans la galerie marchande du centre commercial « [Adresse 17] », dépendant d’un ensemble immobilier sis aux [Adresse 20])[Adresse 1] [Adresse 9], et la résiliation de plein droit dudit bail à effet du 13 octobre 2024 pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus ;

Ordonner l’expulsion de la société Papageno, et de tous occupants de son chef, des locaux qu’elle galerie marchande du centre commercial « [Adresse 17] » dépendant de l’ensemble immobilier à [Localité 21][Adresse 1] [Adresse 10] [Adresse 23], et ce au besoin avec l’appui de la [Localité 15] Publique et l’assistance d’un serrurier ;

Condamner par provision, la société Papageno à payer à société Foncière du Var une somme de 19.545,22 euros TTC (= 13 609,62 + 1 142,76 + 4792,84) au titre des arriérés de loyers, charges, frais, intérêts et accessoires arrêtés à la date du 13 octobre 2024 inclus, jour de la résiliation du bail, augmentée d’une indemnité forfaitaire et conventionnelle égale à 10 % des sommes dues en application de la clause « clause d’indemnité forfaitaire et conventionnelle » convenue entre les parties et stipulée au bail (page 31) ;

Fixer à la somme de 3.255,09 euros, augmentée de la TVA si applicable, correspondant au double du montant du dernier loyer mensuel, la provision mensuelle à valoir sur l’indemnité mensuelle d’occupation due par la société Papageno à compter du 14 octobre 2024 inclus jusqu’au délaissement effectif des locaux objet du Bail commercial du 13 juin 2022 et remise des clefs au bailleur ;

Condamner la société Papageno à payer par provision à la société Foncière du Var, une somme mensuelle de 3.255,09 euros, hors charges, augmentée le de la TVA si applicable, à valoir sur l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 14 octobre 2024 inclus jusqu’à délaissement effectif des lieux et remise des clefs ;

Dire que, dans l’hypothèse où l’occupation sans droit ni titre des locaux par la société Papageno et/ou tous occupants de son chef se prolongerait de plus d’un an après la date d’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera indexée annuellement en fonction de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE, en cas d’évolution à la hausse dudit indice, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’effet de la résiliation ;

Augmenter les indemnités d’occupation dues à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des locaux concernés, d’une somme provisionnelle équivalente à celle des charges, taxes et accessoires stipulées au bail ;

Ordonner que la somme versée par la société Papageno à titre de dépôt de garantie demeure acquise à la société Foncière du Var, conformément aux stipulations de l’article « clause d’indemnité forfaitaire et conventionnelle » du bail (page 31) ;

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix de la société Foncière du Var aux frais, risques et périls de la société Papageno, en garantie de toutes sommes que celte dernière pourrait rester devoir à la société Foncière du Var ;

Condamner la société Papageno à s’exécuter sous astreinte de 500 euros par jour calendaire de retard à compter du huitième jour suivant la date de signification de la décision à intervenir, et se réserver expressément le pouvoir de liquider l’astreinte en vertu de l’article 35 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 ;

Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de droit et par nature, et ordonner la capitalisation des intérêts ;

Condamner la société Papageno à payer à la société Foncière du Var une somme de 5.000 euros l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Papageno aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment le coût de la levée auprès du greffe du tribunal de l’état des inscriptions des privilèges et nantissements sur le fonds du preneur, dont distraction au profit de la société Blumenthal avocat représentée par M^e Blumenthal, avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ordonnance réputée contradictoire du 17 mars 2025 (la société Papageno n’étant pas présente ni représentée), le juge des référés a :

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 13 juin 2022 liant les parties sont réunies à la date du 13 octobre 2024 minuit ;

Ordonné l’expulsion immédiate de la société Papageno et celle de tous occupants de son chef des lieux loués B 314 tels que visés dans le bail du 13 juin 2022, situes au sein du centre commercial « [Adresse 17] » à [Localité 18], [Adresse 8] [Adresse 6] [Adresse 23], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur, mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit n’y avoir lieu à assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte ;

Condamné la société Papageno à payer en deniers ou quittances à la société Foncière du Var la somme de 19.545,22 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au loyer du mois d’octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamné la société Papageno au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 13 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail du 13 juin 2022 ne s’était pas trouvé résilié ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale, de la majoration de l’indemnité d’occupation et de l’acquisition du dépôt de garantie ;

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelé que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Condamné la société Papageno à verser à la société Foncière du Var la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société Papageno aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 13 septembre 2024 ;

Autorisé le recouvrement direct des dépens dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelé que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Par déclaration du 30 avril 2025, la société Papageno a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 septembre 2025, elle demande à la cour, au visa des articles 1343-5 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :

La recevoir en son appel et ses présentes conclusions ;

Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 13 juin 2022 liant les parties sont réunies à la date du 13 octobre 2024 minuit ;

Ordonné l’expulsion immédiate de la société Papageno et celle de tous occupants de son chef des lieux loués B 314 tels que visés dans le bail du 13 juin 2022, situes au sein du centre commercial « Les Berges de l’Ourcq » à [Localité 18], [Adresse 8] [Adresse 6] [Adresse 23], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur, mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamné la société Papageno à payer en deniers ou quittances à la société Foncière du Var la somme de 19.545,22 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au loyer du mois d’octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamné la société Papageno au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 13 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail du 13 juin 2022 ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamné la société Papageno à verser à la société Foncière du Var la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société Papageno aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 13 septembre 2024 ;

Autorisé le recouvrement direct des dépens dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau :

Constater que le bailleur n’a jamais justifié des charges 2022 qui correspondent à l’arriéré locatif invoqué soit 19.545,22 euros TTC ;

Constater que le bailleur a incontestablement une responsabilité dans le défaut de promotion et d’animation du centre commercial dont il est propriétaire, et dont il a la charge contractuellement ;

Constater que l’appelant est à jour de ses loyers courants ;

En conséquence :

Débouter la société Foncière du Var de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A tout le moins :

Constater que l’appelant est à jour de ses loyers courants ;

Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Accorder un échéancier de 24 mois pour apurer la dette locative soit 19.545,22 euros TTC ;

Dire que le droit au bail se poursuit sous la condition que l’échéancier ainsi accordé soit scrupuleusement respecté.

Elle expose n’avoir pas réalisé le chiffre d’affaires escompté, l’animation du centre commercial n’ayant pas été à la hauteur de ses attentes.

Elle indique être à jour de ses loyers courants tant pour l’année 2024 que pour l’année 2025 et que l’arriéré de loyers invoqué par le bailleur (19.545,22 euros) correspond à une somme de 15.402,49 euros au titre de la reddition des charges 2022 et une somme de 4.746,16 euros au titre de la charge foncière 2023, qu’elle conteste dès lors que le bailleur n’a jamais justifié de ces charges.

Elle se prévaut également de la responsabilité du bailleur dans le défaut de promotion et d’animation du centre commercial dont il est propriétaire et dont il a la charge contractuellement.

Elle sollicite un délai de 24 mois pour payer sa dette de 19.545,22 euros, laquelle ne représente pas pour elle un montant insurmontable d’autant qu’elle est à jour des loyers courants pour 2024 et 2025.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 septembre 2025, la société Foncière du Var demande à la cour, sur le fondement des articles L. 143-2, L. 145-1 et suivants et L. 145-41 du code de commerce, des articles 1103 et suivants, 1152, 1193, 1217 et suivants, 1224, 1231-1 et suivants, 1231-6 et suivants, 1240 et 1343-5, al. 2, 1728 du code civil, et des articles L. 131-1 et L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

Confirmer l’ordonnance rendue le 17 mars 2025 par le président du tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu’elle a :

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 13 juin 2022 liant les parties sont réunies à la date du 13 octobre 2024 minuit ;

Ordonné l’expulsion immédiate de la société Papageno et celle de tous occupants de son chef des lieux loués B 314 tels que visés dans le bail du 13 juin 2022, situes au sein du centre commercial « [Adresse 17] » à [Localité 18], [Adresse 8] [Adresse 6] [Adresse 23], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur, mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamné la société Papageno à payer en deniers ou quittances à la société Foncière du Var la somme de 19.545,22 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au loyer du mois d’octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamné la société Papageno au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 13 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail du 13 juin 2022 ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamné la société Papageno à verser à la société Foncière du Var la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Recevoir la société Foncière du Var en son appel incident et en conséquence,

Infirmer l’ordonnance rendue le 17 mars 2025 par le président du tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu’elle a :

Dit n’y avoir lieu à assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte ;

Condamné la société Papageno au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale, de la majoration de l’indemnité d’occupation et de l’acquisition du dépôt de garantie ;

Débouté la société Foncière du Var de ses demandes plus amples ou contraires.

Et statuant à nouveau de ces chefs :

Rappeler que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner la société Papageno à payer à la société Foncière du Var une majoration forfaitaire contractuelle égale à 10 % des arriérés de loyers, charges, frais, intérêts et accessoires arrêtés dues au titre du bail commercial 13 juin 2022 et arrêté à la date du 13 octobre 2024 inclus, jour de la résiliation dudit bail, en application de la clause « clause d’indemnité forfaitaire et conventionnelle » convenue entre les parties et stipulée au bail (page 31) ;

Fixer à la somme de 3.255,09 euros, correspondant au double du montant du dernier loyer mensuel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la société Papageno à compter du 14 octobre 2024 inclus jusqu’au délaissement effectif des locaux objet du bail commercial du 13 juin 2022 et remise des clefs au bailleur ;

Condamner la société Papageno à payer par provision à la société Foncière du Var, une somme mensuelle de 3.255,09 euros, hors charges, à valoir sur l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 14 octobre 2024 inclus jusqu’à délaissement effectif des lieux et remise des clefs ;

Dire que, dans l’hypothèse où l’occupation sans droit ni titre des locaux par la société Papageno et/ou tous occupants de son chef se prolongerait de plus d’un an après la date d’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera indexée annuellement en fonction de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE, en cas d’évolution à la hausse dudit indice, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’effet de la résiliation ;

Ordonner que la somme versée par la société Papageno à titre de dépôt de garantie demeure acquise à la société Foncière du Var, conformément aux stipulations de l’article « clause d’indemnité forfaitaire et conventionnelle » du bail (page 31) ;

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix de la société Foncière du Var, aux frais, risques et périls de la société Papageno, en garantie de toutes sommes que cette dernière pourrait rester devoir à la société Foncière du Var ;

Condamner la société Papageno à s’exécuter sous astreinte de 500 euros par jour calendaire de retard à compter du huitième jour suivant la date de signification de la décision à intervenir, et se réserver expressément le pouvoir de liquider l’astreinte en vertu de l’article 35 de la loi n° 91-650 du 09 juillet 1991.

A titre subsidiaire, si par impossible la cour devait accorder des délais de paiement à la société Papageno :

Subordonner tout délais de paiement qui seraient accordés à la société Papageno à l’accomplissement par cette dernière d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de sa dette, ainsi que cela est prévu par l’article 1343-5 du code civil ;

Ordonner que le défaut de paiement par la société Papageno, à son échéance exacte fixée par l’arrêt à intervenir, d’un seul terme exigible au titre de la créance arriérée, comme le défaut de paiement d’un seul terme des loyers et provisions sur charges courants à son échéance contractuelle, entraînera automatiquement et de plein droit la résiliation du bail commercial en date du 13 juin 2022 entre la société Foncière du Var et la société Papageno, la déchéance du terme des délais octroyés et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette de la société Papageno restant due, sans aucune formalité ni demande et sans qu’il soit nécessaire de procéder à une quelconque notification.

En tout état de cause et y ajoutant :

Débouter la société Papageno de son appel et de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la société Papageno à payer à la société Foncière du Var une somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, outre ceux de première instance, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Papageno aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle expose que pour tenir compte des difficultés économiques et financières rencontrées par sa locataire du fait notamment de la crise sanitaire, elle a accepté de substituer à son bail initial de 2018 un nouveau bail conclu en 2022 à des conditions bien plus avantageuses pour elle.

Elle rappelle que selon la jurisprudence, sauf stipulations contraires du bail, le bailleur propriétaire d’un centre commercial ou d’une galerie marchande n’est pas tenu d’une obligation spécifique d’assurer le maintien d’un environnement commercial favorable au locataire, et qu’en l’espèce le bail consenti à la société Papageno le 13 juin 2022 exclut expressément toute obligation du bailleur à ce titre.

Elle conteste le fait que la dette locative se réduirait à un arriéré de charges de 19.545,22 euros, indiquant qu’elle est beaucoup plus élevée et atteignait 40.593,43 euros au jour du commandement de payer, 35.727,24 euros au jour des conclusions de l’intimée.

Elle fait valoir que les charges contestées, exigibles contractuellement, ont été parfaitement justifiées auprès de la locataire, laquelle ne les a d’ailleurs pas contestées mais les a simplement trouvées trop élevées.

Elle s’oppose aux délais de paiement sollicités, se prévalant des remises financières importantes qu’elle a consenties à sa locataire, de l’existence d’une dette locative permanente depuis la conclusion du nouveau bail en 2022, de l’incapacité manifeste de la société Papageno à honorer ses engagements de paiement et de la propre situation de la bailleresse qui doit faire face au remboursement de l’emprunt qu’elle a contracté pour acquérir les lieux loués.

Elle critique la décision du premier juge en ce qu’il a refusé de faire application de clauses contractuelles, contestant la qualification de clause pénale donnée à la conservation du dépôt de garantie et dénonçant l’absence de caractérisation du montant excessif des clauses pénales relatives aux pénalités forfaitaires et au montant de l’indemnité d’occupation.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 novembre 2025.

A l’issue des débats d’audience, les parties ont chacune remis à la cour un décompte actualisé des sommes dues au titre des loyers et charges, pièces recevables en application de l’article 914-3 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur l’appel principal

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Il sera rappelé à cet égard :

qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;

qu’il n’appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

Il doit aussi être rappelé que la mise en 'uvre des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce n’échappe pas à la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi, énoncée par l’article 1104 du code civil, de sorte que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur.

En outre, aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Au cas présent, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par la bailleresse à sa locataire par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, pour un montant total de 40.593,43 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 3ème trimestre 2024 inclus. A cet acte est annexé un décompte détaillé qui, comme relevé par le premier juge, permet au locataire de comprendre les sommes qui lui sont réclamées et de vérifier l’exactitude des versements mentionnés.

Ce montant excède très largement celui de 19.545,22 euros auquel la société Papageno estime sa dette circonscrite au titre de la demande de remboursement des charges de l’année 2022 et de la taxe foncière 2023. Il en résulte que contrairement à ce qu’elle soutient, elle n’était pas à jour du paiement des loyers et charges indépendamment même de l’arriéré de charges discuté.

Outre que la société Papageno n’a jamais expressément contesté ces charges, s’étonnant seulement de leur montant très élevé, la société Foncière du Val démontre par ses pièces 18 et 19 lui avoir transmis le relevé général établi par le gestionnaire de l’immeuble ainsi que toutes les factures correspondantes, par mails du 25 octobre 2024 dont la société Papageno a accusé réception par courriel du 8 novembre 2024, sans émettre ensuite de contestations.

Tous les versements dont la société Papageno se prévaut dans le décompte actualisé qu’elle a déposé à l’audience figurent bien sur le propre décompte actualisé de la société Foncière du Val.

La contestation émise par l’appelante sur l’exigibilité et le montant de sa dette locative n’est donc pas sérieuse, et elle ne conteste pas n’avoir pas régularisé les sommes dues dans le mois de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, l’extrait de compte produit par la bailleresse en attestant.

N’est pas non plus sérieuse la contestation de la société Papageno relative au manquement du bailleur à son obligation d’assurer la bonne commercialité du centre commercial dont il est propriétaire, alors que sauf dispositions particulières du bail une telle obligation n’existe pas, et qu’en l’espèce le bail conclu par les parties stipule que « le bailleur n’assure aucune obligation concernant le maintien d’un environnement commercial stable » et que « le preneur renonce à tout recours à l’encontre du bailleur, quel qu’en soit le fondement en raison notamment d’un défaut de commercialité. »

L’ordonnance entreprise sera par conséquent confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 13 octobre 2024, ordonné l’expulsion de la société Papageno et condamné celle-ci au paiement d’une provision de 29.211,73 euros correspondant aux loyers et charges impayés au mois d’octobre 2024 inclus, ainsi qu’il ressort du décompte produit par la bailleresse, non utilement contesté par la locataire comme précédemment démontré.

C’est à bon droit que le premier juge a dit n’y avoir lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, le concours de la force publique pouvant être sollicité par la bailleresse pour permettre l’expulsion. L’ordonnance sera également confirmée sur ce point.

Il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement de l’appelante alors qu’il ressort de l’extrait de compte fourni par l’intimée (sa pièce 9) que le compte de la locataire est constamment débiteur depuis janvier 2020 ; que la société Papageno ne produit pas de pièces comptables au titre des années 2024 et 2025 qui permettraient de vérifier que sa situation financière s’est améliorée, le dernier bilan produit au titre de l’année 2023 faisant état d’un résultat déficitaire de 41.382 euros ; qu’au 15 décembre 2025 la dette est encore de 20.421,70 euros soit un montant équivalent à ce qu’il était en octobre 2024, les versements effectués par la société Papageno étant insuffisants pour résorber l’arriéré en sus du loyer courant, sa capacité d’apurer sa dette dans le délai de 24 mois sollicité n’étant ainsi pas établie.

Sur l’appel incident de l’intimé

Le bail prévoit à son article XXI (« clause résolutoire-fin de bail ») :

Que « Si le bail est résilié dans les termes de l’article 1184 du code civil ou par application de la présente clause résolutoire, pour inexécution des conditions ou pour toute autre cause imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, si bon lui semble, à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres. » ;

Que " Si le défaut de paiement à bonne date des sommes dues au bailleur est au nombre des infractions reprochées au preneur, les sommes ainsi dues seront automatiquement majorées de 10% (dix pour cent), à titre de pénalité conventionnelle (') » ;

Que « A la fin des relations contractuelles ; si elles interviennent à la suite d’une résiliation judiciaire pour faute du preneur ou par le jeu de la clause résolutoire, l’indemnité mensuelle d’occupation due par le preneur sera forfaitairement fixée à 1/12ème du montant du loyer annuel en fin de bail, (') majoré de 50% (cinquante pour cent), outre la TVA et les charges diverses prévues par le bail. »

Ces trois clauses s’analysent d’évidence en des clauses pénales, y compris la première qui présente bien un caractère comminatoire et indemnitaire.

Si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, c’est à la condition que leur application ne procure pas un avantage disproportionné pour le créancier.

Toutes les sommes en jeu seraient ici de nature à procurer un avantage excessif pour l’appelante, excédant notablement le montant du préjudice réellement subi, de sorte que la cour dira n’y avoir lieu à référé sur ces demandes, confirmant l’ordonnance déférée de ce chef.

En définitive, l’ordonnance sera confirmée en toutes ses dispositions, y compris celles relatives au sort des dépens et frais irrépétibles, justement apprécié, et y ajoutant, la cour déboutera la société Papageno de sa demande de délais de paiement.

Perdant en appel, la société Papageno sera condamnée aux dépens de cette instance et à payer à l’intimée une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Déboute la société Papageno de sa demande de délais de paiement,

La condamne aux dépens de l’instance d’appel, qui pourront être recouvrés par M^e Nathalie Le Sénéchal, avocate au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

La condamne à payer à la société Foncière du Var la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE