Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 21 MAI 2026

(n° 173 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/11099 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLSSR

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 2 Juin 2025 -TJ de [Localité 1] – RG n° 23/53787

APPELANTE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), RCS de [Localité 1] sous le n°552 032 708, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483

INTIMÉE

S.A.R.L. ENTRE LES MARQUES (E.L.M.), RCS de [Localité 3] sous le n°443 358 718, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, toque : K0122

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1er Avril 2026, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 20 juillet 2000, la société Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] (la société RIVP) a consenti un renouvellement de bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3], au profit de la société Le diable et moi.

Par acte sous seing privé en date du 16 mars 2007, la société Le diable et moi a cédé son fonds de commerce et le droit au bail à la société Entre les marques.

Le local commercial est situé au rez-de-chaussée et au sous-sol, au plafond duquel se trouvent implantées les canalisations d’évacuation des eaux usées de l’immeuble.

Le contrat de bail contient une clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 4 février 2022, la société RIVP a signifié à la société Entre les marques un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail, pour un montant en principal de 83 790,29 euros. Ce commandement est demeuré infructueux.

Par actes des 2 et 5 mai 2023, la société RIVP a fait assigner la société Entre les marques devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail commercial la liant à la société Entre les marques, à compter du 4 mars 2022 ;

Condamner par provision la société Entre les marques à verser à la RIVP la somme de 283 153,59 euros en principal, représentant l’arriéré des loyers et des charges, à parfaire ;

Ordonner l’expulsion de la société Entre les marques ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux litigieux, avec l’assistance d’un serrurier, et d’un représentant des forces de l’ordre si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir ;

Ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles du choix de la RIVP aux frais, risques et périls de la société Entre les marques, et ce en conformité avec les dispositions combinées des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner par provision la société Entre les marques à verser à la société RIVP une indemnité trimestrielle d’occupation égale au montant des loyers, charges et taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation, et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, par remise des clefs ;

Rappeler en tant que de besoin l’exécution provisoire de droit attachée à l’ordonnance de référé à intervenir.

La société Entre les marques a conclu à titre principal au débouté, se prévalant de la délivrance de mauvaise foi du commandement de payer et du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, faisant état dégâts des eaux répétés en provenance des canalisations du sous-sol. A titre subsidiaire elle a sollicité la réduction du loyer de 50% et un délai de paiement de 24 mois suspensif des effets de la clause résolutoire.

Par ordonnance du 2 juin 2025, retenant l’exception d’inexécution le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

Renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la société RIVP ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société RIVP au paiement entier des dépens.

Par déclaration du 24 juin 2025, la société RIVP a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 12 mars 2026, elle demande à la cour, au visa des articles 1728 et 1741 du code civil, L.145-41 et L.145-17 du code de commerce, 696, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

La recevoir en ses conclusions et demandes et l’y déclarer bien fondée ;

Rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions présentées par la société Entre les marques ;

Infirmer l’ordonnance de référé entreprise en ce qu’elle :

A renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront ;

A dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes qu’elle a formées ;

A dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’a condamnée au paiement des entiers dépens.

Statuant à nouveau :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail commercial la liant à la société Entre les marques, à compter du 4 mars 2022 ;

Condamner par provision la société Entre les marques à lui verser la somme de 303 145,06 euros, en principal, représentant l’arriéré des loyers et des charges, à valoir sur le décompte définitif qui sera établi au jour de la libération effective des lieux par remise des clefs ;

Ordonner l’expulsion de la société Entre les marques ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux litigieux, avec l’assistance d’un serrurier, et d’un représentant des forces de l’ordre si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir ;

Ordonner, la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de la société Entre les marques, et ce en conformité avec les dispositions combinées des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner par provision la société Entre les marques à lui verser une indemnité trimestrielle d’occupation égale au montant des loyers, charges et taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation, et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, par remise des clefs ;

Rappeler, en tant que de besoin, l’exécution provisoire de droit attachée à l’arrêt à intervenir ;

Condamner la société Entre les marques à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamner la société Entre les marques aux entiers dépens, dont distraction au profit de la S.E.L.A.S. LGH & Associés, prise en la personne de Me [B], avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle expose que trois dégâts des eaux seulement sont démontrés, le premier le 27 avril 2019 et les deux suivants les 12 mai et 22 juin 2022, auxquels il a été immédiatement remédié ; que la dette locative, correspondant à près de deux ans d’impayés, s’est constituée alors qu’aucun désordre n’avait été répertorié pendant plus de trois ans ; qu’au deuxième trimestre 2025 inclus la dette s’élève à 303 145,06 euros ; que la société Entre les marques n’a jamais fermé son commerce, l’impossibilité d’exploiter étant inexistante de sorte que l’exception d’inexécution ne pouvait être retenue ; que les autres dégâts des eaux invoqués ne sont pas prouvés en l’absence de constats et de déclarations de sinistre, étant précisé que le dernier du mois d’octobre 2025 provenait non pas des canalisations mais de la chasse d’eau du WC du logement situé au-dessus du local commercial, et qu’il y a été aussitôt remédié.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 mars 2026, la société Entre les marques demande à la cour, au visa des articles 1219 et 1719 du code civil, de :

Confirmer l’ordonnance de référé entreprise dans toutes ses dispositions ;

Voir dire et juger que la société RIVP a manqué à son devoir de délivrance et que la société Entre les marques est en droit d’opposer l’exception d’inexécution ;

Dire et juger en conséquence qu’elle n’est redevable d’aucune somme au titre des loyers ;

Débouter par voie de conséquence la société RIVP de l’intégralité de ses demandes et en particulier d’acquisition de la clause résolutoire ;

Subsidiairement,

Procéder à une réfaction sur le montant des loyers dus à hauteur de 50 % de celui-ci ;

Encore plus subsidiairement,

Voir accorder sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, un délai 24 mois en 24 mensualités égales pour régler les sommes qui seraient retenues par la Cour ;

Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’octroi de ces délais ;

Condamner la société RIVP à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société RIVP aux entiers dépens dont le recouvrement s’opérera au profit de M^e Alain Rapaport, avocat à la cour, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la société RIVP a manqué à ses obligations dans la mesure où depuis au moins l’année 2019 elle n’a jamais remédié à la cause des désordres en ne procédant pas au remplacement des canalisations qui sont pourtant inadaptées. Elle indique qu’elle n’a déclaré que les plus gros sinistres mais qu’en réalité ceux-ci se sont produits à une fréquence de deux par mois, empêchant à chaque fois la poursuite de l’exploitation, et que la pose d’un bac de rétention par la société RIVP les ayant réduits (mais non supprimés), elle a repris le paiement du loyer à compter du deuxième trimestre 2025. Elle rappelle qu’elle est locataire depuis 2007 et qu’avant tous ces désordres répétés elle payait régulièrement son loyer.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 31 mars 2026.

SUR CE, LA COUR

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ; qu’il n’appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

En outre, aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (Cass, 3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-15.923, publié).

Cependant, en application de l’article 1719 du code civil, aux termes duquel le bailleur est tenu d’assurer une jouissance paisible à son locataire, et de l’article 1722 du même code qui prévoit que si la chose est détruite en partie le preneur peut demander une diminution de prix, le préjudice de jouissance subi par le preneur peut être réparé en référé sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, par l’allocation d’une indemnité provisionnelle qui peut prendre la forme d’une réduction de loyer.

Enfin, l’article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, et aux termes des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Au cas présent, il n’est pas discuté que la société locataire a laissé impayées les causes du commandement visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 24 février 2022 pour un montant de 83 790,29 euros, correspondant aux loyers et charges impayés échus de mars 2020 à janvier 2022.

La société Entre les marques justifie par la production de procès-verbaux de constat et rapports d’assurance avoir subi trois dégâts des eaux importants les 27 avril 2019, 12 mai 2022 et 23 mai 2022, en provenance des canalisations d’évacuation des eaux usées l’immeuble, qui ont donné lieu à des indemnisations pour ses pertes d’exploitation.

Elle établit, par la production d’échanges de messages électroniques intervenus en 2022 et 2023 entre son représentant et les employés de la boutique de vente de vêtements exploitée dans les locaux (sa pièce 22), que d’autres dégâts des eaux sont survenus en septembre 2022, octobre 2022, juin 2023.

Suivant procès-verbal du 21 octobre 2025, elle a fait constater par un commissaire de justice d’autres échanges intervenus sur la messagerie WhatsApp en 2024 et 2025, attestant de la réalité de nouveaux dégâts des eaux en février 2024, juillet 2024, septembre 2024 et 22 octobre 2025, le dernier provenant toutefois d’une fuite du WC du logement situé au-dessus de la boutique comme le démontre le bailleur.

Si ces pièces établissent la réalité de la récurrence des désordres depuis 2019, ils révèlent aussi qu’à chaque fois la bailleresse est intervenue pour y remédier, ce que ne conteste d’ailleurs pas la locataire, et que pendant toutes ces années la société Entre les marques a néanmoins poursuivi l’exploitation de son commerce de vente de vêtements, mais dans des conditions nécessairement dégradées à l’occasion de chaque sinistre, le niveau de vente du sous-sol se trouvant atteint à chaque fois.

Il en résulte tout à la fois que l’exception d’inexécution n’est pas fondée et que le commandement de payer n’a pas été délivré de mauvaise foi, la bailleresse n’étant jamais restée inactive après chaque dégât des eaux, le preneur ayant cessé le paiement du loyer sans être dans l’impossibilité d’exploiter et sans concertation préalable avec son bailleur.

Il est en revanche justifié de réparer le préjudice de jouissance qu’a subi la société Entre les marques par le fait du manquement du bailleur à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux loués, par une diminution du loyer de moitié, cela jusqu’au 9 mars 2026, date d’arrêté de la dette locative suivant le décompte produit par le bailleur (sa pièce 18).

Il s’ensuit que le commandement de payer visant la clause résolutoire demeure valable à hauteur de la somme de 41 895,14 euros (moitié de la somme réclamée), laquelle n’a pas été payée dans le mois de la délivrance de l’acte, de sorte que la clause résolutoire se trouve acquise à la date du 24 mars 2022, la société Entre les marques étant depuis cette date redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et taxes applicables conformément aux dispositions du bail.

Par ailleurs, la dette locative se chiffrant à la somme de 283 153,59 euros au 9 mars 2026, suivant le décompte du bailleur non contesté par le preneur, il y a lieu de la réduire de moitié et ainsi de la limiter à 141 576,79 euros, montant non sérieusement contestable de l’obligation de paiement de la locataire.

Les circonstances justifient en outre d’accorder à la société Entre les marques un délai de paiement de 24 mois pour payer cette somme, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Chaque partie perdant pour partie, chacune conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate que la clause résolutoire a produit ses effets à la date du 24 mars 2022, et que depuis cette date la société Entre les marques doit à la société RIVP, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et taxes applicables conformément aux dispositions du bail,

Alloue à la société Entre les marques, en réparation de son préjudice de jouissance, une indemnité provisionnelle sous la forme d’une réduction de moitié du loyer et des charges et taxes exigibles à la date du 9 mars 2026,

Condamne en conséquence la société Entre les marques à payer à la société RIVP, à titre de provision, la somme de 141 576,79 euros au titre de la dette locative arrêtée au 9 mars 2026,

L’autorise à régler cette somme, en sus du loyer et des charges et taxes courants, en 24 mensualités de 5 899,03 euros chacune le 10 de chaque mois, la première devant être réglée le 10 du mois suivant la signification du présent arrêt,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai,

Dit que si la locataire s’acquitte de sa dette selon le délai consenti, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

Dit qu’à défaut, dès le premier impayé et huit jours après l’envoi par la société RIVP d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine,

le tout deviendra immédiatement exigible,

la clause résolutoire sera à nouveau acquise à la date du 24 mars 2022 et reprendra son plein effet,

la société Entre les marques sera tenue au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, taxes et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et condamne la société Entre les marques, à titre provisionnel, au paiement de cette indemnité d’occupation à la société RIVP, jusqu’à parfaite libération des lieux,

il pourra être procédé à l’expulsion de la société Entre les marques et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R. 433 1 et R. 433 2 du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE