[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 13 MAI 2026

(n° , 19 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/13608 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGGOF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Avril 2022- Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris- RG n° 17/04582

APPELANTE

S.C.I. du Luxembourg immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 489 688 374, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Giany ABBE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0560

INTIMÉS

Syndicat Des Coproprietaires [Adresse 2] représenté par son syndic, le Cabinet PAUL GABET, SA à conseil d’administration immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 572 006 344, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté et assisté par M^e Alain Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

Société [U] AVOCATS SELURL immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 515 362 457, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jean-Luc MATHON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0458

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Décembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 25 février 2026 prorogé au 13 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Perrine VERMONT , Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire, et par Madame Marylène BOGAERS , greffière présente lors de la mise à disposition

FAITS & PROCEDURE

La cour est saisie de l’appel interjeté par la SCI du Luxembourg contre le jugement rendu le 1er avril 2022 par le tribunal judiciaire de Paris.

Le litige porte sur les conditions dans lesquelles une activité professionnelle peut être exercée à [Localité 4] dans un local à usage d’habitation ainsi que sur la conformité au règlement de copropriété et à la législation applicable de la mise en location meublée touristique d’un tel local.

L’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il est géré par son syndic, le cabinet [V] [P].

Cet immeuble est à usage d’habitation bourgeoise. Son règlement de copropriété considère comme habitant bourgeoisement à l’exclusion des professeurs de chant et professeurs de piano, un certain nombre de professions libérales, notamment les architectes, les médecins, les hommes de lettres et les avocats.

La société civile immobilière du Luxembourg est propriétaire dans cet immeuble, des lots n°21, 34, 35, 36 et 37 acquis par acte notarié du 7 avril 2016.

Le lot n° 34 correspond à un appartement de 303 m2 au deuxième étage.

Mme [B] et son compagnon M. [I] sont les gérants de la SCI du Luxembourg. En outre, Mme [B] et M. [I] sont gérants de diverses autres sociétés, notamment la société « Investir En France ».

La SCI du Luxembourg a conclu le 1er juillet 2016 avec Mme [U] et le cabinet d’avocats [U] un bail mixte professionnel portant sur le lot 34.

Considérant que ce lot était à usage d’habitation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 17è a interrogé la SCI du Luxembourg sur la validité dudit bail et sollicité la justification de l’autorisation administrative préalable pour le changement d’usage des locaux.

C’est dans ces conditions que, après habilitation du syndic à agir en justice par l’assemblée générale des copropriétaires du 10 janvier 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à Paris 17ème, considérant que la SCI du Luxembourg méconnaissait la destination à usage d’habitation du bien loué à des fins professionnelles sans autorisation administrative préalable, l’a assignée, ainsi que la société [U] Avocats devant le tribunal de grande instance de Paris par actes d’huissier des 10 et 13 mars 2017.

La société du Luxembourg a produit une décision d’autorisation accordée le 22 mai 2017 à Mme [U], avocate, d’occuper, une partie de l’appartement du deuxième étage de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 7] à un autre usage que l’habitation en tant qu’avocate.

Mme [U] résiliait le bail de l’appartement le 29 mars 2018 et quittait les lieux en mai 2018.

Le 5 octobre 2018, la sous-direction de l’Habitat de la mairie de [Localité 4] autorisait Mme [B] à exercer dans une partie de l’appartement son activité professionnelle en tant que conseil en investissement immobilier.

Par un jugement du 1er avril 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté le désistement d’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 7] à l’égard de M. [X],

— déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 7],

— rejeté la demande de sursis à statuer présentée par la société du Luxembourg,

— annulé le bail mixte consenti le 1er juillet 2016 par la société du Luxembourg à la société [U] Avocats,

— rejeté la demande de condamnation sous astreinte présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 7] tendant à faire cesser toute occupation professionnelle de l’appartement (lot n°34) de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 7],

— rejeté la demande de dommages-intérêts présentée par la société du Luxembourg à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 7],

— rejeté la demande de dommages-intérêts présentée par la société [U] Avocats,

— condamné in solidum la société du Luxembourg et la société [U] Avocats à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamné in solidum la société du Luxembourg et la société [U] Avocats à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les plus amples demandes des parties,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

La société du Luxembourg a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 15 juillet 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 19 novembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 14 novembre 2025 par lesquelles la SCI du Luxembourg, appelante, invite la cour, au visa des articles 1101 et suivants et 1240 du code civil, les dispositions du code de la construction et de l’habitation, notamment ses articles L 631-7 et suivants, les dispositions du code de procédure civile, notamment ses articles 74, 378, 493, 564, 700, 812 et 813 et des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, notamment son article 10-1, à :

— déclarer irrecevable la nouvelle prétention du syndicat de copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 7] tendant à ordonner la cessation de l’activité de location de meublés tourisme exercé par Mme [B],

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 1er avril 2022 en ce qu’il a :

' déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 7],

' annulé le bail mixte consenti le 1er juillet 2016 par la société du Luxembourg à la société [U] Avocats,

' rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par la société du Luxembourg à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 7],

' condamné la société du Luxembourg in solidum avec la société [U] Avocats à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

' condamné la société du Luxembourg in solidum avec la société [U] Avocats à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' rejeté les plus amples demandes de la société du Luxembourg,

— confirmer pour le reste de son dispositif le jugement du 1er avril 2022,

et statuant à nouveau,

à titre principal,

— dire que le syndic de copropriété n’a pas été régulièrement habilité pour demander la nullité du bail du 1er juillet 2016,

— dire que la résiliation du bail du 1er juillet 2016 est intervenue le 29 mars 2018,

— déclarer irrecevables, ou à défaut, dire n’y avoir pas lieu à statuer sur les conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] tendant au prononcé de la nullité du bail d’habitation à usage mixte résilié le 30 avril 2018,

— rejeter, en tout état de cause, comme mal fondée la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] tendant au prononcé de la nullité du bail du 1er juillet 2016,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à payer à la société du Luxembourg la somme de 2 250 000 euros HT au titre du préjudice financier qui résulte pour elle de l’impossibilité de louer les lieux à des fins professionnelles,

à titre subsidiaire, si la cour devait confirmer les condamnations prononcées par le tribunal

au titre des dommages-intérêts, de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— condamner la société [U] Avocats à garantir, sans aucune limite, la société du Luxembourg de toutes condamnations prononcées au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] en principal, intérêts, frais, dépens et astreintes,

en tout état de cause,

— débouter la société [U] Avocats et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] de l’intégralité de leurs moyens, demandes et prétentions,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et la société [U] Avocats à payer à la société du Luxembourg la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et la société [U] Avocats aux dépens,

— dire que la société du Luxembourg sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Vu les conclusions notifiées le 18 novembre 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 7], intimé, invite la cour, au visa des articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation, L324-1-1 du code du tourisme

et 1240 du code civil, à :

— confirmer le jugement du 1er avril 2022 en ce qu’il a :

' déclaré recevable son action,

' annulé le bail mixte consenti le 1er juillet 2016 par la société du Luxembourg à la société [U] Avocats,

' rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par la société du Luxembourg à son encontre,

' rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par la société [U] Avocats,

' condamné in solidum la société du Luxembourg et la société [U] Avocats à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

' condamné in solidum la société du Luxembourg et la société [U] Avocats à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné in solidum la société du Luxembourg et la société [U] Avocats aux dépens auxquels seront intégrés le coût du procès-verbal d’huissier de justice du 21 mars 2018,

— réformer le jugement en ce qu’il a :

' rejeté la demande de condamnation sous astreinte à faire cesser toute occupation professionnelle de l’appartement de la société du Luxembourg,

' rejeté ses demandes les plus amples,

statuant à nouveau,

— condamner la société du Luxembourg à faire cesser toute occupation professionnelle ou commerciale de l’appartement qu’elle possède au [Adresse 5] à [Localité 7] sous astreinte de 500 euros par jour,

— condamner in solidum la société du Luxembourg et la société [U] Avocats au paiement d’une somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts,

en état de cause,

— condamner in solidum la société du Luxembourg et la société [U] Avocats à lui verser une indemnité d’un montant de 12 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 4 novembre 2025 par lesquelles la société [U] Avocats, intimée, invite la cour à :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

' annulé le bail mixte en date du 1er juillet 2016,

' condamné la société [U] Avocats in solidum avec la société du Luxembourg à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 7] les sommes de 500 euros à titre de dommages et intérêts et de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

subsidiairement,

— voir débouter la société du Luxembourg de sa demande de garantie par la société [U] Avocats de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre,

— dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure,

— statuer ce que de droit quant aux dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires :

Moyens des parties :

La SCI du Luxembourg soutient que l’action est irrecevable au motif que le syndic de copropriété n’a pas été régulièrement habilité pour demander la nullité du bail mixte conclu le 1er juillet 2016 ; que les assemblées générales des 10 janvier 2017 et 31 mai 2018 n’ont pas statué sur cette question et que la copropriété n’a pas motivé son intérêt à agir contre le bail,

Le syndicat des copropriétaires réplique que :

— l’assemblée générale extraordinaire du 10 janvier 2017 a adopté l’autorisation d’ester en justice contre la SCI du Luxembourg et ses locataires,

— cette autorisation, explicite, est dénuée d’ambiguïté vise à obtenir la fin de la location irrégulière de ses locaux,

— le syndic a donc été régulièrement habilité pour agir en justice à cette fin,

— lors de l’assemblée générale du 30 mai 2018, les copropriétaires ont approuvé la poursuite des démarches visant à faire cesser définitivement l’occupation professionnelle de l’appartement de la SCI du Luxembourg et les nuisances qu’elle entraîne quel que soit le locataire en titre,

— la jurisprudence reconnaît la faculté pour le syndicat des copropriétaires à agir en résiliation d’un bail à raison de l’exercice dans les lieux d’une activité professionnelle (Civ 3è, 15 janvier 2003, n°01-03076),

— le syndicat des copropriétaires possède un intérêt à agir pour obtenir le respect de l’usage de ses appartements.

La société [U] avocats n’a pas conclu sur ce point.

Réponse de la cour :

L’article 31 du code de procédure civile prévoit que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du code de procédure civile dispose qu’est irrecevable toute prétention émise ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 ne permet au syndic d’agir en justice au nom du syndicat que s’il y a été autorisé par une décision de l’assemblée générale, à l’exception des actions qui tendent au recouvrement de créance.

Les écritures de la SCI du Luxembourg sur le chef de dispositif critiqué ne comportent aucune critique des motifs du jugement.

Les moyens soutenus par l’appelante ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 8] recevable.

Sur la nullité du bail d’habitation à usage mixte du 1er juillet 2016

Moyens des parties :

Au soutien de sa demande d’infirmation du jugement, la SCI du Luxembourg fait valoir que :

— il résulte de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation que seuls les baux portant changement d’usage de locaux destinés à de l’habitation sont susceptibles d’être déclarés nuls de plein droit,

— en l’espèce, les dispositions de l’article L. 631-7 précitées sont inapplicables dès lors que les locaux de la SCI ont toujours été à usage professionnel depuis 1970 ce dont elle justifie,

— à supposer les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation applicables, elle se réfère à celles de l’article L. 631-7-2 prévoyant la faculté, pour le maire, d’autoriser dans une partie du local d’habitation utilisé par le demandeur comme résidence principale l’exercice d’une activité professionnelle dès lors qu’aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s’y oppose,

— en l’espèce, le tribunal a commis une erreur d’appréciation en considérant que les conditions posées par ce texte n’étaient pas remplies dès lors que le contrat consenti à Mme [U] était mixte, que le règlement de copropriété prévoit que sont considérés comme habitant bourgeoisement les hommes de lettres et les avocats et qu’il ne prohibe ni la location ni la sous-location,

— les pièces produites permettent de justifier du respect de l’autorisation administrative délivrée puisque Mme [U] utilisait les locaux pour son habitation, que le syndicat des copropriétaires ne fait pas la démonstration que la surface professionnelle autorisée, soit 109, 67 m² ne permettrait pas d’accueillir l’activité de trois avocats,

— le procès-verbal d’huissier dressé le 21 mars 2018 à la demande du syndicat des copropriétaires démontre que l’huissier a sciemment considéré que des espaces de vie du domicile de Mme [U] étaient utilisés à des fins professionnelles alors que la Cour de cassation considère que dans un local à usage mixte, les espaces qui ne sont pas exclusivement utilisés à des fins professionnelles sont réputés être à usage d’habitation ( Civ 3è , 22 juin 2017, n°16-17.946) ; qu’en outre, l’huissier n’avait pas pour mission de rechercher des indications sur Mme [B],

— l’autorisation de changement d’usage accordée le 22 mai 2017 à la locataire de la SCI du Luxembourg a été parfaitement respectée.

La société [S] [U] conclut à l’absence de nullité du bail établi le 1er juillet 2016 dès lors que :

— les locaux étaient à usage professionnel ou commercial ce que de nombreuses pièces établissent, la base VIDOC indiquant par ailleurs une occupation mixte de l’immeuble depuis 1970,

— à supposer que le bail serait à usage d’habitation, le bail mixte conclu autorise l’exercice d’une activité professionnelle, ce alors que le règlement de copropriété stipule que sont considérés comme habitant bourgeoisement les hommes de lettres, les avocats,

— dans le cadre d’un exercice professionnel de l’article L. 631-7-3 du code de la construction et de l’habitation, il n’est imposé aucune répartition précise entre les surfaces d’habitation et professionnelle,

— Mme [U] habite effectivement les locaux pour son habitation,

— elle justifie d’un usage mixte des locaux en conformité avec l’article L. 631-7-3,

— le procès-verbal d’huissier dressé le 21 mars 2018 l’a été en son absence de sorte qu’elle n’a pu faire d’observations et l’huissier ne démontre pas que les deux avocats exerçant dans les lieux aient occupé une surface supérieure à celle autorisée selon l’autorisation délivrée par la ville de [Localité 4] le 31 janvier 2017.

Le syndicat des copropriétaires expose que :

— les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation relatives à l’exercice d’une activité professionnelle dans un local d’habitation sont d’ordre public,

— l’usage mixte est encadré par l’article L. 631-7-2 du même code et est soumis à autorisation administrative sous réserve que le demandeur dispose dans les locaux de sa résidence principale,

— les locaux ont été vendus à la SCI du Luxembourg par acte authentique du 7 avril 2016 à usage d’habitation et cet usage n’a pas été modifié de sorte que le changement d’usage est soumis à autorisation préalable,

— Mme [B] a occupé le logement à des seules fins professionnelles,

— le bail entre la SCI du Luxembourg et le cabinet [U] a été conclu le 1er juillet 2016 à effet du même jour et à cette date, aucune autorisation n’avait été délivrée pour le changement à usage mixte,

— cette autorisation est préalable à la conclusion du bail de sorte qu’en l’absence du telle autorisation à la date de signature du bail, celui-ci est nul,

— l’autorisation n’a été sollicitée que postérieurement à l’assignation du syndicat,

— l’autorisation délivrée le 22 mai 2017 ne l’a été que pour Mme [U],

— la SCI du Luxembourg ne démontre pas que la mairie de [Etablissement 1] requière la production d’un bail signé pour accorder le changement d’usage mixte,

— l’article L. 631-7-3 du code de la construction et de l’habitation dont se prévaut la SCI du Luxembourg ne permet, sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’exercice d’une activité professionnelle dans un local à usage d’habitation dans lequel les occupants ont leur résidence principale que si celle-ci ne conduit à recevoir ni clientèle ni marchandises, ce qui n’est pas le cas s’agissant de la profession d’avocat de sorte que ces dispositions ne peuvent trouver application,

— les pièces produites ne démontrent pas l’usage professionnel depuis le 1er janvier 1970 ce qui rendraient toutes les démarches postérieures de demandes d’autorisation sans aucun sens,

— la SCI du Luxembourg était tenue à l’obligation d’obtenir une autorisation administrative pour l’exercice d’une activité professionnelle,

— elle n’a pas respecté l’autorisation administrative délivrée le 22 mai 2017 dès lors que :

*le procès-verbal d’huissier dressé le 21 mars 2018 démontre que les conditions d’usage mixte ne sont pas respectées puisque l’autorisation n’a été délivrée qu’à titre personnel et pour l’activité de Mme [U], que Mme [B] et M. [I] utilisent les locaux à des fins professionnelles outre la société CCJ Films domiciliée dans les locaux et la fille de Mme [B],

*la surface utilisée à des fins professionnelles dépasse la surface autorisée de 109, 67 m²,

— l’autorisation délivrée le 5 octobre 2018 à usage mixte partiel au profit de Mme [B] a été obtenue par tromperie et ne pouvait lui être délivrée puisqu’elle n’a jamais habité dans les lieux ,

— le tribunal a omis dans son raisonnement le fait que l’article L. 631-7-2 subordonne l’autorisation administrative d’usage mixte à la condition d’utiliser les lieux comme résidence principale, ce qui n’est pas le cas de Mme [B] et ce dont le syndicat justifie,

— cette autorisation est délivrée par la mairie sur simple demande,

— la cour doit donc réformer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande tendant à faire cesser toute occupation professionnelle du lot n°34.

Réponse de la cour :

L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, applicable à [Localité 4], dans sa version applicable au litige dispose que :

« constituent des locaux à usage d’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Aux termes de l’article L. 631-7-2 du même code, dans sa rédaction applicable au litige, dès lors qu’aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s’y oppose, le maire peut autoriser, dans une partie d’un local d’habitation utilisé par le demandeur comme sa résidence principale, l’exercice d’une activité professionnelle, y compris commerciale, pourvu qu’elle n’engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu’elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti.

L’article L. 631-7-3 de ce code, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que dès lors qu’aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s’y oppose, l’exercice d’une activité professionnelle, y compris commerciale, est autorisé dans une partie d’un local à usage d’habitation, dès lors que l’activité considérée n’est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne conduit pas à y recevoir ni clientèle ni marchandises.

Les dispositions du présent article sont applicables aux représentants légaux des personnes morales.

Il résulte de la combinaison de ces textes que :

— à [Localité 4], le changement d’usage d’un local réputé à usage d’habitation au 1er janvier 1970 pour l’exercice d’une activité professionnelle, y compris commerciale, par l’occupant qui y dispose de sa résidence principale est subordonné à la délivrance d’une autorisation administrative préalable sauf si cette activité ne conduit pas à y recevoir ni clientèle ni marchandises.

Par ailleurs, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur l’usage professionnel :

Pour justifier de l’usage d’habitation des lieux au 1er janvier 1970, le syndicat des copropriétaires démontre que le lot 12, dont est issu le lot 34, était la propriété de M. [N], qui l’avait acquis par acte authentique du 20 décembre 1955 et qui est décédé le 11 mai 1984.

Son petit-fils, M. [M], dans l’attestation remise au syndicat des copropriétaires (pièce 25) a souligné que le bien avait été acquis par son grand-père, M. [N], pour y loger ses enfants, soit les parents de l’auteur de l’attestation. Celui-ci a attesté de l’usage d’habitation des lieux, à titre exclusif. Il a confirmé que son grand-père, ancien avocat du barreau d’Alger, s’y était installé avec ses enfants dans l’appartement après la proclamation de l’indépendance en Algérie sans y exercer d’activité libérale ou professionnelle.

Le barreau de Paris a confirmé l’admission à l’honorariat de M. [N] prononcée par le conseil de l’ordre de Paris le 10 janvier 1968 après que celui-ci eut démissionné du barreau le 21 décembre 1967de sorte qu’au 1er janvier 1970, celui-ci n’était plus avocat.

La circonstance qu’une activité professionnelle ait été exercée dans les lieux postérieurement au décès de M. [N] n’est pas de nature à contredire ce constat de même que l’exercice avancé d’activités professionnelles dans d’autres lots du syndicat des copropriétaires au 1er janvier 1970 ou postérieurement à cette date.

La SCI du Luxembourg produit une attestation notariale du 12 juin 2018 selon laquelle « il résulte des pages jaunes que Me [N] exerçait en 1969 et 1970 la profession d’avocat dans le lot n°34 situé au 2è étage du bâtiment entre deux cours-jardin d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 7], que par conséquent ce local était affecté à un usage professionnel » (pièce 10).

La SCI du Luxembourg produit au titre des années 1968 et 1970 les extraits de l’annuaire venant au soutien de cette attestation.

Ces extraits apparaissent incomplets et doivent être examinés à la lumière des extraits de l’annuaire produits par le syndicat des copropriétaires au titre des années 1969, 1970, 1972, 1985 qui démontrent que (pièce 24 SDC) :

— [Y] [M], père du rédacteur de l’attestation fournie au syndicat des copropriétaires, habitait effectivement au [Adresse 5] à [Localité 4] en 1969, 1970, 1972 et encore en 1985

— que son beau-père résidait effectivement à ce domicile,

— que la désignation accolée au nom de M. [N] « avoc cour d’appel » avec un numéro d’appel distinct n’établit pas l’exercice de la profession d’avocat dans les locaux, cette mention établissant tout au plus la qualité d’avocat de M. [N] qui avait alors acquis l’honorariat.

En outre, il sera relevé qu’à la date de la vente du lot à M. [A] selon acte authentique du 10 mai 1988, la fille de M. [N], épouse de M. [M] demeurait toujours dans le lot sis [Adresse 5].

Ces éléments sont de nature à conforter l’attestation produite par M. [M] sur l’usage exclusif d’habitation du lot considéré tant que le bien a été en possession de sa famille, soit jusqu’en 1988, date de sa vente.

Les pièces produites par la SCI du Luxembourg ne sont pas de nature à combattre la nature d’habitation des lieux au 1er janvier 1970. La pièce 9 produite par la SCI qui, selon elle, serait la preuve que le local a toujours été occupé à des fins professionnelles n’apparaît pas concerner la situation du lot 12 au 1er janvier 1970 mais plusieurs lots, situés à la même adresse, pas nécessairement dans les mêmes bâtiments ni aux mêmes étages. L’attestation notariale produite (pièce 10) ne démontre aucunement que les lieux n’étaient pas dédiés à titre exclusif à l’habitation au 1er janvier 1970. La mention selon laquelle « l’administration n’a connaissance d’aucun local affecté temporairement à l’habitation dans cet immeuble entre le 1er janvier 1970 et le 10 juin 2025 » est particulièrement vague et obscure dès lors qu’il n’est pas précisé en vertu de quel texte un lot d’habitation devrait donner lieu à déclaration à l’administration lorsqu’il est utilisé conformément à la destination de l’immeuble.

Il résulte de l’acte authentique de vente du lot litigieux produit (pièce 1 SCI) conclu le 7 avril 2016 entre la société Jeanflosyl et Mme [B] et M. [I], que le lot 12 vendu en 1988 par les ayants-droit de M. [N] a été divisé. Le lot ainsi acquis, portant le n° 34 à l’issue de cette division a été crée aux termes du modificatif de l’état descriptif de division suivant acte reçu par Me [T], notaire à [Localité 4] le 22 décembre 1993.

Il y est expressément stipulé que le bien était « actuellement à usage d’habitation » et que l’acquéreur « déclare avoir été parfaitement averti que s’il souhaite à nouveau affecter les biens à usage professionnel, il doit requérir l’autorisation préfectorale sans garantie de pouvoir l’obtenir ».

De telles stipulations confortent le fait que le bien était à usage d’habitation au 1er janvier 1970, peu important que le lot 12 ait fait l’objet d’une division en 1993.

Il est donc suffisamment démontré par le syndicat des copropriétaires que les lieux litigieux étaient occupés pour la seule habitation à la date du 1er janvier 1970.

Sur la nullité du contrat de bail mixte du 1er juillet 2016 :

L’usage d’habitation des lieux à la date du 1er janvier 1970 apparaissant établi, il découle de l’article L. 631-7-2 que la seule conclusion d’un contrat de bail, même non contraire aux stipulations du règlement de copropriété, ne dispense pas de l’obtention d’une autorisation administrative pour l’exercice, dans les mêmes lieux, d’une activité professionnelle sauf si l’activité considérée ne conduit à ne recevoir ni clientèle ou marchandise.

En l’espèce, il n’est ni soutenu ni allégué par le syndicat des copropriétaires que l’exercice de la profession d’avocat serait prohibé par le règlement de copropriété, celui-ci affirmant uniquement que s’agissant d’un local à usage d’habitation au 1er janvier 1970, l’exercice de cette activité dans des lieux à usage d’habitation nécessitait au préalable l’obtention de l’autorisation mentionnée à l’article L. 631-7-2 du code de la construction et de l’habitation.

Le contrat de bail « mixte professionnel » du 1er juillet 2016 conclu entre la SCI du Luxembourg d’une part, Mme [U] et le cabinet d’avocats « [S] [U] avocats » représenté par Mme [U] sa gérante en exercice d’autre part (pièce 2 SCI) stipule :

1.1 Destination :

Les locaux sont à usage mixte d’habitation et professionnel pour l’activité de conseil, avocat. En conformité avec l’article 6 du règlement de la mairie de [Localité 4] et conformément au règlement de copropriété.

1.2 occupation-jouissance :

Le locataire occupera les locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le bail.

Au visa des dispositions ordinales en la matière, il est expressément stipulé :

Par dérogation à l’article 1717 du code civil :

— que le preneur ne pourra céder son droit au bail et/ ou sous-louer à un tiers sans l’autorisation du bailleur,

— que le droit d’association et/ou de collaboration devront faire l’objet d’une autorisation du bailleur.

A l’exception des deux cas ci-dessus, le preneur ne pourra :

— sous-louer, en tout ou en partie, les lieux loués, sous aucun prétexte, même provisoirement ou à titre gracieux,

— céder, en totalité ou en partie son droit à la présente location sans l’accord écrit du bailleur.

En tout état de cause, il devra tenir les lieux loués constamment garnis de meubles et objets mobiliers.

Article 4 : Durée spécifique :

La présente location est consentie et acceptée pour se terminer pour une durée de 3 années qui commence à courir le 1er juillet 2016, avenant au 1er mars 2017 pour se terminer le 31 juillet 2019. »

Ce contrat a été conclu peu de temps après que la SCI du Luxembourg eut acquis les lieux et comme il a été dit, elle ne pouvait ignorer l’usage d’habitation du lot.

Le contrat ne stipule aucune interdiction de recevoir la clientèle du cabinet d’avocats dans les lieux et le syndicat des copropriétaires produit des attestations démontrant que le cabinet recevait effectivement de la clientèle. La discussion sur l’applicabilité de l’article L. 631-7-3 du code de la construction et de l’habitation à l’espèce est donc inopérante.

Il est constant que Mme [U] a obtenu l’autorisation administrative prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, postérieurement à la conclusion du contrat de bail mixte, alors que les activités professionnelles du cabinet y étaient exercées.

Celle-ci ne justifie d’aucune circonstance relevant de la force majeure sur l’impossibilité d’obtenir une telle autorisation avant la conclusion du contrat et avant, en tout état de cause, son assignation par le syndicat des copropriétaires.

La conclusion du contrat de bail mixte doit être précédée de l’autorisation prévue par l’article L. 637-1-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque celle-ci est requise, comme en l’espèce et il résulte de la jurisprudence constante et publiée de la Cour de cassation qu’il revient au bailleur d’obtenir ou de s’assurer que soit obtenue, préalablement à la signature du bail, l’autorisation administrative prévue à l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation nécessaire à l’usage prévu au contrat (3e Civ., 7 juillet 2004, pourvoi n°03-11.427, Bull. III n° 144, 10 juin 2015, pourvoi n 14-15.961, Bull. n 58).

Il est constant que le contrat de bail a été conclu le 1er juillet 2016 sans l’autorisation administrative prévue à l’article L. 631-7 précité.

Il s’ensuit que méconnaissant l’usage d’habitation des lieux, celui-ci est nul de plein droit.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par la SCI du Luxembourg à l’encontre du syndicat des copropriétaires :

Moyens des parties :

La SCI du Luxembourg expose subir un préjudice financier imputable au syndicat des copropriétaires dès lors que :

— Mme [U] a accumulé les retards de paiement voire a cessé de régler son loyer à compter de l’assignation du syndicat,

— La présente procédure, outre l’hostilité du président du conseil syndical, privent la SCI de la possibilité de tirer des loyers professionnels de son bien,

— Elle observe une différence de traitement du syndicat par rapport à d’autres entreprises exerçant leur activité au [Adresse 5] et recevant de la clientèle.

Le syndicat des copropriétaires réplique que :

— La SCI du Luxembourg est responsable de la situation et qu’elle ne peut réclamer les loyers qu’elle percevait illégalement en raison de l’absence d’autorisation préalable de changement d’usage,

— La locataire est partie de son propre chef,

— La somme avancée par la SCI est fantaisiste et rien ne justifie les sommes qu’elle réclame au titre de la période 2026-2027,

— Le contrat de bail conclu avec le cabinet [U] stipulait que le locataire qui partait avant la fin du bail était tenu de payer les loyers jusqu’à son terme de sorte qu’il appartient à la SCI de se retourner vers son locataire pour ses manquements.

Réponse de la cour :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il a été démontré que la SCI du Luxembourg devait, préalablement à la signature du bail avec Mme [U] et le cabinet [U], s’assurer de l’obtention de l’autorisation de changement d’usage ou d’obtenir une telle autorisation ce qu’elle n’a pas fait.

Elle est donc entièrement responsable des pertes de loyers du fait du départ de sa locataire.

Elle ne démontre pas, par ailleurs, le comportement discriminatoire du syndicat des copropriétaires à son encontre ou encore de l’hostilité du président du conseil syndicat, non partie à la procédure.

Sa demande sera ainsi rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

Sur la condamnation in solidum de la SCI du Luxembourg et de la société [U] avocats à verser au syndicat des copropriétaires des dommages-intérêts :

Moyens des parties :

La société [U] avocats conteste cette condamnation en faisant valoir que :

— son activité d’avocat fiscaliste était discrète,

— en demandant le 5 octobre 2016 une demande d’autorisation à usage mixte, elle n’a pas voulu tromper la mairie de [Localité 4],

— elle a quitté les lieux le 3 mai 2018,

— il est pas prouvé que les membres de la copropriété auraient été troublés dans la jouissance de leur bien durant la période incriminée,

— la copropriété accueille vingt activités professionnelles à l’adresse du [Adresse 5],

— l’imputabilité du préjudice allégué à la société [U] avocats n’est pas prouvée.

La SCI du Luxembourg conteste cette condamnation en soulignant que :

— le procès-verbal d’huissier dressé le 21 mars 2018 montre que l’activité du cabinet fiscaliste de Mme [U] était discrète,

— aucun élément ne démontre que l’intégralité des membres de la copropriété aurait été troublée dans la jouissance de leur propriété,

— les pièces du dossier démontrent que c’est principalement le président du conseil syndicat qui a estimé subir un préjudice,

— le jugement ne précise pas la période de préjudice ayant donné lieu à indemnisation,

— le montant du préjudice n’est pas justifié et le syndicat des copropriétaires ne souffre d’aucun préjudice,

— l’imputabilité du préjudice à la SCI du Luxembourg est contestable puisque la copropriété accueille de nombreux occupants exerçant des activités professionnelles dont le syndicat des copropriétaires apparaît s’accommoder,

— le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence de passages réguliers dans les parties communes en lien avec les activités exercées.

Le syndicat des copropriétaires réplique que :

— la SCI du Luxembourg a commis une faute en installant dans ses locaux des activités professionnelles sans autorisation préalable,

— sa gérante, sous couvert d’une location, exerce une activité pour laquelle elle ne dispose d’aucune autorisation administrative,

— la SCI du Luxembourg est gérée par deux professionnels de l’immobilier qui disposent des connaissances en la matière,

— la société [U] Avocats a entendu tromper l’administration en demandant une autorisation d’usage mixte,

— le constat dressé le 21 mars 2018 a mis en évidence le fait que l’autorisation délivrée n’a pas été respectée,

— en exerçant une activité professionnelle en l’absence d’autorisation puis en violant l’autorisation obtenue sur la base d’éléments erronés, le cabinet [U] a adopté un comportement fautif,

— la domiciliation, à l’insu du syndicat des copropriétaires et sans aucune réception de clientèle ou de marchandise, de sociétés tierces n’a aucune incidence sur cette procédure,

— il n’est pas démontré que les autres sociétés ( souvent de simples domiciliations de SCI) ne disposent pas des autorisations nécessaires qu’elles respectent ou encore qu’il s’agit d’un usage mixte autorisé,

— le tribunal n’a indemnisé que le préjudice moral du syndicat très attaché à son occupation bourgeoise.

Réponse de la cour :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SCI du Luxembourg a consenti un bail mixte à Mme [U] et à la société d’avocats dont elle est la gérante sans s’assurer de l’obtention ou sans obtenir l’autorisation préalable au changement d’usage des lieux alors que le contrat de bail ne stipulait aucune interdiction de recevoir la clientèle du cabinet dans les lieux.

En concluant un tel contrat, sans obtenir l’autorisation administrative préalable au changement d’usage des lieux, la SCI du Luxembourg et la société [U] avocats, professionnelle du droit, ont commis une faute en lien direct avec le préjudice moral du syndicat qui souhaite préserver la destination bourgeoise de l’immeuble.

L’existence de ce préjudice est amplement démontrée par l’autorisation délivrée par le syndicat des copropriétaires au syndic afin d’agir en justice contre la SCI du Luxembourg pour la préservation de la destination de l’immeuble.

Leur faute commune est donc à l’origine du préjudice moral du syndicat de sorte qu’elles doivent être tenues in solidum à le réparer.

Ni l’appelante ni l’intimée ne démontrent que les autres sociétés qui exerceraient une activité dans l’immeuble le feraient en violation des règles législatives applicables et au mépris du règlement de copropriété.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a condamné la SCI du Luxembourg et la société [U] avocats à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas de préjudice distinct au titre des nuisances subies et ne produit aucun élément sur « l’investissement de la copropriété dans la gestion du dossier et le temps consacré à réunir les preuves ».

Sa demande tendant à la condamnation de la SCI du Luxembourg et du cabinet [U] avocats à lui verser la somme de 8000 euros à ce titre sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à faire cesser sous astreinte toute occupation professionnelle du lot n° 34 :

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a débouté de cette demande alors que :

— Mme [B], gérante de la SCI, a obtenu une autorisation d’usage mixte,

— elle n’a jamais habité les lieux, la majorité de ses domiciliations se situant à [Localité 9] ou [Localité 10],

— les habitants de l’immeuble confirment que Mme [B] et sa famille ne résident pas [Adresse 5],

— Mme [B] n’a jamais habité ce lieu,

— l’autorisation de changement d’usage mixte ne peut être accordée que dans le cadre d’une occupation mixte c’est-à-dire à la fois professionnelle et d’habitation, ce dont Mme [B] ne justifie pas,

— la facture de gaz pour la période du 13 mars 2019 au 16 mai 2019 pour un montant de 55, 39 euros est ridicule au regard de la taille de l’appartement pour une occupation familiale,

— l’accusé de réception de son changement d’adresse adressé à la direction des finances publiques ne constitue pas une preuve, le document étant purement déclaratif,

— le cabinet Duluc mandaté par le syndicat des copropriétaires établit que Mme [B] réside à [Localité 10] (95) et que ses enfants mineurs sont scolarisés dans le même département,

— le tribunal a considéré à tort que le syndicat ne démontrait pas que l’utilisation des locaux était contraire à l’autorisation d’usage alors que ce raisonnement omet les conditions de l’article L. 631-7-2 imposant que le local d’habitation soit utilisé comme résidence principale ce qui n’est pas le cas.

La SCI du Luxembourg réplique que :

— Mme [B] a obtenu une autorisation à titre personnel en vue d’un usage mixte d’habitation et professionnel par décision du 5 octobre 2018,

— cette décision n’a pas été contestée par le syndicat,

— celui-ci ne démontre pas que les lieux sont utilisés dans des conditions contraires à l’autorisation accordée par la mairie de [Localité 4].

Réponse de la cour :

Par décision du 5 octobre 2018, la mairie de [Localité 4] a autorisé Mme [W] [B] à affecter une superficie de 120 m² du local à l’activité de conseil en investissement financier et a autorisé en conséquence le changement d’usage des lieux.

Le syndicat des copropriétaires produit :

— des attestations de copropriétaires affirmant que Mme [B] et sa famille n’ont jamais établi leur résidence dans le local ( pièces 29), plusieurs d’entre eux attestant d’une activité exclusive de type « bureau » dans les lieux. Ces attestations ne sont cependant guère précises sur les circonstances de temps des faits qu’elles rapportent,

— un rapport d’un détective privé affirmant que Mme [B] est domiciliée [Adresse 1] à [Localité 11] et que ses enfants sont domiciliés à proximité. Pour autant, ces informations ne sont pas sourcées de sorte que la cour considère qu’elles doivent être écartées.

— des extraits d’infogreffe démontrant que le [Adresse 1] à Saint Gratien constitue le siège social de la SCI du Luxembourg et le siège social d’autres sociétés dont Mme [B] est la gérante dont SCI [W] II, [W], SCI Investir en Argenteuil.

La SCI du Luxembourg produit :

— une facture de l’entreprise Engie à hauteur de 55, 39 euros au titre des lieux en date du 17 mai 2019,

— un extrait de sa déclaration de revenus pour 2018 démontrant que son adresse au 1er janvier 2019 était celle des lieux litigieux, la cour observant que le changement d’adresse postale a été effectué le 13 octobre 2018,

— une attestation de scolarité pour [G] [B] née en 2002 dans un lycée parisien du 1er juin 2019 outre une « fiche de dialogue » dudit lycée en date du 6 mars 2018 concernant cette jeune fille attestant de son inscription en classe de seconde.

Au regard des pièces produites par la SCI du Luxembourg, les pièces produites par le syndicat sont insuffisances à démontrer qu’au moment de l’autorisation délivrée à Mme [B] le 5 octobre 2018, celle-ci n’utilisait pas l’appartement de la SCI à titre de résidence principale.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’exercice de l’activité professionnelle autorisée le 5 octobre 2018.

Sur l’utilisation commerciale des locaux :

Moyens des parties :

Le syndicat des copropriétaires ajoute que depuis le jugement attaqué, il a découvert que :

— la SCI du Luxembourg a mis son appartement en location sur le site Air BNB à usage commercial ce qu’atteste le procès-verbal de constat dressé le 21 décembre 2024,

— la location est proposée par une entreprise dont la raison sociale est « [W] [B] » dont l’adresse est [Adresse 1] à [Localité 12] ( 95),

— Le RCS de la société correspond bien à l’entreprise individuelle de Mme [B] dont l’activité est la location de logements,

— Ceci confirme le fait qu’elle n’a jamais habité les lieux et qu’elle exerce une activité commerciale dans les lieux en violation de l’article L. 324-1-1 du code de tourisme,

— Cet usage commercial méconnaît l’usage de l’appartement, du règlement de copropriété et la règlementation de la ville de [Localité 4],

— La SCI du Luxembourg ne conteste pas cette activité,

— La demande du syndicat n’est pas nouvelle en cause d’appel dès lors qu’il s’est efforcé à obtenir la condamnation de la SCI du Luxembourg à respecter l’usage de son lot, c’est-à-dire à usage d’habitation,

— La location porte d’ores et déjà sur une période excédant la réglementation

La SCI du Luxembourg réplique que :

— cette demande est nouvelle en cause d’appel et est irrecevable,

— aucune stipulation du règlement de copropriété n’interdit expressément la location meublée pour de courte durée,

— rien n’interdit à Mme [B] de louer son appartement sur Airbnb dans la limite des jours prévue par la loi si celui-ci constitue sa résidence principale,

— le numéro Siret de Mme [B] n’est pas pertinent pour démontrer qu’elle ne réside pas à titre personnel et principal dans l’appartement,

— cela fait moins d’un an que l’appartement est disponible et qu’il n’a été loué que pour moins de trente séjours,

— la violation des dispositions du code du tourisme qui encadrent la location de meublés de tourisme n’est donc pas démontrée.

Réponse de la cour :

Sur la nouveauté de la demande :

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Par ailleurs, aux termes de l’article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce, les prétentions du syndicat des copropriétaires tendent à faire respecter les règles applicables au changement d’affectation d’un local à usage d’habitation propriété de la SCI du Luxembourg dont Mme [B] est la gérante. L’interdiction d’une activité commerciale exercée dans des conditions qu’il considère illicite et contraire au règlement de copropriété tend bien à cette fin soumise au premier juge.

L’exercice d’une telle activité est apparu postérieurement au jugement critiqué.

La demande du syndicat des copropriétaires est donc recevable au titre des articles 564 et 565 du code de procédure civile.

Sur la demande d’interdiction sous astreinte de l’activité commerciale :

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi les règles relatives à l’administration des parties communes.

L’article 9 de cette loi précise que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter ni atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article L. 324-1-1 du code du tourisme précise, dans son I, que les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

Les conditions dans lesquelles un appartement peut être offert à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile sont précisées par le code de la construction et de l’habitation.

Ainsi, le dernier alinéa de l’article L. 631-7 de ce code dispose que le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article.

Ce changement d’usage doit être subordonné à la délivrance d’une autorisation administrative.

Cependant, l’article L.631-7-1 A du même code prévoit un tempérament à ce principe dès lors que le loueur loue pour de courtes durées sa résidence principale à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est constant que la ville de [Localité 4] a limité à 90 jours annuels la location d’un local constituant la résidence principale du loueur à une clientèle de passage.

Avant de déterminer si Mme [B] respecte les prescriptions du code de la construction et de l’habitation, il importe de déterminer si la location de son lot à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile au sens de l’article L. 324-1-1, I, est autorisée par le règlement de copropriété.

Celui-ci, dans ses stipulations relatives aux droits et obligations des copropriétaires, énonce (titre II, article premier, 2°) :

« Les appartements seront habités bourgeoisement, chacun des copropriétaires devra veiller à ne rien faire qui puisse nuire à la bonne tenue de la maison.

Il devra notamment se conformer à l’usage des lieux qui régit les locations bourgeoises à [Localité 4], seront considérés comme habitant bourgeoisement les hommes de lettres, les avocats, les médecins, les chirurgiens-dentistes, les architectes, il ne pourra y avoir dans l’immeuble ni un professeur de chant ni un professeur de piano.

La location ou sous-location en meublé, de tout ou partie seront tolérées, mais à la condition expresse que les locataires ou sous-locataires soient de bonne vie et m’urs qu’ils observent, en ce qui les concerne, le présent règlement et que les conditions générales de l’habitation ne soient pas changées, l’organisation d’une pension de famille ou d’un pensionnant et l’exploitation de garnis étant formellement interdites.

Les perroquets et, en principe, tous autres animaux quels qu’ils soient sont interdits, les chiens de petite taille seront tolérés, mais ils ne pourront passer par les ascenseurs et les grands escaliers que s’ils sont dans des paniers ou portés dans les bras, et tous dégâts et dégradations qu’ils pourraient faire resteront à la charge de leur propriétaire.

Chaque copropriétaire devra veiller à ce que la tranquillité et la bonne tenue de l’immeuble ne soient à aucun moment troublée par son fait ni par celui des personnes de sa famille, des gens de service, des visiteurs et de toute personne dont il est responsable en général. »

Il résulte de ces stipulations, malgré la désuétude de certains termes, que :

— la location d’un appartement meublé est permise pour autant qu’elle ne soit pas commerciale.

— Le règlement de copropriété est impératif sur l’habitation bourgeoise des appartements.

Le syndicat des copropriétaires qui soutient que Mme [B] loue son lot à des fins commerciales doit en apporter la preuve conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile.

Celui-ci produit un constat d’huissier dressé à sa demande le 21 décembre 2024 relatif à la description de l’appartement de la SCI du Luxembourg sur le site de Airbnb dont il résulte que (pièce 34 SDC) :

— les modalités d’arrivée dans les lieux sont qualifiés « d’autonomes ». Il est notamment précisé que « vous pouvez entrer dans les lieux avec une boîte à clé sécurisée »,

— l 'appartement est loué à la nuitée,

— toujours dans le descriptif de l’appartement, figure un encart « c’est une perle rare » précisant « le logement proposé par [W] affiche généralement complet »,

— les clichés de l’appartement montrent un ameublement simple, les lits ne sont pas faits, les couettes étant posées sur les matelas ainsi que le linge de lit,

— les réservations au titre des mois de novembre 2024 et décembre 2025 apparaissent complètes à l’exception des 23 au 27 décembre 2024 confirmant l’encart susvisé selon lequel le logement proposé affiche généralement complet.

La pièce 35 produite par le syndicat des copropriétaires confirme le fort taux d’occupation de l’appartement dont la réservation est complète pour les mois de novembre et décembre 2025. Cette pièce n’est cependant pas datée.

Elle mentionne toutefois que l’appartement est loué par une société [W] [B] immatriculée au registre du commerce et des sociétés et non directement par Mme [W] [B], personne physique, qui prétend habiter dans les lieux. L’adresse de la société [W] [B] est celle des autres sociétés dont Mme [B] est la gérante, soit le [Adresse 1] à [Localité 10] (95).

Ainsi, la gestion de la location touristique meublée du local d’habitation par une société commerciale, le fort taux d’occupation des lieux attesté par les réservations constatées et par la publicité donnée au logement sur le site évoquant le fait qu’il affiche généralement complet, la présence d’une boîte à clés permettant l’arrivée en toute autonomie des locataires démontrent que les lieux sont loués à des fins commerciales.

Une telle location apparaît prohibée par le règlement de copropriété.

Il convient d’en faire assurer le respect en faisant droit à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à condamner la SCI du Luxembourg à faire cesser toute occupation commerciale de son lot dans la copropriété.

Il sera également fait droit à la demande d’astreinte du syndicat des copropriétaires à hauteur de 500 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, cette astreinte courant sur une période de quatre mois.

Sur l’appel en garantie formé par la SCI du Luxembourg contre la société [U] avocats :

La SCI du Luxembourg, dans le cas de condamnations in solidum avec la société [U] avocats, demande la garantie de celle-ci dès lors que :

— le bail à usage mixte a été rédigé par cette société,

— cette société s’était engagée à obtenir l’autorisation administrative litigieuse,

— elle a méconnu plusieurs de ses obligations contractuelles à l’égard de sa bailleresse,

— la société [U] avocats est visée par des condamnations prononcées par le tribunal ;

La société [U] avocats réplique que :

— la SCI du Luxembourg lui a consenti le bail litigieux,

— le tribunal ayant estimé que la SCI du Luxembourg et la société [U] avocats étaient pareillement responsables de l’irrégularité du bail, rien ne justifie qu’elle garantisse la SCI du Luxembourg des condamnations dont elle pourrait faire l’objet.

Réponse de la cour :

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La SCI du Luxembourg ne démontre pas que le bail litigieux a été rédigé par la société [U] avocats ni que celle-ci s’était engagée à obtenir l’autorisation administrative nécessaire quand il lui appartenait de veiller à l’obtention de celle-ci avant la conclusion du bail.

La société [U], professionnelle du droit, ne pouvait se méprendre sur la portée du bail conclu sans autorisation administrative préalable. L’autorisation obtenue, elle en a violé les termes en admettant dans ses locaux l’activité d’une société distincte gérée par Mme [B] non visée par l’autorisation ainsi qu’il a été établi selon le constat d’huissier du 21 mars 2018 autorisé par ordonnance rendue sur requête par le magistrat délégué du président du tribunal de grande instance de Paris.

Les fautes sont donc communes.

Il sera fait droit à la demande en garantie de la SCI du Luxembourg mais uniquement à hauteur de 50 % des sommes mises à sa charge au titre du principal, intérêts, dépens et frais irrépétibles.

Il y a donc lieu de condamner la société [U] avocats en ce sens.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

La SCI du Luxembourg et le cabinet [U] Avocats, parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 6000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 17è .

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI du Luxembourg et sa demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement rendu le 1er avril 2022 par le tribunal judiciaire de Paris ;

Y ajoutant,

Condamne la société [U] avocats à garantir la SCI du Luxembourg à hauteur de 50% des condamnations mises à sa charge (principal, intérêts, dépens et frais irrépétibles),

Déclare la demande du syndicat des copropriétaires tendant à condamner la SCI du Luxembourg à faire cesser l’utilisation commerciale de l’appartement qu’elle possède au [Adresse 5] à Paris, 75017, recevable,

Condamne la SCI du Luxembourg à faire cesser l’utilisation commerciale de son appartement (lot 34) dans la copropriété sise [Adresse 8] sous astreinte provisoire de 500 euros (cinq cents euros) par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, cette astreinte courant sur une période de quatre mois,

Condamne in solidum la SCI du Luxembourg et la société [U] avocats aux dépens d’appel,

Condamne in solidum la SCI du Luxembourg et la société [U] avocats à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], la somme supplémentaire de 6000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à dispenser la SCI du Luxembourg de sa participation de la dépense commune des frais de procédure.

Rejette toute autre demande ;

LA GREFFIÈRE, LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE,