Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 11 FEVRIER 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/11476 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD4US

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Février 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] – RG n° 20/06624

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic [Adresse 2], SA immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 327 399 150

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

Ayant pour avocat plaidant : M^e Caroline CARLBERG de l’AARPI ACHACHE & CARLBERG, avocat au barreau de PARIS, toque : A0169

INTIMEE

Madame [J] [Y]

née le 07 avril 1967 à [Localité 3] (59)

[Adresse 4]

[Localité 4]

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, pour la Présidente de chambre empêchée, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [J] [Y] est propriétaire des lots n°24 (un appartement) et 160 (un parking au sous-sol) de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis dénommé [Adresse 5], située [Adresse 6] à [Localité 5].

Par acte du 21 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à Corbeil-Essonnes (91100) a assigné Mme [J] [Y] devant le tribunal aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :

—  3.969,70 € à titre d’arriérés de charges, arrêtées au 1er octobre 2020, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec capitalisation des intérêts,

—  198,36 € correspondant aux frais de recouvrement,

—  1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Mme [J] [Y] a sollicité des délais pour s’acquitter de sa dette.

Par jugement du 4 février 2021, le tribunal judiciaire d’Evry a :

— condamné Mme [J] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 1.470,66 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2020, appel du 4ème trimestre 2020 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2020, date de l’assignation, et ce, jusqu’à parfait paiement,

— ordonné la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an depuis le 21 octobre 2020,

— autorisé Mme [J] [Y] à se libérer de la dette par le règlement de cinq mensualités de 250 € chacune, le solde étant réglé avec la sixième et dernière échéance, ce en plus du règlement des charges courantes, le premier paiement devant intervenir dans le mois suivant le jugement,

— dit qu’à défaut d’un seul paiement à son échéance, ou de règlement des charges courantes de copropriété, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible à compter de la date de la défaillance,

— condamné Mme [J] [Y] aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] du surplus de ses demandes,

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-6° du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 6] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 18 juin 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 17 septembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 15 septembre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 6], appelant, demande à la cour, au visa des articles 481-1 du code de procédure civile, 10, 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 1231-1, 1231-6 et 1343-2 du code civil, de :

— réformer le jugement en ce qu’il :

a limité la condamnation de Mme [J] [Y] à la somme de 1.470,66 € au titre des charges de copropriété arrêtés à la date du 1er octobre 2020, 4ème trimestre 2020, inclus, avec intérêts au taux légal et capitalisation à compter du 21 octobre 2020, date de l’assignation jusqu’au parfait paiement,

a autorisé Mme [J] [Y] à se libérer de sa dette par le règlement de cinq mensualités de 250 € chacune, outre une sixième et dernière échéance, et ce, en plus des charges courantes, le premier paiement devant intervenir dans le mois du jugement,

l’a débouté de sa demande tendant à voir Mme [J] [Y] condamnée à lui payer la somme de 198,36 €, correspondant aux frais de recouvrement, ainsi que celle de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

a limité la condamnation de Mme [J] [Y] à la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— condamner Mme [J] [Y] à lui payer la somme de 3.761,60 euros à titre d’arriérés de charges, arrêtés au 1er octobre 2020, incluant les appels de provisions du 4ème trimestre 2020, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamner Mme [J] [Y] à lui payer la somme de 198,36 €, correspondant aux frais de recouvrement,

— condamner Mme [J] [Y] à lui payer la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

y ajoutant,

— condamner Mme [J] [Y] à lui payer la somme de 1.349,60 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété courus sur la période du 2 octobre 2020 au 15 septembre 2021, appels provisionnels du 3ème trimestre 2021 inclus,

— condamner Mme [J] [Y] à lui payer la somme de 198 € au titre des frais de recouvrement générés après le 2 octobre 2020,

en tout état de cause,

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation par

application de l’article 1342 du code civil,

— condamner Mme [J] [Y] aux dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu la signification de la déclaration d’appel à la requête du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 6], délivrée à Mme [J] [Y], le 23 août 2021, à personne ; la signification des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 6] délivrée le 18 octobre à domicile.

SUR CE,

Mme [J] [Y] n’a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut.

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5'.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a versé aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [J] [Y],

— les procès verbaux des décisions de l’administrateur provisoire des :

16 juillet 2018 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 octobre 2017 et votant les travaux de mise en place de vidéo-surveillance,

10 avril 2019 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 octobre 2018,

10 novembre 2020 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 octobre 2019

30 juin 2021 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 octobre 2020 et votant le budget prévisionnel 2021

— les certificats de non recours de ces assemblées,

— les appels de fonds du 1er trimestre 2019 au 3ème trimestre 2021,

— les régularisations de charges 2018, 2019 et 2020,

— le [Localité 7] Livre du précédent syndic Citya justifiant d’une reprise de solde de 1.687,09 €,

— le décompte des sommes dues au 1er octobre 2020 et au 29 septembre 2021,

— le contrat de syndic,

— les mises en demeure des 24 février 2020 et 29 juin 2020 et la facture du14 septembre 2021.

En première instance le syndicat sollicitait la somme de 3.969,70 € arrêtée au 1er octobre 2020 qu’il réduit en appel à 3.761,60 € après avoir déduit 208,10 € correspondant à des frais de recouvrement.

Le solde antérieur de 1.687,09 € est justifié par la production du [Localité 7] Livre du syndic précédent (pièce n° 12) et du procès verbal de l’assemblée générale du 18 juillet 2018 qui a approuvé les comptes 2017. Le syndicat a déduit de sa demande les frais de recouvrement (125,70 €).

Contrairement à ce qu’indique le tribunal, Mme [Y] n’a pas réglé la somme de 1.800 € puisque deux chèques de 300 € sont revenus impayés ce qui justifie que les frais de traitement de règlement des impayés soient inscrits au débit du compte de charges de Mme [Y], soit 670,40 € (2 x 300 € + 2 x 15 € au titre des frais de banque).

Les appels de fonds correspondant à la mise en place d’un système de vidéo surveillance sont justifiés par la production en appel du procès verbal de l’assemblée générale du 16 juillet 2018 qui a voté les travaux de mise en place de vidéo-surveillance.

Pour le surplus, il a été vu que les comptes des exercices 2017 à 2020 ont été approuvés et que les appels de fonds et les régularisation des charges 2017 à 2020 sont produits.

Le syndicat justifiait par conséquent de sa créance en première instance à hauteur de 3.761,60 €.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a condamné Mme [J] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 1.470,66 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2020, appel du 4ème trimestre 2020 inclus.

Mme [J] [Y] doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 3.761,60 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2020, appel du 4ème trimestre 2020 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2020, date de l’assignation, et ce, jusqu’à parfait paiement.

Le syndicat actualise sa demande en appel et sollicite la somme de 1.349,60 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 2 octobre 2020 au 15 septembre 2021, appels provisionnels du 3ème trimestre 2021 inclus.

Le syndicat justifie de sa créance de par les pièces produites énumérées plus haut. Les comptes 2020 ont été approuvés, de même que le budget prévisionnel 2021. Les appels de fonds de la période considérée et la régularisation des charges 2020 sont versés aux débats.

Il doit donc être ajouté au jugement que Mme [J] [Y] est condamnée à payer au syndicat la somme de 1.349,60 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 2 octobre 2020 au 15 septembre 2021, appels provisionnels du 3ème trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2021, date de signification des conclusions d’appelant du syndicat valant mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat sollicite le paiement des sommes suivantes :

—  19 janvier 2019 : mise en demeure : 42 €,

—  24 février 2020 : mise en demeure : 36,36 €,

—  29 juin 2020 : mise en demeure par avocat : 120 €,

—  14 septembre 2021 : suivi de procédure : 198 €,

total : 396,36 €.

Les frais de mise en demeure des 19 janvier 2019, 24 février 2020 et 29 juin 2020, soit 198,36 € constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat. Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de ce chef.

Mme [J] [Y] doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 198,36 € au titre des frais de recouvrement.

Le syndicat actualise sa demande pour solliciter la condamnation de Mme [Y] à lui payer la somme de 198 € au titre des frais de syndic générés après le 2 octobre 2020.

Les frais de syndic de suivi de procédure facturés le 14 septembre 2021 à hauteur de 198 € ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité. D’une part, malgré le contrat de syndic qui n’est pas opposable à Mme [Y], ces frais relèvent de la gestion courante du syndic en matière de recouvrement des charges de copropriété, sauf diligences exceptionnelles, ce qui n’est pas le cas ici. D’autre part ces frais sont inutiles puisque la procédure était pendante devant la cour et que le dossier était suivi par l’avocat du syndicat.

La demande du syndicat en paiement de la somme de 198 € doit donc être rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil 'les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise'.

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l’espèce elle a été demandée par le syndicat dès l’acte introductif d’instance du 21 octobre 2020.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière par application de l’article 1343-2 du code civil.

Il doit être ajouté au jugement que la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil sur les condamnations pécuniaires prononcées par l’arrêt est ordonnée.

Sur les demandes de dommages-intérêts du syndicat

Selon l’article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Le syndicat ne caractérise pas la mauvaise foi de Mme [J] [Y] dans la mesure où il résulte des décomptes produits qu’elle effectue des paiements réguliers, bien qu’insuffisants.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande de délais

Il résulte de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

Si Mme [J] [Y] a justifié en première instance de la précarité de sa situation, il n’en reste pas moins qu’elle a bénéficié de larges délais depuis 2017. Le syndicat, qui doit assurer l’entretien et la conservation de l’immeuble sans discontinuer ne saurait être le banquier des copropriétaires. Par ailleurs, la carence d’un copropriétaire dans le paiement des charges engendrent pour les autres copropriétaires, à jour du paiement leurs charges, des frais supplémentaires pour pallier au manque de trésorerie du syndicat.

Le jugement doit être réformé en ce qu’il a accordé à Mme [J] [Y] des délais de paiement.

Mme [J] [Y] doit être déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [J] [Y], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1.200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— condamné Mme [J] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 1.470,66 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2020, appel du 4ème trimestre 2020 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2020, date de l’assignation, et ce, jusqu’à parfait paiement,

— autorisé Mme [J] [Y] à se libérer de la dette par le règlement de cinq mensualités de 250 € chacune, le solde étant réglé avec la sixième et dernière échéance, ce en plus du règlement des charges courantes, le premier paiement devant intervenir dans le mois suivant le jugement,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

Statuant à nouveau sur les chefs réformés,

Condamne Mme [J] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sise [Adresse 7] à [Localité 5] la somme de 3.761,60 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2020, appel du 4ème trimestre 2020 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2020, date de l’assignation, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

Condamne Mme [J] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sise [Adresse 7] à [Localité 5] la somme de 198,36 € au titre des frais de recouvrement ;

Déboute Mme [J] [Y] de sa demande de délais de paiement ;

Confirme le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne Mme [J] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sise [Adresse 7] à [Localité 5] la somme de 1.349,60 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 2 octobre 2020 au 15 septembre 2021, appels provisionnels du 3ème trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2021, date de signification des conclusions d’appelant du syndicat valant mise en demeure ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne Mme [J] [Y] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sise [Adresse 7] à [Localité 5] la somme supplémentaire de 1.200 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE