XXX

Numéro 14/ 1181

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU 28/03/2014

Dossier : 13/00107

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Affaire :

E-F Y, C D épouse Y

C/

S.A.S. LA SOULANE

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 28 Mars 2014, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 14 Janvier 2014, devant :

Monsieur BERTRAND, Président

Madame BUI-VAN, Conseiller chargé du rapport

Monsieur LE-MONNYER, Conseiller

assistés de Madame SAYOUS, Greffier, présent à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur E-F Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Madame C D épouse Y

née le XXX à SCHWEIGHOUSE

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentés par M^e Olivia MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de Pau

assistés de M^e BERLANDE, avocat au barreau de Paris

INTIMEE :

S.A.S. LA SOULANE

Prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social sis

61 Route E Briaud

XXX

XXX

Représentée par M^e Maïté LACRAMPE CARRAZE de l’AARPI PIAULT / LACRAMPE CARRAZE, avocat au barreau de Pau

assistée de M^e MOREAU, avocat au barreau de Toulouse

sur appel de la décision

en date du 14 MAI 2012

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE Z

Vu l’appel interjeté le 10 Janvier 2013 par Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y à l’encontre d’un jugement rendu le 14 Mai 2012 par le Tribunal de Grande Instance de Z.

Vu les conclusions de la Société SOULANE SAS en date du 22 Juillet 2013.

Vu les conclusions de Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y en date du 25 Septembre 2013.

Vu l’ordonnance de clôture du 18 Décembre 2013 ayant fixé l’affaire à l’audience du 14 Janvier 2014.

Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y ont acquis en l’état de futur achèvement un appartement situé à X dans une résidence de tourisme « XXX ».

Par acte sous seing privé non daté, ils ont donné cet appartement à bail à la Société SOULANE SAS pour 9 ans à compter du 1^er Décembre 2000, moyennant un loyer annuel de 25 000 Frs.

Par acte du XXX, Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y ont fait signifier à la Société SOULANE SAS un congé avec effet au 30 Novembre 2009.

La Société SOULANE SAS refusant de déférer au congé, Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y l’ont faite assigner devant le Tribunal de Grande Instance de Z pour voir valider le congé et voir ordonner l’expulsion de la Société SOULANE SAS, outre sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 955 € par mois.

Par jugement rendu le 14 Mai 2012, auquel il est expressément référé pour le rappel des faits et de la procédure, le Tribunal de Grande Instance de Z a :

Dit que les relations contractuelles des parties sont soumises au statut égal des baux commerciaux et que les clauses du bail conclu entre les parties qui sont contraires à ce statut sont nulles,

Annulé le congé délivré par les époux Y le XXX et rejeté la demande de validation de ce congé la demande d’indemnité d’occupagtion et la demande d’expulsion,

Condamné les époux Y à payer à la Société SOULANE SAS une indemnité de procédure de 1200 €,

Rejeté les autres demandes d’indemnités des parties et demande d’expertise,

Ordonné l’éxecution provisoire du présent jugement,

Condamné les époux Y aux dépens.

Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y demandent à la Cour d’Appel :

Vu le bail signé entre Monsieur et Madame Y et la SARL LA SOULANE,

Vu l’article 1134 du code civil,

Vu les articles L. 145 -1 et L 145 -1 1 et L 145- 9 du Code de Commerce,

Vu la destination du bail (sous location meublée),

Vu l’adage Frau omnia corrumpit,

De réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

De débouter la SARL LA SOULANE de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Statuant à nouveau,

A titre Principal,

De dire et juger que le bail consenti par Monsieur et Madame Y à la SARL LA SOULANE pour un appartement sis XXX à X n’est pas soumis au statut des baux commerciaux,

En conséquence,

De valider le congé pur et simple délivré le 27 novembre 2008 à la SARL LA SOULANE à effet au 30 novembre 2009,

D’ordonner l’expulsion de la SARL LA SOULANE des lieux sis à X 64600, appartement sis XXX avec, si besoin est, l’assistance d’un serrurier, du commissaire de police et de la force publique,

De condamner la SARL LA SOULANE à payer à Monsieur et Madame Y une indemnité mensuelle d’occupation de 955 €, charges et taxes en sus, tout mois commencé étant dû, du 1^er décembre 2009 jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs, avec intérêts au taux légal sur les sommes dues à compter du 1^er décembre 2009, ladite indemnité étant indexable annuellement, le 1^er décembre, dans les conditions du bail expiré,

Subsidiairement,

Si par extraordinaire, la Cour estimait qu’i1 s’agissait d’un bail régi par le statut d’ordre public des baux commerciaux, d’accueil1ir la demande en nullité des époux Y fondée sur l’adage Frau omnia corrumpit pour les raisons ci avant exposées,

Plus subsidiairement,

De dire et juger que le congé délivré le 27 novembre 2008 à effet du 30 novembre 2009 pour la date d’expiration contractuelle, qui vise en tant que de besoin les dispositions de l’article L.145 – 9 du Code de Commerce, a eu pour effet de mettre fin au bail à sa date d’expiration contractuelle soit le 30 novembre 2009, subsidiairement au 31 décembre 2009.

De dire et juger que la privation de cet appartement, destiné à la location meublée et dans lequel la réalisation d’activités commerciales en sus de la prestation hébergement n’est pas autorisée, n’est pas de nature à compromettre l’exploitation de la SARL LA SOULANE, qui ne peut donc prétendre au droit au renouvellement de son bail et au paiement d’une indemnité d’éviction.

En conséquence, de valider le congé délivré à la SARL LA SOULANE le 27 novembre 2008 à effet au 30 novembre 2009, subsidiairement du 31 décembre 2009.

D’ordonner l’expulsion de la SARL LA SOULANE des lieux sis à X 64600, appartement sis XXX avec, si besoin est, l’assistance d’un serrurier, du commissaire de police et de la force publique.

De condamner la SARL LA SOULANE à payer à Monsieur et Madame Y une indemnité mensuelle d’occupation de 955 €, charges et taxes en sus, tout mois commencé étant dû, du 1^er décembre 2009 jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs, avec intérêts au taux légal sur les sommes dues à compter du 1^er décembre 2009, ladite indemnité étant indexable annuellement, le 1^er décembre, dans les conditions du bail expiré.

Plus subsidiairement encore.

Dans l’hypothèse où la Cour considérerait que la Société LA SOULANE a droit à une indemnité d’éviction, désigner tel Expert aux frais avancés de la SARL LA SOULANE qu’il plaira à la Cour aux fins de donner son avis sur les modalités de calcul et le montant de cette indemnité d’éviction.

De condamner la SARL LA SOULANE à payer à Monsieur et Madame Y la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

De condamner la SARL LA SOULANE en tous les dépens, tant de première instance que d’appel.

Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y soutiennent que le bail signé avec la Société SOULANE SAS ne relève pas du statut des baux commerciaux.

Selon les appelants les parties n’ont jamais eu l’intention de consentir un quelconque droit au renouvellement ou au paiement d’une indemnité d’éviction au preneur ni de se soumettre aux dispositions du statut des baux commerciaux.

Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y font valoir que le terme de bail commercial ne figure que dans le titre du contrat signé mais que les stipulations de ce contrat contredisent cet intitulé inexact. Selon eux la clause de destination ne permet pas de prétendre qu’il s’agisse d’un bail commercial, l’activité autorisée étant la sous location meublée du logement loué, qui constitue une activité civile et non commerciale.

Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y soulignent que l’acte de vente ne fait nullement mention d’un bail commercial ni de l’obligation de se soumettre au statut des baux commerciaux.

Selon eux, l’assujettissement des loyers à la TVA ne confère pas un caractère commercial à l’activité réalisée par le preneur.

Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y soutiennent que la destination contractuelle des lieux loués et l’activité autorisée consiste uniquement dans la sous location meublée de leur appartement sans fourniture en sus de l’hébergement.

Subsidiairement Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y soulèvent la nullité du bail, pour défaut de consentement de leur part ; ils soutiennent n’avoir jamais eu ni l’intention ni la connaissance de consentir un bail commercial avec obligation soit de le renouveler soit de payer une indemnité d’éviction, soulignant le caractère dolosif du comportement de la Société SOULANE SAS et du promoteur.

Selon les appelants, ils n’ont jamais été clairement informés qu’ils seraient tenus au renouvellement du bail ou au paiement d’une indemnité d’éviction.

Les appelants font valoir que le bail doit être annulé pour fraude.

Plus subsidiairement, Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y font valoir que le congé délivré le XXX par acte extra judiciaire n’est entaché d’aucune cause de nullité au regard du statut des baux commerciaux les mentions prévues par l’article L 145-9 du Code de commerce figurant au congé et le bail ayant été délivré pour la date d’expiration contractuelle du bail.

Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y contestent avoir à verser une indemnité d’éviction à la Société SOULANE SAS au regard du caractère accessoire de cet appartement dont la privation n’est pas de nature à compromettre l’exploitation du preneur soulignant que les prestations commerciales accessoires à l’hébergement, à les supposer établies ne sont pas autorisées.

Plus subsidiairement, Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y sollicitent qu’une expertise soit ordonnée afin de fixer l’indemnité d’éviction. Soutenant la validité du congé délivré le XXX, les appelants font valoir que la Société SOULANE SAS est donc occupante sans droit ni titre depuis le 1^er Décembre 2009 et sollicitent à ce titre une indemnité d’occupation équivalant au double du loyer mensuel payé par la Société SOULANE SAS.

La Société SOULANE SAS demande à la Cour d’Appel

Vu les articles L 145 1 et suivants du code de commerce,

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,

De confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de Grande Instance de Z en date du 14 mai 2012,

De débouter Madame et Monsieur Y de l’ensemble de leurs demandes,

De dire et juger que le bail conclu entre la société LA SOULANE et les époux Y est un bail commercial soumis aux dispositions des articles L 145 1 et suivants du code de Commerce,

De déclarer nul et de nul effet le congé délivré par Madame et Monsieur Y le 27 novembre 2008,

A titre subsidiaire,

De dire que la société LA SOULANE a droit de percevoir une indemnité d’éviction dont le montant devra être égal au préjudice causé par le défaut de renouvellement et devra être fixé conformément aux dispositions de l’article L 145- 14 du code de commerce,

Avant dire droit, de désigner un expert aux frais de l’appelant avec mission de chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction due à la SARL LA SOULANE en sa qualité de locataire,

De condamner les époux Y à payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

De les condamner aux dépens.

La Société SOULANE SAS soutient que le bail conclu entre elle et les appelants est un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux.

Selon la Société SOULANE SAS, la volonté non équivoque des parties était bien de conclure un bail commercial et que les époux Y l’on fait en toute connaissance de cause pour bénéficier d’un régime fiscal avantageux.

La Société SOULANE SAS souligne que le bail précise que le preneur exercera une activité d’exploitation de résidence de tourisme classée.

Selon la Société SOULANE SAS, la plaquette de commercialisation remise à Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y précise expressément l’obligation des acquéreurs de signer un bail commercial, le contrat de réservation signé par les époux Y comporte en annexe une copie du bail à conclure et précise que les locaux feront l’objet d’un bail commercial au profit d’une société devant exercer une activité d’exploitation para hôtelier et que le bail a été conclu dans le cadre d’un montage de défiscalisation impliquant la signature de baux commerciaux.

La Société SOULANE SAS fait également valoir que le bail stipule l’assujettissement des loyers à la TVA ce qui démontre le caractère commercial des opérations réalisées par le preneur et que lors de l’ Assemblée Générale des copropriétaires du 8 Novembre 2007 où les époux Y étaient présents, il a été clairement expliqué que l’ensemble des baux liant la Société SOULANE SAS et les bailleurs étaient des baux commerciaux soumis au décret du 30 septembre 1953.

La Société SOULANE SAS soutient exploiter un véritable fonds de commerce dans l’appartement loué par Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y.

L’intimée fait valoir que son fonds de commerce comporte l’exploitation globale de sous location de l’ensemble des logements qu’elle a pris à bail et que son activité comporte outre la location des logements des services de nature hôtelière tels que la fourniture de linge de lit et de toilette, le service du petit déjeuner, le nettoyage quotidien des appartements.

La Société SOULANE SAS soutient avoir été parfaitement autorisée à exercer dans les lieux loués des activités de services para hôtelières, au regard des stipulations du contrat de réservation signé par les époux Y, des stipulations du bail dans la rubrique « destination des lieux » et des précisions apportées lors de l’Assemblée Générale du 27 Avril 2007.

La Société SOULANE SAS conteste toute fraude au préjudice de Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y dans la signature du bail ; selon l’intimée les appelants étaient parfaitement informés du fait qu’ils concluaient un bail commercial et elle souligne qu’ils ne démontrent pas qu’ils auraient renoncé à leur acquisition immobilière et à tous ses avantages fiscaux s’ils avaient eu connaissance de la plénitude des droits du preneur.

La Société SOULANE SAS soutient que le congé délivré le XXX est nul car il ne respecte pas les dispositions de l’article L 145 – 9 du Code de Commerce.

Si la Cour devait juger que ce congé est valable ,la Société SOULANE SAS sollicite l’organisation d’une expertise aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile, la Cour entend se référer, pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties, aux dernières de leurs écritures ci-dessus visées.

MOTIFS

Sur la nature du bail liant Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y à la Société SOULANE SAS

Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y ont acquis en 1999 un appartement dans une résidence de tourisme située à X, Résidence la Croisière et l’ont donné à bail à la Société SOULANE SAS pour une durée de 9 ans moyennent un loyer annuel de 26 375 € TTC.

Il est constant que les époux Y ont bénéficié d’un avantage fiscal tenant à la récupération de la TVA sur le prix d’achat en s’engageant à louer leur appartement à une société de gestion pendant au moins 9 ans.

L’article 1156 du Code Civil dispose que l’on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes

En l’espèce, le seul intitulé « bail commercial » du bail liant les parties ne suffit donc pas à caractériser son caractère commercial, et ce d’autant plus que les clauses de ce contrat ne ressortent pas toutes du statut des baux commerciaux.

Un bail ne peut recevoir la qualification de bail commercial que si les locaux sur lesquels il porte ont eux-mêmes reçus une affectation commerciale industrielle ou artisanale.

Les parties décident de la destination du bail dans le contrat.

L’acquisition de biens immobiliers dans des résidences de tourisme est liée aux avantages fiscaux accordés aux investisseurs qui s’engagent à louer le logement de manière effective et continue pendant au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence de tourisme, seul à même de gérer l’ensemble des logements situés dans ladite résidence.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal tenant à la récupération de la TVA, ainsi qu’à la réduction de l’impôt sur le revenu ( loi Perisol) l’acquéreur doit louer de manière effective et continue son appartement pendant une durée d’au moins 9 ans.

Il résulte des dispositions de l’article 261 D du Code Général des Impôts, en vigueur en 1999, que l’exonération de la TVA ne s’appliquent pas :

'a) Aux prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui ont (2) souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’État (3) ;

b) Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ;

c) Aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l’exploitant d’un établissement d’hébergement qui remplit les conditions fixées aux a ou b, à l’exclusion de celles consenties à l’exploitant d’un établissement mentionné à l’article L. 633-1 du Code de la construction et de l’habitation dont l’activité n’ouvre pas droit à déduction ;

d) Aux prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme, lorsque ces derniers sont destinés à l’hébergement des touristes et qu’ils sont loués par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État (4).

Ces villages résidentiels de tourisme s’inscrivent dans une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisirs définie par l’article L. 318-5 du Code de l’urbanisme'.

Il est constant que pour bénéficier de l’avantage fiscal, la location de l’appartement acquis sous bénéfice de récupérer la TVA, doit remplir les conditions visées à l’article 261D -4 a).

En matière de résidence de tourisme, la qualification de bail commercial est retenue lorsque le preneur, outre la location meublée, fournit des prestations de service à sa clientèle : ménage, fourniture de linge, petit déjeuner.

Le bail signé entre les parties n’est pas daté mais il stipule qu’il s’achèvera le 30 Novembre 2009, et sera renouvelable par tacite reconduction.

L’article 3 sur la destination des lieux est ainsi libellé « il est précisé que le preneur entend exercer dans le local faisant l’objet du présent bail, de même que dans les locaux similaires du même ensemble immobilier qu’il a déjà loué ou qu’il va prendre en location, une activité d’exploitation à caractère para hôtelier d’une Résidence de Tourisme Classée consistant en la sous location meublée des logements situés dans ledit immeuble, pour des périodes de tems déterminées et dans les conditions prévues à l’article 261D-4°a du CGI, permettant l’assujettissement des loyers à la TVA ».

L’article 4.8 du contrat stipule que le bailleur autorise le preneur à utiliser librement les lieux loués dans le cadre de l’exercice de son activité telle que définie à l’article 3 et à céder son bail librement à des cessionnaires de son choix.

Le loyer dû par la Société SOULANE SAS est assujetti à la TVA .

Or, les époux Y, bailleurs, ne sont pas des professionnels et de ce fait la location d’un local nu non commercial ne serait pas assujettie à la TVA, pas plus que la TVA ne serait applicable à la location meublée de leur seul appartement, et ce en vertu de l’article 261 D du Code Général des Impôts 4° qui exonère de la TVA « Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation. ».

La Société SOULANE SAS est une société commerciale dont l’objet est l’exploitation de locaux de toutes natures et fournitures de prestations de services liées à cette exploitation.

La Société SOULANE SAS est l’exploitant de l’ensemble des appartements situés dans la résidence qui lui sont loués .

La destination des locaux loués est bien leur exploitation commerciale par la Société SOULANE SAS .

Il résulte des pièces produites par la Société SOULANE SAS qu’outre la sous location des appartements, elle assure le ménage des appartements, les réparations nécessaires, la fournitures du linge ( linge de toilette, literie ) ainsi que le service des petits déjeuners.

En effet la Société SOULANE SAS produit un contrat la liant à la SARL TBB concernant à la location et blanchissage du linge ainsi que les factures y afférentes, des factures d’entretien des appartements par la société APR, ainsi que la plaquette destinée aux vacanciers de laquelle il résulte que le service du petit déjeuner fait également partie de ses prestations.

Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y ne peuvent pas sérieusement soutenir que l’exploitation commerciale des locaux par la Société SOULANE SAS n’était pas autorisée par le bail, en effet la destination stipulée est bien « une activité d’exploitation à caractère para hôtelier d’une Résidence de Tourisme Classée », en outre dans le cadre de l’article 8 du contrat relatif à leur séjour dans la résidence il est stipulé « Le bailleur bénéficiera pendant ses séjours des prestations fournies à la clientèle par les preneurs et comprises dans le tarif public en vigueur ainsi que des autres services offerts par le preneur à ses locataires ».

Si seule la location meublée des locaux était autorisée à la Société SOULANE SAS, il ne serait pas fait mention de prestations ou de services offerts à la clientèle selon un tarif public mais uniquement du montant du loyer de l’appartement .

Si effectivement l’article 3 du bail est assez mal rédigé et peut prêter à confusion puisqu’il précise que « l’activité d’exploitation à caractère para hôtelier consiste en la sous location meublée des logements situés dans ledit immeuble », il résulte des dispositions de l’article 8 que la Société SOULANE SAS fournit d’autres prestations que la seule sous location meublée .

Il résulte de ces éléments que c’était bien l’exploitation commerciale des locaux loués qui était prévue au contrat de bail liant la Société SOULANE SAS aux époux Y.

Par ailleurs, Il est constant que le contrat de bail est intimement lié au contrat de vente, et à l’investissement effectué par les acquéreurs sous le bénéfice d’avantages fiscaux.

Dans le paragraphe afférent à la récupération de la TVA, le contrat de vente rappelle les dispositions de l’article 261-D-4° a et c,c’est à dire l’absence d’exonération de la TVA pour les locations suivantes :

A :Aux prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui ont (2) souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’État,

C : Aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties par bail commercial à l’exploitant d’un établissement d’hébergement qui remplit les conditions fixées aux a ou b.

L’acte de vente stipule également que le contrat de réservation du 1^er Mai 1999 a été adressé à l’acquéreur par lettre recommandée avec avis de réception, ce contrat restant annexé au contrat de vente.

Ce contrat de réservation est donc parfaitement opposable aux époux Y .

Ce contrat stipule expressément page 2 que les locaux feront l’objet d’un bail commercial en vide pour une durée de 9 ans au profit d’une société qui exercera dans le local une activité d’exploitation para hôteliere d’une résidence de tourisme.

La plaquette de vente, qui n’est certes pas un document contractuel mais un document informatif que Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y ont eu en main mentionne expressément d’une part l’ensemble des activités de la société de gestion chargée de l’exploitation de l’appartement loué donnant un caractère hôtelier à la résidence, et d’autre part l’obligation de signer un bail commercial avec une société spécialisée qui louera ensuite le logement une fois meublé, pour pouvoir bénéficier de la récupération de la TVA.

Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y ne pouvaient donc pas ignorer les prestations exactes fournies par la Société SOULANE SAS, ni le caractère commercial du bail signé avec elle.

Au regard de l’exploitation commerciale des locaux loués par la Société SOULANE SAS aux époux Y, le caractère commercial du bail signé entre les parties et l’application du statut des baux commerciaux sont incontestables.

Le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Z sera donc confirmé à ce titre.

Sur la nullité du contrat

Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y soutiennent que le contrat est nul, leur consentement étant vicié puisqu’ils n’ont jamais eu ni l’intention ni la connaissance de consentir un bail commercial avec obligation soit de le renouveler soit de payer une indemnité d’éviction.

Il appartient à Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y de prouver le dol dont ils arguent avoir été victimes.

Le contrat de bail est intimement lié au contrat de vente, et à l’investissement effectué par les acquéreurs sous le bénéfice d’avantages fiscaux.

Or l’acte de vente signé devant notaire mentionne le fait que Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y se proposent de consentir un bail nu à la Société SOULANE SAS afin que cette société puisse louer les biens vendus dans les conditions prévues à l’article 261D-4°a ) du Code Général des Impôts pour une durée de 9 ans.

Les dispositions de l’article 261D-4°a et c sont rappelées dans la suite de l’acte de vente dans le paragraphe afférent à récupération de la TVA.

Il en résulte également le caractère commercial du bail signé par les époux Monsieur E F Y.

Le contrat de réservation annexé à l’acte de vente stipule expressément page 2 que les locaux feront l’objet d’un bail commercial en vide pour une durée de 9 ans au profit d’une société qui exercera dans le local une activité d’exploitation para hôteliere d’une résidence de tourisme.

De même la plaquette d’information mentionne bien l’obligation pour les acquéreurs de signer un bail commercial.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y étaient informés de la nature du bail qu’ils signaient avec la Société SOULANE SAS, et notamment qu’il s’agissait d’un bail commercial.

Il n’est nullement établi par les appelants l’existence d’une collusion dolosive entre le vendeur et la Société SOULANE SAS, ni d’une rétention dolosive d’information.

Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y ne démontrant pas avoir été victimes d’un dol, seront déboutés de leur demande d’annulation du bail.

Sur le congé délivré le XXX

L’article L 145-9 du Code de Commerce dispose que le congé délivré par le bailleur doit à peine de nullité préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend soit le contester soit demander une indemnité d’éviction, doit saisir le Tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle le congé est donné.

En l’espèce le congé délivré le XXX par acte extra judiciaire mentionne que le bailleur entend contester tout renouvellement du bail qui n’est pas soumis au statut des baux commerciaux prévus aux articles L 145-1 du Code de Commerce et aux dispositions non abrogés du Décret du 30 septembre 1953 en raison de :

L’absence d’exploitation d’un fonds de commerce dans les lieux objet du bail,

L’absence d’exercice dans les lieux d’une activité commerciale susceptible de bénéficier des dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce,

Subsidiairement, du caractère accessoire des locaux à usage d’habitation donnés à bail dont la privation n’est pas de nature à compromettre l’exploitation du preneur,

Et plus généralement du fait de la commune intention des parties lors de la prise à bail qui n’a pas été comme en témoigne les stipulations contractuelles, de consentir un quelconque droit au renouvellement ou au paiement d’une indemnité d’éviction au preneur.

Le congé reprend ensuite les dispositions de l’article L 145-9 du Code de Commerce en indiquant que le locataire qui entend soit le contester soit demander une indemnité d’éviction doit saisir le Tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle le congé est donné .

Le congé doit être donné au moins 6 mois à l’avance, et il est régulièrement jugé que pendant le cours du contrat et jusqu’à son terme, le congé ne peut être donné que pour les dates anniversaires des 3^e, 6^e et 9^e années.

Le congé a été délivré le XXX pour le 30 Novembre 2009, soit la date de fin du bail .

Ce congé est motivé par la dénégation de l’application du statut des baux commerciaux au bail liant le bailleur à la Société SOULANE SAS, il notifie le refus du bailleur à tout droit de renouvellement et au paiement d’une indemnité d’éviction.

Un congé sans offre d’indemnité d’éviction pour un motif reconnu infondé ou erroné, délivré pour le terme du bail n’est pas nul en soi, mais doit être requalifié en congé ouvrant droit à une indemnité d’éviction.

Il résulte des dispositions de l’article L 145-14 du Code de Commerce que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais sauf les exceptions prévues à l’article L 145-17 du Code de Commerce il doit payer au preneur une indemnité d’éviction.

Les exceptions visées par l’article L 145-17 sont d’une part un motif grave et légitime à l’encontre du preneur et d’autre part la démolition de l’immeuble pour cause d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative.

Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y n’allèguent ni de justifient d’un motif grave envers la Société SOULANE SAS dont il n’est pas contesté qu’elle exploite les locaux et qu’elle remplit ses obligations de locataire.

La Société SOULANE SAS exploite dans l’ensemble de la résidence son activité para hôtelière, il ne s’agit pas d’une activité accessoire.

Le congé délivré par Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y à la Société SOULANE SAS est donc parfaitement valable, mais il ouvre pour la Société SOULANE SAS un droit à une indemnité d’éviction.

Une expertise sera ordonnée pour permettre la fixation de l’indemnité d’éviction.

Sur l’ indemnité d’occupation

L’article L 145-28 du Code de Commerce dispose que

'Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal de grande instance statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’État, en application de l’article L. 145-56.

Il ne peut donc être fait droit à la demande d’expulsion faite par les bailleurs.

Il est constant que l’indemnité d’occupation est fixée en fonction de la valeur locative du local commercial à laquelle est aplliquée un coefficient de précarité qui varie entre 10 et 30 %.

L’expertise ordonnée permettra également d’évaluer la valeur locative du local.

Pendant la durée de l’expertise la Société SOULANE SAS restera redevable du loyer stipulé au bail.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 14 Mai 2012 par le Tribunal de Grande Instance de Z en ce qu’il a :

Dit que les relations contractuelles des parties sont soumises au statut légal des baux commerciaux,

INFIRME le jugement en ce qu’il a annulé le congé délivré par Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y le XXX, a débouté Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y de leur demande d’indemnité d’occupation, et débouté la Société SOULANE SAS de sa demande d’indemnité d’éviction et d’expertise,

Et statuant de nouveau,

DIT que le congé délivré par Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y le XXX est valable en ce qu’il a été délivré pour le terme du bail,

DIT que ce congé est un congé ouvrant droit pour la Société SOULANE SAS à une indemnité d’éviction,

DIT que Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y sont redevables envers la Société SOULANE SAS d’une indemnité d’éviction,

DEBOUTE Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y de leur demande d’expulsion de la Société SOULANE SAS,

DIT que la Société SOULANE SAS est redevable envers Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y d’une indemnité d’occupation à compter du 1^er Décembre 2009,

AVANT DIRE DROIT sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation,

ORDONNE une expertise et désigne pour y procéder,

Madame A B,

XXX

XXX

avec pour mission de :

— Entendre les parties, se faire communiquer tous documents utiles, entendre tous sachants, répondre aux Dires des parties,

— Se rendre sur les lieux situés appartement XXX, XXX à X – 64600

— Décrire les locaux loués à la Société SOULANE SAS,

— Prendre connaissance des documents contractuels et tous autres, des documents comptables, financiers et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce exploité par la Société SOULANE SAS dans les lieux,

— Réunir tous les éléments d’appréciation utiles permettant à la Cour de fixer l’indemnité d’éviction due par Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y à la Société SOULANE SAS, en envisageant l’hypothèse de la perte du fonds de commerce et celle du transfert du fonds de commerce,

— Réunir tous les éléments d’appréciation utiles permettant à la Cour de fixer l’indemnité d’occupation due par la Société SOULANE SAS à Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y à compter du 1^er Décembre 2009,

— Donner tous éléments utiles à la solution du litige,

DIT que l’expert pourra se faire assister de la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité, et dont il assurera l’avance de la rémunération ; l’expert précisera en son rapport l’identité et la qualité de la personne concernée aisni que la nature des actes dont il lui aura confié l’exécution,

DIT que l’expert devra dresser un rapport écrit de ses travaux comprenant toutes annexes utiles à déposer au Greffe de la Chambre II-1 de la Cour d’Appel de PAU dans un délai maximum de quatre mois à compter de sa saisine, sauf prorogation demandée au Conseiller chargé du contrôle des expertises,

DIT que l’expert devra établir un pré-rapport qui sera adressé aux parties lesquelles disposeront de trois semaines pour formuler des observations. Passé ce délai, l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les remarques tardives sauf cause grave à l’appréciation du magistrat chargé du contrôle des expertises,

DIT qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement d’office ou sur simple requête de la partie la plus dilligente, par Ordonnance du magistrat chargé du centriole des expertises,

FIXE à la somme de 1500 € le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à consigner au GREFFE DE LA Chambre II-1 de la Cour d’Appel de PAU par la Société SOULANE SAS dans le délai maximum d’un mois à compter de la présente décision à peine de caducité de la désignation de l’expert,

DIT que l’expertise se déroulera sous le contrôle du Conseiller chargé du contrôle des expertises,

DIT que pendant le cours de la procédure, la Société SOULANE SAS continuera à verser à Monsieur E F Y et Madame C D épouse Y le loyer tel que stipulé par le contrat de bail,

SURSOIT à statuer sur les demandes des parties afférentes aux indemnités d’éviction et d’occupation, et à l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DIT que la procédure reprendra à l’initiative de la partie la plus diligente à l’issue du dépôt du rapport d’expertise,

RESERVE les dépens

Arrêt signé par Monsieur BERTRAND, Président, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT