XXX

Numéro 14/3653

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 28/10/2014

Dossier : 13/01464

Nature affaire :

Autres demandes relatives à la copropriété

Affaire :

ASSOCIATION POUR LE RENOUVEAU DU CHATEAU D’ARCADIE (ARCA)

F G L M veuve B

J K veuve Z

D E veuve A

H I épouse Y

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CHATEAU D’ARCADIE

SAS NEXITY

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 28 octobre 2014, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 10 juin 2014, devant :

Madame PONS, Président, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Monsieur CASTAGNE, Conseiller

Madame CATUGIER, Conseiller

assistés de Madame VICENTE, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTES :

ASSOCIATION POUR LE RENOUVEAU DU CHATEAU D’ARCADIE – ARCA

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Madame F G

née le XXX à BAYONNE

de nationalité française

XXX

XXX

XXX

XXX

Madame L M veuve B

née le XXX

de nationalité française

XXX

XXX

XXX

Madame J K veuve Z

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

XXX

Madame D E veuve A

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

XXX

Madame H I épouse Y

XXX

XXX

XXX

représentées par la SELARL LEXAVOUE, avocats au barreau de PAU

assistées de Maître Emmanuel BURGET, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CHATEAU D’ARCADIE sis avenue de Témerland à BIARRITZ représenté par son syndic la SAS SQUARE HABITAT ARBEL IMMOBILIER ayant son siège XXX, représentée par son Président la SAS PG IMMO

représenté et assisté de Maître Jean-Benoît SAINT-CRICQ, avocat au barreau de BAYONNE

SAS NEXITY

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée et assistée de Maître Isabelle ETESSE, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 28 JANVIER 2013

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

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* *

*

XXX, créée en 1975, est une copropriété dont la destination « particulière » est de constituer une résidence pour les personnes dites du « troisième âge » et, en application du règlement de copropriété, bénéficie d’équipements spécifiques dont un service paramédical géré par le syndicat des copropriétaires de sorte que les charges des locaux, équipements et services sont intégrées aux charges générales du syndicat des copropriétaires.

Ainsi, depuis l’origine existait au sein de la copropriété un service composé de six puis de quatre infirmières diplômées d’Etat (IDE), salariées du syndicat, qui assurait une permanence 24 h sur 24 et 7 jours sur 7.

Une assemblée générale du 5 mars 2008, a supprimé au visa de la loi ENL (Engagement National pour le Logement) du 13 juillet 2006, le service paramédical.

Le tribunal de grande instance de Bayonne, selon jugement en date du 8 juin 2009, a annulé l’ensemble des délibérations de cette assemblée générale du 5 mars 2008 dont celle relative à la suppression du service paramédical.

Ce jugement a été confirmé par la cour d’appel de Pau dans un arrêt en date du 31 mars 2011.

Par ailleurs, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bayonne, saisi par l’association pour le renouveau du château d’Arcadie (ARCA) et par divers copropriétaires, d’une demande tendant à voir prononcer un sursis à statuer de la décision de licenciement du personnel infirmier envisagée par le syndic, a invité les requérants à mieux se pourvoir tout en invitant le syndicat des copropriétaires à mettre en place les moyens permettant d’assurer une veille au profit des copropriétaires, décision confirmée par la Cour, le 12 avril 2012.

Le syndic, la SAS Nexity, a procédé au licenciement des infirmières le 4 mai 2011 et informé les résidents, suite à l’assemblée générale du 23 juin 2011, qu’ils ne pourront plus faire appel au service paramédical à compter du 30 juin 2011.

Ce licenciement a été jugé abusif par le conseil de prud’hommes de Bayonne le 30 mai 2013, faute par le syndic de se prévaloir d’une autorisation donnée par la copropriété.

L’Association pour le Renouveau du XXX (ARCA) et M^mes A, B, Z, G et Y, copropriétaires dans cette copropriété, autorisées à assigner à jour fixe, ont, par acte d’huissier de justice en date du 24 août 2012, fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX, prise en la personne de son syndic en exercice et la SAS Nexity, ancien syndic, devant le tribunal de grande instance de Bayonne pour obtenir, sous astreinte, le rétablissement du service paramédical et du système d’alarme ainsi que l’indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Par jugement en date du 28 janvier 2013, le tribunal a :

— rejeté les exceptions de litispendance et de connexité et la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée,

— rejeté la demande de rétablissement du service infirmier au sein de la copropriété,

— dit qu’il appartient à la partie la plus diligente de faire inscrire à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale une modification du règlement de copropriété relative à la suppression du service paramédical et à la mise en place de moyens de veille et de gardiennage,

— déclaré réputées non écrites les clauses du règlement de copropriété relatives au service paramédical et de santé interne à l’immeuble,

— constaté la nullité du mandat de la société Nexity en qualité de syndic, faute d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 29 avril 2010 d’une délibération sur l’ouverture d’un compte bancaire séparé au profit du syndicat des copropriétaires mais dit qu’il n’appartient pas au tribunal d’en tirer la conséquence d’une annulation du licenciement des infirmières,

— dit que la société Nexity a commis une faute en refusant de donner suite à une demande d’inscription complémentaire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 23 juin 2011 et l’a condamnée à payer aux demanderesses la somme de 1 000 € de dommages-intérêts,

— condamné sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la société Nexity et le syndicat des copropriétaires à payer chacun aux demanderesses la somme de 2 000 €,

— rejeté les autres demandes.

Par déclaration reçue par voie électronique au greffe de la Cour, le 11 avril 2013, l’ARCA et M^mes A, B, Z, G et Y ont relevé appel de cette décision.

Les appelantes, dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 7 mai 2014, demandent à la Cour :

— d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, excepté en ce qu’il a constaté la nullité du mandat de la société Nexity en qualité de syndic et jugé que la société Nexity a commis une faute en refusant de donner suite à une demande d’inscription complémentaire à l’ordre du jour à l’assemblée générale du 23 juin 2011,

— d’ordonner le rétablissement du service paramédical et du système d’alarme et les tirettes présentes dans les appartements et parties communes, sous astreinte de 1 000 € par jour, passé le délai de trois jours à compter de la notification de l’arrêt à intervenir ;

— subsidiairement, d’ordonner la mise en place des moyens permettant d’assurer une veille au profit des différents copropriétaires, sous astreinte 1 000 € par jour, passé le délai de trois jours à compter de la notification de l’arrêt à intervenir ;

— de condamner in solidum la société Nexity et le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX à leur payer la somme de 30 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— de les dispenser, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de la participation au sein de la copropriété aux dommages-intérêts qui leur seront alloués ainsi qu’aux frais et dépens relatifs à la présente procédure ;

— de débouter la société Nexity et le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX de toutes leurs demandes ;

— de condamner in solidum la société Nexity et le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX à leur payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elles estiment que la loi ENL n’est pas applicable aux copropriétés avec services dotées d’une destination spécifique inscrite dans leur règlement de copropriété et que dès lors la mesure de suppression unilatérale du service paramédical est illicite.

Elles soutiennent en effet que le règlement de copropriété prévoyant une destination spécifique de résidence du 3^e âge, il résulte des dispositions combinées des articles 8 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 qu’aucune modification ne pouvait leur être imposée sauf à l’unanimité.

Elles invoquent à tout le moins, les dispositions de l’article 41-4 de la loi du 10 juillet 1965 et la nécessité d’obtenir la double majorité prévue à cet article pour la suppression du service infirmier.

Elles font valoir que le règlement de copropriété prévoyait la consultation préalable de l’assemblée générale par le syndic pour le licenciement du personnel, consultation dont il s’est dispensé, commettant ainsi une voie de fait qui a occasionné un grave préjudice aux personnes âgées en état de vulnérabilité bénéficiant du service médical alors qu’aucune solution de remplacement n’a été envisagée comme le prescrivait l’ordonnance de référé du 25 mai 2011.

Par ailleurs, le syndic n’a pas donné suite à une demande d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 23 juin 2011 tendant au rétablissement du service infirmier, assemblée générale frappée de recours et annulée par jugement du tribunal de grande instance de Bayonne du 14 octobre 2013.

Elles ajoutent que faute par le syndic d’avoir fait ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat le mandat de celui-ci était nul de plein droit à compter du 29 juillet 2010 de sorte qu’il n’avait aucun pouvoir pour procéder au licenciement des infirmières.

S’appuyant sur une réponse ministérielle du 22 avril 2008, elles ajoutent que la loi ENL n’est applicable qu’aux seules copropriétés créées à compter de son entrée en vigueur et que le règlement de copropriété s’analysant en un contrat, aucun texte nouveau ne peut le remettre en cause. Pour les copropriétés qui prévoyaient avant l’entrée en vigueur de cette loi, la fourniture de soins ou d’aide, la mise en conformité suppose la modification du règlement de copropriété ce que n’a pas fait le syndicat des copropriétaires puisqu’il a supprimé purement et simplement le service paramédical ce qui constitue une décision abusive.

Par ailleurs, elles estiment qu’il résulte d’une autre réponse ministérielle en date du 15 mai 2007, la possibilité pour une copropriété d’offrir des services d’aides dans les actes essentiels de la vie quotidienne par des infirmiers à l’exclusion de prestations médicalisées de sorte que le licenciement des infirmières ne s’imposait pas.

Le syndicat des copropriétaires, dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 5 septembre 2013, demande à la Cour, de :

— déclarer l’ARCA irrecevable en ses demandes faute de justifier d’une autorisation d’ester en justice,

— débouter les appelantes de toutes leurs demandes et de confirmer la décision dont appel, hormis en ce qui concerne la prétendue faute consistant à n’avoir pas inscrit une résolution à l’ordre du jour et la condamnation qui en résulte ;

— réformer la décision sur les dispositions sur la demande de mise à l’ordre du jour complémentaire de l’assemblée générale du 23 juin 2011 formulée par l’ARCA et M^mes A, Hélie, Z et G ;

— constater que la question figurait bien à l`ordre du jour ;

— en conséquence, constater que le syndic et le syndicat n’ont commis aucune faute et exonérer le syndic de toute condamnation ;

— condamner les appelantes à payer à la copropriété résidence XXX une somme de 10 000 € pour procédure abusive ;

— condamner les mêmes à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence XXX une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires estime que la loi ENL, loi d’ordre public visant la santé publique qui rend illégal l’octroi de services de soins par les copropriétés et l’exclut, était d’application immédiate et s’appliquait à l’ensemble des copropriétés de sorte que le service médical pouvait être immédiatement supprimé et le syndic investi de pouvoirs propres pour l’embauche et le licenciement du personnel pouvait, sans commettre de voie de fait, licencier les infirmières sans autorisation de l’assemblée générale.

Le syndic se devait de licencier les infirmières qui ne pouvaient plus être assurées comme salariées de la copropriété pour l’exercice de soins infirmiers qui étaient désormais illégaux et il ne pouvait laisser perdurer, sous peine de sanctions pénales, une situation illégale.

Il s’appuie sur la même réponse ministérielle que les appelantes pour soutenir que la copropriété n’est pas en possession de l’agrément prévu aux articles L. 7231-1 et D. 7231-1 du code du travail pour engager des services à la personne et des services d’aide à domicile aux résidents.

Il ajoute que ces services à la personne sont extrêmement limités et ne requièrent nullement la présence d’infirmières de sorte que le syndic pouvait les licencier.

Il soutient que les appelantes n’ont soumis aucun projet de résolution à l’assemblée générale sur le service infirmier de sorte qu’aucun vote ne pouvait avoir lieu sur cette question et par ailleurs dans le cadre de l’assemblée générale du 23 juin 2011, elles n’ont pas sollicité la mise en 'uvre par la copropriété d’une demande d’agrément de sorte qu’aucun vote ne s’imposait et ce d’autant que la formulation de la demande d’ordre du jour était très imprécise et ne comportait aucune résolution.

Il conteste dès lors l’existence d’une quelconque faute ayant pu être source d’un quelconque préjudice.

Lors des l’assemblée générale des 5 avril et 26 juin 2012, la question a été mise à l’ordre du jour. Cette dernière assemblée générale a refusé le service d’accompagnement à la personne et n’a fait l’objet d’aucune demande d’annulation.

La SAS Nexity, ancien syndic de la copropriété, dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 4 septembre 2013, demande à la Cour de :

— débouter l’ARCA, M^mes G, B, Z, A et Y de l’ensemble de leurs demandes,

— faire droit à son appel incident et réformer la décision entreprise en ce qu’elle a retenu à son encontre une faute ayant consisté à refuser de donner suite à une demande d’inscription complémentaire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 23 juin 2011 et tendant au rétablissement du service paramédical,

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle a alloué à l’ARCA et à M^mes G, B, Z, A et Y une indemnité de 1 000 € à titre de dommages-intérêts,

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle l’a condamnée à payer aux appelantes une somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’ARCA et M^mes G, B, Z, A et Y à lui payer une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui ne saurait être inférieure à 3 000 €.

Elle reprend les moyens invoqués par le syndicat des copropriétaires et ajoute s’agissant du licenciement des infirmières que le règlement de copropriété ne l’obligeait pas à obtenir l’autorisation de l’assemblée générale et estime donc qu’elle n’a commis aucune faute.

Elle a soumis à l’assemblée générale la souscription d’un contrat de gardiennage au profit des résidents lors de l’assemblée générale du 23 juin 2011 mais cette proposition a été rejetée, et il n’appartient pas à la Cour, de se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires pour la conclusion d’un tel contrat.

Elle estime n’avoir commis aucune faute lors de la tenue de l’assemblée générale du 23 juin 2011 dans la mesure où elle n’a, à aucun moment, été saisie d’une demande ou d’un projet de résolution sur le rétablissement du service infirmier.

La demande de suppression a bien été inscrite à cette assemblée générale mais n’a pas fait l’objet d’un vote puisqu’entre-temps le licenciement des infirmières était intervenu.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mai 2014.

SUR CE

Sur la recevabilité de l’ARCA

Attendu que le syndicat des copropriétaires soutient que l’ARCA n’est pas recevable à agir faute de justifier d’une autorisation d’ester en justice ;

Attendu qu’il n’est pas contesté que cette association a été déclarée en préfecture en application de l’article 5 de la loi du 1^er juillet 1901 et qu’elle a donc la capacité juridique ;

Que dès lors, en application de l’article 6 de cette même loi, régulièrement déclarée, elle peut, sans autorisation spéciale, ester en justice ;

Attendu qu’il résulte de ses statuts (pièce 37 des appelantes) qu’elle a notamment pour objet la protection de la destination spécifique de la résidence du XXX telle que fixée à l’origine par le règlement de copropriété en son article 41 et de défendre les intérêts de ses adhérents ;

Qu’il n’est pas davantage contesté que l’ARCA est copropriétaire d’une cave dans cette résidence ;

Qu’elle est donc recevable en sa demande ;

Sur les exceptions de litispendance et de connexité et sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée

Attendu qu’aucun moyen de réformation n’est soulevé en cause d’appel contre les chefs du jugement ayant rejeté les exceptions de litispendance et de connexité et la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée ;

Qu’en conséquence, il convient de confirmer le jugement de ces chefs ;

Sur le rétablissement du service paramédical

Attendu que l’article 41-3 du règlement de copropriété précise notamment que la destination plus particulière de l’ensemble immobilier est de constituer une résidence pour les personnes dites du 'troisième âge’ et, accessoirement, une résidence de vacances et de loisirs et qu’il est conçu et équipé en vue de cette destination ;

Attendu qu’ainsi l’article 42-IX de ce règlement prévoit que l’ensemble immobilier comporte des locaux et installations destinés à être le siège et le moyen de divers services particuliers et notamment des locaux et installations du service de santé (infirmerie, salle de gymnastique et de kinésithérapie), locaux et installations du service alimentaire (cuisine collective et dépendance, office, resserres, chambre froide, magasin à vivres, salle à manger, bar) et que les services prévus dans ces locaux sont assumés par le syndicat des copropriétaires du XXX depuis l’assemblée générale du 29 juin 1978 ;

Attendu qu’il n’est pas contesté par les parties qu’avant d’être licenciées le 20 avril 2011, quatre infirmières diplômées d’Etat, gérées par le syndicat des copropriétaires, assuraient au sein de cette résidence, une présence 24 heures sur 24, les salaires, charges et frais induits par ce service constituant des charges de copropriété ;

Attendu que l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 tel qu’il résulte de la rédaction issue de l’article 95 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 (loi ENL) dispose que :

'Le règlement de copropriété peut étendre l’objet d’un syndicat des copropriétaires à la fourniture aux occupants de l’immeuble, de services spécifiques notamment de restauration, de surveillance, d’aide ou de loisirs. Ces services peuvent être procurés en exécution d’une convention conclue avec les tiers.

Le statut de la copropriété est incompatible avec l’octroi de services de soins ou d’aide et d’accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l’article L. 312-1 du code l’action sociale et des familles'.

Que l’article 41-4 de cette même loi prévoit que les décisions relatives à la suppression des services visés à l’article 41-1 sont prises à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 et, le cas échéant, à celle prévue au dernier alinéa du même article.

Attendu qu’il s’agit de dispositions d’ordre public qui s’appliquent immédiatement ;

Attendu qu’ainsi il résulte d’une réponse publiée dans le JO Sénat du 2 septembre 2010 (page 2280) par le secrétariat d’État au logement et à l’urbanisme que ces nouvelles dispositions ont été précisément mises en place pour protéger les personnes vulnérables, âgées ou handicapées, ainsi que pour assurer leur sécurité et sont d’application immédiate ;

Que cette même réponse prévoit que ces dispositions étant d’ordre public, il ne peut y être dérogé par contrat et qu’en conséquence, les résidences services qui prévoyaient, avant l’entrée en vigueur de la loi du 13 juillet 2006, la fourniture de services de soins ou d’aide et d’accompagnement exclusivement liés à la personne aux résidents doivent se mettre en conformité avec ces dispositions, ce qui suppose la modification du règlement de copropriété en ce sens ;

Qu’elle envisage néanmoins, au regard des articles L. 7231-1 et suivants et D. 7231-1 et suivants du code du travail la possibilité pour les résidences de services d’être agréées, au titre des services à la personne pour les services d’aide à domicile rendus aux résidents, ces services d’aide comprenant, notamment les services d’assistance aux personnes âgées, aux personnes handicapées ou aux autres personnes qui ont besoin d’une aide personnelle à leur domicile ou d’une aide à la mobilité dans l’environnement de proximité favorisant leur maintien à domicile ;

Qu’elle ajoute que l’article 2 de l’arrêté du 24 novembre 2005, pris pour l’application des articles précités du code du travail, précise que les services d’assistance comprennent notamment l’accompagnement et l’aide aux personnes dans les actes essentiels de la vie quotidienne (mobilisation, déplacements, toilette, habillage, alimentation, fonctions d’élimination, garde-malade, soutien des activités intellectuelles, sensorielles et motrices, transport…) ainsi que dans les activités de la vie sociale et relationnelle à domicile ou à partir du domicile mais qu’en revanche, les actes de soins relevant d’actes médicaux ou réalisés sur prescription médicale sont exclus des services d’assistance ouvrant droit à agrément, au titre des services à la personne ;

Attendu qu’ainsi, au regard des dispositions de l’article 41-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le syndicat des copropriétaires emploie des infirmières qui exécutent des actes de soins relevant d’actes médicaux ou réalisés sur prescription médicale, il doit être mis fin à ce service sans que les copropriétaires aient à prendre une décision en assemblée générale ;

Qu’en revanche, les résidences-services si elles ont préalablement obtenu l’agrément au titre des services à la personne, peuvent proposer des services d’assistance tels que définis ci-dessus, à l’exclusion des services de soins ;

Attendu qu’en l’espèce, si les contrats de travail liant les quatre infirmières au syndicat des copropriétaires ne sont pas versés aux débats, il résulte des pièces produites par les appelantes elles-mêmes que ces quatre infirmières, diplômées d’état, effectuaient des actes de soins ;

Qu’ainsi, dans un courrier à la Haute Autorité de lutte contre les discriminations et pour l’égalité, en date du 10 février 2011, la présidente de l’ARCA fait état de la possibilité pour les infirmières de commander du matériel médical ;

Que dans un courrier de M. X au juge des référés celui-ci indique que sa mère est une personne très âgée malade et fait état de la réactivité plus grande en cas de besoin d’une infirmière sur place jour et nuit par rapport à une infirmière qui vient de la ville ;

Que dans un courrier du 9 mai 2011, M. B, père de deux résidents, fait également état d’actes médicaux pratiqués par ces infirmières ;

Attendu qu’au regard des dispositions légales impératives, il ne peut donc être fait droit à la demande des appelantes de rétablir le service de soins infirmiers tel qu’il existait antérieurement au licenciement de ces quatre infirmières ;

Attendu que contrairement à ce que soutiennent les appelantes, la loi ENL est bien applicable aux copropriétés avec services dotées d’une destination spécifique inscrite dans le règlement de copropriété, la suppression du service infirmier n’ayant pas eu pour effet de modifier la destination de l’immeuble ou les modalités de jouissance des parties privatives telles qu’elle résulte des dispositions des articles 41-3 et 41-IX du règlement de copropriété dans la mesure où demeurent des locaux et installations destinés à être le siège des services que le syndicat des copropriétaires est autorisé à fournir aux résidents en application de l’alinéa 1^er de l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que de même, elles ne peuvent valablement soutenir que la suppression du service infirmier devait faire l’objet d’une délibération à la majorité prévue à l’article 26 et le cas échéant, à celle prévue au dernier alinéa du même article, ces dispositions n’étant applicables qu’à la suppression d’un service spécifique autorisé par l’alinéa 1^er de l’article 41-1 et notamment de restauration, de surveillance, d’aide ou de loisirs ;

Attendu qu’en conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de rétablissement du service infirmier ;

Sur le rétablissement du système de surveillance

Attendu que si l’article 41-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit l’illégalité de la fourniture par une copropriété de services de soins, en revanche l’alinéa 1^er de ce même article prévoit la possibilité pour la copropriété de fournir un service spécifique de surveillance ;

Attendu qu’il n’est pas contesté par les parties que depuis le licenciement des quatre infirmières, le système d’appel et de 'tirettes’ présent dans les appartements et les parties communes qui permettait de faire appel à leur service a été mis hors tension depuis le 1^er juillet 2011 (pièce 32 des appelantes) ;

Attendu que ce système d’appel constituait donc un service de surveillance conforme tant à la loi susvisée qu’au règlement de copropriété dont les articles 41-3 et 42 X prévoit que la destination de la résidence Arcadie est essentiellement une résidence du 3^e âge dotée d’équipements spécifiques conformes à cette destination ;

Attendu que dès lors, il appartenait au syndicat des copropriétaires, dès lors que le licenciement des infirmières entraînait ipso facto la suppression de ce service de surveillance, de mettre en place un système de substitution ou de faire voter la suppression d’un tel service conformément à l’article 41-4 de la loi du 10 juillet 1965 c’est-à-dire à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 et, le cas échéant, à celle prévue au dernier alinéa du même article ;

Attendu que d’ailleurs, le syndic était parfaitement conscient de cette difficulté puisque lors de l’assemblée générale du 5 mars 2008, était inscrite une résolution en ce sens ;

Attendu que néanmoins, l’ensemble des résolutions de cette assemblée générale ayant été annulé par le tribunal de grande instance de Bayonne dont le jugement a été confirmé par la Cour, le 31 mars 2011, pour des raisons de forme, il appartenait au syndic de soumettre à nouveau la question à l’assemblée générale des copropriétaires dès lors qu’il procédait au licenciement des infirmières ;

Attendu qu’à cet égard et alors que la suppression du système de surveillance a été effectif à compter du 1^er juillet 2011, il apparaît que le syndic a, à l’assemblée générale du 23 juin 2011 qui l’a précédée, à la majorité de l’article 24, soumis une résolution (n° 9) sur la souscription d’un contrat de gardiennage soit à temps partiel soit 24 heures sur 24, résolution qui a été refusée ;

Attendu qu’ainsi le syndicat des copropriétaires en faisant voter à la majorité de l’article 24 et non de l’article 26 la mise en place d’un contrat de gardiennage qui n’est d’ailleurs pas produit ne permettant pas à la Cour de vérifier s’il s’agit d’un système de surveillance, ne démontre pas qu’il s’est conformé aux dispositions de l’article 41-4 de la loi du 10 juillet 1965 et ce d’autant qu’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juin 2011 (point d’information n° 15) et alors que les appelantes avaient demandé que soit mise à l’ordre du jour la suppression du 'service-infirmières', que cette assemblée générale 'n’a pas jugé utile de procéder à un vote sur cette résolution en raison d’une très large majorité exprimée oralement’ ;

Attendu que d’ailleurs, un litige concernant l’annulation de cette assemblée générale est actuellement pendant devant la Cour ;

Attendu que pas davantage la copropriété, ne démontre s’être conformée aux dispositions de cet article puisque lors de l’assemblée générale du 16 juillet 2013 (pièce 4 du syndicat des copropriétaires), le syndic a encore soumis à la majorité de l’article 24 une résolution ainsi libellée 'l’assemblée générale après avoir entendu l’exposé de l’ARCA, décide le rétablissement immédiat du système de tirettes présentes dans tous les logements et dans les parties communes et décide l’instauration d’un service de veille permanent 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7' qui a été rejetée ;

Attendu qu’ainsi, et même si cette dernière assemblée générale n’a pas fait l’objet de contestation, il apparaît que la suppression du système de surveillance dont bénéficiait les copropriétaires a été soumise à l’assemblée générale dans des conditions de majorité non conformes à l’article 41-4 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’ayant été irrégulièrement supprimé, les appelantes sont en droit de solliciter son rétablissement ;

Attendu qu’il convient donc en conséquence, d’ordonner de ce chef l’infirmation du jugement déféré et de condamner le syndicat des copropriétaires à rétablir sous astreinte, dans les conditions fixées au dispositif du présent arrêt, un système de surveillance permettant aux copropriétaires de bénéficier d’une veille ;

Sur la responsabilité

Attendu qu’il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires qui a procédé à la suppression du service de surveillance dont bénéficiait M^mes G, B, Z, A et Y sans se conformer aux dispositions légales a commis une faute ;

Qu’il résulte, des pièces produites par les appelantes (12 à 14) qu’il en est résulté pour elles un préjudice moral direct et certain alors que s’agissant de personnes âgées, elles se sont retrouvées privées du jour au lendemain d’un service dont elles bénéficiaient depuis plusieurs années et qui avait été déterminant pour elles lors de leur choix de venir s’établir dans cette copropriété au regard de sa destination essentiellement destinée au 3^e âge puisque le 29 juin 2011, le syndic a informé l’ensemble des copropriétaires que le système d’appel serait débranché dès le 1^er juillet suivant ;

Attendu que la SAS Nexity, alors syndic de la copropriété, n’a pas inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 23 juin 2011, la demande de résolution qui lui avait été adressée le 6 mai 2011 par le conseil des appelantes ainsi libellé 'suppression du service-infirmières’ ;

Qu’en effet, le procès-verbal de cette assemblée générale démontre qu’il avait inscrit la question suivante 'point d’information n° 15 : demande de l’ARCA et de M^mes A, B, Z et G’ et non la résolution proprement dite ;

Que le syndic tenu d’une obligation de conseil et qui n’a pas à se faire juge du contenu de la résolution dont il lui est demandé l’inscription, n’a d’ailleurs pas fait voter l’assemblée générale sur cette résolution comme le démontre ce même procès-verbal, aucun vote n’ayant été jugé utile ;

Attendu que dès lors, le syndic même s’il pouvait procéder au licenciement des infirmières au regard des dispositions résultant de l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965, se devait, au regard des dispositions de ce même article de faire régulièrement voter l’assemblée générale sur la suppression de tout système de service de surveillance ce qu’il n’a fait ;

Qu’il a ainsi également commis des fautes qui ont contribué au préjudice subi par les appelantes ;

Attendu qu’en conséquence, tant le syndicat des copropriétaires que la SAS Nexity doivent être condamnés in solidum à réparer le préjudice de M^mes G, B, Z, A et Y à qui il sera alloué à chacune la somme de 5 000 € ;

Attendu qu’en revanche, l’ARCA qui ne justifie d’aucun préjudice direct et personnel sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires qui succombe sera débouté de sa demande de dommages-intérêts ;

Sur la nullité du mandat de la société Nexity

Attendu qu’en application de l’article 18 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965, il appartient au syndic d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires et le mandat du syndic qui méconnaît ses obligations en matière d’ouverture ou de dispense d’ouverture d’un compte séparé, est nul de plein droit dans les trois mois suivant sa désignation ;

Attendu qu’en l’espèce, au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2010 (pièce 43) les copropriétaires ont agréé en qualité de syndic la SAS Nexity Lamy en lieu et place de la SA Lamy et il résulte du procès-verbal de cette assemblée générale que son mandat a pris effet au 29 avril 2010 pour s’achever au 30 juin 2012 (résolution n° 8) ;

Que l’ordre du jour de cette l’assemblée générale ne comportait pas de résolution relative à l’ouverture (ou non) d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ;

Que faute par le syndic, de s’être conformé à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, d’ouvrir un compte bancaire séparé au plus tard dans les trois mois de l’assemblée générale du 29 avril 2010, soit le 29 juillet 2010 au plus tard, c’est à bon droit que le premier juge a constaté la nullité de son mandat, une délibération sur cette question n’étant intervenue que lors de l’assemblée générale du 23 juin 2011 (résolution n° 8) ;

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclare l’Association pour le Renouveau du XXX recevable en ses demandes,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Bayonne en date du 28 janvier 2013 en ce qu’il a :

— rejeté les exceptions de litispendance et de connexité et la fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée,

— rejeté la demande de rétablissement du service infirmier au sein de la copropriété de l’immeuble dit 'XXX',

— constaté la nullité du mandat de la société Nexity en qualité de syndic, faute d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 29 avril 2010 d’une délibération sur l’ouverture d’un compte bancaire séparé au profit du syndicat des copropriétaires mais dit qu’il n’appartient pas au tribunal d’en tirer la conséquence d’une annulation du licenciement des infirmières.

L’infirmant pour le surplus et statuant à nouveau,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX sous astreinte de 500 € (cinq cents euros) par jour de retard qui commencera à courir deux mois après la signification du présent arrêt, à rétablir un système permettant aux copropriétaires de bénéficier d’alarmes et de surveillance.

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX et la SAS Nexity à payer à M^mes G, B, Z, A et Y la somme de 5 000 € (cinq mille euros) de dommages-intérêts à chacune d’elles.

Déboute l’Association pour le Renouveau du XXX de sa demande de dommages-intérêts.

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX et la SAS Nexity à payer à l’Association pour le Renouveau du XXX et à M^mes G, B, Z, A et Y la somme de 5 000 € (cinq mille euros), rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence XXX et la SAS Nexity.

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX et la SAS Nexity aux dépens.

Dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les appelantes seront dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera repartie entre les autres copropriétaires.

Autorise la SELARL LEXAVOUE Pau-Toulouse à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

Le présent arrêt a été signé par M^me Pons, Président, et par M^me Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandra VICENTE Françoise PONS