PC/AM

Numéro 16/637

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 11/02/2016

Dossier : 14/01344

Nature affaire :

Autres demandes relatives à la copropriété

Affaire :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE NAUSICAA

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES PLEIADES

XXX

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 11 février 2016, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 06 octobre 2015, devant :

Monsieur Y, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame VICENTE, Greffier, présente à l’appel des causes,

Madame X, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Monsieur Y et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame X, Président

Monsieur Y, Conseiller

Madame NICOLAS, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE NAUSICAA pris en la personne de son syndic en exercice la SAS PAUGEST IMMO

XXX

XXX

représentée par Maître William CHARTIER, avocat au barreau de PAU

INTIMES :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES PLEIADES

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, son syndic, la société PG IMMO

XXX intervenante volontaire aux lieu et place de SQUARE HABITAT COUTURE GRAMONT en sa qualité d’ancien syndic du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE NAUSICAA

XXX

XXX

représentés par Maître Guy MADAR, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 05 FEVRIER 2014

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU

XXX d’habitation) et 'le garage’ (bâtiment enterré à usage de parking souterrain) sont des copropriétés voisines dont les règlements de copropriété respectifs, établis par la Société Centrale Immobilière de Construction du Sud-Ouest, leur constructeur, le 3 mars 1976 pour les deux premières et le 30 août 1976 pour la troisième, comportent une clause IX bis identique, intitulée 'Servitudes’ stipulant notamment :

— que les services communs de chaque copropriété sont assurés par la gardienne de la copropriété Les Pléiades,

— que l’appartement/loge de cette gardienne est grevé d’une servitude conforme à sa destination au profit de chaque copropriété, qu’il ne pourra être affecté à un autre usage sauf accord de tous les copropriétaires des copropriétés concernées réunis ensemble, la décision étant prise à la double majorité comprenant plus de la moitié en nombre des bénéficiaires et les trois-quarts au moins des voix, chacun d’eux disposant d’autant de voix que de mètres carrés de surface plancher pour les lots à usage d’habitation, le cellier étant compté pour un mètre et de la surface assurable pour les lots à usage de garage.

Par ailleurs l’article XII A/a desdits règlements institue en charges communes à tous les copropriétaires sans exception diverses charges dont la quote-part des dépenses afférentes à l’appartement/loge et au personnel de gardiennage au paragraphe b.

L’article XII-A/b intitulé 'gardiennage’ institue effectivement en charges communes à tous les copropriétaires, en conséquence de l’article IX bis :

— le coût de l’installation, de l’abonnement et des redevances relatif au téléphone de gardiennage,

— les frais d’entretien et de réparation afférents à l’appartement/loge de gardiennage,

— les salaires, à l’exclusion de l’indemnité d’ascenseur, les avantages en nature et les charges de la sécurité sociale du personnel de gardiennage et, éventuellement au-delà, de toute autre personne régulièrement nommée à ces fonctions, qui seront répartis entre les copropriétés concernés, au prorata du nombre de voix de chacune d’elles ainsi qu’elles sont déterminées article IX bis.

Soutenant qu’il serait créancier de la copropriété Nausicaa au titre de la quote-part des frais de gardiennage pour la période du 1^er trimestre 2011 au 3^e trimestre 2012, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades, représenté par son syndic, la société Square Habitat, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa en paiement des sommes de :

—  21 158,12 € en principal, dont à déduire un versement de 8 737,83 €,

—  2 000 € à titre de dommages-intérêts,

—  2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Soutenant que la société Square Habitat, son ancien syndic, évincé, aurait manqué à son devoir de conseil en sous-évaluant ce poste de dépense au sein des budgets prévisionnels, en sous-évaluant le montant global des budgets prévisionnels des années 2008 à 2010 par rapport aux dépenses effectives et en répartissant arbitrairement et irrégulièrement la dépense afférente à ce poste, le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa a fait appeler la SARL Square Habitat Couture Gramont en garantie.

Par jugement du 5 février 2014, le tribunal de grande instance de Pau a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades, la somme de 18 460,73 € avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2012, dont à déduire un versement de 3 020,40 €,

— accordé au syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa un délai de paiement de 24 mois,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa de ses demandes contre le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades et contre la SARL Square Habitat Couture Gramont,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades et la SARL Square Habitat Couture Gramont de leurs demandes en dommages-intérêts,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades et à la SARL Square Habitat Couture Gramont la somme de 2 000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa a interjeté appel de cette décision selon déclaration transmise au greffe de la Cour le 7 avril 2014.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 1^er septembre 2015.

Par message électronique du 8 septembre 2015, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades a sollicité le 'rabat’ de l’ordonnance de clôture pour permettre la recevabilité de la communication du justificatif du règlement par ses soins des charges sociales de la gardienne.

Par message du 8 septembre 2015, le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa a déclaré ne pas s’opposer au 'rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries'.

MOTIFS

Aux termes de l’article 784 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, l’ordonnance de clôture a été rendue le 1^er septembre 2015 conformément au bulletin de fixation du 15 avril 2015 et la prétendue obtention tardive du justificatif du règlement de sommes réclamées dans l’assignation introductive d’instance du 19 novembre 2012 ne constitue pas une cause grave de révocation de la clôture au sens de l’article précité, étant considéré que l’accord des parties sur cette révocation ne lie nullement le juge qui apprécie souverainement s’il y a lieu, ou non, de révoquer l’ordonnance de clôture.

Il convient donc de rejeter la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et de statuer sur la seule base des conclusions déposées et des pièces produites antérieurement à l’ordonnance du 1^er septembre 2015, soit :

1 – les conclusions du 31 août 2015 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades et la SARL Couture Gramont de leurs demandes respectives en dommages-intérêts et, l’infirmant pour le surplus, au visa des articles 1315, 1131 et 1134 du code civil et 10 et 24 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 :

— à titre principal :

> de constater que la base de répartition de la dépense de la gardienne (37,20 %) entre le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades et le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa n’est pas conforme aux dispositions des articles IX bis et XII A/a et b du règlement de copropriété du 12 mars 1976,

> de constater que cette base de répartition ne correspond pas aux attributions effectivement exercées par la gardienne au sein de la copropriété Nausicaa,

> de constater que le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades ne justifie pas du règlement des sommes qu’il réclame,

> de constater qu’en l’absence d’approbation des comptes de la copropriété Nausicaa pour la période du 1^er janvier au 30 juin 2011 ainsi que pour l’année 2012, la créance revendiquée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades n’est pas exigible,

> de débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades de toutes ses demandes,

> d’ordonner la restitution par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades de la somme de 35 165,16 € correspondant à divers règlements intervenus entre octobre 2012 et août 2015,

— subsidiairement :

> de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le point de départ des intérêts au taux légal au 19 novembre 2012, fait application de l’article 1244-1 du code civil et débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades

et la SARL Couture Gramont de leurs demandes respectives en dommages-intérêts,

> l’infirmant pour le surplus, au visa des articles 1134 et 1235 du code civil, de constater l’existence au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades d’un trop-perçu de 6 651,40 € au titre des dépenses de gardiennage pour la période comprise entre 2011 et le deuxième trimestre 2014,

> de condamner la société PG Immo venant aux droits de la société Square Habitat à lui payer la somme de 10 000 € en réparation de son préjudice matériel et moral,

— très subsidiairement, au visa de l’article 1244-1 du code civil, de lui octroyer, pour le règlement du solde éventuel de créance du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades (soit 1 249,48 €) un délai de paiement de 24 mois,

— en toute hypothèse, de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades ou toute partie succombant à lui payer la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec bénéfice de distraction au profit de M^e Chartier.

2 – les conclusions déposées le 1^er septembre 2015 aux termes desquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades demande à la Cour :

— de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa de toutes ses demandes et notamment de sa demande en remboursement d’un trop réglé,

— de statuer ce que de droit sur le prononcé d’une amende civile,

— de dire que le loi du 10 juillet 1965 n’est pas applicable à l’action en recouvrement par lui engagée et de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa de ses prétentions concernant la prétendue illégalité de la répartition des charges entre les trois copropriétés, l’absence d’exigibilité et de justification de la créance,

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa à lui payer la somme principale de 18 460,73 € avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2012 dont à déduire un règlement de 3 020,40 € et la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ajoutant au jugement déféré :

> compte tenu des règlements intervenus en cours de procédure, de fixer sa créance résiduelle à la somme de 5 249,48 € au titre de la période '2011 – premier trimestre 2013" et de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa à lui payer la somme de 5 249,48 €, les intérêts au taux légal sur 18 460,73 € à compter du 19 novembre 2012 à calculer en déduisant les règlements partiels intervenus entre le 26 février 2013 et le 10 juin 2014,

> compte tenu des créances complémentaires devenues exigibles pour la période '2^e trimestre 2013 – 2^e trimestre 2014", de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa à lui payer la somme de 2 863,81 € avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2014, date des conclusions formalisant cette réclamation, les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 mars 2014 sur la somme de 9 139,28 € jusqu’au 5 mai 2015 et du 5 mai 2015 au 5 juillet 2015 sur la somme de (9 139,28 € – 2 224,35 €) 6 914,93 € ainsi qu’une indemnité de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel et les entiers dépens d’appel,

— infirmant le jugement entrepris pour le surplus et faisant droit à son appel incident, de dire n’y avoir lieu à application de l’article 1244-1 du code civil et, subsidiairement, de dire que les délais de paiement ne pourront excéder trois mois à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir et, vu les dispositions de l’article 1153 du code civil et le caractère insuffisant du taux de l’intérêt de retard pour réparer le préjudice subi par le créancier du fait du retard de paiement, indépendamment d’une contestation manifestement abusive, de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa à lui payer la somme de 2 500 € en réparation du préjudice subi du fait du retard,

3 – les conclusions dites 'récapitulatives II avec intervention volontaire’ déposées le 1^er septembre 2015 aux termes desquelles la SAS PG Immo demande à la Cour :

— de constater son intervention volontaire aux lieu et place de la société Couture Gramont Square Habitat et de dire que du fait de la fusion-absorption, elle a seule qualité pour défendre à l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa de son appel en garantie contre la société Square Habitat Couture Gramont et le condamner à lui payer

la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en disant que les condamnations prononcées en première instance lui bénéficieront de plein droit,

— réformant le jugement entrepris pour le surplus, de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa à lui payer les sommes de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’appel et d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel ou opposition.

SUR CE,

I – Sur le litige opposant le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades au syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa :

1 – Sur la contestation du principe même de la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa conteste le principe même de la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades au titre de sa quote-part de frais de gardiennage en soutenant en substance :

— que le mode de répartition arrêté par le règlement de copropriété est contraire aux règles édictées par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— que le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades ne justifie pas de la conformité même aux règles de détermination fixées par les règlements de copropriété du montant de la quote-part qu’il prétend lui imposer,

— que la clause de répartition des charges doit être considérée comme dépourvue de cause dès lors qu’elle n’est pas établie au regard des attributions effectivement exercées par la gardienne au profit de chaque copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades oppose à l’appelant les fins de non-recevoir tirées :

— du règlement sans aucune contestation et pendant trente six ans des charges dont s’agit, du règlement spontané, au moyen d’une provision trimestrielle réclamée au cours des années 2011 et 2012, de sa quote-part de salaires et de charges sociales de la gardienne, de l’inscription sur l’état financier de la copropriété des frais d’entretien dont remboursement est demandé et du règlement d’un acompte de 8 737,83 € postérieurement à la mise en demeure, constituant autant de reconnaissances non équivoques du fondement légal de la dette réclamée,

— de la prescription de toute contestation du règlement de copropriété, par application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, la prescription ayant commencé à courir au plus tard le 31 décembre 1977 date d’approbation du premier budget prévisionnel de la copropriété Nausicaa prenant nécessairement en compte la répartition des charges de gardiennage entre les copropriétés concernées.

Il conclut, au fond, au rejet de la contestation en soutenant :

— que la loi de 1965 est inapplicable, qui ne régit que les relations entre copropriétaires au sein d’une copropriété et non les relations entre copropriétés indépendantes dont il est en l’espèce question, fondée sur les conventions de servitude incluse dans chaque règlement de copropriété,

— que le caractère déterminable et incontestable de la clé de répartition stipulée dans les règlements de copropriété est établi et incontestable au regard même de leur contenu,

— que la circonstance que la gardienne exerce des missions différentes envers chacune des copropriétés est sans incidence dès lors que le règlement de copropriété étant un contrat, il est impossible de confondre la répartition des charges à l’intérieur de chaque copropriété qui se fait en fonction de l’utilité du service et la répartition des frais résultant de la servitude de gardienne commune aux trois copropriétés qui selon le contrat se fait de manière libre, sans tenir compte des critères de la loi de 1965 mais selon les clés de répartition fixées par le règlement instituant la servitude.

Il convient ici de considérer :

— que, quel que soit le fondement envisageable de la contestation de la validité de principe de la clause de répartition des charges afférentes au service commun de gardiennage

institué par le constructeur rédacteur des trois règlements de copropriété, toute action en contestation de ces actes est prescrite dès lors que plus de trente ans se sont écoulés depuis la date à laquelle le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa a eu – ou aurait nécessairement dû avoir – connaissance de cette prétendue irrégularité, en l’espèce, la date de la décision de l’assemblée générale approuvant les comptes de gestion du premier exercice, soit au plus tard fin 1978 pour l’exercice 1977,

— que la circonstance que cette contestation a été formalisée par voie d’exception (à la demande en paiement de charges) régularisée par conclusions de première instance du 24 mai 2013 est sans incidence dès lors :

> que la règle selon laquelle l’exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte qui n’a pas encore été exécuté ne s’applique qu’à compter de l’expiration du délai de prescription de l’action et qu’après cette date, l’exception n’est recevable que si l’acte n’a pas commencé à être exécuté,

> qu’en l’espèce il est constant et non contesté que les charges afférentes au service de gardiennage commun ont été réglées par le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa, sans contestation, pour l’exercice 2008 au titre duquel a été donné quitus de sa gestion au syndic,

— qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa, s’il conteste le principe de la mutualisation des charges de gardiennage institué par le constructeur en 1976 et contractualisé entre les parties au présent litige par une pratique constante pendant plus de trente ans, ou même seulement leur répartition, de recourir à la procédure de modification, aux conditions, notamment de majorité, prévues à l’article IX bis des règlements.

La contestation tirée de la prétendue non-conformité du règlement de copropriété aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de la prétendue absence de cause de la répartition des charges de gardiennage commun sera donc rejetée.

Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa de sa contestation fondée sur la prétendue non-conformité aux dispositions mêmes du règlement de copropriété de la clé de répartition proposée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades dès lors :

— que le pourcentage de 37,20 % imputé à l’appelant correspond à l’application mathématique des bases de calcul posées par les règlements de copropriété, par mètre carré de surface plancher pour les lots à usage d’habitation, les celliers étant comptés pour un mètre et à la surface assurée pour les lots à usage de garage,

— que la superficie de chaque lot à usage d’habitation de chacune des copropriétés a été définie dans les règlements de copropriété au titre de la répartition des charges d’eau froide,

— que s’agissant de la part de charges imputable à la copropriété du garage (au demeurant non appelée en la cause), le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades verse aux débats (pièces 14, 14/1 et 14/2) les justificatifs de l’existence d’une assurance souscrite pour une superficie de 1 093 m², sans modification depuis le 27 mars 2002,

— que le seul critère de répartition des charges de gardiennage commun entre les copropriétés bénéficiaires de ce service prévu par les règlements étant la surface plancher et la surface assurée, l’appelant ne peut se prévaloir d’autres critères de répartition non prévus par lesdits règlements, tels que notamment l’étendue des prestations effectuées par la gardienne au profit de chacune des copropriétés.

2 – Sur la demande en paiement de quote-part de charges de gardiennage :

S’agissant des demandes formées en première instance au titre de la période comprise entre le 1^er trimestre 2011 et le premier trimestre 2013, il y a lieu de considérer :

— que l’étendue et l’exigibilité de la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades sont suffisamment établies par la production des bulletins de salaire de la gardienne titulaire, des justificatifs de son remplacement pendant ses périodes de congés et/ou de maladie, de l’attestation de ladite gardienne et des attestations de l’URSSAF et par la preuve des versements opérés, au titre des charges sociales, au cabinet d’expertise-comptable Bignalet qui en assure le règlement à cet organisme,

— que la différence entre le montant des salaires et charges sociales de la gardienne titulaire et les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades correspond aux frais, dûment justifiés, de gestion comptable de ces charges et

aux frais, également justifiés, de remplacement de la gardienne titulaire en cas de maladie ou de congés de celle-ci, normalement dus par le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa dès lors que la continuité du service commun de gardiennage est assurée,

— que dans ces conditions, après vérification du décompte de créance et prise en compte des règlements partiels opérés en cours de procédure par le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa, la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades sera fixée à la somme de 1 249,48 €, étant constaté que le décompte produit par l’intimé ne fait aucune mention du règlement partiel de 4 000 € du 1^er juillet 2014 dont l’existence n’est pas contestée par lui.

S’agissant des demandes en paiement de quote-part de charges de gardiennage pour la période comprise entre le deuxième trimestre 2013 et le deuxième trimestre 2014, il y a lieu d’observer que le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades indique avoir été réglé des sommes correspondantes à l’exception de la quote-part de charges afférentes au 2^e trimestre 2014, soit 2 863,81 € dont l’effectivité du paiement par chèque du 25 août 2015 n’était pas démontrée à la date de la clôture.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa sera débouté de sa demande en remboursement de frais afférents au remplacement de la gardienne pour les mois d’avril, septembre et octobre 2013, l’examen des pièces versées aux débats établissant qu’aucune somme ne lui a été facturée à ce titre par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades, en surplus des salaires versés à la gardienne commune.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa de ses demandes contre le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades et le réformant pour le surplus, compte tenu des règlements intervenus postérieurement à son prononcé, de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades, les sommes de :

—  1 249,48 € au titre du solde de sa quote-part de frais de gardiennage pour la période comprise entre le 1^er trimestre 2011 et le 1^er trimestre 2013, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2012,

—  2 863,81 €, en deniers ou quittance, au titre des frais de gardiennage pour le 2^e trimestre 2014.

Il n’y pas lieu de faire application de l’article 1244-1 du code civil compte tenu du montant minime de la créance résiduelle à régler.

3 – Sur les demandes accessoires :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades sera débouté de sa demande en dommages-intérêts complémentaires, à défaut de preuve d’un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement, compensé par l’octroi des intérêts de retard à compter de la mise en demeure.

L’équité commande, par application de l’article 700 du code de procédure civile, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles par lui exposés en première instance et d’allouer à celui-ci, au titre des frais exposés en cause d’appel, la somme de 2 000 €.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa sera condamné aux entiers dépens d’appel et de première instance afférents au litige l’opposant au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades.

II – Sur le litige opposant le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa à la SAS PG Immo, intervenant volontaire, venant aux droits de la société Square Habitat Couture Gramont :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa sollicite la condamnation de la SAS PG Immo (dont il ne conteste pas la recevabilité de l’intervention volontaire aux

débats en lieu et place de la société Square Habitat Couture Gramont) à le garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades et à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts en faisant grief à son ancien syndic (dans les droits duquel celle-ci est désormais substituée) :

— d’avoir sous-évalué la dépense constituée par les frais de gardiennage au sein des budgets prévisionnels,

— d’avoir sous-évalué le montant global des budgets prévisionnels de 2008 à 2010 par rapport aux dépenses effectives,

— d’avoir réparti arbitrairement et irrégulièrement la dépense de gardiennage entre les deux copropriétés.

S’agissant de la période pour laquelle la responsabilité de l’ancien syndic peut être recherchée, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il l’a fixée aux exercices 2009, 2010 et 2011, en constatant que l’assemblée générale du 30 juin 2010 a refusé de donner quitus au syndic de sa gestion pour l’exercice 2009.

Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa de ses demandes contre son ancien syndic, à défaut de preuve d’une quelconque faute de gestion imputable à celui-ci, étant considéré :

— que la clé de répartition des frais de gardiennage commun appliquée par la société Couture Gramont est conforme aux règlements de copropriété et a été validée ci-dessus,

— que les éléments versés aux débats (spécialement les comptes de gestion des exercices correspondant) n’établissent pas des sous-évaluations excédant les marges inhérentes à l’élaboration d’un budget prévisionnel.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa ne rapporte pas la preuve du lien de causalité entre les prétendues sous-évaluations prévisionnelles des postes de dépenses afférentes au service de gardiennage commun et le préjudice par lui invoqué dès lors que les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades sont régulièrement dues au regard des règlements de copropriété et de la réalité même des charges de gardiennage.

A défaut de preuve d’une faute de nature à faire dégénérer en abus le droit fondamental de l’appelant à poursuivre en justice la défense de ses intérêts, laquelle ne peut se déduire de sa seule succombance et ne s’évince d’aucun autre élément du dossier, la SAS PG Immo sera déboutée de sa demande en dommages-intérêts pour abus de procédure.

L’équité commande, en application de l’article 700 du code de procédure civile, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa à payer à son ancien syndic la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles par lui exposés en première instance et de le condamner à payer à la SAS PG Immo la somme de 2 000 € au titre des frais par elle exposés en cause d’appel.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa sera condamné aux entiers dépens d’appel et de première instance afférents à l’appel en garantie formé contre son ancien syndic.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Dit n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture du 1^er septembre 2015,

Déclare recevable l’intervention volontaire aux débats de la SAS PG Immo venant aux droits de la SARL Square Habitat Couture Gramont,

1 – Sur le litige opposant le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades au syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa :

Réformant partiellement le jugement entrepris :

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades, au titre du solde restant dû à la date du présent arrêt sur sa quote-part de dépenses de gardiennage commun, pour la période comprise entre le 1^er trimestre 2011 et le 1^er trimestre 2013, la somme de 1 249,48 € (mille deux cent quarante neuf euros et quarant huit centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2012,

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 1244-1 du code civil au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 000 € (deux mille euros) au titre des frais irrépétibles par lui exposés en première instance, outre les entiers dépens afférents à ce litige,

Ajoutant au jugement déféré :

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa à payer, en deniers ou quittance, la somme de 2 863,81 € (deux mille huit cent soixante trois euros et quatre vingt un centimes) au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades, au titre du solde restant dû sur sa quote-part de frais de gardiennage commun pour le 2^e trimestre 2014,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa de sa demande en restitution de prétendu trop-perçu,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pléiades, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 000 € (deux mille euros) au titre des frais irrépétibles par lui exposés en cause d’appel,

2 – Sur le litige opposant le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa à la SAS PG Immo venant aux droits de la SARL Square Habitat Couture Gramont :

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions relatives à ce litige,

Ajoutant audit jugement :

Déboute la SAS PG Immo de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Nausicaa à payer à la SAS PG Immo, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 000 € (deux mille euros) au titre des fais irrépétibles par elle exposés en cause d’appel, outre les entiers dépens afférents à ce chef de litige.

Le présent arrêt a été signé par M. Castagné, Conseiller, par suite de l’empêchement de M^me X, Président, et par M^me Vicente, Greffier, conformément aux dispositions de l’article 456 du code de procédure civile, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, POUR LE PRESIDENT EMPECHE,

Sandra VICENTE Patrick Y