Cour d'appel de Pau, 1ère chambre, 16 mai 2017, n° 15/01898

TGI Bayonne 11 mai 2015

CA Pau
Confirmation 16 mai 2017

Arguments

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Rejeté
Manquement à l'obligation de renseignement et de conseil
La cour a estimé que le notaire avait satisfait à son obligation de renseignement et de conseil, ayant fourni des informations précises sur les servitudes et les difficultés liées à l'immeuble.
Rejeté
Insuffisance des informations fournies par le notaire
La cour a jugé que le notaire avait bien informé l'acquéreur des servitudes et des risques liés à l'immeuble, et que les informations étaient suffisantes pour assurer l'efficacité de l'acte.
Rejeté
Droit à remboursement des frais de justice
La cour a débouté l'appelant de sa demande de remboursement de frais, considérant qu'il n'avait pas obtenu gain de cause.

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Sur la décision

Référence :	CA Pau, 1re ch., 16 mai 2017, n° 15/01898
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	15/01898
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bayonne, 11 mai 2015
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	, président
Avocat(s) :	François PIAULT
Cabinet(s) :	TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON

Texte intégral

XXX

Numéro 17/1995

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 16/05/2017

Dossier : 15/01898

Nature affaire :

Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice

Affaire :

A E- H

C Z

Grosse délivrée le :

à:

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRET prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 16 mai 2017, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

*****

APRES DÉBATS à l’audience publique tenue le 10 janvier 2017, devant :

Madame SARTRAND, Président, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Monsieur CASTAGNE, Conseiller

Madame ROSA SCHALL, Conseiller

assistés de Madame VICENTE, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. Le ministère public a eu connaissance de la procédure le 07 décembre 2015

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur A E-H

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

représenté et assisté de la SELARL TORTIGUE – PETIT – SORNIQUE, avocats au barreau de BAYONNE

INTIME :

Maître C Z

XXX

représenté par Maître François PIAULT, avocat au barreau de PAU

assisté de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

sur appel de la décision

en date du 11 MAI 2015

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

Faits et procédure :

Suivant acte authentique dressé par M^e Z, notaire à Bayonne, le 9 août 2010, M. A E-H a acheté un appartement situé au dernier étage d’un immeuble en copropriété, XXX à XXX.

Après y avoir réalisé des travaux de rénovation, M. E-H a souhaité revendre cet appartement à M. X et M^me Y, une promesse de vente ayant été signée avec ces derniers le 21 janvier 2013.

Ayant appris que d’importantes servitudes d’urbanisme pesaient sur cet immeuble, M. X et M^me Y ne donnaient pas suite à leur projet d’acquisition.

M. E-H a obtenu confirmation par les services de l’urbanisme des contraintes relatives notamment à une servitude de curetage frappant l’immeuble mais aussi à des servitudes relatives à la sécurité incendie. Il considère ne pas pouvoir revendre son appartement dans des conditions raisonnables et recherche la responsabilité du notaire ayant dressé l’acte de vente du 9 août 2010 pour manquement à son devoir d’information et de conseil.

Par acte d’huissier en date du 1^er juillet 2014, M. E-H a fait assigner M^e Z, notaire à Bayonne, devant le tribunal de grande instance de Bayonne afin d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de 60 000 € au titre d’une perte de chance, 312 € au titre des frais de diagnostic immobilier, 1 664 € de frais locatifs et 10 000 € pour préjudice moral.

Suivant jugement en date du 11 mai 2015, le tribunal de grande instance de Bayonne a débouté M. E-H de l’ensemble de ses demandes.

Suivant déclaration reçue au greffe de la Cour le 27 mai 2015, M. E-H a relevé appel de cette décision.

Moyens et prétentions des parties :

Dans ses dernières conclusions en date du 27 août 2015, M. E-H demande à la Cour de réformer le jugement déféré et de condamner M^e Z à lui payer les sommes précisées dans son assignation introductive d’instance.

Il réclame 8 000 € pour ses frais irrépétibles.

Il soutient notamment que le notaire n’a pas assuré l’efficacité juridique et pratique de son acte d’acquisition, qu’il ne lui a pas donné l’information la plus complète quant aux servitudes grevant l’immeuble et que l’avertissement inséré dans l’acte ne peut pas suffire à l’informer de l’étendue exacte et de la portée de la servitude.

Dans ses dernières conclusions en date du 9 octobre 2015, M^e Z demande à la Cour de confirmer le jugement déféré et de condamner M. E-H à lui payer la somme de 7 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il précise notamment que contrairement à ce qui est soutenu par l’appelant, il a particulièrement attiré son attention sur le contenu d’un certificat d’urbanisme faisant état des difficultés et servitudes concernant l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement acheté par M. E-H.

La procédure a été communiquée au ministère public le 3 décembre 2015.

L’ordonnance de clôture est en date du 9 décembre 2016.

SUR QUOI

Aux termes des dispositions de l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes des dispositions de l’article 1147 du code civil, le débiteur peut être condamné au paiement de dommages-intérêts à raison de l’inexécution de l’obligation.

En droit, sur le fondement de ces dispositions légales, il est constant qu’un notaire est tenu à une obligation de renseignement et à un devoir de conseil des parties et plus spécialement encore qu’il est tenu de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité des actes qu’il dresse.

Par ailleurs en application des dispositions des articles 1156 et 1161 du code civil, toute convention doit être interprétée de manière à lui donner du sens. En l’espèce, la convention qui tient lieu de loi entre les parties et qui doit être interprétée par la Cour, est l’acte authentique dressé le 9 août 2010 par M^e Z, notaire à Bayonne, qui a constaté la vente par M^me F G à M. A E-H de l’immeuble litigieux, cadastré section XXX, XXX

En page 12 de cet acte, au chapitre « Urbanisme » se trouve annexé le certificat d’urbanisme de la ville de Bayonne en date du 8 juin 2010 précisant en particulier qu’en application de l’article L. 313.1 III du code de l’urbanisme, il est prévu que la démolition pourra être imposée sur des immeubles ou parties d’immeuble, et, dans le cas d’espèce, pour l’immeuble concerné après visite de l’architecte des bâtiments de France.

En page 13 dudit acte authentique figure en caractère gras la mention selon laquelle « la partie arrière de l’immeuble sera démolie ».

Cette page, comme toutes les pages de l’acte, est signée des parties.

L’acquéreur, M. E-H est représenté à l’acte par sa mère M^me B H.

Est également annexée à l’acte de vente et émargée par M^me B H la lettre en date du 24 juin 2010 adressée par la direction de l’urbanisme de la ville de Bayonne à M^e Z précisant notamment que la situation structurelle (de l’immeuble) fait que sa partie arrière n’est probablement pas conforme aux règles de salubrité, d’hygiène mais également de sécurité et pourrait être déclarée inhabitable.

Cette lettre précise que des travaux pouvaient toutefois être réalisés pour régler ces difficultés.

Il est donc établi que des informations très précises ont été données par le notaire à l’acquéreur, notamment en ce qui concerne la partie arrière de l’immeuble qui fait difficulté.

M. E-H considère toutefois que ces informations étaient insuffisantes notamment en ce qui concerne la nature exacte d’une servitude de curetage.

Or il résulte de la lettre de la direction de l’urbanisme de la ville de Bayonne en date du 15 mars 2013 à M^me B H que cette difficulté qualifiée de servitude de curetage ne constituait en réalité qu’une emprise concernant les WC, salle d’eau, que la partie arrière de l’immeuble n’était pas sécurisée en matière d’incendie, qu’il appartenait à la copropriété d’effectuer des travaux d’issue de secours, autant de précisions techniques conformes à la précédente lettre de ce service d’urbanisme indiquant que des travaux pouvaient être réalisés pour remédier aux difficultés énumérées dans le certificat annexé au titre de propriété de M. E-H.

Il est donc établi que le notaire a non seulement satisfait à son obligation de renseignement et à son devoir de conseil des parties à l’acte mais qu’il a également anticipé sur les difficultés futures que pouvaient rencontrer l’acquéreur eu égard à la situation particulière de l’immeuble, notamment dans sa partie arrière ; qu’ainsi l’officier ministériel a également rempli sa mission de vérification des faits et conditions nécessaires à l’efficacité de son acte.

Il y a donc lieu de débouter M. E-H de l’ensemble de ses demandes et de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.

M. E-H qui succombe doit les entiers dépens et la somme de 2 000 € à M^e Z en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Déboute M. E-H de l’ensemble de ses demandes.

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 mai 2015 par le tribunal de grande instance de Bayonne.

Condamne M. A E-H à payer à M. C Z la somme de 2 000 € (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le condamne aux entiers dépens avec autorisation de recouvrement direct au profit de M^e Piault, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M^me Sartrand, Président, et par M^me Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandra VICENTE Christine SARTRAND