PC/SI

Numéro 20/00203

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 14/01/2020

Dossier : N° RG 17/01618 – N° Portalis DBVV-V-B7B-GRJ5

Nature affaire :

Demande en réparation des dommages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble

Affaire :

SARL GALEOM

C/

Z X, B C, SCI NAGUI, Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE […]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 14 janvier 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 01 Octobre 2019, devant :

Madame N, Président

Monsieur CASTAGNE, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l’artcicle 785 du code de procédure civile

Madame ROSA-SCHALL, Conseiller

assistés de Madame K-L, Greffier, présente à l’appel des causes et durant les débats.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SARL GALEOM, agissant poursuites et diligences de sa gérante domiciliée en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e François HOURCADE, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMES :

Monsieur Z X

[…]

[…]

Représenté et assisté par M^e Elodie MAURIAC LAPALISSE, avocat au barreau de BAYONNE

Madame B C

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Elodie MAURIAC LAPALISSE, avocat au barreau de BAYONNE

SCI NAGUI

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivia MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

Représentée par M^e Vincent LIGNEY de la SCP DUALE-LIGNEY-MADAR-DANGUY, avocat au barreau de PAU

Assistée de M^e Anne-Marie BONNET-GESTAS, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 12 DECEMBRE 2016

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

RG numéro : 14/00849

Le 1^er avril 2005, la SCI Nagui a donné à bail à la S.A.R.L. Galeom des locaux commerciaux situés au rez de chaussée d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, sis à Biarritz et dénommé 'résidence […]'.

Les locaux donnés à bail consistaient:

— en un local (lot n°1) situé au sous-sol du bâtiment A de la copropriété, comprenant une partie […] d’environ 29,27 m² et d’une hauteur sous plafond de 2,63 m² et une partie à la suite, communiquant avec la première, d’une superficie approximative de 10,35 m² et d’une hauteur sous plafond de 2,10 m,

— en un local (lot n°3) à usage de magasin, situé au rez de chaussée du bâtiment B et constituant l’intégralité de ce bâtiment, d’une superficie approximative de 68,32 m², l’acte précisant que la terrasse située au-dessus du magasin (desservant un appartement situé au-dessus du magasin appartenant aux consorts X -C) à laquelle on accède par un escalier à l’intérieur du magasin est exclue des biens objets du bail

A la suite d’infiltrations dans les locaux objets du bail commercial, la S.A.R.L. Galeom a obtenu l’institution d’une expertise judiciaire à l’issue de laquelle M. Y a déposé le 21 mars 2014 un rapport définitif dont les conclusions sont les suivantes:

— les désordres consistent en des infiltrations au niveau du sas d’entrée, des WC, du plafond sous escalier, du local en sous-sol et de l’enseigne,

— leurs causes résident dans une malfaçon dans la réalisation des travaux d’agrandissement de la baie de l’appartement X-C, dans l’absence d’étanchéité de la terrasse dudit appartement, partie commune de la copropriété et dans un défaut de conception et d’entretien de l’enseigne,

— seul le défaut d’étanchéité de la terrasse est antérieur à la signature du bail,

— les désordres contribuent à un vieillissement accéléré des structures et rendent les locaux, au niveau du sous-sol, impropres à leur destination,

— leur réfection suppose des travaux sur parties communes (évalués à 7600 €), sur les parties privatives du lot des consorts X-C (d’un montant de 6 500 €) et dans le local exploité par la S.A.R.L. Galeom (pour 3754€),

— les désordres observés sur les murs latéraux de la cave proviennent de remontées d’humidité capillaires, le mur, […], étant enterré et des infiltrations d’eau se produisent, rendant ce local impropre à une utilisation pour une activité commerciale dans son contexte constructif d’origine.

Par jugement du 12 décembre 2016, le tribunal de grande instance de Bayonne a:

— condamné la SCI Nagui à payer à la S.A.R.L. Galeom les sommes de 2 374,20 € TTC au titre des réparations dans son local, de 1363,44 € au titre des travaux d’assèchement et de 15 000 € en réparation de son préjudice commercial,

— dit que la SCI Nagui sera garantie de ces condamnations à concurrence de 50 % chacun par le syndicat des copropriétaires et les consorts X-C, qui se retourneront contre qui de droit dans l’instance pendante devant le tribunal,

— dit qu’il sera tenu compte, dans les comptes entre la S.C.I. Nagui et la S.A.R.L. Galeom, de la provision de 10 000 € versée par la S.C.I. Nagui à celle-ci,

— condamné la S.A.R.L. Carrère et Chrisostome (installateur de l’enseigne commerciale) à payer à la société Galeom la somme de 1 150 € H.T.,

— débouté la société Galeom de sa demande en restitution de trop-perçu de loyer au prorata de la surface inexploitable et du pas de porte ainsi que de sa demande de réduction du loyer,

— débouté M^me F G (gérante de la S.A.R.L. Galeom) de ses demandes en indemnisation de son manque à gagner dans la gestion de la société Galeom et de son préjudice moral,

— condamné la S.C.I. Nagui à payer à la S.A.R.L. Galeom la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du C.P.C., dit que la SCI Nagui sera garantie de cette condamnation à concurrence de 50 % chacun par le syndicat des copropriétaires et les consorts X-C, qui se retourneront contre qui de droit dans l’instance pendante devant le tribunal et rejeté toutes autres demandes de ce chef,

— condamné la S.C.I. Nagui aux entiers dépens et dit qu’elle sera garantie de cette condamnation à concurrence de 50 % chacun par le syndicat des copropriétaires et les consorts X-C, qui se retourneront contre qui de droit dans l’instance pendante devant le tribunal.

La S.A.R.L. Galeom a interjeté appel de cette décision, selon déclaration transmise au greffe de la cour le 27 avril 2017 , en intimant la S.C.I. Nagui, le syndicat des copropriétaires de la résidence […], la société Poumirau Immobilier et les consorts X-C.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 4 septembre 2019.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 5 février 2019, la S.A.R.L. Galeom demande à la cour, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il est entré en voie de condamnation à l’encontre de la S.C.I. Nagui et, l’infirmant quant au montant des condamnations prononcées à son encontre, et:

au visa de l’article 1719-1 du Code Civil:

1 – de condamner la S.C.I. Nagui à lui payer la somme de 53 595,60 € représentant le montant des loyers trop payés, au prorata de la surface commerciale, outre 10 000 € au titre du trop-perçu du pas de porte, soit la somme de 63 595,60 € arrêtée au 28 février 2018,

2 – de condamner la S.C.I. Nagui à lui payer la part de loyer correspondant à la location du lot n°1 inexploitable dans son contexte constructif d’origine, à concurrence de la somme mensuelle de 392,40 € à compter du 1^er avril 2005 et jusqu’au prononcé de l’arrêt à intervenir,

à compter de cette date,

3 – de fixer le montant du loyer à la superficie commerciale réellement louée par la société Nagui à la société Galeom, soit celle du lot n° 3 comprenant le local à usage de magasin situé au rez de chaussée du bâtiment B et constituant l’intégralité dudit bâtiment, d’une superficie de 69,32 m² arrondie à 70 m² à la somme mensuelle de 545,36 € H.T.

au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965:

4 – de condamner in solidum la S.C.I. Nagui, le syndicat des copropriétaires et les consorts X-C à lui payer la somme de 21 555,75 € H.T. correspondant au coût de remise en état des locaux,

5 – de condamner in solidum la S.C.I. Nagui, le syndicat des copropriétaires et les consorts X-C à lui payer la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du C.P.C.,

6 – de condamner sous la même solidarité la S.C.I. Nagui, le syndicat des copropriétaires et les consorts X-C aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat d’huissier de 2012 et les frais d’expertise judiciaire,

7 – de condamner sous la même solidarité la S.C.I. Nagui, le syndicat des copropriétaires et les consorts X-C aux entiers dépens d’appel.

Elle soutient, en substance:

1 – sur les responsabilités:

— que l’expertise a établi que les causes des sinistres sont imputables à l’inadaptation du local formant le lot n°1, à des travaux mal exécutés pour le compte des consorts X-C et à une absence de travaux sur des parties communes,

— qu’elle dispose de deux actions, non exclusives l’une de l’autre, l’une en responsabilité pour trouble de voisinage, l’autre, contractuelle, contre son bailleur, tenu de lui garantir une jouissance paisible

1 – sur l’indemnisation des préjudices matériels:

— qu’elle agit contre la S.C.I. Nagui en sa qualité de bailleresse, contre les consorts X-C en leur qualité de copropriétaires responsables des infiltrations et contre le syndicat des copropriétaires responsable des parties communes de l’immeuble dans lequel elle exploite le local appartenant à la S.C.I. Nagui,

— qu’elle sollicite, au titre de la remise en état des locaux, une somme supérieure à l’évaluation expertale du coût des travaux, sur la base de devis qui visent les travaux qu’elle devra engager pour remettre en état les locaux, ne serait-ce que pour leur donner une présentation correspondant à celle relative à son activité d’esthétique, que ces devis nécessairement justifiés par la reprise de l’état des lieux seront appliqués en sorte qu’elle ne fera aucun gain autre que celui de disposer d’un local non pas à usage commercial mais d’un local propre qui lui permettra d’affecter à sa clientèle les locaux correspondant à son activité,

— que son préjudice est de chef également constitué par la somme de 4 491,94 € correspondant au montant des travaux d’assèchement prises au début des opérations d’expertise,

2 – sur l’indemnisation du préjudice résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance:

— que le tribunal a lié les désordres et dégâts des eaux récurrents pour affirmer que les locaux ne seraient pas propres à leur destination alors qu’en réalité ces locaux, et plus précisément le lot n° 1, ne sont pas utilisables, non en raison des infiltrations et inondations dont ils ont fait l’objet mais par le fait que dans leur contexte constructif d’origine, ils n’étaient pas propres à être utilisés à une destination commerciale, ainsi que l’ont établi tant l’expertise judiciaire que’un rapport d’expertise privée versé aux débats,

— que le manquement de la S.C.I. Nagui à son obligation de délivrance est établi pour avoir mis à la disposition de sa locataire des locaux inexploitables pour un usage commercial et impropres à leur destination,

— qu’elle est ainsi fondée à solliciter indemnisation du préjudice en résultant, étant considéré qu’elle a réglé l’intégralité des loyers depuis 2005, qu’elle a subi des dégâts des eaux incessants, qu’elle n’a pas utilisé le lot n°1 et qu’elle n’a reçu aucune autre indemnisation qu’une somme de 1 958,50 €, en sorte que le loyer est

disproportionné par rapport à la surface utile, représentant plus de 30 % du chiffre d’affaires,

— qu’elle ne réclame pas une indemnisation liée à un manque à gagner ou à une perte de chance qui nécessiteraient le détermination de la marge nette qu’elle aurait réalisée avec une superficie totale de 100 m² mais l’indemnisation de son préjudice direct consistant à avoir réglé un loyer pour la totalité d’une surface dont elle ne peut disposer que de la moitié, étant considéré que le fait d’y avoir disposé une machine à laver et un sèche-linge ne peut être assimilé à une exploitation normale,

— que le pas de porte versé à la conclusion du contrat (25 000 €) est manifestement disproportionné par rapport aux usages courants et à la superficie effectivement exploitable et justifie la restitution d’une somme de 10 000 €,

— qu’elle sollicite remboursement des loyers trop perçus au prorata de la surface inexploitable (40 m²) et du montant du loyer, selon décompte arrêté à 53 595,60 € au 28 juillet 2017, à parfaire jusqu’au jour du prononcé de l’arrêt à intervenir,

— qu’il y aura par ailleurs lieu de fixer le montant du loyer postérieur au prononcé de l’arrêt et pour la durée du bail restant à courir à la somme de 545,36 € H.T., selon calcul développé en pages 41 et 42 de ses conclusions.

Dans ses dernières conclusions n° 4 du 17 juillet 2019, la S.C.I. Nagui, formant appel incident, demande à la cour:

1 – à titre principal:

— en ce qui concerne les demandes de la S.A.R.L. Galeom relatives à un prétendu manquement à l’obligation de délivrance: de déclarer prescrite la totalité des demandes de l’appelante et subsidiairement de l’en débouter,

— en ce qui concerne les dommages-intérêts sollicités pour les préjudices subis à la suite des dégâts des eaux:

> d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle l’a condamnée à payer à la S.A.R.L. Galeom la somme de 15 000 € de dommages-intérêts pour son préjudice commercial, l’a déboutée de sa demande d’indemnité de procédure et fixé à 50 % ka part de responsabilité du syndicat des copropriétaires,

> hormis en ce qui concerne le coût des réparations dans les lieux loués s’élevant à 1 978,50 € H.T., soit 2 374,20 € T.T.C., le coût des travaux d’assèchement de 1 366,44 € ainsi que les frais d’expertise et de constats d’huissier, de débouter la S.A.R.L. Galeom de toutes se demandes,

> de juger que le taux de responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre du problème d’étanchéité de la terrasse doit être fixé à titre principal à 30 % et subsidiairement à 50 %,

> de constater que la S.A.R.L. Galeom dispose d’un recours direct contre le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

— dans tous les cas:

> de confirmer les dispositions du jugement entrepris ayant condamné le syndicat des copropriétaires et les consorts X-C à la garantir de toutes les condamnations prononcées contre elle au profit de la S.A.R.L. Galeom et aux entiers dépens,

> de réformer les dispositions du jugement entrepris en jugeant que le syndicat des copropriétaires et les consorts X-C seront condamnés conjointement et in solidum à lui payer la somme de 8 000 € en application de l’article 700 du C.P.C. au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

2 – subsidiairement:

> de réduire dans de très fortes proportions le quantum de l’indemnité allouée à la S.A.R.L. Galeom,

> de confirmer le fait q’en application de l’article 10-1 du Code civil, dans la mesure où il n’a rien décidé de spécifique, le tribunal l’a implicitement dispensée de sa participation à la dépense commune des frais de procédure sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et de débouter les consorts X-C de ce chef.

Soutenant que la S.A.R.L. Galeom entretient une confusion entre un prétendu manquement de sa bailleresse à son obligation de délivrance et le préjudice commercial subi du fait de différents dégâts des eaux alors que le premier juge n’a qualifié de défaut de délivrance que le préjudice de jouissance de la société locataire du fait des dégâts des eaux et jugé que le défaut de délivrance allégué en vertu de l’observation de l’expert judiciaire sur le lot n°1 n’existait pas, elle expose pour l’essentiel:

1 – sur son prétendu manquement à son obligation de délivrance

— que la demande formée de ce chef est prescrite pour avoir présentée pour la première fois dans l’assignation au fond du 18 avril 2014 alors que, dès la signature du bail en 2005, la S.A.R.L. Galeom a pris connaissance de la consistance de la chose louée dont une partie se trouvait en sous-sol, l’assignation en référé-expertise du 18 mai 2012 n’ayant à cet égard aucun effet interruptif puisque sollicitant une mesure d’instruction en raison des dégâts des eaux,

— que le local constituant le lot n° 1 ne constitue pas une 'cave', que la demande de la S.A.R.L. Galeom porte atteinte à la force obligatoire du contrat stipulant que le preneur déclare parfaitement connaître les lieux et a accepté en toute liberté de les prendre à bail commercial, dans leur état actuel sans pouvoir exiger aucune réparation, que le local livré correspond à la description du bail,

— que la prétention de la S.A.R.L. Galeom de se voir dédommager d’un prétendu défaut de délivrance n’a rien à voir avec la fixation d’un loyer commercial révisé ou renouvelé,

2 – sur l’importance des désordres et l’absence de préjudice indemnisable:

— que les désordres des dégâts des eaux ont eu une ampleur limitée, que même si les désagréments subis par la locataire ne sont pas contestés, il faut en relativiser l’importance puisqu’en moyenne, il y a eu moins d’un sinistre par an, qu’on ne sait rien sur les rapports des experts d’assurance, alors même que le montant des indemnités versées s’élève à la somme de 1 958,50 €,

— que la S.A.R.L. Galeom a exercé normalement son activité dans les locaux litigieux, y compris le lot n°1 dont le dossier révèle qu’il a été affecté à usage de réserve, l’appelante ne démontrant pas qu’elle n’a pu jouir entièrement de la chose louée à cause des dégâts des eaux, peu important, à l’égard du bailleur, qu’elle ait utilisé les lieux loués en tout ou en partie,

— qu’aucun des prétendus désordres relevés dans le rapport d’expertise privé ne relève des grosses réparations, l’état dans lequel se trouve le lot n°1 étant la conséquence de la non-réalisation des travaux de réparation pour lesquels indemnité a été allouée à l’appelante, alors même qu’il n’est justifié d’aucune nouvelle infiltration depuis la réalisation des travaux en parties communes et dans l’appartement des consorts X-C,

— que le seul préjudice indemnisable consiste dans le coût des travaux de réparation du sous-sol, à l’exclusion de celui de l’enseigne, le coût de l’assèchement , des constats d’huissier et es frais d’expertise,

— que le préjudice commercial résultant des désagréments causés par les dégâts des eaux a été surévalué par le premier juge,

3 – sur la charge définitive de l’indemnisation:

— qu’indépendamment du sinistre d’août 2007 provoqué par une inondation totale de la voirie publique, la cause principale des infiltrations dont a été victime le local commercial est imputable à la mauvaise réalisation des travaux exécutés sur la propriété privative des consorts X-C,

— qu’elle sera en toute hypothèse garantie des condamnations prononcées contre elle tant par le syndicat des copropriétaires que par les consorts X-C, y compris au titre de l’indemnisation éventuelle d’un préjudice commercial,

— qu’aucune faute n’est caractérisée à son encontre de nature à justifier une limitation ou une exclusion de son droit à garantie, tant à l’égard du syndicat des copropriétaires que des consorts X-C.

Dans leurs dernières conclusions du 5 février 2019, les consorts X-C, formant appel incident, demandent à la cour:

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés à garantir la S.C.I. Nagui au titre du préjudice commercial subi par la S.A.R.L. Galeom,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a limité le préjudice subi par la S.A.R.L. Galeom au titre des travaux réparatoires de son local aux sommes de 2 374,20 € T.TT.C. (travaux de reprise) et 1 363,44 € T.T.C. (assainissement du local),

— de rejeter l’ensemble des demandes supplémentaires formées à leur encontre,

— de procéder au partage des sommes nécessaires au travaux réparatoires du local à parts égales avec le syndicat des copropriétaires ,

— d’infirmer le jugement déféré et de condamner la S.C.I. Nagui à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,

— d’infirmer le jugement et de limiter leur part au titre des frais irrépétibles et des dépens à 10%,

— d’ordonner l’absence de dispense de la S.C.I. Nagui à la participation à la dépense commune des frais de procédure.

Ils soutiennent pour l’essentiel:

— sur le préjudice commercial dont la S.A.R.L. Galeom demande réparation:

> que les demandes de la société Galeom au titre de la révision des loyers perçus depuis le 1^er avril 2005; du remboursement d’une partie du pas de porte versé et de la réduction du loyer pour la période à venir sont uniquement fondées sur l’impropriété à destination du local en sous-sol,

> qu’ils ne sauraient dès lors être tenus à garantir la S.C.I. Nagui des condamnations prononcées de ce chef,

— sur la demande de remise en état formée par la S.A.R.L. Galeom: que la nécessité des travaux supplémentaires dont la S.A.R.L. Galeom demande la prise en charge n’a pas été objectivée par l’expert judiciaire,

— que la charge définitive de cette indemnisation devra être supportée à concurrence de moitié chacun par le syndicat des copropriétaires et par eux-mêmes, ainsi que proposé par l’expert judiciaire,

— que la S.C.I. Nagui a loué à la S.A.R.L. Galeom une cave en tant que local commercial, que les règles applicables en matière d’étanchéité d’une cave sont différentes de celles d’un local destiné à une activité de nature esthétique, que le préjudice subi du fait de la mauvaise réalisation des travaux sur leur lot privatif

n’aurait jamais eu de telles conséquences si le local litigieux avait été loué pour sa destination de cave, que la S.C.I. Nagui n’a entrepris aucune démarche auprès du syndicat des copropriétaires pour faire cesser les troubles dénoncés depuis 2005, qu’elle a ainsi commis une faute de nature à engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du Code Civil et à justifier sa condamnation à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,

— que dans la mesure où les travaux par eux réalisés ont seulement aggravé une situation préexistante, la part des frais irrépétibles et des dépens mis à leur charge ne saurait excéder 10 %,

— que l’équité commande que la S.C.I. Nagui ne soit pas dispensée de participation à la dépense commune des frais de procédure;

Au terme de ses dernières conclusions du 9 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires, formant appel incident, demande à la cour:

— de constater qu’il a fait exécuter les travaux préconisés par l’expert judiciaire,

— de débouter la S.A.R.L. Galeom de ses demandes à son encontre,

— subsidiairement, dans le cas où il serait condamné in solidum avec les consorts X-C, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que dans leurs rapports entre eux, le syndicat des copropriétaires supporterait 50 % des condamnations et les consorts X-C 50 %,

— de condamner la S.A.R.L. Galeom ou qui de droit in solidum à lui payer la somme de 6 000 € en application de l’article 700 du C.P.C., outre les entiers dépens, avec bénéfice de distraction au profit de la S.C.P. Dualé-Ligney-Madar-Danguy.

Il expose pour l’essentiel:

— que sa responsabilité ne peut être que partielle, au titre du défaut d’étanchéité de la terrasse du lot des consorts X-C dont il n’a jamais été informé antérieurement à l’assignation en référé-expertise,

— que l’expert judiciaire n’a jamais conclu à l’impropriété du local à une destination commerciale, mais a imputé les désordres, d’une part, aux travaux réalisés sur le lot privatif des consorts X-C et, d’autre part, à un défaut d’étanchéité d’une terrasse partie commune,

— que les prétentions de la S.A.R.L. Galeom ne sont pas fondées et sont excessives par référence notamment à son chiffre d’affaires.

MOTIFS

L’ensemble immobilier constituant la copropriété du […] à Biarritz était à l’origine composé d’une maison d’habitation dénommée Villa Julia, élevée sur cave, d’un rez de chaussée surélevé et d’un étage, grenier au-dessus (bâtiment A) et d’un bâtiment contigu à l’ouest élevé sur terre-plein d’un simple rez de chaussée à usage de garage (bâtiment B).

Lors de la mise en copropriété, l’immeuble a été divisé en trois lots:

— le lot n°1 correspondant à l’ancien sous-sol, comprenant une partie […], d’une superficie approximative de 29 m² et d’une hauteur sous-plafond de 2,63 m et d’une partie à la suite, communiquant avec la première, d’une superficie approximative de 10,35 m² et d’une hauteur sous plafond de 2,10 m,

— le lot n°2 correspondant à l’ancienne maison d’habitation, comprenant notamment au rez de chaussée un perron sur la rue de la Bergerie, un séjour, une cuisine, un bureau et une terrasse,

— le lot n°3 constitué par l’ancien garage, qualifié dans l’état descriptif de division de local à usage de magasin.

La S.C.I. Nagui est propriétaire des lots 1 et 3 et les consorts X-C du lot n°2.

Par acte des 31 mars et 14 avril 2005, la S.C.I. Nagui a consenti à la S.A.R.L. Galeom un bail commercial portant sur le lot n°1 (qualifié de 'local situé au sous-sol du bâtiment A') et le lot n°3 (qualifié de 'local à usage de magasin'), l’acte précisant que la terrasse située au-dessus du magasin est exclue de l’assiette du bail.

Les locaux donnés à bail à la S.A.R.L. Galeom ont été victimes de multiples dégâts des eaux entre 2005 et 2012 affectant les pièces situées au sous-sol, correspondant à un sas, des toilettes et une pièce, qualifiée de 'cave’ par l’expert qui a établi l’état des lieux suivant:

— au niveau du sas d’entrée: traces d’humidité sur le plafond en plaques de plâtre, gondolement du plafond, décollement des bandes joints entre les plaques, présence de nombreuses traces de moisissure, porte d’accès à la cave abîmée par la fréquence d’infiltrations d’eau,

— WC: plafond percé dans l’angle gauche et humide et moisi autour de ce trou,

— plafond sous escaliers humide et moisi,

— 'cave': enduits sur les murs vétustes et très humides, sol très humide.

L’expert judiciaire a imputé la survenance des désordres en plafonds, d’une part, à une malfaçon dans la réalisation de travaux d’agrandissement d’une baie vitrée de l’appartement des consorts X-C (mauvaise étanchéité entre le profilé bas de la porte-fenêtre et la maçonnerie de la terrasse) et, d’autre part, à un défaut d’étanchéité de la terrasse, l’expert relevant par ailleurs que, concernant la 'cave', les désordres observés sur les murs latéraux proviennent de remontées d’humidité capillaires, en indiquant que le mur, […] est enterré, que les désordres constatés sont dûs à des infiltrations d’eau et que ce local n’a pas vocation à être utilisé pour une activité commerciale dans son contexte constructif d’origine, ne garantissant pas une parfaite étanchéité des parois et du sol.

L’expert judiciaire a préconisé la réalisation de divers travaux destinés:

— d’une part à supprimer les causes des infiltrations en provenance des niveaux supérieurs (à réaliser tant sur les parties communes – étanchéification de la terrasse – que sur les parties privatives des consorts X-C – étanchéification de la menuiserie -),

— d’autre part, à réparer les désordres provoqués par les infiltrations dans le local exploité par la S.A.R.L. Galeom (dépose des plaques de placoplâtre BA13 détériorées dans le dégagement et les WC et traitement du plafond sous l’escalier), pour un coût de 2 374,20 € T.T.C., en écartant le postes de travaux concernant la pièce principale du sous-sol qualifiée dans les devis de grande salle en sous-sol et d’atelier (mise en place d’un plafond suspendu et de murs de doublage et mise en peinture).

Au terme de son rapport, l’expert concluait:

— que le local de la S.A.R.L. Galeom subit depuis plusieurs années des dégâts des eaux surtout au niveau des WC (dégâts des eaux en provenance de la terrasse de l’appartement X),

— qu’un dégât des eaux important a eu lieu le 24 août 2017 lors de pluies exceptionnelles, la partie du local (ancienne cave) a été inondée par les eaux d’infiltrations provenant de la rue de la Bergerie, cette dernière étant plus haute que le local situé en sous-sol,

— que les travaux d’agrandissement de la baie du séjour de l’appartement X ont été mal réalisés et contribuent à augmenter l’ampleur des dégâts des eaux lors d’épisodes pluvieux exceptionnels.

Le jugement déféré a:

— condamné la S.C.I. Nagui à payer à la S.A.R.L. Galeom la somme de 2 374,20 € T.T.C. au titre des réparations à effectuer dans le local commercial, la somme de 1 363,44 € au titre des travaux d’assèchement du local, et la somme de 15 000 € au titre de son préjudice commercial,

— dit que la S.C.I. Nagui sera garantie des condamnations mises à sa charge en principal à concurrence de 50 % par le syndicat des copropriétaires et de 50 % par les consorts X-C,

— débouté la S.A.R.L. Galeom du surplus de ses demandes.

En cause d’appel, la S.A.R.L. Galeom demande à la cour, infirmant le jugement quant au montant des condamnations mises à la charge de la S.C.I. Nagui:

— de condamner la S.C.I. Nagui, sur le fondement de l’article 1719-1 du Code Civil à lui payer les sommes de 53 595,60 € représentant le montant des loyers trop payés, au prorata de la surface commerciale, outre la somme de 10 000 € au titre du trop-perçu du pas de porte, soit globalement la somme de 63 595,60 €, arrêtée au 28 février 2018,

— de condamner la S.C.I. Nagui à lui payer la part du loyer correspondant à la location du lot n°1, inexploitable dans son contexte constructif d’origine, à concurrence de la somme mensuelle de 392,40 € à compter du 1^er avril 2005 et jusqu’au prononcé de l’arrêt à intervenir,

— à compter de cette date, de fixer le montant du loyer à la superficie commerciale réellement louée, soit celle du lot n°3 comprenant le local à usage de magasin situé au rez de chaussée du bâtiment B et constituant l’intégralité dudit bâtiment, d’une superficie arrondie à 70 m², à la somme mensuelle de 545,36 € H.T. à compter de la décision à intervenir,

— de condamner in solidum la S.C.I. Nagui, le syndicat des copropriétaires et les consorts X-C à lui payer la somme de 21 555,75 € H.T. correspondant au coût de remise en état de ses locaux.

Sur la demande de la S.A.R.L. Galeom tendant à la condamnation in solidum de la S.C.I. Nagui, du syndicat des copropriétaires et des consorts X-C au coût de remise en état des locaux commerciaux:

Il résulte de ce qui précède que le local situé au sous-sol (lot n°1) a subi des dégâts des eaux imputables:

— d’une part à des infiltrations en plafonds en provenance du niveau supérieur (dont les causes consistent en une mauvaise réalisation de travaux sur les parties privatives du lot des consorts X-C et un défaut d’étanchéité de la terrasse commune) affectant le sas d’entrée et les toilettes,

— d’autre part, à des infiltrations affectant les murs et le sol de la pièce principale (qualifiée, selon les intervenants, de 'cave', 'réserve’ ou 'pièce noire') par remontées d’humidité par capillarité, en raison de la disposition même des lieux, lors de la survenance d’épisodes pluvieux exceptionnels.

En l’absence de production de l’état des lieux dont le contrat de bail prévoyait l’établissement par les parties, le local constituant le lot n°1 doit être présumé avoir été mis à la disposition de la S.A.R.L. Galeom en bon état de réparations, en sorte que la bailleur ne peut se prévaloir de la clause du contrat de bail stipulant que le preneur prend les lieux en l’état où ils se trouvent.

En sa qualité d’exploitante de ce local affecté de désordres excédant les troubles normalement prévisibles pouvant concerner un local enterré en sous-sol, même destiné à un usage de cave, la S.A.R.L. Galeom est fondée à rechercher:

— au titre des désordres provoqués par les infiltrations en provenance du niveau supérieur affectant le sas d’entré et le local WC , la responsabilité in solidum:

> des consorts X-C, au titre des infiltrations liées à la mauvaise étanchéité entre le profilé bas de la porte-fenêtre de leur appartement et la maçonnerie de la terrasse, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage dès lors que ces désordres ont eu une incidence sur l’exploitation des locaux mis à la disposition de la S.A.R.L. Galeom et que les consorts X-C, en leur qualité de maîtres d’ouvrage des travaux de rénovation de leur lot de copropriété sont responsables de plein droit des troubles anormaux de voisinage causés par ceux-ci,

> du syndicat des copropriétaires, du chef des infiltrations imputables à un défaut d’étanchéité de la terrasse, partie commune, caractérisant un défaut d’entretien au sens de l’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dont peut se prévaloir le locataire d’un local commercial ayant de ce fait subi un sinistre,

> de la S.C.I. Nagui, sur le fondement de l’article 1719 du Code Civil.

— au titre des désordres affectant la pièce principale du sous-sol, par remontées d’humidité par capillarité à travers le mur enterré […], la responsabilité in solidum:

> du syndicat des copropriétaires, responsable, au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 des vices de construction, et défaut d’entretien des parties commune, au titre de l’absence d’étanchéification du mur extérieur,

> de la S.C.I. Nagui, sur le fondement de l’article 1719 du Code Civil.

L’indemnité devant être allouée au titre de la remise en état des lieux ne peut donc être limitée à la seule réfection du sas d’entrée et du local WC mais doit s’étendre à la réfection de l’ensemble du local en sous-sol.

Elle sera fixée, en valeur hors taxes (en raison de la nature et de l’activité commerciales de la demanderesse) sur la base des devis 37-38-39 produits par la S.A.R.L. Galeom qui permettent de distinguer les travaux de reprise des dégâts des eaux affectant le sas d’entrée/local WC, d’une part et la pièce principale du sous-sol, d’autre part, aux sommes de:

—  3 640,74 € H.T. (remplacement du placoplâtre sous escalier et WC , devis Marro Ouret), 388 € (mise en peinture, devis Sauve) et 1140 € H.T. (frais d’assèchement) pour la réfection du sas d’entrée, local WC, à la charge in solidum des consorts X-C, du syndicat des copropriétaires et de la S.C.I. Nagui,

—  6 652,16 € H.T. (réfection murs et plafond, devis Marro Ouret), 3 159 € H.T. (réfection du sol, devis Butet) et 1 800 € H.T. mise en peinture, devis Sauve), pour la remise en état de la pièce principale du sous-sol, à la charge, in solidum de la S.C.I. Nagui et du syndicat des copropriétaires.

Il convient dès lors, réformant de ce chef le jugement entrepris:

— de condamner in solidum la S.C.I. Nagui, les consorts X-C et le syndicat des copropriétaires de la résidence […] à payer à la S.A.R.L. Galeom la somme de 5 168,74 € H.T., au titre de la réfection du sas d’entrée et des WC du local en sous-sol,

— de condamner in solidum la S.C.I. Nagui et le syndicat des copropriétaires de la résidence […] à payer à la S.A.R.L. Galeom la somme de 11 611,16 € H.T. au titre de la réfection de la pièce principale du sous-sol.

Les infiltrations ayant provoqué les désordres affectant le sas d’entrée et les WC du local en sous-sol étant imputables d’une part à un défaut d’entretien des parties communes et, d’autre part, à une mauvaise exécution de travaux sur le lot privatif des consorts X-C, lesquels ont concouru à la proportion du dommage

dans une proportion que les constatations expertales permettent de fixer à concurrence de moitié chacun, les consorts X-I et le syndicat des copropriétaires seront condamnés, in solidum, à garantir la S.C.I. Nagui (à l’égard de laquelle aucune faute n’est caractérisée) des condamnations prononcées de ce chef à son encontre, la charge définitive de ce poste d’indemnisation étant supportée par le syndicat des copropriétaire et les consorts X-C à concurrence de moitié chacun.

Les désordres affectant la pièce principale du sous-sol étant imputables à un vice de la construction engageant la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci sera condamné à garantir la S.C.I. Nagui de l’ensemble des condamnations prononcées contre elle de ce chef.

Sur les demandes de condamnation formées à l’encontre de la seule S.C.I. Nagui:

La demande « n°1 » tendant à la condamnation de la S.C.I. Nagui à payer à la S.A.R.L. Galeom la somme de 53 595,60 € au titre du 'montant des loyers trop payés au prorata de la surface commerciale arrêtée au 28 février 2018' fait double emploi, jusqu’à cette dernière date, avec la demande « n°2 » tendant à la condamnation de la S.C.I. Nagui à payer à la S.A.R.L. Galeom 'la part du loyer correspondant à la location du lot n°1 inexploitable dans son contexte constructible d’origine à concurrence de la somme mensuelle de 392,40 € à compter du 1^er avril 2005".

Les parties conviennent que la demande formée de ce chef ne constitue pas une demande tendant à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé relevant, en application de l’article R145-23 du Code de Commerce, de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux qu’il appartiendra à la S.A.R.L. Galeom de saisir à l’expiration de la période triennale en cours, mais tendant à la réparation du préjudice financier résultant de la mise à disposition, à titre onéreux, d’un local prétendument inexploitable, ainsi qu’argumenté en pages 51-52 des conclusions aux termes desquelles l’appelante indique être victime d’un état de fait découlant de l’impropriété du local n°1 mis à sa disposition par la S.C.I. Nagui et des infiltrations survenues de 2005 à 2014 dont elle sollicite réparation.

La fin de non-recevoir soulevée par la S.C.I. Nagui du chef d’une prétendue prescription sera rejetée, par application combinée des articles 2262 ancien du Code Civil en sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, de l’article 26 de ladite loi et de l’article 2241 du Code Civil, la demande indemnitaire n’étant pas prescrite dès lors que l’assignation en référé-expertise a interrompu le cours du délai de prescription et que les causes exactes des sinistres n’ont été découvertes qu’en lecture du rapport d’expertise judiciaire.

Il y a lieu de considérer:

— que la S.A.R.L. Galeom ne justifie de la survenance d’aucun sinistre depuis la réalisation des travaux préconisés par l’expert sur les parties privatives des consorts X-C et la terrasse commune, même si, compte-tenu du 'contexte constructif d’origine', pour reprendre les termes de l’expert judiciaire, un risque de dégâts des eaux pèse sur la pièce principale du local en sous-sol, lors de phénomènes pluvieux exceptionnels, tels que celui survenu en 2007,

— que les éléments versés aux débats établissent que le local litigieux n’est pas inexploitable et est effectivement utilisé à usage de remise, laverie et entrepôt, comme il se déduit des termes du bail qui le qualifie de simple 'local’ par opposition au local en rez de chaussée, à usage de magasin,

— qu’il n’est nullement établi, pas plus en cause d’appel qu’en première instance, que la S.A.R.L. Galeom, même si elle en avait eu l’intention et les possibilités financières, aurait pu installer, de par la configuration même des lieux, un hammam ou un spa dans le local principal du sous-sol, qui ne constitue qu’une annexe du 'magasin', situation que la locataire ne pouvait ignorer compte-tenu de la configuration même des lieux,

— que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a estimé que le seul préjudice indemnisable objectivé

consistait dans les difficultés d’exploitation du local en sous-sol liées aux infiltrations objets du présent litige et l’a évalué, compte-tenu de leur fréquence, de leur importance et de leurs conséquences, à la somme de 15 000 €, en rejetant les demandes en réduction du montant du loyer commercial et du pas de porte, librement et forfaitairement convenu entre les parties et en ce qu’il a condamné la S.C.I. Nagui à payer cette somme à la S.A.R.L. Galeom, sur le fondement de l’article 1719 du Code Civil.

Sur l’appel en garantie formé par la S.C.I.Nagui contre les consorts X-C et le syndicat des copropriétaires:

Considérant que le préjudice d’exploitation est imputable, d’une part, aux infiltrations en provenance du niveau supérieur et, d’autre part, aux remontées d’eau par capillarité liées à la structure même de la construction, sans qu’aucune faute ne soit caractérisée à l’encontre de la S.C.I. Nagui, celle-ci sera garantie de la condamnation prononcée de ce chef à son encontre par les consorts X-C, d’une part, et par le syndicat des copropriétaires, d’autre part, in solidum et dans leurs rapports entre eux, à concurrence d’un tiers pour les premiers et des deux tiers pour le second.

Sur les demandes accessoires:

L’équité commande de condamner in solidum la S.C.I. Nagui, les consorts X-C et le syndicat des copropriétaires (et dans leurs rapports entre eux à concurrence de deux tiers par le syndicat des copropriétaires et d’un tiers par les consorts X-C) à payer à la S.A.R.L. Galeom la somme globale de 3 000 € au titre des frais irrépétibles par elle exposés en première instance et en appel, outre les entiers dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise judiciaire, étant considéré que les frais d’établissement de constat d’huissier de justice ne sont pas compris dans les dépens mais constituent des frais entrant dans les prévisions de l’article 700 du C.P.C.

Par ailleurs, il convient, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de dire que la S.C.I. Nagui qui voit ses prétentions déclarées fondées à l’encontre du syndicat des copropriétaires, sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

AL COUR,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Bayonne en date du 12 décembre 2016,

1 – Sur les demandes formées par la S.A.R.L. Galeom contre la S.C.I. Nagui, les consorts X-C et le syndicat des copropriétaires du […], réformant le jugement entrepris:

— Condamne in solidum la S.C.I. Nagui, les consorts X-C et le syndicat des copropriétaires de la résidence […] à payer à la S.A.R.L. Galeom la somme de 5 168,74 € H.T., au titre de la réfection du sas d’entrée et des WC du local en sous-sol,

— Condamne les consorts X-I et le syndicat des copropriétaires, in solidum, à garantir la S.C.I. Nagui des condamnations prononcées de ce chef à son encontre, la charge définitive de ce poste d’indemnisation étant supportée par le syndicat des copropriétaires et les consorts X-C, à concurrence de moitié chacun,

— Condamne in solidum la S.C.I. Nagui et le syndicat des copropriétaires de la résidence […] à payer à la S.A.R.L. Galeom la somme de 11 611,16 € H.T. au titre de la réfection de la pièce principale du sous-sol,

— Condamne le syndicat des copropriétaires à garantir la S.C.I. Nagui des condamnations prononcées contre elle de ce dernier chef,

2 – Sur les demandes formées par la S.A.R.L. Galeom contre la S.C.I. Nagui, seule:

— Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la S.C.I. Nagui du chef d’une prétendue prescription,

— Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la S.C.I. Nagui à payer à la S.A.R.L. Galeom la somme de 15 000 € en réparation de son préjudice commercial et en ce qu’il a débouté la S.A.R.L. Galeom du surplus de ses demandes indemnitaires contre la S.C.I. Nagui,

— Condamne les consorts X-C et le syndicat des copropriétaires du […] à garantir la S.C.I. Nagui de la condamnation prononcée de ce chef contre elle au profit de la S.A.R.L. Galeom, in solidum et, dans leurs rapports entre eux, à concurrence des deux tiers à la charge du syndicat des copropriétaires et d’un tiers à la charge des consorts X-C,

3 – Sur les demandes accessoires:

Condamne in solidum la S.C.I. Nagui, les consorts X-C et le syndicat des copropriétaires (et dans leurs rapports entre eux à concurrence de deux tiers à la charge du syndicat des copropriétaires et d’un tiers à la charge des consorts X-C) à payer à la S.A.R.L. Galeom la somme globale de 3 000 € au titre des frais irrépétibles par elle exposés en première instance et en cause d’appel,

Condamne in solidum la S.C.I. Nagui, les consorts X-C et le syndicat des copropriétaires (et dans leurs rapports entre eux à concurrence de deux tiers à la charge du syndicat des copropriétaires et d’un tiers à la charge des consorts X-C) aux entiers dépens d’appel et de première instance, en ce compris les frais de référé et d’expertise judiciaire,

— Dit que la S.C.I. Nagui sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel supportés par la copropriété

.

Le présent arrêt a été signé par M^me N, Président, et par M^me K-L, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

J K-L M N