REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 02 DECEMBRE 2021

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/08899 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDUSX

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 Avril 2021 – Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 20/58104

APPELANTE

S.A. OCP CLUB DEAL 7 agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

Assistée par M^e Arthur DUPREZ-GOYAT substituant M^e Jean-Victor ANNICCHIARICO, avocat au barreau de PARIS,

INTIMEE

S.A.R.L. LPDC prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège.

68/[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e M a t t h i e u B O C C O N G I B O D d e l a S E L A R L L E X A V O U E PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Assistée par M^e Pierre MOUNIER, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Novembre 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

M. Thomas RONDEAU, Conseiller

M^me Michèle CHOPIN, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Michèle CHOPIN, Conseillère dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Lauranne VOLPI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

La société LPDC est propriétaire de plusieurs immeubles composant un ensemble immobilier situé passage du Caire dans le 2ème arrondissement de Paris.

La société OCP Club Deal 7 est une filiale de la société OCP Finance qui a pour activité l’acquisition de biens immobiliers en vue de leur développement et transformation en bureaux puis de leur exploitation en centre d’affaires.

Le 31 janvier 2020, un dégât des eaux est survenu passage du Caire, lié à la rupture d’une canalisation d’eau souterraine. Ce dégât des eaux a affecté l’immeuble situé 90 à 96 passage du Caire. Un constat amiable de dégât des eaux a été dressé le 13 février 2020 et une réunion d’expertise a été organisée le 11 mars 2020 à l’initiative de l’assureur de la société LPDC, AXA.

Le 13 mars 2020, la société LPDC et la société OCP Club Deal 7 ont régularisé une promesse synallagmatique de vente portant sur quatre immeubles situés passage du Caire : l’immeuble sis 90 à 96, l’immeuble sis 82 à 88, l’immeuble sis 72 et 74 et l’immeuble sis 56 à […], et ce, pour la somme de 28.510.000 euros. Cette promesse mentionne l’existence du sinistre survenu le 31 janvier 2020, le constat de dégât des eaux, la déclaration à l’assureur ainsi que la réunion d’expertise organisée le 11 mars 2020 et précise que si le sinistre 'n’est pas réglé au jour de la constatation authentique de la réalisation des présentes, le vendeur remettra à l acquéreur les différents documents concernant ce dossier et le subrogera alors dans tous ses droits. Les parties conviennent que la somme à recevoir de la compagnie d 'assurances en réparation du sinistre sera versée à l’acquéreur'.

La promesse prévoit aussi une régularisation par acte authentique au plus tard le 31 juillet 2020 après réalisation des conditions suspensives prévues et mentionne une pénalité dans les termes suivants : au cas où 'l’acquéreur ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, il devra verser à l’autre partie la somme de 1.567.500 euros à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, pour le cas uniquement où le vendeur ne demanderait pas l’exécution forcée de la vente'.

Tandis que les mesures d’expertise étaient en cours et que des travaux conservatoires devaient être entrepris pour permettre la réouverture de la galerie passage du Caire, la société LPDC a fait signifier le 24 juillet 2020 à la société OCP Club Deal 7 une sommation d’avoir à comparaître le 31 juillet 2020 devant notaire pour régulariser l’acte authentique de vente.

Le 30 juillet 2020, la société OCP Club Deal 7 a fait signifier à la société LPDC une opposition à sommation, relevant notamment que l’immeuble faisait l’objet d’un sinistre majeur touchant ses fondations et que l’obligation de délivrance de l’immeuble n’était pas satisfaite. Elle a également fait publier cette opposition à sommation le 30 juillet 2020.

Un procès verbal de difficulté a été dressé par le notaire instrumentaire le 31 juillet 2020 faute pour la société OCP Club Deal 7 d’avoir comparu pour la signature de l’acte authentique.

Par courrier recommandé du 28 août 2020 la société LPDC a notifié à la société OCP Club Deal 7 son intention de ne pas poursuivre l’exécution forcée de la vente et l’a mise en demeure de lui régler à titre de pénalité la somme de 1.567.500 euros.

Par courrier du 4 septembre 2020, la société OCP Club Deal 7 a fait interdiction au notaire de se dessaisir de la somme séquestrée entre ses mains à titre de dépôt de garantie.

Le 16 octobre 2020, la société LPDC a assigné la société OCP Club Deal 7 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

— condamner la société OCP Club Deal 7 à lui payer la somme de 1.576.500 euros ;

— ordonner au notaire séquestre d’avoir à verser à la société LPDC sur première demande de sa part la somme de 1.576.500 euros séquestrée entre ses mains ;

— ordonner à la société OCP Club Deal 7 de faire radier l’inscription sur chacun des biens composant l’immeuble de l’opposition à sommation du 30 juillet 2020 sous astreinte de 5.000 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner la société OCP Club Deal 7 à lui verser la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société OCP Club Deal 7 aux dépens.

La société OCP Club Deal 7 a demandé au juge des référés de :

A titre principal,

— juger qu’il existe des contestations sérieuses de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé ;

A titre subsidiaire,

— réduire la provision réclamée au titre de la clause pénale à de plus justes proportions ;

A titre reconventionnel,

— désigner un expert chargé notamment d’évaluer si le sinistre survenu le 31 janvier 2020 a été de nature à rendre l’immeuble inhabitable ou impropre à son usage sur la période comprise entre le 13 mars et le 31 juillet 2020 et de donner son avis sur les effets du sinistre sur les possibilités de redéveloppement de l’immeuble ;

En tout état de cause,

— dire n’y avoir lieu à radier l’inscription prise sur l’immeuble ;

— suspendre l’exécution provisoire en cas de condamnation ;

— condamner la société LPDC à lui verser la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance du 15 avril 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la société LPDC ;

— ordonné à la société OCP Club Deal 7 de faire radier l’inscription sur chacun des biens composant l’immeuble de l’opposition à sommation du 30 juillet 2020, sous astreinte de 3.000 euros par jour de retard dans un délai de huit jours suivant la signification de la présente ordonnance ;

— débouté la société OCP Club Deal 7 de sa demande d’expertise ;

— condamné la société LPDC à verser à la société OCP Club Deal 7 la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société LPDC aux dépens, qui seront recouvrés avec le bénéfice de la distraction au profit des avocats l’ayant demandé ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

S’agissant de la demande de provision, le juge des référés a relevé que les conséquences précises du sinistre sur la solidité et la viabilité de l’immeuble n’étaient toujours pas connues à la date de la procédure, et qu’il ne pouvait être affirmé avec l’évidence requise en référé que la promesse synallagmatique de vente du 13 mars 2020 est valable et n’encourait pas une quelconque nullité. A cet égard, l’obligation pour OCP Club Deal 7 de s’acquitter de la clause pénale doit être considérée comme sérieusement contestable.

S’agissant de la demande de radiation de l’inscription, le premier juge a noté que la promesse de vente étant désormais caduque, il convenait de rendre aux parties leurs libertés réciproques de contracter alors que l’inscription privait dans les faits le vendeur de la liberté de disposer de son bien et constituait donc un trouble manifestement illicite qu’il convenait de faire cesser en ordonnant la radiation de ladite inscription.

Enfin, le premier juge a indiqué que la caducité de la promesse rendait illégitime la demande d’expertise formulée par la société OCP Club Deal 7, les parties étant libres de renégocier entre elles les conditions d’une nouvelle promesse de vente.

Par déclaration en date du 10 mai 2021, la société OCP Club Deal 7 a fait appel de cette décision, la critiquant en ce qu’elle a ordonné la radiation de l’inscription de l’opposition à sommation du 30 juillet 2020, l’a déboutée de sa demande d’expertise et a rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par dernières conclusions communiquées par la voie électronique le 26 octobre 2021, la société OCP Club Deal 7 a demandé à la cour, au visa des articles 710-1, 1103, 2224 et 1583 du code civil, 145 et 835 du code de procédure civile, de :

— déclarer la société OCP Club Deal 7 recevable et bien fondée en son appel, en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— infirmer l’ordonnance RG N° 20/58104 rendue le 15 avril 2021 par le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu’elle :

Ordonne à la société OCP Club Deal 7 de faire radier l’inscription sur chacun des

♦

biens composant l’immeuble de l’opposition à sommation du 30 juillet 2020, sous astreinte de 3.000 euros par jour de retard dans un délai de huit jours suivant la signification de la présente ordonnance ; Déboute la société OCP Club Deal 7 de sa demande d’expertise.

♦

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— juger que la promesse synallagmatique du 13 mars 2020 n’est pas caduque ;

En conséquence,

— débouter la société LPDC de sa demande de radiation de l’inscription sur chacun des biens composant l’immeuble de l’opposition à sommation du 30 juillet 2020 ;

— juger que la société OCP Club Deal 7 peut publier l’opposition à sommation du 30 juillet 2020 ;

— recevoir la société OCP Club Deal 7 en sa demande d’expertise et l’y déclarer bien fondée ;

— ordonner la désignation de tel expert judiciaire ayant pour mission notamment d’évaluer si le sinistre survenu le 31 janvier 2020 a été de nature à rendre l’immeuble inhabitable ou impropre à son usage sur la période comprise entre le 13 mars et le 31 juillet 2020 et de donner son avis sur les effets du sinistre sur les possibilités de redéveloppement de l’immeuble ;

— juger que les honoraires de l’expert seront supportés par la société LPDC ;

— débouter la société LPDC de toutes ses demandes, fins, conclusions et appel incident ;

A titre subsidiaire,

— juger que la sanction de la publication de l’opposition à sommation du 30 juillet 2020 ne réside pas dans sa mainlevée ou sa radiation, mais dans la publication d’une décision jugeant qu’elle ne peut produire aucun effet ;

— réduire la provision à de plus justes proportions,

— ordonner à M^e Y X, notaire séquestre, d’avoir à verser à la société OCP Club Deal 7 sur première demande de sa part la somme de 1.567.500 euros séquestrée entre ses mains ;

En conséquence,

— juger que la société OCP Club Deal 7 peut publier l’opposition à sommation du 30 juillet 2020 ;

En tout état de cause,

— débouter la société LPDC de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société LPDC à verser à la société OCP Club Deal 7 la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société LPDC aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Grappotte avocat.

La société OCP Club Deal 7 a exposé en substance les éléments suivants :

— Le juge des référés a interprété les stipulations de la promesse pour la juger caduque alors qu’il ne relève pas de sa compétence de se livrer à l’interprétation d’un contrat,

— Le juge des référés n’était pas compétent pour se prononcer sur la validité de la promesse et ne pouvait donc pas ordonner la radiation de l’inscription prise sur l’immeuble ni débouter la société OCP Club Deal 7 de sa demande d’expertise,

— En réponse à l’argument de la société LPDC selon lequel la promesse est devenue caduque faute pour la société OCP Club Deal 7 d’avoir saisi le tribunal judiciaire dans le délai d’un mois suivant le 31 juillet 2020, la société LPDC invoque que :

Le dépassement du délai d’un mois ne constitue pas une fin de non-recevoir conventionnelle, laquelle serait au demeurant contraire à des dispositions d’ordre public,

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Même à le considérer licite, le délai d’un mois ne peut courir qu’après expiration du terme, lequel a été prorogé par le jeu de la clause de prorogation automatique et par la volonté des parties de reporter la date de réitération,

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Même à le considérer licite, le délai d’un mois ne peut courir qu’à compter de la constatation par la société OCP Club Deal 7 du refus de la société LPDC de réitérer l’acte authentique, événement qui n’est pas encore intervenu,

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Même à considérer que le dépassement du terme est sanctionné par la caducité, celle-ci ne peut résulter que d’une défaillance fautive de l’acquéreur,

♦

La caducité ne peut être invoquée de mauvaise foi, ce qui a été pourtant le cas en l’espèce,

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— A défaut de caducité de la promesse, le manquement par la société LPDC à son obligation d’information s’agissant du sinistre constitue un motif légitime à la demande de désignation d’un expert formulée par la société OCP Club Deal 7,

— En l’absence de caducité de la promesse, l’inscription prise sur l’immeuble demeure le seul moyen pour la société OCP Club Deal 7 de préserver ses droits en empêchant la cession du bien à un tiers en violation de la promesse et ne doit donc pas être radiée au risque de causer un trouble manifestement illicite à cette dernière,

— L’obligation de paiement de la somme prévue par la clause pénale est sérieusement contestable pour les motifs suivants :

L’interprétation d’un contrat comme de la volonté des parties échappe à la compétence du juge des référés, qui ne peut donc trancher ni la question de la caducité de la promesse, ni celle d’un report de la date de réitération et par conséquent la question de l’application de la clause pénale relève de la compétence du juge du fond,

♦

L’existence de l’obligation est sérieusement contestable en raison des motifs légitimes de refus de réitérer la vente dont peut se prévaloir l’acquéreur, et notamment la révélation d’un sinistre portant atteinte à la structure de l’immeuble et le manquement de la société LPDC à son obligation d’information et son comportement déloyal dans l’exécution de la promesse,

♦

La démarche de la société OCP Club Deal 7 doit s’analyser comme une exception d’inexécution caractérisant une contestation sérieuse,

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— En ordonnant la radiation de l’inscription, le juge des référés a prononcé une sanction illicite, contraire aux dispositions de l’article 710-1 du code civil, la décision à intervenir devra donc être publiée et autoriser la société OCP Club Deal 7 à réinscrire l’inscription prise sur l’immeuble,

— Le séquestre de la somme de 1.567.500 euros pendant une durée indéterminée causerait un préjudice disproportionné à la société OCP Club Deal 7, il convient donc d’en ordonner la libération à son profit,

— Si la nature et l’étendue du sinistre ainsi que le manquement de la société LPDC à son obligation d’information n’étaient pas considérés comme un motif de contestation sérieuse, ils doivent conduire à un partage de responsabilité et à une réduction de la provision à de plus justes proportions.

Par conclusions communiquées par la voie électronique le 29 octobre 2021, la société LPDC a demandé à la cour au visa des articles 1103, 1132 et 1133 du code civil, 145, 514-1 et 835 du code de procédure civile, L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— déclarer irrecevable la demande de la société OCP Club Deal 7 qu’il soit ordonné à M^e X, notaire séquestre, d’avoir à lui verser sur première demande de sa part la somme de 1.567.500 euros séquestrée entre ses mains, cette demande étant formée pour la première fois en cause d’appel

— déclarer irrecevable la demande de la société OCP Club Deal 7 qu’il soit ordonné à M^e X, notaire séquestre, d’avoir à lui verser sur première demande de sa part la somme de 1.567.500 euros séquestrée entre ses mains, cette demande n’ayant pas été formée par la société OCP Club Deal 7 dans ses premières conclusions d’appel,

— débouter subsidiairement la société OCP Club Deal 7 de cette demande nouvelle qui n’est pas fondée ;

— confirmer l’ordonnance de référé du 15 avril 2020 en ce qu’elle a ordonné à la société OCP de « faire radier l’inscription sur chacun des biens composant l’immeuble de l’opposition à sommation du 30 juillet 2020, sous astreinte de 3.000 euros par jour de retard dans un délai de huit jours suivant la signification de la présente ordonnance »,

— confirmer l’ordonnance de référé du 15 avril 2021 en ce qu’elle a débouté la société OCP Club Deal 7 « de sa demande d’expertise »,

— infirmer l’ordonnance de référé du 15 avril 2021 en ce qu’elle a dit « n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la société LPDC »,

— infirmer l’ordonnance de référé du 15 avril 2021 en ce qu’elle a condamné LPDC à payer 3.000 euros à la société OCP Club Deal 7 au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

Statuant à nouveau sur les chefs de l’ordonnance devant être infirmés,

— condamner la société OCP Club Deal 7 à payer à LPDC la somme de 1.567.500 euros à titre de provision,

— ordonner à M^e Y X ' notaire séquestre, d’avoir à verser à la société LPDC sur première demande de sa part la somme de 1.567.500 euros séquestrée entre ses mains par la société OCP Club Deal 7,

En tout état de cause,

— débouter la société OCP Club Deal 7 de l’ensemble de ses demandes et prétentions,

— condamner la société OCP Club Deal 7 à payer la somme de 30.000 euros à LPDC sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société OCP Club Deal 7 au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel.

La société LPDC expose notamment que :

— la demande d’OCP Club Deal 7 de libération des sommes séquestrées entre les mains de M^e X est irrecevable en ce qu’elle est nouvelle en cause d’appel, dès lors qu’elle n’a pas été formée dans les premières conclusions d’appel de la société OCP Club Deal 7,

— Cette demande est en outre mal fondée en ce qu’elle est formulée dans l’hypothèse où les parties seraient libérées de tout engagement au titre de la promesse alors que, même en pareille hypothèse, rien ne justifie qu’il soit fait droit à cette demande.

— Les conditions suspensives étant réalisées au 31 juillet 2020 et aucune prorogation n’étant intervenue, la promesse devait être réitérée par acte authentique au plus tard à cette date butoir, à défaut la société LPDC pouvait renoncer à poursuivre l’exécution de la vente et le cas échéant, n’ayant plus de lien contractuel avec celle-ci, la société OCP Club Deal 7 était tenue de procéder à la radiation de l’inscription prise sur l’immeuble.

La promesse a érigé le 31 juillet 2020 en date butoir impérative et cela a été expressément reconnu par la société OCP Club Deal 7 et son notaire,

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Les conditions suspensives prévues étaient réalisées au 31 juillet 2020, ce dont atteste le notaire de la société LPDC et sans contestation de la part du notaire de la société OCP Club Deal 7,

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La date butoir n’a fait l’objet d’aucune prorogation, ni par accord des parties, ni de manière automatique,

♦

Le délai d’un mois constitue une fin de non-recevoir conventionnelle et la société LPDC était seule titulaire de la possibilité de faire constater la vente par décision de justice, le défaut de réitération de la promesse résultant de la défaillance de la société OCP Club Deal 7, alors que la société LPDC ayant de bonne foi renoncé à poursuivre judiciairement la vente forcée de l’immeuble, les parties se trouvaient libérées de plein droit de tout engagement ;

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Par conséquent, la sanction prononcée par le juge des référés, outre qu’elle entrait dans son champ de compétences, était bien fondée dès lors que l’obligation de la société OCP Club Deal 7 n’était pas contestable et que l’inscription dont s’agit constituait un trouble manifestement illicite qu’il convenait de faire cesser.

♦

— La société OCP Club Deal 7 ne dispose d’aucun motif légitime à voir la mesure sollicitée ordonnée.

La société OCP Club Deal 7 ne peut plus forcer la vente, la société LPDC ayant valablement renoncé à vendre l’immeuble suite à sa carence ;

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La société OCP Club Deal 7 n’a en réalité pas d’option possible entre le fait de renoncer à l’acquisition de l’immeuble et poursuivre sa vente forcée à prix réduit dès lors qu’elle ne peut plus se prévaloir de la promesse, ni des vices invoqués par elle dès lors qu’elle a renoncé à la garantie des vices cachés.

♦

— La mission que la société OCP Club Deal 7 souhaite voir confiée à l’expert démontre que les contestations élevées pour ne pas payer l’indemnité d’immobilisation ne sont pas sérieuses puisque cette mission vise à établir si le sinistre est de nature à rendre l’immeuble inhabitable ou impropre à son usage.

— Il n’existe aucune contestation sérieuse quant à la validité du consentement de la société OCP Club Deal 7,

Les vices du consentement sont légalement définis de manière limitative et la lecture de l’ordonnance écarte le dol ou la violence,

♦

La société OCP Club Deal 7 n’a pas commis d’erreur lors de la conclusion de la promesse, dès lors que les éléments lui ayant été communiqués en amont l’informaient de ce que le sinistre existait et n’affectait pas la viabilité de l’immeuble, ce qui a été confirmé par la suite,

♦

Même si une erreur sur les qualités substantielles de l’immeuble avait été commise, cette erreur serait inexcusable puisque la société OCP Club Deal 7 a apprécié en connaissance de cause le caractère habitable de l’immeuble,

♦

— Les contestations artificielles de la société OCP Club Deal 7 ne sauraient faire obstacle à sa condamnation au paiement de la somme de 1.576.500 euros à la société LPDC,

Aucune interprétation de la promesse n’est nécessaire pour condamner la société OCP Club Deal 7 à titre provisionnel,

♦

Les motifs invoqués par la société OCP Club Deal 7 pour refuser de réitérer la promesse ne sont pas légitimes : il n’existe pas de principe juridique permettant à la société OCP Club Deal 7 de violer ses engagements contractuels et la société LPDC a bien respecté son devoir d’information précontractuel,

♦

— Il n’est pas sérieusement contestable que les conditions contractuelles imposant à la société OCP Club Deal 7 de payer à la société LPDC la somme de 1.576.500 euros sont réunies :

Les conditions suspensives sont bien réalisées,

♦

L’acte authentique de vente n’a pas été régularisé dans le délai expirant le 31 juillet 2020,

♦

La société LPDC a bien renoncé à poursuivre judiciairement l’exécution forcée de la promesse,

♦

La société LPDC a bien mis en demeure la société OCP Deal Club 7 de lui régler le montant de l’indemnité contractuelle,

♦

— Rien ne justifie une révision du montant de l’indemnité contractuelle,

Le principe est celui de la stricte application des stipulations de la promesse,

♦

La révision du montant de la pénalité contractuelle est une exception à ce principe dont la mise en oeuvre est subordonnée à la preuve du caractère incontestablement excessif du montant prévu,

♦

Le montant de la condamnation sollicitée n’est pas excessif dès lors qu’il correspond à seulement 5% du prix de vente de l’immeuble (i) et que la perte de revenus locatifs subie par la société LPDC du fait de l’immobilisation de l’immeuble sur la période concernée équivaut à environ 1.360.000 euros (ii),

♦

Il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile

SUR CE LA COUR

Sur la demande de provision de la société LPDC

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La provision allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette

alléguée.

Dans cette limite, le juge des référés fixe souverainement le montant de la provision.

En l’espèce, il ressort de la promesse de vente notariée signée le 13 mars 2020 que :

— les conditions suspensives sont 'de droit commun', étant précisé qu’elles sont stipulées en faveur de l’acquéreur qui peut seul s’en prévaloir. Il est indiqué à ce titre que 'les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent révéler de servitudes, charges ou vices non indiqués aux présentes ou non révélés dans les pièces du dossier d’information pouvant grever l’immeuble ou en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à sa destination.'

— le sinistre survenu est évoqué ainsi : 'le vendeur déclare qu’un dégât des eaux a eu lieu, lequel est dû à une fuite sur le piquage de la canalisation de l’immeuble voisin pour lequel un constat amiable a été établi le 13 février 2020 et qu’il a adressé une déclaration de sinistre à son assureur. Le vendeur précise qu’une expertise contradictoire au eu lieu le 11 mars 2020 en présence des représentants des assurances et experts respectifs pour LPDC, Indivision Gandry, ASL, Eau de Paris. L’acquéreur déclare en avoir connaissance et avoir reçu toutes informations à ce sujet.'

— il est indiqué que si le sinistre 'n’est pas réglé au jour de la constatation authentique de la réalisation (des présentes), le vendeur remettra à l acquéreur les différents documents concernant ce dossier et le subrogera alors dans tous ses droits. Les parties conviennent que la somme à recevoir de la compagnie d 'assurances en réparation du sinistre sera versée à l’acquéreur',

— sous la clause intitulée Sinistre pendant la validité du compromis, il est précisé que 'si un sinistre quelconque frappait le bien durant la validité des présentes, les parties conviennent de ce que l’acquéreur aura la faculté : soit de renoncer purement et simplement la vente et de se voir rembourser de toute somme avancée par lui le cas échéant, soit de maintenir l’acquisition du bien alors sinistré totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées par la ou les compagnies d’assurances concernées, sans limitation de ces indemnités fussent elles supérieures au prix convenu aux présentes. Le vendeur entend que dans cette hypothèse l’acquéreur soit purement subrogé dans tous ses droits à l’égard desdites compagnies d’assurance. Il est précisé que l’existence des présentes ne pourrait être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation'

— la régularisation par acte authentique devait intervenir au plus tard le 31 juillet 2020 après réalisation des conditions suspensives prévues tandis que la promesse mentionne la pénalité qui suit : au cas où 'l’acquéreur ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, il devra verser à l’autre partie la somme de 1.567.500 euros à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, pour le cas uniquement où le vendeur ne demanderait pas l’exécution forcée de la vente'.

— la clause intitulée Réitération authentique comporte les mentions suivantes : '(…) Les conditions suspensives devront être levées dans le délai de réalisation des présentes sauf à tenir compte de délais et procédures spécifiques convenus entre les parties. (…) La date d’expiration de ce délai ou de sa prorogation n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter. En conséquence, si l’une des parties vint à refuser de signer l’acte de vente, l’autre pourra saisir le tribunal compétent dans un délai d’un mois de la constatation du refus afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, nonobstant la mise n oeuvre de la pénalité stipulée aux présentes. Si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constaté provient de la défaillance de l’acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant l’acquéreur de sa renonciation par lettre RAR (…) Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement sauf à tenir compte de la responsabilité de l’acquéreur par la faute duquel le contrat n’a pu être exécuté, avec les conséquences financières y attachées notamment la mise en oeuvre de la stipulation de pénalités et de dommages intérêts si le vendeur subit un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause'

Il résulte par ailleurs des pièces produites aux débats que :

— le 6 avril 2020, soit postérieurement à la signature de la promesse, était enregistré sur la 'Data Room', un rapport rédigé par le cabinet d’architectes ID-WAD, désigné par l’association syndicale libre du passage du Caire,

— l’auteur du rapport, M. Z A, conclut de la façon suivante: 'Le sinistre rapporté est confirmé à l’issue de notre visite. Il se manifeste par la formation d’un fontis important localisé sous la galerie Sainte Foy entre les numéros 92 et 96 et probablement sous une partie des immeubles situés 92-96 et 68-[…]. Cet affouillement a entrainé un début d’affaissement du sol de la galerie Sainte Foy ainsi que divers désordres au niveau des immeubles avoisinants qui se manifestent par l’apparition de nombreuses fissures. Une partie de ces désordres semblent de nature structurelle. (…) Il est impératif, et ce dès que possible, de faire cesser l’origine du sinistre à savoir interrompre la fuite sur le réseau d’alimentation d’eau qui pourrait si elle perdure aggraver le sinistre allant jusqu’à un risque d’effondrement du dol de la galerie au niveau du fontis. Nous avons également une forte crainte d’une déstabilisation de la façade de l’immeuble voire de l’immeuble lui-même. Ce point devra être vérifié dès que possible par un bureau d’étude structure et les mesures conservatoires adaptées mises en place. Il conviendra également de vérifier l’intégrité du réseau gaz cheminant dans la zone',

— le 23 avril 2020, M^e B C, huissier de justice décrit: 'des fissures transversales au niveau du sol entre les deux bâtiments du passage du Caire soit le 90-96 d’une part et le 137-141 d’autre part, le sol s’est affaissé de manière significative à cet endroit ; un affaissement important au niveau du mur mitoyen entre le 90 et le 96 ; de nombreuses fissures à l’intérieur du bâtiment sis 90 passage du Caire ; des fissurations importantes de la façade du bâtiment sis […] ; des fissures importantes dans le plafond du rez de chaussée du bâtiment sis […] ; des fissures importantes sur les murs, du sol au plafond au niveau du premier sous-sol du bâtiment sis […] ; des fissurations importantes sur les murs porteurs situés contre le terre plein du mur mitoyen avec le bâtiment sis […]',

— par acte du 27 mai 2020, l’association syndicale libre du passage du Caire a fait sommation à l’Epic Eau de Paris de réparer l’alimentation en eau de l’immeuble,

— la société Iser, spécialisée en ingénierie des structures indiquant dans un rapport du 26 juin 2020 que la résistance du sol et l’étendue exacte de l’éboulement étaient inconnues, l’expertise géotechnique étant prévue pour le 22 juillet 2020,

— le 24 juillet 2020, estimant que les conditions suspensives sont levées, la société LPDC a fait signifier à la société OCP Club Deal 7 une sommation d’avoir à se présenter le 31 juillet 2020 à l’effet de signer l’acte authentique de vente de l’immeuble,

— le 30 juillet 2020, la société OCP Club Deal lui a fait signifier une opposition à sommation, indiquant que l’immeuble faisait l’objet d’un sinistre majeur, et qu’ainsi, les conditions suspensives n’ont pas été levées

— le 20 août 2020 la société OCP Club Deal 7 réitérait sa volonté d’acquérir une fois les mesures conservatoires entreprises et les opérations d’expertises terminées, et rappelait que le sinistre n’était pas connu au moment de la signature de l’avant contrat dans son intégralité la société LPDC ayant signalé un dégât des eaux et les expertises postérieures ayant révélé un effondrement du sol et des fondations ainsi que des atteintes structurelles,

— le 28 août 2020, la société LPDC a notifié à la société OCP Club Deal 7 qu’elle n’entendait pas poursuivre l’exécution forcée de la promesse et l’a mise en demeure de lui payer la somme de 1.567.000 euros à titre de pénalités,

— le 4 septembre 2020 la société OCP Club Deal 7 s’est opposée à cette demande et a fait interdiction au notaire séquestre de se dessaisir de cette somme,

— la promesse n’a fait l’objet d’aucune prorogation, la société OCP Club Deal 7 ayant fait par ailleurs part de son intention persistante d’acquérir le bien 'aux conditions de prix découlant de la situation dont l’importance s’est révélée à l’issue de la promesse'

— la société Texa, mandatée par la compagnie d’assurance de la société LPDC, a relevé dans son rapport du 19 novembre 2020 qu’une étude géotechnique a été conduite, que les travaux de confortation sont complexes en raison de l’hétérogénéité des ouvrages d’infrastructure et des caractéristiques médiocres du sol d’assise, chiffrant le montant des travaux à la somme de 420.000 euros ; ce rapport fait en outre état de ce que des préjudices pourraient affecter certains bureaux lors de travaux de reprise en sous oeuvre si ces derniers étaient loués.

Il résulte de ces constatations qu’au jour de la signature de la promesse de vente du 13 mars 2020, les seuls éléments mis à disposition de l’acquéreur consistaient, concernant le sinistre du 31 janvier 2020 en des convocations à réunion d’expertise pour le 6 février et le 11 mars 2020, un constat amiable de dégât des eaux, un état de sinistralité indiquant 'nombreuses fissures, fontis devant une entrée, accumulation d’eau dans une ancienne cave à mazout', alors que les contours et l’étendue du sinistre ont été de toute évidence révélés postérieurement à la signature de ladite promesse.

Par conséquent, alors que la promesse qui lie les parties comporte une clause intitulée Sinistre pendant la durée de validité du compromis qui précise que 'l’existence des présentes ne pourrait être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation', il y a lieu de considérer, ainsi que l’a exactement analysé le premier juge que l’habitabilité des lieux et leur conformité à l’exploitation envisagée étaient un élément essentiel du consentement de l’acquéreur, de sorte que la société LPDC, n’établissant pas avec l’évidence requise en référé que le défaut de réitération à la date prévue de réalisation constaté proviendrait de la défaillance de l’acquéreur, l’obligation dudit acquéreur à lui verser le montant de la clause pénale se heurte à une contestation sérieuse faisant obstacle à la demande de provision formulée à hauteur de la somme de 1.567.500 euros.

L’ordonnance déférée doit donc être confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande formée par la société LPDC.

—  sur la radiation de l’inscription de la société OCP Club Deal

L’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit et le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.

Pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle la cour statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit

dont la survenance et la réalité sont certaines.

L’article 710-1 du code civil prévoit que 'tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, résulter d’un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, d’une décision juridictionnelle ou d’un acte authentique émanant d’une autorité administrative.

Le dépôt au rang des minutes d’un notaire d’un acte sous seing privé, contresigné ou non, même avec reconnaissance d’écriture et de signature, ne peut donner lieu aux formalités de publicité foncière. Toutefois, même lorsqu’ils ne sont pas dressés en la forme authentique, les procès-verbaux des délibérations des assemblées générales préalables ou consécutives à l’apport de biens ou droits immobiliers à une société ou par une société ainsi que les procès-verbaux d’abonnement peuvent être publiés au bureau des hypothèques à la condition d’être annexés à un acte qui en constate le dépôt au rang des minutes d’un notaire.

Le premier alinéa n’est pas applicable aux formalités de publicité foncière des assignations en justice, des commandements valant saisie, des différents actes de procédure qui s’y rattachent et des jugements d’adjudication, des documents portant limitation administrative au droit de propriété ou portant servitude administrative, des procès-verbaux établis par le service du cadastre, des documents d’arpentage établis par un géomètre et des modifications provenant de décisions administratives ou d’événements naturels.'

En l’espèce, il est constant et non discuté par les parties que la signature de l’acte authentique de réitération devait intervenir au plus tard le 31 juillet 2020. Il est tout aussi constant que la promesse dont s’agit n’a fait l’objet d’aucune prorogation.

Bien que la société LPDC ait renoncé à l’exécution forcée, et que la société OCP Club Deal 7ait fait signifier à la société LPDC une opposition à sommation, publiée, le 30 juillet 2020, il résulte de la promesse, notamment de la clause précitée intitulée Réitération authentique que 'La date d’expiration de ce délai ou de sa prorogation n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter. (…) Si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constaté provient de la défaillance de l’acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant l’acquéreur de sa renonciation par lettre RAR (…) Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement sauf à tenir compte de la responsabilité de l’acquéreur par la faute duquel le contrat n’a pu être exécuté, avec les conséquences financières y attachées notamment la mise en oeuvre de la stipulation de pénalités et de dommages intérêts si le vendeur subit un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause'.

Par conséquent, force est de constater que:

— la promesse n’a pas l’objet d’une réitération, à la date butoir du 31 juillet 2020, et elle n’a fait l’objet d’aucune prorogation,

— un procès-verbal de carence a été dressé le 31 juillet 2020,

— par lettre du 28 août 2020 la société LPDC a notifié à la société OCP Club Deal 7 qu’elle ne poursuivrait pas l’exécution forcée.

Dès lors, la clause précitée notamment en ce qu’elle prévoit que ' Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement', clause claire et précise, est susceptible de trouver application, tandis qu’il apparaît bien que l’opposition à sommation publiée ne figure pas au nombre de ceux visés par l’article 710-1 du code civil de sorte que l’inscription effectuée par la société OCP Club Deal 7 d’une opposition à sommation constitue bien à plusieurs titres un trouble manifestement illicite qu’il

convient de faire cesser en ordonnant sa radiation. Il sera précisé à cet égard que le juge des référés dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble manifestement illicite et que la société OCP Club Deal 7 ne peut arguer d’une absence de conformité de la publication qu’elle a elle-même opérée à l’article 710-1 du code civil pour ensuite soutenir que la radiation de cette inscription serait par voie de conséquence illicite.

L’ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point ainsi que sur le principe et le montant de l’astreinte dont il convient d’assortir la radiation, ce, au vu des éléments de la cause.

—  sur la demande d’expertise formulée par la société OCP Club Deal 7

Aux termes des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Au vu de ce qui précède, la clause insérée dans la promesse intitulée, en ce qu’elle prévoit que ' Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement',étant susceptible de trouver application, la société OCP Club Deal ne dispose d’aucun motif légitime pour solliciter une expertise destinée à évaluer la valeur du bien.

C’est d’ailleurs à juste titre que le premier juge a estimé que la société OCP Club Deal 7 ne pouvait à la fois se prévaloir de la promesse signée pour solliciter une expertise et contester la validité de cette promesse.

L’ordonnance rendue sera confirmée sur ce point.

—  sur la demande subsidiaire de libération des fonds séquestrés au profit de la société OCP Club Deal

Il résulte des dispositions de l’article 910-4 du code de procédure civile qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 902-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

L’article 954 alinéa 1 du même code, prévoit que les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l’article 961, qu’elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

L’article 564 du code de procédure civile prévoit qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. Toutefois, en application des dispositions de l’article 566 du même code, les demandes nouvelles en appel sont recevables si elles sont l’accessoire, la conséquence ou le complément des demandes initiales.

Il résulte des conclusions de la société OCP Club Deal 7, que cette dernière n’a formulé une demande de libération des fonds séquestrés entre les mains du notaire qu’aux termes de ses écritures du 26 octobre 2021, soit ni dans ses écritures de première instance ni dans ses conclusions initiales d’appelante.

A cet égard,la demande formulée en cause d’appel par la société OCP Club Deal 7 tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge et en constitue l’accessoire, la conséquence ou le

complément nécessaire,dans la mesure où s’agissant d’une demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation, il ne s’agit pas d’un litige distinct mais bien des conséquences de l’analyse de la situation des parties quant à la promesse de vente signée. Elle ne constitue donc pas une demande nouvelle au sens des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

En revanche, aucune demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation n’a été formulée dans les premières conclusions d’appelante signifiées le 1er juillet 2021.

Il convient dès lors de déclarer la demande formulée de ce chef dans ses conclusions ultérieures irrecevable.

Sur les demandes accessoires

Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement apprécié par le premier juge.

Les parties, succombant chacune en leurs demandes, conserveront la charge de leurs dépens en cause d’appel.

L’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

Déclare irrecevable la demande de la société OCP Club Deal 7 tendant à voir ordonner à M^e Y X, notaire d’avoir à lui verser sur première demande la somme de 1.567.500 euros séquestrée entre ses mains,

Rejette les demandes des parties telles que fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens exposés en cause d’appel,

Rejette toute autre demande des parties.

Le greffier, Le Président,