Cour d'appel de Pau, 2ème ch - section 1, 19 janvier 2021, n° 18/03114

CA Pau
Infirmation 19 janvier 2021

Arguments

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Accepté
Dégradations constatées dans le local
La cour a constaté que les dégradations étaient imputables à la locataire, qui n'a pas respecté son obligation de maintenir les lieux en bon état.
Accepté
Loyers impayés pour la période de location
La cour a retenu que la locataire n'a pas contesté l'impayé de loyer de décembre 2016 et a reconnu le prorata de janvier 2017.
Rejeté
Résistance abusive du bailleur
La cour a jugé que la locataire ne pouvait pas prétendre à des dommages et intérêts, car le bailleur avait des raisons légitimes de réclamer le paiement des dégradations.
Rejeté
Dépôt de garantie non restitué
La cour a estimé que le dépôt de garantie pouvait être retenu en raison des dégradations constatées dans le local.

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Sur la décision

Référence :	CA Pau, 2e ch - sect. 1, 19 janv. 2021, n° 18/03114
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	18/03114
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Valérie SALMERON, président
Avocat(s) :	Leila KHERFALLAHPaul CHEVALLIER
Cabinet(s) :	CHEVALLIER FILLASTRE

Texte intégral

MM/ND

Numéro 21/275

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU

19/01/2021

Dossier : N° RG 18/03114 – N° Portalis DBVV-V-B7C-HBCV

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Affaire :

Y Z

X-E F

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 19 Janvier 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 24 Novembre 2020, devant :

Monsieur A B, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame Catherine SAYOUS, Greffière présente à l’appel des causes,

A B, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de C D et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame C D, Président

Monsieur A B, Conseiller

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame Y Z

de nationalité Française

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/05498 du 12/10/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

Représentée par M^e Leila KHERFALLAH, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

Madame X-E F de nationalité française, propriétaire bailleur,

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e Paul CHEVALLIER de la SCP CHEVALLIER-FILLASTRE, avocat au barreau de TARBES

sur appel de la décision

en date du 10 JUILLET 2018

rendue par le TRIBUNAL DE COMMERCE DE PAU

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Par contrat du 22 décembre 2014, E F et son père, décédé depuis, ont conclu avec Y Z, preneur, un bail dérogatoire d’une durée de 24 mois à effet du 1^er janvier 2015, portant sur un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble, […] à Pau, en vue d’y exercer la profession d’esthéticienne.

La locataire s’engageait à maintenir les lieux en bon état et à ne faire aucune modification.

E F a prévenu le 22 juillet 2016, Y Z, que le bail ne serait pas

renouvelé.

Le 8 décembre 2016, E F a informé Y Z, par lettre recommandée, de la date de remise des clés et de l’état des lieux.

Y Z n’a pas retiré cette lettre recommandée à la poste et n’a pas donné suite à ce rendez-vous.

Le 4 janvier, selon la bailleresse, le preneur lui a remis les deux clefs du local en les glissant sous la porte de E F.

Maître LEFEVRE-J, huissier de justice, a établi un état des lieux constatant des dégradations affectant les lieux loués.

E F a fait établir un devis de remise en état des locaux d’un montant de 4 388,4l€. Le décompte définitif des sommes réclamées à Y Z, établi par E F, est de 4029,13 euros, somme dont Y Z ne s’est pas acquittée, malgré une sommation en date du 21 juillet 2017.

Le 6 septembre 2017, E F a obtenu du président du tribunal de commerce de PAU, une ordonnance d’injonction de payer portant sur la somme de 4 029,13€, en principal.

Y Z ayant fait opposition à cette ordonnance, E F a sollicité du tribunal de commerce de Pau la condamnation de Y Z à lui payer, avec exécution provisoire du jugement à intervenir :

' la somme de 4029,l3€ majorée du coût de la sommation de 180,16€ et des intérêts de droit a compter du 21 juillet 2017, outre la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

Y Z s’est opposée à ces demandes en faisant valoir que:

— E F a refusé de dresser un état des lieux lors de la prise de possession des locaux, contrairement aux dispositions de l’alinéa 5 de l’article 145-5 du code de commerce, le local ayant été rendu dans le même état que lors de l’entrée dans les lieux.

— E F produit un devis de remise en état de l’ensemble du local, et non des factures, en vue de faire supporter à Y Z des travaux en réalité effectués par la nouvelle locataire.

— Elle réclame le remboursement de 2 clés alors qu’elle déclare les avoir trouvées sous sa porte début janvier.

— pour ce qui est du loyer, E F ne rapporte pas la preuve que les clés lui ont bien été remises le 4 janvier 2017.

Y Z a sollicité compensation entre le loyer de décembre et le dépôt de garantie, demandant au tribunal de condamner E F à lui payer :

la somme de 415,15 euros

la somme de 1000 euros a titre de dommages intérêts,

de débouter E F du surplus de ses demandes,

d’ordonner l’exécution provisoire du jugement

et de condamner E F au paiement de la somme de 1 500€ sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens en ce compris les éventuels frais d’exécution.

Par jugement du 10 juillet 2018, le tribunal de commerce de Pau a :

Déclaré l’opposition de Y Z recevable en la forme mais l’en a déboutée ;

Et statuant à nouveau, a

Condamné Y Z à payer à E F :

la somme en principal de 4 114,86 € majorée du coût de la sommation du 21 juillet 2017 avec intérêts de droit à compter de cette date,

la somme de 500€ au titre de l’article 700 du CPC,

Ordonné l’exécution provisoire du jugement,

Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

Condamné Y Z aux entiers dépens de l’instance dont les frais de greffe taxés et liquidés à la somme de 117.11€, en ce compris l’expédition de la présente décision.

Par déclaration en date du 28 septembre 2018, Y Z a relevé appel de ce jugement.

La clôture est intervenue le 10 décembre 2019. L’affaire a été fixée au 7 janvier 2020, puis a été renvoyée au 24 novembre 2020.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu les conclusions notifiées le 28 novembre 2019 par Y Z, qui demande à la Cour, au visa des articles L.145-40-1 et L.145-5 du Code de commerce, 21 de la loi N° 2014-626 en date du 18 juin 2014, 4 et 5 du Code de procédure civile, de :

La déclarer recevable et bien fondée en son appel,

Dire et Juger que le Jugement du Tribunal de commerce de PAU en date du 10 juillet 2018 a statué ultra petita.

Réformer le Jugement du Tribunal de commerce de PAU en date du 10 juillet 2018 en ce qu’il a condamné à tort Y Z au versement de la somme de 4.388,41 € au titre de la dégradation des lieux.

Réformer le Jugement du Tribunal de commerce de PAU en date du 10 juillet 2018 en ce qu’il a condamné à tort Y Z au versement de la somme de 43,87 € au titre du prorata du loyer au titre du mois de janvier 2017 outre 2,58 € de provision sur charges.

Condamner E F au versement de la somme de 415,15 € correspondant à la restitution du dépôt de garantie déduction faite du loyer dû au titre du mois de décembre 2016.

Condamner E F au versement de la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Condamner E F au versement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

****

Vu les conclusions notifiées le 28 février 2019 par E F qui demande à la Cour de condamner Y Z à lui payer la somme de 4.029,13 € majorée de 180,61 € du coût de la sommation du 21 juillet 2017, outre intérêt de droit à compter de cette date ;

outre 2.500 € d’indemnité d’article 700 CPC, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

MOTIVATION :

Y Z conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à E F la somme de 4388,41 euros au titre de la dégradation des lieux loués, celle de 43,87 euros au titre du prorata du loyer du mois de janvier 2017 outre 2,58 euros de provision sur charges.

Sur les dégradations alléguées, elle fait valoir que si dégradations il y a, elles ne peuvent lui être imputées aux motifs que :

aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, en méconnaissance de l’article L. 145-5 du code de commerce qui prévoit que lorsqu’un bail dérogatoire est conclu, un état des lieux d’entrée est établi lors de la prise de possession des locaux ;

il s’ensuit qu’en application de l’article L. 145-40-1 du code de commerce, la bailleresse ne peut se prévaloir de la présomption de locaux remis en bon état de réparations locatives, posée par l’article 1731 du code civil,

la preuve n’est pas rapportée que les dégradations ont été commises pendant la période d’occupation des lieux par Y Z, alors que le constat d’huissier daté du 4 janvier 2017 a été établi postérieurement à la remise des clefs par la locataire, intervenue le 30 décembre 2016

le local était dans un état de détérioration avancé dès le mois de janvier 2015.

Enfin, elle conteste la réalité du préjudice allégué, au motif que X-E F se contente de produire un devis et non une facture de travaux, échouant ainsi à établir la réalité des travaux de réfection qu’elle aurait financés sur ses propres deniers, alors que le local a été reloué et occupé par une nouvelle locataire au mois d’avril 2017.

E F conclut au contraire que les locaux sont présumés avoir été remis en bon état, en application de l’article 1731 du code civil, l’état des lieux n’ayant pas été établi, par négligence. Elle soutient notamment que l’article L. 145-40-1 dernier alinéa du code de commerce, en cas de défaut d’état des lieux d’entrée, est applicable aux baux soumis au statut et non aux baux dérogatoires, l’article L. 145-5 du code de commerce ne prévoyant aucune

conséquence à l’absence d’état des lieux d’entrée.

Elle considère ainsi que les locaux sont présumés avoir été reçus en bon état de réparations locatives et devaient être rendus tels, par Y Z, ce qui n’est pas le cas, compte tenu des dégradations relevées par Maître I-J.

Elle ajoute que selon les clauses du bail, le preneur ne pouvait modifier les lieux sans son accord et que les embellissements ou améliorations restaient acquis au bailleur en fin de bail, sauf le droit pour celui-ci de demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif.

Elle reproche ainsi à Y Z d’avoir modifié les cloisons à l’intérieur du local et d’avoir, en fin de bail démonté les cloisons et faux plafonds.

En l’espèce, il ressort des dispositions du bail conclu le 22 décembre 2014 que « le preneur s’engage à tenir les lieux loués en bon état de réparations pendant toute la durée du bail et d’effectuer le cas échéant, toutes réparations petites ou grosses, sans distinction, à l’exception de celles prévues par l’article 606 du code civil, de telle sorte que les lieux soient restitués en fin de jouissance, en bon état de réparations et d’entretien…

Il ne pourra, dans les lieux loués, faire aucune construction, non plus qu’aucun percement de mur ou changer la distribution et généralement, il ne pourra leur apporter, non plus qu’aux installations qu’ils comprennent, une modification quelconque, à moins d’avoir obtenu au préalable l’autorisation expresse et écrite du bailleur….

A l’expiration du bail, par avènement du terme convenu ou par résiliation pour quelque cause que ce soit, toutes constructions et installations, tous aménagements, améliorations et embellissements effectués par le preneur resteront, sans indemnité, la propriété du bailleur, à moins que celui-ci ne réclame le rétablissement de tout ou partie des lieux dans leur état primitif… »

En droit, il ressort de l’article L. 145-40-1 du code de commerce que le bailleur qui n’a pas fait toutes les diligences pour la réalisation de l’état des lieux d’entrée ne peut se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du code civil.

Toutefois, ce texte est applicable aux baux soumis au statut et non aux baux dérogatoires dont l’état des lieux est prévu par l’article L. 145-5 4^e et 5^e alinéas du même code, lequel ne prévoit aucune disposition venant sanctionner l’absence d’état des lieux d’entrée.

Au cas présent, il n’a pas été fait d’état des lieux d’entrée, de sorte qu’en application de l’article 1731 du code civil, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives, cette présomption pouvant être anéantie par la preuve contraire, à la charge du preneur.

En l’espèce, les quelques photographies peu exploitables et les trois attestations sommaires ne s’appuyant sur aucun constat objectif, versées aux débats par Y Z, ne permettent pas d’ établir que les locaux étaient, lors de sa prise de possession des lieux, dans l’état dans lequel ils ont été trouvés après son départ.

Surtout, il ressort des clauses du bail qu’elle devait maintenir les locaux en bon état de réparation et devait laisser les ouvrages résultant des embellissements, aménagements et améliorations apportés au local, à la disposition du bailleur, sauf demande de remise en état formée par ce dernier.

Or, il ressort du constat établi par Maître I-J, le 4 janvier 2017, que les coffrages

de faux plafonds ont été détériorés et présentent des trous importants laissant apparaître des fils électriques ; plusieurs plinthes en bois sont manquantes au niveau des murs faisant face à la vitrine ; le sol est recouvert d’un linoléum de couleur verte abîmé, avec présence d’empreintes d’emprises de cloisonnements antérieurs retirés et rails métalliques.

Les murs, peints en blanc, supportent des graffitis à la peinture noire et rouge pour indiquer la signalétique « toilettes, cabines , WC, cabines, épil.» ainsi que les tarifs.

Il ressort de ce constat et des photographies produites par l’intimée que le mode de signalétique utilisé par Y Z, consistant à apposer des graffitis indélébiles sur des murs blancs, l’enlèvement de cloisons ou bâtis et de plinthes, ainsi que les saignées ouvertes dans les coffrages de faux plafonds, non rebouchées ni reprises dans les règles de l’art, sont constitutifs de dégradations dont il lui incombe de supporter le coût de réparation.

Y Z était informée depuis plusieurs mois de la non reconduction du bail et a été régulièrement convoquée à l’état des lieux de sortie par Maître I-J, huissier de justice, par lettre recommandée avec accusé de réception qu’elle n’a pas retirée, puis par téléphone. Elle a refusé de se présenter au rendez-vous fixé par l’huissier, comme l’indique celui-ci dans l’ attestation du 12 février 2018 versée aux débats.

Elle ne peut dans ces conditions exciper du délai de quatre jours qui a pu s’écouler entre la remise des clefs et le constat effectué par Maître I-J, pour soutenir qu’elle n’est pas responsable des dégradations constatées. En effet, alors qu’elle n’a pris aucune initiative pour provoquer une remise contradictoire des clefs du local, à l’issue d’un état des lieux, elle ne justifie pas de la date à laquelle elle a déposé ces clefs dans la boîte aux lettres de la bailleresse, autrement que par l’attestation d’un tiers, non établie dans les formes de droit et peu explicite.

Toutefois, si E F produit un devis de l’entreprise LARRIPA d’un montant de 4388,41 euros, daté du 26 janvier 2017, concernant les travaux de plâtrerie et de remise en peinture des murs et plafonds, après préparation, elle ne justifie pas avoir fait réaliser ces travaux par cette entreprise ou un autre professionnel.

Il ressort par ailleurs de l’état des lieux du 24 avril 2017, établi contradictoirement avec la locataire qui a succédé à Y Z, que si des travaux de peinture et de plâtre ont manifestement été réalisés avant la remise en location des lieux, ces travaux n’ont pas été accomplis par un professionnel, comme l’indiquent les trop nombreux défauts portés sur ce document.

En conséquence, après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour fixe à la somme de 2000,00 euros l’indemnité réparant le coût de reprise des dégradations imputables au preneur.

Le coût de remplacement d’une clef manquante n’est pas justifié par E F et doit être écarté.

Le prorata de loyer impayé de janvier 2017, correspondant à la remise des clefs au 4 janvier 2017, est en revanche retenu.

L’impayé de loyer de décembre 2016 n’est pas discuté.

Les comptes entre les parties s’établissent ainsi :

Au bénéfice de E F :

réparations : 2000,00 euros

loyer de décembre 2016 : 340,00 euros

prorata du loyer de janvier 2017 : 43,87 euros

Sous total : 2383,87 euros

Au bénéfice de Y Z :

Dépôt de garantie : 680,00 euros

Régularisation des charges : 75,15 euros

Sous total : 755,15 euros

Après compensation, Y Z est condamnée à payer à E F la somme de 1628,72 euros. A cette somme s’ajoutera le coût de la sommation de payer du 21 juillet 2017, pour 180,61 euros, et les intérêts de droit sur ces sommes à compter de cette dernière date.

Sur la demande de dommages et intérêts de Y Z :

Compte tenu de l’issue du litige sur la demande principale de E F, Y Z doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, l’appelante étant en droit de conserver le dépôt de garantie compte tenu des dégradations constatées dans le local loué.

Sur les demandes annexes :

Y Z qui succombe supportera la charge des dépens de l’entière procédure.

Au regard des circonstances de la cause et de la position des parties, l’équité justifie de condamner Y Z à payer à E F la somme de 1000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens de l’entière procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement,

Et statuant à nouveau,

Condamne Y Z à payer à E F, la somme de 1628,72 euros majorée du coût de la sommation de payer du 21 juillet 2017, de 180,61 euros, outre intérêts de droit sur ces sommes à compter de cette date,

Condamne Y Z aux dépens de première instance et d’appel,

La condamne à payer à E F une somme de 1000,00 euros au titre des frais son compris dans les dépens de l’entière procédure,

Le présent arrêt a été signé par Madame C D, Président, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,