Cour d'appel de Pau, 1ère chambre, 27 avril 2021, n° 19/03099

CA Pau
Confirmation 27 avril 2021

Arguments

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Accepté
Exécution du mandat exclusif
La cour a estimé que la société Wattine Logim avait effectivement contribué à la vente, même après la résiliation du mandat, et pouvait donc prétendre à ses honoraires.
Rejeté
Manquement au devoir de conseil
La cour a jugé que la SCP B et C n'avait pas commis de faute, car elle n'était pas impliquée dans la négociation des honoraires et n'avait pas à intervenir dans les engagements contractuels des parties.
Rejeté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a débouté les époux Y de leur demande, considérant qu'ils n'avaient pas obtenu gain de cause.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, Monsieur X-O Y et Madame E F ont interjeté appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de Dax qui les condamnait à verser 30.000 euros à la SAS Wattine Logim pour des honoraires de négociation liés à la vente de leur villa. Les appelants soutenaient qu'ils n'avaient pas manqué à leurs obligations contractuelles et que la société Wattine Logim ne pouvait rien réclamer. La juridiction de première instance avait retenu que la société avait contribué à la vente, même après la résiliation du mandat. La Cour d'appel a confirmé ce jugement, arguant que la société Wattine Logim avait effectivement joué un rôle dans la mise en relation des parties, justifiant ainsi le paiement des honoraires. La Cour a également débouté les appelants de leurs demandes contre la SCP B et C, concluant à la confirmation intégrale du jugement initial.

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Sur la décision

Référence :	CA Pau, 1re ch., 27 avr. 2021, n° 19/03099
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	19/03099
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Caroline DUCHAC, président
Avocat(s) :	François PIAULTClarisse BENNAZAR LAFFITAUJean-Bernard PENEAU
Parties :	SAS WATTINE-LOGIM, SCP DARMAILLACQ - DUCASSE

Texte intégral

MARS/DD

Numéro 21/01712

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRÊT DU 27/04/2021

Dossier : N° RG 19/03099 – N° Portalis DBVV-V-B7D-HL6X

Nature affaire :

Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire

Affaire :

X-O Y, E F épouse Y

SAS WATTINE-LOGIM,

SCP B – C

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 27 Avril 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 16 Février 2021, devant :

Madame V, Président

Madame ROSA-SCHALL, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du Code de procédure civile

Madame ASSELAIN, Conseiller

assistées de Madame U, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur X-O Y

né le […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par Maître PENEAU de la SCP PENEAU-DESCOUBES PENEAU, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

Madame E F épouse Y

née le […]

de nationalité Française

[…]

Représentée par Maître PENEAU de la SCP PENEAU-DESCOUBES PENEAU, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

INTIMÉES :

SAS WATTINE-LOGIM

Représentée par sa Présidente, en exercice, demeurant es qualité audit siège

[…]

Représentée par Maître R LAFFITAU, avocat au barreau de DAX

SCP B & C

Notaires associés

Prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[…]

Représentée par Maître K de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU

Assistée de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

sur appel de la décision

en date du 11 SEPTEMBRE 2019

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX

RG numéro : 16/01619

Par contrat de mandat exclusif de vente en date du 21 août 2014, Monsieur X-O Y et Madame E F son épouse ont confié à la société Wattine Logim, la vente de leur villa à Hossegor moyennant le prix de 900.000 euros incluant la rémunération de l’Q fixée à 43.000 euros.

Le 29 octobre 2014 et le 4 novembre 2014, la société Wattine Logim a fait visiter la villa à Monsieur et Madame Z.

Par lettre recommandée en date du 11 décembre 2014, Monsieur et Madame Y ont informé la société Wattine Logim qu’ils mettaient fin à l’exclusivité du mandat puis, par lettre recommandée du 13 février 2015, de leur décision de résilier le mandat, sans aucune explication.

Le 22 avril 2015, la société Wattine Logim a transmis à Monsieur et Madame Y une offre d’achat de Monsieur et Madame Z pour la somme de 800.000 € net vendeur, les honoraires de son cabinet en sus de ce prix, négociés à 30.000 € TTC, soit un prix de 830.000 € plus les frais d’acte notarié et d’enregistrement, en précisant que l’étude de Maître B et C était informée du dossier en cours et qu’elle lui transmettait 'les éléments nécessaires en vue de la préparation des accords sous seing privé'.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 avril 2015, Monsieur et Madame Y ont indiqué à la société Wattine Logim qu’ils avaient confié la vente de leur villa à l’Q H I selon un mandat de vente exclusif, Q qui devait procéder à l’établissement de la promesse de vente et qu’ils étaient au courant de la proposition d’un partage des honoraires entre les 2 agences qui leur paraissait être équitable.

Par acte en date du 30 avril 2015, les époux Y ont conclu avec Monsieur et Madame Z un compromis de vente moyennant le prix de 830.000 euros et les honoraires de l’Q H I à la charge du vendeur à hauteur de 30.000 euros.

Par acte reçu le 22 juillet 2015 par Maître M N, notaire au sein de la SCP B et C, Monsieur et Madame Y ont vendu leur villa à Monsieur et Madame Z.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 novembre 2016, la société Wattine Logim a mis en demeure Monsieur et Madame Y de lui verser la somme de 30.000 euros au titre de son honoraire de négociation pour la vente de leur villa.

Par acte d’huissier du 25 novembre 2016, la société Wattine Logim a assigné Monsieur X O Y et Madame E F, son épouse, devant le tribunal de grande instance de Dax, sur le fondement des articles 1134, 1142, 1146 et 1147 du code civil, afin d’obtenir, notamment, leur condamnation au paiement de la somme de 30.000 euros TTC majorée des intérêts de retard au taux

légal à compter du 22 juillet 2015, date de l’acte authentique de vente.

Par acte d’huissier du 1^er juin 2017, Monsieur et Madame Y ont fait assigner la SCP B et C devant ce même tribunal en demandant la jonction des instances et d’ordonner en tant que de besoin à la SCP B et C, la libération des fonds consignés à hauteur de 15.000 euros TTC au profit de la société Wattine Logim et celle de 15.000 euros TTC au profit de l’Q H I et, à titre subsidiaire, de condamner la SCP B et C à les relever et garantir indemnes de 1'ensemble des condamnations prononcées au profit de la société Wattine Logim.

Par décision du 6 juillet 2017, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures RG : 17/00788 et RG: 16/01619.

Par jugement du 11 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Dax a :

' condamné in solidum Monsieur X O Y et Madame E F son épouse à payer à la SAS Wattine Logim la somme de 30.000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 novembre 2016,

' ordonné à la SCP B et C, en paiement de cette somme, de se libérer de la somme de 30.000 euros consignée au bénéfice de la SAS Wattine Logim,

' débouté Monsieur X O Y et Madame E F son épouse de l’intégralité de leurs demandes,

' condamné Monsieur X O Y et Madame E F son épouse à payer à la SAS Wattine Logim la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné Monsieur X O Y et Madame E F son épouse à payer à la SCP B et C, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec exécution provisoire de la décision.

Par déclaration effectuée le 1^er octobre 2019, Monsieur X-O Y et Madame E F, son épouse, ont interjeté appel de cette décision qu’ils critiquent en chacune ses dispositions.

Par conclusions du 31 décembre 2019, Monsieur X-O Y et Madame E F, son épouse, demandent au visa des articles 1101 et suivants du Code civil, 1206 et suivants du Code civil, et 1231 et suivants du même code, de réformer le jugement et de débouter la société Wattine Logim immobilier de toutes ses demandes, faisant valoir qu’ils n’ont commis aucune faute à son égard.

À titre subsidiaire, ils demandent de juger que la SCP B et C a manqué à son devoir de conseil et sollicitent sa condamnation à les relever et garantir indemne de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre au profit de l’Q Wattine Logim.

En toute hypothèse ils demandent de condamner toute partie succombante à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions du 11 mars 2020, la SCP B et C demande de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et y ajoutant en tant que de besoin, au visa des articles 1240, 1956 et 1960 du code civil, de juger qu’elle n’a commis aucune faute, que Monsieur X-O Y et Madame E F son épouse ne caractérisent pas le lien de causalité qui doit nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué, et qu’ils ne caractérisent leur

dommage ni dans son principe ni dans son quantum de sorte qu’ils doivent être déboutés de toutes leurs demandes.

Elle demande de condamner in solidum Monsieur et Madame Y à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et de les condamner in solidum aux entiers dépens, avec distraction pour ceux d’appel au profit de la SELARL Lexavoue et Maître J K en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions du 24 mars 2020, la société Wattine Logim demande de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de condamner in solidum Monsieur et Madame Y à lui payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de Maître R-Laffitau.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2021 pour une fixation de l’affaire au 16 février 2021.

Sur ce :

Sur la demande de la société Wattine Logim

Monsieur et Madame Y font valoir que cette Q immobilière ne peut rien leur réclamer puisqu’ils n’ont pas manqué à leurs obligations contractuelles.

Ils soutiennent que c’est à tort que le premier juge a retenu que l’Q Wattine Logim avait participé à la négociation ayant permis la réitération de l’acte de vente de leur maison et que la somme de 30.000 € correspondant aux honoraires de l’Q, séquestrée entre les mains du notaire devait revenir à l’Q H I avec laquelle ils ont conclu dans un premier temps un mandat sans exclusivité le 12 février 2015, puis un mandat exclusif le 13 mars 2015.

Il n’est pas contesté, que ce soit l’Q Wattine Logim qui a effectué les 2 premières visites de la villa de Monsieur et Madame Y avec Monsieur et Madame Z le 29 octobre 2014 et le 4 novembre 2014, pendant la période de validité de son mandat exclusif de vente conclu le 21 août 2014 et stipulant une irrévocabilité de 3 mois.

Le mail adressé le 8 novembre 2014 par l’Q Wattine Logim à Monsieur et Madame Y démontre que ces derniers savaient que Monsieur et Madame Z étaient intéressés par leur bien et qu’ils étaient en attente d’une rentrée d’argent.

Au demeurant, et ce n’est pas contesté, Monsieur et Madame Y étaient présents lors des visites.

Par ailleurs, quelques jours plus tard, l’Q Wattine Logim a transmis à Monsieur et Madame Z le projet d’agrandissement de la maison qu’avaient envisagé Monsieur et Madame Y.

Monsieur et Madame Y ont informé la société Wattine Logim qu’ils mettaient fin à l’exclusivité de ce mandat le 11 décembre 2014 puis, qu’ils le résiliaient, suivant lettre recommandée datée du 11 janvier, postée le 11 février 2015 et reçue par l’Q immobilière le 13 février 2015.

Cependant, dès lors que les parties ont été rapprochées par l’Q Wattine Logim pendant la période de validité de son mandat exclusif, par le biais de ces 2 visites et des échanges qui ont suivi, peu importe que la signature de l’acte authentique de vente entre Monsieur et Madame Y et Monsieur et Madame Z ne soit intervenue qu’après la résiliation du mandat, l’Q Wattine Logim peut prétendre à la rémunération de sa commission puisque la vente est intervenue grâce a son concours.

En outre, et contrairement à ce que soutiennent Monsieur et Madame Y , il est établi :

' en lecture du compromis du 30 avril 2015 et du courrier en date du 21 avril 2015 de l’Q H I à l’Q Wattine Logim, que le dossier de diagnostic technique a été réalisé le 24 octobre 2014, pendant la période de validité du mandat exclusif de l’Q Wattine Logim, seuls 2 diagnostics ayant été mis à jour le 29 avril 2015 par l’Q H I.

' Que le dossier de diagnostic technique obligatoire de la villa de Monsieur et Madame Y a été transmis par mail à Madame L Z le 23 avril 2015.

Le 21 avril 2015, l’Q H I informait l’Q Wattine Logim qu’elle avait fait visiter la villa de Monsieur et Madame Y à Monsieur et Madame Z, qu’elle avait obtenu leur accord pour cette transaction et qu’ils avaient négocié ensemble (avec l’Q Wattine en lecture de ce courrier) un partage équitable des honoraires d’Q ' 30.000 € ' sur ce dossier, répartition qui devait être précisée dans le compromis.

Cependant, la société Wattine Logim justifie que nonobstant la résiliation de son mandat, Monsieur et Madame Y ont accepté qu’une nouvelle visite de leur villa soit effectuée avec Monsieur et Madame Z le 17 avril 2015 (ce que ces derniers reconnaissent dans un courrier du 7 septembre 2015 -leur pièce 16), à la suite de quoi, par courrier du 22 avril 2015, elle leur a confirmé l’offre de Monsieur et Madame Z au prix de 800.000 € net vendeur, outre sa commission d’Q négociée à 30.000 € TTC.

Monsieur et Madame Y se prévalent également d’un accord sur un partage des honoraires entre les 2 agences que rappellent le compromis de vente puis de l’acte notarié.

Ils ont produit aux débats les 2 mandats qu’ils ont signés avec l’Q H I, Q Sud océan immobilier à P, qui stipulent des honoraires du mandataire à hauteur de 45.000 € et la facture de cette Q, en date du 21 juillet 2015, à hauteur de la somme de 15.000 € au titre de ses honoraires sur transaction.

L’article 9 du compromis de vente établi par l’Q H I mentionne que les parties reconnaissent avoir été mises en présence par l’Q H I avec la participation de l’Q Wattine de Seignosse et qu’en conséquence, le vendeur s’engage à lui verser la somme de 30.000 € représentant le montant de ses honoraires de négociation.

La rédaction de cette clause confirme la reconnaissance de l’intervention de l’Q Wattine Logim par Monsieur et Madame Y, ce que ces derniers contestent désormais au motif du dernier mandat exclusif qu’ils ont signés avec l’Q H I.

La clause figurant à l’acte de vente reçu le 22 juillet 2015 par Maître M N, notaire, au chapitre « commission d’Q », confirme que le vendeur reconnaît devoir à titre d’honoraires de négociation à H I, Q de P et à l’Q Wattine, de Seignosse, en vertu d’un mandat, la somme de 30.000 € toutes taxe comprises.

Il est constant cependant :

' que la société Wattine Logim n’est pas intervenue lors de la rédaction du compromis de vente du 30 avril 2015 et n’était pas présente lors de la réitération de la vente, actes qui font mention d’un partage d’honoraires des agences.

' qu’aucun document émanant de la société Wattine Logim n’est versé aux débats établissant qu’elle a donné son accord à Monsieur et Madame Y sur un partage de ses honoraires.

' que le courrier de l’Q Wattine Logim adressé en recommandé le 28 avril 2015 à l’Q H I P -en copie à Monsieur et Madame Z, à Monsieur et Madame Y et à Maître B-, le mail adressé le 19 août 2015 à l’étude notariale et le courrier de mise en demeure adressé le 2 novembre 2016 à Monsieur et Madame Y démontrent au contraire que l’Q Wattine Logim entendait obtenir le paiement de l’intégralité de ses honoraires en vertu de son mandat exclusif, soit la somme de 30.000 € TTC.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le jugement sera confirmé, en ce qu’il a condamné in solidum Monsieur et Madame Y à payer à la société Wattine Logim, la somme de 30.000 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 2 novembre 2016.

Sur la demande à l’encontre de l’étude notariale

Il est constant que la société B et C n’est pas intervenue lors de la rédaction du compromis de vente le 30 avril 2015.

Elle n’a fait que reprendre, lors de la rédaction de l’acte, les dispositions de ce compromis sur lesquelles les vendeurs ' Madame Y était présente et représentait son mari ' n’ont formulé aucune observation.

Dans ces circonstances, Monsieur et Madame Y ne démontrent pas en quoi le notaire aurait commis une faute, en mentionnant dans l’acte, dans le paragraphe intitulé 'Commission d’Q', que 'le vendeur reconnaît devoir à titre d’honoraires de négociation à H I Q de P Res Mille Sabords Quai Bonamour P (40 130 Landes) et à l’Q […]) en vertu d’un mandat, la somme de 30.000 € toutes taxes comprises,' alors qu’il ne lui appartenait pas d’intervenir dans cette négociation d’honoraires résultant d’engagements contractuels antérieurs qui lui étaient étrangers.

Il sera également observé que Monsieur et Madame Y non jamais appelé en la cause l’Q H I, ni même justifié avoir payé sa facture de 15.000 €.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur X-O Y et Madame E F son épouse, de leurs demandes à l’encontre de la SCP B et C.

Sur les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le jugement sera confirmé de ces chefs.

Monsieur X-O Y et Madame E F son épouse seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles et condamnés in solidum à payer à la société Wattine Logim la somme de 2.000 € et à la SCP B et C la somme de 2.000 €, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Monsieur X-O Y et Madame E F son épouse seront condamnés aux dépens de l’instance en appel.

Il sera fait droit aux demandes sur le fondement de l’article 699 du Code civil.

Par ces motifs

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum Monsieur X-O Y et Madame E F son épouse à payer à la société Wattine Logim la somme de 2.000 € et à la SCP B et C la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Déboute Monsieur X-O Y et Madame E F son épouse de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur X-O Y et Madame E F son épouse aux dépens de l’appel et autorise Maître J K de la Selarl Lexavoue Pau-Toulouse et Maître R-S à procéder au recouvrement direct des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M^me V, Président, et par M^me U, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

T U M V