CF/HB

Numéro 25/1985

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 25/06/2025

Dossier :

N° RG 25/00510

N° Portalis DBVV-V-B7J-JDG6

Nature affaire :

Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

Affaire :

E.A.R.L. PEDEDAUT

C/

Société FONDS COMMUN DE TITRISATION FONCRED V

S.A.S. EOS FRANCE

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 25 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 21 Mai 2025, devant :

Madame FAURE, magistrate chargée du rapport,

assistée de Madame BRUNET, greffier, présente à l’appel des causes,

Madame FAURE, en application de l’article 805 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente,

Madame de FRAMOND, Conseillère,

Madame BLANCHARD, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

E.A.R.L. PEDEDAUT

immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le numéro SIREN 421 730 557

prise en la personne de son représentant légal dornicilié en cette qualité audit siege

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître Robert MALTERRE de la SELARL MALTERRE CHAUVELIER, avocat au barreau de PAU

INTIMEES :

FONDS COMMUN DE TITRISATION FONCRED V

représenté par la société FRANCE TITRISATION, venant aux droits de la SOCIETE GENERALE, Société Anonyme immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n° 552 120 222,

suivant acte de cession de créances en date du 3 août 2022

[Adresse 3]

[Localité 8]

S.A.S. EOS FRANCE

immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n° 488 825 217

agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

agissant, en vertu d’une lettre de désignation en date du 17 janvier 2022 en qualité de représentant-recouvreur du Fonds Commun de Titrisation FONCRED V, représenté par la société FRANCE TITRISATION, Société Par Actions Simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n° 353 053 531, ayant son siège social [Adresse 2]

[Adresse 6]

[Adresse 13]

[Localité 9]

Représentés par Maître François PIAULT, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 07 FEVRIER 2025

rendue par le JUGE DE L’EXECUTION DE [Localité 18]

RG numéro : 23/00070

EXPOSE DU LITIGE

La SAS EOS FRANCE, agissant en qualité de représentant-recouvreur du Fonds Commun de titrisation FONCRED V représenté parla société FRANCE TITRISATION venant aux droits de la SA SOCIETE GENERALE poursuit au préjudice de l’EARL Pededaut en vertu de la copie exécutoire d’un acte notarié de prêt en date du 9 décembre 2010 et d’une cession de créance intervenue le 3 août 2022 entre la SA SOCIETE GENERALE et le Fonds Commun de titrisation FONCRED V, la saisie immobilière d’un immeuble situé sur la commune de [Localité 21], cadastré section B816, B818 et B820 d’une contenance totale de 57a 26ca et d’un immeuble situé sur la commune de [Localité 14] cadastré section A n°[Cadastre 7] d’une contenance de l6a 69 ca, suivant un commandement de payer en date du 25 juillet 2023 valant saisie immobilière pour avoir paiement de la somme de 195.325,55 € arrêtée au 27 mars 2023.

Le commandement de payer resté infructueux a été déposé au 1er Bureau du service de la publicité foncière de [Localité 18] le 31 août 2023 volume 2023 S n° 32. Le cahier des conditions de vente, la copie de l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation et l’état hypothécaire certifié à la date de publication du commandement valant saisie ont été déposés le 4 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2023, la SAS EOS FRANCE en qualité de représentant du Fonds de titrisation a fait assigner l’EARL Pededaut devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Pau siégeant en audience d’orientation aux fins de statuer sur la demande de vente sur saisie immobilière des immeubles litigieux.

Par jugement avant dire droit du 18 octobre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de PAU a :

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du 15 novembre 2024 à 9 heures ;

— invité les parties à faire valoir leurs observations sur l’absence de procès-verbal descriptif dans le cahier des conditions de vente et ses conséquences ;

— renvoyé l’affaire à l’audience du 15 novembre 2024 à 9 heures ;

— réservé les dépens.

Par jugement du 7 février 2025, le juge de l’exécution a :

— débouté l’EARL PEDEDAUT de ses demandes ;

— dit que la créance de SAS EOS FRANCE, agissant en qualité de représentant-recouvreur du Fonds Commun de titrisation FONCRED V représenté par la société FRANCE TITRISATION venant aux droits de la SA SOCIETE GENERALE sera retenue à hauteur de la somme de l93.677,87 € arrêtée au 27 mars 2023 ;

— ordonné la vente aux enchères de l’immeuble situé sur la commune de [Localité 21], cadastré section B8l6, B [Cadastre 10] et B820 d’une contenance totale de 57a 26ca et d’un immeuble situé sur la commune de [Localité 16] cadastré section A n° [Cadastre 7] d’une contenance de 16a 6ca ;

— fixé à la date du vendredi 6 juin 2025 à 9h30, l’audience d’adjudication de l’immeuble situé sur la commune de [Localité 21], cadastré section B8l6, B818 et B820 d’une contenance totale de 57a 26ca et d’un immeuble situé sur la commune de [Localité 15] cadastré section A n° [Cadastre 7] d’une contenance de l6a 69 ca ;

— dit que cette vente forcée interviendra conformément au cahier des conditions de vente dressé par l’avocat du créancier poursuivant sur une mise à prix de 20.000 € ;

— autorise la SAS EOS FRANCE, agissant en qualité de représentant-recouvreur du Fonds Commun de titrisation FONCRED V représenté par la société France Titrisation venant aux droits de la SA SOCIETE GENERALE à faire procéder à la visite des lieux, par l’intermédiaire du commissaire de justice de son choix, selon les modalités d’usage;

— dit que le commissaire de justice aura la faculté de demander l’assistance de tout sachant de son choix en ce qui concerne l’établissement des rapports de diagnostic requis en application de l’article R 271-5 du code de la construction et de l’habitation ;

— dit que la SAS EOS FRANCE, agissant en qualité de représentant- recouvreur du Fonds Commun de titrisation FONCRED V représenté par la société FRANCE TITRISATION venant aux droits de la SA SOCIETE GENERALE sera autorisée à procéder à trois insertions dans les journaux d’annonces légales de l’arrondissement et une insertion complémentaire sur un site Internet de son choix spécialisé en la matière ;

— dit n’y avoir lieu à application de 1'article 700 du code de procédure civile ;

— dit que les dépens de procédure seront inclus dans les frais soumis à taxe conformément aux dispositions de l’article R322-42 du code des procédures civiles d’exécution lesquels seront taxés avant l’audience d’adjudication et supportés par l’adjudicataire définitif.

Les motifs du juge de l’exécution sur le point critiqué sont les suivants :

— le 8 novembre 2024, le créancier poursuivant a déposé le procès-verbal descriptif et les conditions légales sont donc remplies puisqu’il a été dressé dans le délai de huit jours à compter de la délivrance du commandement et il respecte donc les dispositions des articles R 322-2+1 et R322-2 du code de procédure civile ;

— l’article R322-10 sanctionne l’inexistence d’un procès-verbal descriptif relatif au bien saisi et non son absence de production à la procédure ;

— l’omission a été réparée et n’a causé aucun grief.

Par déclaration d’appel du 24 février 2025, l’Earl Pededaut a interjeté appel de ce jugement sur l’ensemble de ses dispositions.

Par ordonnance du 25 février 2025, l’Earl Pededaut a été autorisée à assigner à jour fixe pour l’audience du 21 mai 2025.

L’assignation du 6 mars 2025 délivrée à la SAS EOS France et le Fonds Commun de Titrisation Foncred V tend à :

— réformer le jugement du 7.02.2025 :

Vu la procédure de saisie immobilière diligentée par la société EOS,

Vu le jugement d’orientation avant dire droit du 18.10.2024,

Vu l’article R 322-10 du code de procédure civile d’exécution,

— dire et juger que le cahier des conditions de vente qui n’intègre pas un procès-verbal descriptif doit être frappé de nullité,

— dire et juger que l’article 114 du code de procédure civile ne s’applique pas lorsqu’un acte a été omis,

Vu l’article R311-10 et R311-11 du code de procédure civile d’exécution,

— dire et juger que commandement valant saisie immobilière doit être déclaré caduc,

— ordonner la radiation du commandement valant saisie immobilière dressé par Maître [M] Commissaire de justice à [Localité 18] le 25.07.2023 publié le 31.08.2023 volume 2023 S N° 32,

— réformer le jugement d’orientation du 7.02.2025,

Vu le détail des sommes dues portées dans le commandement valant saisie immobilière,

Vu l’article L R321-3 du code de procédure civile d’exécution,

— dire et juger que le montant des échéances porté sur le commandement valant saisie est erroné,

— dire et juger que le capital du porté sur le commandement valant saisie immobilière ne correspond pas aux sommes portées sur le tableau d’amortissement,

— dire et juger que le détail des intérêts acquis figurant au commandement valant saisie immobilière ne donne aucune précision sur son mode de calcul,

— dire et juger que l’indemnité de résiliation est manifestement excessive, et la réduire à la somme de 1 €,

— dire et juger que les erreurs et les imprécisions sur la créance figurant sur le commandement valant saisie immobilière affectent cet acte qui ne respecte pas les dispositions de l’article R 321-3 du code de procédure civile d’exécution,

Vu l’article L 311-2 du code de procédure civile d’exécution,

— dire et juger que ces erreurs et imprécisions causent grief à la partie saisie’qui n’est pas en mesure de vérifier le caractère certaine liquide et exigible de cette créance,

Vu l’article L 311-2 du code de procédure civile d’exécution,

— dire et juger que ces erreurs et imprécisions causent grief à la partie saisie’qui n’est pas en mesure de vérifier le caractère certain liquide et exigible de cette créance,

— dire et juger que le commandement valant saisie immobilière sera déclaré nul et non avenu compte tenu des erreurs et imprécisions qu’il comprend,

— ordonner la radiation du commandement valant saisie immobilière dressé le 25.07.2023 par Maître [M] Commissaire de justice à [Localité 18] publié le 31.08.2023 volume 2023 S N° 32 au service de la publicité foncière de [Localité 18],

— infiniment subsidiairement ordonner à la société EOS qu’elle établisse un nouveau décompte des sommes dues dans le commandement valant saisie immobilière afin de permettre à la partie saisie de pouvoir contrôler les différents postes de cette créance,

— réformer le jugement rendu le 7.02.2025 :

Vu l’article L 221-1 du code de procédure d’exécution,

— dire et juger que le détail erroné du montant des intérêts ne permet pas au commandement valant saisie vente signifié le 14.06.2022 de satisfaire aux exigences posées par l’article L 221-1 du code de procédure civile d’exécution,

— dire et juger que le détail erroné du montant des intérêts ne permet pas au commandement valant saisie vente signifié le 21.01.2017 de satisfaire aux exigences posées par l’article L 221-1 du code de procédure civile d’exécution,

— dire et juger que les erreurs sur les sommes portées sur le décompte du commandement valant saisie vente, l’absence d’imputation des versements opérés, causent un grief à la partie saisie, qui ne peut savoir le montant des sommes restant dues au créancier poursuivant,

— annuler purement et simplement le commandement valant saisie vente du 21.01.2017 signifié par la SARL MORAU LAGUERRE CAMY Commissaires de justice à [Localité 22],

— annuler purement et simplement le commandement valant saisie vente du 14.06.2022 signifié par la SARL MORAU LAGUERRE CAMY Commissaires de justice à [Localité 22]

— dire et juger que les deux commandements aux fins de saisie vente annulés du 21.01.2017 et 14.06.2022 perdront leur caractère interruptif de la prescription de la créance de la société EOS,

— réformer le jugement du 7.02.2025 en ce qu’il a':

«'DEBOUTER l’EARL PEDEDAUT de ses demandes,

DIT que la créance de la SAS EOS France, agissant en qualité de représentant-recouvreur du Fonds Commun de titrisation FONCRED V représentée par la société France TITRISATION enant aux droits de la SA SOCIETE GENERALE sera retenue à hauteur de la somme de 193.677,87 € arrêtée au 27 mars 2023';

ORDONNÉ la vente aux enchères de l’immeuble situé sur la commune de [Localité 19] [Localité 12] cadastré section B816,818 et [Cadastre 11] d’une contenance totale de 57 a 26 ca et d’un immeuble situé sur la commune de [Localité 16] cadastré section A N° [Cadastre 7] d’une contenance de 16 a 99 ca

FIXÉ à la date du vendredi 6 juin 2025 à 9 heures 30, l’audience d’adjudication de l’immeuble situé sur la commune de [Localité 19] [Localité 12] cadastré section B816,818 et [Cadastre 11] d’une contenance totale de 57 a 26 ca et d’un immeuble situé sur la commune de [Localité 15] cadastré section A N° [Cadastre 7] d’une contenance de 16 a 99 ca

DIT que cette vente forcée interviendra conformément au cahier des conditions de vente dressé par l’avocat du créancier poursuivant sur une mise à prix de 20.000 €

AUTORISÉ la SAS EOS France, agissant en qualité de représentant-recouvreur du Fonds Commun de titrisation FONCRED V représentée par la société France TITRISATION venant aux droits de la SA SOCIETE GENERALE à faire procéder à la visite des lieux, par l’intermédiaire du commissaire de justice de son choix, selon les modalités d’usage.

DIT que le commissaire de justice aura la faculté de demander l’assistance de tout sachant de son choix en ce qui concerne l’établissement des rapports de diagnostic requis en application de l’article 271-2 du code de la construction et de l’habitat.

DIT que la SAS EOS France, agissant en qualité de représentant-recouvreur du Fonds Commun de titrisation FONCRED V représentée par la société France TITRISATION venant aux droits de la SA SOCIETE GENERALE sera autorisée à procéder à trois insertions dans les journaux d’annonces légales de l’arrondissement et une insertion complémentaire sur un site internet de son choix spécialisé en la matière.

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que les dépens de procédure seront inclus dans les frais soumis à taxe conformément aux dispositions de l’article R322-42 du code de procédures civiles d’exécution lesquels seront taxés avant l’audience d’adjudication et supportés par l’adjudicataire définitif.'»

— réformer le jugement d’orientation du 7.02.2025 et condamner la société EOS au paiement à titre solidaire de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par l’EARL Pededaut ainsi qu’à la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner les parties adverses aux entiers dépens.

— condamner la société EOS France SAS aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître MALTERRE, avocat inscrit au barreau de PAU.

Les conclusions de la SAS Eos et du Fonds Commun de Titrisation Foncred V du 7 mai 2025 tendent à :

Vu les dispositions des articles R. 311-10 et R-322-10 du code des procédures civiles d’exécution,

Les dispositions des articles 112 et suivants du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence de la Cour de cassation,

— débouter l’EARL PEDEDAUT de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— en conséquence, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a notamment :

— débouté l’EARL PEDEDAUT de ses demandes ;

— dit que la créance de SAS EOS FRANCE, agissant en qualité de représentant-recouvreur du Fonds Commun de titrisation FONCRED V représenté par la société FRANCE TITRISATION venant aux droits de la SA SOCIETE GENERALE sera retenue à hauteur de la somme de 193.677,87 € arrêtée au 27 mars 2023 ;

— ordonné la vente aux enchères de l’immeuble situé sur la commune de [Localité 20]

([Localité 5], cadastré section B816, B818 et B820 d’une contenance totale de 57a 26ca et d’un immeuble situé sur la commune de [Localité 16] cadastré section A n°  [Cadastre 7] d’une contenance de 16a 69 ca ;

— fixé à la date du vendredi 6 juin 2025 à 9h30, l’audience d’adjudication de l’immeuble situé

sur la commune de [Localité 21], cadastré section B816, B818 et B820 d’une contenance totale de 57a 26ca et d’un immeuble situé sur la commune de [Localité 15] cadastré section A n° [Cadastre 7] d’une contenance de 16a 69 ca ;

— dit que cette vente forcée interviendra conformément au cahier des conditions de vente dressé par l’avocat du créancier poursuivant sur une mise à prix de 20.000 € ;

— autorisé la SAS EOS FRANCE, agissant en qualité de représentant recouvreur du Fonds Commun de titrisation FONCRED V représenté par la société FRANCE TITRISATION venant aux droits de la SA SOCIETE GENERALE à faire procéder à la visite des lieux, par l’intermédiaire du commissaire de justice de son choix, selon les modalités d’usage ;

— dit que la SAS EOS FRANCE, agissant en qualité de représentant recouvreur du Fonds Commun de titrisation FONCRED V représenté par la société FRANCE TITRISATION venant aux droits de la SA SOCIETE GENERALE sera autorisé à procéder à trois insertions dans les journaux d ' annonces légales de l’arrondissement et une insertion complémentaire sur un site Internet de son choix spécialisé en la matière ;

— dit que les dépens de procédure seront inclus dans les frais soumis à taxe conformément aux dispositions de l’article R322-42 du code des procédures civiles d’exécution lesquels seront taxés avant l’audience d’adjudication et supportés par l’adjudicataire définitif.

— fixer si nécessaire une nouvelle date d’adjudication de l’immeuble litigieux.

— condamner l’EARL PEDEDAUT au paiement d’une somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’audience a eu lieu le 21 mai 2025.

MOTIFS

L’article R 322-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que, à l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la délivrance du commandement de payer valant saisie et à défaut de paiement, l’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux dans les conditions prévues par l’article L. 322-2.

L’article R 322-2 du code de procédure civile prévoit que le procès-verbal de description comprend :

1° La description des lieux, leur composition et leur superficie ;

2° L’indication des conditions d’occupation et l’identité des occupants ainsi que la mention des droits dont ils se prévalent ;

3° Le cas échéant, le nom et l’adresse du syndic de copropriété ;

4° Tous autres renseignements utiles sur l’immeuble fournis, notamment, par l’occupant.

L’article R 322-10 du même code prévoit que, au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant l’assignation délivrée au débiteur saisi, le créancier poursuivant dépose au greffe du juge de l’exécution un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente. Il y est joint la copie de l’assignation délivrée au débiteur et un état hypothécaire certifié à la date de la publication du commandement de payer valant saisie.

Le cahier des conditions de vente contient à peine de nullité :

1° L’énonciation du titre exécutoire en vertu duquel les poursuites sont exercées ;

2° Le décompte des sommes dues au créancier poursuivant en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires ;

3° L’énonciation du commandement de payer valant saisie avec la mention de sa publication et des autres actes et jugements intervenus postérieurement ;

4° La désignation de l’immeuble saisi, l’origine de propriété, les servitudes grevant l’immeuble, les baux consentis sur celui-ci et le procès-verbal de description ;

5° Les conditions de la vente judiciaire et la mise à prix fixée par le créancier poursuivant ;

6° La désignation d’un séquestre des fonds provenant de la vente ou de la Caisse des dépôts et consignations.

Aussi, en application de ces dispositions, le cahier des conditions de vente comprend un procès-verbal descriptif en sus des éléments énoncés du 1° au 6° de l’article R 322-10, rédigé dans les termes de l’article R 322-2 du code des procédures civiles d’exécution et dans les délais de l’article R 322-1 du même code. Il doit être déposé en même temps que le cahier des conditions de vente soit dans le délai de cinq jours suivant l’assignation délivrée au débiteur saisi.

En l’espèce, il est constant qu’aucun procès-verbal descriptif n’avait été joint au cahier des conditions de vente déposé au greffe le 4 octobre 2023, tel que cela a été relevé par le juge de l’exécution dans son premier jugement.

Ce n’est que le 8 novembre 2024, postérieurement au jugement avant dire-droit du 18 octobre 2024 qui a ordonné la réouverture des débats pour recueillir les observations des parties sur le moyen d’ordre public soulevé d’office par le juge de l’exécution, que le procès-verbal descriptif établi le 23 août 2023 a été produit par la société Eos France.

Or, ce procès-verbal descriptif n’ayant pas été déposé dans les cinq jours de l’assignation du 3 octobre 2023, donc avant le 8 octobre 2023, sa production effectuée le 8 novembre 2024 est inopérante.

L’article R 311-11 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que les délais prévus par les articles R. 321-1, R. 321-6, R. 322-6, R. 322-10 et R. 322-31 ainsi que les délais de deux et trois mois prévus par l’article R. 322-4 sont prescrits à peine de caducité du commandement de payer valant saisie.

Toute partie intéressée peut demander au juge de l’exécution de déclarer la caducité et d’ordonner, en tant que de besoin, qu’il en soit fait mention en marge de la copie du commandement publié au fichier immobilier.

La sanction de l’absence de procès-verbal descriptif dans le dépôt du cahier des conditions de vente est la caducité du commandement de payer valant saisi. (2e civ 21.02.2013 n°12-15.643).

Celle-ci doit donc être prononcée en application des dispositions de l’article R 311-11 du code des procédures civiles d’exécution.

Il ne s’agit donc pas d’une radiation du commandement de payer mais d’une caducité qui sera néanmoins mentionnée en marge de la copie du commandement publié au fichier immobilier.

Le jugement sera donc infirmé, dans toutes ses dispositions dès lors que la procédure de saisie immobilière ne peut prospérer du fait de la caducité du commandement de payer.

Sur la demande en dommages-intérêts de L’EARL Pededaut :

L’EARL Pededaut n’étaye sa demande en dommages-intérêts par aucun élément et sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

L’équité commande d’allouer uniquement à L’EARL Pededaut une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la société Eos France sea donc déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau :

DÉCLARE caduc le commandement de payer valant saisie immobilière du 25 juillet 2023 publié le 31 août 2023 au service de la publicité foncière de [Localité 18] volume 2023 S n°32,

DIT que cette caducité sera inscrite en marge de la publication de ce commandement de payer, aux frais de la SAS Eos France,

DÉBOUTE L’EARL Pededaut de sa demande en dommages-intérêts,

CONDAMNE la SAS Eos France à payer à L’EARL Pededaut la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SAS Eos France de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS Eos France aux frais et dépens de la saisie immobilière et d’appel, dont distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Caroline FAURE, Présidente, et par Madame Hélène BRUNET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Hélène BRUNET Caroline FAURE