Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 11 OCTOBRE 2017

(n° , 1 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/03474

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 14/03599

APPELANTE :

SCI L’IMMOBILIER DE AN OUEN prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 523 624 773

[…]

[…]

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111, avocat postulant

Représentée par M^e Stéphanie GUATIERI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0039, avocat plaidant

INTIMÉS :

Monsieur F Y

Né le […] à […]

[…]

93400 AN OUEN

Représenté par M^e Caroline NICOLAS de la SELARL SCHECROUN – NICOLAS, avocat au barreau de PARIS, toque : D1263

SARL G H prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 809 511 678

[…]

93400 AN OUEN

Représentée par M^e AF AM, avocat au barreau de PARIS, toque : C2306

Monsieur I Y en qualité de co-indivisaire

[…]

93400 AN OUEN

Défaillant, régulièrement assigné

Madame V Y AP Z en qualité de co-indivisaire

[…]

93400 AN OUEN

Défaillante, régulièrement assigné

Mademoiselle J Y en qualité de co-indivisaire

[…]

[…]

Défaillante, régulièrement assigné

Madame AA Y AP A en qualité de co-indivisaire

26 bis avenue Villeneuve AN Georges

[…]

Défaillante, régulièrement assigné

Madame K Y en qualité de co-indivisaire

[…]

[…]

Défaillante, régulièrement assigné

Madame AB Y AP D en qualité de co-indivisaire

459 avenue Georges C

[…]

Défaillante, régulièrement assigné

Madame L Y en qualité de co-indivisaire représentée par sa tutrice Madame M N

[…]

[…]

Défaillante, régulièrement assigné

Madame M N prise en sa qualité de tutrice de Mademoiselle L Y

[…]

[…]

[…]

Défaillante, régulièrement assigné

Monsieur O Y en qualité de co-indivisaire

[…]

ALGERIE

Défaillant, régulièrement assigné

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 6 Septembre 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente, chargée d’instruire l’affaire laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame AS-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : Madame P Q

ARRÊT :

— rendu par défaut,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame P Q, greffier présent lors du prononcé.

******

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 3 décembre 1981, M. R E a consenti un bail commercial à M. F Y et M^me X AP Y S, sa mère, pour des locaux sis à AN Ouen (93400), 29 Rue Godillot, constitués d’un rez-de-chaussée élevé de deux étages.

Le bail commercial a été signé pour neuf années à compter du 1^er janvier 1982 pour un loyer annuel de 28 000 francs, hors charges pour l’activité de CAFE-HOTEL MEUBLE-RESTAURANT.

Les lieux étaient composés pour le rez-de-chaussée, d’une grande salle de restaurant-bar, une arrière salle, une cuisine et deux chambres ; pour le premier étage, d’un appartement de deux pièces cuisine, et quatre chambres ; et pour le deuxième étage, de six chambres.

Concomitamment au bail commercial a été réalisée une cession du fonds de commerce entre les mêmes parties.

Par acte sous seing privé du 15 juin 2011, M. R E a vendu l’immeuble à la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN.

Le 7 juin 2012, la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN, a fait signifier un commandement visant la clause résolutoire pour manquement aux clauses et conditions du bail à l’encontre de M. F Y, M^me T X AP Y, tous deux co-preneurs, ainsi que M^me U Z AP Y, conjoint collaborateur, imposant la communication de plusieurs éléments (attestation d’assurance relative au fonds de commerce exploité, arrêté d’ouverture au public délivré par le Maire, procès-verbal de la commission de sécurité et d’accessibilité joint à l’autorisation constatant l’avis favorable d’exploitation de l’hôtel, autorisation d’ouverture au public accordée par le Maire, après une éventuelle homologation par la préfecture, licence IV concernant la vente de boissons alcoolisées).

Par acte introductif d’instance en date du 5 juillet 2012, les consorts Y ont assigné la SCI L’IMMOBILIERE DE AN-OUEN devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins notamment de voir prononcer la nullité du commandement visant la clause résolutoire du 7 juin 2012, puis ont, par acte introductif d’instance rectificatif en date du 20 novembre 2012 assigné le défendeur sous son exacte dénomination, SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN, y ajoutant en sus la demande de nullité des commandements de payer des 12 et 16 juillet 2012 signifiés par leur bailleur.

A la suite du décès de M^me T X AP Y, la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN, a fait signifier de nouveaux commandements les 9, 10, 11, 12, 13 et 16 juillet 2013 à l’ensemble des héritiers au nombre de neuf, devenus co-preneurs au bail commercial et propriétaires indivis du fonds de commerce, à savoir à l’encontre de M. F Y (déjà co-preneur exploitant, et héritier de sa mère) ainsi que de son AP, M^me U Z en sa qualité de conjoint collaborateur (non héritière), M. I Y, M^me V Y AP de M. W Z, Melle J Y, M^me AA Y AP de M. AQ AR AS A, Melle K Y, M^me AB Y AP de M. AC D, Melle L Y, majeure protégée placée sous tutelle représentée par M^me M N, et M. O Y.

Par actes des 19 et 28 septembre, et des 2, 4 et 8 octobre 2012, la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN, a assigné devant le juge des référés l’ensemble des défendeurs visés ci-avant, le co-preneur exploitant et son AP conjoint collaborateur, l’ensemble des héritiers du co-preneur décédé, et la tutrice de l’héritière personne majeure incapable, aux fins de voir prononcer l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 28 décembre 2012, le juge des référés a rejeté la fin de non-recevoir qui avait été invoquée par les défendeurs tirée du défaut de pouvoir du juge des référés en raison de la saisine antérieure du juge du fond, et a dit n’y avoir lieu à référé, l’appréciation des éventuels manquements commis par les consorts Y relevant du seul juge du fond.

Par jugement au fond rendu le 16 octobre 2013, le tribunal de grande instance de Bobigny a notamment décidé ce qui suit :

— Déboute la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN de ses demandes dirigées d’une façon solidaire et indivisible au motif qu’elle n’avait pas assigné les autres parties concernées par le litige, à l’exception du premier preneur, depuis le décès du second preneur en titre,

— Met hors de cause, M^me U Z AP Y, simple conjoint collaborateur, et annule les commandements qui lui ont été signifiés les 7 juin et 16 juillet 2012,

— Déclare de nul effet le commandement délivré à M. F Y le 7 juin 2012,

— Constate que le commandement délivré à M. F Y le 16 juillet 2012 du chef du seul fondement d’avoir à justifier au bailleur d’une assurance en cours de validité n’est pas resté infructueux pendant plus d’un mois,

— Dit par suite, que le bail n’a pas été résilié de plein droit,

— Constate qu’à l’exception de l’assurance, les autres pièces énumérées dans le commandement ne sont pas prévues dans les dispositions du bail comme devant être justifiées au bailleur à première réquisition.

Par acte introductif d’instance signifié les 14, 15 et 21 novembre 2013, la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN a assigné le preneur exploitant et l’ensemble des co-indivisaires, aux fins notamment, de faire constater des violations dans le cadre de l’exploitation du local commercial, tendant in fine à voir prononcer la résiliation du bail commercial à compter du 9 septembre 1999, ordonner l’expulsion, et voir fixer une indemnité d’éviction.

Elle fondait ses demandes sur le défaut d’entretien, la violation de l’obligation de sécurité, l’exploitation illégale et clandestine de l’activité d’hôtelier, le non-respect de la législation hôtelière en vigueur, le défaut d’assurance, l’absence d’exploitation de l’activité principale, le maintien de la fermeture administrative de l’hôtel depuis 1997 en raison des carences des preneurs.

Par jugement au fond rendu le 6 août 2014, le tribunal de grande instance de Bobigny a notamment décidé ce qui suit :

— Déboute la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN de sa demande en résiliation judiciaire du bail,

— La condamne à payer à M. F Y la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— La condamne à payer à M. F Y la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens,

— Ordonne l’exécution provisoire.

— Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

Un appel nullité a été interjeté par la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN aux motifs avancés par celle-ci que le tribunal aurait évoqué de son propre chef, des manquements à l’obligation de délivrance et d’entretien au sens de l’article 1719 du code civil, et des travaux de sécurité, incombant au propriétaire.

Par arrêt en date du 25 octobre 2016, la cour d’appel de PARIS a confirmé en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 août 2014, à l’exception de celle condamnant la SCI L’IMMOBILIER DE AN OUEN à verser des dommages-intérêts à M. F Y, réformant sur ce point et statuant à nouveau, reçu la SARL G H en son intervention, condamné la SCI L’IMMOBILIER DE AN OUEN à verser à la SARL G H la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts, condamné la SCI L’IMMOBILIER DE AN OUEN à verser à la SARL G H la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, débouté les parties de leurs autres demandes, condamné la SCI L’IMMOBILIER DE AN OUEN aux entiers dépens et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, dit l’arrêt opposable à M^e Véronique HERSAN notaire.

Dans l’intervalle de la procédure au fond, les 5, 6 et 11 décembre 2013, le bailleur a notifié au preneur exploitant et aux co-indivisaires un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime avec effet au 30 juin 2014.

Par acte introductif d’instance en date du 10 mars 2014, les consorts Y ont entendu contester le congé délivré et ses motifs, et ont demandé une indemnité d’éviction de 300 000 euros, ainsi que la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et l’exécution provisoire.

Selon acte sous seing privé du 16 janvier 2015, M. F Y représentant les co-indivisaires et Melle L Y, représentée par M^me M N en vertu d’une ordonnance du juge des tutelles de Bayonne en date du 12 janvier 2015, ont cédé le fonds de commerce à la SARL G H représentée par Melle AD AE pour les locaux sis à AN Ouen (93400), énoncés ci-avant, avec effet au 20 janvier 2015.

Le 13 mars 2015, la SARL G H est intervenue volontairement à la procédure.

Par jugement en date du 16 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Bobigny a':

— Ordonné la jonction des procédures n° 14/03599 et n° 14/06766,

— Dit recevable l’intervention forcée des co-preneurs indivisaires,

— Donné acte de son intervention volontaire à la SARL G H,

— Rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée soulevée par M. F Y,

— Débouté la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN de sa demande de sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel de Paris,

— Dit que la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN ne justifie pas de motifs graves et légitimes à l’appui du congé qu’elle a fait signifier les 5, 6 et 11 décembre 2013,

— Dit que le bail commercial a pris fin le 30 juin 2014 par l’effet du congé précité,

— Débouté la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN de ses demandes d’expulsion et de restitution des locaux sous astreinte,

— Dit que la SARL G H peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction,

— Dit que la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN peut prétendre au paiement d’une indemnité d’occupation depuis le 1^er juillet 2014,

— Ordonné une expertise judiciaire avant dire droit et commet pour y procéder M. AF AG avec pour mission, notamment, de fournir au tribunal tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer les indemnités d’éviction et d’occupation.

— Dit que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe central civil au plus tard le 30 avril 2016,

— Dit que la SARL G H devra consigner à la Régie du tribunal, avant le 15 janvier 2016, la somme de 2 500 euros à titre de provision, sur la rémunération de l’expert,

— Dit que faute de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque.

— Désigné le juge de la 5^e chambre, 3^e section de ce tribunal, pour assurer le contrôle de l’expertise,

— Renvoyé l’affaire pour reprise de la procédure après dépôt du rapport d’expertise à1'audience de la mise en état de la 5^e chambre, 3^e section de ce tribunal,

— Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience par le greffe, après dépôt du rapport ou constat de la caducité de la mesure,

— Débouté la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN de sa demande de dommages et intérêts,

— Rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité des demandes de M. F Y relatives au non-respect de l’obligation de délivrance,

— Condamné la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN à payer à M. F Y la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du manquement à l’obligation de délivrance du bailleur pour la période du 15 juin 2011 (date d’acquisition des murs des lieux loués par la SCI L’IMMOBILlER DE AN-OUEN auprès de M. R E) au 16 janvier 2015 (date de la cession du fonds de commerce par M. Y à la SARL G H),

— Condamné la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN à payer à M. F Y la somme de 62 863,84 euros au titre du remboursement des travaux,

— Ordonné la mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente du fonds de commerce de 180 000 euros réalisée le 24 février 2015 par la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN concernant la cession du 16 janvier 2015 qui a été conclue entre M. F Y et la SARL G H,

— Débouté M. F Y de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice découlant de l’opposition au paiement du prix de vente,

— Sursis à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

La SCI L’IMMOBILIER DE AN OUEN a interjeté appel de la décision par déclaration du

5 février 2016.

Dans ses dernières conclusions signifiées par le RPVA le 8 juin 2017 au visa des articles 1134, 1184, 1315, 1341, 1356, 1382, 1724 et 1741 du Code Civil (ancien), des articles 56, 68 et suivants, 331 et suivants, 788, 909 et 954 du Code de procédure civile, des articles L.123-3, R.111-19-7 et suivants et R.123-1 et suivants, R.152-1, R.152-4, R.152-5 du code de la construction et de l’habitation, de l’article 113-8 du code des assurances, des articles 121-3 et 221-6 du code pénal et de l’article 145-17 I du Code de commerce, la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN demande à la Cour de':

— Recevoir la SCI IMMOBILIER DE AN-OUEN en ses demandes et la dire bien fondée,

— Infirmer le jugement rendu le 16 décembre 2015 par le tribunal de grande instance de BOBIGNY,

— Déclarer irrecevable comme tardif l’appel incident formé par M. Y dans ses conclusions signifiées le 14 février 2017 qui tend à demander la condamnation de la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN à lui payer la somme de 100 000 euros de dommages et intérêts en raison d’un prétendu trouble de jouissance,

— Dire et juger que le preneur a eu un comportement fautif et déloyal en dissimulant les procès-verbaux de la commission de sécurité de 1998 et 1999 prolongeant l’arrêté de fermeture qui informaient de la nécessité de réaliser des travaux,

— Prendre acte que l’ancien bailleur n’a jamais été destinataire des procès-verbaux, et n’a pas été en mesure d’intervenir afin de remplir ses obligations,

— Dire et juger que le preneur a eu un comportement fautif en s’abstenant de déposer une demande d’autorisation des travaux,

— Dire et juger qu’aucun manquement ne peut être reproché envers le bailleur en raison du comportement fautif du preneur,

— Constater l’aveu judiciaire du preneur dans ses conclusions et déclarations devant le tribunal de grande instance de BOBIGNY,

— Constater l’acceptation implicite du preneur que les travaux étaient à sa charge en raison de l’absence de sollicitation auprès de son bailleur depuis 1998,

— Dire et juger que l’ancien bailleur n’a jamais refusé d’exécuter les travaux en raison de son ignorance et de l’absence de sollicitation de la part du preneur,

— Dire et juger que le preneur a violé l’arrêté de fermeture administrative du 5 juillet 1994 établi par la mairie de AN-OUEN et l’obligation de sécurité qui en découle,

— Dire et juger que les consorts Y ont commis une faute délictuelle et ont violé leur obligation de loyauté à l’égard de l’ancien bailleur et de la SCI L’IMMOBILLIER DE AN-OUEN en dissimulant plusieurs documents mettant en exergue une exploitation illégale du fonds de commerce ainsi que de la nécessité d’effectuer des travaux de conformité,

— Constater l’absence de communication par le preneur des contrats d’assurances, des justificatifs de paiements, et des déclarations d’activités pour la période 2006 à 2013 en dépit de la sommation,

— Dire et juger que M. Y ne produit pas d’attestation d’assurance conforme aux prescriptions au bail,

— Dire et juger que M. Y ne justifie pas, à chaque fin période, du paiement des primes et de l’octroi des garanties d’assurance conformes aux prescriptions,

— Constater le défaut d’assurance du local commercial pour le risque locatif exploité par le preneur et l’exclusion de garantie,

— Constater l’absence d’assurance du fait de la nullité et de la non-conformité du contrat n°07893312 couvrant la période du 1^er mai 2012 au 30 avril 2013 découlant de la fausse déclaration intentionnelle du preneur,

— Dire et juger que l’attitude et les réclamations des consorts Y sont déloyales et brutales et sont constitutives d’une véritable faute dans l’exécution du bail commercial,

— Déclarer bon, valable et régulier, au regard notamment des dispositions des articles L. 145-9 et L.145-17, I, 1°, du Code de commerce, le congé comportant refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, délivré à la requête de la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN à M. F Y, M. I Y, M^me V Y AP de M. Z, Melle J Y, M^me AA Y, AP de M. A, Melle K Y, M^me AB Y AP de M. AC D, Melle L Y, M. O Y (ci-après dénommé les consorts Y), suivant actes de M^e BOULARD, de M^e PILLON de AN-AO, de M^e AH AI, de M^e DEVAUD huissiers de justice, en date du 5, 6, 11 décembre 2013,

— Valider le congé avec toutes conséquences de droit, et les différents motifs graves et légitimes de refus de renouvellement invoqués par la bailleresse dans les termes de la mise en demeure précédemment et du congé signifiés suivant exploits du 5, 6, 11 décembre 2013,

— Dire et juger qu’au 12 janvier 2014, les consorts Y n’ont pas mis fin aux infractions énoncées dans la mise en demeure et dans le congé,

— Dire et juger que les infractions citées présentent un caractère irréversible, et se sont poursuivies et renouvelées plus d’un mois après la mise en demeure,

— Dire en conséquence que la SARL G H et les Consorts Y se perpétuent sans droit ni titre depuis le 1^er juillet 2014, date d’échéance du congé, dans les locaux donnés à bail sis à AN-OUEN ([…], et ordonner en conséquence leur expulsion comme celle de tous occupants de son chef, sans délai et avec l’assistance de la Force publique si besoin est ainsi que d’un serrurier,

— Dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles 65 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991 et 201 du décret n°92-755 du 31 juillet 1992,

— Dire que la SARL G H et les Consorts Y sont in solidum tenus de restituer les locaux, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du jour où la décision sera rendue,

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due in solidum par les consorts Y à une somme mensuelle égale à 4 500 euros, et ce à compter du 1^er juillet 2014 jusqu’au 16 janvier 2015 au profit de la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN,

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due in solidum par la SARL G H en qualité de preneur, et les consorts Y en leur qualité de garants à une somme mensuelle égale à 4 500 euros, et ce à compter du 16 janvier 2015 jusqu’à la date de libération des locaux,

— Statuer de même que précédemment dans ce cas, tant en ce qui concerne l’expulsion du preneur que les modalités de restitution des locaux et l’indemnité d’occupation,

— Condamner in solidum les consorts Y à payer au profit de la SCI L’IMMOBILLIER DE AN-OUEN au titre du préjudice découlant de la perte de chance et de leur comportement fautif pour la somme de 200 000 euros, sauf à parfaire.

— Déclarer irrecevables et mal fondées les demandes de condamnation de 100 000 euros au titre du trouble de jouissance (comme étant une demande nouvelle devant la Cour) et de 62 863,84 à titre du remboursement de travaux formulées par M. Y,

— Déclarer irrecevable et mal fondée les demandes de procédure abusive et d’amende civile formulées par M. Y,

— Condamner in solidum les consorts Y à payer au profit de la SCI L’IMMOBILLIER DE AN-OUEN au titre des dommages-et-intérêts au titre de l’exécution déloyale du contrat pour la somme de 721 767 euros, sauf à parfaire.

— Déclarer irrecevable et mal fondée la demande de mainlevée formulée par M. Y,

— Débouter la demande de Mr Y concernant la demande de 6 000 euros,

— Condamner in solidum les Consorts Y au paiement de la somme de 10 000 euros au profit de la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SARL G H au paiement de la somme de 10 000 euros au profit de la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum la SARL G H et les consorts Y, en tous les dépens, dont distraction au bénéfice de l’avocat postulant, dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées par le RPVA le 6 juillet 2017, M. F Y demande à la Cour de':

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

— Constater que les griefs tenant à un prétendu déséquilibre de la relation contractuelle, à un prétendu retard de loyers, à l’absence de dépôt de déclaration de travaux, à la dissimulation de la situation administrative et des travaux à réaliser, à la tenue d’un registre de sécurité incendie, à l’absence de visite périodique au titre de la sécurité incendie, ne figurent pas parmi les motifs du congé avec refus de renouvellement de bail pour motifs graves et légitimes.

— Débouter la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— Statuer ce que de droit relativement au prononcé d’une amende civile

— Donner acte à M. Y de ce que le remboursement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 découlant de l’arrêt du 28 octobre 2016 et le règlement du dépôt de garantie de 2 520,01 euros se compenseront avec les condamnations prononcées contre la SCI.

— Condamner la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN à payer à M. Y la somme de 10

000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL SCHECROUN-NICOLAS, Avocat, dans les conditions de l’article 699 code de procédure civile.

Par dernières conclusions signifiées le 17 mai 2017, la SARL G H a demandé à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions s’agissant d’un congé délivré,

— Dire et juger que la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN ne justifie pas de motifs graves et légitimes à la suite du congé qu’elle a fait signifier les 5, 6 et 11 décembre 2013,

— Débouter la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN de ses demandes d’expulsion et de restitution des locaux sous astreinte,

— Débouter la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation,

— Dire que la SARL G H peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction,

— Renvoyer les parties devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de fixation de cette indemnité,

subsidiairement, si la cour décidait d’évoquer,

— Ordonner une expertise judiciaire avant dire droit pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction revenant à la SARL G H,

en tout hypothèse,

— Condamner la société SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN à payer à la SARL G H la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société SCI L’IMMOBIIER DE AN-OUEN en tous les dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e AF AM, avocat aux offres de droit selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A titre préliminaire, la SCI L’IMMOBILIER DE AN OUEN, appelante, demande que soit constaté l’aveu judiciaire de l’intimé preneur à propos des travaux. L’appelante soutient qu’il reconnaît que les travaux étaient à sa charge dans ses écritures concernant la procédure de résiliation du bail et dans son assignation en contestation de congé. En outre, le constat de l’huissier de justice atteste que le preneur a déclaré que les travaux étaient à sa charge.

L’appelante souligne le comportement fautif et déloyal de l’intimé qui s’est abstenu d’effectuer les vérifications techniques des équipements et installations, a refusé de se prêter aux contrôles de l’établissement et n’a pas sollicité l’autorisation nécessaire pour réaliser des travaux qu’il n’a d’ailleurs pas signalés à l’appelante bailleresse. L’intimé preneur n’a ainsi déposé une déclaration l’autorisant à faire des travaux de mise en conformité que le 15 avril 2014, qui a été délivrée le 18 juin 2014, alors que les travaux ont commencé antérieurement.

Il ne peut être reproché à l’appelante de ne pas avoir effectué ces travaux dans la mesure où la mairie n’a pas envoyé copie des PV et mises en demeure pour l’informer des travaux à exécuter et l’intimé n’a jamais sollicité l’appelante. Par ailleurs, l’absence d’entretien des installations de gaz et électriques par l’intimé empêchait l’intervention du bailleur pour réaliser les travaux d’isolation réclamés.

L’intimé a fait valoir que l’expert judiciaire M. B en 2001 avait évalué le préjudice à 40 018 euros pour un an pour l’absence d’exploitation de 6 chambres alors que l’appelante relève que l’expert avait fixé cette somme pour une durée de 39 mois. De plus, l’intimé a indiqué que l’hôtel disposait de 12 chambres alors qu’il avait déclaré à la commission de sécurité en février 2014 que l’hôtel disposait de 6 chambres.

L’appelante indique que des motifs graves et légitimes justifient le congé. En effet, dans la mesure où ils constituent une infraction et qu’ils ont persisté plus d’un mois après la mise en demeure, ils peuvent être un motif de non-renouvellement . En l’occurrence, le constat d’huissier en date du 21 janvier 2014 constate la persistance des motifs graves et légitimes.

D’une part, l’intimé a violé l’obligation de sécurité en continuant son activité d’hôtelier (Pièce n°23, constat d’huissier en date du 12 mars 2013, rapport d’expertise judiciaire du 21 septembre 2001) alors que la commission de sécurité avait émis un avis défavorable et qu’un arrêté de fermeture administrative avait été pris. Or en cas de violation de l’arrêté de fermeture des établissements recevant du public en infraction avec les règles de sécurité, l’article L123-3 du code de la construction et l’habitation prévoit une sanction pénale, ainsi que les articles R152-4 et R152-5. L’appelante cite plusieurs jurisprudences selon lesquelles les infractions pénales liées à l’exploitation du commerce exercé dans les lieux loués ou l’utilisation abusive des locaux aux règles de sécurité justifient la fin du bail.

D’autre part, l’intimé n’a pas déposé de demande de travaux et n’a pas sollicité le passage de la commission pour obtenir un avis favorable et remédier à la situation. Or le défaut d’autorisation administrative empêchait l’appelante d’intervenir.

De plus, l’intimé n’a pas respecté son obligation d’entretien et n’a pas sollicité l’appelante bailleresse pour effectuer les travaux réclamés pendant 20 ans. L’appelante détaille par la suite, malgré des mises en demeure, la défaillance d’entretien concernant l’électricité et le gaz au regard de l’article 2 du bail «'charges et conditions'» qui met à la charge de l’intimé de nombreuses obligations d’entretien et/ou de réparation. L’appelante souligne aussi le refus de l’intimé de communiquer les rapports de vérification des installations électriques et de gaz établis par l’organisme agrée en date du 21 janvier et du 12 février 2014 qui indiquent des réserves. Par ailleurs, l’appelante détaille la défaillance quant aux travaux l’isolation qui, étant antérieurs à l’acte de vente, ne peuvent peser sur l’appelante.

L’intimé n’a pas assuré le local commercial du restaurant situé au rez-de-chaussée et n’a pas produit le contrat d’assurance ni le justificatif du paiement des primes, ce qui est une obligation contractuelle. L’intimé produit une attestation de son assureur (Pièce n°31) au lieu des contrats d’assurance, ce qui ne suffit pas à garantir l’effectivité de l’assurance. Le contrat d’assurance produit est nul et non-conforme en raison de la fausse déclaration de l’intimé qui n’a pas indiqué que l’hôtel avait été fermé suite à un avis défavorable de la commission et à l’arrêté de fermeture.

L’intimé n’a pas exploité l’activité principale (hôtellerie), ce qui constitue une infraction.

Enfin, les locaux à usage exclusif de commerce ont été en partie transformés en locaux d’habitation, ce qui peut justifier la fin du contrat de bail : 4 chambres sont réservées à l’usage de la famille, au rez-de-chaussée et au 1^er étage. L’intimé déclare ainsi un logement de 85 m² alors que l’immeuble dispose de 240 m² selon un courrier envoyé par la direction générale des finances publiques à l’appelante l’interrogeant sur l’usage du logement de l’intimé (Pièce n°47).

L’appelante estime que le congé est valide et justifie l’expulsion de l’intimé. En conséquence, une indemnité d’occupation doit être fixée selon la valeur locative du marché. Ainsi un rapport d’expert a fixé cette dernière a 35 000 euros en 2008 (Pièce n°7). Il convient de réactualiser ce prix au regard du prix au m² moyen en février 2014 (Pièce n°32) et de la surface du local (Pièce n°33). L’appelante demande ainsi le paiement d’une indemnité d’occupation journalière de 150 euros à compter du

1^er juillet 2014.

L’appelante conteste la demande de versement de 100 000 euros au titre de dommages et intérêts.

D’une part, la demande initiale de 50 000 euros au titre de l’obligation de délivrance a été remplacée par la demande de 100 000 euros au titre du trouble de jouissance. L’appelante relève ce changement de fondement entre les conclusions du 11 mai 2016 et celles du 14 février 2017 et rappelle que toute demande nouvelle est insusceptible d’être examinée en cause d’appel.

D’autre part, l’appel incident auquel se rapportent ces conclusions a été formé au delà du délai de 2 mois. Il est donc irrecevable sur le fondement de l’article 909 code de procédure civile.

Par ailleurs, il appartient au vendeur et non à l’acquéreur de réparer le préjudice subi par le locataire lorsque le manquement est antérieur à la vente.

De plus, l’appelante n’a pas manqué à son obligation de délivrance puisque l’intimé ne l’a pas informée de la nécessité des travaux et l’absence d’autorisation des travaux empêchait d’intervenir sur les locaux.

Pour l’appelante, l’intimé ne justifie pas ses préjudices : il ne démontre pas l’impossibilité de louer les chambres ou de céder son fonds, il invoque la multiplication de procédures judiciaires mais qui sont justifiées par le fait que l’intimé a continué à exploiter son activité en violation d’un arrêté de fermeture administrative.

L’appelante conteste la demande de remboursement des travaux parce que l’intimé ne respecte pas les conditions jurisprudentielles : le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s’il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, qu’à défaut d’accord, le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui. Or, ce n’est pas le cas en l’espèce.

De plus, les travaux et réparations dont le remboursement est demandé sont à la charge de l’intimé selon le bail. A défaut, ils incombent à l’ancien propriétaire car la nécessité de faire ces travaux est antérieure à l’acquisition du local par l’appelante. En tout état de cause, l’intimé ne justifie pas de ces sommes et les factures ne laissent pas apparaître le détail des travaux réalisés. L’appelante juge en outre les travaux comme étant surfacturés.

L’appelante demande une indemnisation du fait que notamment l’intimé n’a pas informé l’appelante de la situation locative et administrative du bien ainsi que des risques juridiques et pénaux. Cela constitue une perte de chance pour l’appelante, de décider différemment relativement à l’acquisition du bien, dont elle justifie les préjudices en découlant (emprunt pour financer l’acquisition, frais liés au contentieux, caractère déloyal du silence du preneur face aux mises en demeures et aux lettres relatives aux travaux dont l’appelante n’a pas été informée dès le début…).

M. AJ Y, intimé conteste les motifs du congé sans offre de renouvellement pour motifs graves et légitimes, notamment':

— Le défaut d’entretien': la commission communale de sécurité a établi que les anomalies correspondaient à une non-conformité des lieux loués dont les travaux incombent au bailleur, et non à un défaut d’entretien. Un constat d’huissier en date du 21 janvier 2014 constate des locaux en bon état. De plus, le bail ne met à la charge de l’intimé aucune des injonctions de la commission de sécurité. En conséquence, la preuve du défaut d’entretien n’est pas rapportée.

— La violation de la fermeture administrative': puisque l’arrêté ne vise que l’activité d’hôtellerie, la poursuite partielle de l’activité n’est pas un manquement grave.

— L’obligation de sécurité': elle pèse sur le bailleur et non sur le preneur en vertu des clauses du bail qui n’ont pas transféré cette charge sur l’intimé.

— La transformation d’une partie des locaux': il résulte du bail que les lieux sont composés notamment d’un appartement. Cela signifie qu’il existe un appartement d’habitation où vivaient auparavant les anciens propriétaires (Pièce n°19).

L’intimé relève plusieurs défaillances du bailleur': l’appelante a refusé de prendre en charge les travaux de réfection de la toiture, d’entretenir l’immeuble et a troublé la jouissance du local.

— Quant aux difficultés au niveau de la toiture, qui datent de 1991 et ont été constatées à plusieurs reprises (Pièces n°21 à 23), la charge de ces réparations pèse sur le propriétaire (Pièces n°1, 2, 24). Or l’appelante, SCI composée notamment des enfants de l’ancien propriétaire, n’a effectué les travaux qu’en juin 2016.

— Quant aux autres travaux permettant d’assurer la conformité aux normes en vigueur, dans la mesure où ils participent du respect de l’obligation continue de délivrance selon la commission de sécurité et où aucune stipulation expresse contraire n’existe, ils doivent être supportés par le bailleur (Pièces n°49 à 54). L’arrêté de fermeture imposant ces travaux a été mis à la connaissance de l’appelante puisqu’il faisaient l’objet d’une pièce communiquée ainsi que la lettre du maire (Pièces n°49 et 50) dans le cadre d’une procédure engagée en 1999 (Pièce n°27). Par ailleurs, l’appelante connaissait l’état du local au moment de l’achat puisqu’elle l’a fait expertiser (Pièce adverse n°7).

— Le trouble de jouissance est caractérisé par la multiplicité des procédures mises en oeuvre par l’appelante (Pièces n°5 à 8, 10, 11, 56), par la réclamation de loyers qui ont été payés selon la décision du juge commissaire du 8 juillet 2015 (Pièce n°28), par l’impossibilité de céder le fonds de commerce en raison des procédures en cours notamment celle portant sur la résiliation du bail et le congé avec refus de renouvellement, ce qui a impacté le prix de cession (Pièces n°38 et 12), par l’empêchement de toucher le prix de vente via une opposition au paiement du prix de cession du fonds (Pièce n°39), qui a été par la suite levée par le tribunal.

L’intimé détaille les raisons pour laquelle la main-levée de l’opposition au prix de vente du fonds doit être confirmée. Elle indique ainsi que les sommes réclamées par l’appelante pour justifier l’opposition n’étaient fondées en raison des compensations intervenues au cours des diverses procédures. De plus, l’appelante invoquait une indemnité d’occupation alors que rien n’était jugé à cet égard au moment de la publicité de la cession, aucune créance n’existait donc justifiant une opposition au paiement du prix.

L’intimé demande le remboursement des travaux effectués pour assurer la mise aux normes de l’immeuble et permettre son exploitation, ce qui relève de la charge du bailleur (Pièces n°40, 41, 58)

La SARL G H déclare faire sienne les explications fournies par M. Y sur l’inanité des prétentions du bailleur et l’absence de tout motif grave et légitime pouvant faire obstacle au renouvellement du bail. Elle sollicite la confirmation du jugement entrepris.

M. I Y, M^me V Y AP Z, M^lle J Y, M^me AA Y AP C, M^me K Y, M^me AB Y AP D, Mle L Y représentée par sa tutrice M^me M Y, M. O Y, n’ont pas constitué d’avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par acte d’huissier de justice en date du 5 décembre 2013, la société L’IMMOBILIER DE AN OUEN a mis en demeure les consorts Y de mettre fin dans le délai d’un mois aux manquements qui leur étaient reprochés relatifs au défaut d’entretien et d’absence d’exécution des travaux imputables aux consorts Y, à la violation de l’obligation de sécurité, à l’exploitation illégale et clandestine de l’activité d’hôtelier, au défaut d’assurance, aux propos diffamatoires et outrageants tenus à l’encontre du bailleur. Cette mise en demeure reproduisait les termes de l’article L145-17 1° du code de commerce.

Par acte d’huissier de justice en date 5, 6 et 11 décembre 2013, le bailleur a notifié au preneur exploitant et aux co-indivisaires un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime avec effet au 30 juin 2014. Cet acte visait les motifs suivants :

— défaut d’entretien,

— le maintien de la fermeture administrative de l’hôtel depuis 1999 en raison des carences des preneurs,

— la violation de l’obligation de sécurité,

— l’exploitation illégale et clandestine de l’activité d’hôtelier,

— le non-respect de la législation hôtelière en vigueur

— le défaut d’assurance,

— l’absence d’exploitation de l’activité principale,

— la transformation d’une partie des locaux à usage exclusif de commerce en locaux d’habitation,

— les propos diffamatoires et outrageants tenus à l’encontre de la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN.

Sur le défaut d’entretien et l’absence d’exécution de travaux imputables aux consorts Y :

Le bail signé entre M. R E d’une part et M. AK Y et M^me T X, d’autre part, prenant effet à compter du 1^er janvier 1982 pour une durée de neuf ans, à destination de café hôtel meublé restaurant moyennant un loyer annuel de 28.000 €, stipule que le preneur s’engage à prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvent sans pouvoir exiger du bailleur pendant toute la durée du bail aucune réparation, tous les travaux étant à la charge du preneur y compris ceux de l’article 606 du code civil.

Il n’existe cependant au bail aucune clause transférant à la charge du preneur les travaux exigés par l’administration.

Un premier arrêté de fermeture administrative de l’établissement hôtelier a été pris par la mairie de AN-Ouen le 5 juillet 1994, pour non respect des règles d’hygiène et de sécurité emportant des risques très importants pour la sécurité du public.

Par arrêt du 16 juin 1998 la cour d’appel de Paris, a mis à la charge du bailleur le coût de la réfection de la toiture et a condamné le bailleur à payer au preneur une somme de 166.268 F TTC, correspondant à cette réfection. Par arrêt en date du 16 mai 2000, la cour de cassation a rejeté le pourvoi au motif que la cour d’appel n’avait pas dénaturé le contrat de bail en retenant qu’en dépit de la clause mettant à la charge du locataire les réparations visées par l’article 606 du code civil qui est d’interprétation stricte, les preneurs n’étaient pas tenus de refaire la couverture atteinte par la vétusté et que le bailleur n’était pas exonéré de la réfection totale de la toiture.

Par arrêt en date du 1^er octobre 2003, la cour d’appel de Paris a fixé la créance des consorts Y au passif de M. E à la somme de 40.018,32 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par eux suite au 39 mois de fermeture du dernier étage de l’immeuble (juillet 1994 à 1997).

Le 24 avril 1998, visant l’arrêté du 4 novembre 1976 régissant le règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public, la commission communale de sécurité a rendu un nouvel avis défavorable à la poursuite de l’exploitation en listant les anomalies suivantes :

1° non fonctionnement de l’éclairage de sécurité et non conformité des blocs autonomes,

2° présence d’un compteur gaz non isolé dans l’unique escalier desservant les étages,

3° absence de rapport de vérification établi par un organisme agrée concernant :

— le système de sécurité incendie nouvellement installé,

— les installations électriques,

4° cuisine non isolée de la salle de restaurant,

5° absence de diffuseur sonore au 2^e étage,

6° absence de plan d’évacuation de l’établissement mentionnant également l’emplacement des organes de coupure et les moyens de secours,

7°existence de tuyaux de distribution de gaz en plomb,

8° aucun des organes de coupure d’urgence (gaz et électricité) n’est signalé.

L’année suivante le 9 novembre 1998, la commission communale de sécurité tout en relevant que l’éclairage de sécurité et de déclenchement de l’alarme incendie fonctionnait, rendait un nouvel avis défavorable à la poursuite de l’exploitation en raison des anomalies subsistantes n° 2, 3, 4, 7 et 8 et des nouvelles anomalies constatées,

1° absence d’isolement entre la cave et les circulations de l’hôtel et la salle de restaurant,

2° absence d’isolement entre l’appartement situé au rez-de-chaussée et la parties hôtel,

4° stockage de matériaux divers dans les locaux. Non isolés.

4° présence de matériels divers dans les circulations.

Ainsi que l’ont constaté les premiers juges, les points d’anomalies, majoritairement d’isolation et de tuyaux de gaz au plomb ne correspondent pas à des réparations même celles relevant de l’article 606 du code civil, mais à une non-conformité des lieux loués en vue d’une exploitation en hôtel. Ces travaux incombent donc au bailleur.

Suite à sa visite du 27 février 2014, la commission communale de sécurité et d’accessibilité a maintenu l’avis défavorable à la poursuite de l’exploitation en raison des anomalies suivantes :

— absence d’isolement de la cage d’escalier,

— absence d’exutoire de désenfumage de l’escalier,

— défaut d’isolement du sous-sol,

— absence de détection automatique incendie dans des locaux à risques,

— défaut d’isolement de la cuisine avec le restaurant et les baies des chambres et de la cage d’escalier,

— absence de ferme-porte sur les portes des chambres,

— présence d’une conduite de gaz et de gaines électriques non isolées dans la cage d’escalier,

— éclairage de sécurité incomplet,

et mettait en demeure les preneurs de remédier à ces anomalies.

Ainsi que l’ont constaté les premiers juges les mesures de sécurité relatives à l’isolement des différentes parties des lieux loués consistent en des mises aux normes d’un local impropre depuis son origine à sa destination d’hôtel. Ces travaux incombent au bailleur et non au preneur.

Il appartenait au bailleur de délivrer un local apte à sa destination contractuelle. Ce qu’il s’est abstenu de faire.

Le bailleur ne démontre pas un défaut d’entretien de la part du preneur. Le constat d’huissier qu’il a fait réalisé le 21 janvier 2014, ne relève aucun défaut d’entretien. L’huissier décrivant notamment une installation électrique de facture récente.

Il en résulte que le bailleur n’a pas caractérisé un défaut d’entretien et l’absence d’exécution des travaux imputables aux consorts Y.

Contrairement à ce que soutient le bailleur, celui-ci a bien été informé par les services municipaux de la fermeture administrative de l’hôtel et de la subordination de la réouverture à l’établissement d’un dossier de déclaration de travaux pour l’aménagement et la mise aux normes de sécurité et d’hygiène de l’immeuble. L’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 1^er octobre 2003, rappelle que M. R E a bien été destinataire de l’arrêté de fermeture de l’hôtel.

Sur la violation de l’obligation de sécurité :

Pour le bailleur cette violation proviendrait du fait qu’en dépit de l’avis défavorable de la commission de sécurité et de l’arrêté de fermeture administrative le preneur a continué à exercer l’activité d’hôtelier.

Ainsi que l’ont relevé avec pertinence les premiers juges, c’est le bailleur qui est à l’origine de la fermeture administrative de l’hôtel et il a persisté à ne pas prendre en charge les travaux nécessaires pour les mises aux normes de l’immeuble qui s’imposaient en l’état de la législation et qui lui incombaient. Dès lors, il ne peut exciper de sa propre carence pour reprocher des manquements au preneur.

Sur l’exploitation illégale et clandestine de l’activité d’hôtelier :

Le bail liant les parties stipule que : 'le preneur ne pourra exercer dans les lieux loués que le commerce de café-hôtel meublé-restaurant, à l’exclusion de tous autres sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur. Il pourra sous-louer les chambres meublés, en respectant les lois en vigueur, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet'.

Le bailleur reproche au preneur d’avoir continué à exploiter l’hôtel malgré l’interdiction administrative et soutient n’avoir pas autorisé le preneur à louer les chambres meublées en dehors du cadre de l’hôtel.

Les procès-verbaux dressés par huissier de justice les 12 mars 2013 et 21 janvier 2014 démontrent que sur les six chambres situées au 2^e étage susceptibles d’être proposées à la location, M. Y continue à se livrer de manière résiduelle à la location de logement meublé, au demeurant autorisée par le bail.

En conséquence, cette exploitation n’a pas de caractère illégale et clandestine le bail commercial permettant la sous location de chambres meublées. Ainsi que l’ont souligné à juste titre les premiers juges cette activité ne présente qu’un caractère résiduel. Ce motif ne peut dès lors être retenu.

Sur le défaut d’assurance :

Le bail stipule que le preneur doit 'contracter avec une ou plusieurs compagnies d’assurances notoirement solvables, une ou plusieurs assurances contre l’incendie tant pour le mobilier personnel, marchandises et matériel que pour les risques locatifs et le recours des voisins. En acquittant les primes et en justifier au bailleur ou à son représentant à toute réquisition'.

Le preneur a produit une 'attestation d’assurance’ en date du 5 mars 2014, par laquelle 'les assurances ALLIANZ IART attestent que pour la période allant du 1^er mai 2013 au 30 avril 2014, M Y F est assuré par le contrat n° 078983312, pour ses locaux hôteliers situés à l’adresse ci-dessus ([…] à AN-Ouen). La prise d’effet de son contrat d’assurance est le 1^er mai 1998. Les garanties acquises sont les suivantes: incendie, dégâts des eaux, bris de glace, responsabilité civile incendie et dégâts des eaux.(…)'

La cour relève qu’en produisant ce document le preneur a suffisamment établi qu’il avait satisfait à son obligation d’assurance pour les locaux pris à bail. Le bailleur allègue mais n’établit pas que cette assurance devrait être annulée en raison d’une fausse déclaration du preneur.

Sur l’absence d’exploitation de l’activité principale :

Le bailleur soutient que constituerait une violation des obligations du preneur le défaut d’exploitation du fonds de commerce conformément à la destination des lieux.

Ainsi que l’ont retenu les premiers juges, le bail ne fait pas obligation d’exercer cumulativement les différentes activités prévues au bail, or il n’est pas contesté que l’activité de café restaurant s’est poursuivie.

Dans ces conditions, l’absence d’exploitation de l’activité d’hôtelerie qui ne résulte pas de la volonté du preneur, mais de l’impossibilité d’exercer cette activité compte tenu des travaux de mises aux normes imputables au bailleur, ne constitue pas un manquement constitutif d’un motif grave et légitime.

Sur la transformation d’une partie des locaux à usage exclusif de commerce en locaux d’habitation :

Le bailleur reproche au preneur d’avoir transformé la totalité du 1^er étage en locaux d’habitation.

Il résulte du bail commercial que le premier étage était composé d’un appartement de deux pièces et de quatre chambres.

Il ressort du procès verbal dressé le 21 janvier 2014, que l’huissier a constaté qu’il existait au premier étage deux portes simples en bois. Que la porte de gauche desservait un logement composé d’une entrée, d’un water closet, d’une salle de bains et de trois chambres ; que la porte de droit ouvrait sur un logement composé d’une entrée, de trois chambres, et water closet, M. Y déclarant occuper personnellement avec sa famille ces deux appartements.

Ainsi que l’ont noté les premiers juges la désignation des lieux prête à confusion dès lors qu’elle évoque un appartement. Il demeure une imprécision quant à la partie habitation occupée puis qu’il est évoqué tantôt quatre chambres, un appartement, trois chambres deux appartements.

S’agissant d’une activité de café hôtel restaurant, il est usuel que l’exploitant dispose d’un logement sur place, le preneur pouvait donc légitimement penser pouvoir disposer d’un logement d’habitation sur les lieux de son exploitation, d’autant plus que le précédent bailleur se déclarait domicilié à cette adresse.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que les premiers juges ont décidé que le bailleur ne justifiait pas d’un motif grave et légitime de nature à priver le locataire du paiement d’une indemnité d’éviction lors du non-renouvellement du bail.

Sur les propos outrageants :

Les écrits qualifiés de diffamatoires et outrageants par le bailleur, figurent dans les conclusions du preneur signifié le 3 avril 2013. Il s’agit du fait de dire que la SCI est dirigée par un dirigeant de fait et de comparer le bailleur à un 'chien’ avec des figures de style employées: 'le délire, ses aboiements, ronge tous les os qu’il (elle) trouve sur son passage'. Ces propos viennent répondre aux propos tenus par le conseil de la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN accusant les locataires d’être coupables et malhonnêtes.

Ces échanges de propos, bien que peu amènes, tenus par les conseils de chacune des parties par l’intermédiaire de conclusions dans le cadre d’une procédure judiciaire, ne peuvent constituer un motif grave et légitime privant le locataire sortant de son indemnité d’éviction.

Dans ces conditions, le bailleur n’établit pas l’existence de motifs graves et légitimes le dispensant de payer au preneur une indemnité d’éviction. Il convient de confirmer le jugement entrepris notamment en ce qu’il a institué une mesure d’expertise afin de déterminer le montant de cette indemnité ainsi que celui de l’indemnité d’occupation à laquelle peut prétendre le bailleur.

Sur les demandes de M. Y :

M. Y sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il condamné la SCI L’IMMOBILIER DE AN OUEN à lui payer une somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts pour manquement à son obligation de délivrance. Le dispositif des dernières écritures de M. Y ne contient aucune demande tendant à voir prononcer une condamnation à la somme de 100.000 € à titre de dommages-intérêts, il n’y a pas lieu de déclarer irrecevable cette nouvelle demande qui ne figure pas au dispositif des dernières écritures de M. Y.

La SCI conteste cette condamnation au double motif qu’elle ne serait pas concernée par une obligation qui n’aurait pesé que sur son cessionnaire, et qu’il n’y aurait aucun manquement de sa part à ses obligations.

Sur le premier point M. Y déclare limiter sa demande à la période où la SCI est devenue propriétaire de l’immeuble soit le 15 juin 2011 et la période où il a lui même cédé son fonds à la SARL G H soit le 16 janvier 2015.

Dans ces conditions, cette demande étant limitée et bien dirigée, elle doit être déclarée recevable.

M. Y évoque le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et sollicite l’indemnisation de son trouble de jouissance résultant selon lui de la multiplications des procédures introduites à son encontre entre la procédure de référé de décembre 2012 et l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 25 avril 2017, une multiplication de courriers recommandés, l’empêchement dans lequel il s’est trouvé de céder son fonds de commerce puis de cette cession intervenue dans des conditions financières défavorables compte tenu des procédures en cours, l’empêchement de toucher le prix de vente du fonds compte tenu de l’opposition formée par le bailleur sur le prix de cession.

Ainsi que l’ont retenu les premiers juges M Y a déjà bénéficié d’une indemnisation après expertise pour une perte d’exploitation liée au problème de la toiture. En l’espèce, il ne motive plus sa demande au titre d’une perte d’exploitation, mais d’une privation de jouissance. Pour autant le comportement du bailleur dont il se plaint ne relève pas d’une privation de jouissance.

Dans ces conditions, il convient de débouter M. Y de ce chef de demande.

Sur le remboursement des paiements avancés au titre des travaux :

M. Y sollicite le remboursement par le bailleur du coût des travaux de mises aux normes nécessaires pour que l’immeuble puisse servir à sa destination qui se sont élevés à la somme totale de 62.863,84 €.

Ainsi que le relève à juste titre la SCI, le bailleur ne doit rembourser au preneur le coût des travaux dont il est tenu que s’il a été préalablement mis en demeure de les réaliser, et qu’à défaut d’accord, le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de sa substituer à lui. Seuls les cas d’urgence peuvent permettre au preneur d’effectuer les travaux sans autorisation judiciaire d’y procéder.

En l’espèce, le preneur a fait procéder aux travaux sans mettre en demeure son propriétaire d’avoir à y procéder. Il n’argue d’aucune urgence. Dans ces conditions, il ne peut obtenir le remboursement du coût des travaux dont il a fait l’avance quand bien même s’agirait il de travaux à la charge du bailleur.

Sur la main levée de l’opposition au paiement du prix du fonds de commerce :

M. Y demande d’ordonner la main levée de l’opposition au paiement du prix de vente du fonds de commerce de 180.000 € qui a été réalisée le 24 février 2015 par la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN concernant la vente du 16 janvier 2015 qui a été conclue entre lui et la SARL G H.

M. Y ne conteste pas devoir d’une part une somme de 8543 € correspondant à la taxe foncière de 2014 exigible le 20 septembre 2014, soit 2495 €, le loyer du 4^e trimestre 2014 soit exigible le 1^er octobre 2014, soit 3.024,01 € le loyer du 1^er trimestre 2015 soit 3024,01 € et d’autre part le montant du dépôt de garantie exigible depuis le 15 juin 2011 soit 2520 €. Contrairement à ce qu’indique M. Y l’arrêt de la cour d’appel du 28 octobre 2016 a réformé le premier jugement qui lui avait accordé une somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts mais l’a confirmé en ce qui concerne une condamnation à son bénéfice de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la compensation intervenant entre ces deux créances, M. Y reste redevable de la somme de 8 063,02 € arrondie à 8.063€.

Depuis la fin du bail en raison du congé soit le 30 juin 2014 et la date de vente du fonds soit le 16 janvier 2015, le preneur est redevable d’une indemnité d’occupation. Celle-ci n’est pas encore fixée mais elle est certaine dans son principe et correspond à la valeur locative diminuée d’un abattement compte tenu de la précarité de l’occupation. A titre provisionnel, il convient de retenir la somme avancée par le bailleur soit 23.844,24 €, un nouveau décompte devant être opéré lorsque l’indemnité d’occupation sera définitivement fixée.

Dès lors, il convient d’ordonner la main levée partielle de l’opposition, déduction faite de la somme de 8063 € + 23844,24 € soit 31.907,24 € pour laquelle l’opposition sera maintenue.

Sur les autres demandes de la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN :

Dans le dispositif de ses écritures la SCI L’IMMOBILIER DE AN OUEN demande la condamnation des consorts Y à lui payer une somme de 200.000 € au titre du préjudice découlant de la perte de chance et de leur comportement fautif, ainsi que leur condamnation à lui payer une somme de 721.767 €, sauf à parfaire à titre de dommages-intérêts au titre de l’exécution déloyale du contrat. En première instance, la SCI sollicitait la condamnation de M. Y à lui payer 144.000 € en réparation du préjudice découlant de l’impossibilité de déplafonner le loyer depuis le mois de juin 2011 tiré de la responsabilité délictuelle.

La SCI soutient tout d’abord qu’entre la signature chez le notaire le 11 juin 2011 et l’expiration du bail le 30 juin 2014, elle a été dans l’impossibilité de procéder au déplafonnement du loyer car cela se traduisait par une demande de renouvellement qui était impossible en raison de l’exploitation faite par le preneur et de son comportement. Elle soutient que son manque à gagner serait de 144.000 € compte tenu de la faiblesse du loyer et de la valeur locative.

En cause d’appel elle majore ses demandes pour les porter à la somme de 200.000 € devant supporter les conséquences financières des contentieux qu’elle a dû engager alors qu’elle est étrangère aux désordres, qui existaient avant son acquisition.

En l’espèce, la SCI L’IMMOBILIER AN OUEN est mal venue de s’en prendre à son preneur pour un préjudice qui proviendrait s’il existait d’un défaut de renseignement donné par son vendeur. Dans ces conditions, il convient de la débouter de cette demande indemnitaire.

La demande de condamnation du preneur à payer à la SCI L’IMMOBILIER AN-OUEN une somme de 721.767 € est irrecevable en cause d’appel comme ayant été formée pour la première fois.

Sur la procédure abusive :

L’exercice d’un droit ne dégénère en abus que dans la mesure où il procède d’une légèreté blâmable. Tel n’est pas le cas en l’espèce et il y n’y a pas lieu de prononcer une amende en application de l’article 32-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et par défaut

Déclare irrecevable comme nouvelle en cause d’appel la demande en paiement de la somme de 721.767€ formée par la SCI L’IMMOBILIER DE AN OUEN à titre de dommages-intérêts au titre de l’exécution déloyale du contrat de bail,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne la main levée de l’opposition, la condamnation de la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN à payer à M. Y une somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts, ainsi qu’une somme de 62.863,84 € au titre du remboursement des travaux,

Statuant de nouveau,

Déboute M. Y de sa demande en paiement de la somme de 50.000€ à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et à son obligation de jouissance paisible,

Déboute M. Y de sa demande de remboursement du coût des travaux,

Ordonne la main levée partielle de l’opposition au paiement du prix de vente du fonds de commerce de 180.000 € réalisée le 24 février 2015 par la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN concernant la cession du 16 janvier 2015 qui a été conclue entre M. F Y et la SARL G H à hauteur de la somme de 148.092,76 €,

Dit qu’une nouvelle demande de main levée devra être présentée une fois que l’indemnité d’occupation du preneur sera définitivement fixée,

Y ajoutant,

Condamne la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN à payer à M. Y une somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN à payer à la SARL G H une somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI L’IMMOBILIER DE AN-OUEN aux entiers dépens de l’appel avec distraction au bénéfice de M^e AF AM et de la SELARL SCHECROUN-NICOLAS, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE