République française

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 05 Novembre 2020

(n° , 1 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : S N° RG 19/12166 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAEKB

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 21 Mars 2019 par le juge de l’expropriation de Melun RG n° 18/00045

APPELANTS

Madame U V W B veuve X

[…]

[…]

non comparante, représentée par M^e J K D’APOLLONIA, avocat au barreau de PARIS

Monsieur S-T V AC X

[…]

[…]

non comparant, représenté par M^e J K D’APOLLONIA, avocat au barreau de PARIS

Madame I AB V X divorcée Y

[…]

[…]

non comparante, représentée par M^e J K D’APOLLONIA, avocat au barreau de PARIS

Monsieur Q-R V AD X

[…]

[…]

non comparant, représenté par M^e J K D’APOLLONIA, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

Etablissement Public EPAMARNE

[…]

[…]

représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034 substituée par M^e N-hélène CREACH, avocat au barreau de PARIS, toque : J067

DIRECTEUR DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES

[…]

[…]

représenté par M^me G H (Comparante en visio-conférence) en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Septembre 2020, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hervé LOCU, président

V-José DURAND, conseillère

Bertrand GOUARIN, conseiller

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Hervé LOCU, président et par M^me Marthe CRAVIARI, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par délibération du 24 septembre 2013 du Conseil Municipal de Croissy Beaubourg, il a été acté l’extension du droit de préemption urbain sur l’ensemble des zones urbaines (zones U) et des zones d’urbanisation future (AU, y compris l’ensemble des zones AUZL, dont la zone AUZLb).

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 9 août 2017.

Sont notamment concernées par l’opération les parcelles suivantes':

— La parcelle cadastrée […]' d’une surface de 10.260 m2 sur la commune de CROISSY BEAUBOURG appartenant à Madame O DE B veuve X et à Monsieur Q R X.

— La parcelle cadastrée […]' d°une surface de 10.496 m2 sur la commune de CROISSY BEAUBOURG appartenant à Madame O DE B veuve X, à Monsieur Q R X, à Monsieur S T X et à Madame I X.

— La parcelle cadastrée […] sise lieu dit 'Pré des Loriots’ d’une surface de 24.430 m2 sur la commune de CROISSY BEAUBOURG appartenant à Madame O DE B veuve X, à Monsieur Q R X, à Monsieur S T X et à Madame I X.

— La parcelle cadastrée […]' d’une surface de 10.200 m2 sur la commune de CROISSY BEAUBOURG appartenant à Madame O DE B veuve X, à Monsieur S T X et à Madame I X.

— La parcelle cadastrée […]' d’une surface de 20.870 m2 sur la commune de CROISSY BEAUBOURG appartenant à Madame O DE B veuve X, à Monsieur S T X et à Madame I X.

Les parcelles se trouvent dans une zone d’aménagement concerté (ZAC), dite […] sur une surface de 72 hectares, dans la continuité de la ZAC LAMIRAULT COLLEGIEN afin d’y réaliser une urbanisation cohérente et tendant à assurer un équilibre emplois/habitants ; au sein de ces 72 hectares se trouvent les parcelles en cause.

Faute d’accord sur l’indemnisation, l’E.P.A. MARNE a, par mémoire visé au greffe le 12 avril 2018, saisi le juge de l’expropriation de Melun.

Par jugement du 21 mars 2019, après transport sur les lieux le 5 octobre 2018, celui-ci a':

— Fixé à la somme de 597.354,00 euros (cinq cent quatre vingt dix sept mille trois cent cinquante quatre euros), toutes causes confondues, l’indemnité à payer par l’EPAMARNE aux consorts X pour la dépossession des parcelles situées sur la commune de CROISSY BEAUBOURG cadastrées AM 23, 25, 26, 30, 31 ;

— Condamné l’EPAMARNE à verser aux consorts X la somme de 2 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit que les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante en application des dispositions de l’article L.312-1 du Code de l’expropriation pour cause d’ utilité publique

Les consorts X ont interjeté appel le 04 juillet 2019.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures ;

- déposées au greffe, par les consorts X appelants, le 03 octobre 2019, notifiées le 12

décembre 2019 (AR du14 novembre 2019 pour la partie adverse et AR du 18 novembre 2019 pour le commissaire du gouvernement), et adressées le 5 août 2020, notifiées le7 août 2020 (AR des 12 et 14 aout 2020) aux termes desquelles ils demandent à la cour :

— de réformer le jugement du 21 mars 2019 sur le montant des indemnités allouées et statuant à nouveau,

— de fixer l’indemnité à valoir du fait de leur expropriation des parcelles cadastrées section AM n°23, AM n° 25, […], AM n°30, AM n°31 d’une superficie totale de 76 256 m² sises sur la commune de CROISSY BEAUCBOURG aux sommes suivantes ;

— l’indemnité principale à la somme de 2.897.728 euros ;

— l’indemnité accessoire de remploi à la somme de 290.773 euros ;

Indemnité totale de 3.188.501 euros ;

— de condamner L’E.P.A. MARNE à leur verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel';

— confirmer le jugement du 18 mars 2019 en ce qu’il condamne L’E.P.A. MARNE à leur verser la somme de 2.000, 00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dans les conclusions du 7 août 2020' ;

— d’infirmer le jugement du 21 mars 2019 ;

— de constater que les parcelles expropriées sont soumises au droit de préemption ;

— de fixer la date de référence des parcelles au 12 juillet 2017 ;

— de juger que les parcelles appartenant aux consorts X bénéficient d’une situation hautement privilégiée;

— de rejeter de plus fort l’ensemble de la demande de l’EPA MARNE’ ;

— de fixer l’indemnité de dépossession due par l’EPA MARNE aux consorts X au montant totale de 3'356'264, 00 euros, se décomposant ainsi;

— indemnité de dépossession : 3.050.240, 00 euros ;

— indemnité de remploi': 306.024, 00 euros ;

— de condamner l’EPA MARNE à leur verser la somme de 5'000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— de condamner l’EPA MARNE aux entiers dépens ;

- adressées au greffe, par L’EPAMARNE intimé, le 13 février 2020, notifiées le 05 mars 2020 (AR du 10 mars 2020 pour la partie adverse et pour le commissaire du gouvernement), et le 1^er septembre 2020 notifiées le 2 septembre 2020 (AR du 03/09/2020) aux termes desquelles il demande à la cour :

— de confirmer le jugement du 21 mars 2018, dans toutes ses dispositions ;

— de débouter les consorts X de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

— condamner les consorts X à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens ;

- adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement, intimé et appelant incident, le 13 février 2020, notifiées le 04 mars 2020 (AR du 05 mars pour L’EPA MARNE, et non revenu pour les consorts X), aux termes desquelles il demande à la cour':

— de déclarer recevable l’appel des consorts X ;

— de déclarer non déchus de leur appel les consorts X ;

— de réformer le jugement de première instance dont il fait lui -même appel incident, de dire que les parcelles ne sont pas en situation privilégiée et de fixer l’indemnité à allouer aux consorts X à la somme globale, remploi inclus, de 596.104,40 € (541.004 + 55.100,40).

MOTIFS DE L’ARRÊT

Les consorts X, font valoir que’ ;

La date de référence à retenir pour l’usage effectif des parcelles est d’un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la DUP, soit le 28 novembre 2015 concernant la zone D ( AM25-26-30-31 et pour partie AM23). Pour la partie de la parcelle AM23 en zone AUZLb du PLU, la date de référence doit être le 20 septembre 2016 ;

— Concernant la situation particulièrement privilégiée des parcelles :

De jurisprudence constante, un terrain, sans être qualifié de terrain à bâtir, mais ayant un caractère privilégié sera évalué à un prix qui excède celui de son usage effectif (Civ. 3^e, 19 octobre 2010 09-70367). En l’occurrence, les parcelles ont toutes des caractéristiques pouvant leur accorder le caractère «'hautement privilégié'» du fait de ;

— Leur proximité avec le centre de Paris (23km), avec l’autoroute A4, avec la gare RER de Torcy (4km) ;

— De l’environnement urbanistique proche (accolées au Parc d’activités «' Les portes de la Forêt, la ville de Croissy-Beaubourg, à la ZAC de «'Lamirault Collégien'»), en ce que le premier juge fait une erreur d’appréciation en indiquant que les parcelles ne «' sont pas à proximité d’une zone urbanisée'» ;

— D’une bonne configuration pour une grande surface régulière sans encombrement et d’occupation au sein d’une situation de pression foncière conférant une plus-value aux terres agricoles fruit du caractère captif du marché foncier fonction des opérations d’aménagement en cours ;

Ainsi, le premier juge fait une erreur en indiquant une situation «'modérément privilégiée'» conduisant à retenir une offre de 9 euros/m² pour les parcelles en zone D et de 20 euros/m² pour les parcelles en zone AUZLb ;

Concernant la méthode d’évaluation des terrains en situation privilégiée à retenir :

— La possibilité de fixer le prix du terrain en situation privilégiée en pratiquant un abattement sur le prix du terrain à bâtir (selon la Cass. 3° civ, 7 janvier 2016) ayant retenu un terrain en situation privilégiée s’évalue «'en pratiquant un abattement de 60% sur le prix minimal d’un terrain à bâtir'».

Dans une situation similaire, la cour d’appel de Paris a appliqué un abattement de 40% (19 janvier 2017, 15-12119), de même pour la cour d’appel de Metz (15 décembre 2017 17-00002), ou encore cour d’appel de Paris par un abattement d’un quart (26 janvier 2017, 16-04016). Il demeure que le juge de l’expropriation a toute latitude pour déterminer l’abattement à appliquer selon les caractéristiques des parcelles. Néanmoins, le premier juge s’est obstiné à retenir la méthode par comparaison « préférée à une appréciation purement économique'». L’argument est contestable selon l’article L.322-8 du Code de l’expropriation où le juge n’est pas tenu de retenir la méthode par comparaison.

Concernant la valeur unitaire de terrain à retenir :

Critique des éléments de comparaison cités par l’expropriant ;

— Il s’agit de la vente du 26 janvier 2016 entre l’EPFIF et la SCI Lamirault : de nombreux protocoles d’accord entre les parties font mention de compensations avec des dettes financières au montant inconnu ayant une influence sur le prix final. De plus, à la vue des deux actes de vente distincts de 3 ans dans le temps, le prix demeure constant alors même qu’il existe une évolution du marché : ainsi, ce terme ne peut être retenu ;

— Il s’agit ensuite d’une vente du 28 mai 2014 entre l’EPA MARNE et Mademoiselle A qui ne doit pas être retenue du fait qu’il s’agit d’une acquisition amiable ne reflétant pas le marché local ;

Critique des éléments de comparaison cités par le Commissaire du gouvernement :

— Il s’agit des ventes des 23 février 2017 et 17 mars 2017 par l’État à la SCI du Petit Parc sur des terrains aux zones d’urbanisme différents que ceux en l’occurrence et où existe un château en ruine et dont le vendeur est une entité publique souhaitant privilégier une activité équestre existante sur l’une des parcelles, le terme est inadéquat ;

— Il s’agit ensuite de 4 termes de comparaison situés à Bussy-Saint-Georges dans le Val-de-Marne qui sont trop éloignés dans le temps (termes de 2007, 2010 et 2012) et l’espace pour être des termes pertinents en vue d’une comparaison avec le terrain en l’occurrence ;

Sur la pertinence des termes de comparaison des consorts X :

— Il s’agit de 6 termes, dont 3 [pièce10] communiqués par l’administration fiscale (2 proches concernant la commune de Collégien et l’autre la commune de Ferrières-en-Bries) et 3 autres selon les recherches des consorts situés en sein de la ZAC de Collégien en limite avec la ZAC de Lamirault. Ces ventes se sont faites entre 2013 et 2018 et il ressort un prix unitaire moyen de 95 euros/m² (arrondis), donnée confirmée par le promoteur immobilier CBRE en janvier 2017 [pièce 16]. Ainsi, il faudrait retenir un abattement de 60% du prix de terrain à bâtir soit, 38 euros/m² ;

— L’indemnité principale devant être de 76 256 m² x [95 x 0,40] = 2.897.728 euros conduisant avec une indemnité de réemploi à 290.773 euros ;

— L’assistance légitime d’un conseil en expropriation doit conduire à une indemnité en cause d’appel au titre de l’article L.700 du Code de la procédure civile d’un montant de 5.000 euros ;

Dans le mémoire du 07 août 2020' ;

Concernant la description de la propriété des consorts X à la date de l’ordonnance d’expropriation’ ;

L’ensemble des superficies équivaut à 76 256 m² [pièce 3].

Concernant les voies desservant les parcelles expropriées':

— Sur l’inclusion dans une zone urbanisée constituée ; la ZAC de Lamirault-Croissy-Beaubourg est desservie par de nombreuses voies routières (l’A4 reliant à Paris et à l’est de la France, l’A104 au nord de la France, la RD 471 reliant au sud jusqu’à Melun, la RD 406 reliant à Crécy-La-Chapelle) et est proche à 400 mètres de la zone urbanisée de Croissy-Beaubourg, et se situe au sein d’une zone très fortement urbanisée, fondant une situation privilégiée des parcelles en l’occurrence, d’autant plus qu’elles se situent dans une position centrale et bien placée ;

— Sur la desserte des parcelles par une voie les reliant au centre-ville de Croissy-Beaubourg, le premier juge a commis une erreur d’appréciation, car la rue du Pavillon longeant les parcelles AM 26 et […] permet de se rendre soit au centre-ville de Croissy-Beaubourg (527 mètres) soit sur l’autoroute A4 en empruntant la RD 471 et d’accéder aux autoroutes A104 et A4 ;

Concernant les réseaux de viabilité desservant les parcelles :

— La desserte des réseaux de viabilité et d’électricité est évidente de par la proximité avec un important groupe d’habitations et la présence de ces réseaux passant par l’Allée des Poiriers au sein de la ZAC de Lamirault-Collégien';

— Le réseau d’adduction d’eau potable ; le plan graphique produit dans l’annexe eau potable révèle l’existence d’une canalisation d’eau potable sur le chemin du Pavillon, sur lequel les parcelles en l’occurrence sont en façade [pièce 37] ;

— Le réseau d’eaux usées'; le même plan révèle l’existence d’une canalisation d’eaux usées au même endroit [pièce 38] ;

— Il en est de même pour le réseau d’eaux pluviales [pièce 39]';

— Le réseau d’électricité ; présence d’un réseau d’électricité basse tension sur l’Allée du Pavillon et sur l'[…] ;

Ainsi les parcelles sont incluses dans la ZAC de Lamirault- Croissy-Beaubourg avec la desserte des réseaux routier et de viabilité, localisées au c’ur d’un carrefour autoroutier d’importance nationale et internationale, et à quelques minutes des principaux centres urbains et pôle d’activités économiques (Paris, Melun, EuroDisneyland) ;

concernant le fait que les 5 parcelles expropriées ne sont pas soumises au droit de préemption urbain institué par le Conseil Municipal de la commune de Croissy-Beaubourg', l’allusion de l’article L.2122-2 du Code Général des Collectivités dans la délibération n°2013-069 du 24 septembre 2013, est sans effet juridique, car il ne concerne absolument pas une délégation du droit de préemption urbain au profit du Maire';

Concernant le fait que l’EPA MARNE est le titulaire du droit de préemption grevant les parcelles :

— Selon l’article L.321-12 et L.321-17 du Code de l’urbanisme, il convient de constater que l’EPAMARNE est légalement habilité à exercer les droits de préemption. Selon l’article L.102-3 du même code, les communes ne peuvent plus se prévaloir du droit de préemption urbain ordinaire ni celui sur les ZAD, ne pouvant pas se prévaloir d’un droit de priorité sur les biens cédés par l’Etat, le représentant de l’Etat (le Préfet) n’a donc plus à demander l’avis des communes, des départements et des régions';

— La qualification d’opération d’intérêt national a pour effet juridique de retirer aux communes ou aux EPCI la compétence en matière d’autorisation d’occuper et d’utiliser le sol pour des constructions,

installations et travaux au sein d’un périmètre des opérations d’intérêt national, et la compétence relative à la création des ZAC créées par le Préfet ;

Ainsi, c’est l’EPA MARNE qui est l’expropriant et le bénéficiaire du droit de préemption.

Concernant la détermination de la date de référence :

— Les premiers juges n’ont pas tenu compte que les parcelles sont en réalité soumises au droit de préemption urbain suivant de manière erronée l’EPA MARNE pour considérer que la date de référence était le 28 novembre 2015. Or, l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation n’évoque pas l’hypothèse où les biens expropriés seraient soumis au droit de préemption urbain, cas en l’occurrence ;

— Le titulaire du droit de préemption est l’EPA MARNE depuis la création de l’arrêté préfectoral du 27 juillet 2016 de la ZAC Lamirault-Croissy-Beaubourg ;

— L’ordonnance d’expropriation a eu lieu le 09 août 2017';

— Par application combinée des articles L.216-6 et L.213-4 du Code de l’urbanisme, l’acte ayant modifié le plan local d’urbanisme et délimité les zones où sont situées les 5 parcelles en l’occurrence est l’arrêté préfectoral du 12 juillet 2017, date de la mise compatibilité du PLU et étant ainsi la date de référence ;

Concernant la définition de la zone D des parcelles expropriées avant et après la mise en compatibilité en date du 12 juillet 2017':

— Avant la mise en compatibilité du 12 juillet 2017, les 76.256 m² des parcelles en l’occurrence étaient pour l’essentiel en zone D (70'294m²) et à la marge en zone AUZL (5'962 m²), les terrains en zone D bénéficient d’une constructibilité limitée'; la zone AUZL constitue la racine d’une zone à urbaniser, vouée à l’activité économique';

— Après la mise en compatibilité ; les parcelles ne disposent plus d’un zone AUZL, le règlement de la zone IIN est identique mais les limites de la zone D ont été modifiées ;

Concernant la qualification des parcelles expropriées :

— En situation ordinaire (sans opération d’une ZAC) les parcelles en l’occurrence auraient pu être qualifiées de terrain à bâtir en suivant la définition de l’article L. 322-3 du Code l’expropriation ; il résulte du règlement que la zone D bénéficie d’une constructibilité limitée, et selon l’article L.322-3 du Code de l’expropriation, elle peut être qualifiée de terrain en situation hautement privilégiée en suivant le sens donné à cette notion par la cour de Cassation (arrêt 95-70006 du 24 février 1996) [pièce 35]';

Concernant la situation hautement privilégiée des parcelles expropriées :

— Les premiers juges ont commis une erreur d’appréciation en attribuant aux parcelles une «'situation modérément privilégiée'» étant au centre d’un cercle de rayon de 400 mètres incluant 3 zones urbanisées';

— Le terrain semble assez bien entretenu à tel point que les limites des parcelles y apparaissent clairement ;

— Tous les terrains situés à la limité Ouest de la AZC sont sous des lignes à très haute tension, ce qui n’empêche pas l’EPA MARNE d’acquérir les terrains situés sous ce type de ligne';

— L’erreur d’appréciation de l’expropriant réside dans le fait que la desserte se compose également d’un accès direct sur la voie, ce qui est le cas en l’occurrence conférant une plus-value à ce terrain par rapport au prix d’une terre à vocation agricole ;

Concernant le montant de l’offre de l’EPA MARNE ;

— Il est faux d’affirmer que le règlement de la zone D article 2 interdit toute construction, alors qu’il y a le constat d’une constructibilité limitée ;

Concernant les termes de comparaison produits par l’EPA MARNE ;

— Le terme des parcelles Bucher est soumis à un bruit permanent de haute intensité, insupportable, provenant des autoroutes, alors que les parcelles X sont situées beaucoup plus au sud et sont «'un havre de paix'» selon le classement acoustique [pièce 36]

— La vente SCI Lamirault à l’EPFIF est un terme qui doit être écarté, car aucune précision n’est indiquée sur la nature des zonages avec une forte différence de superficie';

Concernant les termes de comparaison présentés par les consorts X':

— Les parcelles en l’occurrence étant dans une situation hautement privilégiée, il est possible d’appliquer l’évaluation par terrain à bâtir avec abattement, et ce d’autant plus qu’il s’agit majoritairement de terrains à construction limitée et de terrains constructibles

— Les 10 termes de comparaisons conduisent à un prix moyen de 101 euros/m² dont on applique un abattement de 60% soit 40 euros/m²

— L’indemnité de dépossession est donc de 76.256 x 40 euros = 3.050.240,00 euros

L’E.P.A. MARNE répond que :

Concernant les caractéristiques des parcelles expropriées :

Selon l’article L.322-2 du Code de l’expropriation, il faut bien distinguer :

— Les caractéristiques des biens à la date de la décision de première instance ;

— L’usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration publique ;

Sur l’appréciation de l’usage effectif des parcelles expropriées :

— La date de référence doit être le 28 novembre 2015 (car enquête publique du 28 novembre 2016 au 7 janvier 2017) dont notamment aussi pour la parcelle AM23, car classée en zone D du PLU en date du 12 juillet 2017 l’excluant du droit de préemption urbain instauré par la délibération du 24 septembre 2013, il demeure que la parcelle AM23 était classée en zone AUZLb ;

Sur l’appréciation des caractéristiques physiques des parcelles expropriées :

— Il est de jurisprudence constante au visa des articles L.322-1 et L.322-2 du Code de l’expropriation que le juge ne doit pas tenir compte de la valorisation future des biens expropriés. Ainsi, la prise en compte d’éléments de plus-values émanant d’une future urbanisation est prohibée ; or les parcelles litigieuses sont en état de friches, non entretenues et présentant des lignes de très haute tension, telles sont ses caractéristiques.

Sur la question de la situation privilégiée des parcelles :

— L’argument de la desserte proche de l’autoroute et de la proximité de Paris ne tient pas du fait que les terrains sont éloignés de zones urbanisées, au sens où elles ne sont pas en proximité immédiate d’un site urbanisé, et reliés uniquement par un chemin rural. Autrement, toute la Seine et Marne serait en situation privilégiée en étant proche de Paris ;

— De plus, il faut se fonder sur la valeur du terrain naturel et non pas celui du terrain à bâtir, cela limitant une appréciation de 20, 30 % mais jamais supérieure à 50% (ex : CA Montpellier , 21 octobre 2014, n°13-00091), rappel étant fait que les parcelles ne doivent pas être appréciées selon un usage futur. Or, la ZAC de Lamirault Croissy-Beaubourg n’est ni viabilisée, ni urbanisée, le territoire étant à dominante agricole, il n’est pas à proximité immédiate d’une zone urbaine et n’ayant pour l’heure aucun réseau suffisant pour leur urbanisation ; il ressort de l’ensemble de ces éléments que les parcelles ne sont qu’en situation modestement privilégiée ;

Concernant le montant de l’offre de l’E.P.A. MARNE ; la valeur d’un bien doit se déterminer par référence au marché et par rapport aux prix des transactions locales portant sur des biens comparables. Or, une estimation par France Domaine a été faite sur les parcelles en l’occurrence et conclut sur une valeur vénale globale de 541 004,00 euros [pièce 7 et 8]. A mentionner que les m² en zone AUZLB sont à 20euros/m² et les autres à 6euros/m².

Concernant les termes de références :

— Les ventes du 28 mai 2014 et du 29 janvier 2016 sont adéquates pour être des termes pertinents étant situées en zone AUZL, AUZLa et D du PLU, leur utilisation par le commissaire du gouvernement et le premier juge corroborent cette pertinence. Malgré l’opinion de l’appelant, ces termes ont la même localisation et des caractéristiques identiques avec les terrains en l’occurrence. Alors même que les termes qu’ils proposent se situent sur la commune du Collégien, aux mutations de bien n’étant pas de même nature en portant notamment sur des terrains à bâtir ;

— La nécessaire application de l’article L.322-8 du Code de l’expropriation ; des accords étant intervenus avec deux tiers des propriétaires représentant 89,42% des superficies, les ventes sont valables pour être prises en compte comme termes de comparaison ;

— Le juge d’appel doit confirmer le jugement en date du 21 mars 2019 en toutes ses dispositions ;

Le Commissaire du gouvernement soutient que :

Concernant les dates de référence, le commissaire suit les revendications de l’appelant :

— Les parcelles en cause ne disposent pas des réseaux énumérés supra et ne répondent donc pas à la qualification de terrain à bâtir ;

— Reprise des ventes du 25 avril 2014 (9,33 euros/m²) et 29 janvier 2016 (15euros/m²) pour des terrains proches en tant que termes additionnés à trois autres termes. L’un d’eux provenant d’un jugement du TGI de Melun le 18 septembre 2014 (5euros/m²), un second du même tribunal du 31 janvier 2013 (6euros/m²) et un dernier de la cour d’appel de Paris du 28 mai 2015 (7 euros/m²) concernant des communes comparables en nombre d’habitants et en localisations situées dans un rayon de moins de 20km ;

— Valorisation pour la zone D : 5,9euros/m² arrondi à 6 euros/m² ;

— Valorisation pour AUZLb : infirme le premier juge d’avoir retenu la valeur haute de 20euros/m² ;

— Indemnité principale de 541.004 euros ;

— Indemnité de réemploi de 52.600,40 euros ;

— une indemnité de dépossession d’un montant total de (541 004 + 55 100,40) = 596 104,40 euros ;

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R.311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017 , l’appel étant du 4 juillet 2019, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce , les conclusions des consorts X du 3 octobre 2019 , de l’EPA MARNE du 13 février 2020 et du commissaire du gouvernement du 17 février 2020 déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables.

Dans leurs conclusions du 3 octobre 2019 , ils sollicitent une indemnité de dépossession de 3.188.501 euros , à savoir une indemnité principale de 2.897.729 euros et une indemnité de remploi de 290.773 euros.

L’EPAMARNE indique que par de nouvelles conclusions d’appel responsives et récapitulatives du 3 août 2020, les demandeurs, représentés par M^e J K d’Appolinia succédant à M^e L M (qui s’était constitué en lieu et place de maître Personnaz) ont réévalué leurs demandes et sollicitent désormais que leur soit versée une indemnité d’un montant total de 3.356.264 euros.

Dans leurs conclusions hors délai du 5 août 2020, les consorts X sollicitent effectivement une majoration en demandant une indemnité de dépossession de 3.356.264 euros, à savoir une indemnité principale de 3.050.240 euros et une indemnité de remploi de 306 024 euros.

Ces demandes de majoration formées hors délais sont irrecevables en application des dispositions de l’article susvisé, en l’absence d’évolution du litige, s’agissant uniquement d’un changement de conseil.

S’agissant des pièces dans les conclusions du 5 août 2020 du n°25 à n°41, que ce soit des documents

consistant en de la jurisprudence (n°25, n°35, n°40) d’urbanisme (n°26, n°32, n°33,n°34, n°36, n°37, n°38, n°29, n°41) en des termes de comparaison nouveaux (n°27, n°28, n°29, n°29, n°30, n°31), ces pièces nouvelles sont produites hors délai et devaient être produites dans les conclusions déposées dans le délai légal en l’absence d’évolution du litige ; elles seront donc déclarées irrecevables.

Les conclusions hors délai de l’EPA MARNE du 1^er septembre 2020 sont en réplique à celles des consorts X du 5 août 2020, notamment au regard des demandes et pièces nouvelles et à celles du commissaire du gouvernement du 17 février 2020 ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux sont recevables au-delà des délais initiaux.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L.322-2, du code de l’expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L.322-3 à L.322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel porte sur le montant de l’indemnité principale, de l’indemnité de remploi et aucune contestation n’existe au titre des superficies.

S’agissant de la date de référence, le premier juge indique que les parties s’accordent à constater qu’à l’exception de la partie de la parcelle AM 23 , les autres parcelles en cause ne sont pas concernées par un droit de préemption et par conséquent pour retenir la date de référence précédant d’un an l’ouverture de l’enquête publique, en application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation et L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, soit pour les parcelles AM 25, 26,30, 31 et parties de la parcelle AM 23 classées en zone D au 28 novembre 2015 ; que la commune de Croissy Beaubourg ayant étendu son droit de préemption urbain à l’ensemble des zones U et AU du plan local d’urbanisme par délibération du 24 septembre 2013, la partie ouest de la parcelle AM 23 qui se trouvait en zone AUZL a été classée en zone D par l’arrêté préfectoral du 12 juillet 2017 emportant mise en compatibilité du PLU, ce qui l’a exclue du droit de préemption et que la date de référence sera donc fixée au 28 novembre 2015.

Les consorts X soutiennent que les 5 parcelles ne sont pas soumises au droit de préemption urbain institué par le conseil municipal de la commune de Croissy Beaubourg, que l’EPAMARNE est titulaire du droit de préemption en application de l’article L321'14 du code de l’urbanisme, du décret numéro 72-717 du conseil d’État du 17 août 1972, de l’article L32'17 et L102'13 du code de l’urbanisme ; en conséquence, l’EPA MARNE est titulaire du droit de préemption depuis la création par arrêté du 27 juillet 2016 de la Zac de Lamirault-Croissy’Beaubourg et par l’application combinée des articles L2 à 3'6 et L23'4 de l’urbanisme et L3 de 2'2 du code de l’expropriation, la date de référence est celle du 12 juillet 2017, date de la mise en compatibilité par arrêté préfectoral du PLU de la commune de Croissy’Beaubourg.

L’EPA Marne rétorque que la parcelle AM 23 a été classée en zone D du PLU par arrêté préfectoral du 12 juillet 2017 emportant mise en compatibilité du PLU, que le classement de cette

parcelle en zone N l’exclut du périmètre du droit de préemption urbain instauré par délibération du 24 septembre 2013 et que la date de référence est comme pour les autres parcelles celle du 28 novembre 2015 ; en effet s’il peut exercer un droit de préemption dans le cadre de l’exercice de ses missions, en l’espèce, il ne détient pas de tels droits, si bien que les parcelles ne sont pas concernées par un droit de préemption.

Le commissaire du gouvernement retient pour les parcelles AM 23 (en partie), AM 25, AM 26, […] et N 31 qu’elles sont situées en zone D du PLU et en application de l’article L322'2 du code de l’expropriation la date de référence à retenir pour l’usage effectif de ces parcelles est un an avant l’ouverture de l’enquête publique soit le 28 novembre 2015 ; la parcelle AM 23 est (pour partie) située en zone AU-ZLb du PLU, est incluse dans un périmètre de préemption et en conséquence la date de référence à retenir est en application de l’article L.322'2 du code expropriation et L.230'3 du code de l’urbanisme est celle du 20 septembre 2016.

Les parcelles AM 23 (pour partie) AM 25, AM 26, […], et AM sont situées en zone D du PLU.

Les consorts B retiennent en raison du droit de preemption et de la mise en compatibilité la date du 12 juillet 2017'; l’EPAMARNE conclut qu’il ne détient pas de droit de préemption et il demande la confirmation ; le commissaire du gouvernement demande également la confirmation.

La date de publication de l’acte déclarant d’utilité publique d’une opération et emportant mise en compatibilité du PLU ne faisant pas partie de celles limitativement prévues par l’article L.213-4 du code de l’urbanisme, ce seul motif ne peut être pris en compte pour déterminer la date de référence. L’acte modificatif du PLU ne peut pas être retenu pour fixer la date de référence au sens de l’article L213'4 du code de l’urbanisme, dès lors que la modification du PLU si elle a modifié le périmètre de la zone dans laquelle est située la parcelle expropriée, n’a pas affecté les caractéristiques de cette zone.

Aux termes de l’article L.322'2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, et ce en considération de l’usage effectif des immeubles droits réels immobiliers et un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la DUP ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la DUP ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L.121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris au jour de la mise à disposition du public de ce débat.

La date à retenir est donc un an avant l’ouverture de l’enquête publique , celle-ci s’étant déroulée du 28 novembre 2016 au 7 janvier 2017, la date de référence est donc le 28 novembre 2015'; le jugement sera donc confirmé sur ce point.

La parcelle AM 23 est pour partie située en zone AU-Zlb du PLU, incluse dans le périmètre de préemption.

Les consorts C demandent de retenir pour les motifs susvisés la date du 2 juillet 2017 ; l’EPAMARNE demande la confirmation ; le commissaire du gouvernement en raison de modifications concernant la zone dans laquelle se trouve cette parcelle en partie demande l’infirmation en retenant la date du 20 septembre 2016.

La date de référence à retenir pour l’usage effectif de ces parcelles est aux termes de l’article L.322-2 du code de l’expropriation et L230 du code de l’urbanisme, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS, ou y approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;en l’espèce, le PLU a connu une modification concernant la zone dans laquelle se trouve la parcelle AM

23 (pour partie) en date du 20 septembre 2016 ; le jugement sera donc infirmé en ce sens.

S’agissant des données d’urbanisme, les parcelles AM 25, AM 26, […] et AM 31 sont situées en zone D du PLU, la parcelle AM 23 étant située pour partie en zone D et pour partie en zone AU-Zlb du PLU.

La zone AU-ZL est définie comme une zone actuellement équipée par le schéma directeur local (valant SCOT) prévoyant comme pôle d’activité intégrée dans l’espace urbanistique défini par le schéma directeur d’Île-de-France et destinée notamment à renforcer l’équilibre population/emploi sur le secteur II ; cet aménagement se fera sous la forme de zones d’aménagement concerté ; cette zone aura, après modification du PLU, pour vocation principale d’accueillir des activités économiques diversifiées, des équipements d’infrastructures et de superstructures liés au fonctionnement de l’opération.

Le parti spatial retenu dans le PADD et le rapport de présentation vise à protéger et à mettre en valeur l’allée de Lamirault, dite des Poiriers qui dessert la ferme de Lamirault ; de même une marge de recul préservera un territoire naturel, aux abords de la ferme en mettant en valeur les abords de celle-ci ; le secteur AU-Zla est créé pour s’assurer du caractère naturel de ces territoires ; à l’ouest, le boisement dit des « Prés des Loriaux » devra être conservé : il correspond au secteur AU-ZLb.

La zone D est une zone non équipée constituée par des espaces naturels qui participent des zones N du territoire communal où les SDIF et le SCOTT envisagent la possibilité d’infrastructures et ou sont admis :

'les équipements publics, l’intérêt général, à condition qu’ils ne soient pas contradictoires dans leur conception ou leur localisation avec le SDIF ou le SCOT

'la réalisation d’ouvrages électriques de très haute ou moyenne tension.

'des pistes cavalières, des ouvrages promenades et d’aménagement paysager.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit de terrains à l’état de friche naturelle (bois taillis, prés) non entretenus, formant une unité foncière de superficie globale de 76'256 m², avec une façade sur le chemin du pavillon, qui les sépare d’un bois. Elles sont traversées de lignes électriques à haute tension.

Les consorts X soulignent que l’opération d’aménagement intitulée ZAC de Lamirault 'Beaubourg constitue le second volet d’une opération d’ensemble dite ZAC de Lamirault-Collégien qui est déjà en grande partie réalisée ; ils produisent une photographie aérienne faisant apparaître la proximité immédiate avec la partie urbanisée de la commune de Croissy’Beaubourg qui se trouve à 507 m des parcelles qui sont en façade sur la rue qui mène au centre-ville de Croissy’Beaubourg ; la ZAC de Lamirault-Croissy’Beaubourg est desservie par de nombreuses voies routières, autoroute A4 reliant Paris à l’est de la francilienne , l’autoroute A 104 en direction du nord de la France vers la RD 471 qui va jusqu’à Melun, et la RD 406 en provenance de Crécy la Chapelle ; le Nord de la ZAC n’est séparé que de 400 m à l’ouest, de la zone urbanisée de Croissy’Beaubourg, elles occupent une position centrale bien placée dans cette ZAC.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 21 mars 2019.

- Sur l’indemnité principale

A) Sur la qualification juridique

Le premier juge, conformément à la demande des parties a exclu la qualification de terrain à bâtir. Il a par contre retenu que les parcelles sont situées à 23 km de Paris sur les axes de communication qui desservent les pôles de développement économique important de l’Est parisien jusqu’à Disneyland, autoroute A4, la francilienne et RER A et dans une zone à forte pression foncière, qu’elles ne sont cependant pas à proximité d’une zone urbanisée, ne sont desservies que par un chemin rural et en conséquence il a considéré qu’elles bénéficiaient d’une situation modérément privilégiée.

Les consorts X demandent de retenir une situation hautement privilégiée, les parcelles ayant un accès direct à une voie qui les mène directement soit au centre de la commune de Croissy’Beaubourg soit au réseau routier et l’autoroute.

L’EPAMARNE demande la confirmation, en indiquant que toute appréciation des éléments d’éventuelles plus-values émanant d’une future mobilisation est prohibée, et que les parcelles sont à l’état de friches naturelles, non entretenues, situées dans leur majeure partie sous des lignes à très haute tension et à proximité d’une conduite de gaz, que le site de la ZAC n’est ni viabilisé, ni urbanisé, le territoire étant à dominante agricole, et n’est pas situé à proximité d’une zone urbaine ; le chemin le Pavillon qui longe les parcelles AM 26 et […] constitue un simple chemin rural équipé ; ces parcelles sont donc en situation modérément privilégiée.

Le commissaire du gouvernement considère que les parcelles sont situées en limite ouest du périmètre de la ZAC de Croissy’Beaubourg, qu’elles sont desservies par le chemin rural numéro 3 du pavillon, non équipées, qu’elles ne disposent par ailleurs pas de réseaux , que les réseaux primaires existants à proximité sont insuffisants pour les besoins de la ZAC et il demande donc de retenir une situation non privilégiée.

Il ressort des pièces versées aux débats que :

'les parcelles sont situées à environ 350 m de la ZAC Lamirault-Collégien, environ 350 m du parc d’activités, environ 400 m des habitations de la ville de Croissy’Beaubourg et environ 250 m de la […]

'la rue du Pavillon longeant les parcelles AM 26 et AM numéro 3 permet de se rendre soit au centre-ville de Croissy’Beaubourg, distant de 527 m, soit sur l’autoroute A4 en empruntant la RD numéro 471 situé à 527 m au nord et d’accéder aux autoroutes A 104 et A4 (plan page 12 des conclusions des consorts X)

'L’EPAMARNE retient la qualification de situation privilégiée, car s’il souligne que la ZAC n’est ni viabilisée, ni urbanisée, que le territoire est à dominante agricole, n’est pas situé à proximité d’une zone urbaine, avec le chemin du Pavillon qui constitue un simple chemin rural, elle admet que compte tenu du milieu urbain dans lequel elles se situent , elles sont en situation modérément privilégiée.

Au regard de ces éléments, et compte tenu de la proximité avec une zone urbanisée, il convient de retenir la qualification de situation privilégiée.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

B) Sur la fixation de l’indemnité

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

Aux termes de l’article L.322-8 du code de l’expropriation, sous réserve de l’article L.322-9, le juge tient compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du

périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Le premier juge dans le cadre de la méthode par comparaison a retenu deux estimations effectuées par les services du domaine en septembre 2016 et mars 2018, deux références de l’expropriant, qu’il a qualifié de particulièrement pertinentes et il a considéré que l’offre de l’expropriant qui correspond à la fourchette haute de ces termes de référence et qui est corroboré par l’avis du commissaire du gouvernement doit être retenue à savoir une valeur de 6 euros / m² pour les parcelles AM 25, 26, 30, 31 et 20 euros pour la partie la parcelle AM 23 située en zone UAZl soit la somme de 541.004 euros.

1° Sur la méthode d’estimation

Les consorts X indiquent que lorsqu’il y a un manque de termes de comparaison émanant du marché libre, la jurisprudence reconnaît la possibilité de fixer le prix du terrain bénéficiant d’une situation privilégiée en pratiquant un abattement sur le prix du terrain à bâtir.

Il convient en conséquence d’examiner les termes de références des parties dans le cadre de la méthode habituelle dite de comparaison et en cas d’absence de termes pertinents de retenir la méthode consistant à retenir des terrains à bâtir en pratiquant un abattement.

[…]

Il convient d’examiner les références des parties :

a) Les références des consorts X

Ils indiquent que par courrier du 18 avril 2018, ils ont sollicité de l’administration fiscale la communication des termes de comparaison leur permettant de procéder à l’évaluation de la valeur de leurs parcelles (pièce numéro 9) qu’elle leur a communiqué 3 termes de comparaison concernant la commune de Collégien et la commune de Ferrières en Brie (pièce numéro 10)' ;en outre ils ont identifié 3 termes de comparaison sur la commune limitrophe de Collégiens et plus précisément des terrains situés au sein de la ZAC de Collégiens situés en limite avec la ZAC de Lamirault.( avec les références de publication).

Adresse

Parcelle

Surface du terrain en

m²

Prix en

euros

Prix au

m²/euros

Pièce

[…]

Collégien

AD 57

40601

[…]

96

IDEM

AD 57 à AD 80

14135

[…]

90

IDEM

AD 81

10066

[…]

90

IDEM

AD 94 à AD 98

13617

[…]

90

IDEM

[…]

25892

[…]

108

Ces termes situés étant situés dans une ZAC certes limitrophe mais différente, et concernant des terrains à batir non comparables seront écartés.

Ils proposent également des offres de vente faites dans le cadre de la commercialisation des terrains de la ZAC de Lamirault à Croissy Beaubourg par le promoteur immobilier CRBE en janvier 2017 pour 30 ha de terrain divisible en lots (pièce numéro 16).

Cependant ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes dont les références de publication sont communiquées afin de pouvoir accéder aux actes de vente et connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions ; de simples offres d’achat non concrétisées, des annonces ou des estimations immobilières ne peuvent être en conséquence retenues’ ; ces offres de vente seront en conséquence écartées.

b) Les références d’EPAMARNE

Il propose une estimation établie le 7 septembre 2016 par les services de France domaine puis confirmée le 2 mars 2018, fixant la valeur vénale globale à 541'.004 EUR (pièce 7 et 8), ce qui correspond d’ailleurs à son offre, à savoir 6 euros/m² pour les parcelles situées en zoneIIIN et 20 euros/m² pour la partie de la parcelle AM 23 se situant zone AUZLb.

Cependant, ces estimations des domaines ne correspondant pas à une vente effective doivent être écartées.

— Vente du 28 mai 2014 (pièce numéro 9) sur plusieurs parcelles cadastrées AM 1,24, 32,33, 34 et 35 situées en zone AUZL , AUZLa et D , 300'207 euros, au prix de 2.800.000 euros avec pour les terrains situés en zone AUZL et AUZL à un prix de 13,50 euros/ m² et pour les terrains situés en zone D un prix de 4,50 euros/ m².

Les consorts X demandent d’écarter cette référence, au motif que les parcelles appartenaient initialement aux consorts E qui les ont vendus à la SCI Lamirault par acte du 28 février 2013, et qu’une seconde vente est intervenue au bénéfice de l’EPAMARNE par acte du 26 janvier 2016 pour le même prix sans augmentation.

Cependant le commissaire du gouvernement a recherché le coefficient d’inflation entre les 2 actes de vente et indique que les appelants ne fournissent pas d’éléments probants sur l’évolution du marché immobilier entre 2013 et 2016 ni sur les motifs d’une baisse de prix due à des compensations financières intervenues entre les parties.

Ces références situées à proximité des parcelles expropriées seront donc retenues.

— Vente du 29 janvier 2016 (pièce numéro 10) parcelle cadastrée section AM numéro 4, 19, 20, 21, 22, située en zone AUZL, AUZLa et D , 344'680 m², avec pour les terrains situés en zone AUZL et AUZLa , un prix de 20 euros/ m² et pour les terrains situés en zone D un prix de 6 euros / m².

Les consorts X demandent d’écarter cette référence pour le même motif que la vente du 28 février 2013 et indiquent que ce terme de comparaison ne reflète pas le marché libre local, Madame N A étant sans profession et domiciliée à plus de 800 km des lieux pour une acquisition amiable.

Cependant, il n’est pas rapporté la preuve que Madame A n’ait pas fait un choix éclairé ni que le marché soit captif.

Ces termes situés également à proximité des parcelles expropriées seront donc retenus.

En outre, ces 2 actes portent sur l’ensemble des autres parcelles de la ZAC ; en conséquence au sens de l’article L.322'8, ces accords sont intervenus avec 2/3 des propriétaires représentant 89,42 % des superficies concernées et ces références doivent donc être retenues pour base.

c) Les références du commissaire du gouvernement

Il propose 5 termes :

'vente du 29 janvier 2016 pour un prix de 15 euros/ m² (référence déjà retenue)

'vente du 28 mai 2014 pour un prix de 9,33 euros/ m²

(référence déjà retenue)

'jugement du tribunal de grande instance de Melun : Coupray, 21'549 m², 107.745 euros, 5 euros /m², libre d’occupation

'jugement du tribunal d’instance de Melun du 31 janvier 2013 : Coupray 98'965 m², 593'790 euros, 6 euros/m², libre d’occupation

'arrêt de la cour d’appel de Paris du 28 mai 2015 : Villeneuve le Comte, 120'113 m², 840'791 euros, 7 euros/ m².

Au regard des deux termes de comparaison correspondant aux ventes des 29 janvier 2016 et 28 mai 2014, particulièrement pertinents puisque situés à proximité des parcelles expropriées, il n’y a pas lieu de retenir en outre des références tenant à la jurisprudence.

De même, il n’y pas lieu de retenir les termes de comparaison des consorts X, qui correspondent à des terrains à batir en pratiquant un abattement.

Il ressort de ces termes de comparaison :

— zoneAUZL et AUZLa :13, 50 + 20 = 33, 5 / 2 = 16, 75 euros/m².

En conséquence l’offre supérieure de l’EPAMARNE de 20 euros/ m² fixée par le premier juge sera confirmée.

ZoneIIIN : 4, 5+6=11/2= 5,5 euros.

En conséquence l’offre supérieure de l’EPAMARNE de 6 euros/m² fixée par le premier juge sera confirmée.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a exactement fixé l’indemnité principale de dépossession à la somme de:

AM 23:

AUZLb : 5 962 m² x 20 euros = 119'240 euros

D : 4 298 m² x 6 euros = 25 788 euros

AM 25': 10 496 m² x 6 euros = 62'976 euros

AM 26 : 24 430m² x 6 euros = 146'580 euros

[…] : 10 200m² x 6 euros = 61'200 euros

AM 31 : 20 870 x 6 euros = 125'220 euros

soit un total de 541'004 euros.

- Sur l’indemnité de remploi

Les taux s’établissent comme suit:

'20 % jusqu’à 5000 euros

'15 % entre 5000 et 15000 euros

'10 % au-delà de 15'000 euros

Soit :

'5000 euros x 20 % = 1000 euros

'10'000 euros x 15 % = 1500 euros

'10 % pour le surplus (541 004 – 15 000) = 52 600,40 euros

soit un total de : 1 000 + 1 500 + 52 600,40 euros = 55 100,40 euros

Et non la somme de 56.350 euros, le premier juge pour la fraction supérieure à 15.000 euros l’ayant calculé sur 2.500 euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

L’indemnité totale de dépossession est donc de : indemnité principale de 541.004 euros+ 55.100,40 euros indemnité de remploi = 596.104,40 euros.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l’EPAMARNE À verser aux consorts X la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de débouter les consorts X de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de les condamner sur ce même fondement à payer la somme de 2 000 euros à l’EPAMARNE.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

Les consorts X perdant le procès seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties’ ;

Déclare irrecevables les demandes nouvelles des consorts X dans leurs conclusions récapitulatives de majoration de l’indemnité principale et de remploi, ainsi que les pièces N°26 à N°45';

Infirme partiellement le jugement entrepris';

Statuant à nouveau :

Fixe la date de référence pour la parcelle AM 23 pour partie à la date du 20 septembre 2016 ;

Fixe l’indemnité totale de dépossession à payer par l’EPAMARNE aux consorts X pour la dépossession des parcelles situées sur la commune de Croissy’Beaubourg cadastrée AM 23,25, 26,30, 31 à la somme de 596 104,40 euros se décomposant comme suit :

'indemnité principale 541'004 euros

'indemnité de remploi : 55'100,40 euros’ ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires';

Déboute les consorts X de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

Condamne les consorts X à payer la somme de 2000 euros à l’EPAMARNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne les consorts X aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT