ARRET N°479

N° RG 19/00244 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FUU5

D

S.C.P. AF – AG – E – D – AE- AD – S T & Z

C/

B

B

C

D

C

S.A.R.L. HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER

S.C.P. AF, AG, E, D, AE-MILL ERE, S T & Z

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 10 NOVEMBRE 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/00244 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FUU5

Décision déférée à la Cour : jugement du 16 novembre 2018 rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES, rectifié par jugement du 21 décembre 2018 rendu par le tribunal de grande instance de Saintes

APPELANTES :

Maître M Marie Noëlle D

née le […] à […]

[…]

[…]

SCP AF – AG – E – D – AE- AD – S T & Z Notaires associés

[…]

[…]

ayant toutes les deux pour avocat M^e Frédéric MADY de la SELARL MADY- GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS substitué par M^e BRIAND, avocat au barreau de Poitiers

INTIMES :

Madame M-R B

née le […] à […]

[…]

[…]

Madame K B épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

ayant toutes les deux pour avocat postulant M^e Paul-Henri BOUDY, avocat au barreau de la Rochelle-Rochefort et pour avocat plaidant M^e Cédric VANDERZANDEN, avocat au barreau de Bordeaux

SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Jean hugues MORICEAU avocat au barreau de SAINTES, substitué par M^e Aurélien NOUREAU, avocat au barreau de Saintes

Madame Y C

née le […] à […]

[…]

[…]

défaillante bien que régulièrement assignée

Monsieur L C

né le […] à SAINTE-PEZENNE (79000)

[…]

[…]

défaillant bien que régulièrement assigné

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 01 Octobre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui a présenté son rapport

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Défaut

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M-R et K B ont, en date du 18 novembre 2015, confié à la société Haute Saintonge Immobilier, agent immobilier, un mandat de vente sans exclusivité d’une maison d’habitation située 24 rue de la Garenne à Jonzac (Charente-Maritime).

Le 2 mai 2016, les époux Y et L C ont fait une offre d’achat du bien. Le compromis de vente rédigé par l’agence immobilière Haute Saintonge est en date du 14 juin 2016. Il stipulait que la vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 30 septembre 2016 et que la partie qui se rétracterait serait tenue du paiement d’une 'indemnité forfaitaire et de clause pénale' de 13.500 €. Les acquéreurs, malgré plusieurs relances et deux mises en demeure, n’ont pas poursuivi la vente. L’agence immobilière a déposé le 21 octobre 2016 le compromis de vente en l’étude de Maître M D, notaire associée de la scp AF, AG, E, AE-AD, S-T et Z. La somme de 13.500 € précitée n’a pas été séquestrée en l’étude notariale.

Par acte du 26 juillet 2017, M-R et K B ont fait citer devant le tribunal de grande instance de Saintes les époux Y et L C, l’agence immobilière Haute Saintonge Immobilier, Maître M D et la scp AF, AG, E, AE-AD, S-T et Z. Elles ont à titre principal demandé de prononcer la résolution de la vente et le paiement de la somme de 13.500 €.

Maître M D a conclu au rejet de cette demande aux motifs que le compromis lui avait été transmis plus de quatre mois après sa signature, qu’aucun chèque aux fins de séquestre ne lui avait été remis, que le compromis auquel elle n’avait pas été partie ne lui était pas opposable et qu’elle n’avait pas été informée préalablement à cette transmission de la mission de séquestre. Elle a exclu toute faute. L’agence immobilière a de même conclu au rejet de cette demande, n’étant tenue que d’une obligation de moyens, n’ayant pas l’obligation de recueillir le séquestre et de le conserver, ne

pouvant être tenue pour responsable de la mauvaise foi des acquéreurs et de leurs manquements.

Par jugement contradictoire du 16 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Saintes a statué en ces termes :

'CONSTATE que Madame Y C et Monsieur L C n’ont pas exécuté à ce jour leur obligation de séquestrer la somme de TREIZE MILLE CINQ CENTS EUROS (13 500 €) constituant l’indemnité forfaitaire et de clause pénale du compromis de vente signé par eux le 14 juin 2016 et qui de fait n’a pas été réitéré par la signature de l’acte authentique.

CONSTATE qu’à cet égard, tant la SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER que le Notaire, Maître M D, et la SCP AF, AG, E, AE-MLLLERE, S-T et Z ont commis des fautes en ne s’assurant pas du versement effectif de cette somme;

EN CONSÉQUENCE

ANÉANTIT le compromis de vente signé entre Mesdames B et les époux C le 14 juin 2016 ;

CONSTATE en conséquence sa résolution ;

DIT que de fait, il est nul et nul d’effet ;

CONDAMNE solidairement d’une part Madame Y C et Monsieur L C et, d’autre part, la SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER in solidum avec le Notaire Maître M D et la SCP AF, AG, E, AE-MLLLERE, S-T et Z, à payer à Mesdames M-R et K B la somme de 13 500 € (TREIZE MILLE CINQ CENTS EUROS);

DIT que ladite somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2017 ;

CONDAMNE solidairement d’une part Madame Y O et Monsieur L P et, d’autre part, la SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER in solidum avec le Notaire Maître M Q et la SCP SCP AF, AG, E, AE-MLLLERE, S-T et Z dont Maître M D est l’associée, à payer à Mesdames M-R et K B la somme de TROIS MIILLE EUROS (3 000 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE solidairement d’une part Madame Y C et Monsieur L C et, d’autre part, la SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER in solidum avec le Notaire Maître M D et la SCP AF, AG, E, AE-MLLLERE, S-T et Z dont Maître M D est l’associée, aux entiers dépens de l’instance.

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement'.

Il a prononcé la résolution de la vente à raison de l’inexécution de leurs engagements par les acquéreurs. Il a considéré qu’en ne s’assurant pas du versement de la somme devant être séquestrée aux termes du compromis qu’elle avait établi, l’agence immobilière avait manqué à ses obligations de mandataire et ainsi engagé sa responsabilité délictuelle. Il a retenu la faute du notaire qui s’était abstenu de s’assurer du versement de la somme de 13.500 € alors même que les courriels en date des 2 juin 2016 de l’agence immobilière et 13 juillet suivant de l’une des venderesse établissaient qu’il était engagé dans le processus de vente.

Par jugement du 21 décembre 2018, ce jugement a été rectifié comme suit :

'ORDONNE la rectification du jugement rendu le 16 novembre 2018 ;

Dans la motivation du jugement (page 4) il a été noté :

'Les défendeurs seront condamnés in solidum à payer à Mesdames B la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance'.

Or, le dispositif du jugement vise une somme qui apparaît erronée de 3 000 €.

ORDONNE la rectification du jugement en cause en rétablissant le bon montant en ce sens :

CONDAMNE solidairement d’une part Madame Y C et Monsieur L C et, d’autre part, la SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER in solidum avec le Notaire Maître M D et la SCP AF, AG, E, AE-AD, S-T et Z dont Maître M D est l’associée, à payer à Mesdames M- R et K B la somme de QUATRE MILLE EUROS (4 000 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Le reste sans changement.

ORDONNE la mention de la rectification sur la minute du jugement dont il ne pourra être délivré de copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire ou de copie certifiée conforme qui ne soit suivie du présent jugement rectificatif.

LAISSE les dépens à la charge du Trésor.

Par déclaration reçue au greffe le 17 janvier 2019 et enrôlée sous le numéro 19/244, Maître M D et la scp AF, AG, E, AE-AD, S-T et Z ont interjeté appel du jugement du 16 novembre 2018 rectifié par jugement du 21 décembre s u i v a n t ' e n c e q u e l e T r i b u n a l a : – c o n s t a t é q u e M a î t r e C H E N U e t l a S C P AF-AG-E-AE-AD S T &Z ont commis des fautes en ne s’assurant pas du versement effectif de la somme de 13.500 € par les époux C – jugé que Maître D et la SCP -AG-E-AE-AD S T &Z avaient engagé leur responsabilité civile professionnelle – condamné Maître D et la SCP AF -AG-E-AE-AD S T &Z à payer la somme de 13.500 € à Mesdames M R et K B, in solidum avec la SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER et des époux C – dit que cette somme de 13.500 € sera assortie d’intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2017 – condamné Maître D et la SCP AF-AG-E-AE-AD S T &Z, in solidum avec les époux C et la SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER, à payer les dépens et à payer une indemnité de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à Madame M R et K B – ordonné l’exécution provisoire du jugement – n’a pas jugé que les consorts B ne justifient d’aucune faute et d’aucun préjudice sans lien avec l’intervention de Maître D et de la SCP AF-AG-E-AE-AD S T &Z – n’a pas débouté des consorts B de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre Maître D et la SCP de notaires – n’a pas statué sur la demande formée subsidiairement par Maître D et la SCP de notaires tentant pas la condamnation, de la SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER et des époux C à garantir Maître D et la SCP de notaires de toutes condamnations prononcées au bénéfice des consorts B – n’a pas, par suite de la condamnation prononcée contre Maître D et la SCP de notaires, prononcé la condamnation de la SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER et des époux C à les garantir des condamnations prononcées contre Maître D et la SCP notaire, au profit des consorts B – n’a pas condamné les consorts B, ou tout succombant, à payer à Maître D et à la SCP de notaires la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile – n’a pas condamné les consorts B ou tout succombant aux entiers frais et dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL OPTIMA Avocat, avec autorisation pour elle de les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 Code de procédure civile'.

Par déclaration reçue au greffe le 31 janvier 2019 et enrôlée sous le numéro 19/529, la société Haute Saintonge Immobilier a interjeté appel limité de ce jugement ' en ce que le Tribunal a :

-dit que la SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER s’était affranchie des dispositions des articles 1991 et 1992 du du Code civil et devait répondre de l’inexécution du versement par les époux C de l’indemnité forfaitaire et de clause pénale en séquestre, ce qui constituerait une faute de gestion quant à la signature sous seing privé

- dit que la SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER devait répondre du préjudice causé à Mesdames B au visa de l’article 1382 du Code civil et sera condamnée in solidum avec les époux C à payer à Mesdames B la somme de 13.500 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2017

- condamné solidairement la SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER avec les époux C et avec le notaire Maître M D et la SCP AF, AG, E, AE-AD, S T et Z à payer à Mesdames M-R et K B la somme de 13.500 euros

- dit que ladite somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 Juin 2017

- condamné solidairement la SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER avec Madame Y C et Mr L C, in solidum avec le notaire Maître M D et la SCP AF, AG, E, AE-AD, S T et Z à payer à Mesdames M-R et K B la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du CPC

- condamné la SARL HAUTE SAINTONGE IIVIMOBILIER solidairement avec Madame Y C et Mr L C et in solidum avec le notaire Maitre M D et la SCP AF, AG, E, AE-AD, S T et Z aux entiers dépens de l’instance

- ordonné l’exécution provisoire du jugement

- n’a pas débouté Mesdames B de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER

- omis de statuer sur la demande de condamnation de M^me Y C et de Mr L C à verser à la SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts

- omis de statuer sur la demande de condamnation solidairement de M^me M-R B et M^me K B épouse X à verser à la SARL. HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC

- omis de statuer sur la demande de condamnation solidairement de M^me Y C et Mr L C à verser à la SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC

- omis de statuer sur la demande de condamnation solidairement de M^me Y C et Mr L C aux entiers dépens

- n’a pas débouté les autres parties que la SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER de toutes demandes dirigées à l’encontre de la SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER'.

Ces déclarations d’appel ont été signifiées par actes du 21 février 2019 aux époux Y et L C.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 14 mars 2019 du conseiller de la mise en état.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 mai 2019, Maître M D et la scp AF, AG, E, AE-AD, S-T et Z ont demandé de :

'Vu le bordereau de pièces fondant les prétentions de Maître D et de la SCP AF, DAESCHLBR, E, D, AE-MlLLERE, S T & Z annexé aux présentes conclusions conformément à l’article 954 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1240 du nouveau Code Civil,

Réformer les jugements rendus par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES les 16 novembre 2018 et 21 décembre 2018, le second rectifiant le premier.

Et statuant de nouveau,

Dire et juger que les consorts B ne justifient d’aucune faute et d’aucun préjudice en lien avec l’intervention de Maître D de la SCP de notaires.

En conséquence, débouter les consorts B de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Maître D et de la SCP de notaires.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une condamnation serait prononcée à l’encontre de Maître D et de la SCP de notaires, condamner solidairement la SELARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER et les époux C à garantir Maître D et la SCP de notaires de toute condamnation au profit des consorts B.

En tout état de cause,

Condamner les consorts B, ou tous succombants, à payer à Maître D et à la SCP de notaires la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner également les consorts B, ou tous succombants, aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel dont distraction pour ces derniers au profit de la SCP MADY-GILLET-BRIAND, Avocats, qui sera autorisée à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile'.

Elles ont contesté toute faute de l’étude, exposant que le notaire devant instrumenter n’avait pas été partie au compromis de vente ni n’en avait été le rédacteur, que le compromis n’avait été déposé à l’étude que le 21 octobre 2018. Elles ont rappelé que le séquestre était un contrat, qui supposait le consentement du tiers désigné au compromis, non donné en l’espèce, et un dépôt qui n’avait pas été effectué. Elles ont en conséquence soutenu l’absence de contrat de dépôt.

Elles ont contesté tout lien de causalité entre le préjudice des venderesses et leur manquement allégué, le défaut de paiement ne leur étant pas imputable. Selon elles, les venderesses l’avaient admis dans leurs écritures en relevant que l’agence immobilière, en n’ayant pas exigé le paiement à la date de la signature du compromis, ne pouvait plus contraindre les acquéreurs. Elles ont soutenu l’absence de préjudice indemnisable, la charge de la clause pénale convenue entre les venderesses et les acquéreurs ne lui incombant pas. Subsidiairement, elles ont sollicité la garantie des acquéreurs et de l’agence immobilière.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 août 2019 et signifiées par acte du 2 août 2019 aux époux Y et L C, la société Haute Saintonge Immobilier a demandé de :

'Vu l’article 1989 et suivants du Code civil

Vu l’article 1382 ancien du Code civil, devenu 1240 du Code civil

Vu la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce

A titre principal,

- REFORMER le jugement en date du 16 novembre 2018 du TGI de SAINTES n°17/01761 et le jugement rectificatif en date du 21 décembre 2018, en ce qu’il a condamné in solidum la SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER à payer avec le Notaire, Maître D et la SCP AF-AG-F’UZET-D-AE-AD-S-T & AJ, la somme de 13.500 €uros au titre de la clause pénale figurant dans le compromis de vente régularisé par les époux C, en date du 14 juin 2016, ainsi que les frais irrépétibles et les dépens.

- CONSTATER que le jugement a omis de statuer sur les demandes de réparations de la SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER à l’encontre des époux C, ainsi que ses demandes au titre des frais irrépétibles à l’encontre des époux C et des consorts B

Statuant à nouveau

DEBOUTER les consorts F de toutes demandes dirigées contre la SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER

En tout état de cause,

- CONDAMNER les époux C à relever indemne la SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER de toute condamnation prononcée à son encontre

DIRE et JUGER recevables et bien fondées les demandes de la SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER

- CONDAMNER les époux C à verser à la SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER la somme de 10.000 €uros à titre de dommages et intérêts

- CONDAMNER solidairement les consorts B à verser à la SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER la somme de 2.000 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

- CONDAMNER solidairement les époux C à verser à la SARL HAUTE SAINTONGE

IMMOBILIER la somme de 3.000 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

- CONDAMNER solidairement les consorts B et les époux G aux entiers dépens'.

Elle a exposé que l’éloignement des acquéreurs l’avait contrainte à une transmission du compromis par voie postale en vue de sa signature, qu’il ne lui en avait été fait retour complété que le 7 septembre 2016, qu’il avait été transmis au notaire devant réitérer la vente en octobre suivant, que les acquéreurs n’avaient pas donné suite à leur engagement malgré les rappels du notaire.

Elle a contesté toute faute de sa part, ayant exécuté ses obligations de recherche d’acquéreur, de conclusion d’un compromis de vente, n’étant pas habilitée à percevoir des fonds et le compromis ayant stipulé que l’acompte devait être versé par virement entre les mains du notaire qui seul pouvait s’assurer du paiement. Selon elle, la faute était imputable aux acquéreurs qui n’avaient volontairement pas exécuté leurs engagements. Elle a contesté être tenue au paiement de la clause pénale, n’ayant pas été partie à l’avant-contrat, seuls l’étant les acquéreurs. Elle a soutenu l’absence de préjudice lui étant imputable, le versement aux acquéreurs de la clause pénale, à supposer l’acompte versé, ayant en tout état de cause nécessité une décison de justice.

Elle a indiqué que le tribunal n’avait pas statué sur sa demande en paiement, à titre de dommages et intérêts, du montant des honoraires lui étant dus, demande qu’elle a maintenue.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2019 et signifiées le 28 mai suivant aux époux Y et L C, M-R B et K B épouse X ont demandé de :

'- CONFIRMER le jugement du Tribunal de grande instance de Saintes en date du 16 novembre 2018 en ce qu’il a constaté que les époux C n’ont pas exécuté leur obligation de séquestrer la somme de 13 500 euros constituant l’indemnité forfaitaire et de clause pénale du compromis de vente signé par eux le 14 juin 2016, et qui de fait n’a pas été réitéré par acte authentique ;

- CONFIRMER le jugement du Tribunal de grande instance de Saintes en date du 16 novembre 2018 en ce qu’il a constaté qu’à cet égard, tant la SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER, que Maître M D, que la SCP AF, AG, E, D, AE-AD, S-T & Z ont commis des fautes en ne s’assurant pas du versement effectif de cette somme.

En conséquence,

- CONFIRMER le jugement du Tribunal de grande instance de Saintes en date du 16 novembre 2018 en ce qu’il a constater la résolution du compromis de vente signé entre Mesdames B et les époux C le 14 juin 2016 ;

- CONFIRMER le jugement du Tribunal de grande instance de Saintes en date du 16 novembre 2018 en ce qu’il a condamné in solidum Madame Y C, Monsieur L C, la SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER, que Maître M D, que la SCP AF, AG, E, D, AE-AD, S-T & Z à payer à Mesdames M-R B et K B la somme de 13 500 euros.

- CONFIRMER le jugement du Tribunal de grande instance de Saintes en date du 16 novembre 2018 en ce qu’il a dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2017.

- CONFIRMER le jugement du Tribunal de grande instance de Saintes en date du 16 novembre 2018, et le jugement rectificatif eu 21 décembre 2018 en ce qu’ils ont condamné solidairement

Madame Y C, Monsieur L C, la SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER, que Maître M D, que la SCP AF, AG, E, D, AE-AD, S-T & Z à payer à Mesdames M-R B et K B la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

STATUANT A NOUVEAU

- CONDAMNER solidairement Madame Y C, Monsieur L C, la SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER, Maître M D, la SCP AF, AG, E, D, AE-AD, S-T & Z, outre aux dépens de première instance et d’appel, à payer à Mesdames M-R B et K B la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile'.

Elles ont conclu à la confirmation du jugement et maintenu leur demande en paiement formée à l’encontre des acquéreurs, de l’agence immobilière et du notaire.

Elles ont soutenu que l’agence immobilière en ne s’assurant pas du versement des fonds concomitamment à la signature du compromis puis en ne faisant pas diligence pour l’obtenir, le notaire en s’absentant de faire diligence pour recouvrer les fonds devant être séquestrés, avaient commis une faute engageant leur responsabilité. Elles ont rappelé que le mandat convenu imposait à l’agence immobilière de faire verser l’acompte sur le prix de vente entre leurs mains ou celle du notaire. Elles ont maintenu que le notaire avait été avisé du projet de vente par courriel en date du 21 juin dont il avait été destinataire en copie, comportant un relevé d’identité bancaire de l’étude. Selon elles, le notaire était partie à l’opération globale de vente, avait accepté sa mission et avait fauté en ne sollicitant paiement de l’acompte que le 10 janvier 2017.

Elles ont exposé que leur préjudice était le défaut de perception de la clause pénale.

Les époux Y et L C n’ont pas constitué avocat, ni fait valoir d’observation.

L’ordonnance de clôture est du 3 septembre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR LA VENTE

L’article 472 du code de procédure civile dispose que 'si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond' et que 'le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée'.

Les époux Y et L C n’ont, comme devant le premier juge, pas constitué avocat.

Les venderesses ont demandé à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé de la résolution de la vente et condamné les acquéreurs au paiement de la somme de 13.500 € à titre de clause pénale.

1 – sur la résolution de la vente

L’article 1184 ancien (1217 et 1224 nouveaux) du code civil applicable en l’espèce dispose que :

'La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances'.

Il a été stipulé en page 6 du compromis de vente en date du 14 juin 2016 que le prix de vente 'est payable comme suit :

A titre d’acompte et par virement la somme de 13 500.00 € ( Treize mille cinq cent Euros) est déposée entre les mains de M^e D M, notaire JONZAC 17500 dûment garanti à cet effet, que les parties, choisissent comme séquestre.

Ce versement s’imputera sur les prix. frais et honoraires convenus. sauf non-réalisation de l’une des conditions suspensives contenues dans la présente convention.

Le solde, comptant le jour de la signature de l’acte authentique'.

En page 9 du compromis, il a été convenu que la vente serait réitérée par acte authentique au plus tard le 30 septembre 2016.

Les acquéreurs n’ont pas versé l’acompte de 13.500 € et ne sont pas présentés aux rendez-vous de signature fixés par le notaire. Cette inexécution de leurs engagements contractuels fonde la résolution de la vente intervenue par acte sous seing privé en date du 14 juin 2016. Le jugement sera confirmé de ce chef ainsi que sollicité.

2 – sur la clause pénale

L’article 1152 ancien (1231-5 nouveau) du code civil dispose que :

'Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite'.

Il a été stipulé en page 9 du compromis de vente, au paragraphe 'ACTE AUTHENTIQUE' que 'dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle y serait contrainte par tous moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 13.500 €'.

Les époux Y et L C se sont refusés à réitérer la vente par acte authentique. Ils sont par application de cette clause pénale tenus au paiement de 13.500 €. Le jugement sera confirmé de ce chef ainsi que sollicité.

B – SUR LES DEMANDES FORMEES A L’ENCONTRE DE L’AGENCE IMMOBILIERE

1 – sur la faute

L’article 1991 du code civil dispose que 'le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution'.

L’indivision B a confié à l’agence Haute Saintonge Immobilier un mandat de vente sans exclusivité n° 2394 en date du 13 novembre 2015. Il y a été stipulé en page 2 que 'Le mandant donne au mandataire pendant la durée du mandat autorisation d’accomplir toutes formalités et démarches, faire appel à tous concours opportuns, après accord définitif de l’acheteur et du vendeur, rédiger un sous-seing privé signé par les parties en plusieurs exemplaires, en remettre un à chaque partie (acquéreur(s) et vendeur(s)), faire verser directement par l’acquéreur l’acompte au vendeur ou notaire choisi par les parties'.

Il a été précédemment rappelé que le compromis de vente stipulait en page 6 le versement 'A titre d’acompte et par virement la somme de 13500.00€… entre les mains de M^e D M… que les parties, choisissent comme séquestre'.

Par courriel en date du 21 juin 2016 antérieur à la signature du compromis de vente puisqu’indiquant qu’il serait transmis par courrier recommandé, la société Haute Saintonge Immobilier (hautesaintongeimmobilier@gmail.com) a indiqué aux époux Y et L C (poulinclaude@orange.fr) : 'Concernant le dépôt de garantie, je vous prie de bien vouloir trouver le rib de Maître D afin de procéder au versement des 13.500 € ce jour'. Cette transmission est demeurée infructueuse. La société Haute Saintonge Immobilier ne justifie postérieurement à l’établissement du compromis de vente d’aucune diligence auprès des acquéreurs afin qu’ils versent la somme de 13.500 € entre les mains du notaire devant instrumenter désigné séquestre au compromis. Les seuls rappels produits, le premier en date du 4 août 2017, ont trait au paiement des honoraires de négociation lui étant dus. Cette abstention est fautive.

2 – sur le préjudice

L’obligation de paiement de l’acompte de 13.500 € n’incombait pas à l’agence immobilière.

Le préjudice des venderesses imputable à l’agence est dès lors une perte de chance de percevoir à titre de clause pénale la somme de 13.500 € qui aurait dû être déposée entre les mains du notaire désigné séquestre. L’agence immobilière n’avait pas qualité ni ne disposait d’aucun moyen pour contraindre les acquéreurs à procéder au versement. Le compromis de vente stipulait en page 7, au paragraphe '2. Mission du séquestre' que 'si l’une des parties venait à refuser de réitérer la vente par acte authentique, alors que toutes les conditions suspensives des présentes seraient réalisées, le séquestre ne pourra se dessaisir de la somme qu’il détient qu’en vertu d’un accord amiable signé des deux parties ou d’une décision de justice'. Dès lors que les acquéreurs se refusaient à exécuter leurs obligations, la perte de chance de percevoir à titre d’indemnisation les fonds devant être séquestrés est inexistante.

En l’absence de préjudice subi imputable à l’agence immobilière, le jugement sera réformé en ce qu’il a condamné celle-ci in solidum avec les époux Y et L C.

C – SUR LES DEMANDES FORMEES A L’ENCONTRE DU NOTAIRE

Maître M D est tiers au compromis de vente auquel elle a été désignée séquestre.

L’article 1915 du code civil dispose que 'le dépôt, en général, est un acte par lequel on reçoit la chose d’autrui, à la charge de la garder et de la restituer en nature' et l’article 1916 que : 'Il y a deux espèces de dépôt : le dépôt proprement dit et le séquestre'. Aux termes de l’article 1956 du code civil, 'Le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes, d’une chose contentieuse, entre les mains d’un tiers qui s’oblige de la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir'.

Il ne peut se déduire de la transmission en copie au notaire par l’agence immobilière du courriel en date du 21 juin 2016 adressé aux acquéreurs que cet officier ministériel avait accepté la mission de

séquestre. Au surplus, le contrat de dépôt ne se formant qu’avec la remise des fonds, le défaut de virement de l’acompte exclut l’existence d’un tel contrat.

Seule la responsabilité délictuelle du notaire peut dès lors être recherchée sur le fondement de l’article 1382 ancien (1240 nouveau) du code civil disposant que 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'. Il appartient aux venderesses d’établir la faute délictuelle du notaire.

L’obligation du notaire, à supposer qu’elle fut acceptée, était de recevoir l’acompte et le conserver jusqu’à réitération de la vente par acte authentique. La convention conclue entre les venderesses et les acquéreurs ne lui faisait pas obligation d’aller rechercher les fonds entre les mains de ces derniers. Le compromis de vente lui a été remis courant octobre 2016 par l’agence immobilière. Par courrier en date du 24 octobre 2016, Maître M D a demandé à cette dernière de compléter sa transmission. La signature de l’acte de vente a été fixée au 30 décembre suivant, puis reportée aux 10 et 30 janvier 2017. Par courrier en date du 9 janvier 2017, Maître M D a invité les acquéreurs à virer sur le compte de l’étude la somme de 156.500 € (prix de vente augmenté des frais de vente et de la commission de l’agence). Cette demande a été renouvelée par courrier en date du 13 janvier 2017 ajoutant que l’acompte de 13.500 € devait être versé au plus tard le 20 janvier 2016 et le solde (143.000 €) au plus tard le 17 janvier suivant, en vue d’une signature de l’acte de vente le 30 janvier suivant. Ces demandes sont demeurées infructueuses.

Par courriel en date du 9 janvier 2017, U V de l’étude notariale avait indiqué à M-R B : 'Pour permettre la signature de l’acte dans les meilleurs délais, il me semble que nous pourrions agir ainsi:

- En premier lieu, l’Etude va contacter par mail ce jour l’agence immobilière qui a la charge de faire exécuter les conditions du compromis qu’elle a rédigé. A cette occasion nous lui réclamerons le dépôt de garantie qui ne nous a pas été versé ;

- Si l’agence ne parvient pas plus que nous à obtenir de nouvelle date de signature avant le 30 janvier prochain, nous enverrons en fin de semaine un courrier recommandé à vos acheteurs pour leur recommander vivement de signer promptement. Si aucune date n’est possible avant le 30 janvier 2017, nous leur adresserons une convocation pour cette date en courrier recommandé.

- A défaut d’une signature le 30 janvier 2017, vous devrez alors agir en réitération forcée et faire prononcer la vente par le tribunal. Cette solution étant contraignante, y compris pour vous, il est raisonnable de ne la mettre en oeuvre qu’en dernier recours'.

Par courrier en date du 31 janvier 2017, Maître M D a notamment indiqué à K X née B et M-R B :

'Comme indiqué dans mon précédent mail, j’ai rencontré Monsieur et Madame W C ce matin…

Ces derniers m’ont confirmé être toujours intéressés par la maison…

Ils m’ont donc fait la proposition suivante: Monsieur L C donne ordre à sa banque cet après-midi de procéder au virement sur le compte de l’étude de la somme de 13 500,00 € représentant le dépôt de garantie.

Puis… ils signeront l’acte définitif le 15 février prochain…

Monsieur AA de l’agence Haute Saintonge immobilier qui s’est joint à nous en cours de rendez-vans, a proposé d’organiser une nouvelle visite pour permettre aux acheteurs de mieux voir le bien.

J’ai pour ma part insisté sur le fait que Monsieur et Madame L C restaient tenus à votre égard aux conditions fixées au compromis…

J’ai également insîsté sur la nécessité d’un virement immédiat …

Je pense que nous pouvons peut être laisser s’écouler cette semaine pour voir si ie dépôt de garantie nous est versé au pas (Monsieur et Madame L C s’étant fermement engagés à le faire), car une signature à l’amiable resterait pour vous la meilleure issue et la plus rapide'.

Il résulte de ces développements que Maître M D, qui n’avait pas qualité pour recouvrer paiement de l’acompte que les acquéreurs avaient pris l’engagement de déposer sur le compte de l’étude, a effectué les diligences nécessaires à l’établissement de l’acte de vente et donné aux venderesses un conseil avisé, leur intérêt étant de réaliser la vente et d’en percevoir le prix.

En l’absence de faute, le jugement sera infirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité du notaire.

D – SUR LES DEMANDES DE LA SOCIETE HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER

Le jugement rappelle en page 3 que 'l’agence immobilière HAUTE SAINTONGE… demande… de condamner les époux C à lui verser 10 000 € à titre de dommages et intérêts et 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance ; de débouter les autres parties des demandes dirigées contre elle et que soit ordonnée l’exécution provisoire du présent jugement'. Le premier juge n’a, ni dans les motifs de la décision, ni dans le dispositif de celle-ci fait mention de cette demande indemnitaire. Cette omission a été rappelée à la déclaration d’appel de l’agence immobilière. Cette demande, formulée devant le premier juge et reprise devant la cour, n’est dès lors pas nouvelle. La société Haute Saintonge Immobilier est pour ces motifs recevable en sa demande en paiement.

L’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce dispose que : 'Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties'. La rémunération de l’agent immobilier ne peut dès lors être versée qu’après établissement de l’acte authentique constatant l’opération conclue par son intermédiaire.

L’inexécution par l’acquéreur des engagements souscrits au compromis de vente faisant obstacle à la signature de l’acte authentique de vente constitue à l’égard de l’agent immobilier, tiers au contrat de vente, une faute de nature délictuelle dont il doit réparation des conséquences dommageables, à savoir le défaut de perception de la rémunération convenue. Celle-ci (page 9 du compromis de vente) est d’un montant toutes taxes comprises de 10.000 €. Il sera en conséquence fait droit pour ce comptant à la demande indemnitaire de l’agence immobilière formée à l’encontre des époux Y et L C.

E – SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par les époux Y et L C à M-R et K B. Pour les motifs qui précèdent, il sera réformé en ce qu’il a condamné de ce chef l’agence immobilière et le notaire.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits d’M-R et K B, de Maître M D et de la scp AF, AG, E, AE-AD, S-T et Z de laisser à leur charge les sommes exposées par elles et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à leurs demandes formées de ce chef à l’encontre des époux Y et L C pour les montants ci-après précisés.

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas de faire droit à la demande présentée sur ce fondement par l’agence immobilière.

[…]

Le jugement sera réformé en ce qu’il a condamné Maître M D, la scp AF, AG, E, AE-AD, S-T et Z et l’agence immobilière aux dépens.

La charge des dépens d’appel incombe in solidum aux époux Y et L C. Ces dépens d’appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 par la scp Mady-Gillet-Briand.

PAR CES MOTIFS

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du 16 novembre 2018 du tribunal de grande instance de Saintes sauf en ce qu’il a condamné 'la SARL HAUTE SAINTONGE IMMOBILIER in solidum avec le Notaire Maître M D et la SCP AF, AG, E, AE-MLLLERE, S-T et Z' au paiement de sommes à M-R et K B et aux dépens de l’instance ;

et statuant à nouveau de ce chefs infirmation;

DEBOUTE M-R B et K B épouse X de leurs demandes formées à l’encontre de Maître M D, de la scp AF, AG, E, AE-AD, S-T et Z et de la société Haute Saintonge Immobilier ;

y ajoutant,

CONDAMNE in solidum les époux Y et L C à payer à la société Haute Saintonge Immobilier la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date du jugement ;

CONDAMNE in solidum les époux Y et L C à payer en cause d’appel à M-R B et K B épouse X la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum les époux Y et L C à payer en cause d’appel à Maître M D et à la scp AF, AG, E, AE-AD, S-T la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la société Haute Saintonge Immobilier présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum les époux Y et L C aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,