ARRET N°41

CA/KP

N° RG 18/01458 – N° Portalis DBV5-V-B7C-FOOT

Communauté DE L’ILE DE RE

C/

Y

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2^e Chambre Civile

ARRÊT DU 26 JANVIER 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/01458 – N° Portalis DBV5-V-B7C-FOOT

Décision déférée à la Cour : jugement du 13 mars 2018 rendu(e) par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE.

APPELANTE :

Communauté de communes de L’Ile de Ré

[…]

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Nathalie BOUTILLIER, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT.

INTIME :

Monsieur A-B Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Gabriel WAGNER de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 Octobre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur A-B FRANCO, Président

Madame Claude ANTONI, Conseiller

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur A-B FRANCO, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

OBJET DU LITIGE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Selon acte notarié en date du 3 août 1999,1a Communauté de Communes de l’Ile de Ré (ci-dessous la Communauté de communes) a acquis de Monsieur X un fonds de commerce portant sur une salle de projection cinématographique exploitée sous l’enseigne « Cinéma Atlantic »[…] de Ré moyennant un prix de 400 000 francs.

Propriétaire des locaux dans lesquels est exploité ce fonds depuis 1976, Monsieur A-B Y est personnellement intervenu à l’acte de cession.

Par acte notarié en date du 3 août 1999, un nouveau bail a été régularisé entre Monsieur Y et la Communauté de communes de l’Ile de Ré portant sur l’ensemble immobilier susdit.

Le bail a été consenti et accepté pour une durée de 15 années commençant à courir rétroactivement à compter du 1^er mai 1999 pour se terminer au 30 avril 2014, moyennant un loyer annuel de 75000 francs.

Le bail stipule notamment que « toutes les réparations à faire pendant la durée du bail qu’elles soient locatives ou d’entretien, même celles résultant de la vétusté, sont à la charge du locataire à la seule exception des grosses réparations visées à l’article 606 du Code Civil ».

Courant 2000, la locataire qui envisageait de donner le local en sous location à une association culturelle, a entrepris des travaux de réhabilitation des lieux portant notamment sur l’installation de panneaux de chauffage solaire et d’isolement des combles.La salle de cinéma a par la suite réouvert et le 1^er juillet 2001, entre deux séances, alors que la salle était vide, le plafond s’en est effondré sur une superficie d’environ 75 m2.

L’expert d’assurances diligenté sur les lieux a établi un rapport en date du 13 juillet 2001, aux termes duquel il conclut que l’effondrement provient selon toute vraisemblance de la défaillance d’un support de porte lambourde, qui a entraîné une surcharge au niveau de ce porte lambourde ; cette défaillance résulterait a priori de la vétusté du lambourdage bois ayant supporté des charges conjuguées (plaques de plâtre, panneaux de fibres, laine de verre, cassette plafond rayonnant) ; il observe que de nombreuses pièces de bois dans les combles sont vermoulues.

Le 23 novembre 2001, le Bureau Veritas, aux termes d’un diagnostic solidité des structures,confirmait qu’indépendamment des pièces maîtresses de la charpente ayant été modifiées par moisage des éléments d’origine, les zones d’ancrage des autres pièces (non modifiées) présentent un état de pourrissement avancé et que la solidité des liaisons entraits-tirants métalliques et entrais-moisages, est à la hauteur de la solidité des bois dans les zones d’ancrage; l’expert conclut que la solidité de la charpente est très précaire, les zones d’appui étant majoritairement constituées de bois fictifs, et invite à consolider les zones d’appui tant qu’elles sont accessibles par création de corbeaux, ou remplacement des entrais et /ou arbalétriers.

Des échanges ont alors eu lieu entre le bailleur et la Communauté de communes, celle-ci réclamant au premier la prise en charge des travaux de reprise de la charpente dans les meilleurs délais avec attestation par un organisme de contrôle notoire ; le bailleur en réponse, mettait sa locataire en demeure de lui laisser accès à l’immeuble aux fins de procéder si besoin aux interventions s’avérant éventuellement à sa charge (pièces appelant 6,7).

Fin janvier 2002, M. Y informait le preneur que les travaux de réfection lui incombant étaient sur le point d’être achevés ; le 26 février 2002, la Communauté de communes demandait confirmation officielle de la remise en état conforme aux règles de l’art, afin de pouvoir missionner un architecte pour la suite des travaux.

Cette demande étant restée sans suite, la communauté de communes obtenait par ordonnance de référé du 20 septembre 2002 la désignation d’un expert aux fins de déterminer s’il subsiste des travaux de réfection à effectuer et à charge de qui.

Aux termes de son rapport en date du 17 janvier 2003, l’expert Bouyer a conclu que les travaux de renforcement de la charpente et de remise en état incombent au propriétaire ; qu’il a été procédé au renforcement de 3 demi fermes de la charpente ainsi qu’au traitement récent de celle-ci par désinsectisation, seule la remise en état de la couverture (pour un coût de 406,64 €) n’a pas été réalisée et doit l’être rapidement afin quela locataire puisse effectuer les travaux d’embellissement intérieur (pièce appelant 12).

Puis les choses en sont restées là jusqu’au mois d’août 2011 où M. Y a obtenu sur requête l’autorisation de faire procéder à un constat d’huissier sur l’état des locaux, lequel constat a été réalisé le 30 août 2011 ; aux termes de ce constat, l’immeuble est décrit en état de grand délabrement (pièce appelant 14).

Aucune suite immédiate n’y a été donnée mais par courrier du 16 avril 2014, M. Y, par l’entremise de son conseil, a informé la Communauté de communes qu’il n’entendait pas reconduire le bail à expiration au 30 avril 2014 et a sollicté la remise des clefs et l’organisation d’un état des lieux.

En réponse la Communauté de communes indiquait qu’elle demeurait disposée à réaliser la restauration quand le bailleur aurait effectué la réfection du clos et du couvert lui incombant et proposait une transaction portant engagement de celui-ci sur la reprise de la toiture.

M. A-B Y a alors formé une action en référé aux fins de désignation d’un expert; mais l’affaire a été radiée par ordonnance du 15 décembre 2015.

Puis par acte d’huissier du 29 avril 2016, celui-ci a fait assigner la Communauté de communes de l’Ile de Ré devant le Tribunal de Grande Instance de La Rochelle, aux fins d’obtenir la condamnation de cette dernière au paiement de 164. 252 € au titre des travaux de remise en état; subsidiairement la désignation d’un expert chargé de déterminer la répartition de la charge des travaux entre les parties, d’en chiffrer le coût et de procéder à l’apurement des comptes, la locataire ayant cessé le règlement des loyers depuis le mois de mai 2014 ; il a en outre sollicité en tout état de cause la condamnation de la Communauté de communes à lui payer une indemnité d’occupation de 32.884 € (arrêtée au 30

avril 2016), outre 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par jugement du 13 Mars 2018, le Tribunal de Grande Instance de La Rochelle, considérant d’une part que l’effondrement du plafond de la salle de cinéma est imputable au preneur, les travaux de remise en état de la salle réalisés en septembre 2000 ayant alourdi le plafond par la pose de la laine de verre et des cassettes de plafond rayonnant à énergie électrique, et que d’autre part les lieux loués sont effectivement libres de toute occupation depuis la fin du bail, le bailleur n’ayant pas fait les démarches pour récupérer les clefs, a statué ainsi:

CONDAMNE la Communauté de communes de l’Ile de Ré à payer à Monsieur A-B Y la somme de CENT SOIXANTE QUATRE MILLE DEUX CENT CINQUANTE DEUX EUROS (164.252 €) avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2016 ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE la Communauté de communes de l’Ile de Ré aux dépens de l’instance à l’exclusion du coût du constat d’huissier du 30 août 2011 qui n’a pas la nature de débours tarifés et à payer à Monsieur A-B Y la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2500 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIT n’y a avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement.

La Communauté de Communes a relevé appel de cette décision par acte en date du 2 mai 2018 enregistré le 3 Mai 2018.

Par conclusions notifiées le 6 mars 2020, elle demande à la cour:

Vu les articles 2219 et suivants du code civil,

Vu l’article 1104 du code civil et anciennement l’article 1134,

Vu les articles 1712 et suivants du code civil,

—  A TITRE PRINCIPAL :

1.ANNULER OU À DÉFAUT REFORMER le jugement n 16/01262 du 13 mars 2018 rendu par le Tribunal de Grande Instance de La Rochelle ;

2.CONSTATER la prescription de l’action de Monsieur A-B Y ;

3.DEBOUTER Monsieur A-B Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

—  A TITRE SUBSIDIAIRE :

4.ANNULER OU À DÉFAUT REFORMER le jugement n 16/01262 du 13 mars 2018 rendu par le Tribunal de Grande Instance de La Rochelle ;

5.DEBOUTER Monsieur A-B Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

—  EN TOUT ETAT DE CAUSE :

6.CONDAMNER Monsieur A-B Y à verser à la COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DE L’ILE DE RE la somme de 884 240,08 € euros au titre de l’article 1721 du code civil

7.CONDAMNER Monsieur A-B Y à verser à la COMMUNAUTÉ DE COMMUNE DE L’ILE DE RE la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens

L’appelante soutient que :

— la prescription des demandes adverses, dont le délai ( trente ans) avait commencé à courir à la date du rapport d’expertise du 17 janvier 2003, a repris pour le délai abrégé (cinq ans) issu de la loi 2008-561 du 17 juin 2008 et a donc expiré le 19 juin 2013, l’action initiée par M Y le 29 avril 2016 se trouvant prescrite, ce qui justifierait l’annulation du jugement ; cette fin de non recevoir peut être soulevée en tout état de cause ;le délai de prescription ne peut courir de la fin du bail (30/04/2014),dès lors que l’action du bailleur tend à la prise en charge financière des réparations locatives consécutives à l’effondrement du plafond, sachant qu’il a été totalement informé de l’amplitude des dommages dès l’expertise de juillet 2001 confortée par le diagnostic du Bureau Veritas, ainsi que par le rapport d’expertise judiciaire de 2002.

— l’article 1732 du Code civil permet au locataire de s’exonérer de sa responsabilité pour les dégradations survenues en cours de bail s’il prouve l’absence de faute causale; en l’espèce, la responsabilité du dommage est imputable aux manquements du bailleur qui n’a pas délivré la chose en bon état (article 1720 du Code civil), l’effondrement du plafond ayant pour cause la vétusté de la charpente (fragilité d’un porte lambourde vermoulu); la clause de transfert de responsabilité des travaux de remise en état sur le preneur ne concerne que les travaux locatifs et non pas le gros entretien qui reste à charge du bailleur; en l’occurrence les travaux qui touchent aux structures de l’immeuble constituent de grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil ; le bail autorisant le locataire à faire à ses frais tous travaux, aménagements ou installations conformes à la destination des lieux, sous réserve des travaux entraînant percement des murs nuisant à la solidité de l’immeuble ou changeant son aspect extérieur, les travaux de rénovation réalisés en 2000 ne nécessitaient pas d’autorisation , s’agissant de travaux nécessaires à l’exploitation du cinéma, portant sur la restauration de la salle de projection, l’installation d’un chauffage solaire par cassettes rayonnantes, l’isolation des combles et le remplacement de la sonorisation ; ainsi que pointé au rapport d’expertise Bouyer, l’effondrement a pour origine la vétusté de la charpente, à charge du bailleur ; la locataire a accepté de conserver la prise en charge des travaux de remise en état intérieur s’imposant en suite de l’effondrement du plafond, mais M. Y n’ayant pas réalisé les travaux de réfection de la couverture, elle n’a pas été en mesure de les réaliser ; en retenant néanmoins la responsabilité de la Communauté de communes, le premier juge n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, exposant en cela sa décision à l’annulation

— la Communauté de communes a été très diligente sachant qu’elle a engagé des travaux de réhabilitation pour un montant de 699.000€ et a fait diligenter les expertises;

— l’indemnité d’occupation est injustifiée sachant que la Communauté de communes a dû cesser d’exploiter la salle après l’effondrement du plafond ;le preneur a tenté à plusieurs reprises de remettre les clés au bailleur, mais la restitution effective n’a pu intervenir qu’en 2011; depuis cette date, la Communauté de communes n’est plus occupante des lieux ; quant à la taxe d’ordures ménagères elle n’est plus due postérieurement à l’expiration du bail (2014) ;

— la locataire est en droit de solliciter à titre reconventionnel, sur le fondement de l’article 1721 du Code civil, une indemnité au titre de la garantie due au preneur au cas de vice ou défaut empêchant l’usage normal de la chose louée et l’indemnisant des pertes en résultant; en l’occurrence, l’immeuble est atteint d’un vice structurel à l’origine du dommage (effondrement du plafond) ; à ce titre, la Communauté de communes réclame remboursement du coût des travaux de réhabilitation (699.605 €), des loyers réglés (161.005 € /treize ans de loyer à 12.385€), et de l’indemnité versée à l’ARDC (sous locataire) pour impossibilité d’exploiter la salle (23.629€); soit un montant total de 884.240€. Cette demande se rattache suffisamment à la demande initiale de M. Y en ce qu’il reproche en substance à la locataire de ne pas avoir réalisé les travaux lui incombant.

Par conclusions notifiées par RPVA le 5 mars 2020, M. Y demande à la Cour de :

Vu les pièces versées au débat

Vu l’article 1711 du Code Civil

Vu les articles 1713 et suivants du Code Civil

Vu les articles 2224 et suivants du Code Civil

DIRE ET JUGER Monsieur A B Y bien fondé en ses demandes, fins et conclusions, En conséquence y faire droit et,

Rappeler que l’objet de la présente procédure est la remise en état d’un local en fin de bail,

En conséquence, constater qu’elle n’est pas prescrite,

Confirmer la décision rendue par le Tribunal de Grande Instance de La Rochelle le 13 mars 2018 en ce qu’il a condamné LA Communauté de communes de l’Ile de Ré à verser à Monsieur A B Y la somme de 164 252 € avec intérêt au taux légal à compter du 29 avril 2016, somme correspondante aux travaux de remise en état incombant à la Communauté de Communes de l’Ile de Ré

Réformer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de La Rochelle le 13 mars 2018 en ce qu’il a débouté Monsieur Y de ses demandes supplémentaires et,

Statuant à nouveau :

Condamner la Communauté de communes de l’Ile de Ré à payer à Monsieur A B Y les sommes suivantes :

À titre d’indemnité d’occupation : 98 702.00 € avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir (somme arrêtée au 31 mars 2020)

— Part de T.E.O.M : 1 974.22 € avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir (somme arrêtée au 31 décembre 2019);

Sur les demandes reconventionnelles formulées par la Communauté de Communes,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la Communauté de Communes de ses demandes reconventionnelles,

Dire que la demande de la Communauté de communes visant au paiement d’une somme de 699 605.48 € TTC correspondant à des travaux de réhabilitation effectués en pure perte est irrecevable car nouvelle en cause d’appel,

En tout état de cause et subsidiairement, constater sa prescription ou son absence de bien fondé,

CONDAMNER LA Communauté de communes de l’Ile de Ré à verser à Monsieur A B Y la somme supplémentaire de 5000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

La Condamner également aux entiers dépens.

Il fait valoir que :

— la prescription de son action ne peut être opposée pour la première fois en appel; le point de départ n’en est pas le dépôt du rapport de 2003 alors que le litige ne porte pas sur une demande de réparations locatives en cours de bail mais sur la remise en état d’un local en fin de bail; le point de départ de l’action est donc le terme du bail, soit le 30 avril 2014 ; son action introduite en 2016 est donc recevable ;

— la vétusté est à charge du preneur qui est en outre présumé responsable des dégradations survenues pendant le bail; le débat n’est pas celui du manquement du bailleur à son obligation de délivrance;

— la Communauté de communes n’a jamais libéré les lieux; d’où l’application d’une indemnité d’occupation entre 2014 et 2020 pour un montant total de 98.702€ outre la taxe d’ordures ménagères afférentes aux exercices 2014 à 2019, pour un montant global de 1974€;

— la négligence du locataire ayant tardé à restituer les clés à fait perdre au bailleur l’opportunité de trouver un nouveau locataire ; il est donc réclamé au titre de la résistance abusive un montant équivalent à la perte de loyer en résultant (15000 €).

— la demande reconventionnelle de remboursement du coût des travaux de réhabilitation (699.605 €) est présentée pour la première fois devant la cour et à ce titre irrecevable, sachant qu’elle ne se rattache pas à la prétention originaire de M. Y tendant à la remise en état des lieux loués;

— en toute hypothèse cette demande est prescrite, le rapport d’expertise ayant déterminé la nature des dommages datant du 17 juillet 2003 ; la nouvelle prescription instaurée par la loi du 17 juin 2008 (cinq ans) était acquise le 19 juin 2013, soit bien antérieurement à la demande reconventionnelle.

— Enfin les travaux de réhabilitation préconisés par l’expert, après le dommage de 2001, pour consolider la charpente, ont bien été réalisés par le bailleur.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 mars 2020.

Motifs de la décision

Sur la demande d’annulation du jugement

L’appelante ne formule aucun développement au soutien de sa demande d’annulation du jugement, étant observé que, contrairement à ce qu’elle sollicite de manière très incidente, l’annulation du jugement n’a vocation à sanctionner ni la prescription éventuelle de l’action du bailleur, ni le vice prétendu de la motivation au fond du premier juge, auquel elle reproche de n’avoir pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations.

Sur la prescription de l’action initiée par le bailleur

En vertu de l’article 2224 du Code civil (nouvelle version) « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire ir d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

En premier lieu, la cour rappelle que la fin de non recevoir tirée de la prescription peut être opposée en tout état de cause, notamment pour la première fois en appel (article 123 du Code de Procédure Civile ).

Ainsi, l’appelante, qui n’a pas invoqué cette fin de non-recevoir devant le premier juge, est néanmoins recevable à l’invoquer devant la Cour.

M. Y a assigné la Communauté de communes par acte d’huissier du 29 avril 2016 aux fins d’obtenir condamnation du locataire au titre de la remise en état des lieux en fin de bail et de faire les comptes entre les parties.

La prescription de cette action, qui n’est pas une action en responsabilité mais en exécution des obligations du bail, court à compter du terme de celui-ci, soit le 30 avril 2014, pour une durée de cinq ans, peu important qu’à l’occasion de cette action, les moyens opposés par le preneur invitent à débattre de la responsabilité respective des parties dans la survenance d’un dommage.

L’action du bailleur n’était donc pas prescrite lorsqu’il l’a intentée en avril 2016.

Sur la demande au titre de la remise en état des lieux en fin de bail

À titre liminaire la cour observe que le présent bail, antérieur à l’entrée en vigueur du nouveau dispositif régissant la répartition des travaux entre les parties à un bail commercial (loi du 18 juin 2014 et décrets d’application du 3 novembre 2014, applicables aux seuls contrats conclus après le 5 novembre 2014) est soumis au droit commun du louage tel que fixé par le Code civil.

En vertu de l’article 1719 de ce code, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Selon l’article 1720 le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Il est admis que la règle mettant à la charge du bailleur toutes les réparations autres que locatives telles qu’énumérés à l’article 1754, n’est pas d’ordre public en sorte qu’il peut y être dérogée par des conventions particulières.

Selon l’article 1755 les réparations occasionnées par vétusté ou force majeure ne peuvent être à charge des locataires.

Enfin, l’article 606 du Code civil énumère les grosses réparations,à charge du propriétaire, celles portant sur les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres, des couvertures entières, ainsi que des digues, mur de soutènement et de clôture en entier

Étant entendu que ces règles de répartition ont un caractère supplétif et, peuvent être écartées par des clauses contraires ; les clauses qui modifient la répartition de la charge des réparations doivent être expresses et s’interprètent strictement.

Il en résulte que le bailleur peut régulièrement se décharger des gros travaux énumérés à l’article 606, comme de l’obligation de délivrance de la chose louée en bon état de réparations et de conservation en cet état pendant toute la durée du bail – la seule obligation à laquelle il ne peut se soustraire par convention consistant dans la délivrance initiale du bien loué, autrement dit sa mise à disposition.

Par ailleurs l’article 1728 oblige le locataire à payer le prix du bail aux termes convenus, étant en pratique réservée l’ hypothèse où celui-ci se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail, le loyer pouvant être alors suspendu ou faire l’objet d’une réduction proportionnelle à la perte de jouissance.

Enfin, en vertu de l’article 1732 « le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties stipulait que « le locataire prend les lieux loués dans leur état au moment de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger aucune réparation pour remise en état ».

Il était par ailleurs prévu que « toutes les réparations à faire au bien loué pendant la durée du bail qu’elles soient locatives ou d’entretien, même celles résultant de la vétusté, sont à la charge du locataire, à la seule exception des grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil. .. Le preneur accepte qu’à défaut d’avoir effectué lui-même tous travaux d’entretien, de réparation et de remplacement mis à sa charge, le bailleur entreprenne, 30 jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse et sauf le cas d’urgence, d’effectuer dans ces lieux et places lesdites prestations et travaux, le preneur s’engageant à en rembourser le coût effectif, en ce compris tous frais et honoraires s’y rapportant, dans les 15 jours de l’état qui lui sera adressé par le bailleur' ».

Enfin il était spécifié que « le locataire pourra faire dans les lieux loués à ses frais, tous travaux, aménagements ou installations que bon lui semblera, conformément à la destination des lieux. Toutefois, il devra obtenir l’autorisation préalable et écrite du bailleur pour les travaux qui nécessiteraient percement de gros murs, ou bien qui nuiraient à la solidité des bâtiments ou encore qui changeraient leur aspect extérieur… ».

Il en résulte que selon la convention des parties, M. Y se déchargeait en l’occurrence sur la Communauté de communes, des obligations de délivrance d’un bien en état d’exploitation, d’entretien en ce même état, ainsi que de toutes réparations nécessitées par la vétusté, ce, sous réserve des travaux relevant de l’article 606 du Code civil restant en toute hypothèse à charge du bailleur(donc même pour cause de vétusté).

Par ailleurs il n’est pas contesté et résulte des pièces produites que le bâtiment a fait l’objet d’un sinistre par effondrement du plafond de la salle de cinéma sur une superficie de 75 m², survenu le 1^er juillet 2001.

Le rapport du cabinet TEXA, expert d’assurance, suite à des constatations réalisées sur place le 6 juillet 2001, conclut le 13 juillet 2001 que l’effondrement résulte « selon toute vraisemblance » (sic) de la défaillance d’un support de porte- lambourdes, ayant entraîné surcharge au niveau du dit porte- lambourdes qui s’est rompu, entraînant l’affaissement du plafond ; l’expert observe que « la défaillance de ce porte lambourdes n’a pu être déterminée précisément, mais résulterait de la vétusté du lambourdage bois, supportant d’une part un plafond en plaques de plâtre de type B À 13 et, d’autre part, un plafond suspendu en panneau de fibres minérales à ossature métallique, et enfin un isolant en laine de verre de 200 mm sur pare vapeur déroulé lors des travaux de rénovation réalisés en fin 2000, ainsi que les cassettes de plafond rayonnant à énergie électrique ».

Le spécialiste observe également en accédant aux combles que de nombreuses pièces de bois vermoulues ne présentent pas toute garantie de solidité et que cet état était visible lors des travaux qui ont été réalisés en fin 2000 et aurait dû alerter les professionnels.

Il ajoute que la salle d’une surface de 10 m sur 25 ne comporte aucun système d’aération permanente alors que la salle de cinéma reçoit du public, cela ayant pu entraîner une reprise d’humidité des bois du solivage du fait de l’occupation de la salle, l’humidité ne migrant pas à travers l’isolant sur pare vapeur déroulé dans les combles. Les variations d’humidité dans les bois entraînent des contraintes mécaniques dont certaines ont pu également contribuer à la survenance du sinistre.

Il conclut qu’il paraît nécessaire d’envisager une réfection complète du plafond de la salle de cinéma en prévoyant notamment un système de renouvellement d’air permanent, et envisage la possibilité d’engager la responsabilité des constructeurs ayant effectué précédemment les travaux de rénovation.

Il s’en induit que l’effondrement du plafond est imputable à la conjonction entre la fragilité des

lambourdes et pièces les soutenant et la charge excessive de matériaux empilés sur ces lambourdes s (plafonds en plaques de plâtre et en panneaux de fibres minérales assemblés par une ossature métallique; laine de verre sur pare vapeur; cassettes de plafond rayonnant à énergie électrique).

Or l’entretien des lambourdes, comme la surveillance de leur vétusté éventuelle, s’agissant d’éléments qui participent de la solidité du bâtiment dont ils assurent la structure avec les poutres (les lambourdes, qui sont des poutres de moindre envergure, reposent elles-même sur celles-ci), relève des grosses réparations visées à l’article 606 dont le bailleur ne s’est en l’occurrence pas déchargé.

Quant à la surcharge des matériaux empilés sur les lambourdes et ayant fait céder ces dernières, elle est au moins partiellement causée par le rajout, à l’occasion des travaux réalisés durant l’été 2000 à l’initiative du preneur, d’une couche de laine de verre sur pare vapeur et de cassettes de plafond rayonnant à énergie électrique dont l’installation, indépendamment même du débat sur l’autorisation préalable du propriétaire -qui de fait n’a été informé de rien- aurait dû être suspendue compte tenu de l’état de la charpente.

Il en résulte que la Communauté de communes, ainsi qu’il lui incombe, rapporte la preuve de ce que les dégradations survenues pendant sa jouissance sont partiellement causées par la négligence préalable du bailleur, celui-ci n’ayant pas correctement entretenu les ouvrages litigieux (lambourdes et leurs pièces de soutien).

La charge de la remise en état des lieux ne peut lui incomber qu’à hauteur de la part restant à sa charge , part que la cour, au vu des motifs qui précèdent et des pièces produites, estime devoir fixer à 40 % du coût des travaux de réfection tel que chiffré par l’intimé, devis à l’appui, au montant non contesté de 164'252 €.

La Communauté de communes de l’île de Ré sera donc condamnée à payer à M. Y au titre des travaux de remise en état de fin de bail, la somme de 65'700,80 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 avril 2016.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation et de la taxe d’ordures ménagères

Il n’est pas contesté que le bail a expiré le 30 avril 2014 et que la locataire a payé le loyer jusqu’à cette date, puis s’est abstenue de tout règlement.

Pour échapper à l’indemnité d’occupation pour la période postérieure, la locataire fait valoir qu’elle a dû cesser d’exploiter la salle à la date de l’effondrement du plafond, soit depuis le 1^er juillet 2001 ; consciente cependant que cette circonstance n’est pas suffisante à établir la libération effective des lieux, la Communauté de communes allègue avoir vainement tenté de remettre à plusieurs reprises les clés au bailleur, et se prévaut d’un procès-verbal de constat d’huissier dressé le 30 août 2011 sur requête de M. Y, lequel procès-verbal attesterait selon elle de cette restitution.

Cependant, il résulte de cette pièce que pour procéder à ces constatations, l’huissier s’est fait remettre par la communauté de communes les trousseaux de clés dont il a restitué les jeux à l’issue de ses constatations.

L’appelante n’établit ainsi pas avoir effectivement rendu les lieux ; elle demeure donc par principe tenue d’une indemnité pour l’occupation de ceux-ci sans droit ni titre, pouvant être fixée sur la base du loyer en cours à la date de résiliation (4110,50 € par trimestre/16.442 € par an).

Cependant, pour l’appréciation de cette indemnité, il doit être tenu compte de ce que la locataire subit une diminution dans la jouissance des lieux à raison de l’état de délabrement du local consécutif à l’effondrement du plafond en 2001, diminution de jouissance qui doit être répercutée sur l’indemnité d’occupation due, à la mesure des parts respectivement imputables à l’une et l’autre parties.

La Cour, à ce sujet, note que si les travaux de réfection sur la charpente à charge de M. Y étaient bien réalisés dès février 2012, ainsi que cela ressort du rapport d’expertise du 17 janvier 2003, ce dernier n’établit pas avoir réalisé la reprise de la toiture (démoussage, repositionnement et changement de tuiles), opération indispensable, ainsi que préconisé par l’expertise de 2003, avant réalisation de tous travaux intérieurs 'd’embellissement’ intérieurs – le mauvais état de la toiture étant une cause usuelle d’infiltrations dans les bâtiments; de sorte qu’il n’y a pas lieu de considérer que la locataire, dont il est avéré qu’en février 2012, elle a interpellé le bailleur afin qu’il justifie par attestation officielle de la réalisation des travaux dans les règles de l’art, serait en faute de n’avoir pas effectué les travaux de réhabilitation intérieurs lui incombant; il ne serait dès lors pas justifié de la tenir pour seule responsable de la perte de jouissance subie.

Pour autant, il est notable qu’hormis cette demande formulée en 2012, elle a laissé passer le temps sans réagir, jusqu’à réception du courrier de résiliation, alors même qu’elle se trouvait en possession de l’expertise Bouhier indiquant expressément les travaux restant à finir par le propriétaire.

Il en résulte que la part des responsabilités respectives retenue au niveau du rôle causal est transposable à la perte de jouissance.

L’indemnité d’occupation sera donc calculée sur la base du montant du loyer après abattement de 60 %.

La Communauté de communes de l’île de Ré sera donc condamnée à payer à M. Y, pour la période échue du 1^er mai 2014 au 30 mars 2020 (date de l’arrêté de compte produit en appel, soit au total 6 années) la somme de 39.460,80 € ( 98'652 € X40/100).

Le même abattement sera appliqué pour la taxe d’ordures ménagères pour les années 2014 à 2019, qui sera en conséquence fixée à 789,68 €(1974, 22 X40/100).

Sur la demande d’indemnité pour résistance abusive

Il ressort des correspondances échangées entre les parties directement et par l’intermédiaire de leurs avocats que des demandes croisées portant sur la prise en charge matérielle et financière des travaux de réparation des lieux ont été formulées postérieurement au sinistre de 2001, mais que postérieurement à la réfection de la charpente à laquelle a fait procéder le propriétaire conformément au préconisations du rapport Bouhier, en janvier 2003, aucune mise en demeure n’a été formulée de part et d’autre, jusqu’à l’assignation en référé délivrée par le bailleur le 5 août 2015, suivie de l’assignation au fond du 29 avril 2016 ; ce dernier est d’autant plus malvenu d’évoquer la résistance abusive de son locataire alors que dès le 30 août 2011, il était en possession d’un procès-verbal de constat d’huissier établissant l’état de délabrement général du bâtiment et était donc à même d’initier dès cette date une action en paiement contre son locataire.

Sans doute la procédure de référé a – t elle été mise en échec (radiation) par la perspective d’une négociation qui n’a pas abouti ; mais aucun élément ne permet d’en imputer l’échec au comportement de la Communauté de communes.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement des loyers pour perte de jouissance formée par la Communauté de communes de l’île de Ré :

En première instance, la Communauté de communes a sollicité remboursement des loyers versés pour perte totale de jouissance des lieux qu’elle n’a plus pu exploiter depuis 2001, soit aujourd’hui l’équivalent de treize ans de loyer.

Cette demande, ainsi que le soulève l’intimé, se heurte à la prescription quinquennale (article 2224 du Code civil précité).

Ainsi tous les loyers antérieurs de plus de cinq ans à la première demande de la Communauté de communes (conclusions de première instance en date du 13 novembre 2017), sont prescrits, l’action n’étant recevable qu’au regard des loyers payés entre le 13 novembre 2012 et le 30 avril 2014 (terme du bail).

La perte de jouissance subie par la Communauté de Communes postérieurement au sinitre de 2001 ouvre droit à réduction du loyer au même tître et dans la même proportion que ce qui vient d’être dit pour l’indemnité d’occupation ; soit une diminution de 60 % du loyer sur un an cinq mois et dix sept jours.

M. Y sera donc condamné à ce titre rembourser à la Communauté de communes la somme de 14.441,55 € , soit 60 % X (16.442 € +6850,83+776,42) avec intérêts légaux à compter de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle de la Communauté de communes en remboursement des diminutions de loyers pour perte de jouissance consenties au sous locataire

La Communuaté de communes prétend de ce chef obtenir remboursement des pertes qu’elle a elle-même subies en accordant des abattements sur les loyers dus par l’ARDC, association sous locataire, pour un montant allégué de 23.629,60 €.

Cependant l’appelante, faute de produire la moindre pièce, ne met pas la Cour en mesure de statuer sur la recevabilité, sachant que l’intimé soulève la prescription ; à titre surabondant, la prétention, puisque non étayée, est évidemment vouée au rejet au fond.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de la Communauté de communes en remboursement du coût des travaux de réhabilitation engagés avant le sinistre:

Selon l’article 566 du Code de Procédure Civile les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises aux premiers juges, les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

La demande de remboursement du coût des travaux de réhabilitation, quoi que nouvelle en appel, est l’accessoire des prétentions formulées en première instance par la Communauté de communes en ce qu’elles tendent à faire supporter par le bailleur la charge financière des travaux de réfection liés au dommage survenu le 1^er juillet 2001 et de toutes pertes en ayant résulté pour sa locataire ; cette demande est donc recevable.

En revanche, et alors qu’il est sollicité pas moins de 699.605,48 €, la Communauté de Communes n’étaye cette demande d’aucun justificatif ; en sorte qu’il est d’abord impossible à la Cour de s’assurer de sa recevabilité, sachant que l’intimé objecte la prescription ; en toute hypothèse, et pour le même motif, elle serait rejetée au fond.

L’appelante sera donc déboutée de ce chef.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens:

L’équité et la situation respective des parties commandent de rejeter les demandes formulées de part et d’autre au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, la décision de première instance étant

infirmée sur ce point.

Chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

INFIRME le jugement du Tribunal de Grande Instance de La Rochelle du 13 Mars 2018 ;

STATUANT à nouveau et Y AJOUTANT,

DIT n’y avoir lieu à annulation du jugement;

DECLARE recevable la fin de non recevoir tirée par la Communauté de communes de l’ile de Ré, de la prescription de l’action en exécution des obligations du bail intentée par M. Y ;

DIT que l’action en exécution des obligations du bail initiée par M. Y le 29 avril 2016, n’est pas prescrite ;

CONDAMNE la Communauté de Commune de l’île de Ré à verser à M. A-B Y au titre des travaux de remise en état des lieux en fin de bail, la somme de 65.700,80 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 avril 2016.

CONDAMNE la Communauté de Commune de l’île de Ré à verser à M. A-B Y à titre d’indemnité d’occupation pour la période échue du 1^er mai 2014 au 30 mars 2020 la somme de 39.460,80 €, et au titre de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2014 à 2019 la somme de 789,68 €, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE M. A-B Y de sa demande d’indemnité pour résistance abusive ;

DEBOUTE la Communauté de communes de l’île de Ré de ses demandes reconventionnelles en remboursement du montant des diminutions de loyers pour perte de jouissance consenties au sous locataire et en remboursement du coût des travaux de réhabilitation antérieurs au sinistre ;

DECLARE recevable la demande reconventionnelle de la Communauté de communes en remboursement de loyers payés du 13 novembre 2012 au 30 avril 2014 pour perte de jouissance, l’action étant prescrite en ce qui concerne les loyers antérieurs au 13 novembre 2012 ;

CONDAMNE M. Y à rembouser à la communauté de communes de L’Ile de Ré la somme de 14.441,55 € au titre de la diminution de loyers pour perte de jouissance des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

ORDONNE la compensation outres les créances réciproques.

REJETTE le surplus des demandes ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,