VC/LD

ARRET N° 147

N° RG 20/00002

N° Portalis DBV5-V-B7E-F5S7

X

C/

H-I

veuve Y Z

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

Chambre Sociale

ARRÊT DU 17 MARS 2022

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 décembre 2019 rendu par le Tribunal paritaire des baux ruraux de POITIERS

APPELANT :

Monsieur A X

né le […] à […]

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Georges HEMERY de la SCP ROUET-HEMERY & ROBIN, avocat au barreau de CHATEAUROUX

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président, et par Monsieur Lionel DUCASSE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte notarié du 20 décembre 2006, M^me G H-I veuve Y Z a consenti un bail rural à M. A X portant sur un hangar métallique et des terres situées à Champagné Y Hilaire (86), cadastrées A27, A412, A447, A500, A848, A849, […], d’une superficie totale de 42ha42a85ca, pour une durée de 18 ans à compter du 29 septembre 2006 et moyennant le paiement d’un fermage annuel de 5.979 euros à terme échu.

La SCI L’Amicélium est propriétaire de la parcelle A414 jouxtant la parcelle A412 exploitée par M. X.

Le 24 mars 2017, M. E F, géomètre expert, saisi par M^me Y Z pour réaliser un bornage des parcelles A 412 et A 413 avec la parcelle A 414 appartenant à la SCI L’Amicélium, a établi un procès-verbal de carence en l’absence d’accord entre les parties.

Par courrier du 27 octobre 2017, l’avocat de M. X, a demandé à M^me Y Z de bien vouloir faire cesser les troubles (dégradations de clôture et des terres et pose d’une nouvelle clôture ne respectant pas les limites de propriété) dont M. X était victime de la part de la SCI L’Amicélium, qui l’empêchaient d’exploiter paisiblement les terres.

Par requête du 28 mai 2018, M. X a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Poitiers afin d’obtenir d’une part la condamnation de M^me Y Z à lui payer des dommages et intérêts pour les préjudices subis et d’autre part de voir ordonner à M^me Y Z de rétablir les terres et clôtures.

Le 11 octobre 2018, M^me Y Z a fait délivrer à M. X un commandement de payer, les fermages 2018 et 2017 pour un montant total de 14.165,79 euros.

Par déclaration au greffe du 22 janvier 2019, M^me Y Z a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Poitiers afin d’obtenir :

- la résiliation du contrat de bail conclu avec M. X,

- l’expulsion du preneur, sous astreinte,

- la condamnation de M. X à lui payer les fermages pour les années 2017 et 2018 ainsi que le coût du commandement de payer (202,01 euros).

Par jugement du 3 décembre 2019, le tribunal, ayant joint préalablement les deux procédures, a :

- prononcé la résiliation du bail rural existant entre M^me Y Z et M. X ayant pour objet les terres situées à Champagné Y Hilaire (86160) et cadastrées A27, A412, A447, A500, A848, A849, […],

- dit que la résiliation a effet au jugement,

- dit qu’il appartiendra à M. X de libérer les biens ainsi qu’à tout occupant de son chef, dans les trois mois de la notification de la décision,

- dit qu’à défaut d’avoir libéré spontanément les lieux, M^me Y Z pourra requérir le concours de la force publique pour procéder à l’expulsion de M. X,

- condamné M. X à payer à M^me Y Z la somme de 20.961,76 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 14.165,79 euros à compter du 11 octobre 2018, et à compter du jugement pour le surplus,

- condamné M. X à payer à M^me Y Z la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toutes les autres demandes des parties,

- condamné M. X aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer en date du 11 octobre 2018.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 20 décembre 2019, M. X a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 8 décembre 2021 lors de laquelle elles ont repris oralement leurs conclusions transmises le 19 octobre 2021 par mail pour M. X et le 5 novembre 2021 par RPVA pour M^me Y Z.

M. X, représenté par son avocat, demande à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris,

- condamner M^me Y Z à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait de sa résistance abusive,

- condamner M^me Y Z à faire cesser l’empiétement qu’il subit et la condamner au rétablissement des clôtures et de l’assiette des terres (soit à l’établissement des limites entre les parcelles A412 et A413 lui appartenant et la parcelle A414 appartenant à la SCI L’Amicélium),

- condamner M^me Y Z à lui payer la somme de 500 euros par an depuis 2016 à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance subi jusqu’à parfait rétablissement des limites et grosses réparations,

- condamner M^me Y Z à lui payer la somme de 166,20 euros par an depuis 2016 à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance subi jusqu’à parfait rétablissement des limites et grosses réparations,

- débouter M^me Y Z de ses demandes,

- condamner M^me Y Z à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il se fonde sur les articles 1725, 1719, 1720, 2278, 606 du code civil, L.415-3 alinéa 1 et L.411-31 I 2° du code rural et de la pêche maritime pour soutenir que M^me Y Z, en sa qualité de bailleresse, a manqué à ses obligations puisqu’elle devait agir en justice pour obtenir un bornage et le rétablissement des clôtures. Il ajoute qu’elle a refusé intentionnellement d’agir en résistant abusivement aux demandes qu’il lui avait faites en ce sens. Il soutient avoir subi un préjudice moral du fait du comportement de M^me Y Z qui perdure depuis le jugement. Il fait valoir que le bailleur est tenu de garantir le preneur contre tout empiétement et qu’il a l’obligation de rétablir les clôtures et limites. Il rappelle qu’il s’est plaint dès le 1er décembre 2016 des troubles causés par la SCI L’Amicélium, qu’il en a averti sa bailleresse, qu’il a déposé plainte le 20 juin 2017, qu’il a subi un arrachage de clôture sur 245 mètres. Il explique qu’il a subi un trouble de jouissance et d’exploitation puisque l’empiétement porte sur 900m², que les membres de l’association ont pris l’habitude de traverser sa parcelle, qu’il a été contraint de faire procéder à des réparations, outre l’immobilisation de sa machine pendant plusieurs jours.

Il estime que les manquements de M^me Y Z étaient suffisamment graves pour justifier le fait qu’il ne s’acquitte pas des fermages.

Dans l’hypothèse où l’exception d’inexécution ne serait pas retenue, il insiste sur le fait qu’il a toujours été de bonne foi. Il expose qu’il a été 'victime’ du défaut de conseil de son précédent avocat qui ne l’a pas alerté sur le fait qu’une

consignation sur le compte CARPA ne valait pas paiement ni consignation autorisé par le tribunal. Il insiste sur le fait que dès le 6 décembre 2018, il avait déposé le montant des fermages sur le compte CARPA, qu’il a par la suite payé ses fermages et clairement manifesté sa volonté d’exécuter ses obligations contractuelles, qu’il a toujours entretenu les terres exploitées et que la sanction prononcée par le tribunal est disproportionnée car elle le prive de son outil de travail.

M^me Y Z, assistée par son avocat, demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris,

- débouter M. X de ses demandes,

- constater que les fermages 2017, 2018 objets du commandement de payer du 11 octobre 2018 n’ont été régularisés que le 19 février 2020 soit postérieurement au délai légal de trois mois et prononcer la résiliation du bail,

- condamner M. X à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens d’appel.
Elle soutient tout d’abord que seule la négligence de M. X a permis l’empiétement extrêmement minime du voisin puisque M. X n’a pas cultivé la bande de terrain litigieuse depuis longtemps et qu’il a ainsi laissé croire au voisin qu’il pouvait se clôturer en limite de ce qui était cultivé. Elle estime que le préjudice de M. X est inexistant dans la mesure où il appartenait au preneur d’agir, sur le fondement de l’article 2278 du code civil, pour être indemnisé de son éventuelle perte de jouissance à l’encontre du voisin.

Elle fait valoir que M. X ne s’est pas acquitté de ses fermages à la date de la clôture des débats, rappelant qu’une consignation volontaire n’équivaut pas à un paiement. Elle ajoute que la situation ne peut justifier le non-paiement du fermage alors que le litige porte sur 9 ares sur un total loué de plus de 42ha. Elle rappelle qu’elle a fait preuve de bonne volonté en proposant un bornage que le voisin a refusé. Elle considère que M. X n’est pas fondé à invoquer l’article 606 du code civil alors qu’il a laissé périr la clôture existante. Elle affirme qu’aucun reproche ne peut lui être fait et que M. X n’est pas de bonne foi.

Les parties s’accordent, à l’audience, pour dire que M. X, postérieurement au jugement entrepris, s’est acquitté des fermages 2017, 2018 et 2019.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 17 mars 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral présentée par M. X

Selon l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est admis que cette faute peut consister aussi bien dans une abstention que dans un acte positif. Ainsi, l’abstention, même non dictée par la malice et l’intention de nuire, engage la responsabilité de son auteur lorsque le fait omis devait être accompli en vertu d’une obligation légale, réglementaire ou conventionnelle. En outre, l’abstention dictée par l’intention de nuire constitue un abus de droit.

En l’espèce, M. X soutient que M^me Y Z était tenue de faire cesser l’empiétement dont il était victime en engageant une action en revendication, en bornage et en rétablissement des clôtures afin de le rétablir 'dans la libre jouissance de ses droits'.

Cependant, contrairement à ce que prétend le preneur, l’article 1725 du code civil précise que 'le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.'

Or, il n’est pas contesté que l’empiétement, objectivé par le géomètre et non contesté par la bailleresse, est imputable à la SCI L’Amicélium et non pas à M^me Y Z. Cette dernière n’était donc pas tenue d’agir en justice pour faire cesser ce trouble et n’a donc commis aucune faute à ce titre.

En outre, la cour observe qu’à supposer établi le manquement de M^me Y Z à son obligation de procéder aux grosses réparations et donc au rétablissement de la clôture, M. X ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité avec le préjudice moral allégué dès lors qu’une clôture existait bien et que M. X se plaint en réalité seulement de l’empiétement que le propriétaire voisin lui a imposé.

Enfin, la cour constate que M. X se contente de solliciter l’indemnisation d’un préjudice moral sans préalablement démontrer ni son existence et ni son ampleur.

En conséquence, il convient de débouter M. X de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral allégué.

Sur les demandes de dommages et intérêts au titre des préjudices de jouissance et d’exploitation présentées par M. X

La cour a retenu que M^me Y Z n’a commis aucune faute pour n’avoir pas engagé d’action judiciaire, et plus largement du fait de son inaction alléguée, pour faire cesser l’empiétement, avéré, subi par M. X. C’est donc tout à fait vainement que ce dernier entend obtenir l’indemnisation du préjudice de jouissance découlant de l’empiétement qui est uniquement imputable à un tiers.

Il est tout aussi inopérant pour M. X de soutenir qu’il subit un préjudice de jouissance que M^me Y Z devrait indemniser, en alléguant que les propriétaires de la parcelle A 414 auraient jeté sur la parcelle A 412 les vieux grillages et piquets, auraient circulé en motos et voitures sur la parcelle et que des dommages auraient été occasionnés à ses cultures et matériels. En effet, M^me Y Z n’est pas tenue, en application de l’article 1765 du code civil, de garantir M. X des troubles occasionnés par un tiers, ce qui était le cas de la SCI L’Amicélium.

Enfin, si M. X a pu subir un préjudice d’exploitation en étant privé d’une partie de la parcelle, du fait de l’empiétement, il n’en reste pas moins que le preneur de démontre aucune faute de la bailleresse ayant occasionné ce préjudice.

En conséquence, M. X est débouté de ses demandes de dommages et intérêts au titre des préjudices de jouissance et d’exploitation.

Sur la demande en résiliation du contrat de bail rural

Aux termes de l’article L.411-31 I du code rural et de la pèche maritime, le bailleur peut poursuivre la résiliation du bail s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure

postérieure à l’échéance. Cet article prévoit ensuite que ce motif de résiliation ne peut être invoqué en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

Il est constant que les raisons sérieuses et légitimes évoquées, lorsque le comportement du bailleur est mis en cause, ne doivent pas révéler une faute du preneur et doivent présenter un caractère de gravité affectant l’exploitation de façon conséquente, pour expliquer que le preneur ne puisse plus payer le fermage. En d’autres termes, la rétention des loyers par le fermier doit être proportionnée à la carence imputée au bailleur, pour constituer une exception d’inexécution efficace.

En l’espèce, il est clairement établi, et non contesté, que :

- Le contrat de bail rural prévoyait le paiement des fermages, à terme échu, le 28 septembre de chaque année en commençant par le 28 septembre 2007,

- M^me Y Z a fait délivrer à M. X, le 11 octobre 2018, un commandement de payer les fermages 2017 et 2018,

- M. X s’est abstenu de payer à M^me Y Z les fermages 2017 et 2018 dans le délai de trois mois à compter du commandement, la consignation des sommes, à la seule initiative de M. X, ne valant pas paiement,
Pour s’opposer à la résiliation du contrat, M. X soutient vainement que le défaut de paiement des fermages qui lui est imputable serait justifié par le fait qu’il était de bonne foi, ayant été victime d’un défaut de conseil de la part de son précédent avocat.

En effet, s’il est établi par le relevé de compte CARPA que M. X avait consigné dès le 6 décembre 2018, soit dans le délai de 3 mois à compter du commandement de payer, les sommes dues au titre des fermages 2017 et 2018, il n’en reste pas moins que cette consignation volontaire qui n’avait été ni acceptée par la bailleresse ni autorisée par le tribunal, ne pouvait valoir paiement des fermages. En tout état de cause, le manquement de l’avocat à son devoir de son conseil à l’égard de M. X ne saurait constituer une raison sérieuse et légitime pour justifier le défaut de paiement des loyers par le preneur, la bailleresse étant totalement étrangère aux rapports entre l’avocat et son client.

Il est également vain pour M. X de soutenir qu’il n’a pas exécuté son obligation de paiement des fermages à leurs échéances en raison du manquement de la bailleresse à ses obligations de le garantir contre les empiétements du voisin et de rétablir les clôtures et limites de propriété malgré ses demandes.

En effet, il a été jugé ci-dessus qu’aucun des manquements reprochés à la bailleresse n’est établi.

A titre surabondant, il est rappelé que si M^me Y Z reconnaît que les propriétaires de la parcelle cadastrée A 414 ont empiété sur sa parcelle cadastrée A 412, donnée à bail à M. X, sur une surface d’environ 900 m² et s’il est établi qu’après avoir tenté de procéder à un bornage amiable desdites parcelles puis à une conciliation avec la SCI l’Amicélium :

- la surface concernée par l’empiétement représente 1,42% de la parcelle A 412 sur les 6ha 31a 60ca qu’elle compte,

- la surface concernée par l’empiétement représente 0,21% de la surface totale des terres (42ha 42a 85ca) louées par M. X,

- la clôture déposée par la SCI L’Amicélium n’était pas la propriété de M. X,

- en cas de dépose de la clôture installée par la SCI L’Amicélium, le coût des travaux pour la remplacer ne serait pas supporté par M. X de sorte que c’est de manière inopérante qu’il met en avant l’ampleur des grosses réparations à réaliser,

- M. X n’établit pas l’ampleur ni même la réalité des dégradations des terres qu’il impute à la SCI l’Amicélium alors qu’il est justifié que sa plainte,

après enquête pénale, a fait l’objet d’un classement sans suite pour absence d’infraction, étant rappelé que M^me Y Z n’est pas tenue de garantir M. X des préjudices causés par voies de fait par des tiers.

Ainsi, l’empiétement subi par M. X, sur une partie minime des terres louées, ne peut constituer une raison sérieuse et légitime à l’absence de paiement des fermages à leurs échéances, la rétention de la totalité des loyers pendant deux ans par le preneur étant disproportionnée par rapport à la carence imputée, à tort, à M^me Y Z.

C’est donc très justement que les premiers juges ont prononcé la résiliation du contrat de bail rural et ont ordonné l’expulsion de M. X à défaut d’avoir quitter spontanément les lieux dans un délai de trois mois. Le jugement est donc confirmé de ces chefs.

Sur la demande en paiement des loyers
La cour constate que M. X s’est acquitté, depuis le jugement entrepris, du paiement des fermages 2017, 2018 et 2019. Il y a donc lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer la somme de 20.961,76 euros à M^me Y Z, étant précisé qu’il résulte de la motivation du jugement que cette somme correspond aux montants des loyers 2017, 2018, 2019 qui étaient réclamés dont il a été déduit la somme de 150 euros que le tribunal avait octroyé à M. X à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de condamnation de M^me Y Z à faire cesser l’empiétement

Compte tenu du prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail rural, la demande de M. X tendant à ce que la cour ordonne à M^me Y Z de faire cesser l’empiétement qu’il subissait et qu’elle la condamne en conséquence à rétablir les clôtures et l’assiette des terres, est devenue sans objet. Il convient donc de l’en débouter.

Sur les autres demandes

Compte tenu de la solution du litige, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. X aux dépens et à payer à M^me Y Z la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. X qui succombe en cause d’appel doit également en supporter les dépens.

Enfin, il serait inéquitable de laisser supporter à M^me Y Z l’intégralité des frais exposés pour les besoins de sa défense en cause d’appel. M. X est condamné à lui payer une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement rendu le 3 décembre 2019 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Poitiers en ce qu’il a condamné M. A X à payer à M^me G Y Z la somme de 20.961,76 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2018 sur la somme de 14.165,79 euros et à compter du présent jugement sur le surplus,

Confirme le jugement rendu le 3 décembre 2019 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Poitiers pour le surplus de ses dispositions,

Statuant à nouveau sur les chefs du jugement infirmés,

Constate que M. A X s’est acquitté du paiement des fermages 2017, 2018 et 2019,

Déboute M. A X de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Déboute M. A X de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et d’exploitation,

Y ajoutant,

Déboute M. A X de sa demande de condamnation de M^me G Y Z à faire cesser l’empiétement, à rétablir les clôtures et l’assiette des terres,

Condamne M. A X à payer à M^me G Y Z la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel,

Condamne M. A X aux dépens d’appel.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, 1. L M N O