ARRET N°349

N° RG 23/02449 – N° Portalis DBV5-V-B7H-G5D6

C.L / V.D

[R]

[S]

C/

[W]

[Y]

S.A.R.L. PRENAO HE IMMOBILIER

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02449 – N° Portalis DBV5-V-B7H-G5D6

Décision déférée à la Cour : jugement du 17 août 2023 rendu(e) par le Juge des contentieux de la protection de LA ROCHE SUR YON.

APPELANTS :

Monsieur [H] [R]

né le 12 Octobre 1972 à [Localité 8] (49)

[Adresse 6],

[Adresse 6]

[Localité 2]

ayant pour avocat postulant M^e Céline BONNEAU, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Joris MORER, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [U] [S] épouse [R]

née le 24 Septembre 1968 à [Localité 9] ( BURUINDI)

[Adresse 6],

[Adresse 6]

[Localité 2]

ayant pour avocat postulant M^e Céline BONNEAU, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Joris MORER, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES :

Monsieur [V] [W]

né le 05 Novembre 1969 à [Localité 10] (53)

[Adresse 7]

[Localité 4]

ayant pour avocat plaidant M^e Marion GALERNEAU de la SARL ALTALEGA AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

Madame [K] [Y] épouse [W]

née le 26 Mai 1982 à [Localité 11] (77)

[Adresse 7]

[Localité 4]

ayant pour avocat plaidant M^e Marion GALERNEAU de la SARL ALTALEGA AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

S.A.R.L. PRENAO exerçant sous le nom commercial LA MOTHE IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 5]

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

ayant pour avocat postulant M^e Thierry DECRESSAT de la SELARL AVELIA AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Stéphane BOUDET de la SELARL AXYS, avocat au barreau d’ ANGERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 01 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***************

Par acte sous seing privé en date du 14 février 2020, Madame [K] [Y] épouse [W] et Monsieur [V] [W] (les époux [Y] ou les preneurs) ont pris à bail une maison à usage d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 12] dont les propriétaires étaient Monsieur [H] [R] et Madame [U] [R] (les époux [R] ou les bailleurs), pour une durée de 3 ans et un loyer mensuel de 1.206,35 euros outre le versement d’un dépôt de garantie de 1.206,35 euros.

Des désordres étant apparus dans le logement, les époux [W] ont mis en demeure les époux [R], par lettre recommandée du 10 juillet 2020, d’avoir à procéder à l’intégralité des travaux nécessaires pour régulariser ces derniers.

Le 30 septembre 2020, les époux [W] ont attrait les époux [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon.

Enrôlée sous les références RG 20/01715, cette affaire et a fait l’objet d’un renvoi afin d’attraire à la cause la société à responsabilité limitée Prenao, dont le nom commercial est La Mothe Immobilier en appel en garantie.

Le 15 avril 2021, les époux [R] ont fait assigner la société Prenao.

Cette procédure a été enrôlée sous les références RG 21/00647.

Le 10 mars 2021, a été ordonnée la jonction des deux procédures susdites sous le seul numéro RG 20/01715.

Dans le dernier état de ses demandes, les époux [W] ont demandé :

— de débouter les époux [R] de l’intégralité de leurs demandes ;

— de constater l’indécence du logement litigieux sis [Adresse 1] à [Localité 12] ;

— d’ordonner aux époux [R] de procéder aux travaux de mise en conformité et de réparation listés, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pour chacune des interventions, à compter de la lettre de mise en demeure réceptionnée le 20 juillet 2020 ;

— de condamner les époux [R] à leur verser la somme de 4.000 euros, concernant l’assainissement et la fosse septique réparés en décembre 2020 ;

— condamner les époux [R] à leur verser la somme de 12.060 euros, concernant l’eau potable qui n’avait été rétablie qu’en janvier 2021 ;

— condamner les époux [R] à leur verser la somme de 1500 euros, concernant la mise en conformité de l’électricité intervenue en décembre 2020;

— condamner les époux [R] à leur verser la somme de 660 euros, concernant la mise en sécurité de l’escalier ;

— condamner les époux [R] à leur rembourser les loyers perçus à compter du 15 février 2020 et cela jusqu’à la réalisation complète et entière de l’intégralité des travaux ;

— condamner les époux [R] à leur rembourser la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;

— condamner les époux [R] à leur verser 1.213 euros au titre des frais irrépétibles.

Dans le dernier état de ses demandes, les époux [R] ont demandé de :

— prononcer la jonction de la présente demande avec l’instance principale opposant les époux [W] aux époux [R] enregistrée sous le numéro RG 20/0175 ;

— débouter les époux [W] de l’intégralité de leurs demandes ;

— constater l’occupation non conforme de l’immeuble par la famille [W] et le non-règlement ponctuel des loyers ;

— prononcer en conséquence la résiliation du bail et l’expulsion des époux [W] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier de la force publique ;

— dire et juger que la société La Mothe Immobilier avait engagé sa responsabilité en n’exécutant pas convenablement le mandat de location qu’ils lui avaient consenti ;

— dire et juger que la société La Mothe Immobilier devrait les relever et garantir de toutes condamnations qui fussent prononcées à leur encontre au bénéfice des époux [W] ;

— condamner la société La Mothe Immobilier à leur payer les sommes de 1206,35 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et celle de 5.000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamner la société La Mothe Immobilier à payer aux époux [R] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner les époux [W] à leur payer la somme de 16.407,83 euros au titre des loyers et réparations locatives dus ;

— donner acte aux époux [R] de ce qu’ils se réservaient la faculté de solliciter l’indemnisation des dégâts locatifs imputables aux époux [W] qui seraient constatés lors de la restitution de l’immeuble.

Dans le dernier état de ses demandes, la société Prenao a demandé de :

— débouter les époux [R] de leur appel en garantie ;

— condamner les époux [R] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire en date du 17 août 2023, le juge des contentieux de la protection de La Roche-sur-Yon a :

— condamné les époux [R] à verser aux époux [W] la somme de 4.000 euros au titre de la non-conformité du logement portant sur l’absence de raccordement à l’eau potable ;

— condamné les époux [R] à verser aux époux [W] la somme de 2.000 euros au titre de la non-conformité du système d’assainissement du logement ;

— condamné les époux [R] à verser aux époux [W] la somme de 100 euros au titre de la non-conformité de l’escalier en l’absence de garde-corps ;

— condamné les époux [R] à verser aux époux [W] la somme de 500 euros au titre de la non-conformité de l’installation électrique ;

— rejeté la demande d’astreinte des époux [W] enjoignant aux époux [R] de procéder à l’élagage d’une branche ;

— rejeté la demande des époux [W] au titre du préjudice subi ;

— condamné les époux [W] à verser aux époux [R] la somme de 2.830,20 euros au titre des réparations locatives ;

— dit que les dites sommes se compenseraient entre les parties ;

— déboute les époux [R] de leur appel en garantie à l’encontre de la société Prenao ;

— rejeté les autres demandes des époux [R] ;

— condamné les époux [R] à payer aux époux [W] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Le 6 juin 2023, les époux [R] ont relevé appel de ce jugement en intimant les époux [W] et la société Prenao.

Le 2 septembre 2024, les époux [R] ont sollicité l’infirmation intégrale du jugement déféré sauf en ce qu’il avait :

— rejeté la demande d’astreinte des époux [W] enjoignant aux époux [R] de procéder à l’élagage d’une branche ;

— rejeté la demande des époux [W] au titre du préjudice subi ;

et statuant à nouveau,

à titre principal, de :

' prononcer la jonction de la présente instance avec l’appel en garantie de la société Prenao par acte du 15 avril 2021 ;

' débouter les époux [W] de l’intégralité de leurs demandes ;

' juger l’occupation non conforme de l’immeuble par les époux [W] et leur famille ;

à titre principal et reconventionnel,

' juger que les époux [W] avaient cessé de régler ponctuellement des loyers ;

' condamner les époux [W] à payer aux époux [R] la somme de 16.407,83 euros au titre des loyers et réparations locatives dus ;

' sommer les époux [W] d’avoir à justifier de leur indemnisation, au titre du dégât des

eaux, des sinistres objet de la présente instance ;

à titre subsidiaire,

' juger que la société Prenao avait engagé sa responsabilité en n’exécutant pas convenablement le mandat de location qu’ils leur avaient consenti ;

' condamner la société Prenao à relever et garantir les époux [R] de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre ;

' condamner la société Prenao à payer aux époux [R] la somme de 5.000,00 euros au titre de leur préjudice moral ;

En tout état de cause,

' condamner tout succombant à leur payer la somme de 5.000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Le 27 août 2024, les époux [W] ont sollicité la confirmation intégrale du jugement déféré et, y ajoutant, en demandant de débouter les époux [R] de l’intégralité de leurs demandes et la condamnation solidaire des époux [R] à leur verser la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Le 3 mai 2024, la société Prenao a sollicité la confirmation intégrale du jugement déféré et, y ajoutant, de débouter les époux [R] de l’intégralité de leurs demandes et la condamnation des époux [R] à leur verser la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures précités des parties déposées aux dates susdites.

Le 3 septembre 2024 a été ordonnée la clôture de l’instruction de l’affaire.

MOTIVATION

Sur la jonction entre affaires

A hauteur d’appel, les bailleurs demandent la jonction de la présente affaire avec celle afférente à l’appel en garantie de la société Prenao, qu’ils ont assigné en intervention forcée le 15 avril 2021.

Mais il ressort des mentions du jugement que l’affaire initiale, résultant de l’assignation délivrée par les preneurs aux bailleurs, enrôlée sous le numéro Rg 20/001715, et l’affaire subséquente, issue de l’assignation en intervention forcée délivrée par les bailleurs à l’agence immobilière, enrôlés sous le numéro de Rg 21/00647, ont fait l’objet d’une jonction, les procédures se poursuivant sous le seul numéro de Rg 20/01715.

Il y aura donc lieu déclarer sans objet la demande des bailleurs tenant à prononcer la jonction de la présence affaire avec celle afférente à l’appel en garantie de la société Prenao par acte du 15 avril 2021.

Sur certaines prétentions des bailleurs à hauteur d’appel

Il résulte de l’article 954 du code de procédure civile que le juge d’appel ne statue que sur les prétentions figurant au dispositif des dernières écritures des parties.

La présentation, dans le dispositif des écritures d’une partie, d’énonciations tendant à dire, juger et constater, ne constitue pas des prétentions (Cass. 2e civ., 9 janvier 2020, n°18-18.778, publié et Cass. com., 22 janvier 2020, n°18-12.747).

Dans leurs écritures d’appel, les époux [R] demandent notamment de :

— juger non conforme l’occupation de l’immeuble par les époux [Y] ;

— juger que les époux [Y] avaient cessé de régler ponctuellement des loyers.

Ces énonciations ne constituent pas des prétentions, mais tout au plus des moyens, qui seront examinés par la cour à l’appui des autres demandes des bailleurs tendant à la condamnation des preneurs et au débouté intégral des prétentions de ces derniers.

* * * * *

Selon l’article 8 du code de procédure civile, le juge peut inviter les parties à fournir les explications de fait qu’il estime utiles à la solution du litige.

Dans leurs conclusions d’appel, les bailleurs demandent de délivrer sommation aux preneurs de justifier de leur indemnisation, au titre du dégât des eaux, des sinistres objet de la présente instance.

Il sera renvoyé aux développements figurant plus bas, pour en retenir que les diverses interventions de professionnels et avis technique mettent en évidence que c’est le dégât des eaux du 5 mars 2020 qui avait révélé la non-conformité du système d’assainissement.

Mais les preneurs demandent aux bailleurs réparation de leur trouble jouissance résultant de la non-conformité du système d’assainissement, et non pas du sinistre subi ensuite du dit dégât des eaux.

Il s’en déduira, au regard de l’objet du litige, que la sommation que les bailleurs entendent voir délivrer au preneur n’est pas utile à sa solution.

Il y aura donc lieu de débouter les preneurs de leur demande tendant à sommer les bailleurs de justifier de leur indemnisation des sinistres ensuite du dégât des eaux.

Sur l’indécence du logement et le préjudice de jouissance des locataires

Selon l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionné au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent au sens de ce premier texte, lequel doit notamment satisfaire à plusieurs conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment en assurant le clos et le couvert, en protégeant des infiltrations d’air parasites, en présentant des réseaux et branchements d’électricité, et des équipements de chauffage conformes aux normes de sécurité en vigueur.

Selon l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteint à la validité du contrat en cours. À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission et la remise de son avis ne constituent pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Les époux [R] argue de l’exercice de leur activité professionnelle d’élevage agricole par les preneurs sur lieux donnés à bail, qui pourtant relevaient d’un seul bail d’habitation.

Ils soulignent encore leur prise de connaissance tardive des défauts de conformité retenus à leur encontre, et leur réactivité tenant à l’engagement de travaux de remise en conformité, en arguant ne pas pouvoir être tenus de répondre du délai d’exécution des entrepreneurs sollicités en ce sens.

Ils rappellent que lors de leur propre occupation personnelle antérieure des lieux, les divers désordres, préexistants au contrat de bail, et qui leur sont reprochés, n’avaient généré de leur chef aucune difficulté personnelle.

Ils déplorent enfin les multiples dégradations commises dans les lieux par les preneurs.

Mais alors que l’indécence du logement relève d’un constat objectif, celui-ci n’est pas susceptible d’être modifié par l’exercice, fût-il non autorisé, d’activités professionnelles sur les lieux par le preneur.

De même, l’absence de connaissance par le bailleur, à la supposer alléguée, des désordres ou non-conformités grevant les lieux, de même que les délais d’exécution des travaux pour y remédier, sont sans impact sur un tel constat objectif.

Et l’appréciation subjective des bailleurs, quant à l’inconfort résultant de leurs propres chefs des désordres ci-après, se trouve aussi sans incidence sur le constat objectif de ces désordres.

Enfin, les désordres, qui seront détaillés plus bas, sont exclusifs de toutes dégradations susceptibles d’être imputées aux locataires.

A l’inverse, les pièces produites par les preneurs, et notamment l’enquête du 2 juillet 2020 faisant suite à la saisine de la cellule de lutte contre l’habitat indigne, le courrier de la commune aux bailleurs du 3 juillet 2020, le constat d’indécence de l’organisme Solihia du 30 juillet 2020, outre le courrier de la caisse d’allocations familiales du 13 août 2020, informant le bailleur de l’indécence du logement, l’intimant de réaliser des travaux de remise en conformité dans les 18 mois et lui indiquant, dans l’attente, la suspension du versement des allocations de logement entre ses mains, démontrent que les lieux présentent notamment les désordres suivants :

— défaut de conformité de l’installation électrique ;

— absence de raccordement à un réseau d’eau potable ;

— impropriété à la consommation de l’eau du puits ;

— non-conformité du système d’assainissement ;

— absence de garde-corps dans un escalier intérieur ;

— humidité au sous-sol due à des inondations.

Et l’organisme Solihia conclut à l’indécence du logement, en préconisant la réalisation de travaux aux fins de mise en conformité de l’installation électrique, du raccordement à un réseau d’eau potable, du système d’assainissement, du système d’évacuation des eaux de pluie.

Ces divers éléments établissement à l’évidence l’indécence du logement au sens des deux premiers textes plus haut cités.

Les divers préjudices en résultant subis par les preneurs seront entièrement réparés comme suit :

— s’agissant de l’absence d’eau potable, pour une durée s’étendant à compter du 15 février 2020, date d’entrée dans les lieux, jusqu’au 8 décembre 2020, date de justification par les bailleurs de la finalisation des travaux de raccordement au réseau d’eau potable, par une indemnité de 4000 euros ;

— sur le défaut de conformité de l’escalier desservant les pièces au sous-sol aménagées en pièce d’habitation, en l’absence de garde-corps, de nature à porter atteinte à la sécurité physique des occupants par suite de défaut de prévention du risque de chute, sans qu’il soit suffisamment justifié par les preneurs des blessures en résultant, et alors qu’il ressort de la facture présentée par les bailleurs la réalisation d’une mise en conformité au 20 août 2020, par une indemnité de 100 euros ;

— sur la non-conformité de l’installation électrique, présentant notamment des dangers s’agissant de l’absence de broches de terres non reliées à la terre, alors que les travaux de mise en conformité n’ont eu lieu eu lieu que le 12 décembre 2020, selon la facture produite par les bailleurs, et sans que les preneurs ne démontrent avoir subi des blessures de ce chef, par une indemnité de 500 euros;

— s’agissant de l’assainissement non-conforme, dont il ressort des divers devis et avis techniques et constats qu’il préexistait au bail, résultant du raccordement du système d’évacuation des eaux usées au système d’évacuation des eaux pluviales, et alors que cette conduite d’évacuation commune était obstruée à 90 % par la présence d’une racine, entraînant de ce fait un refoulement dans le sous-sol de l’habitation générant dans les pièces du sous-sol la présence d’humidité et le développement de moisissures, et qui généré du chef des preneurs un préjudice à compter à compter du dégât des eaux du 5 mars 2020 jusqu’à la mise en conformité justifiée par facture en date du 27 novembre 2020, par une indemnité de 2000 euros.

Il y aura donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné les bailleurs à payer aux preneurs les indemnités sus dites s’agissant des postes de préjudices sus détaillés.

Au regard des conclusions des parties, concordantes sur le point, il y aura lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les preneurs de leur demande indemnitaire complémentaire à hauteur de 4000 euros

Sur la demande des bailleurs en paiement des loyers

Le manquement suffisamment grave d’un cocontractant à une de ses obligations peut dispenser l’autre partie d’exécuter les siennes.

C’est à celui qui se prévaut d’une exception d’inexécution d’en rapporter la preuve.

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est tenu à une obligation de délivrance, et plus spécialement à l’obligation de délivrer un logement décent s’il s’agit de l’habitation principale du preneur, ainsi que d’assurer sa jouissance paisible pendant la durée du bail.

Mais le preneur ne peut refuser de payer le loyer en se prévalant de l’inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaires, sauf à démontrer une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination.

Selon l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article L. 822-9 du code de la construction et de l’habitation, alinéa 1,

Pour ouvrir droit à une aide personnelle au logement, le logement doit répondre à des exigences de décence définies en application des deux premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Selon l’article L. 851-4 alinéa 1 du même code,

Les organismes chargés de la gestion des aides personnelles au logement sont habilités à faire vérifier sur place si le logement satisfait aux exigences de décence et de peuplement prévues, respectivement, aux articles L. 822-9 et L. 822-10.

Selon l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation,

Lorsque l’organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l’article L. 822-9, l’allocation de logement est conservée par l’organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire.

L’organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l’informe qu’il doit le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l’allocation de logement conservée lui soit versée.

Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail.

Selon l’article L. 843-3 du même code,

L’allocation de logement, le cas échéant recalculée dans le cas où un nouveau loyer est fixé par le juge, peut, à titre exceptionnel, dans des cas fixés par voie réglementaire, en vue de permettre l’achèvement d’une mise en conformité engagée, de prendre en compte l’action du locataire pour rendre son logement décent par la voie judiciaire ou de prévenir des difficultés de paiement du loyer ou de relogement du locataire, être maintenue par décision de l’organisme payeur et conservée par ce dernier pour une durée fixée par voie réglementaire, renouvelable une fois.

Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail.

Dès que le constat de mise en conformité du logement est établi, le montant de l’allocation de logement conservé par l’organisme payeur est versé au propriétaire.

Si, à l’issue de ce délai, le logement ne répond pas aux caractéristiques de décence, le montant de l’allocation de logement conservé par l’organisme payeur au titre de la période durant laquelle il a été fait application du présent article n’est pas versé. Le propriétaire ne peut demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçue correspondant au montant de l’allocation conservé.

Selon l’article L. 852-2 du même code,

Lorsque, par suite d’un défaut d’entretien imputable au bénéficiaire, le logement cesse de remplir les conditions de décence prévues à l’article L. 822-9 ou lorsque le bénéficiaire refuse de se soumettre au contrôle prévu à l’article L. 851-4, le versement des aides personnelles au logement peut être suspendu ou interrompu.

Les époux [R] demandent la condamnation des époux [W] à leur payer la somme de 13 046,13 euros au titre des loyers impayés, qui selon leur décompte (pièce n°43) correspondant à la période courant du 1er juillet 2020 au 4 avril 2022, date de sortie des lieux.

Ils font grief aux preneurs d’avoir dissimulé qu’ils comptaient occuper les lieux avec une famille composée de 11 personnes, alors que les lieux n’étaient adaptés que pour recevoir 5 ou 6 personnes.

Ils font en outre grief aux preneurs à ce bail d’habitation d’en avoir modifié unilatéralement la nature, pour y avoir exercé leur activité professionnelle d’élevage d’ovins et de caprins, de volailles, outre autres cheval, chiens et chats.

Ils leurs reprochent encore d’avoir abattu sans autorisation un certain nombre d’arbres, et d’avoir totalement dévasté leur propriété en causant de nombreux dégâts, notamment au niveau du sous-sol, qui pourtant avait fait l’objet d’une réfection totale le 8 janvier 2021, tous agissements constituant à leur sens une cause de résiliation du bail.

Ils relèvent que les preneurs ont refusé de payer leurs loyers.

Cependant, il y a lieu de relever que les moyens sus exposés des bailleurs sont totalement inopérants, au regard des constations et déductions opérées par le premier juge au regard des textes susdits du code de la construction et de l’habitation.

En effet, il ressort du courrier de la caisse d’allocations familiales (Caf) du 13 août 2020 qu’ensuite du diagnostic réalisé par l’organisme Solihia, concluant à l’indécence du logement, l’allocation logement ne serait plus versée au bailleur jusqu’à la mise en conformité du logement dans un délai de 18 mois, en précisant que ce dernier ne pouvait plus réclamer l’allocation logement dont le versement avait été suspendu.

Et le courrier de ce même organisme du 22 août 2022 leur indique que si la visite de l’organisme de Solihia du 11 mai 2022 permettait de conclure à nouveau à la décence du logement, les bailleurs avaient dépassé depuis le mois de février 2022 le délai qui leur avait été imparti pour procéder à la remise en conformité du bien, de telle sorte que le montant des allocations logement non versées aux bailleurs ne pouvaient plus lui être restitué.

Ainsi, alors que la période pendant laquelle ils réclament le paiement des loyers correspond à celle pendant laquelle le logement était indécent, les bailleurs ne pouvaient pas réclamer au preneur le paiement de la fraction du loyer correspondant au montant des allocations logement.

Et faute d’avoir remis en conformité de logement à l’issue du délai qui leur était imparti, les bailleurs ne sont plus admis à récupérer les allocations logement retenues par l’organisme social.

Au surplus, alors que pour la période considérée, l’indécence du logement est parfaitement établie, les preneurs apportent par-là même la preuve de toute impossibilité de jouissance des lieux donnés à bail.

Il y aura donc lieu d’accueillir totalement leur exception d’inexécution.

De la sorte, les preneurs ne peuvent pas être tenus comme redevables tant de la part du loyer correspondant au montant des allocations de logement, justement retenues par la caf, que de la fraction du logement excédant les apl.

Il y aura donc lieu de débouter les bailleurs de leur demande en paiement des loyers impayés, et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les travaux d’élagage d’une branche d’arbre

Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l’appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement.

Cette règle de procédure, résultant de l’interprétation nouvelle d’une disposition au regard de la procédure d’appel avec représentation obligatoire issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, est applicable pour les appels formés à compter du 17 septembre 2020, soit à une date à laquelle

cette règle de procédure, affirmée par la Cour de cassation dans un arrêt publié le même jour, était prévisible pour les parties.

(Cass. 2e civ. 17 septembre 2020, n°18-23.626, publié, et Cass. 2e civ., 20 mai 2021, n°19-22.316 et n°20.13.210, publié).

En première instance, les preneurs ont demandé la condamnation des bailleurs à réaliser sous astreinte des travaux d’élagage d’une branche d’arbre et ils en ont été déboutés par le premier juge, motif pris de ce qu’ils avaient quitté les lieux depuis le 4 avril 2022.

A hauteur d’appel, les preneurs ont demandé la confirmation intégrale du jugement déféré, et en conséquence notamment d’ordonner aux bailleurs de procéder aux travaux d’élagage de la branche sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la mise en demeure réceptionnée le 20 juillet 2020.

Mais dans le dispositif de leurs écritures, les preneurs n’ont pas demandé l’infirmation du jugement.

Il y aura donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les preneurs de leur demande de condamnation sous astreinte des bailleurs à réaliser des travaux d’élagage d’une branche d’arbre.

Sur les réparations locatives

Selon l’article 1731 du code civil,

S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire.

Cette présomption est expressément limitée aux réparations locatives.

Selon l’article 1732 du même code,

Il (le preneur) répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait notamment obligation au preneur de:

— c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

— d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il appartient au preneur de prouver que les dégâts ont eu lieu sans sa faute, et non au bailleur de prouver que la faute du locataire est la cause de son préjudice

Si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf des éléments atteints ou dégradés en raison de la vétusté, non imputable au preneur.

Seules les réparations locatives de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de la construction de la matière ni par la force majeure, sont à la charge du preneur.

Les époux [R] demandent la condamnation des époux [W] à leur payer la somme de 6998,05 euros au titre des réparations locatives, avant déduction du dépôt de garantie de 1206,35 euros, ainsi que d’une compensation pour achat d’eau potable de 2430 euros.

De la comparaison entre l’état des lieux d’entrée du 15 février 2020 et l’état des lieux de sortie établi par huissier du 4 avril 2022, il y a lieu de relever, à la sortie :

— sur la propreté, l’existence de différentes traces de salissures sur les portes, vitrages, huisseries bouches d’aération, équipements de la cuisine, wc, justifiant la condamnation des preneurs à régler la facture de nettoyage présentée par les bailleurs à hauteur de 1512 euros ttc ;

— dans la cuisine, l’absence de la poignée en partie basse de la manivelle du rideau de la porte-fenêtre, mais sans que d’autres éléments d’équipements de la cuisine soient manquants (caisson, plan de travail, façade, tiroirs), et sans qu’à l’entrée dans les lieux, aient été mentionnés la présence de quelconques ustensiles extérieurs (râteau, pelle, brouette), et sans que l’état des lieux de sortie fasse apparaître la nécessité de remplacement de meubles de bureau, de telle sorte que sur la facture Leroy Merlin présentée pour ces différents postes pour un total de 1351,90 euros ttc, seuls seront mis à la charges des preneurs les frais de remplacement de la poignée de la manivelle, à raison de 38 euros;

— s’agissant de la porte d’entrée, le bris du mécanisme de fermeture de la porte d’entrée en bois de l’habitation, et l’absence de fonctionnement du pêne (tandis qu’à l’entrée, la porte est indiquée comme en bon état et fonctionnelle), justifiant ainsi la condamnation des preneurs à payer la facture de remplacement de la crémone à barillet et du barillet pour un montant de 413,56 euros ttc ;

— s’agissant des meubles, la crédence et les plinthes de la cuisine, à la sortie, une usure très importante au niveau des portes et placards, des projections de salissure en partie basse au niveau des plinthes, de nombres marques de couleur et coulures sur le carrelage mural au-dessus du plan de travail, avec de nombreux débords de peinture sur les moulures d’entourage de fenêtre (tandis qu’à l’entrée, les meubles étaient décrits en état de propreté et recouverts de peinture sans présence de tâches et autres désordres), de sorte que nonobstant l’usure normale de tels éléments d’équipement, et au regard de la faible durée d’occupation des lieux par les preneurs, leur dégradation accélérée leur est exclusivement imputable, justifiant ainsi la condamnation des preneurs à payer le devis de remplacement à ces titres de l’entreprise Ma Déco d’Intérieur pour 2986 euros ttc ;

— s’agissant du nettoyage du jardin, à la sortie l’absence de tonte des parties en herbe, l’existence de débris végétaux, de trois pneus usagés, de madriers et poteaux métalliques, de dégradation de nombreuses parties en herbe et du retournement partiel de la terre, de trace d’anciennes clôtures en grillage sur poteaux en bois (tandis qu’à l’entrée, la pelouse était décrite comme tondue, et les arbustes comme taillés), justifiant la condamnation des preneurs à payer le devis de débroussaillage, tronçonnage et évacuation des déchets de l’entreprise [N] à hauteur de 580 euros ttc.

Sur le partage du coût de l’état des lieux de sortie

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989,

Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

À défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du Code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Il résulte de ce texte que lorsque les parties n’ont pas été convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception adressé au moins 7 jours à l’avance, celle qui a pris l’initiative de faire établir l’état des lieux par un huissier de justice ne peut pas obtenir le remboursement de la moitié de son coût (Cass. 3e civ. 26 octobre 2023, n°22-20.183, publié).

Il n’y pas lieu à partage des frais d’état des lieux établi par huissier, dès lors que le bailleur, qui a seul mandaté un huissier de justice, ne rapporte pas la preuve de tentatives pour réaliser l’état des lieux contradictoirement et amiablement (Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, n°19-10.033).

Les bailleurs justifient avoir fait réaliser un état des lieux de sortie par constat d’huissier en date du 4 avril 2022, et présentent la facture en sens de l’officier ministériel à hauteur de 309,20 euros.

Ils demandent la condamnation des preneurs à leur payer la moitié du coût de ce constat d’huissier, soit 154,60 euros.

Mais de première part, les bailleurs n’allèguent ni ne justifient d’une quelconque impossibilité de réaliser amiablement l’état des lieux de sortie, qui ne peut pas se déduire des seuls manquements réciproques des parties.

En outre, le constat d’huissier présenté par les bailleurs mentionne que l’officier ministériel a été requis par les époux [R], alors que les époux [W], locataires sortants étaient eux-mêmes assistés par un autre huissier de justice.

Mais la preuve n’est pas rapportée que les preneurs auraient été convoqués par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 7 jours à l’avance.

Dès lors, les bailleurs ne peuvent pas demander la prise en charge de la moitié du coût du constant établi par l’officier ministériel qu’ils ont mandaté aux fins de réalisation de l’état des lieux de sortie.

Il y aura donc lieu de débouter les époux [R] de leur demande en paiement du constat d’huissier afférent à l’état des lieux de sortie, et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les comptes entre bailleurs et preneurs au titre des réparations locatives

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximum de 2 mois à compter de la remise des clés en mains propres au bailleur, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur ou des sommes auxquelles celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il ressort des développements précédents que les époux [W] sont redevables envers les époux [R] au titre des réparations locatives de diverses indemnités d’un montant total de 5529,55 euros (1512 + 38 + 413,55 + 2986 + 580 euros).

Il est constant entre parties que les bailleurs ont conservé par-devers eux le dépôt de garantie d’un montant de 1206,35 euros.

Il y aura donc lieu d’autoriser les bailleurs à conserver le dépôt de garantie, venant en déduction de la dette locative des preneurs.

Les époux [W] seront donc condamnés solidairement à payer aux époux [R] la somme de 4323,20 euros (5529,55 – 1206,35) au titre des réparations locatives, et le jugement sera infirmé de ce chef.

Il sera précisé que la condamnation des preneurs au titre des réparations locative s’entend déduction faite du montant du dépôt de garantie de 1206,35 euros conservé par les bailleurs.

Sur la compensation

Il y aura lieu de dire que les sommes dues respectivement se compenseront entre parties, et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l’appel en garantie de l’agence immobilière exercé par les bailleurs

Selon l’article 1992 du Code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais des fautes qu’il commet dans sa gestion.

L’agent immobilier est tenu à une obligation de renseignement et à un devoir de conseil vis-à-vis de son mandat.

Les conventions se renferment dans leur objet, et la responsabilité du mandataire s’apprécie en fonction de l’étendue de la mission qui lui est confiée.

C’est ainsi que manque à son devoir de conseil l’agent immobilier qui omet d’informer son mandant de l’existence de désordres apparents affectant l’immeuble et qu’en sa qualité de professionnel, il ne peut pas ignorer.

Mais aucun manquement ne peut reproché à l’agent immobilier au titre d’un défaut de conseil portant sur des désordres non apparents, si n’est pas rapportée la preuve qu’il en avait connaissance.

Par mandat de gestion immobilière portant sur le bien donné à bail litigieux, en date du 4 avril 2018, les époux [R] avait confié à la société Prenao les missions de :

— faire tout ce qu’elle jugera utile pour parvenir à la location ou à la relocation;

— faire exécuter toutes menues réparations et celles plus importantes et urgentes et en aviser rapidement le mandant, prendre toutes mesures conservatoires ;

— faire exécuter tous travaux importants, après accord écrit du mandant, sauf urgence, en régler les factures.

Les époux [R] demandent à être garantis par la société Prenao de toutes condamnations prononcées à leur encontre.

Ils sollicitent en outre la condamnation de l’agence immobilière à leur payer une somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Ils observent que dès la signature du mandat de gestion, et de plus fort après l’établissement des différents diagnostics réalisés par les professionnels que l’agence avait elle-même mandatés, et dont elle avait connaissance, tenant notamment à l’assainissement non collectif, l’alimentation en eau venant d’un puits, et le défaut d’un garde-corps dans un escalier menant au sous-sol, à aucun moment, ce professionnel de l’immobilier ne les a avisés que la location de cet immeuble n’était pas possible.

Ils lui reprochent son erreur quant à la rédaction de l’annonce immobilière, pour avoir décrit le sous-sol comme intégralement habitable, alors qu’il ne s’agissait que de pièces partiellement aménagées, et sans avoir mentionné de quelconques avertissements sur l’absence de raccordement à un réseau de distribution d’eau potable.

Ils font encore grief à l’agence immobilière d’avoir fait signer un contrat de location avec les preneurs en l’état des lieux, sus décrits, caractérisant l’indécence du logement que ce professionnel de l’immobilier ne pouvait pas ignorer.

Ils fustigent l’agence immobilière:

— d’avoir souscrit un contrat de bail avec les époux [W], qui ne désigne pas bail l’existence en sous-sol de trois chambres en enfilade, alors que le constat d’huissier du 4 août 2021 en fait état;

— d’avoir accepté ces locataires alors que les lieux ne sont pas adaptés à une famille de 11 personnes;

— et ce alors que les nombreux animaux de ferme et domestiques installés par la famille [W] ne pouvaient être accueillis.

Ils soulignent notamment que cette maison d’origine, comportant à l’origine 4 chambres et leurs réseaux d’évacuation, ainsi que la fosse septique, auraient été dimensionnés pour une occupation de 5 personnes, et non pas pour une occupation aussi nombreuse, et que le défaut de raccordement de l’habitation à un réseau d’alimentation en eau courant la rendait impropre à une occupation humaine.

Alors qu’ils excipent qu’eux-mêmes de leurs diligences aux fins de réalisation des travaux dès le moment où ils affirment avoir pris conscience des difficultés rencontrées, les époux [R] observent que les mails par lequel l’agence les a invités à réaliser de tels travaux, datés du 12 juin 2020 au 18 août 2020, après visite de l’association départementale d’information sur le logement (Adil), réalisée à la demandes des preneurs, sont particulièrement tardifs.

A titre liminaire, et au regard des manquements ayant valu aux bailleurs leur condamnation, et procédant essentiellement de l’indécence du logement, il n’apparaît aucun lien de causalité entre la circonstance, à la supposer alléguée, entre les manquements reprochés au titre de l’éventuelle erreur dans la description du bien loué dans l’annonce et l’inadaptation du bien loué à la composition familiale des locataires.

Et surabondamment, il sera rappelé que les bailleurs, qui ont indiqué avoir antérieurement résidé dans les lieux, ne pouvaient pas ignorer l’exacte contenance et nature du bien qu’ils proposaient à la location, et se trouvaient ainsi en mesure d’apprécier par eux-mêmes l’adéquation de ce bien avec la composition familiale des candidats à la location, à laquelle ils ont nonobstant consenti.

Alors que destinataire des différents diagnostics avant location (notamment s’agissant du défaut de raccordement au réseau d’eau potable et du caractère non potable de l’eau du puits, de la non-conformité de l’installation électrique), la société Prenao ne pouvait pas ignorer le constat d’indécence du logement qui en résultait nécessairement, en n’avertissant pas les bailleurs de cette indécence, et en acceptant par son intermédiaire la souscription du contrat de bail litigieux avec les époux [W], cette agence immobilière a commis des fautes.

Mais en ce que les bailleurs avaient été également rendus destinataires des dits diagnostics, qui établissaient de manière lisible pour un profane l’indécence du logement, il n’est ainsi pas établi que si l’agence immobilière avait correctement exercé à leur égard son obligation d’information et son devoir de conseil, les bailleurs auraient renoncé à la mise en location du bien, ou auraient procédé, avant celle-ci, aux travaux de remise en conformité indispensables.

Bien au contraire, en ce que les bailleurs font valoir avoir antérieurement eux-même résidé dans les lieux dont ils connaissaient parfaitemement les défauts, et en estimant n’en avoir subi aucun désagrément, comme il en résulte de leur écriture, il est ainsi avéré que même avertis avant sa location sur leur indécence par le professionnel de l’immobilier, ils n’auraient pas procédé aux travaux de remise en état nécessaires.

Ainsi, aucun lien de causalité n’est établi entre les manquements susdits de la société Prenao, à les supposer établis, et le préjudice dont les époux [R] réclament réparation, résultant de leurs condamnations pour logement indécent.

De plus, alors que les époux [R] indiquent eux-mêmes dans leurs écritures (page 19) que les preneurs ont dissimulé à l’entrée dans les lieux, adaptés à l’habitation de 5 ou 6 personnes, leur composition familiale de 11 personnes, ils ne démontrent pas que l’agence avait connaissance du nombre d’occupants lors de la signature du bail.

Pas plus, les bailleurs ne démontrent pas que lors de la signature du bail par l’agence, celle-ci avait connaissance que les intéressés souhaitaient y exercer leurs activités professionnelles d’élevage agricole.

Aucune faute de l’agence ne pourra être retenue sur ces deux derniers points.

En outre, alors que les travaux nécessaires pour remédier à l’indécence du logement relèvent, au sens du contrat de mandat, non pas de menues réparations, ou de réparations urgentes que le mandant peut réaliser seul, mais de travaux importants, que l’agence immobilière peut réaliser après accord écrit des bailleurs, ceux-ci ne se prévalent d’aucun accord écrit ayant confié à l’agence la réalisation des dits travaux.

Car il ressort des écritures et pièces des bailleurs eux-mêmes que ceux-ci ont fait le choix de réaliser par eux-mêmes l’exécution des travaux pour remédier à l’indécence du logement, et non pas d’en confier la réalisation à la société Prenao.

Dès lors, la réalisation des travaux de nature à remédier à l’indécence du logement n’était pas incluse dans le périmètre du mandat confié par les bailleurs à l’agence immobilière.

Ainsi, le défaut de réalisation de ces travaux n’est imputable qu’aux bailleurs eux-mêmes.

Enfin, si les époux [R] reprochent à la société Prenao d’avoir tardé à les informer de la nécessité de réaliser les travaux pour remédier à l’indécence du logement, il sera rappelé que dès avant la mise en location, qu’ils ont acceptée, les bailleurs étaient nécessairement informés de cette indécence.

Dès lors, le délai mis par l’agence à en aviser les bailleurs se trouve sans impact sur la réalisation de leur préjudice, résultant de leur propre décision d’accepter les locataires entrant dans le bien dont ils ne pouvaient pas ignorer l’état et qu’au regard de leurs écritures, ils considéraient, pour ce qui les avaient concernés lors de leur propre occupation personnelle, comme parfaitement habitables.

A l’issue de cette analyse, il y aura lieu de retenir que les bailleurs ne rapportent la preuve d’aucune faute de l’agence immobilière en lien avec les préjudices dont ils réclament réparation.

Il y aura donc lieu de débouter les époux [R] de leur appel en garantie dirigé contre la société Prenao, ainsi que de leur demande indemnitaire pour préjudice moral, et le jugement sera confirmé de ce chef.

* * * * *

Le jugement sera confirmé pour avoir condamné solidairement les époux [R] aux entiers dépens de première instance et à payer aux époux [W] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

Il y sera ajouté pour débouter les époux [R] de leur demande à ce dernier titre.

Succombant très globalement en leur appel, les époux [R] seront condamnés in solidum aux entiers dépens d’appel, déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles d’appel, et condamnés au même titre à payer aux époux [W] la somme de 1 600 euros et à la société Prenao la somme de 800 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Déclare sans objet la demande de Monsieur [H] [R] et Madame [U] [R] tenant à prononcer la jonction de la présence affaire avec celle afférente à l’appel en garantie de la société à responsabilité limitée Prenao par acte du 15 avril 2021 ;

Déboute Monsieur [H] [R] et Madame [U] [R] de leur demande tendant à faire sommation à Madame [K] [Y] épouse [W] et Monsieur [V] [W] de justifier de leur indemnisation des sinistres ensuite du dégât des eaux ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné Madame [K] [Y] épouse [W] et Monsieur [V] [W] à verser à Monsieur [H] [R] et Madame [U] [R] la somme de 2830,20 euros au titre des réparations locatives;

Infirme le jugement de ce seul chef ;

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant,

Condamne solidairement Madame [K] [Y] épouse [W] et Monsieur [V] [W] à verser à Monsieur [H] [R] et Madame [U] [R] la somme de 4 323,20 euros au titre des réparations locatives ;

Précise que la somme susdite s’entend déduction faite du montant du dépôt de garantie de 1 206,35 euros conservé par Monsieur [H] [R] et Madame [U] [R] ;

Déboute Monsieur [H] [R] et Madame [U] [R] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance d’appel ;

Condamne in solidum Monsieur [H] [R] et Madame [U] [R] et à payer à Madame [K] [Y] épouse [W] et Monsieur [V] [W] la somme de 1 600 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne in solidum Monsieur [H] [R] et Madame [U] [R] à payer à la société à responsabilité limitée Prenao la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne in solidum Monsieur [H] [R] et Madame [U] [R] aux entiers dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,