ARRET N°

N° RG 22/02022 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GTOG

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C/

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

4ème Chambre Civile

ARRÊT DU 31 JANVIER 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/02022 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GTOG

Décision déférée à la Cour : jugement du 18 mai 2021 rendu par le tribunal judiciaire de POITIERS.

APPELANT :

Monsieur [J] [W]

né le [Date naissance 7] 1970 à [Localité 18]

[Adresse 10]

[Localité 13]

ayant pour avocat M^e Philippe GAND de la SCP GAND-PASCOT, avocat au barreau de POITIERS

INTIMES :

Monsieur [O] [W]

né le [Date naissance 7] 1970 à [Localité 18]

[Adresse 16]

[Localité 12]

ayant pour avocat M^e Florent BACLE de la SARL BACLE BARROUX AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS

Monsieur [D] [W]

né le [Date naissance 8] 1964 à [Localité 15]

[Adresse 10]

[Localité 13]

ayant pour avocat M^e Chloé LUCAS-VIGNER de la SELARL MANCEAU- LUCAS-VIGNER, avocat au barreau de POITIERS

Monsieur [X], [J], [O] [W]

né le [Date naissance 6] 1966 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 11]

ayant pour avocat M^e Hélène LOIRET, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 Novembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Denys BAILLARD, Président, qui a présenté son rapport,

Madame Marie-Béatrice THIERCELIN, Conseillère

Madame Véronique PETEREAU, Conseillère

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Astrid CATRY,

lors du pononcé : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

**********************

EXPOSE DU LITIGE

Dans des conditions de régularité, de forme et de délai non discutées, M. [J] [W] a sollicité l’infirmation du jugement du 18 mai 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Poitiers qui a :

— ouvert les opérations de comptes liquidation et partage de l’indivision successorale entre les consorts [W] composée d’un ensemble immobilier à [Localité 13] dit [Adresse 14],

— rejeté les demandes de vente de gré à gré de cet immeuble,

— ordonné la licitation de cet immeuble à la barre du tribunal et dit qu’il y sera procédé à l’initiative de la partie la plus diligente et par les soins de son avocat notamment sur le cahier des conditions de la vente qu’il aura dressé et fixe la mise à prix à 200 000 euros,

— dit qu’en l’absence d’enchères, cette mise à prix sera ramenée à 150.000 euros puis, en l’absence persistante d’enchères, à 100.000 euros puis, en l’absence toujours persistante d’enchères, à 75.000 euros,

— fixé à la charge de M..[J] [W] une indemnité d’occupation due à l’indivision de 1.500 euros par mois à compter du 1er septembre 2015 et jusqu’au premier des deux évènements que constitueront sa libération des lieux ou leur vente,

— rejeté la demande d’indemnité d’occupation formée contre M. [O] [W],

— rejeté la demande de dommages-intérêts de M. [O] [W],

— Fixé à 3.000 euros l’indemnité dont M. [J] [W] est redevable à l’indivision en raison des dégradations qu’il a commises sur l’immeuble,

— Fixé à 300 euros la somme dont M. [O] [W] est redevable à l’indivision au titre du loyer perçu pour le mois de novembre 2014,

— Condamné M. [J] [W] à régler à M. [O] [W] :

-3.978 euros au titre de la moitié des taxes d’habitation de 2009 et 2011 à 2015,

-1.025,75 euros au titre du quart des taxes foncières de 2014 et 2015,

-2.554,50 euros au titre de frais de procès antérieurs,

— Rejeté les demandes de M. [O] [W] :

*au titre des effets mobiliers,

*au titre des frais d’entretien et de réparation de l’ensemble immobilier,

— Condamné M. [J] [W] à régler au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile 2.500 euros à M. [O] [W] et 1.500 euros à M. [X] [W], et aux dépens de l’instance.

L’appelant conclut à la réformation de la décision entreprise et demande à la cour l’infirmation du jugement en ce qu’il a :

— Rejeté les demandes de vente de gré à gré et de vente amiable de cet immeuble,

— Ordonné la licitation de cet immeuble à la barre du tribunal et dit qu’il y sera procédé à l’initiative de la partie la plus diligente et par les soins de son avocat notamment sur le cahier des conditions de la vente qu’il aura dressé, a fixé la mise à prix à 200.000 euros et dit qu’en l’absence d’enchères, cette mise à prix sera ramenée à 150.000 euros puis, en l’absence persistante d’enchères, à 100.000 euros puis, en l’absence toujours persistante d’enchères, à 75.000 euros,

— Fixé à la charge de M. [J] [W] une indemnité d’occupation due à l’indivision de 1.500 euros par mois à compter du 1er septembre 2015 et jusqu’au premier des deux événements que constitueront sa libération des lieux ou leur vente,

— Rejeté la demande d’indemnité d’occupation formée contre M. [O] [W],

— Fixé à 3.000 euros l’indemnité dont M. [J] [W] est redevable à l’indivision en raison des dégradations qu’il a commises sur l’immeuble,

— Condamné M. [J] [W] à régler à M. [O] [W] :

-3.978 euros au titre de la moitié des taxes d’habitation de 2009 et 2011 à 2015,

-1.025,75 euros au titre du quart des taxes foncières de 2014 et 2015,

-2.554,50 euros au titre de frais de procès antérieurs,

— Condamné M. [J] [W] à régler au titre de l’article 700 du code de procédure civile 2.500 euros à M. [O] [W] et 1.500 euros à M.[X] [W], et aux dépens de l’instance.

Et statuant de nouveau,

— Ordonner la licitation de l’ensemble immobilier à défaut de vente amiable dans les 6 mois de la signification de la décision à venir,

— Dire et juger que l’indivision existante entre MM [O], [J], [D] et [X] [W] est redevable envers M. [J] [W] de la somme forfaitaire de 20.000 euros au titre des frais d’entretien et de réparation de l’ensemble immobilier,

— Dire et juger que M. [O] [W] est redevable envers l’indivision existante entre MM [O], [J], [D] et [X] [W] de la somme de 600 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation due depuis le 1er janvier 2016 jusqu’à libération des lieux,

— Débouter M. [O] [W] de toutes ses demandes irrecevables et mal-fondées,

— Condamner M. [O] [W] à verser à M. [J] [W] la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de ses prétentions il indique qu’il n’est pas opposé à la vente du bien mais après une période permettant une nouvelle tentative de vente amiable.

Il soutient par ailleurs qu’il n’a commis aucune dégradation sur le bien mais qu’au contraire c’est son frère [J] qui est l’auteur de certains faits et enfin qu’occupant l’immeuble il n’a aucun intérêt à agir ainsi.

Sur le remboursement de sa part des contributions communes M. [J] [W] soulève le fait que certaines sommes portées sur l’avis à tiers détenteur ne sont pas dûes (impots sur le revenu) ou présentent des doublons et enfin doivent être réclamées au 4 indivisaires et non à lui seul.

Au-delà il estime qu’aucun élément ne permet de confirmer que les taxes d’habitation et foncières sont réclamées au titre de l’ensemble immobilier indivis à [Localité 13] (86), ni que M. [O] [W] s’en est effectivement acquitté.

Ses demandes se heurtent à la prescription quinquennale posée par l’article 2224 du Code Civil dès lors que M. [O] [W] aurait dû les former avant le 1er janvier 2020 pour les taxes foncères de 2015, avant le 1er janvier 2019 pour celles de 2014, avant le 1er janvier 2018 pour celles de 2013, avant le 1er janvier 2017 pour celles de 2012, avant le 1er janvier 2016 pour celles de 2011, et avant le 1er janvier 2014 pour celles de 2009.

Concernant les frais de procès antérieurs le jugement dont appel a manifestement statué ultra petita puisqu’il a accordé à M. [O] [W] plus que demandé.

De plus et surtout, sa demande se heurte à la prescription quinquennale posée par l’article 2224 du Code Civil puisqu’elle repose sur des factures étalées entre le 31 mai 2010 et le 21 mars 2013 donc M. [O] [W] aurait dû la former avant le 21 mars 2018 au plus tard.

Sur l’indemnité d’occupation il soutient que M. [O] [W] commet une confusion en ce qu’une indemnité d’occupation est due par un indivisaire à l’indivision non pas lorsqu’il occupe seul le bien indivis mais lorsqu’il jouit privativement du bien indivis, par application des dispositions de l’article 815-9 du Code Civil.

La jouissance privative d’un immeuble indivis résulte de l’impossibilité de droit ou de fait, pour les indivisaires, d’user de la chose or en l’espèce, s’il vit dans l’ensemble immobilier, il n’exclut pas la même utilisation par les coïndivisaires qui disposent d’un jeu de clés.

A cet égard et à titre d’illustration M. [D] [W] fait paître ses chevaux dans le parc du château.

Il a joui d’une aile du château comme M. [J] [W] a bénéficié d’une autre aile du château.

Sur le remboursement des frais d’entretien et de réparation engagés par lui, il expose qu’aux termes des dispositions de l’article 815-13 du Code Civil, les indivisaires sont tenus de prendre en charge les différentes dépenses liées à la gestion du bien indivis, qu’elles résultent de l’entretien ou de la conservation du bien.

En l’espèce, il assume seul, depuis plusieurs années, l’entretien de l’extérieur et de l’intérieur de l’ensemble immobilier et effectue seul les réparations et sollicite à titre de dédommagement la somme forfaitaire de 20.000 euros contre l’indivision correspondant aux divers frais engagés.

Sur l’indemnité d’occupation due par M. [O] [W], il rappelle que celui-ci a condamné à son seul profit une partie du château en y apposant une chaîne avec un cadenas à l’entrée et aucun des autres indivisaires n’a un jeu de clés pour accéder à cette partie du château.

Il jouit privativement de cette partie du château et doit à ce titre une indemnité d’occupation, à tout le moins depuis le 1er janvier 2016.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 600 euros par mois qui correspond exactement au montant du loyer qu’il percevait pour cette partie.

En réponse M. [O] [W] sollicite de la cour de confirmer la décision en ce qu’elle a :

— Ordonné le partage de l’indivision existant entre MM. [D], [X], [J] et [O] [W] sur l’ensemble immobilier propriété située à [Localité 13] (Vienne), connue sous le nom de « [Adresse 14] », cadastré section AC n° [Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5],

— dit et jugé qu’il sera procédé à la vente aux enchères publiques, à l’audience du juge de l’exécution de Poitiers, sur le cahier des conditions de vente qui sera établi par Maître Bacle, et après l’accomplissement des formalités prévues par la loi,

— dit qu’en l’absence d’enchères, celle-ci sera ramenée à 150.000 euros puis en l’absence persistante d’enchères, à 100.000 euros puis en l’absence toujours persistante d’enchères à 75.000 euros,

— dit et jugé qu’il sera procédé à la même publicité qu’en matière de saisie immobilière,

— condamné M. [J] [W] à lui régler la somme de 3.978 euros au titre de la moitié des taxes d’habitation de 2009 et 2011 à 2015 et la somme de 1.025,75 euros au titre du quart des taxes foncières 2014 et 2015.

De l’infirmer en ce qu’elle a :

— condamné M. [J] [W] en réparation des dégradations commises à la somme de 3.000 euros,

— condamné M. [J] [W] au titre des frais de procès antérieurs à la somme de 2.554,50 euros,

— déclaré M.[J] [W] redevable à l’égard de l’indivision d’une somme mensuelle de 1.500 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er septembre 2015 et jusqu’à la date à laquelle il sera procédé au partage,

— débouté M. [O] [W] de sa demande de restitution des meubles sous astreinte,

Statuant à nouveau :

— condamner M. [J] [W] à payer à M. [O] [W], et en tout état de cause à l’indivision la somme de 10.000 euros en réparation des dommages causés par lui,

— condamner M. [J] [W] à régler à M. [O] [W] :

— au titre de sa part dans les honoraires de l’instance ayant donné lieu à l’arrêt du 9 mai 2012 : 3.032,90 euros,

— en remboursement des constats d’huissier : 300,09 euros.

— fixer à 2.000 euros le montant de l’indemnité mensuelle dûe au titre de l’indemnité d’occupation dûe par M. [J] [W] à compter du 1er septembre 2015 et jusqu’à la date à laquelle il sera procédé au partage,

— condamner M. [J] [W] à restituer à M. [O] [W], dans le mois de la signification de l’arrêt à intervenir, l’ensemble des meubles et effets mobiliers figurant sur la liste produite,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 250 euros par jour de retard pendant trois mois, délai à l’issue duquel il sera à nouveau fait droit,

En tout état de cause,

— débouter M. [J] [W] de l’ensemble de ses demandes,

— le condamner à payer à M. [O] [W], en application de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 10.000 euros ainsi qu’aux dépens,

— autoriser M^e Bacle à recouvrer directement, en application de l’article 699 du code de procédure civile, ceux des dépens dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision.

Au soutien de ses prétentions, il indique qu’il a été procédé à des tentatives de vente amiable auxquelles l’appelant s’est opposé et que sa demande de différé de la vente judiciaire est donc totalement dilatoire et infondée.

Les dégradations commises par M. [J] [W] sont établies par les deux constats d’huissier et par deux plaintes.

Les dégradations portent sur les locaux qui étaient précédemment occupés par lui et l’auteur des dégradations ne peut être que l’autre occupant des lieux, c’est-à-dire M. [J] [W].

La plainte déposée le 5 juin 2018 n’a été classée que sous la condition que M. [J] [W] rembourse le préjudice.

Il a en outre bien été amené à régler diverses impositions afférentes à l’immeuble pour un total de 5.003,75 euros correspondant à des taxes d’habitation et foncières de 2011 à 2015.

Contrairement à ce qui est soutenu par M. [J] [W] dans ses écritures, ces demandes ne sont pas atteintes par la prescription puisqu’elles figuraient dans l’assignation initiale délivrée en mars 2019.

M. [J] [W] occupe seul l’immeuble indivis et comme l’a retenu le premier juge, par son comportement violent, a fait obstacle à tout 'partage humain’ des lieux, s’en réservant ainsi la jouissance exclusive.

Par application de l’article 815-9 du code civil, il est redevable d’une indemnité d’occupation, envers l’indivision et par simplification, il demande que le point de départ de celle-ci soit fixé au 1er janvier 2016 et être arrêté, au profit de l’indivision, à 2.000 euros par mois compte tenu de la valeur du bien.

En raison du comportement de son frère il a été contraint de quitter les lieux pour vivre dans une dépendance du château lui appartenant en propre et qu’à ce titre il ne peut rien lui être réclamé.

De même M. [J] [W] s’est approprié la totalité du mobilier lui appartenant puisqu’il n’a plus accès au bien et il en demande la restitution sous astreinte.

Enfin il a supporté seul les frais de l’instance ayant donné lieu à l’arrêt de la cour d’appel du 9 mai 2012 qui a été rendu au bénéfice commun de lui-même et de M. [J] [W] ; il sollicite en conséquence que celui-ci soit condamné à rembourser la moitié de ces frais, qui se sont élevés à 3.032,90 euros outre le remboursement du coût des deux constats d’huissier.

Par conclusions M [D] [W] demande à la cour de confirmer le jugement dont appel en ce que celui-ci a :

— ouvert les opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre les parties,

— ordonné la licitation de cet ensemble immobilier,

— dit qu’il y sera procédé à l’initiative de la plus diligente d’entre les parties,

— fixé la mise à prix à 200.000 euros,

— dit qu’en l’absence d’enchères, cette mise à prix sera ramenée à 150.000 euros, puis, en l’absence persistante d’enchères à 100.000 euros, puis, en l’absence persistante d’enchères à 75.000 euros,

— précisé les conditions d’établissement du procès verbal de description des lieux, des diagnostics, et des éventuelles visites d’acquéreurs potentiels,

— dit que la publicité préalable à la vente aura lieu comme en matière de saisie immobilière,

— renvoyé pour le surplus aux articles 1275, 1277 et 1278 du code de procédure civile,

— fixé à la charge de M. [J] [W] et au profit de l’indivision existante entre les parties une indemnité d’occupation de 1.500 euros par mois à compter du 1er septembre 2015 jusqu’au premier évènement que constituera soit sa libération des lieux, soit la vente de l’immeuble,

— fixé à 3.000 euros une indemnité qu’il a mise à la charge de M. [J] [W] au profit de l’indivision à raison de dégradations commises dans l’immeuble indivis,

— fixé à 300 euros une indemnité qu’il a mise à la charge de M. [O] [W], pour le mois de novembre 2014, au profit de l’indivion, à raison de l’encaissement d’une mensualité du loyer de la location d’un logement dans une partie de l’immeuble indivis,

— statué sur les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ajoutant,

— débouter M. [J] [W] de toute demande contraire,

— rejeter la demande dont M. [J] [W] a saisi la cour et qui tend à voir l’indivison qui lie les parties déclarée lui être redevable d’une somme forfaitaire de 20.000 euros au titre de frais d’entretien et de réparation de l’immeuble indivis,

— donner acte à M. [D] [W] de ce qu’il s’en rapporte à justice sur les demandes que M. [J] [W] dirige, en son nom personnel ou en celui de l’indivision qui lient les parties contre M. [O] [W], ou relatives à des condamnations prononcées contre lui au profit de celui-ci,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Il rappelle que les tentatives de vente amiable se sont soldées par un échec.

Le tribunal a retenu qu’un ensemble de pièces, produites par M. [O] [W] aux débats établissent l’obstacle que M. [J] [W] forme, durablement et violemment, à tout partage humain des lieux, ce qui caractérise la jouissance exclusive qu’il s’en réserve.

A ce titre une indemnité d’occupation est due.

Il fait sienne ici l’appréciation du jugement dont appel sur les dommages intérêts pour les dégradations commises dans l’immeuble par l’appelant.

Il s’oppose enfin à la demande de M. [J] [W] de voir reconnaître l’indivision débitrice en sa faveur d’une indemnité élevée à la somme de 20.000 euros à raison :

— d’un entretien des lieux qui ne saurait constituer que l’accessoire naturel et une charge minimale de sa jouissance privative, dont cette dernière a bénéficié au premier chef, et dont la nature, la qualité et l’importance ne sont d’ailleurs pas justifiées,

— de réparations dont la nature, la qualité et l’importance sont d’autant moins justifiées par quelques photos, que d’autres, figurant aux constats produits par M. [O] [W], qui les imputent à son frère, attestent d’une importante dégradation de l’état du bâti.

M. [X] [W] conclut à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et à la condamnation de M. [J] [W] à lui régler la somme de 1.800 euros pour les frais qu’il a dû exposer en procédure d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile faisant siennes les motivations du jugement.

Vu les dernières conclusions de l’appelant en date du 18 octobre 2022 ;

Vu les dernières conclusions des intimés en date du 19 décembre 2022 et 10 et 18 janvier 2023 ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 octobre 2023.

SUR QUOI

Les 25 mai et 10 juin 1960, M. [O] [W] et Mme [H] [L] se sont portés acquéreurs chacun d’une partie d’un ensemble immobilier situé à [Localité 13] dans la Vienne, connu sous le nom de '[Adresse 14]', composé d’un château, d’un étang, d’une chapelle et de diverses terres, d’une contenance totale de 3 hectares 16 ares 58 centiares.

Mme [H] [L] a disparu en 1961 sans plus donner de signes de vie.

M. [O] [W] est décédé en 1989.

Suivant deux arrêts de la cour d’appel de Poitiers en date des 9 mai 2012 et 18 juin 2014 MM [D], [X], [J] et [O] [W] sont propriétaires indivis par usucapion de la propriété ci-dessus désignée.

Des démarches ont été effectuées pour sortir de l’indivision par les parties mais cela sans succès du fait de l’absence d’accord entre les parties.

M. [O] [W] a fait assigner ses frères, MM. [J], [D] et [X] [W], aux fins de partage de l’indivision et c’est dans ces conditions qu’est intervenu le jugement en date du 18 mai 2021 dont appel.

Sur la demande de vente de gré à gré du bien immobilier

Il résulte des éléments du dossier que l’ensemble immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 13] a fait l’objet d’un mandat de vente signé par les partie en octobre 2015 puis d’une offre d’achat expirant le 18 septembre 2018 pour un montant de 400.000 euros.

Un premier courrier était adressé sous forme de recommandé par le conseil de M. [O] [W] à l’appelant en date du 23 octobre 2018 et l’informait qu’à défaut d’accord sur la proposition une demande de licitation était envisagée ; puis en janvier 2019, sans réponse à cette précédente lettre, M. [O] [W], par son conseil, proposait à ses frères de céder sa part indivise ainsi que différentes parcelles lui appartenant en propre et jouxtant le site.

Ce dernier courrier n’était pas réclamé par l’appelant.

L’ancienneté de ces démarches et l’absence de réponses ou de nouvelles propositions des interessés quant à une vente amiable depuis compromet à l’évidence la réalisation de celle-ci dans les quelques mois à venir.

En outre ainsi que l’a très justement relevé le premier juge, en mai 2021, devant qui était également sollicitée une vente de gré à gré, 'l’instance est introduite depuis plus de deux années et le report de deux mois de l’audience de plaidoirie n’a permis aucune avancée alors qu’une vente de gré à gré requiert l’accord unanime des indivisaires'; le premier juge constatait aussi et notamment, alors que la demande de différé de la licitation de six mois était présentée par MM [D] et [X] [W] que 'le délai qu’ils sollicitent est quasiment atteint par celui du report de l’audience au fond ajouté à celui du délibéré puis de l’accès au jugement à son caractère définitif.'

La cour, constatant que la déclaration d’appel date d’août 2022 pour une fixation en novembre 2023 pour plaider, ne peut qu’adopter la même analyse et relever que malgré la demande de l’appelant aucune action n’a été réalisée dans cette période pour entamer les démarches d’une vente amiable.

Dès lors la demande à hauteur d’appel de M. [J] [W] de différer une nouvelle fois la licitation est dilatoire et sera rejetée ; le jugement sera par conséquent confirmé de ce chef dans les conditions retenues destinées à favoriser, à juste titre, la vente du bien.

Sur les indemnités d’occupation réclamées à l’encontre de MM [O] et [J] [W]

L’article 815-9 alinéa 2 du code civil dispose que 'l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité."

M. [J] [W] ne conteste pas occuper les lieux actuellement et M. [O] [W] est installé depuis novembre 2013 dans une dépendance lui appartenant en propre, ce que confirme son frère [X].

M. [J] [W] soutient que son frère [O] occupe privativement une partie des lieux communs en ce qu’il a installé une chaine et un cadenas sur une porte et produit à cette effet une photo (pièce 8) ; M. [O] [W] communique quant à lui un constat d’huissier établi par Me [B] (pièce 7), en date du 4 juillet 2017, comportant en page 2 une photo identique et explique que la pose de cette chaîne n’est dûe qu’aux dégradations commises par [J] deux jours avant ce constat et n’est plus aucunement d’actualité.

L’examen de ce constat d’huissier, corroboré par l’attestation de M. [U], permet de confirmer la version de M. [O] [W] qui a décidé de poser cette chaine et ce cadenas pour uniquement préserver l’accès de la pièce après les dégradations commises par son frère.

En revanche malgré ses affirmations cette seule photo, datée selon le constat, de 2017 et dans les conditions ci-dessus rappelées, ne permet aucunement à M. [J] [W] de démontrer une occupation ou interdiction d’accès de l’ensemble immobilier aux autres propriétaires indivis de la part de M. [O] [W] depuis cette date et aujourd’hui encore.

Le premier jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnité d’occupation sollicitée par M. [J] [W] contre son frère [O].

Si M. [J] [W] ne conteste pas occuper le bien indivis, il estime ne pas avoir empêché les autres co-indivisaires d’en jouir également puisqu’ils ont les clefs et que [D] y a fait paître des chevaux.

Les intimés considèrent cependant, comme l’a analysé le premier juge, que le comportement de M. [J] [W] constituait une impossibilité d’habiter les lieux pour quiconque.

M. [W] produit deux constats d’huissier, du 24 juin 2015 et celui évoqué précédemment, rapportant de nombreuses dégradations : portes de pièces, de placards cassées, vitre brisée, câbles électriques et téléphoniques sectionnés sur plusieurs mètres, interrupteurs cassés ou arrachés, absence d’électricité à l’étage, cuisine détériorée, jonchée de sacs poubelles et d’objets ménagers.

Ce second constat est, comme indiqué supra, corroboré par le témoignage de M. [U] qui atteste avoir vu M. [J] [W] le 2 juillet 2017 'en train de casser la porte du château et d’envoyer à l’intérieur les poubelles qui se trouvaient à l’extérieur dans le but d’étaler les ordures dans la partie du château appartenant à [O] son frère.'

M. [O] [W] produit aussi en cause d’appel :

— un procès-verbal de son audition en date du 5 juillet 2018 par la gendarmerie de [Localité 17] l’informant que le procureur de la République avait classé sans suite la plainte contre son frère [J] à condition que celui-ci l’indemnise sous deux mois de son préjudice causé par des dégâts électriques et des clôtures pour chevaux outre deux années de loyer et des meubles à restituer. Comme l’a justement noté le jugement critiqué ce classement sous condition traduit l’analyse du procureur de la République en faveur de la responsabilité de M. [J] [W] dans les dégats invoqués,

— l’attestation de M. [R] qui déclare avoir été agressé verbalement sur les lieux par M. [J] [W] à plusieurs reprises,

— le courrier daté du 12 novembre 2014 par lequel Mme [Y], locataire de M. [O] [W] d’un appartement au sein de l’immeuble commun, donne son congé aux motifs suivants :

' Vu l’ambiance avec le voisin du 1er étage (Mr [W] [J]), aucun bruit, aucune visite ne sont autorisés sinon insultes, menaces etc…!

De plus, lorsque ce monsieur est en colère il débranche mon câble internet qui passe dans son appartement ce qui est un acte de malveillance mais il le remet lorsque l’opérateur ou les gendarmes se déplacent. La gendarmerie s’est d’ailleurs déplacée à deux reprises à ma demande.

Dans ces conditions invivables, vous comprendrez que je suis obligée de partir de chez vous'.

Comme l’a très justement motivé le premier juge ces éléments établissent l’obstacle que M. [J] [W] oppose durablement, par son comportement violent, non seulement à l’égard de son frère [O] mais également à l’égard de tiers qui se présentent ou habitent, à tout partage possible et vivable des lieux, quand bien même les autres propriétaires 'disposeraient’ de clefs et d’un 'accès matériel’ à ceux-ci.

Cette attitude caractérise la jouissance exclusive qu’il se réserve des lieux et le rend effectivement redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2016, conformément à la demande de M. [O] [W] et jusqu’au premier des deux événements que constitueront sa libération des lieux et leur vente.

La valeur du bien sera retenue à hauteur de l’unique offre d’achat qui en a été faite, soit 400.000 euros.

Compte tenu de son lieu d’implantation et de la qualité du site mais aussi de l’état très dégradé, son rendement locatif ne paraît pas pouvoir excéder 6%, soit 2.000 euros par mois y compris compte tenu du caractère précaire de l’occupation.

Sur les comptes d’administration entre les indivisaires

L’article 815-12 du code civil dispose que 'L’indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis est redevable des produits nets de sa gestion. Il a droit à la rémunération de son activité dans les conditions fixées à l’amiable ou, à défaut, par décision de justice.'

S’agissant de M. [O] [W]

L’article 815-10 alinéas 2 et 3 du code civil dispose que 'Les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l’indivision, à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise.

Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l 'être.'

En l’espèce M. [O] [W] indique effectivement, après son départ en raison du conflit avec son frère [J], avoir tenté de louer un appartement situé au deuxième étage du chateau ; il produit d’ailleurs à ce titre :

— un bail établi le 1er novembre 2013 avec Mme [K] pour un an renouvelable contre 300 euros par mois,

— un courrier de Mme [Y], indiquant le 12 novembre 2014 qu’elle 'quitte l’appartement qu’elle loue’ à compter du 30 du même mois en raison du comportement de M. [J] [W].

Outre ses éléments la lecture des deux constats d’huissier permet d’établir :

— d’une part que le 24 juin 2015 (date du constat établi par Me [E]) Mme [K] est présentée comme ayant toujours à bail un appartement au deuxième étage et qu’elle a été victime d’une agression de la part de M. [J] [W] (page 1), qu’au deuxième étage 'où se trouve le logement donné en location… il existe de nombreux fils coupés’ (page 7), qu’enfin 'il n’y a plus aucune alimentation électrique au 2ème étage et particulièrement dans les sanitaires et le logement loué ; le cumulus ne fonctionne plus. La locataire a jeté toute la nourriture qui se trouvait dans son refrigérateur'.

— d’autre part que suivant constat établi le 4 juillet 2017 Me [B] écrit (page 8) 'avec l’accord de l’occupant de l’appartement Monsieur [F] [A], nous pénétrons chez ce dernier'.

Ces pièces permettent par conséquent d’établir que Mme [K] demeurait bien locataire à tout le moins jusqu’en juin 2015 et que M. [O] [W], est dès lors redevable à l’indivision au titre des loyers perçus jusqu’à cette date sur la base du bail conclu le 1er novembre 2013.

La prescription quinquennale de l’article 815-10 alinéa 3 du code civil couvrant la période de location jusqu’au 4 novembre 2014, la demande ayant été formée pour la première fois par conclusions de novembre 2019 comme le relève le premier jugement, il convient de réformer le jugement entrepris en fixant la créance de M. [O] [W] à l’égard de l’indivision à la somme de 2.400 euros (300 euros X 8 mois : novembre 2014 – juin 2015 ).

En revanche si le second constat relève la présence d’un 'occupant', en juillet 2017, d’un appartement, aucun autre élément probant ne permet d’établir la qualité de locataire de ce dernier ni de connaître l’enrichissement qu’en aurait reçu M. [O] [W] au bénéfice de l’indivision.

S’agissant de M. [J] [W]

L’article 815-13 de ce code dispose que 'Lorsqu 'un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l 'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l''aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu 'elles ne les aient point améliorés.

Inversement, l’indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.'

Il ressort des pièces communiquées que M. [J] [W] a été observé cassant une porte d’entrée du château devant témoin et déversant des détritus.

Un classement sous conditions de réparer, notamment, des dégradations commises entre septembre 2017 et juin 2018 par le procureur de la République a par ailleurs été notifié à M. [O] [W] le 5 juillet 2018.

Le constat d’huissier en date du 24 juin 2015 établi à la demande de M. [O] [W] permet de constater de nombreuses destructions mobilières notamment électriques qui ont porté préjudice à Mme [K], locataire de M. [O] [W] comme rappelé précédemment.

C’est à juste titre que celui-ci soutient que son frère, seul autre occupant de l’immeuble, est nécessairement à l’origine de ces dommages.

Le comportement violent de M. [J] [W], relevé par de nombreux témoins, ne peut que confirmer, outre les constats matériels, sa responsabilté pour ces faits précis.

Le devis établi par M. [C] pour les réparations électriques demeure par conséquent le seul élément probant permettant, au delà de l’attribution impossible d’une somme 'forfaitaire', de fixer judiciairement le coût des dommages commis par M.[J] [W] au préjudice de l’indivision en vertu de l’article 815-13 alinéa 2 du code civil.

A ce titre l’évaluation retenue par le premier juge est conforme au devis produit et sera par conséquent confirmée.

Concernant les taxes foncières 2014 et 2015, qui incombent aux seuls propriétaires des lieux et constituent des charges de l’indivision, M. [O] [W] en réclame un quart à son frère [J] pour un total de 1.025,75 euros ; la période sollicitée n’est pas atteinte de prescription au regard des conclusions de novembre 2019 qui l’ont interrompue.

M. [O] [W] produit les avis correspondants qui constituent la preuve de ses prétentions en vertu de l’article 1315 alinéa 1 du code civil applicable au litige.

M. [J] [W], ainsi que l’a rappelé le premier juge, se contente de dire 'avoir réglé à son frère [O], selon leurs habitudes une somme d’argent assez importante pour s’acquítter de toutes les charges y compris les taxes’ mais ne le justifie pas.

A défaut de rapporter effectivement la preuve de ce paiement à hauteur d’appel le jugement sera confirmé de ce chef.

M. [J] [W] réclame par ailleurs à l’indivision 20.000 euros au titre de l’entretien des lieux et des réparations qu’il a accomplies sur l’ensemble immobilier.

Devant la cour comme en première instance il communique à ce titre de nombreuses photographies dont la valeur probante est limitée ; en effet ces photos présentent effectivement des personnes travaillant mais sans qu’il soit possible ni de déterminer la période ni d’indentifier la quantité des travaux et moins encore de justifier la somme de 20.000 euros réclamée.

Elles ne permettent pas d’établir que M. [J] [W] a amélioré ou conservé l’immeuble au sens de l’article 815-13 du code civil ni que ces travaux ont excédé la part incombant normalement à tout occupant des lieux.

Le premier jugement sera en conséquence confirmé de ce chef.

Les comptes entre M. [O] [W] et M. [J] [W]

Sur les taxes d’habitation : M. [O] [W] réclame à M. [J] [W] la moitié des taxes d’habitation de 2009 inclus à 2015 inclus pour un total de 3.978 euros.

Durant ces années, seuls [J] [W] et lui habitaient les lieux et étaient dès lors seuls redevables de ces impositions qui n’incombent qu’à l’occupant.

M. [O] [W] produit les avis correspondant, à l’exception de la taxe 2010 qui n’est pas justifiée faute de production de la pièce fiscale.

M. [J] [W] affirme de nouveau lui avoir versé, comme ils en avaient l’habitude, 'une somme d’argent assez importante pour s’acquítter de toutes les charges’ y compris les taxes mais ne le justifie pas plus devant la cour qu’en première instance.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il l’a condamné au paiement.

Sur les meubles

M. [O] [W] fournit une liste de meubles en pièce 20 ainsi qu’une série de photos supposées correspondre aux indications portées sur la liste ; si l’appelant ne conclut pas sur cette demande, pas plus que les autres intimés qui demandent confirmation du premier jugement, cette absence de position ne permet aucunement d’établir la propriété sur ces biens de M. [O] [W] et encore moins l’existence actuelle de ces biens ou l’impossibilité matérielle de les récupérer et ainsi obtenir leur restitution sous astreinte.

La décision du premier juge rejetant cette demande est dès lors tout à fait fondée.

Sur les frais de procès

M. [O] [W] produit six factures d’avocat sur la période du 31 mai 2010 au 21mars 2013 qui se rapportent toutes à un procès '[W]/[N]' sauf la dernière qui a pour référence '[W]/[W]' et qui ne peut être reliée aux précédentes faute de références chiffrées commune.

Les cinq premières factures ont trait à l’instance concernant l’occupation de l’ensemble immobilier par MM [O] et [J] [W] initiée contre MM [P] et [M] [N] et qui a conduit à l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers en date du 9 mai 2012 consacrant leur usucapion.

La dernière facture correspond, selon rapprochement de dates et son intitulé, à l’instance initiée sur tierce opposition à cet arrêt par MM [D] et [X] [W].

Comme l’a relevé le premier juge et comme cela est mentionné dans l’arrêt si M. [O] [W] s’était bien constitué devant la cour, M. [J] [W] ne s’était quant à lui pas constitué et était défaillant.

Il ne saurait par conséquent lui être imputé le règlement partiel de cette facture d’intervention d’un avoué devant la cour alors que celui-ci n’était mandaté que par son frère [O].

Les cinq premières factures seules constituent ainsi la preuve prévue à l’article 1315 alinéa 1 du code civil applicable au litige ; M. [J] [W] doit en régler le montant au demandeur, soit 2.554,50 euros correspondant bien à la somme des seules cinq factures retenues soit 5.019 euros divisés par deux.

M. [O] [W] réclame enfin le coût des constats d’huissier des 24 juin 2015 et 4 juillet 2017, constats qu’il a fait établir de son seul chef dans le cadre des incidents, dégradations, constatés par lui et afin de se ménager des éléments de preuve dans le cadre conflictuel de ses relations avec son frère et du règlement futur de leur comptes.

Aucun fondement juridique ne permet d’imputer leur côut à M. [J] [W] sauf à relever que ces frais peuvent constituer des frais irrépétibles dont la 'réparation’ est en tout ou partie réalisée par application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [J] [W], qui succombe à titre principal dans ses prétentions, supportera les dépens de la présente instance.

Il sera en outre condamné à verser à :

— M. [O] [W] la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— M.[X] [W] la somme de 1.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Au fond,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a :

— fixé à la charge de M. [J] [W] une indemnité d’occupation due à l’indivision de 1.500 euros par mois à compter du 1er septembre 2015 et jusqu’au premier des deux événements que constitueront sa libération des lieux ou leur vente,

— fixé à 300 euros la somme dont M. [O] [W] est redevable à l’indivision au titre du loyer perçu pour le mois de novembre 2014,

Et statuant à nouveau sur le chef infirmé :

— fixe à 2.000 euros le montant de l’indemnité mensuelle dûe au titre de l’indemnité d’occupation dûe par M. [J] [W] à compter du 1er septembre 2015 et jusqu’à la date à laquelle il sera procédé au partage,

— fixe à 2 .400 euros la somme dont M. [O] [W] est redevable à l’indivision au titre des loyers perçus pour le mois de novembre 2014 à juin 2015,

Confirme la décision déférée pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne M. [J] [W] aux dépens de l’appel.

Condamne M. [J] [W] à verser à M. [O] [W] la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. [J] [W] à verser à M.[X] [W] la somme de 1.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Autorise M^e Bacle à recouvrer les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Denys BAILLARD, Président et par Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

L. ROBELOT D. BAILLARD