ARRET N°137

N° RG 24/01536 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HCJC

S.C.I. LES SABLES

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] A [Localité 1]

C/

[N]

[P]-[D]

[W]

S.C.I. HAMATEO

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

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Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 08 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01536 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HCJC

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 12 juin 2024 rendue par le Juge de la mise en état de SAINTES.

APPELANTES :

S.C.I. LES SABLES

[Adresse 5]

[Localité 1]

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1]

[Adresse 5]

[Localité 1]

ayant tous les deux pour avocat postulant M^e Elisabeth SAINTE MARIE PRICOT de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS ETIC, avocat au barreau de SAINTES et pour avocat plaidant M^e Nicolas SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMES :

Monsieur [C] [N]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Madame [P]-[D] [I]

[Adresse 6]

[Localité 2]

ayant tous les deux pour avocat postulant M^e Nicolas GILLET de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e LAYDEKER, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [NB] [K] [W]

[Adresse 7]

[Localité 10] (EMIRATS ARABES UNIS

S.C.I. HAMATEO

[Adresse 12]

[Localité 3]

ayant tous les deux pour avocat postulant M^e Stéphane PRIMATESTA de la SELARL TEN FRANCE, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Charlotte de LAGAUSIE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Février 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui a fait le rapport

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 1] (Gironde) est constitué de deux lots. Chaque lot comporte une partie privative sur laquelle est édifiée une maison d’habitation et un jardin, partie commune sur laquelle chaque copropriétaire a un droit de jouissance privative.

La sci Les Sables est propriétaire du lot n°1.

Une piscine enterrée avait été réalisée dans le jardin dépendant du lot n° 2.

Par courrier recommandé en date du 13 août 2021, la sci Les Sables a mis en demeure [NB] [W], copropriétaire du lot n° 2, de démolir la piscine, troublant selon elle la jouissance paisible de son lot.

Par courrier reçu le 14 décembre 2021 par [NB] [W], la sci Les Sables a indiqué s’être désignée syndic de la copropriété et a convoqué une assemblée générale des copropriétaires en vue de l’adoption d’une résolution autorisant une action judiciaire pour obtenir la démolition de la piscine.

[C] [N] et [P]-[D] [I] ont acquis par acte du 19 janvier 2022 la propriété du lot n° 2 de [NB] [W] et de la sci Hamateo.

Par acte du 8 mars 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] et la sci Les Sables ont fait assigner [C] [N] et [P] [I] devant le tribunal judiciaire de Saintes. Ils ont demandé d’ordonner la démolition de la piscine et de condamner les défendeurs à les indemniser de leur préjudice.

Par acte des 16 et 23 janvier 2023, [C] [N] et [P]-[D] [I] ont appelé en garantie la sci Hamateo et [NB] [W].

Sur incident, [C] [N] et [P]-[D] [I] ont demandé au juge de la mise en état de déclarer irrecevables les demandes de la sci Les Sables et du syndicat des copropriétaires.

Ils ont soutenu à l’appui de leurs prétentions que :

— l’action était prescrite, la piscine ayant été édifiée depuis plus de 30 années ;

— les demandeurs ne pouvaient pas avoir ignoré la construction puis l’utilisation de la piscine en raison de la configuration des lieux ;

— l’utilisation en avait été paisible, la piscine ayant été déclarée à l’administration fiscale ;

— à la date de la construction de la piscine, une autorisation d’urbanisme n’était pas exigée ;

— l’assemblée générale n’avait pas décidé de la démolition de la piscine ;

— la délibération alléguée n’avait pas été inscrite au registre des délibérations.

La sci Hamateo et [NB] [W] ont de même soutenu que l’action était prescrite, la piscine et la terrasse ayant été réalisées depuis plus de 30 ans et n’ayant pas été modifiées. Ils ont ajouté qu’une autorisation d’urbanisme n’était pas nécessaire à la date de sa construction.

La sci Les Sables et le syndicat des copropriétaires ont conclu au rejet de l’incident. Ils ont soutenu que :

— les photos satellites produites établissaient que la piscine avait été démolie puis reconstruite entre 2009 et 2013 ;

— l’existence de la piscine leur était antérieurement inconnue ;

— la possession n’avait pas été paisible en l’absence d’autorisation d’urbanisme, la mairie n’ayant découvert que fortuitement en 1995 l’existence de la piscine ;

— la décision de l’assemblée générale relative à la démolition de l’ouvrage n’avait pas été contestée.

Par ordonnance du 12 juin 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saintes a statué en ces termes :

'DECLARE irrecevable en raison de la prescription la demande de la SCI LES SABLES et du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] tendant à obtenir la démolition de la piscine sise sur le lot n°2 au [Adresse 4] à [Localité 1] ;

DECLARE irrecevable en raison de la prescription la demande de la SCI LES SABLES et du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] tendant à obtenir des dommages et intérêts ;

DECLARE recevable la demande de la SCI LES SABLES et du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] tendant à obtenir la démolition de la terrasse sise sur le lot n°2 au [Adresse 4] à [Localité 1] ;

CONDAMNE la SCI LES SABLES et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] aux entiers dépens de la présente procédure ;

CONDAMNE la SCI LES SABLES et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] à payer à Monsieur [C] [N] et Madame [P] [I] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure pénale ;

CONDAMNE la SCI LES SABLES et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] à payer à Monsieur [NB] [W] et à la SCI HAMATEO la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure pénale ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 16 octobre 2024 à 09h00 pour les conclusions au fond ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision'.

Il a déclaré irrecevable la demande de démolition de la piscine aux motifs que :

— celle-ci avait été réalisée il ya plus de 30 années et n’avait pas été modifiée ;

— la configuration des lieux rendait cette piscine visible du fonds voisin ;

— les bruits de son utilisation en étaient de même perceptibles par les voisins ;

— les lots étant séparés par une simple haie végétale ;

— le délai de prescription de l’action n’avait pas été interrompu en l’absence de modifications de la piscine ;

— la possession de la piscine avait été paisible dès lors qu’aucune autorisation d’urbanisme n’était nécessaire.

Il a par voie de conséquence déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts.

Il a considéré que la demande de démolition de la terrasse était recevable, celle-ci ayant été modifiée depuis moins de 30 années.

Par déclaration reçue au greffe le 27 juin 2024 et enrôlée sous le numéro 24/1536, la sci Les Sables et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] ont interjeté appel limité de cette ordonnance.

Par déclaration reçue au greffe le 22 juillet 2024 et enrôlée sous le numéro 24/1660 puis par déclaration reçue au greffe le 31 juillet 2024 enrôlée sous le numéro 24/1892, [C] [N] et [P]-[D] [I] ont interjeté appel limité de cette ordonnance.

Par ordonnance du 12 septembre 2024, le conseiller de la mise en état a joint les instances.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2024, la sci Les Sables et le syndicat des copropriétaires ont demandé de :

'- DECLARER recevable et bien fondée l’appel du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] et de la SCI LES SABLES.

A titre préliminaire,

— DECLARER les consorts [N]/[I] irrecevables à agir sur le fondement de l’article 122 du Code de Procédure Civile,

— DECLARER LA SCI HAMATEO et de Monsieur [W] irrecevables à agir sur le fondement de l’article 122 du Code de Procédure Civile,

Au fond,

— INFIRMER l’ordonnance du 12 juin 2024 en ce qu’elle :

— Déclare irrecevable en raison de la prescription la demande de la SCI LES SABLES et du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] tendant à obtenir la démolition de la piscine sise sur le lot numéro 2 au [Adresse 4] à [Localité 1]

— Déclare irrecevable en raison de la prescription la demande de la SCI LES SABLES et du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] tendant à obtenir des dommages-intérêts

— Condamne la SCI LES SABLES et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] à payer à Monsieur [C] [N] et Madame [P] [I] la somme de 2000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamne la SCI LES SABLES et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] à payer à Monsieur [NB] [LO] (lire [W]) la SCI à Matteo (lire Hamatéo) la somme de 2000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamne la SCI LES SABLES et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] aux entiers dépens.

— DECLARER recevable la demande du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] et de la SCI LES SABLES tendant à obtenir la démolition de la piscine sise sur le lot numéro 25 [Adresse 5], comme n’étant pas prescrite ;

— DECLARER recevable la demande Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] et de la SCI LES SABLES tendant à obtenir des dommages-intérêts, comme n’étant pas prescrite ;

— CONFIRMER l’ordonnance du 12 juin 2024 en ce qu’elle a déclaré recevable la demande tendant à obtenir la démolition de la terrasse sis sur le lot numéro 2 au [Adresse 4] à [Localité 1] ;

— DEBOUTER les consorts [N]/[I], la SCI HAMATEO et Monsieur [W] de leur demande relative à la prescription de l’action en démolition de la piscine et de la terrasse ;

— LES DEBOUTER de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER les consorts [N]/[I], la SCI HAMATEO et Monsieur [W], conjointement et solidairement ou l’un à défaut de l’autre, à payer la somme de 3000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile'.

Ils ont soutenu que la sci Hamateo, [NB] [W], [P]-[D] [I] et [C] [N], qui ne produisaient pas les actes de vente, ne justifiaient pas de leur qualité à agir.

Ils ont contesté que puisse être invoqué le bénéfice d’une prescription acquisitive, la possession étant entachée d’équivoque, la piscine étant sur une partie commune dont les copropriétaires n’avaient qu’un usage privatif.

Ils ont soutenu, s’agissant de la démolition de la piscine, que l’action n’était pas prescrite aux motifs que :

— l’action réelle immobilière visant à faire respecter le droit de propriété était comme celui-ci imprescriptible ;

— le règlement de copropriété n’ayant fait mention ni de la piscine ni de la terrasse, la remise en l’état des lieux pouvait être poursuivie ;

— la connaissance antérieure de la construction par des copropriétaires était indifférente à la recevabilité de l’action ;

— la sci Les Sables n’avait pas pu agir avant sa constitution, le 30 décembre 1996 ;

— la modification de l’emprise et d’éléments constitutifs de la piscine avait interrompu le délai de prescription.

Ils ont ajouté que :

— le juge de la mise en état n’avait statué qu’en regard de la situation de la sci Les Sables, sans envisager la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires ;

— la notification par le notaire de la vente à la seule sci Les Sables caractérisait la fraude aux droits du syndicat des copropriétaires, excluant le bénéfice de la prescription invoquée ;

— la piscine n’était pas visible ;

— les bruits de son utilisation n’étaient pas audibles ;

— la piscine avait été modifiée depuis moins de 30 ans, celle actuelle n’ayant pas les mêmes formes que celle figurant sur des photographies aériennes antérieures ;

— la piscine, réalisée sans autorisation administrative, contrevenait à l’article 3 de la loi n° 86-2 du 3 janvier 1986 relative à l’aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral (dite loi littoral) prohibant toute construction dans une bande de 100 mètres du littoral ;

— la décision de la copropriété de démolir l’ouvrage n’avait pas été contestée.

Ils ont conclu à la confirmation de l’ordonnance ayant déclaré recevable l’action en démolition de la terrasse, celle-ci ayant été modifiée récemment. Ils ont fait observer qu’elle n’était pas mentionnée sur le plan cadastral.

Par conclusion notifiées par voie électronique le 8 janvier 2025, [C] [N] et [P]-[D] [I] ont demandé de :

'- CONFIRMER l’ordonnance du Juge de la mise en état du 12 juin 2024 en ce qu’elle a déclaré irrecevable la demande de la SCI LES SABLES et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] tendant à obtenir la démolition de la piscine sise sur le lot N°2 au [Adresse 4] à [Localité 1] et déclaré irrecevable la demande de la SCI LES SABLES et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] tendant à obtenir des dommages et intérêts

— FAIRE DROIT à l’appel incident de Monsieur [N] et de Madame [I]

EN CONSEQUENCE,

— REFORMER l’ordonnance du Juge de la mise en état du 12 juin 2024 en ce qu’elle a déclaré recevable la demande de la SCI LES SABLES et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] tendant à obtenir la démolition de la terrasse sise sur le lot N°2 du [Adresse 4] à [Localité 1]

— CONFIRMER l’ordonnance du Juge de la mise en état du 12 juin 2024 en ce qu’elle a condamné la SCI LES SABLES à payer à Monsieur [N] et Madame [I] une somme de 2 000 ' sur le fondement de l’article 700 du CPC

— CONDAMNER la SCI LES SABLES à payer à Monsieur [C] [N] et Madame [P]-[D] [I] une indemnité de 3 000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile aux titres des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’exposer devant la Cour

— CONDAMNER la SCI LES SABLES aux entiers dépens'.

Ils ont conclu à la confirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré irrecevable la demande de démolition de la piscine aux motifs que :

— la piscine avait été édifiée au plus tard en 1991, ainsi que l’établissaient selon eux une photographie aérienne de 1991 et diverses attestations ;

— elle n’avait pas été modifiée depuis ;

— l’absence de syndic était indifférente dès lors que le syndicat des copropriétaires avait existé depuis l’origine de la copropriété ;

— sa réalisation ne nécessitait alors pas d’autorisation d’urbanisme ;

— les constructions étaient possibles, la sci Les Sables ayant obtenu le 4 mars 2019 un permis de construire pour une extension de l’habitation ;

— l’assemblée générale des copropriétaires, qui n’en avait pas la compétence, n’avait pas décidé de la démolition de la piscine mais uniquement autorisé à agir en justice à cette fin ;

— cette délibération n’avait pas été portée au registre des procès-verbaux des assemblées générales.

Ils ont pour les mêmes motifs conclu à l’irrecevabilité de la demande de démolition de la terrasse selon eux réalisée en même temps que la piscine, seul le revêtement en bois ayant été remplacé récemment.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 décembre 2024, la sci Hamateo et [NB] [W] ont demandé de :

'- REFORMER l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a jugé recevable la demande en démolition de la terrasse entourant la piscine ;

— STATUANT A NOUVEAU, JUGER IRRECEVABLE comme prescrite la demande du syndicat des copropriétaires et de la SCI LES SABLES au titre de la démolition de la terrasse ;

— CONFIRMER L’ORDONNANCE DONT APPEL EN TOUTES SES AUTRES DISPOSITIONS ;

— CONDAMNER la SCI LES SABLES à verser à Monsieur [W] et à la SCI HAMATEO la somme de 3.500 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance'.

Ils ont maintenu que :

— l’action exercée se prescrivait par trente années ;

— la piscine avait été réalisée depuis plus de 30 années, ainsi que l’établissaient les photographies produites aux débats et n’avait pas été modifiée ;

— sa réalisation n’avait pas pu être ignorée ;

— le délai de prescription de l’action avait commencé à courir à compter de la date de sa réalisation.

Ils ont ajouté que :

— la désignation judiciaire d’un administrateur afin de convoquer l’assemblée générale devant nommer un syndic n’avait jamais été sollicitée ;

— la possession de la piscine avait été paisible, publique et continue ;

— la dalle béton de la terrasse avait réalisée en même temps que la piscine.

En réponse aux dernières conclusions du syndicat des copropriétaires et de la sci Les Sables, ils ont indiqué :

— s’étonner que ceux-ci dénient la qualité de propriétaires de [C] [N] et [P]-[D] [I] qu’ils ont assignés en cette qualité ;

— que l’usucapion était possible sur des parties communes et qu’elle faisait obstacle à l’action ;

— que la date de constitution de la sci Les Sables était indifférente, la prescription acquisitive courant à compter de la possession de celui qui s’en prévaut ;

— que l’éventuelle absence d’autorisation d’urbanisme était sans incidence.

L’ordonnance de clôture est du 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR LA QUALITE A AGIR

L’article 122 du code de procédure civile dispose que : 'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.

L’article 30 du même code précise que :

'L’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.

Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention’ ;

et l’article 31 que :

'L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé'.

1 – sur la qualité à agir de la sci Les Sables et du syndicat des copropriétaires

Par courrier recommandé en date du 7 février 2022, le conseil du syndicat des copropriétaires a convoqué, sur la demande de la sci Les Sables s’en présentant être le syndic, [C] [N] et [P]-[D] [I] à une assemblée générale des copropriétaires devant se réunir le 3 mars suivant. L’ordre du jour était le suivant :

'4) Construction d’une piscine sur les parties communes de la copropriété

5) Mandat à donner au Syndic pour ester en justice'.

Les projets de résolution étaient rédigés en ces termes :

'4) Construction d’une piscine sur les parties communes de la copropriété

[…]

La SCI LES SABLES, propriétaire du lot n°1, a récemment constaté que Monsieur [W], propriétaire du lot n°2, a fait construire une terrasse et une piscine sur le jardin partie commune sur lequel il bénéficie d’un droit de jouissance exclusive en vertu de l’article 3 du règlement de copropriété.

Après lui avoir rappelé que de telles constructions sont impérativement soumises à l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires demande à Monsieur [W] de bien vouloir remettre en état les parties communes.

Il devra pour cela faire procéder à la démolition de la terrasse et de la piscine, puis semer du gazon afin de rendre son aspect végétalisé initial à l’espace ayant supporté les constructions.

[…]

5) Autorisation à donner au Syndic pour ester en justice

[…]

Dans l’hypothèse où la résolution n°5 serait adoptée et à défaut pour Monsieur [W] d’avoir procédé aux remises en état décidées, le syndicat des Copropriétaires donne autorisation au syndic d’ester en justice aux fins d’obtenir que soit ordonnée la démolition des ouvrages litigieux'.

La sci Les Sables, sans faire mention de sa qualité de syndic de la copropriété, a notifié à [C] [N] et [P]-[D] [I] les décisions présentées prises par l’assemblée générale. Elle a indiqué que :

'Je fais suite à l’assemblée générale des copropriétaires du 3 mars dernier à laquelle vous n’avez pas daigné participer

[…]

Votre attitude paralysant le fonctionnement normal de l’assemblée générale des copropriétaires, la SCI LES SABLES n’a guère d’autre choix que de faire à nouveau usage des dispositions des articles 41-16 et 41-17 de la loi du 10 juillet 1965 et de décider :

1°) De vous rappeler que le précédent propriétaire du lot n°2, et votre auteur, a fait construire sans aucune autorisation une terrasse et une piscine sur le jardin partie commune

[…]

2°) De vous rappeler que de toute construction sur les parties communes de 1'immeuble doit impérativement être soumise à l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ;

39) De vous demander de bien vouloir remettre en état les parties communes

[…]

4°) De donner autorisation au syndic d’ester en justice aux fins d’obtenir que soit ordonnée la démolition des ouvrages litigieux.

La présente vaut notification au sens de l’article 41-17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965".

[C] [N] et [P]-[D] [I], bien que contestant la régularité de ces résolutions, ne soutiennent pas l’absence de qualité à agir du syndicat des copropriétaires dûment autorisé et de la sci Les Sables, copropriétaire.

2 – sur la qualité à agir et à défendre de [C] [N], [P]-[D] [I], [NB] [W] et de la sci Hamateo

La sci Les Sables et le syndicat des copropriétaires, qui ont assigné [C] [N] et [P]-[D] [I] en qualité de copropriétaires, lesquels ont mis en cause leurs auteurs, ne peuvent pas utilement soutenir que leurs contradicteurs n’ont pas qualité à agir et à défendre, étant au surplus observé que la sci Les Sables n’a elle-même pas produit son titre de propriété.

B – SUR LA PRESCRIPTION DE L’ACTION

La cour est saisie de la prescription de l’action de la sci Les Sables et du syndicat des copropriétaires. Il n’est pas soutenu que la réponse à cette fin de non recevoir nécessite de préalablement trancher une question de fond au sens de l’article 789 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige. Il n’a ainsi pas été demandé de statuer sur l’acquisition par l’effet d’une possession trentenaire d’un droit par [C] [N], [P]-[D] [I] et leurs auteurs.

L’article 2227 du code civil dispose que :

'Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'.

La charge de la preuve de la prescription de l’action incombe à ceux qui s’en prévalent.

1 – sur la date des travaux

a – sur la date de construction de la piscine

[C] [N] et [P]-[D] [I] ont produit des photographies aériennes extraites du 'Portail Ign’ 'remonter le temps'. La piscine litigieuse apparaît sur une photographie prise le 5 août 1991.

La comparaison de cette photographie avec celle mentionnant dater de 2023 extraite du site 'Google’ produite par la sci Les Sables et le syndicat des copropriétaires n’établit pas que les piscines y figurant sont de formes différentes.

[H] [R], expert sollicité par [C] [N] et [P]-[D] [I], a en page 3 de son rapport en date du 28 mars 2024 indiqué que :

'D’après le contrôle technique sur la structure et sur le module de filtration ainsi que le boitier électrique de gestion et le raccordement divers, la piscine sous licence DESJOYAUX date de la fin des années 1980".

Il a conclu en page 4 de son rapport que :

'Le bassin construit sous licence DESJOYAUX avec un kit de panneaux de coffrage de 120 cm de haut par 25 cm de large avec un module filtration incorporant le système hydraulique et l’escalier d’accès date de la fin des années 1983.

La terrasse est très récente et réalisée fin des années 2010 début des années 2020 (voir facture de fourniture et de pose si possible)

Le liner a été changé le 10/ 05 /2007 (voir facture et plis divers, décoloration au niveau de la ligne d’eau et des angles.

Le module de gestion électrique et électronique ainsi que les modules électriques positionnés dans le bloc filtration sont de l’âge de la construction de la piscine dans les années fin 1980 début 1990 au plus tard.

Après renseignement auprès d’une société franchisée DESJOYAUX, ce groupe de filtration n’est plus commercialisé depuis 1990" .

En commentaires de photographies, il a indiqué que :

— en page 4, 'Piscine ovoïde en kit de marque DESJOYAUX modèle commercialisé à partir de 1978 mais construite après 1983 et avant 1989 (voir fiche technique en fin de rapport)' ;

— en page 5, 'Kit filtration modèle déposé DESJOYAUX en 1983" ;

— en page 7, 'Positionnement du kit de filtration avec échelle (jusqu’en 1989)' ;

— en page 11, 'Boitier électrique de gestion de la piscine des années 1980/1989« et 'Boitier de gestion de la filtration de marque GEROS GR 15074 P IP 55 remplacé après 1993 pour mise en conformité à la norme NF C15-10 révisée en mai 1991 section 702 et la norme NF EN60 104-1 révision de février1993 ».

Maître [X] [J], commissaire de justice à [Localité 3], a fait le 7 mars 2024 le constat suivant sur la requête de [C] [N] et d'[P]-[D] [I] :

— 'Derrière l’échelle de descente, la pompe de la piscine est en place.

Je note la présence d’une marque rectangulaire à ce niveau dans le coffre.

Mon requérant attirant mon attention sur le fait qu’il s’agissait a priori de l’autocollant de datation du système de pompe.

Une plaque d’identification avec mentionné « LEROY SOMER » est visible sur la partie extérieure de la pompe.

Je peux lire : « N°303342/039/2013 ».

Je me rends au niveau de la façade Sud où se trouve l’installation électrique de la piscine.

[…]

La mention suivante est inscrite sur le tableau électrique :

« L’installation électrique doit être réalisée par un électricien qualifié conformément à la NF C15-100 révision de mai 91 section 702 et à la norme NF EN 204-1 révision de février 93 ».

Le remplacement d’accessoires de la piscine, pièces d’usure, et du liner de celle-ci courant 2007 sont des travaux d’entretien qui n’ont pas modifié la piscine.

[F] [M] a, dans une attestation en date du 1er février 2024 notamment déclaré que :

'Je suis copropriétaire dans la résidence [Adresse 11]… et je me souviens avoir toujours eu connaissance de l’existence de la piscine située chez Mr [W] dont la maison est contiguë à la résidence. […] je n’ai pas assisté à la construction de la piscine qui était déjà là. Dans tous les cas j’ai le souvenir formel d’avoir rencontré en 89 ou 90 sur le perré une personne (que je connaissais car il était un camarade d’école) qui était chez Mr [W] avec d’autres personnes qui se baignaient dans la piscine'.

Dans une attestation en date du 22 avril 2023, [V] [G] a notamment déclaré :

'Avoir été invité régulièrement chez Monsieur [W] … à partir de 1989 pendant les vacances d’été.

[…]

Je peux attester que la piscine de Monsieur [NB] [W] existait dès ma première visite à cette adresse'.

[B] [S] a dans une attestation en date du 23 avril 2023 déclaré que :

'Mon amitié avec la famille [W] remonte au milieu des années 60.

J’ai bien connu la période de construction de la maison… au début des années 70.

Je déclare parfaitement me souvenir de la construction de la piscine à la fin des années 80".

La sci Les Sables et le syndicat des copropriétaires ne justifient pas des travaux allégués de reconstruction de la piscine.

Il résulte de ces développements que la piscine actuellement située dans le jardin dépendant du lot propriété de [C] [N] et [P]-[D] [I] a été réalisée au plus tard en 1991 et n’a pas été modifiée depuis.

b – sur la date de construction de la plage de la piscine et de la terrasse

En pages 2 et 3 de son rapport, au paragraphe 'Fiche de visite', [H] [R] précité a indiqué que :

'Bassin de nage à usage de piscine de marque DESJOYAUX composé de panneaux de coffrage en PVC de 120 cm de haut et 25 cm de large permettant des formes diverses.

[…]

Le fond du bassin est maçonné sans bonde de fond.

[…]

Les plages sont en bois exotique, le support est une dalle béton épaisseur moyenne de 10 cm'.

Sur la photographie aérienne extraite du site 'remonterletempos.ign.fr', prise le 5 août 1991, (pièce n° 8 de [C] [N] et [P]-[D] [I]) et sur celle prise le même jour extraite du site IGN(pièce n° 18 de [C] [N] et [P]-[D] [I], pièce n° 1 de [NB] [W] et de la sci Hamateo), la piscine apparaît entourée d’une terrasse d’une forme similaire à celle actuelle.

[NB] [W] et de la sci Hamateo ont produit des photographies certes non datées mais manifestement anciennes (pièces n° 3) sur lesquelles apparaît la terrasse litigieuse. Les dimensions en sont identiques sur ces photographies.

Il s’en déduit que la plage de la piscine et la terrasse forment un même ensemble qui a été réalisé en même temps que la piscine.

Les photographies produites aux débats (pièce n° 15 de [C] [N] et [P]-[D] [I]) établissent que seul le revêtement en bois de la terrasse a été récemment refait, sur un soubassement en ciment préexistant.

Comme précédemment, la sci Les Sables et le syndicat des copropriétaires ne justifient pas de la date alléguée de réalisation de la terrasse dont ils demandent la démolition.

2 – sur la connaissance de l’existence d’une piscine et d’une terrasse

Les deux seuls lots de la copropriété et leurs jardins sont contigus.

Les photographies prises en 1991 montrent que les jardins n’étaient séparés que par une haie arbustive.

Dans une attestation en date du 2 novembre 2024 produite par la sci Les Sables et le syndicat des copropriétaires, [U] [Y] a confirmé la présence d’une telle haie en déclarant que :

'En ma qualité d’artisan, j’ai procédé en 2019 à d’importants travaux de terrassement.

A ce moment là, j’ai arraché une haie de pitosporums (illisible) de 1,50 ml de large et de 2 ml de hauteur.

Cette haie cachée le terrain du voisin qui à ma connaissance ne venait jamais.

C’est à ce moment que j’ai découvert une piscine sur le terrain voisin'.

Maître [X] [J] a constaté le 7 mars 2024 que :

'Je me déplace tout à l’Ouest de la propriété où se situe un garde-corps surplombant le perré. Je mesure alors la distance en ce mur et la partie l’extrémité la plus à l’Ouest de la piscine, en ligne droite. Je relève la mesure de treize mètres et soixante centimètres.

Depuis l’angle Nord-Ouest, je note que la piscine est bien visible à l’oeil nu, me trouvant sur la propriété de mes requérants, et au niveau de l’escalier d’accès de la propriété voisine'.

Les photographies produites par [NB] [W] et la sci Hamatéo établissent que les activités de ce dernier et de sa famille étaient nécessairement sonores lorsqu’ils utilisaient la piscine.

La sci les Sables ne peut dès lors pas soutenir qu’elle n’avait pas :

— eu conscience de la construction de la piscine dans le jardin voisin ;

— vu depuis 1991 au moins la piscine et la terrasse situées à quelques mètres ;

— entendu leurs utilisateurs à des périodes de l’année propices à des séjours dans le jardin, alors même que les jardins n’étaient séparés que par une haie arbustive.

Le syndicat des copropriétaires ne peut pas pour les mêmes motifs soutenir son ignorance.

3 – sur l’impossibilité d’agir

L’article 2233 du code civil dispose que : 'La prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure'.

a – de la sci Les sables

La sci Les sables a été constituée par acte reçue le 30 décembre 1996. Elle a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 1er janvier 1997.

A ces dates, le délai de prescription de l’action n’était pas expiré.

La sci Les sables tient ses droits de copropriété d’un auteur qu’elle n’a pas identifié, n’ayant pas produit son titre de propriété.

En tout état de cause, la prescription qui avait commencé à courir à l’encontre de son auteur lui est opposable.

Elle n’est pour ces motifs pas fondée à soutenir que le délai de prescription n’avait pas commencé à courir à son encontre avant le 30 décembre 1996.

b – du syndicat des copropriétaires

1 -sur l’absence de syndic

L’article 14 alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : 'La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile'.

L’article 17 alinéa 1er de cette loi dispose que : 'Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical'. Cet article précise les modalités de désignation du syndic de la copropriété, éventuellement par le président du tribunal de grande instance devenu tribunal judiciaire.

Le règlement de copropriété et l’état description ont été établis par acte du 27 septembre 1971 déposé le 17 décembre suivant au rang des minutes de Maître [Z] [E], notaire à [Localité 9] suppléant Maître [O] [T]. L’article 10 du règlement de copropriété stipule que : 'Dans le cas où elle s’avèrerait nécessaire, la nomination du syndic aura lieu conformément à l’article 17 de la Loi du 10 juillet 1965, et à l’article 28 du décret du 17 Mars 1967".

Le syndicat des copropriétaires avait dès sa constitution la personnalité morale. La sci Les sables ou son auteur avaient dès l’origine la capacité de faire désigner un syndic de la copropriété.

2 – sur la fraude aux droits du syndicat des copropriétaires

L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que :

'II.-Préalablement à l’établissement de l’acte authentique de vente d’un lot ou d’une fraction de lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption instauré en application du dernier alinéa de l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme a renoncé à l’exercice de ce droit, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité'.

L’article 16 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 0 juillet 1965 dispose que :

'Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l’adresse électronique de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l’indication des accords prévus à l’article 26-8 de cette loi.

Cette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée'.

L’article 8 du règlement de copropriété stipule que :

'Chaque mutation entre vifs à titre gratuit ou onéreux d’un lot, devra obligatoirement être signalée au syndic, s’il y en a un, ou autres copropriétaires sans délai, à la diligence de l’acquéreur, par une lettre du Notaire rédacteur de l’acte…'.

Maître [A] [L], notaire au [Localité 8], a fait signifier le 27 janvier 2022 à la sci Les Sables la cession du lot de copropriété intervenue au profit de [C] [N] et [P]-[D] [I].

A cette date, la sci Les Sables se présentait avoir été désignée en qualité de syndic de la copropriété.

La sci Les Sables qui a eu connaissance de la cession, le syndicat des copropriétaires à qui la cession a été signifiée, ne peuvent dès lors se prévaloir d’une fraude aux droits de ce dernier.

Il ne peut pas pour ces motifs être soutenu que le syndicat des copropriétaires était empêché d’agir.

4 – sur l’irrespect des règles d’urbanisme

La sci Les Sables et le syndicat des copropriétaires n’établissent que par affirmation que la piscine aurait été réalisée en contravention aux règles d’urbanisme.

La sci Les Sables qui s’est vu délivrer le 4 mars 2019 un permis de construire par le maire de la commune de La Teste-de-Buch aux fins notamment de la création d’une surface de plancher de 5,85 m², ne peut pas soutenir que toute construction est prohibée sur les lots dépendant de la copropriété situés en bordure de rivage.

Il résulte de ces développements que l’action en démolition et en paiement de dommages et intérêts de la sci Les Sables et du syndicat des copropriétaires est prescrite.

L’ordonnance sera pour ces motifs :

— confirmée en ce qu’elle a déclaré irrecevable l’action de la sci Les Sables et du syndicat des copropriétaires en démolition de la piscine ;

— confirmée en ce qu’elle a déclaré irrecevable l’action de la sci Les Sables et du syndicat des copropriétaires en paiement de dommages et intérêts ;

— réformée en ce qu’il a déclaré recevable l’action de la sci Les Sables et du syndicat des copropriétaires en démolition de la terrasse ;

— réformée en ce qu’elle a renvoyé l’affaire à la mise en état, ce renvoi n’étant plus nécessaire dès lors que l’action de la sci Les Sables et du syndicat des copropriétaires est prescrite.

C – SUR LES DEPENS

L’action de la sci Les Sables et du syndicat des copropriétaires étant irrecevable car prescrite, la charge des dépens de l’instance devant le tribunal judiciaire et de l’incident devant le juge de la mise en état leur incombe. Il sera ajouté à l’ordonnance en ce que la sci Les Sables et le syndicat des copropriétaires supporteront les dépens de première instance.

La charge des dépens d’appel incombe in solidum à la sci Les Sables et au syndicat des copropriétaires.

D – SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par la sci Les Sables et le syndicat des copropriétaires.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de [C] [N] et [P]-[D] [I] d’une part, de [NB] [W] et de la sci Hamateo d’autre part, de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à leurs demandes formées de ce chef pour les montant ci-après précisés.

Il sera rappelé, s’agissant des dépens tant de première instance et d’appel que des indemnités pour frais irrépétibles accordées par le premier juge ou la cour, que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : 'Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires'.

PAR CES MOTIFS

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

REJETTE la demande de la sci Les Sables et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] de déclarer [C] [N], [P]-[D] [I], [NB] [W] et la sci Hamateo irrecevables à agir ;

CONFIRME l’ordonnance du 12 juin 2024 du juge de la mise du tribunal judiciaire de Saintes, sauf en ce qu’elle :

'DECLARE recevable la demande de la SCI LES SABLES et du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] tendant à obtenir la démolition de la terrasse sise sur le lot n°2 au [Adresse 4] à [Localité 1] ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 16 octobre 2024 à 09h00 pour les conclusions au fond’ ;

et statuant à nouveau de ces chefs d’infirmation,

DECLARE irrecevable car prescrite l’action de la sci Les Sables et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] exercée pour obtenir la démolition de la terrasse réalisée sur le lot n° 2 de la copropriété ;

DIT n’y avoir lieu de renvoyer l’affaire à la mise en état ;

et y ajoutant,

CONDAMNE in solidum la sci Les Sables et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] aux dépens de l’instance devant le tribunal judiciaire ;

CONDAMNE in solidum la sci Les Sables et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE in solidum la sci Les Sables et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] à payer en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de :

—  3.000 ' à [C] [N] et [P]-[D] [I] pris ensemble ;

—  3.000 ' à [NB] [W] et à la sci Hamateo pris ensemble ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, [C] [N] et [P]-[D] [I] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,