R.G. : N° RG 19/02501 – N° Portalis DBVQ-V-B7D-EZAB

ARRÊT N°

du : 10 novembre 2020

CH

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL LEGRAS

M^e Christophe BARTHELEMY

COUR D’APPEL DE REIMS

1^re CHAMBRE CIVILE – SECTION INSTANCE

ARRÊT DU 10 NOVEMBRE 2020

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 14 novembre 2019 par le tribunal d’instance de Reims (RG 11-19-1230)

Madame C A divorcée X

[…]

[…]

Représentée par M^e Delphine LEGRAS de la SELARL LEGRAS, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉE :

SA G H venant aux droits de L’Effort Rémois Société Anonyme d’HLM immatriculée au RCS de REIMS sous le numéro 335 480 679, agissant poursuites et diligences de son directeur général domicilié de droit audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

PARTIE INTERVENANTE :

Madame E F épouse Y

[…]

[…]

N’ayant pas constitué avocat,

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 septembre 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 novembre 2020, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 786 du code de procédure civile, Madame Claire HERLET, conseiller, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Benoît PETY, président de chambre

Madame Anne LEFEVRE, conseiller

Madame Claire HERLET, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

Lucie NICLOT, greffier

ARRÊT :

Défaut, prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur PETY, président de chambre, et par Madame NICLOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Suivant acte sous seing privé du 16 février 2009, la société anonyme d’habitation à loyer modéré (SA d’HLM) l’Effort Rémois a donné à bail un logement sis […] I J à Reims à M^me C A épouse X et à son époux moyennant un loyer mensuel de 457,42 €, outre les charges.

Suivant acte sous seing privé établi le 2 septembre 2014, suite au divorce des époux X-A, la SA d’HLM l’Effort Rémois a accepté de modifier le bail conclu le 16 février 2009 pour que seul le nom de M^me C A y figure.

Par courrier du 3 mai 2015 reçu le 6 mai 2015, M^me A a donné congé à son bailleur tout en l’informant que sa s’ur E A épouse Y, son mari et leurs enfants demeuraient dans le logement contre son gré.

Par courrier du 6 mai 2015, la SA d’HLM G H, venant aux droits de l’Effort Rémois, l’a informée de la prise en compte de son congé et de ce que le bail se terminerait le 6 août 2015, à l’expiration d’un délai de préavis de trois mois.

Un état des lieux de sortie était effectué le 6 juillet 2015 entre G H et M^me C A.

Suivant jugement en date du 29 juin 2016 signifié le 28 novembre 2016, le tribunal d’instance de Reims a notamment :

— validé le congé délivré le 3 mai 2015 par M^me A divorcée X au bailleur,

— dit en conséquence que M^me A est occupante sans droit ni titre du logement situé […]

I J à Reims (51) et ce, depuis le 6 août 2015,

— dit n’y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail,

— ordonné l’expulsion de M^me A et de celle de tous occupants de son chef,

— dit qu’à défaut pour M^me A d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA G H pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné M^me A C à payer à la SA G H la somme de 5 135,32 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation au 31 mars 2016, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— condamné M^me A C à payer à la SA G H une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1^er avril 2016, d’un montant égal à celui du loyer et des charges dus jusqu’à libération des lieux,

— fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 520,62 euros,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

— condamné M^me A à payer à G H la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me A aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

M^me E A épouse Y n’a quitté le logement que le 26 juillet 2016 et un nouvel état des lieux de sortie était effectué à cette date.

Le 26 janvier 2017, le tribunal d’instance de Reims adressait à M^me C A une convocation en conciliation à l’audience du 6 mars 2017 suite à la demande de saisie des rémunérations formée à son encontre à la demande de la SA G H.

Par acte du 6 mars 2017, une saisie sur ses rémunérations a été ordonnée pour un montant total restant dû de 7 886,29 euros et une somme de 237,77 euros était prélevée chaque mois sur ses salaires.

C’est dans ces conditions que M^me C A a sollicité la condamnation de sa s’ur, M^me Y, à lui rembourser les sommes susvisées.

Par jugement du 13 septembre 2018, le tribunal d’instance de Reims a :

— condamné M^me A épouse Y à payer à M^me C A la somme de 5 632,04 € au titre des indemnités mensuelles d’occupation en raison de son maintien dans les lieux du 1^er août 2015 au 26 juillet 2016, outre intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2017,

— condamné M^me A épouse Y à payer à M^me C A la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me A épouse Y aux dépens.

Suivant assignation en date du 17 juillet 2019, la Sa d’HLM G H a fait assigner M^me C A devant le tribunal d’instance de Reims aux fins de la voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire à lui payer :

— la somme de 7 134,42 euros représentant le coût de la réfection du logement, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2019,

— la somme de 5 euros représentant le coût de la mise en demeure du 17 juin 2019,

— la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens.

Assignée à étude, M^me C A n’a pas comparu.

Suivant jugement rendu le 14 novembre 2019, le tribunal d’instance de Reims a :

— condamné M^me C A à verser à la SA G H la somme de 7 134,42 euros et dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2019,

— condamné M^me C A à verser à G H la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me C A aux entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure du 17 juin 2019,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 19 décembre 2019 enregistrée le 31 décembre 2019, M^me C A a interjeté appel de cette décision.

Suivant acte d’huissier en date du 3 avril 2020, elle a fait assigner en intervention forcée sa s’ur M^me E A épouse Y.

Dans ses dernières conclusions, notifiées à M^me Y par acte d’huissier le 2 septembre 2020, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens, M^me C A demande à la cour de :

A titre liminaire,

— la déclarer recevable et bien fondée en sa demande d’intervention forcée,

— dire que, conformément aux dispositions de l’article 555 du code de procédure civile, l’évolution du litige justifie la mise en cause de M^me E A épouse Y dans la procédure pendante devant la cour d’appel,

À titre principal,

— dire et juger son appel recevable et bien fondé,

— constater que le bail régularisé entre M^me C A et la société G H a pris fin le 6 août 2015,

— constater qu’un état des lieux de sortie a été régularisé entre elle et la société G H le 6

juillet 2015,

— en conséquence, dire et juger prescrite l’action engagée par la société G H par assignation du 17 juillet 2019 à son encontre,

Subsidiairement,

— limiter le montant des condamnations prononcées au titre de la remise en état du logement à son égard à la somme de 2 185,16 euros correspondant à l’état des lieux de sortie du 6 juillet 2015,

— pour le surplus, la mettre hors de cause,

— constater que M^me E Y s’est maintenue dans les lieux après la fin du bail,

— dire et juger que seule M^me E Y est responsable des dégâts intervenus postérieurement au 6 juillet 2015,

— en conséquence, condamner M^me E Y aux éventuelles sommes dues au titre de la remise en état du logement et correspondant à l’état des lieux du 26 juillet 2016,

En tout état de cause,

— condamner solidairement la société G H et M^me E Y au paiement d’une indemnité de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la société G H et M^me E Y aux entiers dépens de la procédure.

Dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens, la SA G H demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Y ajoutant,

— condamner M^me C A à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamner aux dépens.

M^me Y n’a pas constitué avocat.

Sur ce la cour,

-Sur la prescription de l’action engagée contre M^me C A

M^me C A considère que l’action de la SA G H à son encontre est prescrite en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que « les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par 3 ans à compter du jour où le titulaire d’un contrat a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit». Elle estime en effet que le délai de prescription a commencé à courir après l’état des lieux de sortie du 6 août 2015 et qu’elle était acquise au 6 août 2018, soit près de onze mois avant l’assignation délivrée le 17 juillet 2019.

Cependant, la SA G H considère que ces dispositions ne sont pas applicables au bail

souscrit par M^me A.

Elle affirme que si l’article 82 II de la loi n°2015-990 du 6 août 2015 rend les nouveaux délais de prescription immédiatement applicables aux baux en cours, ces dispositions ne sont pas applicables au bail signé par M^me A dans la mesure où, suite au congé donné le 6 mai 2015, le bail expirait le 6 août 2015, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi fixée au 8 août 2015 et que le bail n’avait été ni reconduit tacitement ni renouvelé sous l’empire de la loi du 24 mars 2014 qui fixe le délai de prescription des actions en paiement du bailleur à trois ans.

Cependant, l’article 82 II de la loi Macron du 6 août 2015, relatif aux dispositions transitoires dispose expressément qu’à « compter de la date d’effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, les contrats des locations mentionnées au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 précitée sont régis par l’ensemble des dispositions de cette même loi en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction, à l’exception de ses articles 3, 17 et 17-2, qui ne s’appliquent qu’aux nouveaux baux et aux baux faisant l’objet d’un renouvellement ».

En l’espèce, le contrat de bail signé le 16 février 2009 prévoyait que la location était consentie pour un mois renouvelable par tacite reconduction si bien que la nouvelle loi du 24 mars 2014 qui a modifié l’article 7-1 devait trouver application dès le renouvellement tacite du contrat lequel est intervenu avant l’expiration du bail.

Par conséquent, le délai de prescription applicable au présent litige n’est pas de cinq ans comme l’affirme la SA G H mais de trois ans.

Cependant, si M^me C A produit aux débats l’état des lieux de sortie ayant été réalisé le 6 juillet 2015, il est établi qu’elle n’avait pas restitué les clés à cette date et qu’elle était toujours considérée comme l’occupante du logement au jour de l’état des lieux de sortie réalisé le 26 juillet 2016.

Par conséquent, le délai de prescription de l’action en paiement des réparations locatives a commencé à courir le 26 juillet 2016 pour être acquis le 26 juillet 2019.

L’assignation datant du 17 juillet 2019, l’action engagée par la SA G H à l’encontre de M^me C A est donc recevable.

Sur la recevabilité des demandes en intervention forcée contre M^me Y

Il y a lieu de constater qu’en application des article 331 et 555 du code de procédure civile, l’intervention forcée de M^me Y à la procédure est recevable en ce qu’elle paraît indispensable à la solution du litige dans la mesure où l’occupation du logement par celle-ci après le départ de M^me A est un fait non contesté par la société bailleresse et qu’elle a déjà été condamnée par le tribunal d’instance à rembourser à sa s’ur les indemnités d’occupation qu’elle avait payées pour son occupation fautive du logement.

-Sur le fond

L’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, il y a lieu de constater, comme l’avait fait le tribunal d’instance de Reims dans son jugement du 13 septembre 2018, qu’en sa qualité de locataire, M^me C A était responsable des personnes qu’elle hébergeait et responsable des dégradations commises par elle et

par les tiers hébergés.

Or, il ressort de l’état des lieux établi le 26 juillet 2016 signé par M^me K L, régulièrement mandatée par écrit par M^me C A pour y procéder en ses lieu et place, que dans toutes les pièces le papier peint est dégradé, taché, déchiré ou brûlé ainsi que le sol PVC.

En outre, il apparaît que le sol PVC dans l’un des WC est absent, qu’il manque une porte dans la cuisine, que sur les menuiseries de la cuisine la peinture est écaillée, que la cloison est hors d’usage, que les éviers sont fendus, rayés et cassés, que les meubles de la cuisine sont dégradés et que, dans le cabinet de toilette et la salle de bains les robinetteries sont entartrées.

Il est enfin noté un défaut général d’entretien et un défaut de propreté.

La SA d’HLM estime les travaux de réfection de l’appartement à la charge de M^me A à la somme de 7 134,42 euros.

Cependant, il est indiqué dans l’état des lieux de sortie que le logement était loué à la famille de M^me A depuis le 9 août 1979, soit depuis 37 ans au jour de l’état des lieux de sortie, et la SA G H ne justifie pas avoir effectué depuis cette date des travaux de réfection du logement portant sur les papiers peints, les sols, la robinetterie ou encore la mise aux normes de l’installation électrique.

Or, en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En outre, le bailleur est tenu à l’égard de ses locataires d’une obligation de délivrer le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

En l’occurence, il ressort des factures produites aux débats par la SA G H que les travaux ont pour objet la remise aux normes du logement s’agissant notamment :

— de la dératisation pour la somme de 491,79 euros,

— du démontage de l’installation électrique hors norme, du remplacement de tout le tableau électrique ainsi que de tout l’appareillage pour la somme de 1 289,01 euros,

— de la vidange de l’installation de chauffage pour le remplacement de tous les robinets et radiateurs du logement pour la somme de 334,15 euros,

— de la révision des volets pour 144,60 euros,

— du remplacement de la baignoire, des WC, des lavabos, ainsi que des raccords sous trappes, la création d’un branchement comprenant l’alimentation et l’évacuation dans la salle de bain, du remplacement des mélangeurs et mitigeurs pour la somme de 969,65 euros,

— de la réfection de l’ensemble des papiers peints, plafonds et menuiseries du logement et des sols pour la somme totale de 6 373,09 euros.

Dans ces conditions, la SA G H n’est pas fondée à obtenir la condamnation de M^me A à lui payer l’intégralité des sommes réclamées qui correspondent essentiellement à des

travaux qu’elle aurait dû engager en sa qualité de bailleur.

Dés lors, il y a lieu de faire droit à la demande de M^me A de voir mettre à sa charge uniquement la somme de 2 185,16 euros dont elle se reconnaît redevable au titre de la remise en état du logement, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point.

-Sur l’appel en garantie de M^me Y

M^me A sera déboutée de sa demande de condamnation contre M^me Y, sa condamnation aux travaux de remise en état du logement se limitant aux sommes dont elle s’estime redevable au titre de son occupation du logement jusqu’au 6 juillet 2015.

Sur les demandes accessoires

En qualité de partie perdante, M^me A sera condamnée à payer les dépens à hauteur d’appel et le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il l’a condamnée à supporter ceux exposés en première instance.

En outre l’équité commande de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagés dans la présente procédure et de les débouter de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt défaut,

DECLARE recevable l’action en paiement formée par la SA G H à l’encontre de M^me C A,

DECLARE recevable la demande en intervention forcée contre M^me E Y,

CONFIRME le jugement déféré sur les dépens,

L’INFIRME sur le surplus,

Statuant à nouveau,

CONDAMNE M^me C A à payer à la SA G H la somme de 2 185,16 euros portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de la remise en état du logement,

DEBOUTE M^me C A de sa demande de condamnation de M^me E Y,

DEBOUTE M^me C A et la SA G H de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M^me C A à payer les dépens d’appel.

Le Greffier le Président