4^e Chambre

ARRÊT N° 437

N° RG 17/05036

N°Portalis DBVL-V-B7B-OC4N

BD / FB

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 DECEMBRE 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Y Z, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 29 Octobre 2020

devant Madame Hélène RAULINE et Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrats tenant seules l’audience en la formation rapporteur, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 10 Décembre 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SCI ESCAR IMMO

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie-Caroline CLAEYS de la SELARL HSA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE 13 RUE DE LA MONNAIE A RENNES représenté par son syndic en exercice, la SAS LEFEUVRE SYNDIC DE COPROPRIETE, immatriculée au RCS de RENNES sous le […], dont le siège social est […], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Exposé du litige :

Par acte du 30 septembre 2010, la SCI Escar Immo a acquis le rez de chaussée d’un immeuble en copropriété, situé […] à Rennes, composés d’un bar, d’une cuisine et d’une salle, ces locaux ayant été exploités à usage de bar-restaurant, sous l’enseigne L’Escarcelle.

La SCI Escar Immo a donné ces locaux à bail à la société Market qui exploite depuis septembre 2012 le bar-restaurant sous l’enseigne Frogs and Frieds puis Fox and Friends .

Lors de l’assemblée générale du 12 avril 2012, les copropriétaires de l’immeuble ont adopté un nouveau règlement de copropriété dont l’article 1-4.1 stipule que :

«'Le rez-de-chaussée est à usage de commerce. Y sont formellement proscrits tous commerces de bouche et en particulier sans que cette liste soit exhaustive, sont expressément interdits : restauration, boucherie, poissonnerie, boulangerie, jeux, discothèque, sex-shop, pressing, les entreprises avec coursier, les messageries'».

Lors de l’assemblée générale du 13 décembre 2012, la résolution n°7 a été ainsi adoptée :

«'Les copropriétaires estiment que la destination du local du rez-de-chaussée a été modifiée depuis sa réouverture. Dans le nouveau règlement de copropriété, l’exercice de restauration, de discothèque,… sont interdites. Le règlement de copropriété du 30 juillet 1964 décrit le lot comme un magasin. Une autorisation d’exercer la profession de bar dans le local du rez-de-chaussée aurait été accordée par les copropriétaires lors d’une assemblée générale, mais le syndic ne trouve pas copie du procès-verbal, il n’est donc pas possible de connaître à ce jour les modalités de cette autorisation.

Monsieur X (gérant de la SCI Escar Immo) informe les copropriétaires sur l’exploitation du local du rez-de-chaussée.

Les copropriétaires refusent la nouvelle activité dont celle des concerts et invitent Monsieur X à clore son local tous les soirs à 22h et le dimanche soir.

A défaut d’accord sur ces bases avant la fin du mois de février 2013, la copropriété engagera une procédure à l’encontre du propriétaire du local concerné'».

Par acte d’huissier en date du 21 février 2013, la SCI Escar Immo a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Rennes, pris en la personne de son syndic la société Breizh Geo Immo, devant le tribunal de grande instance de Rennes pour voir réputer non écrit l’article 1-4.1 du règlement de copropriété et annuler la résolution n°7 du 13 décembre 2012.

Par jugement en date du 27 juin 2017, le tribunal a :

— constaté la qualité pour agir de la demanderesse et la recevabilité de sa demande ;

— déclaré non écrite la clause insérée au règlement de copropriété de l’immeuble […] à Rennes à l’article 1-4.1 « Occupation » et selon laquelle : Le rez-de-chaussée est à usage de commerce. Y sont formellement proscrits tout commerces de bouches et en particulier sans que cette liste soit exhaustive, sont expressément interdits : restauration, boucherie, poissonnerie, boulangerie, jeux, discothèque, sex-shop, pressing, les entreprises avec coursier, les messageries.. » en ce qu’elle interdit les commerces de restauration, alors même que le lot 39 est constitué d’un bar légitimement affecté à cet usage et aux activités qui y sont liées : débit de boisson, brassserie, snack, bar, jeux. ;

— dit n’y avoir lieu à prononcer l’annulation de la résolution prise lors de l’assemblée générale du 13 décembre 2012 et prévoyant que : les copropriétaires refusent la nouvelle activité dont celle des concerts et invitent M. X à clore tous les soirs à 22 heures et le dimanche soir. A défaut d’accord sur ces bases avant la fin du mois de février 2013, la copropriété engagera une procédure à l’encontre du propriétaire du local concerné.;

— fait droit à la demande reconventionnelle présentée par le syndicat des copropriétaires du […] ;

— ordonné à la SCI Escar Immo de faire cesser par tous moyens ces nuisances et, en tant que de besoin par la résiliation du bail consenti au bénéfice de la société Market, l’exploitation dans le local du rez-de-chaussée dont elle est propriétaire, de l’établissement exerçant sous l’enseigne 'Fox and Friends', bar de nuit déployant son activité jusqu’à 1h00 du matin chaque jour, dimanche compris, outre organisation de concerts ;

— interdit à cette fin l’exploitation après 22 heures de la terrasse et dit que celle du bar au-delà de cette heure sera soumise à la réalisation de travaux d’insonorisation ;

— interdit l’activité nouvelle d’organisation de concert ;

— débouté la SCI Escar Immo et le syndicat des copropriétaires du surplus de leurs demandes ;

— condamné la SCI Escar Immo à supporter la moitié des dépens de la présente instance et le syndicat des copropriétaires à supporter l’autre moitié, la SCI étant dispensée, pour cette partie des dépens de toute participation à la dépense commune dont la charge sera répartie entre les autres propriétaires.

Par déclaration en date du 12 juillet 2017, la SCI Escar Immo a interjeté appel de ce jugement.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 5 novembre 2019.

Par un arrêt du 30 janvier 2020, la cour d’appel de Rennes a ordonné une médiation qui n’a pas abouti.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 octobre 2020.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 janvier 2018, la société Escar Immo au visa de la loi du 10 juillet 1965 demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré non-écrite la clause du règlement de copropriété interdisant l’activité de restaurant dans les lots du rez-de-chaussée et débouté le syndicat de copropriétaires de sa demande de suppression de travaux et de sa demande de condamnation à effectuer des travaux de remise en état ;

— l’infirmer pour le surplus ;

En conséquence,

— dire que l’existence d’un trouble anormal de voisinage n’est pas démontrée ;

— annuler la délibération n°7 du procès-verbal de l’assemblée générale du 13 décembre 2012 ;

— dire qu’il n’y a pas lieu d’ordonner à la SCI Escar Immo de faire cesser les nuisances ;

— dire qu’il n’y a pas lieu d’interdire l’exploitation de la terrasse après 22h et de soumettre l’exploitation du bar au-delà de cet horaire à la réalisation de travaux d’insonorisation ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses prétentions et conclusions ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à payer à la SCI Escar Immo une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— dire que la SCI Escar Immo sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

La SCI Escar Immo fait valoir que le premier juge a justement rejeté la demande de suppression des travaux (pose de l’enseigne, création d’une porte en façade à la place d’une fenêtre, suppression du soupirail d’évacuation de la cave, création d’une trémie entre le rez de chaussée et la cave) dès lors que ces travaux n’ont jamais été effectués. Elle ajoute que les travaux exécutés à l’intérieur ne concernent pas les parties communes et ont été validés par l’architecte des bâtiments de France que l’autorisation de réaliser une trémie pour faciliter l’exploitation a été plusieurs fois demandées et refusées, qu’elle ne l’a donc pas faite.

Invoquant l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, elle observe que le règlement de copropriété ne peut imposer de restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles justifiées par la destination de l’immeuble, que toute clause contraire est réputée non écrite. Elle relève que comme l’a rappelé le tribunal, le lot est désigné à un usage de commerce dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division et affecté à un usage de bar, débit de boissons, brasserie selon le bail commercial régulièrement renouvelé, activité autorisée par l’assemblée générale'; qu’au regard du caractère mixte de l’immeuble et de sa situation dans le quartier, cette interdiction n’est pas justifiée, ce qu’a admis le syndicat qui ne critique pas le jugement sur ce point.

Elle conteste la réalité du trouble anormal de voisinage engendré par l’exploitation du bar compte tenu de la localisation de l’immeuble dans un quartier où se situent de nombreux bars et établissements de nuit, qui ont également des activités musicales et des activités en extérieur, de la destination mixte de l’immeuble où une activité de bar est autorisée depuis de très nombreuses années et où les locaux sont organisés et adaptés à cette activité. Elle fait par ailleurs valoir qu’il ne

s’agit pas d’un bar de nuit ce qui nécessite une autorisation spéciale, que l’établissement ferme à 1heure du matin et la terrasse à 0h30 et ne propose pas une activité nouvelle d’organisation de concerts comme l’a retenu le tribunal.

La société appelante en déduit que l’assemblée générale ne peut lui imposer des restrictions supplémentaires aux modalités de jouissance telles que prévues par le règlement de copropriété'; que la clause d’interdiction de bruit ou tapage est une clause usuelle qui ne peut démontrer que l’activité de bar est interdite. Elle ajoute que l’assemblée générale ne peut lui imposer des horaires de fermeture et que l’interdiction d’activité se rapporte à celle de restaurant, que le terme de magasin dans le règlement de 1964, renvoie seulement à une exploitation commerciale, comme le terme de local commercial.

Elle fait grief au premier juge d’avoir restreint l’activité exercée dans les lieux, alors que l’atteinte à la tranquillité des autres copropriétaires n’est pas caractérisée puisqu’ils se plaignent de nuisances provenant de l’extérieur, que l’article R 571-29 du code de l’environnement ne peut s’appliquer puisque le bruit ne provient pas de l’intérieur du bar et que l’anormalité du trouble n’est pas démontré au regard de la localisation de l’immeuble. Elle relève de plus que les attestations versées sont anciennes et peu précises, que le bruit peut provenir de la clientèle des autres bars du quartier et que l’intensité des nuisances n’est pas démontrée, les extraits de sites et de presse sur le commerce exploité versés par le syndicat ne constituant pas une preuve suffisante, ce d’autant que les concerts ont lieu le samedi midi et que seuls deux se sont déroulés le soir terminés à 23h.

A titre subsidiaire, la société soutient que si un trouble anormal de voisinage est reconnu, les mesures restrictives doivent être limitées au strict nécessaire'; qu’elle ne peuvent consister en une limitation de l’activité intérieure du bar à 22 h sous justification de travaux d’insonorisation dont la nature n’est pas précisée, dès lors qu’il n’est justifié d’aucune insuffisance.

Dans ses dernières conclusions du 4 décembre 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Rennes au visa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 25 b de la même loi, ainsi que sur le fondement des troubles du voisinage demande à la cour de :

— débouter la SCI Escar Immo de son appel et de ses fins, prétentions et conclusions ;

— confirmer le jugement du 27 juin 2017

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— dit n’y avoir lieu à prononcer l’annulation de la résolution prise lors de l’assemblée générale du 13 décembre 2012 et prévoyant que : les copropriétaires refusent la nouvelle activité dont celle des concerts et invitent M. X à clore tous les soirs à 22 heures et le dimanche soir. A défaut d’accord sur ces bases avant la fin du mois de février 2013, la copropriété engagera une procédure à l’encontre du propriétaire du local concerné.;

— fait droit à la demande reconventionnelle présentée par le syndicat des copropriétaires du […] ;

— ordonné la SCI Escar Immo de faire cesser par tous moyens ces nuisances et, en tant que de besoin par la résiliation du bail consenti au bénéfice de la société Market, l’exploitation dans le local du rez-de-chaussée dont elle est propriétaire, de l’établissement exerçant sous l’enseigne 'Fox and Friends', bar de nuit déployant son activité jusqu’à 1h00 du matin chaque jour, dimanche compris, outre organisation de concerts ;

— interdit à cette fin l’exploitation après 22 heures de la terrasse et dit que celle du bar au-delà de cette heure sera soumise à la réalisation de travaux d’insonorisation ;

— interdit l’activité nouvelle d’organisation de concert ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à Rennes à remettre en état les lieux ;

Statuant de nouveau':

— condamner la SCI Escar Immo sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du jugement à supprimer et à remettre en état les travaux exécutés sur son lot et portant atteinte aux parties communes et à l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, savoir : dépose de l’enseigne, suppression de la porte crée en façade et remise en état de la fenêtre préexistante, remise en état du soupirail d’aération des caves, suppression de la trémie crée dans le plancher entre le rez-de-chaussée et le sous-sol de la cave ;

— débouter la SCI Escar Immo de ses demandes plus amples ou contraires et notamment de sa demande d’article 700 et de condamnation du syndicat de copropriété aux dépens ;

Y additant,

— condamner la SCI Escar Immo à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la résolution 7 de l’assemblée générale ne peut être annulée, dès lors que l’immeuble est ancien, qu’il ne dispose d’aucune isolation phonique et est situé dans une zone qui n’accueille pas de nombreux bars ou restaurants festifs contrairement à ce que soutient l’appelante et qui est peu passante'; que le club «'El Teatro'» évoqué par la SCI exploite son activité dans des conditions très différentes sans manifestation sur la rue, ni terrasse extérieure'; que l’immeuble en cause est très majoritairement destiné à l’habitation familiale, seuls deux lots ayant une destination commerciale et un troisième une destination professionnelle, ce qui justifie que le règlement de copropriété interdise le bruit et tapage'.

Il relève que le lot n’est pas mentionné dans l’acte de cession comme constitué d’un bar et une cuisine, mais d’un magasin et un arrière magasin'; que les baux commerciaux consentis pour une activité de bar lui sont inopposables et que si une activité de bar a été exploitée, elle concernait une activité de jour compatible avec les droits des autres copropriétaires, sans comparaison avec le fonctionnement de l’établissement exploitant désormais les lieux, qui entraîne des nuisances anormales en raison des bruits générés par les activités notamment à l’extérieur en terrasse et de l’heure de fermeture, ce qui justifie la résolution contestée. Il invoque sur ce point l’existence de troubles anormaux de voisinage et l’obligation de ne pas perturber la tranquillité des autres copropriétaires, dont les témoignages sont très clairs sur la provenance et le volume des nuisances, de même que le constat d’huissier effectué de manière inopinée à la différence manifeste de celui produit par l’appelante, en observant qu’il n’y a pas lieu d’opérer de distinction entre l’intérieur et l’extérieur dont l’exploitant est également responsable.

Formant appel incident, le syndicat demande la suppression des travaux exécutés sans son autorisation et qui affectent des parties communes, à savoir la nouvelle enseigne qui constitue un ornement extérieur de façades au sens de l’article 1-3 du règlement de copropriété et qui a modifié l’aspect de cette façade. Il relève que la SCI ne peut contester la réalisation des autres travaux et indiquer qu’ils ont été autorisés par l’architecte des bâtiments de France , que contrairement à ce qu’a indiqué le tribunal la résolution 13 de l’assemblée générale du 18 juin 2013 a bien rejeté la demande d’autorisation de travaux. Il ajoute que l’exécution de la trémie a été confirmée par l’entreprise qui l’a réalisée.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, moyens et prétentions des parties, la cour se réfère expressément aux écritures visées ci-dessus.

Motifs':

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires ne remet pas en cause le jugement en ce qu’il a déclaré non écrite la clause insérée à l’article 1-4.1 relative à l’occupation des commerces et rédigée comme suit': «'Y (dans les commerces) sont formellement proscrits tous commerces de bouche et en particulier sans que cette liste soit exhaustive, sont expressément interdits': restauration, boucherie, poissonnerie, boulangerie, jeux, discothèque, sex-shop, pressing, les entreprises avec coursiers, les messageries…'»'. Cette partie de la décision est en conséquence définitive.

— Sur la résolution 7 relative à l’usage du local commercial':

La résolution litigieuse est rédigée comme suit':

«'Les copropriétaires estiment que la destination du local du rez de chaussée a été modifiée depuis sa réouverture. Dans le nouveau règlement de copropriété, l’exercice de restauration, de discothèque… sont interdites. Le règlement de copropriété du 30 juillet 1964 décrit le lot comme un magasin. Une autorisation d’exercer la profession de bar dans le local du rez de chaussée aurait été accordée lors d’une assemblée générale, mais le syndic ne trouve pas copie du procès-verbal, il n’est donc pas possible de connaître à ce jour les modalités de cette autorisation.

M. X informe les copropriétaires sur l’exploitation du local du rez de chaussée.

Les copropriétaires refusent la nouvelle activité dont celle des concerts et invitent M. X à clore son local tous les soirs à 22 h et le dimanche soir.

A défaut d’accord sur ces bases avant la fin du mois de février, la copropriété engagera une procédure à l’encontre du propriétaires du local concerné.'»

La résolution se fonde de fait sur les dispositions du nouveau règlement de copropriété rédigé en 2011 et adopté par l’assemblée générale du 12 avril 2012, définissant les occupations interdites des commerces du rez de chaussée, soit sur la partie de l’article 1-4.1 du règlement dont il est rappelé plus haut qu’elle a été jugée non écrite, comme étant contraire aux dispositions de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, en ce qu’elles imposent une restriction aux droits de la SCI, que ne justifie pas la destination mixte de l’immeuble. Par ailleurs, la résolution se réfère à une ancienne autorisation d’exploiter une activité de bar, décision impossible à retrouver, alors que l’état description de division inséré dans le règlement de copropriété adopté en avril 2012 mentionne que le lot 39, ancien lot 19 se rapportant au local litigieux est un local commercial, comportant du nord vers le sud, un bar aspecté sur rue, desservant à l’ouest une cuisine ayant accès à la cage d’escalier, deux salles, une salle d’eau desservant deux wc donnant sur la cour, que l’ancien règlement de copropriété de 1964 visait un magasin sans précision, ce qui renvoie à une destination de local commercial des lieux et que les différents baux commerciaux produits aux débats démontrent que le lot était affecté à l’ exploitation d’un fonds de commerce de débit de boissons, brasserie, snack, bar et jeux depuis de très nombreuses années, autorisée par la copropriété, comme elle le rappelle elle-même. Dans ces conditions, l’exploitation d’un bar et de ses activités annexes n’est pas nouvelle, ce d’autant que le précédant exploitant était déjà autorisé à fermer à 1 heure du matin du lundi au samedi. L’est en revanche l’activité de concerts visée par la résolution. Bien que contestant l’organisation régulière de manifestation de ce type dans les lieux, la SCI indique dans ses écritures (page 12) que des concerts sont à tout le moins proposés le samedi midi pendant le marché des Lices et pendant le brunch. Toutefois, le règlement de copropriété ne comprend aucune disposition qui interdise cette activité notamment à titre accessoire de celle développée dans les locaux commerciaux, la seule limite consistant, comme pour toute autre activité dans les parties privatives, dans l’interdiction posée par

l’article 1-4.6du règlement de copropriété de porter atteinte à la tranquillité des autres copropriétaires et de leur causer un trouble de jouissance diurne ou nocturne. La résolution N° 7 ne pouvait donc refuser l’activité incluant celle de concerts et doit sur ce point être annulée. Le jugement sera réformé sur ce point.

En outre, l’assemblée générale a invité le gérant de la SCI à clore tous les soirs les lieux à 22 h ainsi que le dimanche soir, évoquant l’engagement d’une procédure contentieuse à défaut d’accord, disposition qui en elle-même n’est pas contraignante et n’a pas lieu d’être annulée.

— Sur la demande de cessation d’activité’au delà de 22 heures à raison d’une atteinte aux droits des copropriétaires':

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot'; il use et en jouit librement sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. Il est par ailleurs de principe que nul de doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, les copropriétaires de l’immeuble attestent de la fréquence et de l’intensité des nuisances sonores engendrées par l’activité développée dans le lot propriété de la SCI, jusque tard dans la nuit parfois au delà d’une heure du matin. Cette situation est confirmée par des tiers ayant eu l’occasion de résider dans l’immeuble comme par des occupants d’immeubles immédiatement voisins et a donné lieu à plusieurs plaintes auprès des services de police. Le constat d’huissier réalisé à la demande du syndicat le 5/6 septembre 2013 de 22h30 à 23h50 dans les appartements situés au deuxième et troisième étage de l’immeuble qui constituent l’essentiel des logements à usage d’habitation met en évidence, fenêtre ouverte, un bruit de fond entrecoupé de clameurs, provenant de la terrasse et de la rue, qui se propage dans l’ensemble des pièces et nécessite d’élever la voix pour dialoguer,' fenêtre fermée la persistance d’un bruit de fond de moindre intensité mais gênant par sa permanence. La réalité de ce bruit de fond composé de musique, de clameurs et éclats de voix tard la nuit est en outre démontrée par les enregistrements audio/vidéo versées aux débats, tandis que les photographies produites montrent des attroupements importants de clients de l’établissement occupant le lot, consommant dans la rue au delà de la terrasse […], immédiatement sous les fenêtres des autres copropriétaires.

La SCI ne peut utilement se prévaloir d’un constat d’huissier dressé le 11 avril 2013, qui relate la présence de vingt personnes à l’extérieur, abritées par les barnums de la terrasse, fonctionnement peu significatif des conditions d’exploitation habituelles du bar, que rappellent d’ailleurs les articles de presses et les commentaires sur les sites internet et les réseaux sociaux de 2014, 2015 et 2017 qui décrivent l’établissement comme très souvent «'archi-bondé'», déconseillent d’y aller pour trouver un endroit calme et vantent les soirées de retransmissions sportives, survoltées ou mouvementées, les soirées d’Halloween ou de Saint Patrick. Le recours de l’exploitant à un prestataire chargé de la sécurité n’est pas un élément de nature à contredire la réalité de nuisances sonores. De la même façon, la SCI ne peut invoquer la situation de l’immeuble dans une zone dotée de nombreux bars ou établissements festifs. En effet, les plans qu’elle fournit révèlent que cette zone est située dans la partie nord-est de ce quartier, en centre ville, et la rue où se situe l’immeuble ne constitue pas un axe de passage de cette clientèle à laquelle ne peuvent donc être imputées les nuisances constatées. La SCI fait état de la présence d’une discothèque rue St Guillaume. Toutefois, les éléments produits par le syndicat de copropriétaires révèlent des conditions très différentes d’exploitation de cet établissement qui dispose de l’ensemble de l’immeuble et il n’est pas démontré qu’il organise des prestations à l’extérieur sur la voie publique.

Comme l’a retenu le premier juge, sont en conséquence caractérisées de la part de la SCI au préjudice des autres copropriétaires des nuisances sonores qui par leur fréquence et leur importance excèdent les inconvénients normaux de voisinage, peu important l’absence d’infraction aux règlements. Dès lors, comme le relève la SCI, doivent être ordonnées les dispositions strictement nécessaires à la

cessation de ces nuisances. Dans la mesure où celles-ci sont inhérentes à l’exploitation jusqu’à une heure tardive du local, qui s’opère pour partie sur une terrasse située sous les fenêtres des appartements, voire sur la voie publique sans opposition de l’exploitant, générant ainsi des allées et venues entre l’intérieur et l’extérieur du local, il convient d’ordonner à la SCI Escar Immo de faire cesser ces nuisances par tous moyens, en tant que de besoin par la résiliation du bail consenti à la société Market exerçant son activité jusqu’à 1 heure du matin chaque jour et pour ce faire, d’interdire l’exploitation de la terrasse après 22 heures en limitant l’exploitation à l’intérieur du local, sans qu’il y ait lieu de demander la réalisation de travaux d’insonorisation, dès lors que les témoignages comme les autres pièces produites imputent les nuisances à l’activité à l’extérieur sans viser particulièrement l’exploitation dans le local lui-même, ni même des concerts mais. Le jugement sera réformé en ce sens.

— Sur la suppression de l’enseigne':

En application de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, doivent être autorisés à la majorité des voix des copropriétaires.

Par ailleurs le règlement de copropriété prévoit en son article 1-3-1 que les ornements, décorations et éléments extérieurs des façades constituent des parties communes et l’article 1-4-2 relatif à l’harmonie et l’aspect de l’immeuble impose une autorisation pour modifier les portes d’entrées et les fermetures extérieures même constituant des parties privatives. En l’espèce, il est manifeste que l’enseigne de la société exploitant le local commercial, positionnée au dessus de l’entrée a été modifiée. Même si une nouvelle enseigne était nécessaire puisque l’établissement a changé de nom, il demeure que ces travaux devaient être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, la SCI ne justifie pas de l’obtention d’une telle autorisation, ni d’ailleurs de celle des services d’ urbanisme. Il s’en déduit que le syndicat des copropriétaires est fondé à obtenir la remise en état des lieux par la dépose de cette enseigne dans les conditions définies au dispositif. Le jugement sera réformé sur ce point.

En revanche, comme l’a relevé le tribunal, il ne résulte pas des pièces produites par le syndicat que la SCI a réalisé des travaux affectant les parties communes, à savoir créer une porte en façade à la place d’une fenêtre, modifier un soupirail d’aération des caves et créer une trémie pour relier le bar à la cave. Sur ce dernier point, le syndicat justifie du refus de l’ assemblée générale du 18 juin 2013 d’autoriser ces travaux présentés sur la base d’un devis de l’entreprise Pelois. Le courrier du 18 mars 2013 de cette société accompagnant le devis et insistant sur la nécessité d’évacuer les bois en place en très mauvais état mentionne que ce devis doit être retourné signé et ne peut donc suffire à démontrer la réalisation effective des travaux non autorisés.Cette demande doit donc être rejetée.

La SCI Escar Immo sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité de 3000€ au titre des frais irrépétibles d’appel et à supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, les frais irrépétibles et les dépens d’appel étant confirmés.

Par ces motifs':

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement en ce qu’il a dit':

— n’y avoir lieu à annuler la résolution n°7 prise lors de l’assemblée générale du 13 décembre 2012 et

prévoyant «'que les copropriétaires refusent la nouvelle activité dont celle de concerts'»';

— interdit l’activité nouvelle d’organisation de concert,

— ordonné à la SCI Escar Immo de faire cesser par tous moyens les nuisances et, en tant que de besoin par la résiliation du bail consenti au bénéfice de la société Market, l’exploitation dans le local du rez-de-chaussée dont elle est propriétaire, de l’établissement exerçant sous l’enseigne 'Fox and Friends', bar de nuit déployant son activité jusqu’à 1h00 du matin chaque jour, dimanche compris, outre organisation de concerts ;

— interdit à cette fin l’exploitation après 22 heures de la terrasse et dit que celle du bar au-delà de cette heure sera soumise à la réalisation de travaux d’insonorisation ;

Statuant à nouveau,

Prononce l’annulation de la résolution n° 7 prise par l’assemblée générale du 13 décembre 2012 prévoyant «'que les copropriétaires refusent la nouvelle activité dont celle de concert'»,

Ordonne à la SCI Escar Immo de faire cesser par tous moyens les nuisances, en tant que de besoin par la résiliation du bail commercial consenti à la société Market, pour l’exploitation dans le local du rez-de-chaussée dont elle est propriétaire, de l’établissement exerçant sous l’enseigne 'Fox and Friends’ jusqu’à 1h00 du matin chaque jour,

— Interdit à cette fin l’exploitation de la terrasse après 22 heures et limite l’exploitation à l’intérieur du bar au-delà de cette heure,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande d’interdiction de l’activité de concert,

Condamne la SCI Escar Immo à remettre en état l’entrée du lot par la dépose de l’enseigne, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte, passé ce délai de 50 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois à l’issue de laquelle il sera à nouveau fait droit,

Confirme pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Escar Immo à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] une indemnité de 3000€ au titre des frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,