1^re Chambre

ARRÊT N°343/2021

N° RG 19/04446 – N° Portalis DBVL-V-B7D-P42A

M. D E X

C/

Société BOUYGUES IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 octobre 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, entendue en son rapport

GREFFIER :

Madame F-E G, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Juin 2021

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 05 octobre 2021 par mise à disposition au greffe, après prorogation du délibéré annoncé au 28 septembre 2021, date indiquée à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur D E X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Florianne PEIGNE de la SELARL LARZUL BUFFET LE ROUX PEIGNE MLEKUZ, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

La société BOUYGUES IMMOBILIER, SAS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e B C de la SCP C & CASTRES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Alain FRECHE de l’AARPI FRECHE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Le 2 août 2013, la société Bouygues Immobilier et la société HLM Aiguillon construction ont déposé auprès des services de la mairie de Rennes une demande de permis de construire portant sur deux bâtiments, comportant 95 logements dont 27 logements sociaux et une crèche sur un terrain sis […] à Rennes. A proximité immédiate se situe la propriété de M. X, sise au […].

Par un arrêté du 28 janvier 2014, le maire de la Ville de Rennes leur a délivré le permis de construire sollicité.

Le 21 mars 2014, M. X a déposé auprès de la Ville de Rennes un recours gracieux tendant au retrait du permis de construire délivré le 28 janvier 2014.

Le 15 mai 2014, la Ville a notifié à M. X la décision expresse de rejet du recours gracieux exercé le 21 mars précédent.

Le 23 juin 2014, M. X a introduit auprès du tribunal administratif de Rennes un recours contentieux à l’encontre du permis de construire délivré.

La procédure devant la juridiction administrative a suivi son cours pendant de nombreux mois : le 1^er août 2014, la requête a été communiquée aux parties défenderesses, les 23 octobre, 7 novembre et 15 décembre 2014, les parties défenderesses ont produit leurs observations en défense, les 4 février et 31 mars 2015, la société Bouygues Immobilier a sollicité du tribunal administratif de Rennes une mesure de cristallisation des moyens au titre de l’article R. 600-4 du Code de l’urbanisme. Par décision du 10 avril 2016, le tribunal administratif a fait droit à cette demande à compter du 8 mai 2015. M. X a produit un mémoire complémentaire assorti de trois nouveaux moyens d’annulation le 6 mai 2015. Le 26 octobre 2015, M. X a produit un nouveau mémoire alors que la clôture de l’instruction était fixée au 30 septembre.

Le 3 juin 2016, M. X a introduit un recours en annulation à 1'encontre du permis modificatif obtenu le 31 mars 2016 par Bouygues Immobilier.

Le 24 août 2016, le tribunal administratif de Rennes a rouvert en conséquence l’instruction de l’instance se rapportant au recours à l’encontre du permis de construire du 28 janvier 2014.

Le 21 juillet 2017, le tribunal administratif de Rennes a rejeté tant le recours de M. X à l’encontre du permis de construire primitif que son recours à l’encontre du permis modificatif. Cette décision est devenue définitive le 23 septembre 2017.

Considérant que les recours exercés par M. X étaient abusifs et fautifs, la société Bouygues Immobilier a selon acte du 31 mars 2015 fait assigner celui-ci devant le tribunal de grande instance de Rennes aux fins d’obtenir réparation des préjudices que lui causait déjà et lui causerait la multiplication des recours de M. X à 1'encontre de son projet de construction.

Parallèlement à la demande des sociétés Bouygues Immobilier et Aiguillon Construction, une expertise a été ordonnée dans le cadre d’un référé dit « préventif », suivant ordonnance du 7 mai 2015. Un pré-rapport a été rendu en janvier 2016. La mission de l’expert a fait l’objet de plusieurs extensions.

Suivant acte d’huissier en date du 31 mars 2015, M. X a fait assigner la société HLM Aiguillon construction devant le tribunal de grande instance de Rennes. La jonction avec la procédure initiée à l’encontre de la Société Bouygues Immobilier a été refusée.

Par jugement du 3 juin 2019, le tribunal de grande instance de Rennes a :

— dit n’y avoir lieu à rabattre l’ordonnance de clôture,

— débouté la société Bouygues de l’ensemble de ses demandes,

— débouté M. X de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

— laissé chacune des parties supporter la charge de ses dépens.

Suivant déclaration du 3 juillet 2019, M. D-E X a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

— débouté M. X de l’ensemble de ses demandes (dire et juger que M. X subit un trouble anormal du voisinage du fait de l’édification des bâtiments A et B à proximité immédiate de sa propriété, dire et juger qu’il subit des vues directes et indirectes sur sa propriété du fait de l’édification des bâtiments A et B, condamner la société Bouygues Immobilier à lui verser la somme de 635.000 ' à titre de dommages et intérêts, ordonner subsidiairement une expertise pour avoir un avis sur les préjudices, condamner la société Bouygues Immobilier à verser à M. X la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens)

— laissé à chacune des parties la charge de ses dépens.

Par conclusions, la Société Bouygues-Immobilier s’est porté appelant incident du jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages-et-intérêts d’un montant de 1.521.799,26 ' en réparation des préjudices causés par le recours en annulation de M. D-E X.

Par ordonnance du 2 novembre 2020, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande portant sur l’irrecevabilité des conclusions notifiées par M. X le 2 octobre 2019 et la caducité de la déclaration d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 25 mars 2020, M. D E Xdemande à la cour de :

— dire et juger recevable et fondé l’appel formé à l’encontre du jugement rendupar le tribunal de grande instance de Rennes le 3 juin 2019 ;

— dire et juger que M. X subit un trouble anormal de voisinage lié à l’édification des bâtiments A et B à proximité immédiate de sa propriété par la société Bouygues Immobilier ;

— dire et juger que M. X subit des vues directes et indirectes sur sa propriété provoquées par l’édification des bâtiments A et B par la société Bouygues Immobilier à proximité immédiate de sa propriété ;

— condamner la société Bouygues Immobilier à verser à M. X une somme de 635.000.00 ' à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage au titre de la perte d’ensoleil1ement, de vue et de la réglementation sur les vues directes et indirectes ;

A titre subsidiaire,

— condamner la société Bouygues Immobilier à verser à M. X une somme de 273 000.00 ' à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage au titre de la perte d’ensoleillement, de vue et d’intimité de la vie privée ;

A titre infiniment subsidiaire,

— ordonner une expertise judiciaire pour avoir un avis sur les préjudices résultant des troubles anormaux de voisinage causés et vues directes et indirectes ;

— débouter la société Bouygues Immobilier de toutes ses prétentions, fins et conclusions contraires sur les demandes de M. X ;

— dire et juger recevable mais non fondé l’appel incident formé par la société Bouygues Immobilier ;

— confirmer le jugement du 3 juin 2019 en ce qu’i1 a rejeté les demandes de la société Bouygues Immobilier ;

— débouter La société Bouygues Immobilier de son appel incident et de toutes ses demandes présentées devant la cour comme étant infondées ;

— condamner la société Bouygues Immobilier à verser à M. X une somme de 10.000 ' à titre de dommages et intérêts pour recours abusif ;

— condamner la société Bouygues Immobilier à verser à M. X la somme de 12 000 ' au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Bouygues Immobilier aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de son appel, M. D-E X expose que ses préjudices résultent du projet global, à savoir l’édification de deux immeubles de grande hauteur au Sud et à l’Ouest de sa propriété, ce qui aura pour effet de l’encastrer. Il rappelle qu’il s’agit d’une maison bourgeoise de 220 m2 environ, construite à la 'n du 19^e siècle qu’il a acquise 700 000 francs en 1979.

Il fait valoir qu’il va perdre 75 % d’ensoleillement dans son jardin et que les vues plongeantes directes et indirectes dans son jardin depuis les immeubles vont porter atteinte à son intimité et réduire considérablement l’agrément de son bien. Il expose que ce nouvel environnement et les inconvénients qui en résultent vont entraîner une perte de valeur de sa maison qu’il chiffre à hauteur de 435.000 ' auquel il ajoute 200.000 ' au titre du préjudice de jouissance lié à la perte

d’ensoleillement, de luminosité et de vue. Subsidiairement, s’il était nécessaire de distinguer la part du préjudice causé par chacun des bâtiments A et B, il conviendrait alors de condamner la société Bouygues Immobilier à supporter 43% du préjudice subi soit la somme de 273 000 '.

Pour s’opposer aux demandes adverses fondées sur l’abus d’ester, M. X expose qu’il avait bien intérêt à agir dans la mesure où les travaux étaient ou sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’il occupe et dont il est propriétaire, s’ agissant de deux immeubles, l’un de neuf étages, 1'autre de six étages accolés à sa propriété, disposant de vues droites ou obliques sans respecter les règles posées par les articles 678 et 679 du code civil.

ll expose que son recours était en outre sérieux, en ce que les notices de sécurité et d’accessibilité aux personnes handicapées exigées par le code de l’urbanisme n’avaient pas été jointes au dossier de permis de construire, dont le caractère incomplet n’aurait selon lui pas permis à la commission d’accessibilité ni au maire de se prononcer en connaissance de cause.

Par ailleurs, l’obligation d’obtenir une autorisation complémentaire au titre de l’article L.111-8 du code de la construction et de l’habitation avant l’ouverture de la crèche, relativement à l’aménagement intérieur des lieux n’aurait selon lui pas été intégrée dans l’arrêté de permis de construire.

Il fait encore valoir que les documents graphiques et la notice ne permettaient pas d’apprécier de l’insertion des immeubles dans leur environnement.

M. X estime que caractère sérieux de son recours ne peut qu’être reconnu puisque la société Bouygues a présenté une demande de permis modificatif qui lui a été accordé le 31 mars 2016, dans le but de rectifier ou compléter bon nombre des insuffisances et/ou irrégularités du dossier de permis de construire qu’il avait soulevées.

Sur le fond, il considère n’avoir fait qu’exercer les voies de recours qui lui étaient ouvertes, dans des conditions qui n’excèdent pas la défense de ses intérêts légitimes en application de la jurisprudence administrative. Il ajoute que son recours exercé le 23 juin 2014 n’a nullement retardé le projet immobilier puisqu’un référé préventif a été engagé au printemps 2015, qu’une ordonnance d’expertise a été rendue le 7 mai 2015, qu’un pré-rapport a été déposé en janvier 2016, qu’une extension de mission a été prescrite le 7 juillet 2016 et que le rapport définitif n’est toujours pas déposé, l’un des immeubles étant complètement achevé (celui de Bouygues ) l’autre n’étant pas encore construit (Aiguillon). Il ajoute que le recours n’avait en outre aucun effet suspensif. Il conclut que le lien entre l’exercice de ces recours et les dépenses que la Société Bouygyes dit avoir engagées à hauteur de 1.521.799,26 ' n’est pas établi et il discute les différents postes de préjudices pour conclure qu’ils ne sont nullement fondés.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 07 mai 2021, la société Bouygues Immobilier demande à la cour de :

— SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRE DE LA SOCIETE BOUYGUES IMMOBILIER POUR RECOURS ABUSIF DE M. X

— infirmer le jugement rendu le 3 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Rennes en ce qu’il a rejeté les demandes de la société Bouygues Immobilier relatives à la condamnation de M. D-E X pour un montant de 1.521.799,26 ' au titre du préjudice direct et certain occasionné par les recours abusifs et fautifs de M. D-E X ;

Statuant à nouveau :

— dire et juger que l’entreprise contentieuse engagée par M. X à l’encontre du projet autorisé par

le permis de construire délivré le 28 janvier 2014 à la Société Bouygues Immobilier procède d’une démarche et d’un but étrangers aux motifs pouvant légitimement motiver un recours en annulation à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme ;

— dire et juger que ce recours en annulation présente un caractère abusif et fautif au sens de l’actuel article 1240 du Code civil ;

— dire et juger que ce recours engage la responsabilité de M. X vis-à-vis de la société Bouygues Immobilier.

En conséquence,

— condamner M. X à verser à la société Bouygues Immobilier la somme à parfaire de 1.521.799,26 ' en réparation des préjudices causés par son recours en annulation.

— SUR LES DEMANDES FORMULEES PAR M. X A L’ENCONTRE DE LA SOCIETE BOUYGUES IMMOBILIER

A titre principal :

— confirmer le jugement rendu le 3 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Rennes en ce qu’il a :

*rejeté les demandes indemnitaires reconventionnelles de M. D-E X formées à l’encontre de la société Bouygues Immobilier à hauteur d’une somme totale de 635.000 ' au titre d’un trouble anormal de voisinage ;

* rejeté la demande de condamnation de la société Bouygues Immobilier à verser à M. X une somme de 10.000 ' pour recours abusif ;

* rejeté la demande de condamnation de la société Bouygues Immobilier au titre de l’article 700 du CPC et des dépens.

A titre subsidiaire, si la cour d’appel de céans réforme la décision rendue le 3 juin 2019 :

— dire et juger que les demandes indemnitaires de M. X au titre du trouble anormal de voisinage allégué ne sont ne sont ni fondées, ni justifiées ;

— dire et juger que la demande indemnitaire formée pour recours abusif n’est pas fondée ;

— dire et juger que la mesure d’instruction sollicitée par M. X n’est ni fondée, ni justifiée.

En conséquence,

— débouter M. X de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société Bouygues Immobilier ;

En tout état de cause,

— débouter M. D-H X de l’ensemble de ses autres demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. D-H X à verser à la société Bouygues Immobilier la somme de 10.000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner M. D-H X aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître B C par application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de son appel incident, la société Bouygues considère que les recours exercés par M. X présentent un caractère abusif et fautif dès lors que :

— non seulement le requérant a exercé un recours en annulation à l’encontre du permis de construire délivré le 28 janvier 2014 dans un but totalement étranger aux normes d’urbanisme,

— mais en outre celui-ci a totalement dénaturé le recours pour excès de pouvoir en saisissant le juge administratif « à titre préventif» en évitant ainsi d’avoir à soumettre à l’appréciation in concreto du juge civil l’absence totale de préjudice que lui causerait l’exécution de ce permis de construire,

— et ce, en n’hésitant pas à exploiter à plein et de façon systématique les délais de recours et de procédure qui lui étaient ouverts dans le but de retarder, voire de compromettre par le seul effet du temps, la réalisation d’un ensemble immobilier de 95 logements.

La société Bouygues précise que M. X a exercé systématiquement ses recours au dernier moment sans aucun élément nouveau, les moyens présentés étant infondés et en tout cas susceptibles de régularisation par un permis de construire modificatif.

Elle stigmatise l’attitude procédurale du défendeur qui n’ a pas répliqué aux mémoires des 23 octobre, 7 novembre et 15 décembre 2014, au point qu’elle a dû demander une cristallisation des moyens, ce qu’elle a obtenu, M. X attendant cette fois-ci jusqu’au 6 mai 2015 (avant-veille de l’expiration du délai) pour déposer un mémoire comprenant trois moyens nouveaux. Il a même déposé un dernier mémoire le 26 octobre 2015 qui n’a pas été communiqué aux parties comme étant manifestement dilatoire, alors que la clôture avait été prononcée au 30 septembre 2015.

Elle invoque enfin le recours exercé le 3 juin2016 à l’ encontre du permis modificatif du 31 mars précédent, soit un recours exercé à l’issue du délai qui lui était ouvert et remettant à nouveau en cause le projet de construction.

Elle note que le requérant s’est abstenu d’exercer un référé-suspension au démarrage des travaux, sachant que celui-ci n’avait aucune chance de prospérer et qu’il risquait au contraire de voir juger que ses moyens n’étaient pas sérieux.

Concernant ses préjudices, elle expose que ces recours ont bloqué l’opération immobilière du 28 avril 2014 (date de l’expiration théorique du délai de recours) au 11 avril 2016, date de démarrage du chantier soit un retard de 24 mois au cours desquels elle a du décaisser des frais de portage pour 235.448,45 ', alors que même placée à 1% cette immobilisation lui aurait rapporté 4.708,96 ' ; qu’ elle a supporté 173.420 ' de frais d’assurance durant cette période ; qu’elle a dû relancer une deuxième opération de commercialisation ce qui a constitué un surcoût de 120.000 ' environ, outre 2.583,84 ' de frais bancaires et 1.114.272 ' au titre des honoraires de gestion soit un total de 1.l56.087,42 ' en lien direct avec les fautes commises dont elle s’estime fondée à demander réparation. Elle considère en outre qu’une atteinte a été portée à son image puisqu’elle n’ a pu livrer dans les délais. Elle réclame 50.000 ' de ce chef. Elle dit avoir également supporté des frais de structure et de suivi du dossier contentieux pour 15.000 '.

En ce qui concerne la demande reconventionnelle pour troubles anormaux de voisinage et irrespect de la réglementation sur les vues, la société Bouygues rappelle qu’une partie des réclamations de M. X concerne en réalité la construction du bâtiment A, par un autre promoteur (Aiguillon construction), elle-même n’étant en charge que de la construction du bâtiment B. Dès lors, seuls les troubles causés par le bâtiment B construit sous la maîtrise d’ouvrage de la société Bouygues

pourraient éventuellement être mis à la charge de cette dernière.

Pour contester le caractère anormal des troubles allégués, elle rappelle que la propriété de M. X se trouve dans un secteur urbain en pleine mutation et densification, où des immeubles de R+13 ont déjà été édifiés, ce qui rendait la construction entreprise tout à fait prévisible dans ce secteur. Elle rappelle que les terrains contigus à la parcelle de M. X n’étaient d’ailleurs pas vierges de toute construction. Il existait déjà un imposant bâtiment le long de la parcelle de M. X et l’emprise du projet immobilier comportait déjà un hangar et une bâtisse de type industriel. Elle conteste l’étude d’ensoleillement effectuée non contradictoirement par M. Z et rappelle que la parcelle de M. X comporte une végétation dense, ce qui a pour effet de limiter l’ensoleillement et de constituer un écran végétal naturel empêchant toute vue plongeante dans le jardin. Elle en conclut qu’il n’est pas démontré que le bâtiment B serait à l’origine des troubles et que ceux-ci seraient de surcroît anormaux. Elle ajoute que le non respect des distances prescrites par les articles 678 et 679 du code civil ne concerne que le bâtiment A, de sorte que ces griefs sont mal dirigés.

Elle souligne subsidiairement que l’évaluation du préjudice est déraisonnable et non fondée en ce que :

— il est fait valoir un préjudice global en lien avec la construction des bâtiments A et B, étant précisé que les experts mandatés par l’appelant ont essentiellement pris en compte des éléments concernant le bâtiment A,

— elle ne repose sur aucun élément objectif (notamment le taux de perte de valeur de 43% et la perte d’ensoleillement de 75% ),

— la perte de valeur alléguée n’est pas un préjudice indemnisable en ce qu’il s’agit d’un préjudice purement hypothétique s’il n’est pas justifié de l’intention de vendre le bien.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées le 25 mars 2020 par M. X et le 07 mai 2021 par la société Bouygues Immobilier.

EXPOSE DES MOTIFS

1°/ Sur les troubles anormaux du voisinage

Le droit reconnu au propriétaire par l’article 544 du code civil de jouir de son bien de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par les lois ou les règlements, trouve sa limite dans l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Il appartient à celui qui se prétend victime d’un trouble anormal du voisinage d’en rapporter la preuve.

Il s’agit d’une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci à une faute ou à l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire.

Il est admis que le respect des dispositions légales et des règles d’urbanisme n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles excédants les inconvénients normaux du voisinage et que le caractère anormal d’un trouble de voisinage doit s’apprécier in concreto en tenant compte des circonstances de lieu.

A titre liminaire, il doit être relevé que l’opération immobilière poursuivie est réalisée sous la

maitrise d’ouvrage de deux promoteurs immobiliers :

— la société Aiguillon Construction, maître d’ouvrage des travaux de construction du bâtiment A situé au droit de l’avenue Sergent Maginot et de la parcelle de M. X sur sa partie Est ;

— la société Bouygues immobilier, maître d’ouvrage des travaux de construction du bâtiment B implanté le long de la Vilaine à 4 mètres du fonds de la parcelle de M. X et à 30 mètres de sa maison.

M. X qui a attaqué le permis de construire initial puis le permis de construire modificatif et qui poursuit, dans le cadre d’une instance distincte, une procédure à l’encontre de la société Aiguillon Construction ne peut l’ignorer.

Dès lors, seuls les troubles causés par le bâtiment B construit sous la maîtrise d’ouvrage de la société Bouygues Immobilier pourraient donner lieu à une indemnisation sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, sans que M. X ne puisse se prévaloir d’un préjudice global généré par l’effet d’encastrement lié à la multiplication des projets immobiliers autour de sa propriété.

Ainsi, le premier moyen développé par M. X, tiré du non respect des distances légales prescrites par les articles 678 et 679 du code civil, ne peut qu’être considéré comme inopérant, puisque ces griefs concernent exclusivement le bâtiment A qui n’est pas construit sous la maitrise d’ouvrage de la société intimée.

Indépendamment du non respect des distances légales, M. X fait valoir que les immeubles auront pour effet de créer des vues directes et plongeantes sur son fond.

La cour relève que la construction réalisée par la société Bouygues (bâtiment B) correspond à un immeuble de 9 à 11 étages d’une hauteur de 24,80 m environ avec des balcons orientés vers 1'Est . L’immeuble est implanté au Sud-Est de la parcelle de M. X ( au fond de son jardin) à 4 mètres de la limite de propriété mais à 30 mètres de la maison. Il crée donc des vues obliques sur le jardin exclusivement.

Or, il résulte des photographies produites que la végétation du jardin est assez dense avec de multiples arbres de belle envergure, qui constituent un écran végétal. Au surplus, le jardin étant en longueur, les vues créées sur la terrasse ne peuvent qu’être minimes.

En outre, comme l’a justement fait observer le tribunal, des vues directes existaient déjà sur le jardin de M. X, du fait de l’implantation à 13,50 mètres de la limite de propriété d’un immeuble de 26,80 mètres de hauteur, construit par la SCCV La Barbotière.

Enfin, il résulte de l’étude de M. A que les vues les plus directes résulteront de la construction de l’immeuble A, moins haut mais accolé à la limite ouest de propriété de M. X.

Au vu de ces éléments, la cour considère que le trouble résultant des vues crées sur le jardin de M. X par l’immeuble B construit par la société intimée, n’est ni anormal ni excessif.

M. X fait encore valoir que la construction de ces deux bâtiments par les sociétés Bouygues Immobilier et Aiguillon construction aura pour effet d’encastrer sa propriété et de lui faire perdre 75 % d’ensoleillement ainsi que l’a retenu l’expert Z, mandaté par ses soins.

Cette étude d’ensoleillement, non contradictoire, s’avère cependant peu probante dans la mesure où M. Z examine l’ensoleillement entre le bâtiment B de la société Bouygues et le bâtiment de la SCCV la Barbotière existant depuis 2010, selon un axe Nord-Sud, en qualifiant improprement l’immeuble de la Barbotière de « bâtiment A » alors que le bâtiment A du projet immobilier litigieux n’était encore pas construit par la société Aiguillon construction. Cette confusion entre les immeubles n’a pu échapper à M. X. En tout état de cause, dans sa note complémentaire, M. Z précise que le bâtiment B occulte la luminosité l’après-midi entre 13h00 et 15H00. Il ajoute que : «  Certes le matin entre 8h00 et 10h et le soir entre 15h00 et 18H00 les bâtiments ne sont pas dans l’axe du soleil, mais celui-ci est relativement bas et les murs de la propriété occultent partiellement le soleil, d’où la perte évaluée à 75% ». Il s’en suit qu’en définitive, lorsque le soleil est bas, c’est à dire en hiver, l’immeuble B n’occulte le soleil que deux heures par jour et que pour le reste, la perte d’ensoleillement est imputable à un immeuble existant depuis plusieurs années, ainsi qu’aux propres murs de M. X.

L’appelant ne peut davantage s’appuyer sur les conclusions de l’étude de perte de valeur de sa maison établie par M. A. Il est observé que celui-ci a effectué son évaluation en septembre 2018, alors que l’immeuble Bouygues est déjà construit. Or, il ne décrit pas une maison sombre, son rapport visant justement à mettre en exergue la perte de luminosité qui résultera de la construction du bâtiment A (par Aiguillon construction). A cet égard, l’obscurcissement de la façade Ouest et les pertes calorifiques mentionnées dans le rapport et mises en avant par M. X, ne sont pas imputables à la construction édifiée par la société Bouygues immobilier.

Il y a lieu de considérer qu’un bâtiment qui ne vient ombrager qu’une partie de jardin, par ailleurs très arboré et en hiver seulement (c’est-à-dire à une saison pendant laquelle on profite peu voire pas du tout d’un tel espace) ne peut être considéré comme un inconvénient anormal du voisinage.

En outre, c’est en vain que M. X argue d’un changement radical d’environnement lié à l’édification de deux immeubles de grande hauteur à proximité immédiate de sa propriété, alors que celle-ci est située à proximité du centre ville de Rennes, dans une zone classée UAD au PLU, caractérisée par une certaine densité urbaine et une implantation du bâti à l’alignement. D’autres immeubles de grande hauteur étaient déjà implantés à proximité, notamment la « barre » de la Barbotière à une distance de 13,50 mètres environ. En outre, l’emprise du projet immobilier n’était pas vierge de toute construction puisqu’il y existait un grand hangar de type industriel et une bâtisse.

L’édification de l’immeuble litigieux était donc prévisible en ce qu’elle s’inscrit dans le développement normal d’une ville à forte pression démographique et immobilière telle que Rennes.

M. X perd certes un accès direct par le fond de son jardin aux quais de la Vilaine et une vue agréable, mais il ne peut revendiquer aucun droit acquis de ce point de vue. Au surplus, comme l’a relevé le tribunal, l’implantation de l’immeuble lui permet tout de même de conserver une trouée sur les quais.

S’agissant de la perte de valeur de son bien, M. X a produit un rapport actualisé de M. A daté du 22 septembre 2019, aux termes duquel il estime la perte de valeur vénale du seul fait de la construction de l’immeuble Bouygues à hauteur de 187.000 euros, sur la base d’une valeur vénale de 788.000 euros, soit 23,73 %. Cette estimation est fondée sur « la modification de manière importante de l’environnement immédiat de la maison, en générant une perte d’ensoleillement, une gène incontestable par des vues plongeantes directes et indirectes sur le jardin et la maison ».

Cependant, ainsi que précédemment démontré, les vues créées et la perte d’ensoleillement générée par l’édification de l’immeuble Bouygues n’affectent que de manière limitée le jardin de l’appelant et ne permettent pas de retenir l’existence d’un trouble grave excédant les inconvénients normaux du voisinage. Par ailleurs, la modification de l’environnement de M. X (qui n’est pas exclusivement imputable à l’édification de l’immeuble litigieux) est la conséquence inéluctable de la densification urbaine et ne peut donc ouvrir droit à réparation.

Au total, il convient de considérer que M. X ne justifie pas du préjudice de jouissance allégué, résultant de la perte d’ensoleillement et des vues créées dans son jardin par la construction de

l’immeuble de la société Bouygues et qu’il ne peut prétendre à aucune indemnisation au titre de la dépréciation de son bien ni au titre de la modification de son environnement général.

Par conséquent, le jugement l’ayant débouté de ses demandes indemnitaires fondées sur les troubles anormaux du voisinage sera confirmé

2°/ Sur l’appréciation du caractère abusif du recours exercé par M. X à l’encontre du permis de construire

Selon l’article 1382 devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est admis que toute faute dans l’exercice des voies de droit est susceptible d’engager la responsabilité des plaideurs, mais encore faut-il caractériser précisément l’existence d’une faute faisant dégénérer en abus, le droit d’agir en justice.

Il n’appartient pas à la cour, à l’instar du tribunal, d’apprécier la qualité des moyens de droit développés par M. X devant le tribunal administratif, lequel s’est déjà prononcé sur leur bien fondé.

La cour relève cependant que, dans son jugement, le tribunal administratif de Rennes a rappelé que « lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut-être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises ; que les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir ».

Ainsi, le seul fait que la société Bouygues ait sollicité et obtenu le 31 mars 2016 un permis modificatif portant sur la modification du plan de masse (précision sur la cote de la cour de la crèche), la modification de la notice paysagère, la modification du volet paysager (ajout de photographie et de document d’insertion), la précision de la cote de la cour de la crèche et du rez-de chaussée du local sous-station du bâtiment A dans les dossiers de sécurité et d’accessibilité et que ce même permis de construire modificatif ait prescrit qu’une autorisation complémentaire au seul titre de l’article L. 111-8 du code de la construction et de l’habitation devra être demandée et obtenue en ce qui concerne l’aménagement intérieur, avant l’ouverture au public de la crèche permet de considérer que le premier permis de construire attaqué méritait bien d’être complété ou régularisé, de sorte que les moyens développés par M. X n’étaient manifestement pas dépourvus de sérieux.

Il ressort d’ailleurs de la lecture du jugement que les moyens développés par M. X à l’encontre du premier permis de construire (notamment violation des articles L. 425-3 du code de l’urbanisme et les insuffisances du projet architectural) ont été rejetés au motif que les vices affectant le permis initial avaient été purgés ou régularisés par le permis modificatif délivré le 31 mars 2016.

La juridiction a apprécié en droit et en fait chacun des moyens présentés et sa motivation ne révèle pas que ceux-ci auraient été totalement dénués de pertinence.

En outre, le tribunal a justement relevé que la juridiction administrative avait rejeté la demande formée par la société Bouygues tendant à voir condamner M. X sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de la justice administrative relatif aux frais exposés non compris dans les dépens, ce qui constitue un indice de l’absence d’abus manifeste du recours exercé.

Il s’en déduit que le caractère téméraire du recours, en ce qu’il n’aurait été fondé sur aucun moyen

sérieux n’ayant aucune chance d’aboutir, n’est pas démontré.

L’acharnement procédural n’est pas davantage établi en ce que M. X a logiquement exercé un recours gracieux avant d’introduire un recours contentieux, étant observé que celui-ci n’a pas relevé appel du jugement du tribunal administratif.

L’intention de nuire ou l’attitude malveillante ne sont pas davantage caractérisées. En effet, compte tenu de l’ampleur du programme immobilier et des conséquences directes sur sa propriété, il ne peut être fait grief à M. X d’avoir soulevé des moyens ressortissant du droit de l’urbanisme, pour assurer la défense de ses intérêts légitimes en tant que propriétaire voisin des constructions envisagées. Il y a donc lieu de considérer que M. X a utilisé les voies de recours qui lui étaient offertes, dans les délais qui lui étaient ouverts, sans qu’aucune faute ne puisse être retenue à son encontre.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient la société Bouygues, le recours de M. X n’a pas eu de conséquences significatives sur les délais de réalisation du chantier, lequel ne pouvait sérieusement être engagé avant la délivrance le 31 mars 2016 du permis modificatif destiné à purger les vices affectant le permis de construire initial, ni avant que les premières conclusions de l’expert désigné par ordonnance du 7 mai 2015 dans le cadre d’un référé préventif ne soient rendues, sauf à priver l’expertise sollicitée par les promoteurs Bouygues et Aiguillon de tout intérêt. Or, le pré-rapport n’a été déposé qu’en janvier 2016 et l’expertise judiciaire serait toujours en cours. Il est d’ailleurs observé que le bâtiment A (Aiguillon Construction) n’était toujours pas construit au moment du jugement alors même que le rejet du recours de M X était définitif depuis le 23 septembre 2017, ce qui démontre que le retard pris sur le chantier peut avoir d’autres causes que le recours contre le permis de construire.

C’est donc à tort que la société Bouygues soutient que le chantier aurait pu commencer dès le 28 avril 2014 ( date à laquelle le permis de construire est devenu définitif) et qu’il s’est trouvé bloqué jusqu’au 11 avril 2016 ( date à laquelle les travaux ont été engagés), soit pendant 24 mois, en raison du recours exercé par M. X. La cour observe d’ailleurs que la société Bouygues a commencé les travaux sans attendre l’issue du recours de M. X contre le permis de construire ( jugement du 21 juillet 2017), lequel n’avait d’ailleurs aucun caractère suspensif.

C’est enfin par des motifs pertinents, adoptés par la cour, que le tribunal a retenu que la société Bouygues n’a pas rapporté la preuve qui lui incombe du caractère certain de ses préjudices et de leur lien direct avec les manquements reprochés à M. X.

Au total, les conditions d’engagement de la responsabilité délictuelle de M. X pour abus du droit d’ester en justice ne sont pas caractérisées. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Bouygues immobilier de ses demandes indemnitaires.

3°/ Sur les demandes accessoires

Le jugement ayant débouté chacune des parties de leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile en laissant à chacune d’elle la charge des dépens exposés sera confirmé.

En appel, chacune des parties succombe à nouveau en sa demande principale.

Il y a donc lieu de dire que chacun conservera la charge de ses dépens d’appel et de débouter tant la société Bouygues Immobilier que M. X de leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 3 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Rennes en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute la société Bouygues Immobilier de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. D-E X de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE