3^e Chambre Commerciale

ARRÊT N° 362

N° RG 20/01250 – N° Portalis DBVL-V-B7E-QQCG

SAS TERBOIS

C/

S.E.L.A.R.L. EP ET ASSOCIES

S.A.S. C Y

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Renaudin

M^e Harel

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 29 JUIN 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre, rapporteur

Assesseur : Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Dominique GARET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Z A B, lors des débats et lors du prononcé

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l’affaire a été régulièrement communiquée (avis du 11 03 21).

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Mai 2021

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 29 Juin 2021 sur prorogation du délibéré du 15 Juin 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SAS TERBOIS, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 306 327 875, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Maja ROCCO de la SELEURL MAJA ROCCO AVOCATS, plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES :

S.E.L.A.R.L. EP ET ASSOCIES, prise en la personne de M^e X en qualité de co liquidateur judiciaire de la société DOUX ACCOUVAGE, immatriculée au RCS de Quimper sous le numéro 316 694 744

[…]

[…]

Représentée par M^e Mathilde BREGE substituant M^e Sébastien HAREL de la SELARL CVS, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES

S.A.S. C Y, prise en la personne de M^e Y en qualité de co liquidateur judiciaire de la société DOUX ACCOUVAGE

[…]

[…]

Représentée par M^e Mathilde BREGE substituant M^e Sébastien HAREL de la SELARL CVS, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES

FAITS ET PROCEDURE :

La société Doux Accouvage a été placée en liquidation judiciaire le 4 avril 2018, la société EP & associés, prise en la personne de M. X, et la société C-Y, prise en la personne de M^me Y, étant désignées liquidateurs.

Dans le cadre des opérations de liquidation des actifs, la société Terbois s’est déclarée intéressée par l’acquisition d’un ensemble immobilier situé à Saint-Nolff, […], cadastré :

— AB 10 au lieudit Le Grand pré de la Cour, pour une contenance de 10 ha 35 a 20 ca,

— AB 4 au […], pour une contenance de 84 a 75 ca.

Par acte du notarié du 23 octobre 2019, la société Terbois a régularisé une offre d’achat moyennant le prix de 600.000 euros, sous diverses conditions suspensives tenant notamment à l’obtention d’une ordonnance du juge-commissaire à la liquidation judiciaire de la société Doux Accouvage autorisant la vente de gré à gré ainsi qu’à la modification du PLU purgé de tout recours, en vue de la création de 173 lots libres de constructeurs et l’obtention d’un permis de construire de 52 maisons.

L’offre d’achat a été consentie pour une durée expirant le 30 avril 2022 à 16 heures pour tenir compte du délai nécessaire à la réalisation des conditions suspensives particulières d’urbanisme.

Le 7 janvier 2020, les liquidateurs ont présenté une requête au juge commissaire aux fins d’être autorisés à vendre le bien de gré à gré.

Par ordonnance du 5 février 2020, le juge-commissaire a autorisé la vente, disant notamment qu’elle devrait être régularisée dans un délai de deux mois et qu’il devrait lui en être référé en cas de difficulté.

La société Terbois a interjeté appel le 20 février 2020.

Les dernières conclusions de la société Terbois sont en date du 20 mai 2020. Les dernières conclusions des sociétés EP & associés et C-Y, ès qualités, sont en date du 5 août 2020.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 décembre 2020.

PRETENTIONS ET MOYENS :

La société Terbois demande à la cour de :

— 

Réformer partiellement l’ordonnance rendue par le juge commissaire en date du 5 février 2020

n°2020M00160,

En conséquence

— Dire que la réitération de la vente devra se faire au plus tard le 30 avril 2022 à 16 h conformément aux termes de la promesse d’achat signé le 23 octobre 2019 en son article «Durée de la promesse'' en page trois de celle-ci,

— Dire que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Les sociétés EP & associés et C-Y, ès qualités, demandent à la cour de :

— Donner acte aux sociétés EP & associés et C-Y, ès qualités, de leur acquiescement pur et simple à la demande de réformation partielle formée par la société Terbois,

En conséquence :

— Faire droit à la demande de la société Terbois et dire que la réitération de la vente devra se faire au plus tard le 30 avril 2022 à 16 heures conformément aux termes de l’acte du 23 octobre 2019 en son article «durée de la promesse» en page trois de celle-ci,

— Statuer ce que de droit sur les dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé à leurs dernières

conclusions visées supra.

Par arrêt du 2 février 2021, la cour d’appel de Rennes a :

— Sursis à statuer,

— Invité les parties, pour le 5 avril 2021 au plus tard, à produire plusieurs justificatifs distincts permettant de préciser la valeur des terrains si l’ensemble des conditions suspensives prévues à l’offre d’achat étaient levées, et à faire valoir toutes observations utiles,

— Ordonné la communication du dossier à Monsieur le procureur général pour avis,

— Renvoyé l’affaire à l’audience du mardi 11 mai 2021 à 14h00.

Le ministère public a émis son avis le 11 mars 2021, s’en remettant à la sagesse de la cour.

La société Terbois a déposé des conclusions le 23 mars 2021. Elle demande à la cour de :

— Juger que rien ni personne ne s’oppose à cette réformation

En Conséquence :

— Réformer partiellement l’ordonnance rendue par le juge commissaire en date du 5 février 2020 n°2020M00160,

En conséquence :

— Juger que la réitération de la vente devra se faire au plus tard le 30 avril 2022 à 16h conformément aux termes de la promesse d’achat signé le 23 octobre 2019 en son article «Durée de la promesse'' en page trois de celle-ci.

Les pièces demandées par la cour n’ont pas été produites.

DISCUSSION :

Dans le cadre d’une liquidation judiciaire, la vente des immeubles dépendants de la liquidation doit, en principe, être réalisée aux enchères. Cette procédure est en effet de nature à garantir que la vente interviendra en toute transparence et au prix du marché.

Il n’en est autrement que si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions :

Article L. 642-18 du code de commerce (version en vigueur du 1^er juin 2012 au 1^er juillet 2014) :

Les ventes d’immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.

Lorsqu’une procédure de saisie immobilière engagée avant l’ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires a été suspendue par l’effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d’ouverture l’avait suspendue.

Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine. En cas d’adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère.

Pour les adjudications réalisées en application des alinéas qui précèdent, le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emportent purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur. L’adjudicataire ne peut, avant d’avoir procédé à ces paiements, accomplir un acte de disposition sur le bien à l’exception de la constitution d’une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à l’acquisition de ce bien.

Le liquidateur répartit le produit des ventes et règle l’ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l’exécution.

En cas de liquidation judiciaire d’un agriculteur, le tribunal peut, en considération de la situation personnelle et familiale du débiteur, lui accorder des délais de grâce dont il détermine la durée pour quitter sa maison d’habitation principale.

Les modalités d’application du présent article sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

L. 642-19 code de commerce (version en vigueur du 15 février 2009 au 20 novembre 2016) :

Le juge-commissaire soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu’il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteur. Lorsque la vente a lieu aux enchères publiques, il y est procédé dans les conditions prévues, selon le cas, au second alinéa de l’article L. 322-2 ou aux articles L. 322-4 ou L. 322-7.

Le juge-commissaire peut demander que le projet de vente amiable lui soit soumis afin de vérifier si les conditions qu’il a fixées ont été respectées.

La promesse d’achat présentée par la société Terbois prévoit que son bénéficiaire devra refaire connaître son acceptation au plus tard le 30 avril 2020 par lettre adressée au notaire du promettant et que la réalisation de la promesse aura lieu, dans la mesure où l’acceptation du ou des vendeurs ou de leurs représentants légaux aura été recueillie, et les conditions préalables tant légales que conventionnelles auront été exécutées par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement au plus tard le 30 avril 2022.

L’ordonnance dont appel ne fait pas expressément référence aux conditions suspensives prévues dans l’offre d’achat. En prévoyant que la vente soit régularisée dans un délai de deux mois, l’ordonnance a manifesté la volonté de s’affranchir de la clause de l’offre prévoyant un certain nombre de conditions suspensives et de décider d’une vente de gré à gré en l’état et moyennant un prix payé immédiatement.

Les conditions suspensives de la promesse de vente conduiraient en outre à n’engager l’acquéreur que pour le cas où le terrain cédé permettrait la construction, sur la totalité de sa surface, d’un nombre important de maisons d’habitations. Si l’attestation notariée produite aux débats fait état d’une valeur actuelle des terrains de 550.000 à 600.000 euros, cette valeur s’entend du terrain dans l’état où il se trouve actuellement et non pas de sa valeur du même terrain devenu constructible selon les conditions prévues à l’offre. En refusant de reprendre la clause suspensive, le premier juge a entendu

imposer une cession, au prix proposé, mais en l’état, ce qui correspondrait d’ailleurs à sa valeur actuelle.

A l’appui du recours formé contre cette ordonnance, les parties se prévalent d’une erreur matérielle. Cette erreur n’est pas manifeste et la corriger reviendrait à faire bénéficier l’acquéreur de la certitude de réaliser un gain important aux dépens de la liquidation. Il apparaît ainsi que la vente de gré à gré, si elle devait prendre en compte les conditions suspensives prévues dans l’offre d’achat, ne permettrait pas d’assurer la vente de l’immeuble dans des conditions meilleures que celles résultant d’une vente aux enchères.

Contrairement à ce que fait valoir la société Terbois, il appartient au juge de vérifier que la cession de gré à gré intervient dans les conditions fixées par le texte, ce qui n’est manifestement pas le cas ici, nonobstant l’absence de contestation d’une partie à l’instance sur ce point.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance.

La société Terbois sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

— Confirme l’ordonnance,

— Condamne la société Terbois aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,