1re chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/02856

N° Portalis DBVL-V-B7G-SW37

(Réf 1re instance : 18/00412)

Mme [M] [C] épouse [D]

c/

M. [F] [J]

Mme [U] [I] veuve [J]

M. [K] [G]

M. [B] [H]

Mme [V] [L] épouse [H]

Société SMABTP

SAMCV MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

SARL APROGIM

SAS PROMOCEAN

SARL PROMOBAT

SARL PIERRE LITTORAL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e GUEGUEN

M^e GENDRONNEAU

M^e LIVORY

M^e RAULT

Me [Localité 24]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 16 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 19 novembre 2024

ARRÊT

Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 16 septembre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 28 janvier 2025

****

APPELANTE

Madame [M] [C] épouse [D]

née le 24 septembre 1946 à [Localité 28]

[Adresse 5]

[Localité 22]

Représentée par M^e Christophe GUEGUEN de la SCP JOYEUX- GUEGUEN-CHAUMETTE, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS

Monsieur [K] [G]

[Adresse 2]

[Localité 11]

SAMCV MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

[Adresse 4]

[Localité 21]

Tous deux représentés par M^e Claire LIVORY de la SELARL CLAIRE LIVORY AVOCAT, avocate au barreau de NANTES

Monsieur [F] [J] venant aux droits de son père [Z] [J] décédé le 27.12.2011

né le 25 juin 1972 à [Localité 31]

[Adresse 7]

[Localité 12]

Madame [U] [I] veuve [J]

[Adresse 15]

[Localité 11]

Tous deux représentés par M^e Pierre GENDRONNEAU de la SCP ESTUAIRE AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Monsieur [B] [H]

né le 27 avril 1945 à [Localité 29]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [V] [L] épouse [H]

née le 21 octobre 1943 à [Localité 23]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Paul-olivier RAULT de la SEP RAULT DERSOIR PERSON, avocat au barreau de RENNES

SAS PROMOCEAN immatriculée au registre du commerce et des sociétés de SAINT-NAZAIRE sous le numéro 382.671.014, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 8]

[Localité 11]

SARL PROMOBAT immatriculée au registre du commerce et des sociétés de SAINT-NAZAIRE sous le numéro 447.675.786, prise en la personne de ses dirigeants sociaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 8]

[Localité 11]

Toutes deux représentées par M^e Pierre GENDRONNEAU de la SCP ESTUAIRE AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Société SMABTP prise en la personne de ses représentants domiciliés en cette qualité au siège et es qualité d’assureur de la SARL PIERRE LITTORAL

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 13]

SARL PIERRE LITTORAL prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 9]

[Localité 10]

Toutes deux représentées par M^e Hugo CASTRES de la SELEURL HUGO CASTRES, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Franck BONNEAU, plaidant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

SARL APROGIM

[Adresse 20]

[Adresse 26]

[Localité 12]

non comparante, non représentée

FAITS ET PROCÉDURE

1. Mme [M] [D] née [C] est propriétaire d’une villa avec un jardin attenant située au [Adresse 17] à [Localité 28] (44).

2. Le 28 septembre 2004, la sarl Promobat a fait l’acquisition d’une propriété bâtie cadastrée section AD n° [Cadastre 18] et le 10 janvier 2006 d’un local commercial cadastré section AD n° [Cadastre 14] à [Localité 28], biens situés sur un terrain contigu à la propriété de Mme [D].

3. La sarl Promobat a ensuite fait démolir l’existant pour édifier une résidence située au [Adresse 16] à [Localité 28] dénommée "[Adresse 34]" et destinée à être vendue en l’état futur d’achèvement (VEFA).

4. Le permis de construire a été délivré le 15 juin 2005.

5. La conception a été confiée à M. [K] [G], architecte à [Localité 27] (44), et la maîtrise d''uvre d’exécution a été confiée à la sarl Pierre Littoral établie à [Localité 25] (44).

6. Préalablement au démarrage des travaux, Mme [D] a sollicité en justice la désignation d’un expert judiciaire afin de voir ordonner une expertise préventive.

7. Par ordonnance du 6 décembre 2005, le juge des référés a fait droit à sa demande et a désigné M. [R] pour y procéder.

8. Par acte authentique du 20 décembre 2006, la sarl Promobat a vendu aux époux [J] au prix de 307.000 € les lots n° 10 et 32 situés dans l’ensemble immobilier constitué par la résidence "[Adresse 34]" cadastré section AD n° [Cadastre 14], AD n° [Cadastre 18] et AD n° [Cadastre 19], lesquels correspondaient à :

— un appartement de type T3 au 2ème étage ainsi que 101/2000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

— un garage double au rez-de-chaussée ainsi que les 14/2000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

9. L’immeuble a été achevé le 13 juin 2007 et les travaux ont été réceptionnés en septembre 2007.

10. Par acte d’huissier du 11 janvier 2008, Mme [D] a fait délivrer une nouvelle assignation aux fins d’expertise judiciaire ayant pour objet les vues directes sur sa propriété depuis les balcons des 2ème étage et 3ème étage de la résidence "[Adresse 34]".

11. Par ordonnance de référé du 12 février 2009, M. [R] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. Son rapport définitif a été déposé le 18 janvier 2010. Il conclut à l’existence d’une vue plongeante et non conforme aux articles 678 et suivants du code civil, tant du balcon du 2ème étage que du balcon du 3ème étage de l’immeuble, procurant une gêne importante pour le voisin immédiat pouvant être qualifiée de trouble anormal du voisinage.

12. Quelques jours avant la réunion d’expertise, par acte notarié du 2 juin 2008, la société Promobat a vendu l’appartement de la résidence situé au 3ème étage à M. et Mme [H].

13. Par acte d’huissier du 14 décembre 2010, Mme [D] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire, la sas Promocéan et la sarl Promobat, M. et Mme [J] en leur qualité de propriétaires de l’appartement du 2ème étage ainsi que M. et Mme [H] en leur qualité de propriétaires de l’appartement du 3ème étage.

14. Suivant conclusions d’incident du 19 août 2011, M. et Mme [H] ont sollicité du juge de la mise en état une expertise complémentaire aux fins d’évaluer les conséquences des modifications de leur balcon telles que sollicitées par Mme [D].

15. Par ordonnance du 12 mars 2012, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise judiciaire complémentaire qu’il a confiée à M. [R], avec notamment pour mission de déterminer les travaux à effectuer pour que la distance réglementaire prévue par les articles 675 et suivants du code civil soit respectée et qu’il n’y ait aucune servitude de vue droite, oblique ou plongeante sur le fond de Mme [D] en infraction à ces dispositions, et donner tout élément de nature à éclairer le tribunal sur les préjudices subis par M. et Mme [H] et par Mme [D].

16. M. [R] a déposé son rapport définitif le 1er octobre 2012.

17. Par acte d’huissier du 16 septembre 2014, la sas Promocéan et la sarl Promobat ont fait assigner M. [K] [G], l’architecte chargé de la conception de la résidence, son assureur la Mutuelle des Architectes Français (la Maf) ainsi que la sarl Pierre Littoral chargée de la maîtrise d''uvre d’exécution de l’immeuble et son assureur la Smabtp.

18. Suivant ordonnance du 8 décembre 2014, les actions au fond précitées, introduites successivement par Mme [D] puis par la sas Promocéan et la sarl Promobat, ont été jointes sous le numéro unique de rôle RG 11/00116.

19. Par ordonnance du 9 mai 2016, la radiation de la procédure diligentée sous le numéro de rôle RG 11/00116 a été ordonnée à la suite du décès de M. [J].

20. Par acte d’huissier du 22 février 2018, Mme [D] a fait assigner M. [F] [J], ès qualité d’héritier de [Z] [J].

21. Par acte d’huissier du 27 juin 2018, Mme [D] a également fait assigner la sarl Aprogim en sa qualité de syndic de copropriété de l’immeuble "[Adresse 34]".

22. La jonction des instances a été ordonnée par décision du juge de la mise en état du 17 décembre 2018, sous le numéro de rôle unique 18/00412.

23. Par jugement du 6 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a :

— mis hors de cause la sas Promocéan et rejeté en conséquence toutes demandes formées par Mme [D] contre cette société,

— dit irrecevables les demandes formées par Mme [D] contre la sarl Promobat en vue de la voir condamner à supprimer les vues créées sur son fonds,

— dit recevables les demandes formées par Mme [D] contre la sarl Promobat fondées sur la réparation du trouble anormal de voisinage subi du fait de ces vues causées par la construction de la résidence "[Adresse 34]",

— constaté que Mme [D] ne forme aucune demande contre le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 34]" et qu’en tout état de cause, elle n’a assigné que le syndic de la copropriété la sarl APROGIM,

— dit par conséquent n’y avoir lieu à statuer sur la prescription de son action contre le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 34]",

— dit irrecevables les demandes de suppression des vues sur son fonds formées par Mme [D] contre les époux [H] et contre les consorts [J],

— dit irrecevables les mêmes demandes formées contre des parties non identifiées par Mme [D],

— condamné la sarl Promobat à verser à Mme [D] la somme de 15.000 € en réparation du préjudice de jouissance causé par le trouble anormal de voisinage résultant de la création de vues sur son fonds à une distance inférieure à la distance minimale légale,

— dit que les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter de l’assignation délivrée par Mme [D] à la sarl Promobat,

— débouté Mme [D] de ses plus amples demandes indemnitaires,

— dit recevable le recours en garantie exercé par la sarl Promobat contre la sarl Pierre Littoral et son assureur la Smabtp d’une part et contre M. [K] [G] et son assureur la Maf d’autre part,

— condamné la sarl Pierre Littoral et son assureur la Smabtp à garantir la sarl Promobat de cette condamnation dans la limite de 30 % de celle-ci,

— dit que les franchises du contrat d’assurance sont opposables à la sarl Promobat,

— débouté la sarl Promobat de ses autres et plus amples demandes de garantie,

— débouté les consorts [J] de leur demande de dommages-intérêts formée contre Mme [D],

— condamné in solidum Mme [D] d’une part et la sarl Promobat d’autre part aux dépens de l’instance, en ce compris les frais des deux expertises judiciaires et les dépens des instances de référé, chaque partie étant tenue pour la moitié de ces frais,

— condamné la sarl Promobat à verser à Mme [D] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la sarl Pierre Littoral et la Smabtp à verser à la sarl Promobat la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la sarl Promobat à verser à M. [K] [G] et la Maf la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que M. et Mme [H], les consorts [J] et la sas Promocéan conserveraient la charge de leurs frais irrépétibles,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

24. Mme [D] a interjeté appel de l’intégralité du jugement par déclaration du 3 mai 2022.

25. La sas Promocéan et la sarl Promobat ont interjeté appel incident du jugement en ce qu’il a :

— condamné la sarl Promobat à verser à Mme [D] la somme de 15.000 €,

— débouté la sarl Promobat de son recours en garantie contre M. [G] et la Maf,

— limité à 30 % la garantie due à la sarl Promobat par la sarl Pierre Littoral et la Smabtp,

— condamné la sarl Promobat à verser les sommes de 3.000 € à Mme [D] et 2.000 € à M. [G] et la Maf sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les a déboutés des demandes formées à ce titre.

26. La sarl Pierre Littoral et la Smabtp ont interjeté appel incident de la décision en ce qu’elle a retenu une quote-part de responsabilité à leur encontre.

27. Les consorts [J] ont formé un appel incident limité aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.

28. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 octobre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

29. Mme [O] [D] née [C] expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 8 octobre 2024 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— y additant,

— constater, à l’instar de la décision de première instance, que la sarl Promobat ainsi que la sarl Promocéan en leur qualité de promoteur non constructeur et ancien maître de l’ouvrage de la résidence "[Adresse 34]" ont commis une faute d’implantation des ouvertures en créant des vues sur le fonds voisin,

— dire et juger que ces ouvertures sont à l’origine d’un trouble de voisinage nécessairement anormal sur sa propriété tel que constaté par l’expertise judiciaire et la décision de première instance,

— condamner les sociétés Promobat et Promocéan solidairement à lui régler une somme de 32.375 € arrêtée au 31 décembre 2024, somme à parfaire, calculée sur la base de 5 €/jour à compter de juin 2007, au titre des dommages intérêts liés à la réparation du préjudice de jouissance causé par le trouble anormal de voisinage résultant de la création de vues sur son fonds à une distance inférieure à la distance minimum légale,

— dire et juger que les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter de l’assignation délivrée par elle à la sarl Promobat et, par voie de conséquence, à la sas Promocéan également,

— dire et juger que conformément au rapport d’expertise, la construction des balcons des 2ème et 3ème étages de l’immeuble dénommé "[Adresse 34]" construit par les deux sociétés Promobat et Promocéan a été faite en violation des articles 678 et 679 du code civil, ne respectant pas la distance prévue par lesdits articles et entraînant une servitude de vue droite et oblique dans sa propriété et créant une vue plongeante sur celle-ci, constituant pour elle une gêne anormale de voisinage,

— condamner les consorts [J] et les époux [H], faute d’autre solution amiable par eux non proposée, à régler le problème futur du trouble anormal de voisinage qui lui a été causé,

— dire et juger que les consorts [J] et [H] devront apposer sur leurs garde-corps de leur terrasse et autre balcon un pare-vue destiné à faire disparaître le trouble anormal de voisinage résultant de la création de vues sur le fonds de la concluante, en application du rapport d’expertise et ce sous astreinte de 100 € par jour à compter du deuxième mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— débouter les sociétés Promocéan, Promobat les consorts [J] et [Y], la MAF et M. [G] de toutes leurs demandes,

— subsidiairement sur les autres solutions envisageables au cas où la juridiction trouverait la solution plus appropriée et uniquement avec l’accord de toutes les parties et le financement avancé par l’ensemble des parties défenderesses :

— mettre en place un mur en parpaing enduit de 3 m de haut sur 9 m de large en lieu en place de la solution préconisée par l’expert d’une clôture séparative translucide qui, soumise aux vents violents sur la côte risque, d’avoir une durée de vie très limitée,

— au cas où la juridiction choisirait néanmoins la seconde solution préconisée par l’expert et uniquement ici aussi avec l’accord de tous les défendeurs et l’avance des frais des travaux à savoir la construction d’une clôture séparative translucide sur une hauteur de 3 m minimum et d’une longueur approximative de 9 m et une ossature permettant de résister à la corrosion et au vent,

* condamner les sociétés Promocéan et Promobat ou toute partie défenderesse à effectuer un devis et une étude de faisabilité, à faire réaliser cette construction à leurs frais et sous leur responsabilité et justifier aux parties de l’accord de la mairie et de la copropriété ainsi que les modalités d’entretien à leurs frais de cette construction sous astreinte de 1 000 € par jour de retard, et dire qu’elle sera vérifiée par M. [R] expert judiciaire,

* condamner les sociétés Promocéan et Promobat ainsi que les consorts [J] et [H] ainsi que M. [G] et la MAF à lui verser la somme de 8.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamner enfin les sociétés Promocéan et Promobat ainsi que tous les défendeurs dont les consorts [H] et [J] outre M. [G] et la Maf solidairement à l’intégralité des dépens comprenant les frais de référé, les frais des deux expertises effectuées par M. [R] et avancés par elle seule.

30. La sas Promocéan et la sarl Promobat exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 18 octobre 2022 aux termes desquelles elles demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* déclaré irrecevables les demandes formées par Mme [D] de suppression des vues et dirigées contre la société Promobat, les époux [H] et les consorts [J],

* mis hors de cause la société Promocéan,

— juger que la demande d’apposition d’un pare vue sur les garde-corps de la terrasse appartenant aux consorts [J], formée pour la première fois en cause d’appel est irrecevable,

— juger que la demande d’apposition d’un pare-vue sur les garde-corps est de nature à modifier l’ornementation et la façade de la copropriété de la résidence "[Adresse 34]" et que cette demande est mal dirigée et par là même irrecevable s’agissant d’une modification d’une partie commune,

— juger que la demande de condamnation sous astreinte à apposer sur les garde-corps de la terrasse un pare-vue destiné à faire disparaître le trouble anormal de voisinage résultat de la création de vues sur le fonds de Mme [D] est imprécise et par voie de conséquence irrecevable ou mal fondée,

— juger qu’en s’abstenant de contester les vues alors créées lors de la construction de l’ouvrage et les opérations d’expertise dans le cadre du référé-préventif Mme [D] en a accepté l’existence et la débouter de ses demandes,

— juger que les demandes de réalisation d’un mur maçonné ou d’une clôture translucide sous réserve de l’accord des défendeurs ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile et affecte une partie commune de l’immeuble "[Adresse 34]" et, par voie de conséquence, sont irrecevables,

— à titre subsidiaire,

— constater que la demande d’édification d’un mur maçonné portant à 6 m de haut le mur mitoyen ou d’une clôture translucide sont de nature à porter atteinte aux droits et à l’usage des copropriétaires situés aux étages inférieurs et surseoir à statuer dans l’attente de leur mise en cause,

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné la société Promobat à verser à Mme [D] la somme de 15.000 €,

— statuant à nouveau,

— déclarer mal fondée la demande de Mme [D] et réduire en de très grandes proportions les indemnités fixées par le tribunal, et juger que les intérêts ne sauraient courir qu’à compter de la décision à intervenir,

— à titre subsidiaire,

— juger que les vues créées sont des vues obliques,

— juger que la mise en place d’un pare-vue en verre dépoli sur le balcon et la terrasse appartenant aux époux [H] et aux consorts [J] d’une longueur de 30 cm depuis l’intérieur du mur sud de la résidence et sur une hauteur 190 cm est suffisante pour que soient respectées les dispositions du code civil,

— juger que la solution devra prendre en compte l’épaisseur du mur de la copropriété augmenté du mur mitoyen et au besoin désigner tel expert avec mission de procéder à un relevé précis du mur mitoyen et du mur extérieur de la copropriété "[Adresse 34]",

— juger que l’existence de vues sur la propriété de Mme [D] autres que celles excédant l’article 679 du code civil ne constitue pas un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage et débouter cette dernière de sa demande visant à voir mettre en place un pare-vue d’une largeur supérieure à 30 cm ou une clôture séparative de 9 mètres de longueur en verre translucide ou en parpaings,

— débouter les époux [H] de leurs demandes dirigées contre elles et à tout le moins réduire en de notables proportions les sommes qu’ils sollicitent en indemnisation des préjudices allégués,

— réformer le jugement en ce qu’il a débouté la société Promobat de son recours en garantie contre M. [G] et la Maf,

— réformer le jugement en ce qu’il a limité à 30 % la garantie due à Promobat par Pierre Littoral et la Smabtp,

— débouter M. [G], la Maf, la sarl Pierre Littoral et la Smabtp de leurs demandes de garantie dirigées contre les sociétés Promocéan et Promobat,

— statuant à nouveau,

— condamner in solidum M. [G] et la Maf d’une part et la sarl Pierre Littoral et la Smabtp d’autre part à garantir intégralement les sociétés Promocéan et Promobat des condamnations pouvant être mises à leur charge tant au profit de Mme [D] que de M. et Mme [H] et ce compris les sommes qui excéderaient la seule restitution du prix de vente de l’appartement, ainsi que le coût de la réalisation des pares-vues sur le balcon [H] et la terrasse des consorts [J], demandes d’autorisations administratives préalables comprises,

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné la sarl Promobat à verser les sommes de 3.000 € à Mme [D] et 2.000 € à M. [G] et la MAF sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les débouter des demandes former à ce titre,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Pierre Littoral et la Smabtp au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [D], la société Pierre Littoral, la Smabtp, M. [G] et la Maf à leur payer la somme de 4.000€ ainsi qu’aux entiers dépens et en tout état de cause condamner la société Pierre Littoral,

la Smabtp, M. [G] et la Maf à les garantir intégralement des condamnations susceptibles d’être prononcées contre elles au titre des frais irrépétibles et dépens exposés dans le cadre des référés, expertise, première instance et appel.

31. La sarl Pierre Littoral et la Smabtp exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 18 octobre 2022 aux termes desquelles elles demandent à la cour de :

— réformer la décision dont appel en ce qu’elle a retenu une quote-part de responsabilité à leur encontre,

— à titre principal,

— débouter Mme [D] de ses entières demandes,

— débouter les sociétés Promocéan et Promobat de leur demande en garantie formée leur encontre,

— à titre subsidiaire,

— réduire en de plus justes proportions les sommes sollicitées,

— condamner in solidum les sociétés Promocéan et Promobat, M. [G] et la Maf à les garantir de de toutes condamnations pouvant être prononcées à leur encontre,

— en toute hypothèse,

— condamner in solidum les sociétés Promocéan et Promobat, M. [G] et la Maf à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— décerner acte à la Smabtp de ses franchises contractuelles,

— condamner in solidum les sociétés Promocéan et Promobat, M. [G] et la Maf aux entiers dépens avec recouvrement au profit de maître Renaudin conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

32. M. [G] et la Maf exposent leurs prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 14 décembre 2022 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— à titre principal,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— subsidiairement,

— débouter Mme [D] de ses demandes principales,

— débouter les sociétés Promocéan, Promobat et les consorts [J] de toutes leurs demandes,

— réduire dans leur quantum les sommes sollicitées,

— condamner in solidum les sociétés les sociétés Promocéan, Promobat, Pierre Littoral et la Smabtp à les garantir en intégralité de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre,

— constater que la Maf alloue sa garantie dans les conditions et limites du contrat et que la franchise est opposable pour les désordres « hors décennale »,

— condamner in solidum les sociétés Promocéan, Promobat, Pierre Littoral, Smabtp et les consorts [J] à leur régler une indemnité de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens,

— accorder à la selarl Claire Livory Avocat le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

33. M. et Mme [H] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 8 novembre 2022 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— à titre principal,

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit irrecevable la demande de suppression des vues sur son fonds formées par Mme [D] contre eux,

— condamner Mme [D] à leur payer une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire,

— dire et juger que toutes les demandes de Mme [D] à leur encontre sont irrecevables et prescrites,

— dire et juger que la société Promobat et la société Promocéan devront être déclarées seules responsables des désordres évoqués par Mme [D],

— dire et juger que le coût éventuel des travaux et des dommages et intérêts pourront être alloués au titre du préjudice de jouissance causé par le trouble anormal de voisinage et seront mis à la charge de la société Promobat et la société Promocéan, seules responsables des désordres relevés par l’expert judiciaire,

— condamner in solidum la société Promobat et la société Promocéan à leur payer une somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts,

— très subsidiairement, et dans l’hypothèse où la cour ordonnerait la mise en place d’un pare-vue ou la suppression de leur balcon,

— prononcer la nullité du contrat de vente intervenue le 2 juin 2008 entre la société Promobat et eux sur le fondement de l’article 1116 du code civil,

— condamner conjointement et solidairement la société Promobat et la société Promocéan d’avoir à leur restituer le capital investi pour l’achat du bien immobilier outre les frais d’acte (frais notariés et frais d’enregistrement et de publication à la conservation des hypothèques), soit la somme de 508.088,93 €,

— condamner ces dernières conjointement et solidairement à leur payer la somme 79.637,04 € équivalente à la perte financière engendrée par la seule restitution du capital et qui correspond à la production des intérêts sur cinq années calculées sur un taux de 3 %,

— condamner les mêmes sous la même solidarité à leur payer la somme forfaitaire de 70.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner les mêmes sous la même solidarité, à leur payer une somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

34. Les consorts [J] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 29 septembre 2022 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable les demandes formées par Mme [D] de suppression des vues et dirigées contre M. et Mme [H] et eux,

— juger que la demande d’apposition d’un pare-vue sur les garde-corps de la terrasse leur appartenant, formée pour la première fois en cause d’appel, est irrecevable,

— juger que la demande d’apposition d’une pare-vue sur les garde-corps est de nature à modifier l’ornementation et la façade de la copropriété de la résidence "[Adresse 34]" et que cette demande est mal dirigée et par là même irrecevable s’agissant d’une modification d’une partie commune,

— juger que la demande de condamnation sous astreinte à apposer sur les garde-corps de la terrasse un pare-vue destiné à faire disparaître le trouble anormal de voisinage résultat de la création de vues sur le fonds de Mme [D], est imprécise et par voie de conséquence irrecevable ou mal fondée,

— juger qu’en s’abstenant de contester lors de la construction de l’ouvrage les vues alors créées, Mme [D] en a accepté l’existence et la débouter de ses demandes,

— juger que les demandes de réalisation d’un mur maçonné ou d’une clôture translucide sous réserve de l’accord des défendeurs ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile et affecte une partie commune de l’immeuble "[Adresse 34]" et par voie de conséquence sont irrecevables,

— à titre subsidiaire,

— constater que la demande d’érection d’un mur maçonné portant à 6 m de haut le mur mitoyen ou d’une clôture translucide sont de nature à porter aux droits et à l’usage des copropriétaires situés aux étages inférieurs et surseoir à statuer dans l’attente de leur mise en cause,

— à titre plus subsidiaire,

— juger que les vues créées sont des vues obliques,

— juger que la mise en place d’un pare-vue en verre dépoli sur la terrasse du lot 10 (appartement 204) de la résidence "[Adresse 34]" d’une longueur de 30 cm depuis l’intérieur du mur sud de la résidence et sur une hauteur 190 cm est suffisante pour que soit respecté les dispositions du code civil,

— juger que la solution devra prendre en compte l’épaisseur du mur de la copropriété augmenté du mur mitoyen et au besoin désigner tel expert avec mission de procéder à un relevé précis du mur mitoyen et du mur extérieur de la copropriété "[Adresse 34]",

— juger que l’existence de vues sur la propriété de Mme [D] autres que celles excédants l’article 679 du code civil ne constitue pas un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage et débouter Mme [D] de sa demande visant à voir mettre en place un pare-vue d’une largeur supérieure à 30 cm ou une clôture séparative de 9 mètres de longueur en verre translucide ou en parpaings,

— condamner in solidum la sarl Pierre Littoral et son assureur la Smabtp, M. [G] et son assureur la Maf à prendre en charge les travaux qui pourraient être mise à leur charge et les garantir de toutes condamnations pécuniaires qui pourraient être mis à leur charge,

— en tout état de cause,

— condamner Mme [D] et toute partie succombante au paiement de la somme de 5. 000€ à titre de dommages et intérêts en indemnisation des préjudices moraux subis par eux,

— réformer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande présentée au titre des frais irrépétibles et dépens,

— condamner Mme [D] et les parties succombantes à leur payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance outre 3.000 € au titre des frais exposés en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

35. La société Aprogim, qui n’a pas constitué avocat et n’a pas conclu, est intimée défaillante à la présente procédure. La déclaration d’appel et les conclusions d’appelante lui ont été signifiées le 9 septembre 2022. M. et Mme [H] ont fait procéder à la signification de leurs conclusions le 9 septembre 2022.

36. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

*

* * *

*

MOTIVATION DE LA COUR

37. A titre liminaire, si Mme [D] sollicite dans sa déclaration d’appel et aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, la réformation de toutes les dispositions du jugement, la cour constate cependant l’abandon de certaines prétentions formées en première instance, sur lesquelles il ne sera donc pas statué.

1°/ Sur la mise hors de cause de la société Promocéan

38. Pour faire grief au premier juge d’avoir mis hors de cause la Sas Promocéan, Mme [D] s’appuie sur le jugement rendu le 4 juillet 2013 ayant condamné in solidum la Sas Promocéan et la Sarl Promobat à réparer les dommages causés à son garage par le chantier de l’immeuble '[Adresse 30]' après avoir considéré que les deux sociétés participaient à la construction.

39. La sas Promocéan et la sarl Promobat concluent à la confirmation du jugement en ce qu’il a mis hors de cause la sas Promocéan, celle-ci étant totalement étrangère à l’édification de l’ouvrage.

Réponse de la cour

40. La personne juridiquement responsable est la personne qui a construit l’immeuble.

41. En l’occurrence, la société titulaire des permis de construire et désignée comme maître de l’ouvrage, par ailleurs signataire des marchés avec les entreprises intervenues dans la construction, est la société Promobat ayant pour gérant M. [T] [S], également gérant de la société Promocéan.

42. La société Promocéan ne s’est vue délivrer que les permis de démolir. Par ailleurs, ainsi qu’il ressort de l’extrait Kbis versé au débat, elle n’est pas la gérante de la Sarl Promobat, contrairement à ce qu’a retenu le jugement du 4 juillet 2013, sur lequel Mme [D] entend se fonder.

43. Enfin, Mme [M] [D] ne justifie par aucune pièce que la Sas Promocéan serait intervenue dans la construction des balcons et terrasse litigieux.

44. Ainsi, la Sas Promocéan n’étant pas le constructeur de la résidence [Adresse 33], c’est à juste titre que le premier juge l’a mise hors de cause. Le jugement sera confirmé sur ce point.

2°/ Sur la création de vues illicites constitutives d’un trouble anormal du voisinage

45. Mme [D] indique s’être aperçue lors de la construction de l’immeuble que les balcons créaient une vue directe et plongeante dans son jardin et sur sa maison, ce qu’a confirmé l’expert judiciaire, lequel a conclu à la non-conformité des balcons du 2ème étage et du 3ème étage au regard des dispositions des articles 678 et suivants du code civil ainsi qu’à la gêne importante occasionnée pour le voisin immédiat.

46. Mme [D] réfute toute mauvaise foi de sa part et considérant que la sarl Promobat a commis une faute dans l’implantation de ces ouvertures, elle demande que le constat du trouble anormal de voisinage généré par les vues ainsi créées sur sa propriété soit confirmé au vu du rapport d’expertise et des photographies produites.

47. La sarl Promobat considère que Mme [D] est de mauvaise foi en ce qu’elle a laissé faire la construction de l’immeuble sans attaquer le permis de construire alors qu’elle avait parfaitement connaissance de la création des balcons à environ 60 cm de chez elle et donc qu’il y aurait une vue oblique plongeante sur l’arrière de son jardin.

48. Par ailleurs, elle relativise le non-respect des distances légales en faisant valoir qu’en déduisant l’épaisseur des murs, la non-conformité ne porte que sur une distance de 30 cm.

49. Elle estime qu’au regard de la configuration des lieux, les vues créées sur le fonds de Mme [D] sont très limitées et qu’elles ne lui causent aucune gêne anormale compte tenu de la situation du bien, situé au coeur de l’avenue principale de [Localité 28], laquelle se trouve en grande partie bordée d’immeubles d’habitations de quatre étages, disposant de vue sur l’arrière de son jardin ainsi que d’une exposition directe sur la rue passante.

50. M. et Mme [H] ne concluent pas sur la méconnaissance des distances légales de vue ni sur l’existence et la consistance d’un trouble anormal du voisinage mais sur la recevabilité de l’action en réparation de celui-ci à leur encontre et le bien fondé des solutions réparatoires sollicitées par Mme [D] (voir infra).

51. Les consort [J] plaident également la mauvaise foi de Mme [D] pour les mêmes motifs que précédemment évoqués et considèrent donc que l’action diligentée est constitutive d’un abus de droit. Pour contester l’existence d’un trouble anormal du voisinage, ils font observer que la construction n’est pas située en face de celle de Mme [D] mais à côté de celle-ci, que les balcons ne sont donc pas orientés face au terrain de Mme [D] mais en parallèle de celui-ci et qu’au regard de cette configuration des lieux, c’est de manière très limitée que les regards peuvent accéder au fonds de Mme [D]. Ils ajoutent que l’atteinte à l’intimité des occupants voisine résultant des vues plongeantes est toute relative dès lors qu’il existe de nombreuses constructions environnantes ayant déjà des vues sur son fonds et que la parcelle s’inscrit dans un secteur urbain avec une densité de construction importante.

52. La sarl Pierre Littoral et la Smabtp rappellent que les balcons implantés au 2ème et au 3ème étage en saillie de la façade n’ont pu créer qu’une vue oblique. Pour contester l’existence d’un trouble anormal du voisinage, elles font valoir que Mme [D] n’a pas contesté le permis de construire et que l’immeuble est situé en plein centre-ville où se trouvent déjà d’autres immeubles collectifs. Elles font par ailleurs observer que le rapport d’expertise ne leur est pas opposable.

53. M. [G] et la Maf rappellent que Mme [D] ne forme elle-même aucune demande à leur encontre. Ils contestent l’imputabilité d’une quelconque erreur d’implantation pouvant être la cause d’un trouble anormal du voisinage pour l’appelante. Ils ajoutent que le rapport d’expertise auquel ils n’étaient pas parties ne leur est pas opposable. Le non-respect des distances légales de vue et le trouble anormal du voisinage allégué ne sont pas discutés.

Réponse de la cour

a. Sur le non-respect des distances légales pour la création de vues obliques

54. La Sarl Promobat est le maître de l’ouvrage de cette résidence, dont les balcons des appartements vendus en l’état futur d’achèvement aux époux [H] et [J] créent des vues sur le fonds de Mme [D].

55. L’article 678 du code civil dispose que « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage,

à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions. »

56. L’article 679 du code civil dispose que « On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance. »

57. L’article 680 du code civil dispose que « La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés. »

58. L’expert judiciaire a mesuré que le départ du garde-corps des balcons litigieux est à 22 cm de la ligne de séparation des deux propriétés. Il conclut qu’il est 'indéniable qu’il existe une vue plongeante, en particulier du balcon du 3ème étage, sur la propriété de Mme [D]'. Cette mesure ne tient pas compte de l’épaisseur du mur mitoyen dont il n’est pas contesté qu’elle est de 20 cm.

59. La création depuis les balcons des appartements appartenant aux consorts [J] et aux époux [H], d’une vue oblique ne respectant la distance légale de 60 cm sur la propriété [D], n’est pas contestable au regard tant des constatations de l’expert judiciaire que des nombreuses photographies produites qui ne sont pas issues du rapport d’expertise.

60. En effet l’immeuble litigieux étant accolé au mur mitoyen, il est évident à l''il nu que la distance incluant l’épaisseur du mur pignon de la résidence [Adresse 33] et la moitié de l’épaisseur du mur mitoyen séparatif de propriété est inférieure à 60 cm.

61. La société Promobat, promoteur constructeur, ne le conteste d’ailleurs pas puisque celle-ci expose en page 16 de ses écritures que « l’épaisseur du mur privatif de la copropriété est de 20 cm. Ce mur est bordé par un mur mitoyen qui a été conservé et qui suivant les relevés réalisés par le géomètre de Mme [D] est épais de 20 cm. Le caractère mitoyen du mur résulte de l’acte de propriété de Mme [D], des constatations de son huissier et de ses propres déclarations. Ainsi, si la distance réglementaire n’est pas respectée, elle ne l’est que pour 60 – (20+20/2) = 30 cm (') Ainsi, pour être en conformité avec le règlement, il appartiendrait à la copropriété d’installer sur les deux balcons un pare-vue de 30 cm en verre dépoli ».

62. De plus, la Sarl Promobat ne justifie pas de ce que l’immeuble qui préexistait à la résidence « [Adresse 34] » comportait une vue similaire sur le fonds de Mme [D].

63. Par conséquent, il est justifié de ce que les vues obliques ainsi créées par le projet immobilier de la société Promobat ne sont pas conformes aux distances minimales exigées par les articles 679 et 680 du code civil précités.

64. La Sarl Pierre Littoral et son assureur (Smabtp) ainsi que M. [G] et son assureur (Maf)) font valoir que n’ayant pas été parties aux opérations d’expertises, le rapport de M. [R] ne leur serait pas opposable.

65. Cependant, le constat de l’implantation illicite des balcons des appartements vendus aux époux [H] et aux consorts [J] ne résulte pas seulement du rapport d’expertise mais également des photographies produites qui n’en sont pas issues.

66. Or, il est constant que le juge ne peut écarter des débats une expertise judiciaire au motif que l’une des parties a été attraite à la cause postérieurement au dépôt du rapport, de sorte qu’elle n’était ni appelée ni représentée aux opérations d’expertise. Il peut en effet s’y référer si le rapport a régulièrement été versé aux débats, qu’il a pu être contradictoirement débattu entre les parties et qu’il est corroboré par d’autres éléments.

67. Tel est le cas en l’espèce, le rapport d’expertise étant corroboré par des photographies. Le moyen tiré de l’inopposabilité du rapport d’expertise est donc inopérant.

b. Sur la caractérisation d’un trouble anormal du voisinage

68. Le droit reconnu au propriétaire par l’article 544 du code civil de jouir de son bien de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par les lois ou les règlements, trouve sa limite dans l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

69. Il appartient à celui qui se prétend victime d’un trouble anormal du voisinage d’en rapporter la preuve.

70. Il s’agit d’une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci à une faute ou à l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire.

71. Il est admis que le respect des dispositions légales et des règles d’urbanisme n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage et que le caractère anormal d’un trouble de voisinage doit s’apprécier in concreto en tenant compte des circonstances de temps et de lieu.

72. En l’occurrence, l’implantation des balcons des appartements vendus aux époux [H] et aux consorts [J] contrevient aux dispositions légales concernant les distances minimales des vues d’un fonds sur un autre fonds contigu.

73. Ces distances minimales ont été édictées afin de garantir un minimum d’intimité et de tranquillité entre voisins.

74. Comme l’a justement retenu le tribunal, le trouble résultant des vues ainsi créées est nécessairement anormal dès lors que le code civil n’interdit pas toutes les vues d’un fonds sur un autre fonds contigu, mais seulement les vues qui s’exercent à une distance tellement réduite qu’elles privent les occupants du fonds « servant » de toute tranquillité et intimité dès lors qu’ils se trouvent dans leur jardin.

75. Tel est le cas en l’espèce dès lors que les balcons des appartements vendus aux époux [J] et [H] offrent une vue immédiate, oblique et plongeante dans le jardin de Mme [D], étant précisé que contrairement à ce que soutiennent les intimés, celui-ci n’est pas situé coté rue et qu’il n’était pas d’ores et déjà soumis avant la construction litigieuse à une exposition aussi directe et rapprochée au regard d’autrui.

76. En revanche, les vues créées depuis les balcons situés au centre de la résidence ne peuvent être qualifiées de trouble anormal du voisinage en ce qu’une vue sur le fonds voisin n’est pas anormale dans un environnement urbain comme c’est le cas en l’espèce.

77. Le fait qu’il s’agisse d’une résidence secondaire pour Mme [D] n’est pas de nature à influer sur la caractérisation du trouble anormal du voisinage mais éventuellement seulement sur son indemnisation.

78. Enfin, aucune mauvaise foi de la part de Mme [D] ne saurait être retenue du seul fait qu’elle aurait laissé la construction se poursuivre (en prenant des photographies), sans attaquer le permis de construire alors qu’elle avait parfaitement connaissance de la création des balcons « à environ 60 cm de chez elle et donc qu’il y aurait une vue oblique plongeante sur l’arrière de son jardin » (conclusions Promobat, page 13).

79. En effet, il convient de rappeler que le permis de construire est une autorisation administrative délivrée au regard des dispositions d’urbanisme et non du code civil. Il est d’ailleurs toujours précisé qu’il est accordé sous réserve des droits des tiers. Mme [D] a manifesté son opposition à la réalisation de ce programme immobilier dès l’origine, en formant un recours gracieux auprès du maire de la commune, lequel a été rejeté. L’introduction d’un recours administratif contre le permis de construire, fondé sur le non-respect des dispositions du code civil et le trouble du voisinage résultant des vues créées étant voué à l’échec, il ne peut être fait grief à Mme [D] de ne pas avoir tenté cette voie procédurale préalablement à son assignation devant les juridictions civiles aux fins de cessation et d’indemnisation du trouble anormal de voisinage allégué, lequel n’aurait du reste été qu’hypothétique à ce stade, l’immeuble n’étant pas encore construit.

80. Il ne peut davantage lui être fait grief d’avoir attendu de connaître l’incidence réelle de l’édification de la résidence [Adresse 33] sur son environnement pour agir.

81. Le moyen tiré de la mauvaise foi de Mme [D] est ici totalement inopérant.

82. C’est à bon droit que le tribunal a retenu l’existence d’un trouble anormal du voisinage résultant de l’implantation illicite, au regard des règles du code civil, des balcons des appartements vendus aux époux [H] et [J] par la Sarl Promobat par ailleurs constructeur.

83. Il convient d’examiner si Mme [D] est recevable et bien fondée en sa demande tendant à la cessation du trouble anormal du voisinage résultant des vues créées, notamment en ce qu’elles sont dirigées contre les consorts [H] et les époux [J], ainsi qu’en sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre des sociétés Promobat et Promocéan.

3°/ Sur les demandes de cessation du trouble par la suppression des vues

84. A titre liminaire, il convient de souligner que Mme [D] ne sollicite plus la démolition des balcons litigieux. Cette prétention était, en tout hypothèse, irrémédiablement irrecevable faute de mise en cause du syndicat de copropriétaires, s’agissant d’une partie commune d’après le règlement de copropriété et alors que toute action à l’encontre du syndicat de copropriétaires est désormais prescrite.

85. S’agissant de la suppression des vues, Mme [D] demande à la cour à titre principal la mise en 'uvre sous astreinte de 100 € par jour de retard d’un dispositif de pare-vue qui serait apposé sur les garde-corps existants des balcons et à titre subsidiaire la réalisation en limite séparative d’un mur en parpaing enduit de 3 mètres de haut sur 9 mètres de large en lieu et

place de la deuxième solution réparatoire envisagée par l’expert judiciaire d’une clôture séparative translucide qui, soumise aux vents violents sur la côte Atlantique, risquerait selon elle d’avoir une durée de vie très limitée.

86. Elle fait valoir que la demande d’installation d’un pare-vue dirigée directement contre les époux [H] et les consorts [J] en leur qualité de copropriétaires des balcons litigieux ne se heurte à aucune irrecevabilité notamment résultant de l’absence de mise en cause du syndicat de copropriétaires dès lors qu’il ressort de l’article 7 du règlement de copropriété que si le balcon en tant que structure bâtie constitue une partie commune à jouissance exclusive, les accessoires tels que les garde-corps restent privatifs. Elle en déduit que les pare-vue supportés par les garde-corps sont également privatifs.

87. Tous les intimés soulèvent l’irrecevabilité de cette prétention comme étant nouvelle en appel en ce que Mme [D] n’avait jamais sollicité l’installation de pare-vue pour les appartements des 2ème et 3 étages appartenant aux consorts [J] et aux époux [A] mais seulement pour les balcons situés au centre de l’immeuble.

88. Ils soulèvent également l’irrecevabilité de cette prétention comme étant mal dirigée, l’installation de pare-vue sur les balcons qui constituent des parties communes et qui aura pour conséquence de modifier la façade de l’immeuble nécessitait selon eux la mise en cause du syndicat des copropriétaires, ce qui n’a pas été fait, et toute action étant désormais prescrite à son encontre.

89. Les époux [H] soulèvent en outre l’irrecevabilité de cette demande comme étant prescrite.

90. Les consorts [J] et la sarl Promobat concluent encore à l’irrecevabilité au motif que la demande est imprécise.

91. Au fond, la sarl Promobat, les consorts [J] et les époux [H] font valoir que l’exhaussement d’un mur ou d’une clôture translucide de 3 mètres de hauteur et 9 mètres de largeur sur le mur mitoyen existant serait une solution disproportionnée au vu du trouble allégué, outre que sa mise en 'uvre nécessiterait l’accord du syndicat de la copropriété, non attrait à la cause, ainsi que de la mairie de [Localité 28]. Ils ajoutent qu’une telle solution serait également très préjudiciable car elle entraînerait une importante privation d’ensoleillement pour de nombreux copropriétaires.

92. La société Promobat estime que si la cour devait retenir la solution du pare-vue sur le balcon, elle ne pourra retenir la proposition de l’expert judiciaire d’installation d’un pare-vue de 190 m de long en l’absence de vue droite à supprimer et que, s’agissant de vues obliques, la mise en 'uvre d’un pare-vue de 30 cm de largeur sur 190 cm de haut serait suffisante pour respecter les distances légales et faire cesser le trouble de voisinage.

93. La sarl Pierre Littoral et la Smabtp considèrent que la solution réparatoire envisagée par l’expert judiciaire consistant à placer un pare-vue de 1 m 90 de longueur sur les balcons n’a pas lieu d’être dès lors qu’il ne s’agit pas de rectifier des vues droites mais bien des vues obliques. Or, l’expert n’a fait aucune proposition de nature à ménager une distance de 0,60 m entre l’extrémité du balcon et la limite séparative des deux fonds.

94. M. et Mme [H] indiquent que la seule solution acceptable pour eux serait celle d’une clôture en panneaux verriers bien que celle-ci aura pour conséquence d’affecter le panorama global dont il disposait,

ce qui ne pourra que leur occasionner un préjudice de jouissance et déprécier considérablement la valeur de leur bien. Ils ajoutent que si la cour devait retenir la pose d’un pare-vue sur leur balcon, ils seraient contraints de solliciter l’annulation de la vente intervenue le 2 juin 2008 sur le fondement du dol et, à défaut d’annulation, une indemnisation dans les mêmes proportions que celle sollicitée en cas de pose d’une cloison verrière.

95. Les consort [J] estiment que les seuls travaux envisageables sont ceux consistant à mettre en place un pare-vue de 30 cm de largeur sur 190 cm de haut, les autres solutions réparatoires apparaissant disproportionnées.

Réponse de la cour

a. Sur la recevabilité de la demande tendant à l’installation d’un pare-vue sur le garde-corps des balcons/terrasses

* Sur la fin de non-recevoir tirée du caractère nouveau de la demande

96. L’article 564 du code de procédure civile pose le principe de la prohibition des demandes nouvelles en appel, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

97. Par ailleurs, l’article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

98. En l’espèce, en première instance, Mme [D] demandait :

— la suppression des balcons des appartements vendus aux époux [H] et [J] situés aux 2ème et 3ème étagex de l’immeuble « [Adresse 34] » de façon à ce que la distance réglementaire soit respectée et que toute servitude de vue soit supprimée,

— la création par les sociétés Promobat et Promocéan ainsi que par « toute partie défenderesse » d’un pare-vue sur les balcons situés au centre de l’immeuble,

— subsidiairement, la construction d’un mur en parpaing de 3 mètres de haut sur 9 mètres de large,

— encore plus subsidiairement, la mise en 'uvre d’une clôture séparative translucide sur le mur mitoyen telle que préconisée par l’expert.

99. Au regard de ces éléments, la mise en 'uvre de pare-vue sur les garde-corps des balcons appartenant aux époux [H] et aux consorts [J] ne peut s’analyser comme une prétention nouvelle dès lors qu’elle tend aux mêmes fins que les demandes formées à l’encontre des copropriétaires en première instance, à savoir la suppression des vues et du trouble anormal du voisinage en résultant.

100. Par conséquent, aucune irrecevabilité n’est encourue.

* Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

101. Dans la continuité, les époux [H] font valoir que dans ses conclusions récapitulatives du 25 août 2020, Mme [D] n’a jamais demandé la condamnation des époux [H] à créer un pare-vue sur leur balcon, en ce qu’elle suggérait alors seulement la condamnation des sociétés Promobat et Promocéan ou de 'toute partie défenderesse succombante’ à créer un pare-vue sur les balcons situés au centre de l’immeuble.

102. Ils estiment que les demandes formulées par Mme [D] à l’encontre des époux [H] pour la première fois dans ses conclusions d’appelante en 2022 sont prescrites.

103. L’action de Mme [D] est fondée sur le trouble anormal du voisinage. Pour être recevable l’action doit être introduite dans les cinq ans de l’apparition du trouble en application de l’article 2224 du code civil.

104. La livraison de l’immeuble a été faite en septembre 2007. Mme [D] a assigné la Sarl Promobat, la Sas Promocéan, les époux [D] et les époux [H] afin de faire cesser son trouble anormal du voisinage suivant acte d’huissier du 14 décembre 2010, soit dans le délai quinquennal.

105. Dans le cadre de son action, la prétention de Mme [D] est la cessation du trouble anormal du voisinage. C’est à l’aune de cette prétention que la prescription doit le cas échéant être analysée.

106. Partant, comme précédemment indiqué, la demande de voir installer un pare-vue sur les balcons n’est pas une prétention autonome, nouvelle en appel, mais une modalité différente pour parvenir à la suppression des vues illicites et à la cessation du trouble anormal du voisinage allégué. Cette demande était donc contenue dans la prétention initiale de Mme [D] figurant dans l’assignation et consistant à demander la suppression des vues illicites et la cessation du trouble anormal du voisinage. Il en résulte qu’ aucune prescription n’est encourue.

* Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir contre les consorts [J] et les époux [H] et le défaut de mise en cause du syndicat de copropriétaire

107. Il ressort de l’article 4 du chapître II de la première partie du règlement de copropriété de la résidence « [Adresse 34] », que sont des parties communes, notamment « les couvertures et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles, même affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire.

Les ornementations, décorations et éléments extérieurs des façades y compris les balcons, loggias et assimilés, même affectés à l’usage exclusif d’un copropriétaire. »

108. En revanche, l’article 7 du règlement de copropriété précise que constituent notamment des parties privatives « les barres d’appui des fenêtres, les garde-corps des balcons, terrasses, loggias et assimilés ».

109. Par ailleurs, il ressort des articles 18 et 69 de ce même règlement que 'Tous travaux susceptibles d’affecter les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble devront faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale’ et que 'l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble’ sont prises à la majorité absolue.

110. Mme [D] expose que l’installation de brise-vue ne relève pas de la copropriété mais du propriétaire du balcon concerné dès lors que ce dispositif a pour support le garde-corps, qui est une partie privative.

111. S’agissant de la pose de brise-vue, l’expert judiciaire a préconisé de déposer le garde-corps existant pour le réduire en longueur et de reposer un garde-corps modifié après les travaux. Il précise que sur la partie condamnée, il peut être exécuté :

— soit un ouvrage de maçonnerie plein,

— soit un ouvrage sur ossature bois légèrement ajouré permettant un certain passage de lumière,

— soit un pare-vue en structure métallique (aluminium) en verre dépoli ou translucide.

112. La cour considère que la demande formée par Mme [D] de voir installer un brise-vue sur le balcon des époux [H] et des consorts [J] ne se heurte à aucune irrecevabilité. En effet, le garde-corps est une partie privative. Ainsi, qu’il soit accroché au garde-corps existant (solution suggérée par Mme [D] sans élément relatif à sa faisabilité technique) ou qu’il s’y substitue (solution technique préconisée par l’expert), le brise-vue doit être regardé comme une partie privative dont la mise en 'uvre relève des copropriétaires concernés.

113. Il est exact que les travaux nécessiteront l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires dès lors que les façades seront modifiées. Toutefois, cette circonstance n’impose pas que le syndicat des copropriétaires soit dans la cause. Elle n’affecte donc pas la recevabilité de la demande et n’empêche pas le cas échéant d’ordonner les travaux sollicités, son incidence se situant au stade de l’exécution de la décision.

114. Aucune irrecevabilité n’est donc encourue de ce chef.

* Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de précision de cette demande

115. La sarl Promobat soutient que la demande de condamnation sous astreinte tendant à apposer sur les garde-corps de la terrasse un pare-vue destiné à faire disparaître le trouble anormal du voisinage est irrecevable comme étant imprécise.

116. Or, cette demande est suffisamment précise, ce d’autant que Mme [D] se réfère aux préconisations de l’expert judiciaire. Ce moyen est inopérant. Aucune irrecevabilité n’est encourue.

b. Sur le bien-fondé de cette demande

117. Comme précédemment indiqué, Mme [D] se réfère aux préconisations de l’expert judiciaire s’agissant des dimensions des pare-vue qu’elle entend voir installer sur les balcons litigieux.

118. Mais c’est à tort que l’expert judiciaire préconise la mise en place d’un pare-vue de 190 cm sur le balcon des consorts [J] (2ème étage) et des époux [H] (3ème étage) afin de rétablir la conformité des distances avec le code civil.

119. En effet, cette solution ne se justifierait que pour supprimer des vues droites en application des dispositions de l’article 678 du code civil, qui sont en l’occurrence inexistantes puisqu’en raison de son implantation, la construction litigieuse n’a créé que des vues obliques.

120. La solution réparatoire doit donc conduire à rétablir une distance minimale de 60 cm entre l’extrémité du balcon et la limite de propriété.

121. L’expert a mesuré que « le départ du garde-corps était implanté à 22 cm de la ligne de séparation des deux propriétés, matérialisé par le nu extérieur du mur de l’immeuble » mais ce calcul ne prend pas en compte l’épaisseur du mur mitoyen.

122. Or, la mitoyenneté de ce mur n’est pas contestée ni son épaisseur, confirmée par le procès-verbal de constat d’huissier de Me [X] en date du 16 août 2005.

123. La distance entre le départ du garde-corps et la limite de propriété serait donc de 32 cm.

124. Il s’ensuit que l’installation d’un pare-vue de 30 cm de longueur et d'1 m 90 de hauteur est suffisante pour mettre les balcons litigieux en conformité avec les dispositions du code civil relatives aux servitudes de vue d’une part et à faire cesser le trouble anormal du voisinage d’autre part.

125. Il est relevé que cette solution est également acceptée à titre subsidiaire par les consorts [J] tandis que les époux [H] ne concluent pas spécifiquement sur la pose d’un pare-vue d’une largeur de 30 cm.

126. Si l’expert a évoqué le préjudice résultant d’une perte importante de clarté pour les appartements des époux [H] et des consorts [J] par la mise en 'uvre sur leur balcon d’un pare-vue d’une longueur de 190 cm (empiétant ainsi de 100 cm sur la baie vitrée), il ne résulte d’aucun élément que l’installation d’un brise-vue d’une longueur 6 fois plus réduite (30 cm) affecterait la luminosité des appartements, surtout s’ il s’agit d’un panneau en verre dépoli.

127. Par conséquent, les époux [H] et les consorts [J] seront respectivement condamnés selon les modalités précisées au dispositif ci-après à faire cesser la vue oblique illicite sur le fonds de Mme [D] en procédant à l’installation sur le balcon de leur appartement d’un pare-vue d’une largeur de 30 cm et d’une hauteur de 190 cm. Afin d’assurer l’exécution de cette obligation, il y a lieu de prévoir qu’elle sera assortie d’une astreinte qui commencera à courir après un délai d’exécution raisonnable au vu de la nécessité d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour procéder à de tels travaux.

c. S’agissant de la demande d’exhaussement du mur mitoyen par un mur en parpaing ou des panneaux en verre dépoli

128. Cette demande est présentée à titre subsidiaire. Or, il a été fait droit à la mise en 'uvre des pare-vue, mesure suffisante et proportionnée pour faire cesser le trouble. Il n’y a donc pas lieu d’envisager la mise en 'uvre de cette solution réparatoire.

129. Il convient d’observer de manière surabondante qu’au demeurant, cette demande est irrémédiablement irrecevable faute pour Mme [D] d’avoir mis en cause le syndicat des copropriétaires s’agissant de travaux d’exhaussement d’un mur appartenant en partie à la copropriété et que toute demande est désormais prescrite à son encontre.

4°/ Sur la demande de dommages et intérêts

130. Mme [D] fait grief au jugement d’avoir limité l’indemnisation de son préjudice de jouissance à la somme de 15.000 €.

131. Elle rappelle que l’expertise judiciaire a conclu à l’existence de vues directes, obliques et plongeantes sur sa propriété lui causant un préjudice de jouissance. Elle estime que son préjudice est entier dès lors qu’elle-même et son époux ont fait valoir leur droit à la retraite (respectivement en 2007 et 2000), ce qui leur permet de passer l’essentiel de leur temps à [Localité 28] et non plus en région parisienne. Elle calcule son préjudice à compter du mois de juin 2007 (installation des occupants dans les appartements) jusqu’à la suppression du trouble, à raison de 5 € par jour, ce qui la conduit en appel à actualiser sa demande à hauteur de 32.375 €, au 31 décembre 2024, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir.

132. La sarl Promobat conteste devoir indemniser le préjudice de jouissance de Mme [D] dès lors que celle-ci est domiciliée à [Localité 32] dans les Hauts de Seine et que sa propriété de [Localité 28] ne constitue qu’une résidence secondaire occupée seulement quelques semaines par an. Elle ajoute que les vues alléguées ne donnent que sur une partie du jardin (moins d’un quart de la superficie) de sorte que la demande indemnitaire est très exagérée. Elle souligne que pour justifier ce préjudice de jouissance à hauteur de 5 € par jour, Mme [D] se prévaut non seulement des vues depuis les balcons des époux [H] et des consorts [J] mais aussi depuis les autres balcons situés au centre de la résidence pour lesquels le tribunal a écarté l’existence d’un trouble anormal du voisinage dès lors que les vues litigieuses respectent les distances prescrites par le code civil et ne sont pas anormales dans un paysage urbain. De plus, aucun élément ne permet tangiblement de chiffrer une atteinte à l’intimité de quelques m² de jardin en sachant que depuis la rue, les passants peuvent tout autant exercer une vue sur le fonds de Mme [D]. Enfin, elle estime que Mme [D] est elle-même à l’origine du préjudice dont elle se plaint puisque la durée de la procédure ne résulte que de son inaction pendant plusieurs années à appeler à la cause l’héritier de [Z] [J] et le syndic de copropriété.

133. Pour l’ensemble de ces raisons, si une condamnation à son encontre devait être retenue au titre des vues créées, celle-ci ne pourrait que revêtir un caractère forfaitaire et ne pas excéder la somme de 7.000 €. Par ailleurs, les intérêts ne sauraient courir à compter de l’assignation initiale dès lors qu’il s’agirait de fixer des intérêts courant sur un préjudice au jour le jour et que par ailleurs, dans son assignation, Mme [D] sollicitait une somme de 10.000 € et non 15.000 €.

Réponse de la cour

134. Cette demande indemnitaire, fondée sur le trouble anormal du voisinage, est exclusivement dirigée contre les sociétés Promobat et Promocéan, étant rappelé que cette dernière a été mise hors de cause.

135. La Sarl Promobat, en qualité de promoteur non constructeur, maître de l’ouvrage de la résidence « [Adresse 34] », est responsable de l’implantation des ouvertures créant des vues illicites sur le fonds voisin et excédant les inconvénients normaux du voisinage en milieu urbain.

136. Mme [D] est donc fondée en sa demande indemnitaire. Toutefois, celle-ci ne peut revêtir qu’un caractère forfaitaire.

137. En effet, la propriété de Mme [D] constitue sa résidence secondaire et il est impossible de savoir à quelle fréquence depuis juin 2007 celle-ci a été occupée. Le préjudice de jouissance allégué n’est donc pas continu. De plus, la sarl Promobat ne saurait se voir imputer la durée de la procédure, ce d’autant qu’en tardant à mettre en cause l’héritier de [Z] [J] (près de deux années se sont écoulées) et le syndic de copropriété, Mme [D] n’a pu qu’aggraver son préjudice. Il est observé que c’est également elle qui a interjeté appel du jugement.

138. Pour fixer forfaitairement le préjudice de jouissance, la cour retient les éléments d’appréciation suivants :

— le trouble de jouissance est limité à une partie du jardin,

— Mme [D] ne réside pas en continu dans cette maison s’agissant d’une résidence secondaire ; toutefois, il est raisonnable de penser qu’elle s’y rend aux saisons les plus agréables où elle entend profiter sereinement de l’agrément de son jardin,

— la vue illicite 3ème étage affecte une partie significative du jardin ; la vue illicite du 2ème étage est plus limitée ; les autres vues sont licites et ne peuvent constituer un trouble anormal du voisinage en milieu urbain dense, comme en l’espèce,

— le jardin n’est pas ouvert sur la rue et il n’existe pas d’autres vues aussi directes et rapprochées.

139. Au vu de ces éléments, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la sarl Promobat à payer à Mme [D] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts et en ce qu’il a dit que les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation délivrée par Mme [M] [D] à la sarl Promobat.

5°/ Sur les demandes reconventionnelles des époux [H]

140. A titre subsidiaire, si la cour ordonnait l’installation de pare-vues, M. et Mme [H] invoquent, sur le fondement du dol, la nullité de la vente intervenue le 2 juin 2008 en faisant valoir que l’existence d’une vue dégagée et la clarté de l’appartement étaient des conditions déterminantes de leur consentement. Ils considèrent qu’en s’abstenant de signaler le contentieux les opposant à Mme [D] ainsi que ses conséquences (compte tenu de la nature des travaux pouvant être ordonnés par le tribunal afin de supprimer les vues illicites), les sociétés Promocéan et Promobat ont commis une réticence dolosive à leur égard. La nullité ayant pour effet l’anéantissement rétroactif du contrat de vente du 2 juin 2008, ils considèrent être recevables et fondés à solliciter la condamnation de la société Promobat (voire celle de la société Promocéan) à leur restituer le capital investi pour l’achat du bien immobilier (500.000 €), les frais notariés (4.597,93 €), les frais de publication des hypothèques (3.491,00 €) et à leur régler la somme de 79.637,04 € au titre de la perte financière engendrée par la seule restitution du capital qui, placé autrement, aurait sur cinq années inévitablement produit des intérêts (sur un taux qu’ils estiment à 3 %), outre la somme forfaitaire de 70.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudice moral et de jouissance.

141. La sarl Promobat soutient que le dol doit être écarté, faute pour M. et Mme [H] de démontrer l’existence de man’uvres dolosives. De plus, elle estime que même si le dol était retenu, il ne saurait entraîner la nullité du contrat de vente « dès lors que la réparation par des dommages et intérêts est possible ». Elle ajoute que si la nullité de la vente était prononcée, les époux [H] ne pourraient réclamer que la restitution du prix de vente tandis que les dommages et intérêts au titre du préjudice moral allégué devront être notablement réduits.

Réponse de la cour

a. Sur la demande en nullité de la vente sur le fondement du dol

142. L’article 1116 dans sa version applicable au litige dispose que 'Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.'

143. Le dol consiste en une man’uvre ou un mensonge, par commission ou par réticence, ayant pour but et pour effet de surprendre le consentement d’une partie, de provoquer chez le cocontractant une erreur qui le détermine à contracter. ll doit émaner du cocontractant ou de son représentant et est constitué d’un élément matériel et d’un élément intentionnel. L’auteur des man’uvres, du mensonge ou de la réticence doit en effet avoir agi « intentionnellement pour tromper le contractant ».

La dissimulation doit porter sur une information dont le contractant sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

144. La charge de la preuve du caractère intentionnel du comportement du cocontractant et le caractère déterminant du dol allégué pèse sur la personne qui prétend que son consentement a été vicié. Il doit établir la réalité des agissements qui ont provoqué son erreur

145. En l’espèce, par acte d’huissier du 11 janvier 2008, Mme [D] a fait délivrer une assignation aux fins d’expertise judiciaire ayant pour objet les vues directes sur sa propriété depuis les balcons des 2ème et 3ème étages de l’immeuble '[Adresse 34]' construit par la sarl Promobat.

146. L’expert [R] a été désigné par ordonnance du 12 février 2008 et a convoqué les parties le 8 avril 2008 pour une première réunion d’expertise le 3 juin 2008.

147. Les époux [H] ont signé le 1er avril 2008 un contrat de réservation pour l’appartement du 3ème étage et l’acte de vente aux époux [H] est intervenue le 2 juin 2008, soit la veille de la première réunion d’expertise.

148. M. et Mme [H] soutiennent qu’ils n’auraient jamais acheté cet appartement s’ils avaient eu connaissance de la procédure judiciaire en cours, leur acquisition étant largement conditionnée par la vue dégagée et le panorama qui s’offrait à eux, outre la clarté de l’appartement.

149. Il découle de la chronologie des faits que la société Promobat a vendu aux époux [H] un appartement, en leur dissimulant le fait qu’une procédure judiciaire était en cours pour faire objectiver par un expert judiciaire les vues créées depuis le balcon de l’appartement vendu, et ce dans le but d’en obtenir ultérieurement la suppression. Cette information, qui concernait pourtant directement les époux [H], leur a sciemment été cachée afin de ne pas les décourager dans leur acquisition.

150. De fait, il est certain qu’au vu des tracas inhérents à toute procédure judiciaire et des incertitudes liées à l’expertise en cours, en ce qu’il existait un risque d’acquérir un appartement dont le balcon ne serait pas en conformité avec les règles du code civil et de devoir y effectuer des travaux réparatoires susceptibles d’affecter la consistance (présence d’un balcon) ou les qualités de leur bien (clarté, vue dégagée), l’information cachée aux époux [H] doit être regardée comme déterminante de leur consentement.

151. Toutefois, aux termes de leurs écritures (page 18), les époux [H] demandent la nullité de la vente « dans l’hypothèse où l’installation d’un pare-vue serait ordonnée dans les termes sollicités par Mme [D] ».

152. Or tel n’est pas le cas puisque la cour a retenu la mise en 'uvre d’un pare-vue de 30 cm seulement et les époux [H] ne démontrent pas qu’un tel dispositif affecterait significativement la vue dégagée depuis leur appartement ni la clarté de celui-ci.

153. La cour considère donc que le dol affectant la vente ne justifie pas que soit prononcée la nullité du contrat. M. et Mme [H] seront donc déboutés de cette demande et de toutes les demandes subséquentes.

b. Sur les demandes indemnitaires

154. Subsidiairement, dans l’hypothèse où l’installation d’un pare-vue serait ordonnée dans les termes sollicités par les sociétés Promocéan et Promobat et à défaut de nullité de la vente, M. et Mme [H] sollicitent d’être indemnisés à hauteur de 50.000 €.

155. Il est constant que le dol constitue une faute qui peut être réparée par l’octroi de dommage et intérêt sur le fondement de l’article 1382 devenu 1240 du code civil.

156. Il a été jugé que le rejet de la demande en nullité de la vente pour dol formée à titre principal n’exclut pas l’engagement et le succès de la demande subsidiaire de l’acquéreur en réparation de son préjudice (Civ. 1re, 14 janvier 2021, n° 19-24.881).

157. En l’espèce, les époux [H] font valoir un préjudice moral lié à la longueur de la procédure (12 ans). Il est certain que s’ils avaient été informés de la procédure judiciaire en cours, susceptible d’affecter directement la consistance (balcon) et les qualités de leur bien (vue dégagée, luminosité), les époux [H] auraient renoncé à leur achat. Le dol commis par la société Promobat est directement à l’origine des soucis et tracas découlant de la procédure initiée par Mme [D]. Il est d’ailleurs observé que cette dernière sollicitait initialement la destruction des balcons litigieux, ce qui n’a pu que susciter des inquiétudes légitimes pour M. et Mme [H].

158. Les conditions de la responsabilité civile de la Sarl Promobat étant réunies, celle-ci sera condamnée à indemniser M. et Mme [H] chacun à hauteur de 5.000 €, soit 10.000 € au total, en réparation de leur préjudice de jouissance.

c. Sur la garantie de la sarl Promobat

159. Les époux [H] sollicitent que le coût des travaux d’installation du pare-vue soit mis à la charge de la société Promobat et de la société Promocéan, seules responsables des désordres relevés par l’expert judiciaire.

160. La société Promocéan a été mise hors de cause.

161. Le trouble anormal du voisinage que subit Mme [D] est imputable au premier chef au promoteur constructeur de la résidence [Adresse 33], c’est-à-dire à la sarl Promobat, par ailleurs venderesse du lot litigieux aux époux [H], à l’encontre desquels elle a commis une réticence dolosive.

162. Les époux [H] sont donc bien fondés à solliciter la condamnation de la sarl Promobat à prendre en charge l’intégralité du coût des travaux nécessaires à l’installation des brises-vue.

6°/ Sur les demandes en garantie formées par la sarl Promobat à l’encontre de M. [G] et de son assureur d’une part et de la sarl Pierre littoral et de son assureur d’autre part

a. Sur la demande en garantie contre M. [G] et son assureur

163. La sarl Promobat estime que s’il était fait droit aux demandes de Mme [D] et/ou aux demandes de M. et Mme [H], la cour ne pourra que considérer que le non-respect des règles du code civil résulte d’un défaut de conception imputable à l’architecte sur le fondement des articles 1792 du code civil, et à titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1147 du code civil, au titre d’un manquement à son devoir de conseil. En effet, ce dernier aurait dû lui conseiller d’émettre une réserve concernant les vues potentielles ou l’informer des conséquences de l’absence de réserves sur ce point.

164. M. [G] et la Maf rappellent que l’article 1792 du code civil n’est pas applicable en l’absence de désordre de nature décennale. Le fondement juridique ne peut donc qu’être la responsabilité contractuelle de droit commun. Or, l’existence d’une faute contractuelle est contestée et la confirmation du jugement est sollicitée.

165. Il est en effet exposé que l’architecte s’est vu confier une mission partielle (établissement des plans du permis de construire et des plans d’exécution). Au stade du dépôt du permis de construire, l’architecte ne pouvait anticiper les difficultés liées au vues créées sur le fonds [D]. Il n’a pas suivi la construction de l’immeuble et ne pouvait guère conseiller ou suggérer au maître d’ouvrage de réaliser des modifications, cette mission relevant exclusivement du maître d''uvre, à savoir la sarl Pierre Littoral. Ils estiment donc que M. [G] n’a commis aucune faute de nature à justifier une demande en garantie à leur encontre.

166. Ils ajoutent que les sociétés Promobat et Promocéan ne sont pas fondées à solliciter la garantie de l’architecte pour les conséquences d’un dol qu’elles ont commis et dont elles doivent supporter seules les conséquences dommageables de leur silence. Elles ont en effet participé à leur propre préjudice.

167. Enfin, la Maf précise que si toutefois la responsabilité de M. [G] était engagée pour les demandes de condamnation présentées au titre de désordres ne relevant pas de la garantie décennale et donc, hors assurance obligatoire, il sera rappelé que la franchise susceptible d’être mise à la charge de ce dernier, est opposable tant à la victime qu’aux tiers, et ce en application de l’article L 121-1 du code des assurances.

Réponse de la cour

168. La responsabilité de l’architecte ne peut être engagée sur le fondement de l’article 1792 du code civil en l’absence de désordre de nature décennale, étant précisée que la destruction du balcon pour remédier aux vues illicites n’est plus sollicitée et s’avère en toute hypothèse irrecevable.

169. La responsabilité de l’architecte ne peut donc être recherchée que sur le fondement de l’article 1147 du code civil applicable au litige, ce qui suppose de faire la démonstration d’un manquement contractuel, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

170. Or, il est constant que la réception d’un lot alors que les désordres sont apparents emporte acceptation de ceux-ci par le maître de l’ouvrage. La réception sans réserve fait obstacle non seulement à la mise en 'uvre des garanties légales mais également à celle de la responsabilité contractuelle de droit commun (Cass. 3e civ. 8 décembre 2016, n° 15.17-022).

171. En l’espèce, la Sarl Promobat en qualité de promoteur-constructeur ne pouvait ignorer les règles applicables en matière de création de vues sur le fonds voisin, surtout lorsqu’il construit en limite de propriété comme en l’espèce. C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu que ce maître de l’ouvrage professionnel était à même, d’évaluer les conséquences de l’implantation de son programme de construction et d’en constater l’incidence sur le fonds de Mme [D] lors de la réalisation des travaux et de leur réception, intervenue en septembre 2007.

172. A l’instar du tribunal, la cour retient que les désordres ont été purgés par cette réception sans réserve, ce qui prive la sarl Promobat de toute possibilité d’agir contre l’architecte et son assureur sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

173. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la Sarl Promobat de sa demande de garantie à l’encontre de M. [G] et son assureur la Maf.

b. Sur la demande en garantie contre la sarl Pierre Littoral et son assureur

174. La sarl Promobat soutient que la garantie de la sarl Pierre Littoral et de la Smabtp est due puisque le non-respect des règles du code civil résulte d’un défaut de conception imputable au maître d''uvre dans le cadre de l’article 1792 ou subsidiairement 1147 du code civil, de même que ce dernier a commis un défaut de conseil durant les opérations de réception en ne suggérant pas au maître de l’ouvrage l’émission de réserves et en ne signalant pas les conséquences de cette absence de réserves.

175. Ainsi, elle estime que si par extraordinaire, la cour venait à considérer que la responsabilité de l’architecte ne peut être recherchée en raison de la purge opérée par une réception sans réserve, la sarl Promobat devrait quand même être garantie intégralement ou a minima à hauteur de 70 % par le maître d''uvre en charge du suivi du chantier qui, en ne signalant pas la réserve et de surcroît en ne signalant pas au maître de l’ouvrage les conséquences de cette absence de réserve, lui a fait perdre une chance d’exercer un recours contre l’architecte.

176. Elle ajoute que le moyen tiré de la prescription de l’action en responsabilité dirigée contre la sarl Pierre Littoral et de la Smabtp devra être écarté, faute pour ces dernières de formuler une prétention à ce titre. De plus, le rapport [R] leur est opposable même si elles n’ont pas participé aux opérations d’expertise dans la mesure où le rapport a été versé au débat et qu’elles sont dans la cause.

177. La sarl Pierre Littoral et la Smabtp concluent au débouté de cette demande en garantie, estimant que le maître d''uvre n’a commis aucune faute en l’espèce eu égard au périmètre de sa mission. Il est en effet exposé que la sarl Pierre Littoral était chargée exclusivement de la rédaction des descriptifs techniques de chaque lot, devant permettre aux entreprises de présenter une offre et qu’il n’entrait pas dans sa mission d’exercer un contrôle sur les plans du permis de construire ou d’exécution, ceux-ci ayant été définitivement arrêtés avec l’architecte avant qu’elle intervienne.

Elles ajoutent que les sociétés promotrices étant des professionnelles de l’immobilier, elles ne pouvaient pas ignorer que la construction de tout immeuble était susceptible de poser ce genre de problème d’autant qu’elles connaissaient les lieux, le voisinage, l’environnement. Enfin, elles font valoir que les sociétés Promocéan et Promobat ont contribué à leur propre préjudice et qu’elles ne sauraient être garanties des conséquences d’un dol.

Réponse de la cour

178. En premier lieu, aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne répond qu’aux prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

179. En l’espèce, la Sarl Pierre Littoral et la Smabtp ne forment dans le dispositif de leurs conclusions, aucune demande d’irrecevabilité liée à la prescription du recours en garantie du maître de l’ouvrage. Il ne sera donc pas statué de ce chef.

180. En second lieu, la cour a déjà statué sur le caractère inopérant du moyen tiré de l’inopposabilité du rapport d’expertise.

181. En troisième lieu, les développements qui précèdent, relatifs à la responsabilité de l’architecte sont applicables à la Sarl Pierre Littoral, chargée de la maîtrise d''uvre. Il s’ensuit que la garantie légale n’est pas applicable faute de désordre d’ordre décennal et que la responsabilité contractuelle de droit commun de la Sarl Pierre Littoral ne peut davantage être recherchée au titre d’un éventuel manquement dans sa mission de maîtrise d''uvre (suivi du chantier) compte tenu de l’effet de purge d’une réception sans réserve, s’agissant de désordres apparents pour un maître de l’ouvrage averti.

182. Cependant, comme l’a retenu à juste titre le tribunal, contrairement à l’architecte, la sarl Pierre Littoral avait également une mission d’assistance à réception. En l’occurrence, la sarl Pierre Littoral, sur laquelle pèse la charge de la preuve de ce qu’elle a satisfait à son obligation de conseil, ne démontre pas avoir alerté le maître d''uvre des défauts du projet et des conséquences d’une réception sans réserve s’agissant des vues créées sur le fonds voisin. La faute du maître d’oeuvre est établie.

183. Mais comme le soutient la sarl Promobat elle-même, le défaut de conseil de la sarl Pierre Littoral lors de la réception lui a seulement fait perdre une chance d’exercer un recours contre l’architecte. Ainsi, tout au plus, le préjudice de la sarl Promobat ne pourrait s’analyser qu’en une perte de chance de ne pas avoir à supporter seule la charge finale des condamnations prononcées à son encontre, ce qui exclut la demande de garantie intégrale, étant rappelé que l’indemnisation d’une perte de chance ne peut jamais être égale à la totalité du préjudice.

184. Toutefois, les condamnations prononcées à l’encontre de la Sarl Promobat ne sont que la conséquence du dol commis par elle à l’égard des époux [H]. Dans ce contexte, on ne voit pas à quel titre la Sarl Pierre Littoral devrait supporter une partie des sommes mises à la charge de la sarl Promobat.

185. La cour considère en effet que compte tenu de la faute dolosive commise, la sarl Promobat est directement et exclusivement responsable de son préjudice, ce qui la prive de tous recours contre le maître d’oeuvre, nonobstant la faute commise par ce dernier, en raison de la rupture du lien causal entre le préjudice subi par la sarl Promobat et la faute retenue à l’encontre de la sarl Pierre Littoral.

186. Les conditions de la responsabilité de la sarl Pierre Littoral n’étant pas réunies, la sarl Promobat ne pourra qu’être déboutée de sa demande de garantie à l’encontre de celle-ci et de son assureur la Smabtp.

187. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de la Sarl Pierre Littoral et de son assureur et en ce qu’il a accordé recours à la Sarl Promobat contre la Sarl Pierre Littoral et son assureur à hauteur de 30% pour toutes les sommes mises à sa charge.

188. Par ailleurs, au vu des développements qui précèdent, le recours en garantie de la sarl Pierre Littoral et de la Smabtp contre M. [G] et son assureur devient sans objet.

7°/ Sur les demandes reconventionnelles des consorts [J]

a. Sur la demande en garantie à l’encontre de M. [G], de la Sarl Pierre Littoral et des assureurs

189. Les consorts [J] indiquent que s’il était fait droit aux demandes de Mme [D] et/ou aux demandes de M. et Mme [H], le tribunal (sic) ne pourra que considérer que le non-respect des règles du code civil résulte d’un défaut de conception et d’exécution imputable à l’architecte et au maître d’oeuvre sur le fondement de l’article 1792 et subsidiairement sur le fondement de l’article 1147 du code civil. M. [G] et la Maf d’une part et la sarl Pierre Littoral et la Smabtp d’autre part, seront donc condamnés à prendre en charge l’intégralité du coût des travaux de mise en 'uvre du pare-vue et à les garantir de toutes les condamnations qui pourraient être mises à leur charge.

190. Comme précédemment indiqué, la responsabilité de l’architecte et du maître d''uvre ne peut plus être recherchée dès lors que la réception est intervenue sans réserve. Les époux [J] n’expliquent pas à quel titre, ces professionnels et leurs assureurs seraient responsables à leur égard sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, étant rappelé que le fondement de la garantie décennale n’est ici pas applicable. Ils n’expliquent pas davantage en quoi, le défaut de conseil de la Sarl Pierre Littoral à l’égard de la sarl Promobat, lors de la réception, leur cause un préjudice direct dès lors qu’ils disposaient, à l’instar des époux [H], d’un recours contre leur vendeur (la sarl Promobat) pour prendre en charge l’intégralité des frais des travaux et que ce défaut de conseil a essentiellement pour conséquence de priver le vendeur de tous recours en garantie. La cour constate qu’aucun recours en garantie tendant à la prise en charge des travaux par la Sarl Promobat n’est demandée par les consorts [J], et pour cause, ils ont fait le choix de faire défense commune avec leur vendeur. Il leur appartient donc d’assumer les conséquences de leur choix dans la conduite de leur défense.

191. Pour ces motifs, les consorts [J] seront déboutés de leur demande tendant à la condamnation in solidum de la Sarl Pierre Littoral et de son assureur la Smabtp avec M. [G] et son assureur la Maf à prendre en charge les travaux qui pourraient être mis à la charge des consorts [W] et à les garantir de toutes condamnations pécuniaires qui pourraient être mises à leur charge.

b. Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral dirigée contre Mme [D] et « toute partie succombante »

192. Les consorts [J] sollicitent la condamnation de Mme [D] ou de « toute partie succombante » à leur verser la somme de 5.000 € en réparation de leur préjudice moral. Ils font valoir que Mme [J] est aujourd’hui âgée de 85 ans et que sa tranquillité d’esprit est perturbée par les demandes formulées par sa voisine tendant à la démolition de l’appartement qu’elle a acquis avec son défunt mari avec le fruit du travail de toute une vie.

Réponse de la cour

193. Cette demande dont le fondement juridique n’est pas précisé, ne peut que reposer sur les dispositions de l’article 1240 du code civil relatif aux conditions de mise en 'uvre de la responsabilité civile délictuelle de droit commun, ce qui suppose pour les consorts [J] de faire la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

194. Dans la mesure où le trouble anormal du voisinage résultant des vues illicites créées par la construction a été reconnu et qu’il a été en partie fait droit aux demandes de Mme [D], aucune faute ne peut être retenue à son encontre.

195. Contrairement aux dépens qui sont à la charge de la partie succombante, une demande de dommage et intérêt ne peut prospérer que si elle est dirigée contre une partie déterminée à l’encontre de laquelle est invoqué un fondement sur la base duquel sa responsabilité peut être recherchée.

196. En l’occurrence, la cour n’est pas en mesure d’apprécier si les conditions de la responsabilité civile délictuelle sont réunies à l’encontre d’une partie qui n’est pas déterminée.

197. La demande indemnitaire des consorts [J] ne peut qu’être rejetée.

8°/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

198. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné in solidum Mme [M] [D] et la Sarl Promobat aux dépens de l’instance, en ce compris les frais des deux expertises judiciaires et les dépens des instances de référé, chaque partie étant tenue de la moitié de ces frais.

199. Statuant à nouveau, la Sarl Promobat sera seule condamnée aux dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais des deux expertises judiciaires et les dépens des instances de référé. La Sarl Pierre Littoral et son assureur seront néanmoins tenus de la garantir à hauteur de 30% (voir supra).

200. Il y a lieu d’autoriser les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

201. Le jugement sera confirmé s’agissant des frais irrépétibles de première instance.

202. La sarl Promobat sera condamnée à payer à Mme [M] [D] la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

203. La sarl Promobat et la sas Promocéan seront déboutées de toutes leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

204. Il n’est pas inéquitable de laisser à la sarl Pierre Littoral et à la Smabtp la charge des frais irrépétibles. Elles seront donc déboutées de leur demande à ce titre.

205. Il n’est pas inéquitable de laisser à M. [G] et à la Maf la charge des frais irrépétibles par eux exposés en appel. Ils seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

206. Mme [I] veuve [J] et M. [F] [J] seront déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile en ce qu’elle est dirigée contre Mme [M] [D] qui n’est pas condamnée aux dépens et contre « toute partie succombante » alors qu’aucune partie ne succombe à leur égard.

207. La cour observe que les époux [H] n’ont pas fait appel incident du jugement en ce qu’il a dit que les frais irrépétibles de première instance resteront à leur charge. La cour n’étant en effet saisie d’aucune demande d’infirmation, cette disposition est donc définitive. S’agissant des frais irrépétibles d’appel, il n’est pas inéquitable de condamner la Sarl Promobat (la sas Promocéan étant mise hors de cause) à leur verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire le 6 janvier 2022 sauf en ce qu’il a :

— dit irrecevables les demandes de suppression des vues sur son fonds formées par Mme [M] [D] née [C] contre les époux [H] et contre les consorts [J],

— condamné la sarl Pierre Littoral et son assureur la Smabtp à garantir la sarl Promobat de cette condamnation dans la limite de 30% de celle-ci,

— dit que les franchises du contrat d’assurance sont opposables à la sarl Promobat,

— condamné in solidum la sarl Pierre Littoral et la Smabtp à verser à la sarl Promobat la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme [M] [D] née [C] d’une part et la Sarl Promobat d’autre part aux dépens de l’instance en ce compris les frais des deux expertises judiciaires et les dépens des instances de référé, chaque partie étant tenue de la moitié de ces frais,

Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmés et y ajoutant,

Dit recevable la demande de suppression des vues par l’installation d’un pare-vue sur le balcon de leur appartement, dirigée contre M. [B] [H] et Mme [V] [L] épouse [H],

Dit recevable la demande de suppression des vues par l’installation d’un pare-vue sur le balcon de leur appartement, dirigée contre Mme [U] [I] veuve [J] et M. [F] [J],

Condamne in solidum M. [B] [H] et Mme [V] [L] épouse [H] à faire cesser la vue oblique illicite sur le fonds de Mme [D] en procédant à l’installation sur le balcon de leur appartement d’un pare-vue d’une largeur de 30 cm et d’une hauteur de 190 cm,

Condamne in solidum Mme [U] [I] veuve [J] et M. [F] [J] à faire cesser la vue oblique illicite sur le fonds de Mme [D] en procédant à l’installation sur le balcon de leur appartement d’un pare-vue d’une largeur de 30 cm et d’une hauteur de 190 cm,

Dit que passé un délai de 12 mois à compter de la signification de l’arrêt, les condamnations ci-dessus prononcées, si elles n’ont pas été exécutées par les époux [H] et les consorts [J] sans motif légitime, seront assorties d’une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard qui courra pendant une durée de 3 mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué par le juge de l’exécution de [Localité 31],

Condamne la Sarl Promobat à garantir M. [B] [H] et Mme [V] [L] épouse [H] de l’intégralité du coût des travaux nécessaires à l’installation des pare-vue,

Dit que la Sarl Promobat a commis un dol à l’encontre de M. [B] [H] et Mme [V] [L] épouse [H],

Déboute M. [B] [H] et Mme [V] [L] épouse [H] de leur demande de nullité de la vente intervenue le 2 juin 2008 conclue avec la Sarl Promobat, sur le fondement du dol,

Condamne la Sarl Promobat à leur payer la somme de 5.000 € chacun à titre de dommages et intérêts soit la somme de 10.000 € au total,

Déboute la Sarl Promobat de sa demande de garantie à l’égard la sarl Pierre Littoral et de la Smabtp au titre des condamnations mises à sa charge,

Dit que le recours en garantie de la sarl Pierre Littoral et de la Smabtp contre M. [K] [G] et la Maf est sans objet,

Déboute Mme [U] [I] veuve [J] et M. [F] [J] de leur demande en garantie dirigée contre M. [G] et la Maf d’une part et contre la Sarl Pierre Littoral et la Smabtp d’autre part,

Déboute Mme [U] [I] veuve [J] et M. [F] [J] de leur demande de dommages et intérêts dirigée contre Mme [M] [D] ou « toute partie succombante »,

Déboute La Sarl Promobat et la Sas Promocéan de toutes leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la Sarl Pierre Littoral et la Smabtp de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [U] [I] veuve [J] et M. [F] [J] de leur demande de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [K] [G] et la Maf de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [U] [I] veuve [J] et M. [F] [J] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la sarl Promobat à verser à M. [B] [H] et Mme [V] [L] épouse [H] la somme totale de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la sarl Promobat aux dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais des deux expertises judiciaires et les dépens des instances de référé,

Déboute les parties de leurs plus amples demandes,

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE