COUR D’APPEL

DE [Localité 9]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 30 septembre 2025

N° RG 24/01219 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GG4C

— LB/PV- Arrêt n°

[F] [B], [S] [V] / S.A. ASSEMBLIA

Ordonnance au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 8], décision attaquée en date du 18 Juillet 2024, enregistrée sous le n° 24/00008

Arrêt rendu le MARDI TRENTE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Clémence CIROTTE, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [F] [B]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/005736 du 25/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Mme [S] [V]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-005735 du 25/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentés par Maître Marie-Françoise VILLATEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANTS

ET :

S.A. ASSEMBLIA

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Jean-Louis TERRIOU de la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 mars 2025, en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me BEDOS, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 30 septembre 2025, après prorogé du délibéré initiallement prévu le 3 juin 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant un contrat conclu sous seing privé le 9 février 2022 la SA ASSEMBLIA a consenti à Mme [S] [V] et M. [F] [B] à compter du 18 février 2022 un bail d’habitation sur un appartement de type F5 dépendant d’un immeuble situé [Adresse 6] (Puy-de-Dôme), moyennant un loyer mensuel de 503,55 € charges comprises.

Arguant d’une part d’une dette de loyers de Mme [V] et M. [B] d’un montant de 2.874,52 € au 13 février 2024 et d’autre part de comportements menaçants et violents de M. [B] à l’encontre de plusieurs de ses salariés, la SA ASSEMBLIA a assigné le 19 mars 2024 Mme [V] et M. [B] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand qui, suivant une ordonnance de référé n° RG-24-00008 rendue le 18 juillet 2024, a :

— prononcé la résiliation du bail conclu le 8 février 2022 entre la SA ASSEMBLIA et Mme [V] et M. [B] ;

— ordonné, faute de départ volontaire incluant la restitution des clés, l’expulsion de Mme [V] et M. [B] ainsi que tout occupant de leur chef, du local situé [Adresse 5], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

— condamné Mme [V] et M. [B] à payer à la SA ASSEMBLIA la somme de 4.959,72 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 juin 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— fixé l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Mme [V] et M. [B] à la somme mensuelle de 600,00 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin les condamnés à payer à la SA ASSEMBLIA ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mai 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

— débouté la SA ASSEMBLIA de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [V] et M. [B] aux dépens ;

— rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 23 juillet 2024, le conseil de M. [B] et Mme [V] a interjeté appel de la décision susmentionnée. L’effet dévolutif de cet appel y est ainsi libellé : « Objet/Portée de l’appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués, en ce que le JCP du TJ de [Localité 8] a, dans son ordonnance de référé du 18 juillet 2024 contestée: – prononcé la résiliation du bail conclu le 08 février 2022 entre la SA ASSEMBLIA et Madame [S] [V] et Monsieur [F] [B], – ordonné, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [S] [V] et Monsieur [F] [B] ainsi que tout occupant de leur chef du local sis [Adresse 4], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées, – condamné Madame [S] [V] et Monsieur [F] [B] à payer à la SA ASSEMBLIA la somme de 4 959,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 07 juin 2024 comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement, – fixé l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [S] [V] et Monsieur [F] [B] à la somme mensuelle de 600 euros à compter de la résiliation du bail et au besoin les condamnons à verser à la SA ASSEMBLIA ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mai 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, – condamné Madame [S] [V] et Monsieur [F] [B] aux dépens, – débouté les parties du surplus de leurs demandes. ».

Le commandement de quitter les lieux ayant été notifié le 1er août 2024, Mme [V] a saisi le 16 août 2024 le Juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand qui a, suivant un jugement n°RG-24-03175 rendu le 22 octobre 2024 :

— suspendu la procédure d’expulsion de Mme [V] et M. [B] initiée par la SA ASSEMBLIA en suite de l’ordonnance rendue le 18 juillet 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] ;

— les a autorisés à se maintenir dans les lieux pour 6 mois à compter du jugement, soit jusqu’au 22 avril 2025 inclus ' sauf pour les intéressés à trouver une solution de relogement avant cette date -, à l’issue de quoi la procédure d’expulsion reprendra son cours normal ;

— rappelé que la suspension de l’expulsion n’arrête pas le cours de l’indemnité d’occupation prononcée ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné Mme [V] aux dépens.

' Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 27 mars 2025, Mme [S] [V] et M. [F] [B] ont demandé de :

— au visa des articles 1728 et suivants et 1219 et 1220 ainsi des articles 1104 et suivants du Code civil, des articles R.1331-25, R.1331-31 et R.1331-45 du code de la santé publique, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et du décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation et assimilés ;

— dire mal jugée et bien appelée la décision judiciaire rendue en référé le 18 juillet 2024 par le Juge des Contentieux et de la Protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand ;

— réformer l’ordonnance de référé du 18 juillet 2024 dans son intégralité et principalement en ce qu’elle a débouté les consorts [N] de l’intégralité de leurs demandes ; en ce qu’elle les a solidairement condamnés à payer à la SA ASSEMBLIA la somme de 4.959,72 € au titre de leur arriéré locatif arrêté au 7 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance rendue, en ce qu’elle a fixé une indemnisation d’occupation d’un montant mensuel de 600,00 € due à compter du mois de mai 2024, en ce qu’elle a ordonné leur expulsion des lieux loués et en ce qu’elle les a condamnés à supporter les entiers dépens de l’instance ;

— à titre principal ;

— constater que le logement loué à M. [B] et Mme [V] par la SA ASSEMBLIA ne répond nullement aux exigences d’un logement décent et/ou présentant des désordres causant des risques pour la santé ou la sécurité des locataires ;

— en conséquence, constater que M. [B] et Mme [V] sont fondés à invoquer l’exception d’inexécution justifiant la réduction de loyer d’un montant équivalent au montant des loyers réclamés par la SA ASSEMBLIA ;

— à titre subsidiaire ;

— constater que le logement loué à M. [B] et Mme [V] par la SA ASSEMBLIA présentait des risques pour sa santé ou sécurité physique ;

— condamner la SA ASSEMBLIA à payer la somme de 4.500,00 € à M. [B] et Mme [V] au titre de leur préjudice de jouissance ;

— condamner la SA ASSEMBLIA à payer la somme de 1.000,00 € à M. [B] et Mme [V] au titre de leur préjudice moral ;

— condamner la SA ASSEMBLIA à faire les travaux de réfection et de remise en état nécessaires sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;

— ordonner une réduction de loyer payé par M. [B] et Mme [V], ramenant celui-ci de la somme de 503,55 € à celle de 200,00 € et ce à compter du mois de janvier 2022 ;

— autoriser M. [B] et Mme [V] à consigner le loyer ainsi réduit à 200,00 € entre les mains du Bâtonnier Séquestre ou auprès de tout autre organisme du choix de la juridiction et ce jusqu’à la réalisation des travaux ;

— dire et juger que la décision de réduction du montant des loyers et de leur consignation demeurera effective jusqu’à ce qu’il soit satisfait par le bailleur aux obligations mises à sa charge pour rendre le logement conforme aux dispositions légales ;

— ordonner, au besoin, une mesure d’expertise judiciaire confiée à tel Expert qu’il lui plaira de désigner avec pour mission notamment de :

* se rendre sur les lieux loués ;

* décrire le logement en cause ;

* en particulier, décrire les désordres affectant l’appartement loué (plomberie, doublages, infiltrations d’eau, présence de cafards et de rats notamment) et l’immeuble en général (fosse septique notamment avec odeurs nauséabondes corrélatives) ;

* le cas échéant, décrire les travaux à mettre en 'uvre pour remédier aux dysfonctionnements et aux désordres affectant l’immeuble ;

* décrire les endroits du logement permettant un passage des rongeurs ;

* donner tout élément susceptible de permettre à une juridiction de statuer notamment sur les éventuels préjudices allégués par la locataire et les comptes à faire entre les parties ;

* faire toutes investigations utiles et entendre tous sachants ;

— en tout état de cause ;

— débouter la SA ASSEMBLIA de l’ensemble de ses demandes contraires aux présentes ;

— condamner la SA ASSEMBLIA à payer à M. [B] et Mme [V] une indemnité de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner enfin la SA ASSEMBLIA aux entiers dépens de procédure en application des dispositions des articles 695 et suivants du code de procédure civile.

' Par dernières conclusions d’intimé notifiées par le RPVA le 27 mars 2025, la SA ASSEMBLIA a demandé de :

— au visa des articles 1103, 1104, 1224 et suivants, 1728 et suivants du Code civil, et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— débouter M. [B] et Mme [V] de l’ensemble de leurs demandes ;

— confirmer l’ordonnance entreprise ;

— faire droit aux demandes de la société ASSEMBLIA ;

— prononcer la résiliation du bail dont s’agit sur le fondement du non-paiement des loyers contractuellement dus et sur le fondement des articles 1728 et 1729 du Code civil ;

— ordonner l’expulsion immédiate de Mme [V] et de M. [B], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— fixer une indemnité d’occupation, à titre provisionnel, à la somme de 600,00 € à valoir par ces derniers jusqu’à parfaite libération des lieux et condamner Mme [V] et de M. [B] à payer à la SA ASSEMBLIA ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mai 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamner à titre provisionnel Mme [V] et de M. [B] à payer à la société ASSEMBLIA une indemnité de 1.000,00 €, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie Motifs de la décision.

Après évocation de cette affaire et clôture des débats lors de l’audience civile en conseiller-rapporteur du 27 mars 2025 à 14h00, au cours de laquelle chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures, la décision suivante a été mise en délibéré au 3 juin 2025, prorogée au 30 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Applicables aux baux d’habitation, les dispositions de l’article 1728 du Code civil imposent notamment au locataire « D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; ». Il résulte dès lors des dispositions de l’article 1729 du Code civil que « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle est destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. ». Il relève du pouvoir souverain d’appréciation du Juge de déterminer si les fautes reprochées au preneur sont suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, la société ASSEMBLIA reproche dans ses conclusions d’intimé à M. [B] des comportements inacceptables pour avoir notamment le 24 janvier 2024 cracher au visage d’un de ses employés (M. [G] [M]), pour s’être montré agressif en son agence le 26 janvier 2024 en projetant un objet en direction d’un agent d’accueil et en proférant des menaces et pour avoir déversé le 12 mars 2024 des seaux d’eau et d’excréments dans la cage d’escalier de l’immeuble. La réalité de ce geste de crachat apparaît suffisamment établie par la plainte pénale effectuée le 1er février 2024 auprès des services de police par cet employé, en dépit des dénégations de M. [B] à ce sujet. Il ne résulte pas par ailleurs du cliché photographique de cet employé, communiqué par M. [B], que celui-ci soit dans une attitude d’utilisation d’un tournevis comme d’une arme ou d’une menace. Par ailleurs, dans leurs conclusions d’appelant, Mme [V] et M. [B] demeurent totalement taisants sur la matérialité des autres reproches qui leur sont adressés, formulant uniquement des contestations sur le montant des loyers argués d’impayés et se prévalant de l’exception d’inexécution par des allégations d’indécence de leur logement loué afin de bénéficier d’une dispense ou à défaut d’une réduction des loyers.

En l’occurrence, la preuve de la matérialité de ces agissements apparaît dès lors parfaitement établie, ce qui justifie, compte tenu de leur extrême gravité et de leur caractère totalement intolérable, quels que soient les motifs ou prétextes invoqués, de prononcer la résiliation du bail d’habitation aux torts exclusifs des locataires et leur expulsion des lieux avec le cas échéant le concours de la force publique et celui d’un serrurier, en confirmation en conséquence du jugement de première instance quoique par substitution de motifs. Eu égard au montant des loyers et des charges, l’ordonnance de référé de première instance sera confirmée en sa décision de fixation du montant mensuel de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération complète et effective des lieux.

La société ASSEMBLIA fait état à l’encontre de Mme [V] et M. [B] d’une dette locative à hauteur de la somme totale de 4.959,72 € suivant un arrêté de comptes au 7 juin 2024 (échéance de mai 2024 incluse), demandant la confirmation de la condamnation pécuniaire obtenue en première instance à hauteur de ce montant. En cause d’appel, elle ne présente aucune actualisation de cette créance alléguée.

En l’occurrence, Mme [V] et M. [B] ne formulent dans leurs conclusions d’appelant aucune critique particulière sur les modalités de calcul du premier juge au sujet de cet arriéré locatif à hauteur de la somme totale précitée de 4.959,72 €. La décision de première instance sera en conséquence confirmée sur ce chef de condamnation pécuniaire. Cette décision sera également confirmée en ce qui concerne les intérêts de retard au taux légal sur la condamnation pécuniaire à compter de cette ordonnance de référé.

La société ASSEMBLIA n’a pas relevé appel du rejet en première instance de sa demande d’indemnité formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arguant de la remise par le bailleur d’un logement indécent qui leur aurait occasionné des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé, Mme [V] et M. [B] ont invoqué devant le premier juge l’exception d’inexécution pour bénéficier, à titre principal d’une réduction du loyer d’un montant équivalent au montant des loyers ou à défaut d’un montant minoré de 200,00 €, et à titre subsidiaire de deux allocations de dommages-intérêts d’un montant respectif de 4.500,00 € en allégation de préjudice de jouissance et de 1.000,00 € en allégation de préjudice moral.

En l’occurrence, compte tenu de la résiliation du bail d’habitation aux torts exclusifs des locataires pour les motifs précédemment énoncés, leur demande de réduction totale ou partielle des loyers au titre de cette exception d’inexécution sera purement et simplement rejetée, ce débat ne pouvant dès lors subsister que dans le cadre de demandes de dommages-intérêts en allégation du caractère indécent de ce logement ainsi que de son éventuelle compromission sur la sécurité physique et la santé des occupants. Il en sera tiré les mêmes conséquences en ce qui concerne la demande formée aux fins de consignation du loyer ainsi que la demande de réalisation de travaux sous astreinte qui ne peut qu’être purement et simplement rejetée compte tenu de la résiliation du bail d’habitation aux torts exclusifs du locataire.

En ce qui concerne donc ces allégations d’indécence et d’atteintes à la sécurité physique et à la santé des occupants du logement litigieux, aucune des photographies des parties communes de l’immeuble ou de l’appartement litigieux communiquées par Mme [V] et M. [B] n’apparaissent révélatrices de manquements imputables au bailleur. Aucun lien de cause à effet n’est démontré entre les diverses pathologies constatées par des certificats médicaux et des manquements qui seraient imputables au bailleur. À supposer que le dégât des eaux du 11 mars 2024 soit imputable à la société ASSEMBLIA, aucun élément n’est établi sur le fait que ce sinistre n’aurait pas été pris correctement en charge par le bailleur eu égard à l’intervention effectuée à sa demande le 12 mars 2024 par une entreprise spécialisée. Les témoignages anonymes dont font état Mme [V] et M. [B] de la part d’anciens locataires pour des faits d’indécence et d’insalubrité de cet immeuble n’ont d’aucune force probante, compte tenu précisément de leur caractère anonyme.

Concernant les allégations de refoulement des eaux usées depuis l’appartement de Mme [V] et M. [B], la société ASSEMBLIA réplique sans contradiction qu’elle a précisément tenté le 12 mars 2024 de faire réaliser une prestation de débouchage de colonne WC et que cette opération n’a pu être réalisée que dans des conditions difficiles et tendues, en raison de l’obstruction délibérée et du comportement menaçant de Mme [V] et M. [B]. Une autre intervention a été effectuée à la demande de la société ASSEMBLIA le 12 avril 2024 sur les canalisations de vidange de la colonne générale des salles de bains et des cuisines de l’immeuble. Elle signale par ailleurs un autre refus d’accès à leur logement par Mme [V] et M. [B] le 12 août 2024 afin de pouvoir y effectuer un certain nombre de travaux, faisant par ailleurs état d’un autre refus de ces derniers de mise en 'uvre d’un traitement contre les blattes selon un rapport d’intervention du 13 novembre 2024 d’une entreprise spécialisée de désinsectisation et dératisation (intervention non réalisable en raison d’un « Refus client »).

Dans ces conditions, force est de constater que Mme [V] et M. [B] apparaissent particulièrement malvenus à invoquer l’exception d’inexécution et des troubles de jouissance ou un préjudice moral, compte tenu de leurs comportements d’obstruction particulièrement déterminés et récurrents. Le jugement de première instance sera dès lors confirmé en ce qu’il a rejeté tout ce chef de demande.

Pour les mêmes motifs, leur demande subsidiaire de réalisation d’une mesure d’expertise judiciaire sur le logement litigieux sera rejetée.

Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de la société ASSEMBLIA les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager à l’occasion de cette instance et qu’il convient d’arbitrer à la somme de 1.000,00 €.

Enfin, succombant à l’instance, Mme [V] et M. [B] seront purement et simplement déboutés de leur demande de défraiement formée au visa de l’article 700 du code de procédure civile et en supporteront les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME en toutes ses dispositions frappées d’appel l’ordonnance de référé n° RG-24-00008 rendue le 18 juillet 2024 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand.

Y ajoutant.

CONDAMNE Mme [S] [V] et M. [F] [B] à payer au profit de la SA ASSEMBLIA une indemnité de 1.000,00 €, en dédommagement de ses frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

CONDAMNE Mme [S] [V] et M. [F] [B] aux entiers dépens de l’instance.

Le greffier Le président