COUR D’APPEL

DE [Localité 11]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 02 décembre 2025

N° RG 24/00215 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GD7K

— PV- Arrêt n°

[W] [C] / [Y] [E]

Jugement au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 10], décision attaquée en date du 06 Décembre 2023, enregistrée sous le n° 22/01011

Arrêt rendu le MARDI DEUX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Madame Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Mme [W] [C]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C63113-2024-001380 du 19/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7]-FD)

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par Maître Thierry GESSET de la SELARL AUVERJURIS, avocat au barreau de MONTLUCON

APPELANTE

ET :

M. [Y] [E]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Non représenté

INTIME

DÉBATS : A l’audience publique du 13 octobre 2025

ARRÊT : RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 02 décembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

M. [Y] [E] a consenti le 16 octobre 2013 un bail d’habitation à Mme [W] [C] sur un logement situé [Adresse 3] [Localité 8] dans la commune de [Localité 12] ([Localité 6]), moyennant un loyer mensuel de 500 euros ramené le 23 février 2020 à 350 euros. Ce bail porte sur un corps de ferme composé d’une maison de 65 m² et d’une grange de 200 m².

Arguant d’une situation d’indécence de ce logement et de risques pour la santé de ses occupants en raison de pénétrations d’eau et d’une humidité ambiante généralisée n’assurant plus le clos et le couvert, de l’impossibilité d’entretien des lieux consécutivement à la porosité des revêtements du fait de l’humidité, de l’absence d’équipements indispensables tels que le chauffage et la chasse d’eau et de l’absence de contrôle du système d’assainissement, sur la base d’un constat établi le 1er juillet 2021 par la Caisse d’allocations familiales (ci-après : la CAF) de l’Allier ainsi que d’un rapport du 16 novembre 2021 de l’Agence régionale de santé (ci-après : l’ARS) ainsi que d’un arrêté du 24 mars 2022 du Préfet de l’Allier, Mme [W] [C] a assigné le 3 août 2022 M. [Y] [E] en indemnisation et en demande de travaux de remise aux normes sous astreinte devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montluçon qui, suivant un jugement n° RG-22/01011 rendu le 6 décembre 2023, a :

— constaté la nullité d’un congé pour vente donné par M. [Y] [E] à Mme [W] [C] par lettres des 8 et 23 avril 2022,

— condamné M. [Y] [E] à verser à Mme [W] [C] la somme de 2.450 euros au titre du préjudice de jouissance,

— débouté Mme [W] [C] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel,

— condamné M. [Y] [E] à verser à Mme [W] [C] la somme de 1.000 euros au titre de son préjudice moral,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné M. [Y] [E] à verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 300 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

— condamné M. [Y] [E] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision,

— rappelé que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 8 février 2024, le conseil de Mme [W] [C] a interjeté appel du jugement susmentionné, dans les termes ci-après libellés : « Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués : à l’encontre de la décision rendue le 6 décembre 2023 par le Juge des Contentieux et de la Protection du Tribunal Judiciaire de Montluçon en ce qu’il a : – condamné Monsieur [E] à verser à Mme [W] [C] la somme de 2 450€ au titre du préjudice de jouissance – débouté Madame [C] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel – condamné Monsieur [E] à verser à Madame [W] [C] la somme de 1 000 € au titre de son préjudice moral – débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraire. »

Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 23 avril 2024, Mme [W] [C] a demandé, au visa de l’article L.511-10 du code de la construction et de l’habitation et de la loi du 6 juillet 1989, de :

— déclarer Mme [W] [C] recevable et bien fondée en son appel du jugement rendu le 6 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montluçon,

— y faisant droit, réformer le jugement sus énoncé et daté en ce qu’il a :

* condamné M. [E] à verser à Mme [W] [C] la somme de 2.450 euros au titre du préjudice de jouissance,

* débouté Mme [C] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel,

* condamné M. [E] à verser à Mme [W] [C] la somme de 1.000 euros au titre de son préjudice moral,

* débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— et statuant à nouveau, condamner M. [Y] [E] à réaliser les travaux de remise aux normes et de remise en état prescrits par le constat de non-décence du 9 juillet 2021 et par l’arrêté du 24 mars 2022, sous astreinte de 100 euros par jours de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification à intervenir,

— subsidiairement, condamner M. [Y] [E] à reloger, à ses frais, Mme [W] [C], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner M. [Y] [E] à payer et porter à Mme [W] [C] la somme de 50.000 euros au titre du préjudice de jouissance dû au mauvais état et à l’indécence du logement mis en location depuis2013,

— condamner M. [Y] [E] à payer et porter à Mme [W] [C] la somme de 20.000 euros au titre du préjudice moral,

— condamner M. [Y] [E] à payer et porter à Mme [W] [C] la somme de 20.000 euros au titre du préjudice matériel et financier,

— confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes,

— y ajoutant, condamner M. [Y] [E] à payer et porter à Mme [W] [C] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Y] [E] aux entiers dépens.

M. [Y] [E] n’a pas constitué avocat et n’était donc pas comparant.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie 'Motifs de la décision'.

Par ordonnance rendue le 4 septembre 2025, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l’audience civile collégiale du 13 octobre 2025 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, le conseil de Mme [W] [C] a réitéré ses précédentes écritures. La décision suivante a été mise en délibéré au 2 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1/ Questions préalables

Les formules du type « Déclarer irrecevables et en tout cas mal fondés… » ou « Déclarer recevables et en tout cas bien fondés » qui figurent dans les dispositifs des conclusions d’avocat sans que la Cour ne soit saisie de quelconques fins de non-recevoir préalables aux débats de fond sont en conséquence considérées comme de simples clauses du style tout à fait inutiles et redondantes, qui seront en conséquence lues comme relevant uniquement des moyens de rejet ou d’admission au fond.

La signification par Mme [W] [C] de sa déclaration d’appel du 8 février 2024 et de ses conclusions d’appelant du 23 avril 2024 à M. [Y] [E] a été effectuée à sa personne. Dans ces conditions, la présente décision sera réputée contradictoire à l’égard de l’ensemble des parties au litige, par application des dispositions de l’article 473 alinéa 1er du code de procédure civile.

2/ Sur la validité du congé

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose notamment « I. ' Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

[']

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code. »

L’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation dispose « L’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est pris à l’issue d’une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d’exécuter les mesures : le propriétaire ou le titulaire de droits réels immobiliers sur l’immeuble, le local ou l’installation, tels qu’ils figurent au fichier immobilier ou, dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin ou du Haut-Rhin, au livre foncier, dont dépend l’immeuble.

L’autorité compétente à l’initiative de la procédure informe concomitamment les occupants de l’engagement de la procédure contradictoire, par courrier ou remise contre signature ou par affichage sur la façade de l’immeuble.

Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d’un immeuble en copropriété, la procédure contradictoire est valablement conduite avec le seul syndicat de copropriétaires représenté par le syndic qui en informe immédiatement les copropriétaires et les occupants.

Par dérogation aux dispositions des alinéas précédents, la procédure contradictoire est conduite avec les personnes suivantes qui seront celles tenues d’exécuter les mesures :

1° L’exploitant et le propriétaire lorsqu’elle concerne des établissements recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement ou lorsqu’elle concerne l’entreposage de matières explosives ou inflammables ;

2° Les titulaires de la concession funéraire dans le cas mentionné à l’article L. 511-3 ;

3° La personne qui a mis les immeubles, les locaux ou les installations à disposition ou celle qui en a l’usage lorsque la mesure de police porte sur l’usage qui en est fait. »

L’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation dispose quant à lui « L’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances :

1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ;

2° La démolition de tout ou partie de l’immeuble ou de l’installation ;

3° La cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation ;

4° L’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif.

L’arrêté mentionne d’une part que, à l’expiration du délai fixé, en cas de non-exécution des mesures et travaux prescrits, la personne tenue de les exécuter est redevable du paiement d’une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues à l’article L. 511-15, et d’autre part que les travaux pourront être exécutés d’office à ses frais.

L’arrêté ne peut prescrire la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter ou d’utiliser que s’il n’existe aucun moyen technique de remédier à l’insalubrité ou à l’insécurité ou lorsque les mesures et travaux nécessaires à une remise en état du bien aux normes de salubrité, de sécurité et de décence seraient plus coûteux que sa reconstruction.

Lorsque l’immeuble ou le logement devient inoccupé et libre de location après la date de l’arrêté pris sur le fondement du premier alinéa, la personne tenue d’exécuter les mesures prescrites reste obligée de le faire dans le délai fixé par l’arrêté. L’autorité compétente peut prescrire ou faire exécuter d’office, aux frais de cette personne, les mesures prescrites et toutes mesures nécessaires pour empêcher l’accès et l’usage du lieu, faute pour cette dernière d’y avoir procédé. Les mesures prescrites doivent, en tout état de cause, être exécutées avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location, sous peine des sanctions prévues à l’article L. 511-22. »

En l’espèce, par un arrêté du 24 mars 2022, le préfet de l'[Localité 6] a pris un arrêté de traitement de l’insalubrité de l’habitation située [Adresse 4] à [Localité 12]. Cet arrêté a déterminé des travaux devant être réalisés dans le délai de quatre mois par Mme [T] [E] et ses ayants-droits à charge pour ces derniers d’assurer le logement ou l’hébergement de Mme [W] [C] dans un autre lieu. Il a notamment été notifié à Mme [W] [C] par lettre datée du 29 mars 2022.

Par deux courriers adressés par lettres recommandées avec avis de réception les 8 et 23 avril 2022, M. [Y] [E] a donné congé pour vente à Mme [W] [C] pour le 31 octobre 2022.

En application de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L.511-10 du code de la construction et de l’habitation entraîne, pour une durée maximale de six mois la suspension, pour le bailleur, de la possibilité de donner congé à un locataire ainsi que la suspension de la durée du bail. Par conséquent, il y a lieu de considérer que les deux congés pour vente délivrés dans le délai des six mois suivant l’arrêté pris par la préfecture de l'[Localité 6] sont nuls.

3/ Sur la condamnation du bailleur à réaliser les travaux de mise en conformité

L’article 1719 du Code civil dispose « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L’article 1217 du Code civil dispose quant à lui « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

L’article 1425-1 du code de procédure civile dispose « L’exécution en nature d’une obligation née d’un contrat conclu entre des personnes n’ayant pas toutes la qualité de commerçant peut être demandée au juge des contentieux de la protection ou au tribunal judiciaire dans les matières visées à l’article 817. »

En l’espèce, il ressort du rapport de traitement d’insalubrité daté du 16 novembre 2021 et réalisé par l’Agence Régionale de Santé Auvergne Rhône-Alpes que le logement présente effectivement des risques pour la santé et est qualifié d’insalubre. Les travaux suivants étaient prescrits :

« créer une ventilation générale afin d’assurer une bonne circulation de l’air dans l’habitation de la grange et, le cas échéant, suffisante au bon fonctionnement d’appareils à combustion,

mettre en sécurité de façon complète et pérenne l’installation électrique de l’habitation de la grange (une attestation de mise en sécurité de l’installation, visée par le CONSUEL, devra être fournie),

réparer ou remplacer les menuiseries extérieures qui le nécessitent,

mettre en place un chauffage fixe pour l’ensemble des pièces du logement, permettant de le chauffer dans des conditions normales de température et de coût, avec le choix d’une énergie adaptée à cette fin et des conditions d’isolation des parois et des baies également adaptées,

rechercher les causes d’humidité et y remédier,

suivre l’ensemble de la toiture,

améliorer l’isolation thermique de l’habitation,

mettre en sécurité les conduits de cheminée présents dans l’habitation (une attestation d’un homme de l’art devra être fournie après intervention),

réparer le système d’évacuation des eaux pluviales de l’habitation,

réfection de l’environnement intérieur (revêtements muraux, des sols et plafonds) qui le nécessite, améliorer l’éclaircissement naturel dans la pièce principale. »

L’arrêté préfectoral du 24 mars 2022 pris par le préfet de l'[Localité 6] relève quant à lui les éléments suivants dans le logement litigieux :

« Les menuiseries extérieures (les portes d’entrée, les fenêtres donnant côté façade Nord et la fenêtre de la chambre 2) ne présentent pas les qualités d’étanchéité à l’air et à l’eau suffisantes du fait de leur vétusté.

L’absence de dispositif du chauffage fixe dans l’ensemble de l’habitation ne permet pas d’atteindre, en toute sécurité, une température suffisante dans le logement.

L’installation électrique est dangereuse du fait :

de son bricolage,

de la présence d’éléments présentant des traces de surchauffe,

du risque de contact direct (fils électriques sans protection).

L’absence de dispositif de ventilation dans l’ensemble du logement.

L’absence d’amenée d’air frais nécessaire au bon fonctionnement de la gazinière.

Une couverture n’assurant pas une bonne étanchéité à l’eau.

Une isolation thermique insuffisante notamment de murs Nord et Est.

Une humidité empêchant un usage satisfaisant du logement. Cette humidité se manifeste principalement :

par la présence de moisissures sur les murs de la cuisine (façade Nord) et de la chambre (partie extension façade Est),

une humidité excessive sur le mur du WC et de la salle de bain (façade Nord).

Un mauvais état du système d’évacuation des eaux pluviales.

L’assainissement non collectif non conforme selon les informations transmises par la mairie de la commune.

L’environnement intérieur, notamment les revêtements muraux, sols et plafonds, est abîmé.

L’éclairement naturel de la salle à manger est insuffisant.

Les différents conduits de fumée présents ne sont pas sécurisés. »

L’arrêté considère par la suite que le logement est susceptible d’engendrer les risques sanitaires suivants :

« Risque de survenue ou d’aggravation de pathologies, notamment maladies pulmonaires et allergies dues à :

l’humidité, notamment traduite par la présence de moisissures dans la cuisine et la chambre côté Est,

l’insuffisance d’isolation thermique du logement,

l’absence de ventilation permanente du logement,

des menuiseries extérieures non étanches à l’air et à l’eau,

des revêtements intérieurs difficiles d’entretien

Risque de survenue d’accidents tels que :

électrisation, voire électrocution et incendie liés à une installation électrique dangereuse,

atteinte à l’intégrité physique des personnes due à la chute d’éléments (tuiles instables) et une hauteur de porte insuffisante (chambres, cuisine).

Risque d’intoxication au monoxyde de carbone lié à :

l’absence d’amenée d’air frais en partie basse nécessaire au bon fonctionnement de la gazinière,

l’utilisation excessive de poêle à pétrole mobile suite à l’absence d’un moye,n de chauffage adéquat dans le logement,

des conduits de cheminée non sécurisés,

Risques d’atteintes psychosociales, stress, dépression liées à :

une hauteur insuffisant de certaines pièces (chambre côté Est),

l’absence de chauffage, obligeant la locataire à dormir avec sa fille dans la même chambre,

un éclairement naturel insuffisant dans la pièce principale. »

En l’occurrence, le premier juge a écarté la demande formée par Mme [C] aux fins de condamnation de M. [E] à réaliser les travaux de remise aux normes et de remise en état prescrits par l’arrêté préfectoral du 24 mars 2022, ayant considéré qu’il n’appartenait pas à la juridiction judiciaire de statuer sur les mêmes demandes que celle présentée dans le cadre administratif ni de procéder à l’exécution forcée de la décision administrative. L’arrêté prévoyait que les travaux devaient être réalisés par Mme [T] [E] et ses ayants-droits dans le délai de quatre mois. Or, il apparaît que les travaux n’ont pas été réalisés à ce jour. Il n’est donc pas contestable que le logement appartenant à M. [Y] [E] peut être qualifié d’insalubre. Il convient par conséquent de lui enjoindre de procéder aux travaux préconisés dans le rapport de l’Agence Régionale de Santé du 16 novembre 2021 et dans l’arrêté préfectoral du 24 mars 2022 dans le délai de 4 mois à compter de la signification du présent arrêt.

Compte-tenu de la persistance de cette situation depuis de nombreuses années et de l’inertie de M. [Y] [E], il y a lieu, en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de prononcer une astreinte de 100 euros par jour de retard.

Le jugement de première instance sera en conséquence infirmé en ce qu’il a rejeté la demande formée par Mme [C] aux fins de condamnation de M. [E] à réaliser sous astreinte l’ensemble des travaux nécessaires pour mettre fin à cette situation d’insalubrité.

4/ Sur l’indemnisation des préjudices de jouissance, moral, matériel et financier

En application de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

obtenir une réduction du prix ;

provoquer la résolution du contrat ;

demander réparation des conséquences de l’inexécution.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

Mme [C] allègue un préjudice de jouissance qui est défini communément par la jurisprudence comme correspondant à l’impossibilité d’occuper paisiblement le logement. Il peut être total dans l’hypothèse où l’occupation des lieux serait impossible, ou partiel. Il comprend les préjudices matériels résultant du dommage.

En l’occurrence, ce préjudice de jouissance ne peut être contesté dans son principe du fait de la constatation de la situation d’indécence et d’insalubrité du logement objet de ce bail d’habitation. Il y a lieu d’en fixer le montant de réparation à la somme de 5.000 euros par infirmation en conséquence du jugement de première instance.

Mme [C] allègue par ailleurs un préjudice moral qui ne peut davantage être contesté dans son principe du fait de l’état de contrariété et de tracasseries que lui a occasionné la situation litigieuse. En l’occurrence, il y a lieu d’en fixer le montant de réparation à la somme de 5.000 euros, par infirmation en conséquence du jugement de première instance.

S’agissant du préjudice matériel, Mme [W] [C] fait valoir qu’elle a été victime de plusieurs dégâts des eaux ayant endommagé ses meubles et qu’elle a dû procéder elle-même à des réparations de fortune dans le logement ou au rachat d’électroménager. Elle fait également valoir qu’elle a dû acheter régulièrement de nouveaux appareils électroménagers ou meubles ou qu’elle doit supporter des frais kilométriques élevés. En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’occurrence, Mme [C] ne rapporte aucun élément comme des factures permettant de chiffrer le préjudice matériel et financier qu’elle aurait subi. Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts sur ce fondement, le jugement de première instance devant dès lors être confirmé sur ce point.

5/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

1La décision de première instance sera confirmée en sa décision d’imputation des dépens de première instance à M. [E] et de condamnation pécuniaire de ce dernier au profit de Mme [C] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

1Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de Mme [C] les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager à l’occasion de cette instance et qu’il convient d’arbitrer à la somme de 1.500 euros.

Enfin, succombant à l’instance, M. [E] en supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et de manière réputée contradictoire,

CONFIRME le jugement n° RG-22/01011 rendu le 6 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montluçon :

— en ce qu’il a débouté Mme [W] [C] de sa demande de dommages-intérêts formée en allégation de préjudice matériel et financier à l’encontre de M. [Y] [E] ;

— en ce qui concerne l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et l’imputation des dépens de première instance.

INFIRME ce même jugement en toutes ses autres dispositions frappées d’appel.

Statuant de nouveau et y ajoutant.

CONDAMNE M. [Y] [E] à faire effectuer sur le logement susmentionné l’ensemble des travaux de mise en conformité préconisé dans le rapport de l’Agence Régionale de Santé du 16 novembre 2021 et dans l’arrêté préfectoral du 24 mars 2022, dans le délai de 4 mois à compter de la signification du présent arrêt et sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à l’expiration de ce délai.

CONDAMNE M. [Y] [E] à payer au profit de Mme [W] [C] :

— la somme de 5.000,00 €, à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

— la somme de 5.000,00 €, à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— une indemnité de 1.500,00 €, en dédommagement de ses frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE M. [Y] [E] à payer au profit de Mme [W] [C] une indemnité de 1.500 euros, en dédommagement de ses frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

CONDAMNE M. [Y] [E] aux entiers dépens de l’instance.

Le greffier Le président