R.G. : 15/01910

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE L’URGENCE ET DE LA SECURITE SOCIALE

ARRET DU 2 FEVRIER 2016

DÉCISION DÉFÉRÉE :

Ordonnance de référé du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DU HAVRE du 14 Avril 2015

APPELANTE :

SAS CONSORTIUM REGIONAL IMMOBILIER & COMMERCIAL

XXX

XXX

Représentée et assistée par M^e Marie-Christine COUPPEY, avocat au barreau de ROUEN

INTIMES :

Monsieur B Y

XXX

XXX

Représenté et assisté par M^e Thomas DUBREIL, avocat au barreau de ROUEN

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Agathe LOEVENBRUCK, avocat au barreau du HAVRE

Assistée par M^e Marcel PORCHER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Christelle BON-MARDION, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 15 décembre 2015 sans opposition des parties devant Madame de SURIREY, Conseiller, magistrat chargé du rapport,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame ROGER-MINNE, Conseiller, suppléant du président

Madame de SURIREY, Conseiller

Monsieur MICHEL, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M. CABRELLI, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 15 décembre 2015, où l’affaire a été mise en délibéré au 2 février 2016

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 2 février 2016, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame ROGER-MINNE, Conseiller, suppléant du Président et par M. CABRELLI, Greffier présent à cette audience.

La société CRIC (le mandataire) a été mandatée pour gérer les biens immobiliers, propriétés d’F Y et de son épouse, J Y.

Ceux-ci disposaient d’un important patrimoine immobilier.

En 1981, les époux Y ont consenti à leurs deux enfants, M. B Y et M^me Z Y, une donation en nue-propriété d’un certain nombre d’immeubles, en conservant d’autres dans leur patrimoine.

Ainsi, de 1981 jusqu’au 23 octobre 2013, date du décès de J Y, chacun des enfants Y était nu-propriétaire du lot d’immeubles qui lui avait été donné.

Au décès de sa mère, M. B Y est devenu propriétaire en pleine propriété, par réunion de l’usufruit et de la nue-propriété, des immeubles suivants :

' XXX,

' XXX (lots 3326 et XXX,

' XXX (lots 3314 et XXX,

' XXX,

XXX,

XXX,

' résidence de France XXX (parking lots 2464 et 2585),

' XXX,

' XXX.

M^me Z Y est de même devenue propriétaire en pleine propriété des immeubles qui étaient dans son lot.

En outre, du fait du décès de leur mère, M. B Y, d’une part, et M^me Z Y, d’autre part, sont devenus propriétaires indivis, chacun pour moitié, des immeubles situés :

XXX

XXX

qui étaient demeurés en pleine propriété dans le patrimoine de leurs parents.

XXX a été vendue peu après le décès de M^me Y, les fonds perçus étant employés pour le règlement des frais de succession.

Par acte d’huissier de justice du 9 octobre 2014, M. Y a fait sommation à la société CRIC de lui remettre l’entier dossier relatif aux biens gérés par elle et a dénoncé le mandat avec effet au 31 octobre suivant.

Par acte du 30 décembre 2014, il a fait assigner la société CRIC devant le juge des référés du tribunal de grande instance du Havre, au visa des articles 145, 808 et 809 du code de procédure civile afin que celle-ci soit condamnée, dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, à lui remettre certains documents relatifs à la gestion de ses biens, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, que soit ordonnée une mesure d’expertise aux fins de rechercher si la société CRIC avait respecté les obligations mises à sa charge par le mandat, sollicitant en outre une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 9 février 2015, la société CRIC a appelé en la cause la société Covea Risks auprès de laquelle elle était assurée afin de lui voir déclarer commune l’ordonnance à intervenir.

Par ordonnance en date du 14 avril 2015, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise et a désigné à cet effet pour y procéder M. D X, a fixé la consignation à la charge de M. Y à la somme de 2 500 euros, a condamné la société CRIC à remettre à ce dernier divers documents sous astreinte de 50 euros par jour de retard, a débouté les parties de toute autre demande et a réservé les dépens.

Le 16 avril 2015, la société CRIC a interjeté appel de cette ordonnance.

Par décision du 24 avril 2015, sa demande tendant à l’application de la procédure à jour fixe a été rejetée.

Par conclusions déposées le 11 décembre 2015, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé de ses moyens, elle demande à la cour, au visa des articles 8152 et 8153 du code civil et des articles 232 et 238 du code de procédure civile, de :

— Déclarer M. B Y irrecevable à agir seul pour solliciter la désignation d’un expert judiciaire ayant pour mission d’examiner ou de se faire communiquer toutes pièces relatives aux mandats de gestion concernant la période antérieure au 23 octobre 2013.

— Lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur les mérites d’une expertise judiciaire concernant la période postérieure au 23 octobre 2013 jusqu’au 9 octobre 2014, date de la résiliation du mandat par M. B Y et ce, concernant uniquement les neuf immeubles listés page 2 de l’assignation délivrée par ce dernier,

— Déclarer M. B Y irrecevable à agir pour ce qui concerne les deux immeubles sis XXX à XXX à XXX en indivision,

— Lui donner acte de ce qu’elle s’engage à remettre à l’expert judiciaire tous renseignements et tous documents comptables ou contractuels concernant sa gestion sur la période sus visée allant du 23 octobre 2013 au 9 octobre 2014,

— En toute hypothèse et concernant cette période, dire et juger que, compte tenu de l’important volume de pièces, les opérations d’expertise pourront avoir lieu au siège du CRIC sis XXX et ce, pour éviter la manipulation d’un grand volume de pièces et le risque de perte de documents,

— Très subsidiairement, réformer l’ordonnance s’agissant de la mission donnée à l’expert, laquelle ne pourra porter que sur des questions de fait nécessitant les lumières du technicien,

— Débouter M. B Y de l’ensemble de ses autres demandes,

Le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle soutient notamment que :

— M. Y, qui n’est pas le mandataire de l’indivision, n’avait pas qualité pour saisir seul le juge des référés pour la période antérieure au 23 novembre 2013, date du décès de sa mère, tous les loyers perçus jusqu’à cette date étant à inclure dans l’actif successoral et qu’en conséquence l’éventualité d’une faute de sa part ne pourrait générer qu’une créance de la succession,

— Il n’a aucune qualité non plus pour demander la remise des documents visés par l’ordonnance alors que cette demande ne peut être présentée que dans le cadre d’une reddition de compte,

— L’action qu’il a introduite de sa seule initiative dépasse les limites des actes conservatoires prévus par l’article 815-2 du code civil,

— Il est d’autant plus irrecevable en ses demandes qu’il devait mettre en cause sa s’ur, coindivisaire, qui d’ailleurs a refusé de s’associer à ses demandes,

— Toutes les réponses nécessaires ont été maintes fois faites à M. Y et l’on voit mal l’utilité et surtout la légitimité d’une expertise coûteuse dans ce contexte alors en outre que la mission donnée à l’expert ne relève pas pour l’essentiel des mesures d’investigations techniques mais s’analyse en une véritable délégation du pouvoir juridictionnel.

Elle affirme également qu’à travers la critique de sa gestion, M. Y cherche en réalité à atteindre sa s’ur à laquelle M^me J Y avait de son vivant délégué le suivi de la totalité de ses biens et avec laquelle des échanges quotidiens avaient lieu ainsi que des réunions hebdomadaires.

M. Y, par conclusions récapitulatives N°3, déposées le 14 décembre 2015, auxquelles il y a lieu de se référer pour l’exposé de ses moyens, demande à la cour, au visa des articles 145, 808 et 809 du code de procédure civile, de :

' Confirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés en date du 14 avril 2015, en ce qu’elle a ordonné la remise sous astreinte des documents retenus et visés par cette ordonnance, concernant les immeubles situés :

— XXX,

— XXX (lots 26,40 et XXX ;

— XXX

— XXX ;

XXX (parking lots 2464 et 2585) ;

— XXX ;

— XXX';

— XXX

— XXX

' Réformer l’ordonnance rendue le 14 avril 2015 et statuant de nouveau, juger que cette obligation portera également sur les immeubles situés :

— XXX (lots 3326 et XXX ;

— XXX (lots 3314 et XXX ;

' Confirmer purement et simplement l’ordonnance rendue le 14 avril 2015, en ce qu’elle a ordonné une expertise de gestion et maintenir l’ensemble de la mission confiée à M. X ;

Y ajoutant,

' Condamner la société CRIC à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner la société CRIC aux entiers dépens d’appel.

Il allègue que, malgré sa demande, il n’a obtenu aucune information, ni explication sur la gérance des immeubles par la société CRIC, que cette dernière n’a déféré que très partiellement à sa sommation du 9 octobre 2014 ce qui l’a contraint à agir en justice.

Sur la recevabilité de ses demandes, il soutient que':

' Une partie des immeubles visés à l’assignation, dont il était nu-propriétaire du vivant de sa mère et dont il est devenu pleinement propriétaire après sa mort, n’a jamais été soumise au régime de l’indivision et, du fait de la succession, il a recueilli l’ensemble des droits et actions détenus par la défunte dont les éventuelles actions en responsabilité à l’encontre du mandataire par application de l’article 724 du code civil,

' Il en va de même concernant les deux seuls immeubles en indivision (XXX à XXX, son action fondée sur l’article 145 du code de procédure civile étant étrangère aux dispositions des article 815-2 et suivants du code civil,

' Sa demande est au surplus par nature conservatoire.

Sur le fond, il fait valoir que les quelques documents qu’il a déjà pu obtenir de la part de la société CRIC montrent divers manquements graves à ses obligations de mandataire au regard de la tenue des comptes, du suivi des charges et de la recherche de nouveaux locataires et que le recours à une expertise de gestion est nécessaire et légitime pour assurer la défense de ses droits. Il estime que la mission confiée à l’expert par le juge des référés n’est pas de nature juridictionnelle et doit être maintenue en l’état.

Elle demande la rectification d’une erreur matérielle affectant l’ordonnance quant à la désignation de certains immeubles.

Par conclusions d’appel incident N°3, remises le 14 décembre 2015, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens, la société Covea Risks demande à la cour de :

' Déclarer recevable son appel incident ;

' Dire que M. B Y ne justifie pas d’un intérêt légitime pour solliciter la désignation d’un expert judiciaire ayant pour mission d’examiner ou de se faire communiquer les pièces relatives aux mandats de gestion confiés à la Société CRIC pour la période antérieure au décès de M^me J Y';

' Dire que M. Y ne justifie pas d’un intérêt légitime pour solliciter la désignation d’un expert judiciaire en ce qui concerne les immeubles lui appartenant en indivision avec M^me Z Y';

' Dire que la mission d’expertise ne peut que se limiter à des questions de faits ;

' Donner acte à la concluante qu’elle s’en remet, sans aucune acceptation de la demande, et en formulant les plus expresses réserves de fait comme de droit quant à son éventuelle responsabilité, à la sagesse de M. le Président quant à l’opportunité d’organiser l’expertise concernant la période postérieure au 23 octobre 2013 au 9 octobre 2014, sur les immeubles appartenant en pleine propriété à M. B Y ;

' Condamner M. Y à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle reprend les moyens soulevés par la société CRIC quant à la recevabilité de son action y ajoutant que, dès lors qu’en l’absence d’accord de M^me Z Y, toute action en responsabilité de l’appelant à l’encontre du mandataire est impossible, M. Y ne disposant d’aucun intérêt légitime pour solliciter des mesures d’instruction sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. Elle reprend également ses moyens relatifs à la mission de l’expert.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 décembre 2015, sur accord des parties et avant l’ouverture des débats.

SUR CE

1/ Sur la recevabilité de l’action de M. Y

Attendu qu’à titre d’héritier M. Y est saisi de plein droit des droits et actions de sa mère décédée par application de l’article 724 du code civil’qui lui permet, même avant partage et sans le concours de l’autre héritier, d’agir en réparation du dommage subi par son auteur ; qu’ainsi son action échappe aux dispositions de droit commun de l’indivision énoncées aux articles 815-2 et suivants du code civil tant pour les immeubles dont il est devenu pleinement propriétaire par la réunion entre ses mains de la nue-propriété et de l’usufruit,' que pour ceux qui sont en indivision avec sa s’ur';

Que son action est donc recevable’pour la période antérieure au décès de sa mère de même que pour la période postérieure ;

2/ Sur le bien fondé des demandes

Attendu que M. Y articule un certain nombre de griefs à l’encontre de la société CRIC dans l’exécution de son mandat'(manquement dans la tenue des comptes de gestion, dans le suivi des charges et dans la recherche de nouveaux locataires), s’appuyant notamment sur des échanges épistolaires, la mise en demeure de locataires et d’un syndic, un constat d’huissier de justice et un compte rendu d’identification de mérule dans l’immeuble du 115 boulevard de Strasbourg au Havre'; qu’il justifie ainsi d’un motif légitime à obtenir la communication de tous documents concernant la gestion de ses biens 'et à faire désigner un expert afin de lui permettre d’apprécier l’importance des manquements imputés à la société CRIC avant d’engager une action en responsabilité à son encontre et d’assurer la défense de ses droits dans le cadre de litiges l’opposant à certains de ses locataires';

Que c’est en vain que le mandataire soutient que ces documents ne peuvent lui être communiqués car ils appartiendraient à l’indivision successorale, s’agissant d’une mesure légalement admissible’et M'. Y agissant en sa qualité d’héritier pour ce qui concerne la période antérieure au décès de sa mère ;

Attendu que sont déjà produits aux débats les mandats concernant l’ensemble des immeubles à l’exception de celui situé XXX'; que par contre il n’est pas justifié de la communication de tous les autres documents énumérés par le juge des référés'; que l’ordonnance sera partiellement confirmée sur ce point, sauf à tenir compte de l’erreur matérielle commise par le juge dans la désignation de deux des immeubles ;

Attendu qu’aucun élément ne justifie le prononcé d’une astreinte ;

Attendu que l’article 145 du code de procédure civile ne permet pas au juge d’ordonner une mesure d’investigation générale et de confier à l’expert une mission qui le conduirait à porter des appréciations juridiques'; qu’à cet égard, le juge des référés ne pouvait demander à l’expert de dire si la société CRIC a bien respecté l’ensemble des obligations résultant de son mandat, ni si les règlements effectués par lui l’ont bien été dans les limites et pour la bonne exécution de son mandat, ni si la société CRIC a respecté l’ensemble des obligations résultant de son mandat, ni enfin si M. Y ou ses ayants-cause se sont vus restituer l’ensemble des sommes auxquelles ils pouvaient prétendre au titre des contrats de bail';

Attendu que l’ordonnance sera réformée sur ce point';

3/ Sur les autres demandes

Attendu qu’il est équitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles'; que les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées';

Attendu que le juge des référés, tenu de vider sa saisine, ne pouvait réserver les dépens'; que les dépens de première instance seront laissés à la charge de M. Y tandis que ceux qui ont été engagés dans le cadre de l’appel seront laissés à la charge de la société CRIC qui succombe pour l’essentiel en son recours';

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance de référé du 14 avril 2015, en ce qui concerne :

— la mission de l’expert,

— la liste des mandats ou copie de mandats qui devront être remis à M. Y ,

— le prononcé d’une astreinte,

— la désignation de deux immeubles concernés par l’expertise,

— le sort des dépens de première instance ;

La confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant';

Fixe ainsi la mission de l’expert':

— Se rendre au siège de la société CRIC où se déroulera l’expertise,

— Se faire remettre le ou les mandats confiés à la société CRIC pour la gestion des biens appartenant en propre à M. Y et les immeubles détenus par lui en indivision avec M^me Z Y,

— Se faire remettre l’intégralité des comptes de gestion depuis décembre 2009 concernant ces biens,

— Se faire remettre l’ensemble des baux et leurs annexes dont les états des lieux d’entrée et de sortie ainsi que l’ensemble des pièces bancaires comptables justifiant des règlements effectués,

— De manière générale se faire remettre tous documents utiles à sa mission,

— Donner tous éléments permettant d’apprécier le bon entretien des biens immobiliers confiés en gestion et notamment de déterminer si ces biens ont pu connaître une diminution significative de leur valeur à raison d’un défaut d’entretien,

— Chiffrer le cas échéant la perte de valeur de ces biens en raison d’un défaut d’entretien,

— Dire dans quelles conditions la société CRIC s’est assurée de la solvabilité des locataires, des garanties d’assurance et du bon entretien des locaux par les preneurs en cours d’exécution des baux et au départ des locataires,

— Déterminer les conditions dans lesquelles la société CRIC a pu informer son mandant ou ses ayants cause d’éventuelles difficultés rencontrées dans la gestion des biens et notamment dans l’hypothèse de la survenue d’un sinistre,

— Donner tous éléments sur les moyens mis en 'uvre par la société CRIC pour s’assurer de la mise en location des biens vacants,

— Mentionner tous éléments de nature à permettre de statuer sur la régularité de la gestion immobilière et relever à ce titre tout manquement de nature à fragiliser la fiabilité de la comptabilité,

— Relever tout manquement aux règles de gestion,

— Préciser et chiffrer tout chef de préjudice qui pourrait être invoqué';

Condamne la société CRIC à remettre en original ou copie le mandat de gestion concernant l’immeuble situé XXX';

Rejette la demande d’astreinte ;

Rectifie la liste des immeubles concernés par la remise sous astreinte des documents visés à l’ordonnance en ce sens qu’elle concerne notamment l’immeuble situé XXX et non XXX et XXX';

Déboute les parties de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

Condamne M. Y au paiement des dépens de première instance';

Condamne la société CRIC au paiement des dépens d’appel.

LE GREFFIER LE CONSEILLER