N° RG 19/03524 – N° Portalis DBV2-V-B7D-II2P

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 13 OCTOBRE 2021

DÉCISION DÉFÉRÉE :

[…]

Tribunal de grande instance d’Evreux du 24 juillet 2019

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à EVREUX représenté par son syndic FONCIA NORMANDIE Sas

[…]

[…]

représentée et assisté par M^e Aurélie BLONDE de la Selarl THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de l’Eure substituée par M^e Philippe THOMAS-COURCEL, avocat au barreau de l’Eure

INTIMEE :

Madame Z Y

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée et assistée par M^e Vincent MESNILDREY de la SCP MESNILDREY LEPRETRE, avocat au barreau de l’Eure

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 30 juin 2021 sans opposition des avocats devant M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M. François BERNARD, conseiller

M. Jean-François MELLET, conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me B C

DEBATS :

A l’audience publique du 30 juin 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2021, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 13 octobre 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU PRONONCE :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M. Jean-François MELLET, conseiller

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 13 octobre 2021, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me C, greffier.

*

* *

Par acte du 28 juin 1972 publié le 17 août 1972 auprès du service de la publicité foncière d’Évreux, la Sci du buisson Saint-André a procédé à la division d’une parcelle située à Évreux, initialement cadastrée […], en trois parcelles cadastrées […], […] et […].

Par acte du même jour, la Sci a vendu la parcelle cadastrée section […], sur laquelle était édifiée une maison, à M. D X et M^me E F son épouse. Par ailleurs, en 1994, les parcelles initialement cadastrées […] et […] ont été réunies sous le numéro de cadastre AT 482 et un immeuble en copropriété y a été construit.

Par acte authentique du 6 juillet 1996, les époux X ont vendu à M^me Z Y leur maison, dont le garage était uniquement accessible depuis la parcelle voisine, cadastrée […].

Le 20 janvier 2003, le syndicat des copropriétaires de la copropriété sis 7-9 route de Saint-André ont fait voter l’installation d’un portail automatique à l’entrée de l’immeuble et il a été demandé à M^me Y de participer au financement des travaux, par courrier en date du 26 juin 2003. Cette dernière n’ayant pas donné suite à cette demande, le syndicat des copropriétaires a fait poser un rocher devant le portail du garage de M^me Y, faisant ainsi obstacle à l’accès de son domicile à la rue en voiture, par le fonds voisin.

Par acte d’huissier en date du 13 septembre 2018, M^me Z Y a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins de se voir reconnaître un droit de passage.

Par jugement contradictoire du 24 juillet 2019, le tribunal de grande instance d’Évreux a, avec exécution provisoire :

— dit que le fonds cadastré section […], situé à Évreux et appartenant à M^me Z Y, disposait d’une servitude de passage établie par destination du père de famille sur le fonds cadastré section […], situé à Évreux et appartenant au syndicat des copropriétaires de la copropriété des 7-9 Route Saint-André,

— précisé, concernant l’assiette de cette servitude, qu’elle se limitait à la surface de l’ancienne parcelle cadastrée […],

— enjoint au syndicat des copropriétaires de retirer le rocher déposé devant le garage de M^me Y dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision, sous peine d’astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai,

— condamné le syndicat des copropriétaires à verser à M^me Y la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— rejeté la demande de publication du présent jugement formulée par M^me Y,

— rejeté l’ensemble des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M^me Y la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 30 août 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 7-9 Rue de Saint-André, représenté par son syndic, la Sas Foncia Normandie a interjeté appel de la décision.

Par conclusions notifiées le 12 novembre 2019, il demande à la cour, au visa des articles 4 et 5 du code de procédure civile, 691 et suivants, 544 du code civil, 32-1 du code de procédure civile, de :

— annuler le jugement entrepris,

— débouter M^me Y de ses prétentions,

— condamner M^me Y à remettre au syndicat des copropriétaires la ou les télécommandes d’accès à la propriété dudit syndicat qu’elle détient, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— interdire à M^me Y tout passage sur la propriété du syndicat des copropriétaires avec ou sans un véhicule, et ce, sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée,

— condamner M^me Y à rétablir une clôture entre les parcelles cadastrées section AT

n° 337 et 482, et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du 30^e jour suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner M^me Y à verser la somme de 10 000 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner M^me Y à verser la somme de 6 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me Y aux dépens de première instance et d’appel.

Le syndicat des copropriétaires expose qu’en 1982, soit dix ans après la division de la parcelle, les époux X ont sollicité un permis de construire pour l’édification d’un garage et qu’ensuite pour préserver leur jardin, ils se sont octroyés un passage sur la propriété voisine ; qu’après une période de tolérance, le syndicat a décidé de clore le terrain et de poser un portail de sécurité. Il ajoute que M^me Y n’ignorait pas la difficulté puisque les premiers échanges entre les parties datent de 2003 ; qu’ayant refusé de participer à une partie des frais des équipements, le syndicat a mis fin à la pratique, M^me Y n’hésitant pas à utiliser le parking privé de la copropriété pour ses besoins personnels.

En droit, il demande l’annulation du jugement ayant tranché ultra petita en ce que le tribunal a statué sur l’existence d’une servitude et en a défini l’assiette qui correspondrait à l’ancien terrain cadastré section […] alors qu’aucune partie n’avait formulé de telles prétentions.

Au visa de l’article 691 du code civil, il fait valoir qu’une servitude de passage est nécessairement discontinue de sorte qu’un titre est nécessaire afin de s’en prévaloir ; que tel n’est pas le cas en l’espèce, le titre faisant défaut ; que M^me Y ne peut davantage soutenir devoir bénéficier d’une servitude de passage par destination du père de famille, les trois conditions n’étant pas remplies.

Il indique que M^me Y doit démontrer que les deux fonds divisés appartenaient au même propriétaire, seule condition incontestable par opposition aux autres ; qu’ainsi, elle ne précise pas quels aménagements la Sci du buisson Saint-André aurait réalisés pour établir une servitude de passage et ce alors que l’existence de signes apparents de servitude à la date de la division des fonds est impérative ; que l’absence de servitude de passage au profit de la parcelle section […] est confirmée par la consultation de l’acte de division des parcelles. Il ajoute que l’acte ne se réfère qu’à l’identité entre le lot 1 et la parcelle section […] qu’en raison d’inscriptions hypothécaires et non pour établir une servitude se référant à un quelconque droit de passage.

Il conteste l’affirmation du tribunal suivant laquelle il existait un signe apparent de servitude en soulignant l’absence de preuve en réalité de cet élément et souligne que depuis que le syndicat des copropriétaires a fait poser un rocher, M^me Y utilise la télécommande du portail pour entrer sur la propriété et stationner son véhicule. Elle demande en conséquence le rétablissement dans ses droits et le paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par conclusions notifiées le 11 février 2020, M^me Z Y demande à la cour, au visa des articles 2278 du code civil, 1264 à 1267 du code de procédure civile, 9 de la loi n° 2015-177 du 16 février 2015, de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— débouter l’appelant de ses demandes,

— le condamner au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— le condamner aux dépens, des instances en référé et au fond, dont distraction au profit des avocats de la cause, la Scp Mesnildrey Leprêtre,

— subsidiairement, juger que la remise du badge devra se faire contre son remboursement de 45,58'.

Elle reprend les termes de l’acte de division visant la parcelle […] ayant la vocation d’une aire de passage et d’évolution et produit des témoignages pour attester de l’utilisation de longue date, et au moins depuis 2003, de l’accès passant par la propriété voisine pour sortir de son garage ainsi que la situation des lieux pour soutenir qu’elle peut prétendre à la servitude fixée par le tribunal. Elle décrit même une situation d’enclave de son terrain.

Elle soutient que les conditions de constat de l’existence d’une servitude du père de famille sont réunies et demande la confirmation du jugement, le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires et une indemnité au titre des frais irrépétibles.

MOTIFS

• Sur l’annulation du jugement

L’article 4 du code de procédure civile dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense.

L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Le syndicat des copropriétaires ne produit ni l’assignation délivrée à son encontre par M^me Y ni les dernières conclusions notifiées pour elle en première instance, pièces permettant de comparer les prétentions émises et la décision du tribunal pour apprécier l’existence d’un jugement prononcé ultra petita. Il ressort cependant du rappel des demandes des parties exposé en page 3 de ce jugement par la juridiction que M^me Y a fait expressément référence à la demande d’un droit de passage en vertu d’une servitude de bon père de famille et sur une assiette correspondant à la parcelle […], correspondant aux anciennes parcelles section At n° 335 et 336. Ainsi le tribunal n’a pas tranché le litige en octroyant des droits au-delà des demandes exprimées. Le moyen tiré de la nullité du jugement est rejeté.

• Sur la servitude de passage

M^me Y fonde son action sur l’existence d’une servitude du père de famille.

L’article 692 du code civil indique que la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes. L’article 693 suivant ajoute qu’il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude. Puis, l’article 694 complète en ce sens : si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister

activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

Le tribunal a considéré que le droit de passage, servitude apparente et discontinue, était établi à la lecture de l’état de division des fonds, au regard de la configuration des lieux, de la volonté de la Sci d’accorder dans le cadre de la création de trois parcelles sur sa propriété une servitude de passage et d’évolution sur le fonds cadastré alors […] devenue […] au profit du fonds cadastré section […].

Il est acquis que la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes discontinues, lorsqu’existent, lors de la division du fonds, des signes apparents de la servitude et que l’acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien.

Il ressort de l’acte authentique portant division des parcelles du 28 juin 1972 publié le 17 août 1972, en son titre II, que la Sci du buisson Saint-André avait des projets justifiant de « grever les parties de l’immeuble » situé route de Saint-André et rue Pierre Sémard de « droits différents, tout en conservant une unité à l’ensemble » et avait ainsi signé, préalablement, le 24 janvier 1969, un état descriptif de division en deux lots, le premier d’une contenance de 1 450 mètres carrés, le second de 742 mètres carrés sur lequel était édifié une maison, le premier lot bénéficiant explicitement d’une servitude de passage sur le second.

Par acte du 28 juin 1972, en son titre V, la Sci précise expressément abandonner le projet de démolition de la maison susvisée et de vente du lot 2 avec la portion de terrain y attenant, le surplus devant servir d’assiette à un passage d’accès, annule l’état descriptif du 24 janvier 1969, « dans toutes ses dispositions, y compris celles relatives à la servitude de passage. Le sol de l’immeuble, qui faisait l’objet dudit état descriptif est divisé, en propriété, en trois immeubles distincts qui seront désignés par les procédés de droit commun'

1°- un immeuble 'sur lequel est édifié un immeuble d’habitation’cadastré section AT, […]

2°- un terrain’une dépendance de l’immeuble qui précède à usage d’aire de passage et d’évolution, cadastré section AT numéro 336,

3° – une propriété 'une maison d’habitation’ le tout cadastré section […] ».

Il résulte de cette rédaction qu’en annulant l’état descriptif de 1969, la Sci a entendu exclure toute dépendance entre les fonds, décrits comme « distincts» les uns des autres. Si elle vise une aire de passage et d’évolution, elle la rattache pour l’identifier au lot qui précède cadastré section […] et non au lot qui suit cadastré section […].

Dans ce contexte, la Sci, à l’origine de la division, n’a mis en 'uvre aucun aménagement entre les fonds créant l’apparence d’une servitude. Contrairement aux observations faites par le tribunal, M^me Y ne démontre pas, comme l’exige pourtant l’article 694 du code civil, un signe apparent de servitude créé par le propriétaire des lieux lors de la division.

En conséquence, M^me Y doit être déboutée de ses prétentions fondée sur la servitude du père de famille.

La demande de permis de construire déposée le 10 août 1982, dix ans après l’état de division fondateur, par les époux X, propriétaires de l’immeuble de M^me Y, ne comporte, dans le schéma annexé, aucune trace d’un passage, le terrain étant délimité sans ouverture sur la parcelle voisine.

L’acte d’acquisition de ce bien par M^me Y le 6 juillet 1996 ne porte pas davantage

mention d’une servitude.

Les témoignages produits quant à l’accès dont bénéficiait M^me Y de façon empirique depuis plus de dix ans, ne visant pas des faits contemporains de l’acte de division, sont inopérants au regard du fondement de l’action discuté.

Le jugement étant infirmé, il convient d’examiner les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires.

• Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

. Le syndicat des copropriétaires demande la restitution de la ou des télécommandes permettant l’ouverture de la copropriété, l’interdiction de tout passage de M^me Y sur l’immeuble de la copropriété, avec ou sans véhicule, l’obligation de rétablir la clôture entre les biens sous astreinte.

Il est fait droit à ces demandes visant à restaurer le droit de propriété attaché à la parcelle cadastrée […] en application des dispositions des articles 544 et suivant protégeant ce droit et selon les modalités fixées ci-dessous.

M^me Y ne justifie pas du paiement de la télécommande de sorte que seule la restitution sera ordonnée.

M^me Y G « vainement le fondement juridique » de l’interdiction faite de tout passage invoquant les relations amicales qu’elle entretient avec des copropriétaires justifiant des accès à pied ou en voiture. L’interdiction sollicitée s’entend nécessairement de tout accès en voiture ou à pied directement de la parcelle section […] à la parcelle section […] sans passer par la voie publique comprenant les trottoirs dédiés aux piétons et sans invitation d’un copropriétaire ou occupant légitimant l’accès à une propriété privée.

S’agissant des délais de rétablissement de la situation en conformité à ces droits, il y a lieu d’observer que contrairement aux allégations de M^me Y, la configuration des lieux permet aisément d’établir sur sa propriété un accès direct de la voie publique à son garage en raison de la largeur du terrain et de sa relative planéité. Il n’existe par ailleurs aucune difficulté quant à l’entrée sur la voie publique ce d’autant plus que la sortie de la copropriété qui précède la sienne est déjà particulièrement signalée aux conducteurs par l’implantation de plots et un marquage au sol suivant les photographies qu’elle produit.

. Le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en rappelant les diligences faites pour créer au profit du fonds de M^me Y une servitude moyennant une participation aux frais d’installation du portail d’accès et de télécommandes et les difficultés rencontrées avec elle depuis 2012, année des premiers échanges. Elle invoque le caractère abusif de la procédure.

Il verse aux débats les échanges épistolaires, les différents procès-verbaux des assemblées générales sur le sujet, le projet d’acte authentique soumis à l’assemblée générale pour approbation moyennant contribution de la part de M^me Y. M^me Y n’a pas hésité à poursuivre l’usage de la parcelle pour son stationnement. Les demandes de cette dernière ont généré des frais qui seront réparés par le paiement d’une indemnité de 1 000 euros.

• Sur les dépens et les frais irrépétibles

M^me Y succombe à l’instance et supportera les dépens dont distraction au profit de la

Scp Mesnildrey Leprêtre, avocats.

Il sera fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, M^me Y étant condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 000 euros.

PAR CES MOTIFS,

statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Déboute M^me Z Y de ses demandes,

Condamne M^me Z Y à restituer les télécommandes ouvrant le portail donnant accès à la propriété située 7 et 9 rue de Saint-André à Évreux au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Évreux dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent arrêt, sous peine d’astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai, et dans la limite d’une année,

Interdit à M^me Z Y tout passage direct de sa propriété située 5, rue de Saint-André à Évreux, section […] à la propriété voisine située aux 7 et 9 de la rue de Saint-André à Évreux, section […], ce dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, sous peine d’astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai, et dans la limite d’une année,

Condamne M^me Z Y à clore sa propriété située 5, rue de Saint-André à Évreux, section […] de manière à ne laisser persister aucun accès direct à la propriété voisine située aux 7 et 9 de la rue de Saint-André à Évreux, section […], ce dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, sous peine d’astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai, et dans la limite d’une année,

Condamne M^me Z Y à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 7-9 Rue de Saint-André, représenté par son syndic, la Sas Foncia Normandie :

• la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

• la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me Z Y aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la Scp Mesnildrey Leprêtre, avocats.

Le greffier La présidente