N° RG 24/01862 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JVIV

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 12 NOVEMBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

21/01415

Tribunal judiciaire du Havre du 2 mai 2024

APPELANTS :

Madame [S] [C] épouse [L]

née le 16 mars 1981 [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée et assistée par M^e Olivier JOUGLA de la SELARL EKIS, avocat au barreau du Havre plaidant par M^e BABELA

Monsieur [K] [L]

né le 30 avril 1975 [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représenté et assisté par M^e Olivier JOUGLA de la SELARL EKIS, avocat au barreau du Havre plaidant par M^e BABELA

INTIMES :

Monsieur [Y] [B]

[Adresse 1]

[Localité 11]

représenté et assisté par M^e Nicolas DESMEULLES, avocat au barreau du Havre

Madame [D] [Z] épouse [B]

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée et assistée par M^e Nicolas DESMEULLES, avocat au barreau du Havre

SA MMA IARD

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-GREGOIRE LECLERC, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e Nicolas CHATAIGNIER, avocat au barreau du Havre

SAMCF MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-GREGOIRE LECLERC, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e Nicolas CHATAIGNIER, avocat au barreau du Havre

SCP NOTAIRES SEINE ESTUAIRE venant aux droits de la SCP Frédéric FOUCHER, [M] [R] et [H] [U]

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentée par M^e Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-GREGOIRE LECLERC, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e Nicolas CHATAIGNIER, avocat au barreau du Havre

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 3 septembre 2025 sans opposition des avocats devant M^me BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 3 septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 12 novembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

Faits et procédure

Par acte authentique du 25 septembre 2014 reçu par Me [M] [R], notaire au sein de la Scp Frédéric Foucher, [M] [R], [H] [U], aux droits de laquelle vient désormais la Scp Notaires Seine estuaire, M. [K] [L] et Mme [S] [C] épouse [L] ont acquis de M. [Y] [B] et Mme [D] [Z] épouse [B] une maison à usage d’habitation située [Adresse 6] à Le Fontenay, cadastrée section ZB n°[Cadastre 5] et [Cadastre 9], pour un prix 255 000 euros.

A l’occasion de la mise en vente de leur maison en 2020, M. et Mme [L] ont découvert qu’elle était située à proximité d’une cavité souterraine qui, bien que non indiquée dans l’acte du 25 septembre 2014, était présente avant cette date puisque figurant dans l’acte de vente précédent, établi en 2007, entre les consorts [T] et M. et Mme [B].

Ils ont alors fait réaliser une expertise géologique dont il résulte que leur propriété est impactée par deux indices de cavité souterraine numérotés 9 et 12.

Par actes d’huissier du 26 juillet 2021, M. et Mme [L] ont fait assigner M. et Mme [B], la Scp Frédéric Foucher, [M] [R], [H] [U], Me [M] [R], la Sa Mma Iard et la Samcf Mma Iard Assurances Mutuelles, assureurs de la Scp devant le tribunal judiciaire du Havre en nullité de la vente.

Par jugement contradictoire du 2 mai 2024, le tribunal judiciaire du Havre a :

— reçu l’intervention volontaire de la Scp Notaires Seine estuaire en la présente instance,

— mis hors de cause la Scp Frédéric Foucher, [M] [R], [H] [U],

— débouté M. et Mme [L] de l’ensemble de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [L] aux dépens de l’instance.

Par déclaration au greffe en date du 24 mai 2024, M. et Mme [L] ont formé appel contre ce jugement.

La Scp Notaires Seine estuaire, la Sa Mma Iard et la Sa Mma Iard Assurances Mutuelles, ont constitué avocat le 20 juin 2024.

M. et Mme [B] ont constitué avocat le 21 juin 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoiries du même jour.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de leurs conclusions en date du 24 juillet 2024, M. [K] [L] et Mme [S] [C] épouse [L], au visa des articles 1147, 1110, 1101, 1112-1, 1116, 1117, 1382 anciens du code civil, 1602 à 1604 et 1641 du code civil et l’article L. 563-6 du code de l’environnement, demandent à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire du Havre en date du 2 mai 2024 en ce qu’il a :

* débouté M. et Mme [L] de l’ensemble de leurs demandes,

* dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. et Mme [L] aux dépens de l’instance,

statuant à nouveau,

— dire et juger M. et Mme [L] recevables et bien fondés en leurs demandes,

— prononcer l’annulation de la vente par M. et Mme [B] à M. et Mme [L], reçue par la Scp Frédéric Foucher, [M] [R], [H] [U], prise en la personne de Me [M] [R], suivant acte authentique du 25 septembre 2014,

— ordonner la publicité du jugement à intervenir à la conservation des hypothèques territorialement compétente aux frais et à la charge de M. et Mme [B],

— condamner solidairement et conjointement M. et Mme [B] au paiement du remboursement du prix de vente à M. et Mme [L] soit la somme de 255 000 euros outre les intérêts calculés au taux légal à compter du 25 septembre 2014 et ce jusqu’à complet paiement,

— juger que la Scp Frédéric Foucher, [M] [R], [H] [U], prise en la personne de Me [M] [R], au droit de laquelle se trouve la Scp Notaires Seine estuaire, a commis une faute et manqué à son devoir de conseil et d’information au préjudice de M. et Mme [L] à l’occasion de la rédaction de l’acte de vente signé en date du 25 septembre 2014,

— condamner solidairement et conjointement M. et Mme [B] et la Scp Notaires Seine estuaire venant au droit de la Scp Frédéric Foucher, [M] [R], [H] [U], prise en la personne de Me [M] [R], notaire, les assureurs Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles au paiement des sommes suivantes, au titre de dommages-intérêts :

. 20 326,38 euros correspondant à l’indemnisation de la totalité des frais d’acte, honoraires, droits, et débours à l’occasion de la vente du 25 septembre 2014,

. 25 594,89 euros provisoirement arrêtée en septembre 2022, à parfaire à la date de remboursement effectif du prêt Caisse d’épargne à titre d’indemnisation de la totalité des intérêts et frais d’assurance du prêt de 120 000 euros souscrit auprès de la Caisse d’épargne E4391473 pour le financement partiel du prix de la vente du 25 septembre 2014,

. 44 328,40 euros provisoirement arrêtée en septembre 2022, à parfaire à la date de remboursement effectif du prêt Caisse d’épargne à titre d’indemnisation de la totalité des intérêts et frais d’assurance du prêt de 157 839,48 euros souscrit auprès de la Caisse d’épargne E4391473 pour le financement partiel du prix de la vente du 25 septembre 2014,

. 17 980,36 euros à titre d’indemnisation de la totalité du coût des travaux, frais, taxes et impenses réalisés sur leur propriété, avec intérêts calculés au taux légal à compter de la demande jusqu’à parfait paiement,

. 2 012,10 euros par mois depuis le mois de septembre 2020, correspondant à l’indemnisation de la perte financière mensuelle en rapport avec l’immobilisation de l’immeuble de M. et Mme [L] à parfaire et à arrêter à la date du jugement à intervenir prononçant l’annulation de la vente du 25 septembre 2014,

. 63 750 euros correspondant à l’indemnisation de la perte de la plus-value, M. et Mme [L] n’ayant pu revendre la propriété,

. 1 000 euros par mois depuis septembre 2020, soit, correspondant à l’indemnisation du préjudice moral, préjudice de jouissance, et trouble conditions d’existence et à arrêter à la date du jugement à intervenir prononçant l’annulation de la vente du 25 septembre 2014,

subsidiairement si par impossible la cour estimait ne pas devoir prononcer l’annulation de la vente,

— condamner solidairement et conjointement M. et Mme [B] et la Scp Notaires Seine estuaire venant au droit de la Scp Frédéric Foucher, [M] [R], [H] [U], prise en la personne de Me [M] [R], notaire, les assureurs Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles au paiement des sommes suivantes, au titre de dommages-intérêts :

. 2 012,10 euros par mois depuis le mois de septembre 2020, correspondant à l’indemnisation de la perte financière mensuelle en rapport avec l’immobilisation de l’immeuble de M. et Mme [L] à parfaire et ce jusqu’à l’exécution complète des travaux d’investigation et de comblement destinés à remédier et supprimer l’indice de cavités souterraines affectant leur propriété,

. 68 000 euros à parfaire à titre de réduction de prix d’acquisition de la propriété par M. et Mme [L] n’ayant pu revendre la propriété,

.1 000 euros par mois depuis septembre 2020, soit, correspondant à l’indemnisation du préjudice moral, préjudice de jouissance et trouble conditions d’existence de M. et Mme [L], et ce jusqu’à l’exécution complète des travaux d’investigation et de comblement destinés à remédier et supprimer l’indice de cavités souterraines affectant leur propriété,

. le coût des travaux d’investigation et de comblement destinés à remédier et supprimer l’indice de cavités souterraines affectant la propriété de M. et Mme [L],

et en toute hypothèse de :

— condamner solidairement et conjointement M. et Mme [B] et la Scp Notaires Seine estuaire venant au droit de la Scp Frédéric Foucher, [M] [R], [H] [U], prise en la personne de Me [M] [R], notaire, les assureurs Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles, notaire, les assureurs Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles au paiement des intérêts calculés sur les sommes ci-dessus au taux légal, à compter de la demande jusqu’à parfait paiement,

— condamner solidairement et conjointement M. et Mme [B] et la Scp Notaires Seine estuaire venant au droit de la Scp Frédéric Foucher, [M] [R], [H] [U], prise en la personne de Me [M] [R], notaire, les assureurs Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles au paiement de la somme 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. et Mme [L] sollicitent à titre principal la nullité de la vente pour vice caché.

Ils soutiennent que M. et Mme [B] connaissaient l’existence de l’indice de cavité et n’en ont rien dit lors de la vente.

En effet, l’acte de vente de 2007, par lequel M. et Mme [B] ont acquis l’immeuble, mentionnait la présence de cavités souterraines de type marnière sur le fonds, ce dont ils avaient été spécialement informés par le notaire instrumentaire, par lettre recommandée avec accusé de réception et par leur vendeur : ils connaissaient donc la situation et les qualités intrinsèques des biens et droits immobiliers objet de la vente.

La fiche de renseignement complétée par la mairie, annexée à l’acte de 2007, indique la présence d’un indice de cavité souterraine à proximité du chemin rural d’accès à la parcelle et précise que le bien est situé dans une zone de carrières souterraines.

Or l’acte de 2014 conclu entre eux et M. et Mme [B] ne mentionne pas la présence de marnières et indique que le bien n’est pas situé dans une zone de carrières souterraines. Les vendeurs n’ont rien dit de cette incohérence lors de la vente.

Ils font valoir que le fonds, ainsi affecté d’un indice de cavité, est atteint d’une impropriété et qu’il existe une atteinte à l’usage et la destination du bien objet de la vente. En effet le rapport de sondage d’expertise géologique conclut « à la présence d’une exploitation souterraine de type marnière dont le plancher se situe vers 28/29 mètres de profondeur », et préconise « le maintien du périmètre de sécurité de 60 mètres et la poursuite des investigations pour un décapage/sondage à la pelle mécanique, afin de retrouver l’emplacement précis du puits d’accès à cette ancienne exploitation souterraine ».

Ils soutiennent que cette circonstance rend le bien acquis impropre à l’usage auquel on le destine, ou en diminue tellement cet usage qu’ils n’auraient pas procédé à l’achat ou l’auraient fait à un moindre prix. Il importe peu, comme l’a retenu le tribunal pour les débouter de leurs demandes, qu’il ne soit ni allégué prétendument, ni établi que la parcelle serait inhabitable, fissurée, instable, ou insalubre.

Le risque actuel pour la sécurité de l’ouvrage et de ses occupants rend celui-ci impropre à sa destination, même si le dommage ne s’est pas encore matérialisé. Ils n’occupent d’ailleurs plus l’immeuble qui n’est ni loué ni vendable.

La clause exclusive de garanties inscrite dans la vente ne saurait s’appliquer en l’espèce dès lors que M. et Mme [B] connaissaient l’existence des indices de cavités et que l’état des lieux n’a pas été modifié entre les deux ventes.

A titre subsidiaire ils sollicitent la nullité de la vente pour manquement du vendeur à l’obligation d’information au visa des articles 1112-1 du code civil qui met à la charge des cocontractants une obligation générale d’information précontractuelle, de l’article 1602 du code civil et de l’article L563-6 du code de l’environnement qui impose à toute personne ayant connaissance de l’existence d’une cavité souterraine ou d’un indice susceptible de révéler cette existence d’en informer le maire.Ils soutiennent que le manquement à l’obligation d’information a engendré une erreur sur les qualités essentielles du bien.

Sur la responsabilité du notaire, M. et Mme [L] soutiennent qu’il lui appartenait avant de dresser l’acte, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de la vente. Au titre de son devoir de conseil et d’information, et de son obligation d’efficacité juridique de son acte, il avait l’obligation de prendre connaissance et vérifier l’acte de propriété précédent sur lequel était mentionné l’indice de cavité, afin de disposer de tous éléments d’information sur la consistance physique et qualité intrinsèque de l’ensemble des biens et droits immobiliers objet de la vente. Il s’agit du contrôle de la chaîne des transmissions successives.

En s’abstenant de le faire il a manqué à ses obligations et notamment celle d’informer l’acheteur de tout défaut dont le vendeur avait connaissance, peu important le certificat établi par la mairie.

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 1er juillet 2025, M. [Y] [B] et Mme [D] [Z] épouse [B], au visa des articles 1101, 1110, 1116 et 1147 anciens, 1604 et 1641 du code civil, 564, 954 et 700 du code de procédure civile, demandent à la cour de :

— rejeter l’appel principal formulé par M. et Mme [L] en tant que mal fondé,

— déclarer irrecevables et subsidiairement mal fondées les demandes nouvelles formulées en cause d’appel à titre subsidiaire par M. et Mme [L] à l’encontre de M. [B] et Mme [Z],

— débouter M. et Mme [L] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de M. [B] et Mme [Z],

à titre infiniment subsidiaire,

— rejeter la demande de condamnation in solidum à garantir la Scp Notaires Seine estuaire, la société Mma Iard et la société Mma Iard assurances mutuelles de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre en principal, intérêts, accessoires, dépens et frais irrépétibles et, si une condamnation in solidum des défendeurs était prononcée, fixer la part contributive des concluants comme demandée aux motifs des présentes,

— dire l’appel incident interjeté par M. [B] et Mme [Z] bien-fondé,

en conséquence,

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et rejeté subséquemment la demande formulée par les concluants à l’encontre de M. et Mme [L] sur le fondement de ces dispositions,

— condamner M. et Mme [L] à payer à M. [B] et Mme [Z] la somme de 4 200 euros au titre des frais irrépétibles exposés par ces derniers en première instance,

— confirmer le jugement dont appel pour le surplus,

— condamner M. et Mme [L] à payer à M. [B] et Mme [Z] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par ces derniers en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Ils font valoir qu’ils se sont fiés aux certificats délivrés par la mairie en 2013 et 2014 attestant de l’absence de carrières dans la zone litigieuse et ont légitimement pensé que l’indice était rebouché, ce d’autant qu’en 2006 l’indice n°9 mentionnait un trou rebouché et comblé au tout-venant par la mairie sur 3-4 mètres, 10 ans auparavant. N’ayant subi aucun dommage ni ressenti aucun signe durant leur occupation des lieux, ils étaient convaincus que l’indice était levé comme indiqué sur le document établi par la mairie. Ils relèvent que les époux [L] n’ont eux mêmes subi aucun dommage ni même remarqué quelques désordres que ce soit durant leur occupation des lieux.

Ils ajoutent qu’ils ne connaissaient pas l’existence de l’indice n°12.

M. et Mme [B] soutiennent que l’impropriété à destination n’est pas établie, pas plus que la dangerosité alléguée : en effet selon les conclusions du rapport géologique il convient de poursuivre les sondages pour retrouver l’emplacement précis du puits qui a été rebouché.

En tout état de cause, ils concluent à l’application de la clause de non-garantie puisqu’ils ne connaissaient pas l’existence du vice pour les mêmes raisons que celles invoquées plus avant : à la date de la vente, ils pensaient au regard des certificats de la mairie que l’indice, qui correspondait à un trou rebouché, n’existait plus et avait été purgé depuis 2007.

Sur le manquement à leur obligation d’information, ils soutiennent qu’ils sont de bonne foi comme l’a retenu le tribunal, qu’aucune réticence dolosive ne peut leur être reprochée et qu’en tout état de cause la garantie des vices caché constituant l’unique fondement de l’action exercée pour défaut de la chose vendue la rendant impropre à sa destination normale, l’action en nullité pour erreur doit être rejetée.

Sur la demande de garantie formée à titre subsidiaire par la Scp Notaires Seine estuaire et les Mma à leur encontre, ils indiquent qu’aucune faute ne peut être retenue à leur encontre. Ils ajoutent qu’ils ont transmis au notaire instrumentaire l’ensemble des actes et informations en leur possession et que c’est de bonne foi qu’ils se sont fiés aux notes de renseignement d’urbanisme successivement délivrées par la commune au notaire.

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 22 octobre 2024, la Scp Notaires Seine estuaire, venant aux droits de la Scp Frédéric Foucher, [M] [R] et [H] [U], prise en la personne de ses gérants, et ses assureurs, les sociétés Mma Iard Sa et Mma Iard Assurances Mutuelles, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire du Havre du 2 mai 2024 en ce qu’il a :

* reçu l’intervention volontaire de la Scp Notaires Seine estuaire,

* mis hors de cause la Scp Frédéric Foucher, [M] [R], [H] [U],

* débouté M. [K] [L] et Mme [S] [C] épouse [L] de leurs demandes dirigées à l’encontre de la Scp Notaires Seine estuaire, de Me [M] [R], de la société Mma Iard et de la société Mma Iard Assurances Mutuelles,

* condamné les consorts [L] aux dépens de l’instance,

— déclarer irrecevables et, à titre subsidiaire, mal fondées les demandes nouvelles formées en cause d’appel à titre subsidiaire par M. et Mme [L] à l’encontre de la Scp Notaires Seine estuaire, la société Mma Iard et la société Mma Iard Assurances Mutuelles et débouter M. et Mme [L] de ces demandes,

— rejeter l’ensemble des demandes dirigées contre la Scp Notaires Seine estuaire, Me [M] [R], la société Mma Iard et la société Mma Iard Assurances Mutuelles,

à titre infiniment subsidiaire, si d’aventure la cour infirmait le jugement entrepris et entrait en voie de condamnation à l’encontre de la Scp Notaires Seine estuaire et/ou la société Mma Iard et la société Mma Assurances Mutuelles, il est demandé à la cour de faire droit à l’appel incident provoqué de la Scp Notaires Seine estuaire, de la société Mma Iard et de la société Mma Iard Assurances Mutuelles et, réformant le jugement entrepris,

— condamner in solidum M. [Y] [B] et Mme [D] [Z] à garantir la Scp Notaires Seine estuaire, les sociétés Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles de toutes les condamnations qui pourraient d’aventure être prononcées à leur encontre en principal, intérêts, accessoires, dépens et frais irrépétibles et, en toute hypothèse, statuer au stade de la contribution à la dette, sur l’éventuelle part contributive de chaque défendeur si par extraordinaire une condamnation in solidum ou solidaire des défendeurs était prononcée,

— déclarer irrecevables et, à titre subsidiaire, mal fondées les prétentions nouvelles formées à titre subsidiaire par M. et Mme [B] dans leurs conclusions récapitulatives d’appel tendant au rejet de l’appel en garantie formée par la Scp Notaires Seine estuaire, la société Mma Iard et la société Mma Iard Assurances Mutuelles à leur encontre, et tendant à voir fixer leur contribution en cas de condamnation in solidum des défendeurs, à une part seulement résiduelle et

— débouter M. et Mme [B] de leurs demandes,

en toute hypothèse,

— condamner in solidum M. [K] [L] et Mme [S] [C] épouse [L] à payer à la Scp Notaires Seine estuaire, la société Mma Iard, la société Mma Iard Assurances Mutuelles, chacune, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— condamner in solidum M. [K] [L] et Mme [S] [C] épouse [L] et, à défaut, toute partie succombante au paiement des entiers dépens.

La Scp et ses assureurs soutiennent que c’est justement que le tribunal a retenu qu’aucune faute n’avait été commise par le notaire dont la responsabilité n’est pas engagée.

S’agissant des indices de cavité souterraine, la seule obligation qui pesait sur le notaire était de solliciter l’information de la mairie, ce qui a été fait puisque figurent au dossier deux certificats d’urbanisme.

Le certificat d’urbanisme du 23 juin 2014 avait été précédé d’un autre certificat, identique, du 13 août 2013, que le notaire avait obtenu dans le cadre de la préparation d’une précédente vente du bien de M. et Mme [B],vente qui n’avait pas abouti.

Les deux certificats, d’août 2013 et de juin 2014, mentionnaient expressément que le bien n’était pas en zone de carrières souterraines.

L’obligation de diligence du notaire ne s’étendant pas au contrôle de la validité des actes délivrés par l’administration et ayant obtenu ces documents, il était fondé à se fier aux mentions y figurant : à savoir en l’espèce que le bien n’est pas situé en zone de carrières souterraines. Il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir réalisé d’investigations complémentaires notamment la relecture des certificats d’urbanisme dans l’acte précédent.

Si la cour infirmait le jugement et entrait en voie de condamnation à leur encontre, elles appellent en garantie M. [B] et Mme [Z] dès lors que la faute qu’ils ont commis est constitutive d’un dol, d’une réticence dolosive ou d’un manquement contractuel d’information. Elles ajoutent que si une condamnation in solidum ou solidaire était prononcée il appartiendrait à la cour de statuer sur la contribution à la dette de chaque partie ; et que les condamnations ne porteraient intérêts au taux légal qu’à la date du prononcé de l’arrêt à intervenir et non à la date de la demande.

Motivation

1 – sur la nullité de la vente pour vice caché

1-1 sur l’existence d’un vice caché

Il résulte de l’article 1641 du code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en n’auraient donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En l’espèce, les géologues ont procédé à deux forages entre l’indice n°9 et le fonds de M. et Mme [L]. Ils ont rédigé un rapport dont les conclusions ne sont pas contestées par les parties.

Il résulte de ce rapport que les sondages et vidéos ont mis en évidence la présence de vide franc, caractéristique d’une exploitation souterraine de type marnière dont le plancher se situe vers 28 mètres de profondeur.

Si comme le relèvent les époux [B], les géologues préconisent la poursuite des investigations des sondages destructifs profonds complémentaires afin de circonscrire la cavité en arrière d’éventuelles zones d’effondrement, pour déterminer l’emprise de la cavité, l’existence même de la cavité est établie.

Ceci constitue un risque d’effondrement affectant l’immeuble, susceptible de le rendre inhabitable quand bien même ce risque ne s’est pas encore réalisé.

L’immeuble vendu est donc atteint d’un défaut caché qui le rend impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui en diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou n’en n’aurait donné qu’un moindre prix, s’il l’avait connu.

1-2 sur l’exclusion de garantie

Selon l’article 1643 du code civil le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Lorsqu’une clause d’exonération de la garantie est stipulée au contrat de vente, il appartient à l’acquéreur de démontrer que le vendeur avait connaissance du vice et en a dissimulé l’existence.

En l’espèce les époux [B] se prévalent de la clause contractuelle exclusive de garantie, qui prévoit, en page 10 du contrat de vente, que « l’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions, du sol ou du sous sol, vices même cachés,(..) ».

Il appartient donc aux époux [L] de démontrer la connaissance qu’avaient M. et Mme [B] de l’existence de ce vice caché lors de la vente le 25 septembre 2014.

Il résulte des pièces versées aux débats que le 1er août 2007, M. et Mme [B] ont acquis à [Localité 12] un pavillon figurant section ZB[Cadastre 5], de 893 m² et une parcelle de terrain ZB[Cadastre 9], de 91 m², issue de la division de la parcelle ZB[Cadastre 4].

Pour la parcelle ZB[Cadastre 5], sont mentionnés et annexés à l’acte de vente :

* un questionnaire d’urbanisme complété par la mairie de [Localité 12] le 6 juin 2007 mentionnant page 14 : « présence d’un indice de cavité souterraine à proximité du chemin rural d’accès à la parcelle »,

* une note de renseignements d’urbanisme délivrée le 23 juin 2007 par la mairie de [Localité 12] mentionnant page 12 « présence d’indice de cavité à proximité »,

Pour la parcelle ZB[Cadastre 4] est annexée une note de renseignements d’urbanisme délivrée le 6 juin 2007 par la mairie de [Localité 12] indiquant que le bien est situé dans une zone de carrières souterraines.

Il n’est donc pas contestable que lors de l’achat du bien, M. et Mme [B] étaient informés de l’existence d’un indice de cavité.

Ils ont occupé les lieux durant 6 années avant d’envisager la revente de l’immeuble.

Le 13 août 2013, lors de la constitution du dossier en vue de la vente du bien, Me [R], notaire, a adressé à la mairie de [Localité 12] une demande générale de renseignements à laquelle la mairie a répondu « non » à la question « le bien est il situé dans une zone de carrières ' ».

Cette vente n’ayant pas abouti, et M. et Mme [L] se portant acquéreurs, le notaire a adressé en 2014 le même questionnaire à la mairie de [Localité 12] qui a répondu le 23 juin 2014, à nouveau « non » à la question de savoir si le bien était situé dans une zone de carrières. Ce document est annexé au contrat de vente [B]/[L].

Ces deux réponses négatives de la mairie en 2013 et 2014 sont d’ailleurs confirmées par le souhait exprimé par la commune, en 2020, lors de l’expertise géologique, que soit levé le périmètre de sécurité de l’indice n°9 au droit de la propriété [L] : il s’en déduit que selon la mairie il n’y avait plus lieu à indice de cavité et que le bien n’était pas situé en zone de carrières.

Ainsi à la date du 23 juin 2014, M. et Mme [B], qui n’avaient jamais subi aucun dommage durant les 7 années d’occupation des lieux ont pu, à la lecture de ces documents émanant de la mairie, légitimement croire que l’indice de cavité avait été purgé.

La cour relève d’ailleurs que M. et Mme [L] ne soutiennent pas avoir observé un signe de l’existence d’une cavité sous leur fonds depuis son acquisition en 2014.

N’étant pas démontrée la connaissance qu’auraient eu M. et Mme [B] de l’existence du vice caché affectant le bien vendu au jour de la vente, c’est justement que le tribunal a débouté M. et Mme [L] de leur demande de nullité de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.

2 – sur la nullité de la vente pour manquement à l’obligation d’information du vendeur

M. et Mme [L] ayant assigné leurs vendeurs en résolution de la vente pour vices cachés, sollicitent à titre subsidiaire la nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, erreur provoquée par la réticence de M. et Mme [B] à les informer de l’existence d’un indice de cavité.

Au visa des articles 1112-1 du code civil, 1602 du code civil et L563-6 du code de l’environnement, ils soutiennent que M. et Mme [B] qui connaissaient l’existence de l’indice de cavité avaient l’obligation de les en informer.

L’absence d’information sur ce point a engendré pour eux une erreur sur les qualités essentielles que devait revêtir le bien vendu : en effet cette information sur l’indice de cavité était déterminante de leur consentement. S’ils l’avaient su ils n’auraient pas acheté la maison : ce manquement justifie donc l’annulation de la vente.

Cependant il résulte de ce qui précède que M. et Mme [B], ont pu légitimement croire que l’indice de cavité avait été purgé, la réticence dolosive des vendeurs n’est donc pas établie.

Il convient donc de confirmer le jugement qui a débouté M. et Mme [L] de leur demande d’annulation de la vente.

3 – sur la responsabilité du notaire

Le notaire est tenu de conseiller les parties et d’assurer l’efficacité des actes qu’il dresse.

S’imposent au notaire une exigence d’efficacité et une exigence de sécurité : il doit notamment se renseigner avec précision afin de déceler les obstacles qui pourraient s’opposer à l’efficacité de l’acte qu’il instrumente.

L’obligation de vérification est le corollaire du principe d’efficacité de stipulations de l’acte dressé dont la notaire est garant.

Ainsi, le notaire est tenu de vérifier les droits et capacités des parties, l’origine de propriété et la situation de l’immeuble au regard des exigences administratives et notamment de celles relatives à l’existence d’un périmètre de protection. En l’absence d’éléments particuliers il n’est pas tenu de relire in extenso l’acte de vente antérieur.

Pour assurer l’efficacité de l’acte qu’il instrumente, il n’a pas obligation de vérifier les informations transmises par l’autorité administrative, lesquelles sont présumées exactes.

En l’espèce, le notaire a rempli son obligation en adressant une « demande générale de renseignements », portant notamment sur la situation du bien dans une zone de carrières à la mairie de [Localité 12].

A deux reprises, le 13 août 2013 puis le 23 juin 2014, la mairie de [Localité 12] a répondu « non » à la question de l’implantation de la maison sur une zone de cavités souterraines.

Il n’est justifié par M. et Mme [L] d’aucun élément qui aurait pu faire suspecter l’existence de cavité souterraine.

Dès lors, il ne saurait être reproché au notaire qui est en droit de se fier aux informations fournies par la mairie et ne pouvait donc soupçonner le caractère erroné de la réponse, de ne pas avoir recherché dans l’acte de vente précédent les informations relatives à un éventuel indice de cavité.

Aucune faute n’étant établie à l’encontre de Me [R], c’est justement que le tribunal, dont le jugement sera confirmé sur ce point, a débouté M. et Mme [L] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la Scp Notaires Seine estuaire.

4 – Sur les frais du procès

M. et Mme [L] qui succombent seront condamnés aux dépens de la procédure d’appel et le jugement sera confirmé en ce qu’il les a condamnés aux dépens de la procédure de première instance.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application de l’article 700 du code procédure civile en l’espèce.

M. et Mme [B] seront déboutés de leur demande de ce chef pour la procédure d’appel et le jugement sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

La Scp Notaires Seine estuaire et ses assureurs, les sociétés Mma Iard Sa et Mma Iard Assurances Mutuelles seront déboutés de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire

Dans les limites de l’appel formé

Confirme en ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu le 2 mai 2024 par le tribunal judiciaire du Havre ;

Y ajoutant

Condamne M. [K] [L] et Mme [S] [C] épouse [L], aux dépens de la procédure d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

Le greffier, La présidente de chambre,