ARRÊT N°

PB

N° RG 17/00557

Société civile SCCV LIANE DE FEU

C/

X

G

A

SA BANQUE CIC EST

COUR D’APPEL DE O – DENIS

ARRÊT DU 28 SEPTEMBRE 2018

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE O PIERRE en date du 24 FEVRIER 2017 suivant déclaration d’appel en date du 31 MARS 2017 RG n° 15/01729

APPELANTE :

Société civile SCCV LIANE DE FEU

[…]

97424 PITON O LEU

Représentant : M^e H I de la SELARL GANGATE & ASSOCIES, avocat au barreau de O-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Monsieur Y X

[…]

[…]

Représentant : M^e Thierry CODET de la SELARL CODET-CHOPIN, avocat au barreau de O-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame F N G épouse X

[…]

[…]

Représentant : M^e Thierry CODET de la SELARL CODET-CHOPIN, avocat au barreau de O-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame Z A

[…]

97899 O-P CEDEX 02

Représentant : M^e Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL), avocat au barreau de O-PIERRE-DE-LA-REUNION

SA BANQUE CIC EST

31, Rue Q Wenger Valentin

[…]

DATE DE CLÔTURE : 14 Février 2018

DÉBATS : en application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Juin 2018 devant Monsieur BRICOGNE Philippe, Conseiller, qui en a fait un rapport, assisté de M^me B C,Greffier, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 7 septembre 2018 puis prorogé au 28 Septembre 2018.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Président : M^me Gilberte PONY, Présidente de Chambre

Conseiller : Monsieur Philippe BRICOGNE, Conseiller

Conseiller : Madame Fabienne KARROUZ, Conseillère

Qui en ont délibéré

Greffier lors des debats : M^me B C

Greffier ors de la mise à disposition : M^me D E

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 28 Septembre 2018.

* * *

LA COUR :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes d’huissier des 8 et 10 juin 2015, Monsieur Y X et Madame F G, ci-après les 'époux X', ont fait assigner la S.C.C.V. Liane de Feu, la S.A. Banque CIC EST et Maître Z A, Notaire à O-P, devant le Tribunal de Grande Instance de O-PIERRE en :

— résolution d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement passé le 30 décembre 2013 portant sur un bien qui devait être livré au plus tard le 30 juin 2014 et qui ne serait toujours pas habitable,

— restitution de la somme de 204.000,00 € perçue par la S.C.C.V. Liane de Feu et de celle de 51.000,00 € perçue par Maître Z A,

— paiement d’une somme de 25.500,00 € au titre de l’indemnité contractuelle de résiliation,

— paiement d’une somme de 74 940, 67 € au titre du préjudice subi,

— annulation du contrat de prêt souscrit auprès de la S.A. Banque CIC EST avec restitution du capital reçu contre remboursement des sommes versées par eux, le tout après avoir reçu paiement des sommes dues par la S.C.C.V. Liane de Feu,

— exécution provisoire,

— paiement de la somme de 5.000,00 € au titre des frais irrépétibles.

Par jugement du 24 février 2017, le Tribunal a :

— écarté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation,

— prononcé la résolution judiciaire, aux torts de la S.C.C.V. Liane de Feu, de la vente en état futur d’achèvement conclue le 30 décembre 2013 avec les époux X,

— écarté la responsabilité de Maître Z A,

— condamné la S.C.C.V. Liane de Feu à rembourser aux époux X la somme de 242.250,00 € correspondant au montant du prix qu’elle a perçu et dit que Maître Z A devra restituer aux demandeurs le solde du prix restant en sa possession, et en tout état de cause, la somme de 12.750,00 €,

— condamné la S.C.C.V. Liane de Feu à payer aux époux X la somme de 76.569,48 € à titre de dommages et intérêts,

— annulé le prêt souscrit auprès de la S.A. Banque CIC EST par les époux X,

— dit que les époux X devront restituer le capital emprunté soit la contre valeur en euros de 197.003,63 francs suisses, déduction faite des sommes versées au prêteur, soit la contre valeur en euros de 104.820,75 francs suisses arrêtée au 14 février 2016, à parfaire à raison de la contre valeur en euros de 4.192,83 francs suisses par mois, cette somme étant exigible dès que la S.C.C.V. Liane de Feu se sera entièrement exécutée,

— ordonné l’exécution provisoire à hauteur de la moitié des sommes mises à la charge de la S.C.C.V. Liane de Feu, soit 159.409,74 €,

— condamné la S.C.C.V. Liane de Feu à payer aux époux X la somme de 3.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné la S.C.C.V. Liane de Feu aux dépens de l’instance.

Par déclaration au Greffe de la Cour d’Appel de O-DENIS du 31 mars 2017, la S.C.C.V. Liane de Feu a interjeté appel de cette décision.

* * * * *

Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au Greffe le 30 octobre 2017, la S.C.C.V. Liane de Feu demande à la Cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu,

— statuant à nouveau,

— au principal,

— débouter les époux X de leur demande en résolution de la vente, en l’absence de motif légitime,

— reconventionnellement,

— condamner les époux X à lui payer la somme de 12.750,00 €, avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2014,

— condamner les époux X à prendre possession des clés de leur villa lors de la réunion aux fins de livraison qu’elle fixera avec un délai de prévenance d’un mois, sous astreinte de 300,00 € par jour de retard,

— subsidiairement,

— prononcer la résolution de la vente aux torts partagés, compte tenu du défaut de paiement du solde du prix par les époux X,

— en conséquence,

— débouter les époux X de leurs demandes indemnitaires,

— à tout le moins,

— lui donner acte qu’elle se reconnaît débitrice de la somme de 10.000,00 € au titre du préjudice lié au retard de livraison de la villa,

— débouter les époux X du surplus de leurs demandes indemnitaires,

— après compensation,

— condamner solidairement les époux X à lui payer la somme de 4.750,00 € au titre du solde de prix restant dû,

— en tout état de cause,

— condamner solidairement les époux X à lui payer la somme de 5.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner les époux X aux entiers dépens,

— et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître H I pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

À l’appui de ses prétentions, la S.C.C.V. Liane de Feu fait en effet valoir :

— qu’il appartient aux tribunaux de rechercher, en cas d’exécution partielle et d’après les circonstances de fait, si cette inexécution a assez d’importance pour que la résolution soit immédiatement prononcée ou si elle ne sera pas suffisamment réparée par une condamnation à des dommages et intérêts, recherche que n’ont pas effectué les premiers juges, notamment en se contentant d’un rapport d’expertise non contradictoire,

— qu’il n’existe pas de clause résolutoire en matière de vente en l’état futur d’achèvement,

— que les parties sont convenues de plusieurs reports successifs de livraison, contre indemnité aux époux X,

— que la demande de résolution, amiable puis judiciaire, intervient bien tardivement puisqu’après la réception de la maison litigieuse, payée à 95%, qui est intervenue le 30 décembre 2014 par le propre expert des époux X, le procès-verbal dressé en cette occasion confirme l’état d’habitabilité de la maison, alimentée en électricité et accessible,

— qu’a ce jour, la totalité des 29 villas composant la résidence est livrée et occupée par les propriétaires ou leurs locataires, à l’exception de celle des époux X,

— qu’à tout le moins, la résolution devrait intervenir aux torts partagés, les époux X n’ayant de leur côté pas payé la totalité du prix convenu,

— que la clause pénale ne permettant pas de réduire l’indemnité contractuelle est illicite,

— qu’elle ne saurait prendre en charge les frais de pure convenance exposés par les époux X,

— qu’en refusant de signer un procès-verbal de réception, les époux X sont artisans de leur propre préjudice comme ayant retardé la livraison et donc la location de leur villa,

— qu’aucun élément ne démontre que les acquéreurs seraient éligibles à un dispositif de défiscalisation, le simple décalage de ce bénéfice n’équivalant de toute façon pas à sa perte,

— qu’il n’existe pas de préjudice moral avéré.

* * * * *

Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au Greffe le 2 février 2008, les époux X demandent à la Cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente mais l’infirmer dans certaines des conséquences qu’il en a déduites,

— statuant à nouveau,

— constater qu’une vente en l’état futur d’achèvement portant sur une villa de type F4 située Chemin Tauran à O-LEU (Le Piton) a été conclue le 30 décembre 2013 entre eux et la S.C.C.V. Liane de Feu,

— constater qu’il était prévu dans ce contrat que la venderesse s’obligeait à livrer ces locaux au plus tard au cours du premier semestre 2014,

— constater que Maître Z A, Notaire membre de la S.C.P. L M,

Q-R S, Z A et J K, a rédigé un acte inefficace car fondé sur un calendrier irréaliste compte tenu de l’état d’avancement du chantier,

— constater que Maître Z A et la S.C.P. L M, Q-R S, Z A et J K ont, à ce titre, engagé leur responsabilité délictuelle,

— constater qu’à l’heure actuelle ce bien n’est toujours pas habitable,

— constater que le notaire a indûment versé des fonds à la S.C.C.V. Liane de Feu sans avoir reçu les attestations adéquates et sans avoir recueilli leur accord,

— constater que Maître Z A et la S.C.P. L M, Q-R S, Z A et J K ont des lors engagé leur responsabilité contractuelle,

— constater que la venderesse s’est engagée à demander la résolution amiable du contrat de vente,

— constater que la somme de 255.000,00 € a d’ores et déjà été versée par eux au titre de la vente,

— constater que la venderesse est tenue de verser 10% du prix de la vente pour une résolution imputable à l’une ou l’autre des parties, soit 25.500,00 €,

— constater que du fait des manquements contractuels de la venderesse, ils ont subi un préjudice important qui s’évalue à 95.244,48 € au 31 juillet

2017 outre le préjudice lié au risque de change, soit :

* 4.067,51 € au titre des frais de constat

* 2.348,00 € au titre des frais d’obtention du crédit

* 94,97 € au titre des frais liés à la rédaction des actes

* 1.894,00 € au titre des taxes versées

* 28.800,00 € au titre des loyers non perçus

* 53.040,00 € au titre de l’impossibilité de défiscaliser

* 5.000,00 € au titre du préjudice moral subi

— constater qu’un contrat de prêt d’un montant de 197.003,63 francs suisses a été souscrit par eux auprès de la S.A. Banque CIC EST en vue d’acquérir ce bien immobilier,

— constater que 104.820,75 francs suisses ont d’ores et déja été versés en remboursement de ce prêt,

— en conséquence,

— prononcer la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 30 décembre 2013,

— condamner la S.C.C.V. Liane de Feu à restituer les sommes versées au

titre de cette vente, soit 242.250,00 €,

— condamner Maître Z A et la S.C.P. L M, Q-R S, Z A et J K dont elle est membre à garantir le paiement de cette somme si la S.C.C.V. Liane de Feu s’avérait être insolvable,

— condamner Maître Z A et la S.C.P. L M, Q-R S, Z A et J K à leur restituer la somme de 12.750,00 €,

— condamner solidairement la S.C.C.V. Liane de Feu, Maître Z A et la S.C.P. L M, Q-R S, Z A et J K dont elle est membre au paiement de la somme de 25.500,00 € au titre de l’indemnité contractuelle de résolution,

— condamner solidairement la S.C.C.V. Liane de Feu, Maître Z A et la S.C.P. L M, Q-R S, Z A et J K dont elle est membre au paiement de la somme de 95.244,48 € au titre de la réparation du préjudice subi,

— condamner solidairement la S.C.C.V. Liane de Feu, Maître Z A et la S.C.P. L M, Q-R S, Z A et J K dont elle est membre à leur payer le surcoût de remboursement de son prêt calculé au taux de change en vigueur au jour du jugement à intervenir,

— prononcer l’annulation du contrat de prêt souscrit le 27 décembre 2013,

— dire qu’ils devront verser à la S.A. Banque CIC EST le montant du capital emprunté, déduction faite de toute somme versée à cet établissement bancaire,

— dire que ces remboursements au titre de l’annulation du contrat de prêt ne pourront intervenir qu’une fois qu’ils auront été remboursés par la S.C.C.V. Liane de Feu des sommes versées dans le cadre de la vente dont la résolution sera prononcée,

— condamner la S.C.C.V. Liane de Feu à leur verser la somme de 7.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— condamner Maître Z A et la S.C.P. L M, Q-R S, Z A et J K à leur verser la somme de 7.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’appui de leurs prétentions, les époux X font en effet valoir :

— que le respect des délais est une condition essentielle du contrat de vente en état futur d’achèvement, toute carence pouvant être sanctionnée par une résolution avec dommages et intérêts,

— que le rapport d’expertise commandé par eux ne saurait constituer un procès-verbal de réception de l’ouvrage,

— qu’en novembre 2015, le caractère habitable de ce bien n’était toujours pas établi puisque le raccordement au réseau électrique ne se faisait que par le biais d’un compteur de chantier, en toute illégalité,

— que la S.C.C.V. Liane de Feu en avait d’ailleurs conscience lorsqu’elle a proposé la résolution amiable,

— que la clause pénale contractuelle, parfaitement licite sur le principe, doit trouver application, sans nier le pouvoir de modération du juge,

— que le crédit accessoire à la vente sera nécessairement annulé,

— que le notaire a commis une faute contractuelle particulièrement grave en transmettant des fonds à la S.C.C.V. Liane de Feu sans avoir obtenu de document justifiant de l’état d’avancement des travaux et sans avoir recueilli l’avis de son client, ce qui s’explique par le fait que Maître Z A était l’épouse du gérant de la société,

— que le notaire rédacteur n’a par ailleurs nullement assuré l’efficacité de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement qu’il a rédigé en ne vérifiant pas l’état d’avancement du chantier dont il était attesté de façon incohérente, ce qui est constitutif d’une faute délictuelle,

— que ces fautes sont à l’origine de leur dommage puisque le notaire ne les a pas tenus informés des retards dont elle avait connaissance,

— que, contrairement à ce qu’indique le notaire, sa responsabilité délictuelle était recherchée devant le premier juge,

— qu’ils ont dû exposer divers frais pour prendre la mesure de l’incurie de la S.C.C.V. Liane de Feu,

— qu’ils devront être remboursés des taxes, des frais notariés, des frais de l’emprunt immobilier mais aussi du risque pesant sur le taux de change euros/francs suisses au moment du remboursement anticipé,

— que leurs pertes locatives doivent être compensées, de même que la réduction d’impôts que leur offrait la loi Girardin,

— qu’ils ont conçu un préjudice moral dans les défaillances à répétition de la S.C.C.V. Liane de Feu dans ses promesses.

* * * * *

Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au Greffe le 30 août 2017, Maître Z A demande à la Cour :

— sur l’existence d’une faute délictuelle du notaire,

— à titre principal,

— déclarer irrecevable le moyen soulevé,

— à titre subsidiaire,

— dire et juger qu’elle n’a commis aucune faute engageant sa responsabilité civile professionnelle,

— à titre infiniment subsidiaire, dans le cas où une faute serait constatée,

— dire et juger qu’en cas d’annulation d’un contrat de vente impliquant la restitution du prix de vente, seul l’appel en garantie du notaire aurait été possible, et aurait été subordonné à la défaillance avérée du vendeur,

— dire et juger qu’aucun lien de causalité direct n’existe entre sa faute et les préjudices allégués par les époux X, quelle que soit leur nature (matérielle, morale, contractuelle et forfaitaire, ou autre),

— dans tous les cas,

— rejeter l’ensemble des conclusions, fins et prétentions formulées à son encontre,

— sur l’existence d’une faute contractuelle du notaire,

— confirmer le dispositif du jugement de première instance,

— rappeler que sa faute est sans lien direct avec les causes de la (possible) résolution judiciaire et les préjudices (allégués) des époux X,

— rejeter I’ensemble des conclusions, fins et prétentions formulées à son encontre,

— en tout état de cause,

— rejeter les prétentions en appel des époux X au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens de l’instance,

— condamner les époux X à lui verser la somme de 5.000 € au titre de I’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

À l’appui de ses prétentions, Maître Z A fait en effet valoir :

— que le moyen tiré de l’inefficacité de l’acte est nouveau en cause d’appel,

— qu’au jour de la signature du contrat, aucun élément ne lui permettait de suspecter l’échec de la livraison au cours du premier trimestre 2014,

— que la déclaration d’achèvement des travaux est en relation avec l’arrêté de permis de construire délivré en 2012, concerne leur conformité aux normes d’urbanisme et est indépendante de la livraison programmée,

— que, lorsqu’une responsabilité solidaire est engagée par le notaire, cela ne peut se traduire, si l’insolvabilité du vendeur est avérée, que par une garantie et non une condamnation solidaire,

— qu’elle est étrangère au contrat et ne peut être tenue des préjudices inhérents à sa mauvaise exécution,

— qu’en toute hypothèse, il n’existe aucune causalité entre les fautes qui pourraient être retenues contre elle et les préjudices allégués.

* * * * *

La S.A. Banque CIC EST, citée à personne morale le 11 décembre 2017, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2018.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résolution de la vente

L’article 1184 du Code civil prévoit que 'la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.'

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances'.

L’article 1601-2 du même code qualifie de 'vente à terme (…) le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s’opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente'.

Au cas particulier de la vente en état futur d’achèvement, il y a lieu d’établir une distinction entre l’achèvement et la livraison, dans la mesure où l’achèvement est une des étapes qui précède la livraison, au même titre que l’achèvement des fondations et la mise hors d’eau.

Il appartient au vendeur de rapporter la preuve qu’il a satisfait à son obligation de délivrance.

L’article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au présent litige, dispose en son 1^er alinéa que 'l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation'.

Font partie de l’habitabilité normale le clos, le couvert et l’aménagement intérieur des locaux, l’eau, le gaz et l’électricité, l’installation du chauffage et des sanitaires ainsi que celle des portes, volets et fenêtres. En revanche, l’aménagement des espaces verts, le revêtement des voies d’accès de l’immeuble ou l’exécution des peintures dans les parties communes ne relèvent pas de la notion d’habitabilité normale.

En l’espèce, le 4 octobre 2013, les époux X ont réservé une villa d’une superficie de 99 m² habitables en état futur d’achèvement, à construire sur une parcelle cadastrée DE 2118, lieu-dit Le Piton à O-LEU, au prix de 255.000,00 €, l’acte de vente devant intervenir au plus tard le 31 décembre 2013 et le bien étant livrable 'au plus tard le premier semestre 2014 sauf survenance d’un cas de force majeure'.

L’acte notarié de vente est intervenu le 30 décembre 2013. Il précise que, 'l’immeuble ayant atteint le stade de l’achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée', la tranche du prix à hauteur de 127.500,00 € peut être débloquée, le surplus étant 'payé au fur et à mesure de l’avancement des travaux' suivant un calendrier conforme aux dispositions de l’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation.

En page 13, 'le vendeur s’oblige à achever l’immeuble et à déposer la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux au plus tard le 31 décembre 2013. Il s’oblige à livrer les locaux présentement vendus au plus tard au cours du premier semestre 2014'.

En page 15, l’acte de vente indique que 'le vendeur disposera des délais normaux compatibles avec la nature des ouvrages, des choses et des plantations, le cas échéant, pour achever les parties communes, et d’une façon générale, parachever les ouvrages prévus dans les descriptifs. Il s’oblige à réaliser ses achèvements et parachèvement selon les règles de l’art. Le délai fixé tiendra compte, le cas échéant, du caractère fractionné de la réalisation de l’ensemble immobilier. L’acquéreur s’oblige à souffrir sans indemnité ces travaux'.

En page 16, sous un paragraphe intitulé pèle-mêle 'constatation de l’achèvement – prise de possession
- remise des clés', l’acte de vente précise que 'le vendeur notifiera à l’acquéreur le certificat attestant l’achèvement (et) l’invitera à constater la réalité de cet achèvement à jour et heures fixes et prendre livraison des biens'.

L’acte de vente indique ensuite les modalités de livraison, soit par procès-verbal de réception amiable, soit, en cas de désaccord des parties, constatation sur réquisition judiciaire à l’initiative de la partie la plus diligente.

Les époux X, par courrier recommandé du 25 juin 2014, constatant 'un retard conséquent dans la livraison de la villa', ont mis en demeure la S.C.C.V. Liane de Feu 'de finir les travaux prévus contractuellement dans un délai raisonnable et de (leur) indiquer par retour de courrier une date butoir pour la livraison et la remise des clés'.

Le 1^er juillet 2014, les époux X ont d’ailleurs fait constater par huissier l’état d’avancement du chantier que l’on peut effectivement qualifier à ce moment-là de non livrable.

Le 11 juillet 2014, la S.C.C.V. Liane de Feu leur a répondu sans nier le retard de livraison mais en proposant :

— une nouvelle date de livraison au 30 septembre 2014

— une pénalité de 4.000,00 € payable en deux fois

— une pénalité de 2.000,00 € par mois entamé supplémentaire.

Cette proposition a reçu l’agrément des époux X qui l’ont signée.

Dans une lettre circulaire du 25 août 2014, la S.C.C.V. Liane de Feu a fait part à l’ensemble des propriétaires de la résidence des retards de livraison enregistrés en mettant en avant ce qui s’apparente à un sous-dimensionnement du financement puisque, pour la bonne terminaison du chantier, les fonds propres d’un million d’euros ayant été épuisés, 'l’avancement des travaux est désormais subordonné au rythme des seuls appels de fonds'.

Le délai de livraison convenu n’a donc pas été respecté et la S.C.C.V. Liane de Feu qui, faute de pouvoir avancer un quelconque cas de force majeure, a engagé sa responsabilité contractuelle.

Par courrier en date du 26 novembre 2014, les époux X ont sollicité auprès de la S.C.C.V. Liane de Feu 'la résolution amiable de la vente assortie du paiement d’une indemnité de 25.500,00 € conformément à la clause résolutoire (…) du contrat définitif de vente', sous peine d’action en résolution de la vente devant les tribunaux.

En suite de ce courrier, les parties ont continué des pourparlers par le biais de courriers électroniques dans lesquels les époux X tentent essentiellement de négocier la pénalité totale qu’ils pourraient récupérer pour une livraison au 11 décembre 2014, date sur laquelle les parties étaient tombées d’accord pour un procès-verbal de réception des travaux.

À la demande des époux X, la S.C.C.V. Liane de Feu a rédigé le 22 décembre 2014 un nouvel accord comprenant notamment une livraison au 30 décembre 2014 contre le paiement d’une pénalité de retard de 10.000,00 €, étant ici souligné que les acquéreurs ne l’ont pas signé.

Entre-temps en effet, les époux X, accompagnés de leur expert l’Agence Bourbonnaise en Techniques Études et Constructions, avaient effectué le 11 décembre 2014 des 'opérations de réception' de l’ouvrage.

Le procès-verbal ne rend compte ni de la convocation officielle de la S.C.C.V. Liane de Feu pourtant informée de cette démarche ainsi qu’il a été vu plus haut, ni des circonstances particulières ayant permis l’accès à la villa.

Quoi qu’il en soit, les premiers juges ont prononcé la résolution du contrat de vente en état futur d’achèvement aux torts de la S.C.C.V. Liane de Feu en considération de ce document, au motif que 'la villa litigieuse ne disposait pas d’une desserte en électricité à la date du 30 décembre 2014 (et) que les éléments d’équipement indispensables à l’utilisation de l’immeuble conformément à sa destination n’étaient pas installés à la date à laquelle les parties avaient convenu que l’immeuble devrait être achevé'. Ils font ici référence à l’absence de Consuel et de voie carrossable.

Si le rapport d’expertise de Monsieur Q-T U mentionne des voies 'non carrossables' ou 'en cours d’aménagement', il ressort des photographies que ces voies sont tracées et utilisables mais que leur revêtement bitumeux n’est pas effectif. Par ailleurs, ces travaux concernent les parties communes et, partant, le parachèvement de la résidence.

Cette carence n’affecte donc pas directement l’habitabilité de la villa des époux X.

En revanche, l’expert note que 'le Consuel n’est pas délivré, la demande de raccordement auprès du concessionnaire EDF ne peut être réalisée'.

Le Consuel (Comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité) est un organisme associatif qui délivre une attestation de conformité de l’installation électrique, laquelle doit obligatoirement être fournie au producteur d’électricité pour que celui-ci procède au raccordement du compteur électrique et de l’habitation au réseau.

En l’état, la Cour ignore si la villa se trouvait pourvue d’une installation électrique conforme, la S.C.C.V. Liane de Feu ne proposant pas d’en rapporter la preuve puisqu’elle-même ne verse aucune pièce sur l’état du bien vendu et n’a d’ailleurs pas respecté le protocole de livraison contractuellement prévu et rappelé plus haut.

Les époux X produisent un article de presse du 14 novembre 2015 relatant la persistance du problème de l’approvisionnement en électricité près d’un an plus tard, en témoigne le recours à un compteur de chantier.

Si, pour le surplus, le rapport d’expertise constate des malfaçons ou non-façons contractuelles qui relèvent essentiellement de l’aspect esthétique, à l’exception notable de la mauvaise réalisation de l’escalier intérieur, l’absence de raccordement électrique conforme affecte directement l’habitabilité de la villa des époux X, dont la sécurité n’est pas complètement assurée.

Cette carence est suffisamment grave pour justifier la résolution demandée, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résolution du contrat de vente en état futur d’achèvement aux torts de la S.C.C.V. Liane de Feu.

Sur les conséquences de la résolution

Les premiers juges ont à juste titre ordonné les restitutions réciproques induites par la résolution du contrat de vente en état futur d’achèvement (restitution du bien contre restitution des fonds).

Ce chef du jugement sera donc confirmé.

De même, le prêt immobilier souscrit par les époux X auprès de la S.A. Banque CIC EST étant l’accessoire du contrat principal de vente en état futur d’achèvement qui vient d’être résolu, il conviendra de confirmer le jugement en ce qu’il a annulé ledit contrat de prêt, entraînant pareillement restitutions réciproques (restitution du capital emprunté diminué des sommes perçues par la banque au titre des échéances de remboursement échues et payées).

À cet égard, les époux X demandent aussi à la Cour de condamner solidairement la S.C.C.V. Liane de Feu à leur payer le surcoût de remboursement de leur prêt calculé au taux de change en vigueur au jour 'du jugement' à intervenir.

Cependant, les époux X doivent faire leur affaire personnelle de la souscription d’un emprunt en francs suisses, circonstance parfaitement indépendante du contrat, les premiers juges les ayant à raison déboutés de leur demande liée au risque de surcoût.

Par ailleurs, en page 8 du contrat de vente en état futur d’achèvement du 30 décembre 2013, était insérée une clause résolutoire prévoyant que, 'si la résolution est prononcée pour une cause imputable à l’une ou l’autre des parties, la partie à laquelle elle est imputable devra verser à l’autre partie une indemnité forfaitaire non susceptible de modération de révision, de 10% du prix de la vente'.

Les premiers juges, appliquant ce qui s’assimile à une clause pénale, ont fait droit à la demande en paiement formée par les époux X à hauteur de 25.500,00 €.

Cette somme, qui représente très exactement 10% du prix de la vente, ne peut pas être jugée manifestement excessive, de sorte qu’il n’y aura pas lieu de la réduire et que ce chef du jugement sera confirmé.

Sur les dommages et intérêts complémentaires

Au-delà de la clause pénale évoquée plus haut, les premiers juges ont condamné la S.C.C.V. Liane de Feu à payer aux époux X la somme de 51.069,48 € à titre de dommages et intérêts se décomposant ainsi :

—  654,51 € au titre des frais de constat

—  94,97 € au titre des frais liés à la rédaction des actes

—  20.800,00 € au titre des loyers non perçus

—  26.520,00 € au titre de l’impossibilité de défiscaliser en 2014 et 2015

—  3.000,00 € au titre du préjudice moral subi.

En cause d’appel, les époux X font valoir que leur préjudice global s’évalue à 95.244,48 € au 31 juillet 2017, se décomposant ainsi :

—  4.067,51 € au titre des frais de constat

—  2.348,00 € au titre des frais d’obtention du crédit

—  94,97 € au titre des frais liés à la rédaction des actes

—  1.894,00 € au titre des taxes versées

—  28.800,00 € au titre des loyers non perçus

—  53.040,00 € au titre de l’impossibilité de défiscaliser

—  5.000,00 € au titre du préjudice moral subi.

1 – les frais de constat :

Les époux X ont dû exposer, pour la préservation de leurs droits, le coût d’un procès-verbal de constat d’huissier du 1^er juillet 2014 (454,51 €, pièce n° 17) et des frais d’expertise (facture ABTEC du 12 janvier 2015 pour un montant de 500,00 € TTC, pièce n° 21) en raison de la carence de la S.C.C.V. Liane de Feu dans ses obligations contractuelles, notamment relatives à la mise en 'uvre de la réception de l’ouvrage, soit un total de 954,51 €, là où le Tribunal n’a retenu que 654,51 €.

Pour le surplus, les premiers juges ont écarté de façon pertinente les frais de déplacement de Madame X depuis la métropole aux fins de réception de l’ouvrage, la circonstance de l’éloignement des acquéreurs étant indifférente au contrat.

De même, des frais d’huissier ont à nouveau été exposés le 3 novembre 2017 mais de façon inutile.

Ce chef du jugement sera donc infirmé et il sera fait droit à cette demande dans la limite de 954,51 €.

2 – les frais d’obtention du crédit :

Les époux X produisent leur offre de prêt immobilier faisant apparaître des frais à hauteur de 4.879,49 francs suisses.

L’annulation de ce prêt devra entraîner la restitution par la banque de tous les frais payés par les emprunteurs à l’occasion de sa souscription. La Cour observe que la S.A. Banque CIC EST, qui n’a pas constitué avocat, ne demande pour sa part aucun dédommagement.

Pour d’autres motifs que ceux indiqués par les premiers juges, la Cour confirmera le chef du jugement ayant débouté les époux X de leur demande de remboursement des frais d’obtention du crédit.

3 – les frais liés à la rédaction des actes :

Il est justifié de frais d’établissement de procuration à hauteur de 94,97 €.

Le jugement ayant fait droit à cette demande sera donc confirmé.

4 – les taxes :

Les époux X ne justifient des taxes foncières qu’ils auraient selon eux indûment payées.

Le jugement les ayant déboutés de cette demande sera donc confirmé.

5 – loyers non perçus :

Les époux X avaient consenti la location de leur villa le 12 août 2014 (pièce n° 26) avec une

date prévisible de prise d’effet au 17 octobre 2014, engagement qui n’a pas pu être tenu faute de livraison.

Le bail enseigne qu’un loyer principal de 750,00 € était attendu.

La résolution du contrat de vente en état futur d’achèvement entraîne la disparition d’une éventualité favorable de location de la villa, qui sera compensée par l’allocation d’une somme de 10.000,00 € à titre de dommages et intérêts.

Le jugement ayant alloué aux époux X la somme de 20.800,00 € sera donc infirmé.

6 – l’impossibilité de défiscaliser :

La seule justification de la perte de chance de défiscaliser réside dans la production, par les époux X, d’un échange de courriers électroniques avec l’administration fiscale.

Faute d’éléments sur le potentiel de défiscalisation que représentait cet investissement en vertu de leur sujétion à l’impôt, le préjudice allégué n’est pas établi, de sorte que les époux X seront déboutés de ce chef de demande.

Le chef du jugement ayant alloué aux époux X la somme de 26.520,00 € sera donc infirmé.

7 – le préjudice moral :

Les premiers juges ont justement estimé le préjudice moral subi par les époux X à hauteur de 3.000,00 €.

Sur la demande reconventionnelle

Compte tenu de la résolution du contrat, la S.C.C.V. Liane de Feu a été justement déboutée de sa demande en paiement du complément du prix de vente (12.750,00 € représentant la réserve des 5% toujours détenus entre les mains de Maître Z A).

Le chef du jugement ayant au contraire ordonné la restitution de ce reliquat aux époux X sera confirmé.

Sur la responsabilité du notaire

En premier lieu, la Cour observe que les époux X demandent vainement la condamnation de la la S.C.P. L M, Q-R S, Z A et J K qui n’est pas dans la cause.

Les premiers juges, sans même rechercher une éventuelle faute de Maître Z A, se sont contentés de considérer qu’il n’existait pas de lien de causalité entre les fautes alléguées et les préjudices subis.

1 – le manquement contractuel :

Les époux X reprochent au notaire un manquement contractuel comme ayant transmis des fonds au vendeur-constructeur sans avoir obtenu de document justifiant de l’état d’avancement des travaux et sans avoir recueilli l’avis de l’acquéreur, sur fond de collusion entre Maître Z A et son époux qui n’était autre que le gérant de la S.C.C.V. Liane de Feu.

L’acte de vente en état futur d’achèvement du 30 décembre 2013 prévoit en page 7 que l’acquéreur a

d’ores et déjà payé comptant la somme de 127.500,00 € qui correspond à l’achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée.

La somme restante, soit 127.500,00 € devait être payée au fur et à mesure de l’avancement des travaux suivant l’échelonnement habituel prévu par les articles 1601-3 du Code civil et R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation, à savoir :

—  51.000,00 € correspondant à la mise hors d’eau

—  25.500,00 € correspondant à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air

—  38.250,00 € correspondant à l’achèvement de la construction

—  12.750,00 € correspondant à la remise des clés.

La Cour ignore le calendrier des paiements réellement observé par Maître Z A mais une attestation de l’architecte LABLANCHETAIS en date du 19 mars 2014 sur l’avancement des travaux de la villa des époux X et le procès-verbal de réception du 11 décembre 2014 sont de nature à expliquer les paiements intervenus et l’immeuble peut être considéré comme achevé, à l’exception notable du problème de raccordement à l’électricité évoqué plus haut.

Dans ces conditions, et dès lors que la remise des clés n’a jamais été effective au sens du contrat, c’est sans faute que les versements ont été faits à l’exception du reliquat du prix de vente correspondant à la garantie de 5% susceptible de couvrir au moins partiellement les non-façons ou malfaçons constatées par l’expert des acquéreurs le 11 décembre 2014.

Pour le surplus, la collusion entre Maître Z A et son époux, gérant de la S.C.C.V. Liane de Feu, si elle relève d’aspects de déontologie, n’est en l’hypothèse pas nécessairement frauduleuse.

2- la faute délictuelle :

Les époux X reprochent au notaire de ne pas avoir assuré l’efficacité de son acte compte tenu d’une rédaction incohérente sur l’état d’avancement des travaux.

L’acte notarié du 30 décembre 2013 se fonde sur une attestation de l’architecte LABLANCHETAIS en date du 9 décembre 2013 mentionnant que les travaux sont réalisés :

— à 100% concernant les fondations

— à 25% concernant la plomberie

— à 25% concernant l’électricité

— à 100% concernant le dallage du rez-de-chaussée et de l’étage.

Si ce constat, qui ne fait pas état d’un bâtiment hors d’eau et hors d’air, est en contradiction avec l’engagement de la S.C.C.V. Liane de Feu d’achever l’immeuble et de déposer la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux au plus tard le 31 décembre 2013, soit dès le lendemain de l’acte, pour autant, cette incohérence est sans lien avec la résolution de la vente, dès lors que l’état d’avancement des travaux tel qu’attesté par l’architecte et dont rien ne permet de dire qu’il ne correspondait pas à la réalité permettait d’envisager une livraison de l’immeuble acheté dans les délais, soit avant la fin du premier semestre de l’année 2014.

Une telle précipitation, manifestement induite par les impératifs de défiscalisation de certains clients de la S.C.C.V. Liane de Feu dès l’année suivante, n’a pas pour effet de nuire à l’efficacité de l’acte et, surtout, est sans lien avec les préjudices subis par les époux X.

Il en résulte que le chef du jugement ayant écarté la responsabilité du notaire sera confirmé, fût-ce pour d’autres motifs.

Sur les dépens

La S.C.C.V. Liane de Feu, partie perdante sur l’essentiel du litige, sera condamnée aux dépens d’appel.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, la partie condamnée aux dépens prend en charge les frais irrépétibles exposés par la partie adverse dans les proportions que le juge détermine.

En l’espèce, l’équité commande de faire bénéficier les époux X de ces dispositions à hauteur de 3.000,00 €.

Maître Z A ne répond pas à de semblables considérations, de sorte qu’elle sera déboutée de la demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au Greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné la S.C.C.V. Liane de Feu à payer aux époux X la somme de 76.569,48 € à titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la S.C.C.V. Liane de Feu à payer aux époux X la somme de 25.500,00 € (vingt cinq mille cinq cents euros) au titre de la clause pénale,

Condamne la S.C.C.V. Liane de Feu à payer aux époux X la somme de 14.049,48 € (quatorze mille quarante neuf euros et quarante huits centimes) au titre des dommages et intérêts complémentaires,

Y ajoutant,

Condamne la S.C.C.V. Liane de Feu à payer aux époux X la somme de 3.000,00 € (trois mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute Maître Z A de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la S.C.C.V. Liane de Feu aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me Gilberte PONY, Présidente de Chambre, et par M^me D E, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Signé