4^e Chambre

ARRÊT N° 16

R.G : 14/08102

CM / FB

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 18 JANVIER 2018

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Louis-Denis HUBERT, Président de chambre,

Assesseur : Madame Andrée GEORGEAULT, Conseiller,

Assesseur : Madame Catherine PELTIER-MENARDAIS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame F G, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Octobre 2017

ARRÊT :

Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 18 Janvier 2018 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l’issue des débats : 14/12/17 prorogée au 18/01/18.

****

APPELANTE :

SAS IMMOCHAN FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN-DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Maxime SIMONNET, Avocat Plaidant

INTIMÉES :

Mademoiselle H Z

née le […] à […]

Le Téno

[…]

Assignée à sa personne

SA AXA FRANCE IARD

[…]

[…]

Représentée par M^e Florence NATIVELLE de la SELARL NATIVELLE AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

SA […],

SA inscrite au RCS de LE MANS sous le n°440 048 882,agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

14 bd L et Alexandre Oyon

[…]

Représentée par M^e Matthieu CAOUS-POCREAU de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

SARL SPORT ET BIEN ETRE AU FEMININ (A) Exerçant sous l’enseigne CURVES,

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour ce domicilié de droit audit siège

Centre Commercial AUCHAN – ZAC de la Fontaine au Brun

ZAC de la Fontaine au Brun

[…]

Représentée par M^e Peggy MORAN de la SCP OUEST AVOCATS CONSEILS, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Représentée par M^e Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

FAITS ET PROCEDURE

Le 30 septembre 2006, la société IMMOCHAN a donné à bail commercial à madame H Z gérante de la société A ( SARL à associé unique SPORT ET BIEN ETRE AU FEMININ ) exerçant sous l’enseigne CURVES, un local livré brut de maçonnerie situé dans la galerie marchande du centre commercial d’AUCHAN SAINT NAZAIRE , aux fins d’exploitation d’un centre de remise en forme et de bien-être, pour une durée de 10 ans.

La société A est assurée auprès d’AXA par un contrat d’assurance MULTIRISQUE PROFESSIONNELLE.

LA société A a fait procéder à des travaux de climatisation de son local, sous le contrôle de la société IMMOCHAN en qualité de maître d''uvre. Les travaux de plomberie ont été réalisés par monsieur X assuré en responsabilité décennale auprès de la compagnie MUTUELLES DU MANS ASSURANCES (MMA)

Constatant un dysfonctionnement de la climatisation et la survenance d’un dégât des eaux, la société A a sollicité et obtenu du juge des référés la désignation d’un expert en la personne de monsieur Y.

L’expert a déposé son rapport définitif le 17 juin 2010.

S’appuyant sur les conclusions du rapport d’expertise, la SARL A et madame H Z ont fait assigner la société AXA FRANCE IARD, la SAS IMMOCHAN FRANCE et la SA MMA devant le tribunal de commerce de SAINT NAZAIRE, par acte délivré le 09 mars 2012, et ce, aux fins d’obtenir l’indemnisation des préjudice subis.

Par jugement contradictoire en date du 17 septembre 2014, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal de commerce de SAINT NAZAIRE a :

— sous réserve de la déduction de la somme de 129 295,63 euros versée à titre de provision par la société AXA FRANCE IARD,

— condamné la société MMA à verser à la société A les sommes suivantes :

*103 846,61 euros TTC au titre des travaux de réparation du dégât des eaux ;

*10 020,81 euros TTC au titre des travaux exécutés au cours des opérations d’expertise liés au dégât des eaux ;

*123 016 euros au titre du préjudice d’exploitation ;

— condamné la société IMMOCHAN à payer à la société A les sommes suivantes :

*16 665 euros TTC au titre du coût des travaux de réparation du climatiseur ;

*24 323,47 euros TTC au titre des travaux exécutés au cours des opérations d’expertise liés au dysfonctionnement du climatiseur ;

*250 000 euros au titre du préjudice d’exploitation ;

— condamné la société AXA FRANCE IARD à payer à la société A la somme de 126 984 euros au titre du préjudice d’exploitation ;

— débouté mademoiselle H Z de sa demande de dommages-intérêts ;

— débouté les parties de leurs autres demandes ou prétentions ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— condamné solidairement la société MMA, la société AXA FRANCE IARD, et la société IMMOCHAN à payer à la société A la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement la société MMA, la société AXA FRANCE IARD, et la société IMMOCHAN aux entiers dépens lesquels comprendront les frais de référé et d’expertise judiciaire, et ce, avec distraction ;

— liquidé les frais de greffe à la somme de 139,93 euros.

Par déclaration d’appel en date du 14 octobre 2014, la société IMMOCHAN FRANCE a interjeté appel de ce jugement, en intimant la société AXA FRANCE IARD, la société MMA et la société A.

Par déclaration d’appel remise au greffe le 10 décembre 2014, la société AXA FRANCE IARD a interjeté appel de ce jugement, en intimant la société A, mademoiselle Z, la société IMMOCHAN FRANCE et la société MMA.

Ces deux procédures ont été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du du 29 janvier 2015.

Les parties ont conclu à l’exception de madame Z non constituée en cause d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 septembre 2017.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions, notifiées et remises au greffe le 30 mars 2017, la SAS IMMOCHAN demande à la cour de :

— constater que A avait la responsabilité exclusive de l’installation du système de climatisation de son local commercial ;

— constater que A a renoncé, dans le bail du 30 septembre 2006, à tout recours à son encontre ;

— constater l’absence de justification du refus de prise en charge par l’assureur de A des travaux de remise en état du système de climatisation ;

— constater le caractère exagéré et infondé des réclamations de A au titre de la prétendue perte d’exploitation alléguée et des condamnations prononcées par le tribunal de commerce de Saint-Nazaire ;

— constater l’absence de lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice prétendument subi ; le
-en conséquence :

*infirmer la décision entreprise,

*débouter la société A de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre,

*débouter la MMA et AXA de leurs demandes de garantie formées à son encontre,

à titre subsidiaire :

*infirmer la décision entreprise sur le préjudice d’exploitation,

*désigner un expert comptable qu’il plaira à la cour à fin d’effectuer le calcul de la perte de marge nette subie par A dans le cadre de la détermination du préjudice d’exploitation alléguée par elle,

— condamner solidairement la société A et son assureur AXA FRANCE IARD à lui payer la somme de 16 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle fait essentiellement valoir que :

— elle n’a aucune responsabilité dans le dégât des eaux survenu en février 2008 et pour lequel la responsabilité incombe entièrement au plombier installateur ;

— les travaux d’aménagement et notamment l’installation de la climatisation ont été réalisés sous la responsabilité exclusive de la locataire de la société A, laquelle a fait des choix techniques qui lui sont propres et a notamment choisi une climatisation reliée à la boucle d’eau du centre commercial alors qu’il lui était loisible d’avoir recours à un système de climatisation air/air comme d’ailleurs préconisé par l’expert judiciaire ;

— l’embouage de l’eau était prévisible compte tenu de ce que l’alimentation en eau se trouve en fin de boucle, de telle sorte qu’un autre choix de climatisation aurait dû être fait ;

— en tout état de cause il n’est pas démontré qu’avec des équipements complémentaires le choix d’un système de climatisation connecté sur la boucle d’eau du centre commercial n’aurait pas donné satisfaction ;

— un contrôleur de la société Hervé thermique n’a relevé aucune présence de boue dans les filtres lors d’un contrôle en juin 2008, de telle sorte qu’il est permis de s’interroger sur la présence de boue à l’origine du dysfonctionnement retenu par expert ;

— elle n’a nullement fait preuve d’une carence persistante, faisant intervenir un contrôleur dès juin 2008, apportant son concours à l’expert dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire et donnant toute autorisation utile à sa locataire pour installer un nouvel équipement ;

— la société A a renoncé à tout recours contre elle au titre des privations de jouissance et préjudice résultant de sinistre dans les locaux loués, cette clause ne saurait être écartée puisqu’il ne peut lui être reproché une quelconque carence persistante ;

— la société A ne s’est trouvée privée de système de climatisation que pendant deux ou trois semaines tout au plus ;

— outre l’absence de justificatif , la motivation du jugement est inexistante quant au mode de calcul du préjudice d’exploitation ;

— le chiffrage de la perte d’exploitation avancée par la société ne repose sur aucun élément probatoire tangible, alors que le chiffre d’affaires moyen constaté sur des établissements comparables de la

région est d’à peine 150 000 € par an ;

— les difficultés personnelles de Madame Z ont nécessairement impactés de gestion du centre de nos enfants ;

— les conséquences du dégât des eaux sont autrement plus importants que le dysfonctionnement du climatiseur de telle sorte que le préjudice d’exploitation ne saurait être partagé par moitié ;

Par conclusions, notifiées le 10 août 2017, la SARL A demande à la cour de :

VU les articles 1792, 1134 et 1147 du Code civil devenu 1103 et 1231-1 du Code civil,

— débouter les sociétés MMA, AXA FRANCE IARD et la société IMMOCHAN de toutes leurs demandes fins et conclusions.,

— confirmer en toutes ses dispositions, le jugement du tribunal de commerce de Saint-Nazaire du 17 septembre 2014 ;

— si par impossible la cour ordonnait une expertise comptable, juger que l’avance des frais d’expertise incombera à la société MMA et à la société IMMOCHAN ;

— condamner in solidum la société IMMOCHAN et AXA FRANCE IARD à lui régler la somme de 6000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel avec distraction.

Elle soutient que :

— le dégât des eaux est imputable au plombier puisqu’il résulte d’un défaut de sertissage des tuyaux assurant l’alimentation d’une cuvette de WC ;

— le dysfonctionnement de la climatisation est du à un embouage important sur le circuit boucle d’eau du centre commercial provoquant un colmatage des filtres avec pour conséquence une détérioration des plaques de l’échangeur ;

— cet embouage est dû à la mauvaise qualité de l’eau fournie par le bailleur ;

— le dysfonctionnement du climatiseur a été constaté dès février 2007 soit quatre mois après son installation, suivi de nombreuses autres interventions de l’installateur puis d’une panne définitive en mai 2008 ;

— la bailleresse est demeurée totalement inerte, montrant ainsi une carence persistante au sens de l’article 15 B du contrat de bail ;

— le bail prévoit expressément la possibilité d’une installation de chauffage et de rafraîchissement par boucle d’eau à température ambiante, de telle sorte qu’il ne saurait lui être reprochée d’avoir fait ce choix technique ;

— il appartenait à la société bailleresse de fournir un dispositif adapté et efficace ;

— l’assureur multirisque professionnel AXA a failli à ses obligations contractuelles en ne veillant pas à ce que les diligences efficaces et réelles soient exécutées à réception de la déclaration de sinistre, entraînant l’aggravation du dégât des eaux (aucune diligence utile de l’expert assurance entre février 2008 et juin 2008 ; aucune indemnisation spontanée proposée de telle sorte qu’il n’a pas été possible de réparer les dommages ) ;

— les postes de préjudice sont parfaitement explicités et démontrés, en ce compris le préjudice d’exploitation étayé par de nombreuses pièces ;

Par conclusions, notifiées et remises au greffe le 24 juillet 2015, la SA AXA FRANCE IARD demande à la cour de :

— le recevoir en son appel incident ;

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Saint-Nazaire en ses dispositions relatives à la responsabilité, à la garantie de la société AXA FRANCE IARD, et aux limites de garantie de la société MMA ;

---

statuant à nouveau :

*débouter la société A de toute demande qui excéderait les sommes suivantes :

-53 181,52 euros au titre des agencements,

-14 927,53 euros au titre des garanties annexes tels que démolition, déblais et recherches de fuites ,

*décerner acte à la société A qu’elle limite sa demande au titre de la perte d’exploitation à la somme de 500 000 € ;

*débouter la société A de ses plus amples demandes ;

---

à titre subsidiaire :

*juger que la demande de la société A ne saurait excéder la somme de 103 846,61 euros au titre des travaux de réparation ;

*juger que la demande de la société A ne saurait excéder la somme de 120 000 € au titre du préjudice d’exploitation ;

*juger que la société AXA FRANCE IARD est bien-fondée à voir opposer sa franchise d’un montant de 3147 € ;

*condamner in solidum la société MMA et la société IMMOCHAN à relever la société AXA FRANCE IARD de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre en principal frais et intérêts ;

*débouter la société MMA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société AXA FRANCE IARD ;

---

En tout état de cause :

*confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Saint-Nazaire le 17 septembre 2014 sur le débouté de M^me Z de sa demande ;

*déduire les provisions versées par la société AXA FRANCE IARD à hauteur de 129 295,63 euros ;

*débouter la SAS IMMOCHAN de l’ensemble de ces demandes ;

*condamner in solidum la société MMA et la société IMMOCHAN à payer à la société AXA FRANCE IARD la somme de 7000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les

entiers dépens avec distraction.

Elle expose que :

— le dysfonctionnement de la climatisation ne relève d’aucune garantie souscrite par la société A auprès de la société AXA ;

— les dommages découlant d’un dégât des eaux sont garantis à concurrence du montant des dommages pour les locaux et dans la limite de 5000 € pour le mobilier ;

— elle a d’ores et déjà versé à la société A au titre du contrat d’assurance une somme totale de 129 295,63 euros ;

— elle n’a pas failli à ses obligations puisqu’elle a missionné immédiatement le cabinet d’expertise I J qui s’est déplacé deux jours après la déclaration de sinistre (soit le 08 février 2008), déplacement suivi de plusieurs interventions et réunions d’expertise ;

— en dépit de l’existence d’une cause indéterminée du sinistre dégât des eaux, la société AXA a informé son assurée qu’elle garantirait le sinistre ;

— la société A a été quant à elle été négligente en contactant un plombier et en déclarant le sinistre un mois après sa découverte ;

— la cause du dégât des eaux a été très difficile à déterminer et a nécessité pour l’expert judiciaire de nombreuses investigations ; elle n’a été identifiée que le 13 novembre 2008 date à laquelle la société AXA avait déjà versé deux sommes pour permettre la réalisation de travaux ;

— la perte d’exploitation est due à la défaillance de la climatisation dont la responsabilité incombe au bailleur la société IMMOCHAN, mais également à une baisse d’activité catastrophique pour l’ensemble des centres de remise en forme du réseau CURVES à compter de 2009 ;

— la période d’indemnisation de la perte d’exploitation est limitée contractuellement à 12 mois à compter du sinistre (soit jusqu’au 6 février 2009) ;

— la somme retenue par le tribunal de commerce de Saint-Nazaire au titre de la perte d’exploitation ne repose sur aucune motivation quant aux éléments pris en compte et au mode de calcul retenu.

Par conclusions, notifiées et remises au greffe le 23 septembre 2015, la SA MMA IARD demande à la cour de :

Vu les articles 1134, 1147 et 1792 du code civil ;

VU le rapport d’expertise ;

— débouter les sociétés IMMOCHAN FRANCE, AXA FRANCE IARD et A exerçant sous l’enseigne CURVES de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre la société MMA et singulièrement de toutes demandes de condamnation in solidum ;

— dire et juger que la société AXA FRANCE IARD et la société IMMOCHAN seront tenues de garantir la société MMA de toutes condamnations qui seraient prononcées contre elle, tant en principal, frais et intérêts qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile des dépens ;

— débouter M^me Z de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ; vu l’arrêt de la chambre mixte de la Cour de Cassation du 28 septembre 2012, débouter Mme

Z et la société A de toutes demandes indemnitaires exclusivement fondées sur une expertise non contradictoire réalisée à leur seule demande ;

— très subsidiairement : réduire à de plus justes proportions les demandes de la société A dirigées contre la société MMA ;

— tout état de cause : dire et juger que la garantie de la société MMA s’agissant du préjudice d’exploitation n’est mobilisable que pour un montant maximum de 123 016 € et que cette garantie est assortie d’une franchise de 10 % avec un minimum de 370 € et un maximum de 1229 € opposables aux bénéficiaires de l’indemnité.

Elle fait principalement valoir que :

— l’expert n’émet aucune certitude quant à l’origine du dégât des eaux et a même évoqué d’autres causes ;

— la rupture de canalisation n’est pas à l’origine de tous les dommages, et notamment pas à l’origine de la dégradation des dalles du plafond (causée par les fuites constatées sur les raccords du réseau d’eau d’alimentation des sprinklers et par un réel défaut de ventilation de la salle de sport) de telle sorte que les travaux relatifs à ces désordres ne doivent pas être mis à la charge de M. B et de son assureur ;

— la responsabilité de la société AXA est parfaitement établie notamment par son inertie illustrée par un courrier du 27 juin 2008 de Monsieur C (agent d’assurance AXA) adressé au cabinet I J, mandaté par AXA ;

— le calcul du préjudice d’exploitation a été effectué sur la base de bilan prévisionnel alors qu’une expertise comptable serait seule en mesure de faire un calcul fiable de cette perte d’exploitation ;

— sa garantie ne peut être mobilisée, s’agissant de dommages immatériels, qu’à hauteur de 123 016 €.

Madame H Z n’a pas constitué avocat en cause d’appel. L’acte d’huissier valant signification de la déclaration d’appel et des conclusions ayant été délivré à étude le 11 mars 2015, le présent arrêt sera rendu par défaut en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées.

Il convient à titre liminaire de constater que madame H Z ne comparait pas en cause d’appel, de telle sorte qu’elle ne conteste pas la disposition du jugement dont appel qui a rejeté sa demande indemnitaire en réparation d’un préjudice moral.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur les désordres

Il est constant que deux types de désordres ont affecté le local loué à la société A :

— dysfonctionnement de la climatisation

— un dégât des eaux survenu le 6 février 2008

Ces deux types de désordres seront examinés successivement, avec cette précision qu’il n’est pas

discuté que la société IMMOCHAN n’est pas impliquée dans le dégât des eaux et que le plombier X n’est pas impliqué dans le dysfonctionnement de la climatisation.

Sur le dysfonctionnement de la climatisation

— sur la nature et l’origine des désordres

Il est acquis que le rafraichissement des locaux de la société A était assuré par un climatiseur à détente directe fonctionnant sur la boucle d’eau du centre commercial AUCHAN.

L’expert judiciaire a rappelé au titre de la chronologie qu’en février 2007, le groupe climatiseur s’est mis en sécurité par suite d’un embouage des filtres ; qu’à compter de cette date la société IFC est intervenue tous les 3 mois pour nettoyer les filtres et remettre en route le climatiseur ; que début mai 2008, la société IFC a demandé l’arrêt définitif du groupe de climatisation à la demande au constat d’un embouage important du groupe ayant entrainé la détérioration des plaques de l’échangeur ; qu’en juillet 2008, la société A a loué un groupe de climatisation mobile pour continuer une activité réduite dans ses locaux.

L’expert a conclu que ce dysfonctionnement est lié à la qualité de l’eau fournie par la société bailleresse IMMOCHAN, laquelle qualité ne permet pas de brancher un quelconque groupe de climatisation.

Il est formel en ce que ces désordres rendent l’immeuble impropre à destination. En effet, il n’est pas contestable et d’ailleurs non contesté par la société IMMOCHAN que l’absence de climatisation est rédhibitoire dans un local fermé à usage de salle de sport.

Outre ces éléments, la cour adopte les motifs pertinents du tribunal de commerce de SAINT NAZAIRE, quant à l’origine des désordres affectant la climatisation du local de la société A.

— sur les responsabilités encourues

S’agissant des caractéristiques du local loué, il résulte du bail commercial en son article 8 A-2 que « le local sera constitué par une coque livrée au preneur… à l’état brut de béton, source de chauffage et/ou de conditionnement d’air installé à l’aplomb de chaque local, arrivé d’eau et d’électricité, point d’évacuation des eaux vannes et des eaux usées, système de protection contre l’incendie par sprinkler pour l’installation de conditionnement d’air ».

L’article 6 B-précise quant à lui que « dans un but de bonne coordination des entreprises et de comptabilité de l’ensemble des installations du centre commercial, le bailleur réalisera notamment pour le compte du preneur, les prestations suivantes : fourniture de l’ensemble des fluides à l’aplomb de chaque boutique, fourreau de téléphone, arrivée d’eau froide et compteur, câbles d’électricité’ ».

L’article suivant 8 A-3 précise que tous les aménagements restent à la charge du preneur… Le preneur devant, en outre, compléter l’installation au-dessous du niveau supérieur de la cellule pour rejoindre les niveaux des faux plafonds (aménagement obligatoire) aussi bien pour l’installation des protections sprinkler que pour l’installation de conditionnement d’air. »

S’agissant des modalités d’aménagement, le cahier des charges techniques, pièce faisant partie intégrante du dossier contractuel locatif est explicite en ce qu’il prévoit en son article 10 C :

« il existe plusieurs solutions de conception des installations de chauffage et de rafraîchissement :

A-traitement de l’air,

B-production eau chaude et eau glacée,

C-distribution par boucle d’eau à température constante.

En fonction de la solution retenue, le preneur devra présenter son projet de chauffage et de rafraîchissement au bureau technique chargé des installations générales ».

Il se déduit de cette clause que les installations de régulation de la température (chauffage et rafraîchissement) pouvaient être envisagées selon divers modes dont « la distribution par boucle d’eau à température constante ».

La société A a effectivement fait réaliser l’installation de climatisation en optant pour la solution C susvisée.

La société bailleresse, qui au demeurant a missionné le bureau technique dirigé par monsieur de la FORET pour superviser les installations générales, ne peut sérieusement reprocher à la société A d’avoir fait le choix d’un système raccordé à la boucle d’eau du centre commercial, expressément prévu au cahier des charges techniques.

Elle ne peut davantage contester qu’en exécution dudit bail, elle avait l’obligation de fournir à la société A divers fluides dont l’eau froide ; que cette eau devait nécessairement être d’une qualité suffisante, à défaut d’être parfaite, pour permettre la mise en 'uvre du système de rafraîchissement autorisé par le cahier des charges techniques susvisées.

La société IMMOCHAN procède par affirmations lorsqu’elle remet en cause les conclusions expertales et ne produit aucune pièce probante de nature à étayer ses affirmations.

Au regard de ces développements, les désordres provenant de la mauvaise qualité de l’eau fournie par la bailleresse IMMOCHAN, tenue en vertu du bail à assurer l’alimentation en eau froide de sa locataire, ils sont de nature à engager la responsabilité de ladite bailleresse, sous réserve d’apprécier l’application ou non de la clause d’exclusion de recours insérée au bail.

Sur l’application de la clause d’exclusion

Aux termes de l’article 15 du bail commercial consenti le 30 septembre 2006 : « le preneur s’engage à renoncer à tout recours en responsabilité contre le bailleur :

15 B ' en cas d’interruption dans le service de l’eau, du gaz, de l’électricité, de la climatisation, sauf carence persistante du bailleur ».

Il s’en déduit que le preneur ne dispose d’aucun recours contre la bailleresse, dans l’hypothèse comme en l’espèce d’une interruption dans le service de l’eau (à tout le moins un service conforme au bail à savoir une eau de qualité suffisante pour envisager un système de rafraichissement eau/eau) sauf à démontrer une carence persistante de celle-ci.

Dans le présent litige, la société IMMOCHAN a été informée des désordres affectant le système de climatisation de la société A, courant juin 2008.

En effet, le cabinet « ingénierie des fluides » qui a visité l’installation dès juin 2008, a conclu notamment que « plusieurs mises en défaut manque d’eau, occasionnées par le colmatage du filtre primaire situé sur la boucle d’eau en amont de l’échangeur à plaques ont été constatées ».

Dès le 9 juin 2008, la société IMMOCHAN était interrogée par mail de la société IFC (mail de monsieur D) afin qu’elle donne son avis au plus vite compte tenu de l’urgence de la

situation, puisque le local loué n’était plus climatisé.

Ce mail était suivi d’un autre mail adressé par madame Z le 12 juin 2008, aux termes duquel elle soulignait l’urgence et sollicitait l’intervention rapide de la bailleresse.

A défaut de réponse concrète, madame Z a conclu, à ses frais, un contrat de location d’un groupe de climatisation mobile dès le 16 juillet 2008.

S’agissant de la coopération de la société IMMOCHAN dans le cadre des opérations d’expertise, la lecture de la page 11 du compte rendu numéro 3 de la réunion du 9 août 2008 est explicite. L’expert y rappelle les demandes formulées dans son premier compte rendu à l’endroit de la bailleresse (notamment le plan de recollement du réseau d’eau avec implantation des pots à boue, le cahier des charges imposées à la société de maintenance et le cahier d’entretien) et l’absence de réponse de celle-ci. La société IMMOCHAN ne peut donc valablement alléguer d’une coopération active et effective.

Le rapport de synthèse rédigé le 1^er mars 2010 et communiqué aux parties dont la société IMMOCHAN est tout aussi clair en ce qu’il met en cause la boucle de distribution d’eau sur laquelle le climatiseur est raccordé (défaut de conception du fait de la division de la moyenne surface en cellules plus petites, ou problème d’entretien. L’expert préconisait alors un remplacement du groupe climatiseur EAU/AIR par un groupe AIR/AIR.

La société IMMOCHAN a donné son accord pour un tel changement, lequel nécessitait un raccordement en toiture.

Il s’en déduit que dès juin 2008, la société IMMOCHAN avait connaissance de ce que le circuit d’approvisionnement en eau était mis en cause dans la survenance des pannes du climatiseur ; qu’en dépit des diverses investigations et démarches rappelées ci-avant, elle n’a manifestement pris aucune mesure pour tenter de remédier aux difficultés évoquées voire à fait montre d’une inertie caractérisée en ne participant pas activement aux opérations d’expertise.

C’est donc à bon droit, par des motifs efficients que la cour adopte en sus des éléments exposés précédemment, que les premiers juges ont retenu la carence persistante de la société IMMOCHAN.

Il s’en déduit que la clause d’exclusion de recours insérée au bail du 30 septembre 2016 n’est pas applicable en l’espèce.

La responsabilité de la société IMMOCHAN est pleinement engagée pour le dysfonctionnement du climatiseur et le jugement dont appel est confirmé de ce chef.

Sur le dégât des eaux

— sur l’origine des désordres

Nonobstant les doutes exprimés par la compagnie MMA (assureur décennal de monsieur X chargé du lot plomberie) l’expert judiciaire est catégorique dans ses conclusions.

Aux termes d’investigations longues et après analyse précise, il conclut que « la cause de ce dégât des eaux est liée à une détérioration de la canalisation d’alimentation eau froide au droit d’un raccord encastré dans une cloison de doublage » « la responsabilité incombe à l’entreprise de plomberie ».

A ce titre, le seul constat de l’arrêt des désordres à compter de la réparation du tuyau d’alimentation en eau litigieux, corrobore cette conclusion expertale. Il est indifférent de relever que d’autres causes ont pu contribuer aux désordres, dès lors que ces autres causes n’ont manifestement pas été

déterminantes, ainsi qu’en témoigne l’efficience de la seule réparation du tuyau détérioré.

Ces désordres ont rendu les locaux professionnels de la société A impropres à leur destination. Ils revêtent une gravité de nature décennale.

— sur la responsabilité encourue

Au regard des développements précédents, c’est à bon droit par des motifs pertinents que la cour adopte, que la responsabilité décennale de monsieur X est engagée, avec cette précision que monsieur X est assuré auprès de la société MMA au titre de sa responsabilité décennale.

La compagnie MMA ne discute pas la responsabilité de son assuré et par conséquent la mobilisation de la police d’assurance conclue entre elle et monsieur X.

2-Sur les préjudices subis

*au titre du dysfonctionnement de la climatisation

La société IMMOCHAN et la société A ne discutent pas les sommes allouées au titre des travaux provisoires en cours d’expertise et des travaux réparatoires, de telle sorte que la décision dont appel sera confirmée sur ces deux postes de condamnation.

*au titre du dégât des eaux

L’expert judiciaire a énuméré les travaux relatifs à la remise en état des locaux de la société A et force est de constater qu’il n’a nullement inclus le coût de remplacement des dalles de plafond lesquelles ont été dégradées par des éléments extérieurs au dégât des eaux (notamment fuites sur les raccords du réseau d’alimentation en eau des sprinklers et insuffisance de la ventilation).

Il s’en déduit que seuls ont été évalués les travaux visant à réparer les conséquences dommageables du dégât des eaux provoqué par la rupture du tuyau d’alimentation d’une cuvette de WC.

Quant aux contestations émises par la compagnie AXA relatives aux travaux réparatoires, elles ne sont nullement étayées.

Le jugement dont appel sera confirmé de ce chef, tant pour la somme allouée au titre des travaux réparatoires que celle allouée au titre des travaux exécutés en cours d’expertise.

*au titre du préjudice d’exploitation (contre IMMOCHAN, MMA et AXA )

L’existence même d’un préjudice d’exploitation subi par la société A à la suite du dégât des eaux et du dysfonctionnement du climatiseur n’est pas discutée . Il a été retenu par l’expert judiciaire.

S’agissant de l’imputabilité de ce préjudice, il est manifeste que les deux types de désordres (climatiseur et dégât des eaux) se sont combinés dans le temps et ont contribué à parts égales au préjudice d’exploitation en rendant l’immeuble difficilement exploitable dans sa destination initiale de salle de sport.

En effet, pour rappel, le dysfonctionnement du climatiseur a été constaté à partir de février 2007, il a été partiellement réglé par la mise en place d’un climatiseur mobile en juillet 2008 (aux frais de la société A) et c’est seulement en septembre 2009 que le caisson de climatisation a été remplacé avec mise en 'uvre d’un pot à boue.

Quant au dégât des eaux, il est survenu en février 2008 et a été solutionné fin novembre 2008.

S’il est acquis que l’absence de climatisation a nécessairement eu un impact sur la clientèle (ainsi qu’en témoigne les lettres de mécontentement), le dégât des eaux et ses conséquences à savoir une dégradation importante des locaux devenus insalubres, a contribué indéniablement à la fuite de la clientèle.

S’y ajoutent les fermetures temporaires de l’établissement pendant les opérations d’expertise, les travaux provisoires et bien évidemment les deux mois de travaux prévus par l’expert judiciaire.

C’est par conséquent à bon droit, par une analyse factuelle pertinente, que les premiers juges ont retenu le préjudice d’exploitation comme étant imputable à la panne du climatiseur à 50 % et au dégât des eaux à 50 %.

Le jugement dont appel sera confirmé sur ce point.

S’agissant en revanche de l’évaluation du préjudice d’exploitation, force est de constater que l’expert judiciaire n’a pas analysé le montant de ce poste de préjudice.

Or, les pièces versées aux débats sont insuffisantes, et pour certaines non opposables aux parties autres que la société A. Il en est ainsi pour les deux documents émanant de la SARL Atlantique d’Audit et d’Expertise comptable.

Le jugement du 17 septembre 2014 a certes pris en compte des éléments pertinents et a écarté à juste titre le simple chiffre correspondant à la perte de chiffre d’affaires.

En revanche, les éléments chiffrés sur lesquels le tribunal s’est appuyé pour retenir un préjudice d’exploitation de 500 000 euros ne sont pas explicités, de telle sorte qu’il est permis de s’interroger sur ces chiffres et sur la méthode de calcul retenue par le tribunal.

A défaut de pouvoir apprécier précisément ce chef de préjudice, il est indispensable de sursoir à statuer et d’ordonner une expertise.

Cette expertise est ordonnée aux frais avancés des sociétés MMA et IMMOCHAN.

Il convient toutefois de poser qu’en vertu de la police d’assurances souscrite par monsieur B auprès de la société MMA, le préjudice d’exploitation est couvert à hauteur d’une somme maximum de 123 016 euros et une franchise de 10 % est applicable, avec un minimum de 370 euros et un maximum de 1229 euros.

3- Sur la demande de la société A à l’encontre de la compagnie AXA

La société A sollicite la confirmation du jugement dont appel, lequel jugement n’a prononcé une condamnation à l’encontre de la compagnie AXA qu’au titre du préjudice d’exploitation.

Dans ces conditions, la cour n’est saisie d’aucune autre demande indemnitaire formée par la société A, que celle afférente au préjudice d’exploitation.

Il convient de rappeler, à titre liminaire que la société A a souscrit auprès de la compagnie AXA FRANCE IARD une police d’assurances « multirisque professionnelle » ; qu’en vertu de cette police, la compagnie AXA doit sa garantie pour les dégâts des eaux et notamment ceux résultant directement de ruptures, débordements et fuites des canalisations des bâtiments, des installations de chauffage, des chéneaux ou gouttières .

Sont essentiellement assurés les dommages matériels et la perte d’exploitation ou perte de revenus à la suite de la réduction ou de l’interruption temporaire de l’activité professionnelle assurée, résultant notamment d’un dommage matériel garanti au titre des dégâts des eaux.

Il est reproché à la compagnie AXA d’avoir failli à ses obligations contractuelles et plus précisément de ne pas avoir accompli les diligences efficaces et réelles pour assurer la gestion du sinistre déclaré le 6 février 2008 ; il lui est également reproché de ne pas avoir été diligente dans le règlement des indemnités, empêchant son assurée de pouvoir réparer rapidement les dommages.

Ces fautes auraient contribué à l’aggravation des désordres et par conséquent des préjudices.

S’agissant des manquements contractuels reprochés à la compagnie AXA, il ressort des éléments de la procédure que :

— la déclaration de sinistre a été enregistrée le 6 février 2008 ;

— le 8 février 2008, monsieur E du cabinet I J missionné par AXA se rend sur les lieux ;

— le 1^er avril 2008, monsieur E sollicite la société COFEDEL pour une recherche de fuite ;

— le 22 avril 2008, la recherche de fuite est effective et s’avère négative.

S’ensuivent une réunion d’expertise amiable, puis la désignation de l’expert judiciaire.

L’origine du désordre, n’a été identifiée que le 13 novembre 2008, après de nombreuses et diverses mesures d’investigations.

Ce bref rappel chronologique suffit à montrer que la compagnie AXA n’a manifestement pas montré la célérité nécessaire dans la prise en charge de ce sinistre. L’expert missionné par elle a attendu près de 2 mois pour donner l’ordre de rechercher l’origine du dégât des eaux.

Elle ne saurait en revanche se voir reprocher une quelconque faute en lien avec la découvert tardive de l’origine du sinistre, celle-ci procédant à l’évidence de la complexité de la situation qui a nécessité de nombreuses investigations expertales.

En revanche, aucune faute ne saurait lui être reprochée en lien avec un retard dans le versement d’indemnités destinées à la réparation des dommages. Dès avant l’identification de la cause du désordre, la compagnie AXA a versé à son assurée les sommes suivantes :

-5000 euros le 11 août 2008

-3 632 euros le 8 octobre 2008

Puis diverses autres indemnités pour un montant total de 129 295,63 euros (dont 5663,63 euros dans les jours qui ont suivis la découverte de la fuite).

S’agissant du lien de causalité entre ce manquement contractuel et l’aggravation du préjudice subi par la société A, force est de constater que les éléments produits aux débats ne permettent nullement d’en démontrer la réalité.

En effet, s’il peut être reproché à la compagnie AXA d’avoir manqué de diligence pour faire procéder à la recherche de fuite, ce délai excessif de 1 mois et 3 semaines entre la déclaration (6 février 2008) et l’ordre de recherche de fuite (1^er avril 2008) n’a manifestement pas eu de conséquence sur

l’étendue des désordres.

L’origine de la fuite n’a été identifiée que le 13 novembre 2008, dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire et après de multiples investigations.

De surcroît, la société A n’est pas exempte de reproche puisque la déclaration de sinistre n’a pas été faite dès l’apparition des signes de dégât des eaux. Aux termes d’un mail en date du 6 février 2008 (jour de la déclaration de sinistre) madame Z, gérante de la société A, indique que « voilà un mois que les dégradations s’enveniment ».

Au regard de l’ensemble de ces développements, la responsabilité contractuelle de la compagnie AXA n’est nullement engagée, de telle sorte qu’il y aura lieu à application pure et simple du contrat d’assurance liant la société A et la compagnie AXA, notamment du plafond d’indemnisation de 120 000 euros pour le préjudice d’exploitation et de la franchise contractuellement prévue soit 3147 euros.

Le jugement est infirmé de ce chef en ce que la responsabilité contractuelle de la société AXA FRANEC IARD n’est pas engagée.

En revanche, à défaut de pouvoir apprécier le montant du préjudice d’exploitation, il est sursis à statuer sur la demande indemnitaire de la société A à l’encontre de la société AXA FRANCE IARD.

4-Sur les recours en garantie

Il convient d’observer à titre liminaire, que la société A sollicite la confirmation du jugement dont appel, lequel n’a prononcé aucune condamnation solidaire ou in solidum au titre de l’indemnisation des préjudices subis par la société A.

Seules les condamnations aux dépens et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ont donné lieu à condamnation solidaire.

En revanche, la société AXA FRANCE IARD sollicite la garantie de la société MMA et de la société IMMOCHAN (par une condamnation in solidum).

Quant à la société MMA, elle sollicite la garantie de la société AXA FRANCE IARD et de la société IMMOCHAN.

Au regard des développements précédents afférents aux responsabilités encourues, et sous réserve de la liquidation à venir du préjudice d’exploitation, il convient de juger que :

— la société MMA, assureur décennal de monsieur X responsable du dégât des eaux est condamnée à garantir la compagnie AXA de toutes condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent litige, en principal, frais et intérêts ;

— la société IMMOCHAN, responsable des dommages découlant du dysfonctionnement de la climatisation est condamnée à garantir la compagnie AXA des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent litige, au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

— la société IMMOCHAN est condamnée à garantir la société MMA des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et des frais irrépétibles, et ce, à hauteur de 50 % desdites condamnations.

5- Sur les demandes accessoires

Il est sursis à statuer sur les dépens et les frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement par arrêt réputé contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal de commerce de SAINT NAZAIRE en date du 17 septembre 2014 à l’exception des dispositions afférentes à la responsabilité de la société AXA FRANCE IARD et à l’évaluation du préjudice d’exploitation ;

Rappelle que le préjudice d’exploitation est imputable dans une proportion de 50 % à la panne du climatiseur et de 50 % au dégât des eaux ;

Statuant à nouveau :

Juge que la société AXA FRANCE IARD n’a pas manqué à ses obligations contractuelles à l’égard de la société A ;

Juge qu’il y a lieu à application pure et simple du contrat d’assurance liant la société A et la compagnie AXA, notamment du plafond d’indemnisation de 120 000 euros pour le préjudice d’exploitation et de la franchise contractuellement prévue soit 3147 euros ;

Sursoit à statuer sur l’indemnisation du préjudice d’exploitation et ordonne avant dire droit une expertise ;

Désigne pour y procéder :Monsieur K-L M, demeurant […], sortie de Vertou ([…], tel 02 40 34 53 23 et 06 20 37 53 11, mel : e.M@pga-nantes.fr avec pour mission :

Lequel, après avoir convoqué et entendu les parties, s’être fait communiquer tous documents comptables utiles, avoir entendu tout sachant et pris connaissance de tout autre document utile, donnera les indications et avis suivants :

1 ' évaluer la perte d’exploitation subie par la société A à compter de 2007-2008 ;

2 ' déterminer la ou les causes de cette perte d’exploitation, en précisant notamment si une partie de la perte d’exploitation découle d’une baisse généralisée de ce type d’activité ;

3 ' déterminer la part de cette perte incombant au dysfonctionnement du climatiseur et au dégât des eaux survenus respectivement courant 2007 et 2008 ;

4 ' ventiler ce préjudice d’exploitation en distinguant les périodes d’arrêt total ou partiel d’activité (durant les opérations expertales, les travaux temporaires et les travaux de remise en état prévus par l’expert) et le préjudice subi durablement à la suite de la désaffection de la clientèle ;

5 ' faire toutes observations utiles à la solution du litige ;

— Dit que la société IMMOCHAN et la société MMA devront consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de la Cour d’appel de RENNES , dans le délai de trois mois à compter de la date du présent arrêt , la somme de 4 000 € chacune, destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert;

— Dit que dès la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses frais et honoraires ;

- Dit que dans le compte-rendu qui suivra la première réunion contradictoire, l’expert indiquera s’il lui paraît opportun que ses opérations soient déclarées communes à des intervenants encore étrangers à la procédure ;

— Dit que l’expert pourra s’ adjoindre et recueillir l’avis de tout technicien d’une autre spécialité que la sienne en sollicitant, si besoin est, un complément de provision et à charge de joindre l’avis du sapiteur à son rapport et de présenter une note d’honoraires et de frais incluant la rémunération du sapiteur ;

— Dit que l’expert devra communiquer des pré-conclusions aux parties, relatives à l’ensemble des points de sa mission, en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

— Dit que le rapport d’expertise devra être déposé au greffe de ce tribunal, service du dépôt des rapports, en un exemplaire dans le délai de 6 mois à compter de la date du versement de la consignation, sauf prorogation dûment autorisée par le magistrat chargé du contrôle des expertises sur la demande de l’expert et qu’il en délivrera copie à chacune des parties ;

— Dit qu’en cas de refus, empêchement ou négligence l’expert commis sera remplacé par simple ordonnance du magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du conseiller de la mise en état du 6 novembre 2018 ;

Y additant :

Juge qu’en vertu de la police d’assurances souscrite par monsieur B auprès de la société MMA, le préjudice d’exploitation est couvert à hauteur d’une somme maximum de 123 016 euros et qu’une franchise de 10 % est applicable, avec un minimum de 370 euros et un maximum de 1229 euros.

Condamne la société MMA, assureur décennal de monsieur B responsable du dégât des eaux à garantir la compagnie AXA de toutes condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent litige, en principal, frais et intérêts ;

Condamne la société IMMOCHAN, responsable des dommages découlant du dysfonctionnement de la climatisation à garantir la compagnie AXA des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent litige, au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

Condamne la société IMMOCHAN à garantir la société MMA des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et des frais irrépétibles, et ce, à hauteur de 50 % desdites condamnations.

Sursoit à statuer sur les dépens et frais irrépétibles.

Le Greffier, Le Président,