Arrêt N°

SP

R.G : N° RG 23/01293 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F6MU

S.C.I. PLANTE FLAVIE IMMO

C/

S.A.S. RUN AMENAGEMENT DE L’EST

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 29 AVRIL 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une ordonnance rendue par le JUGE DE L’EXECUTION DE [Localité 11] en date du 17 AOUT 2023 suivant déclaration d’appel en date du 18 SEPTEMBRE 2023 rg n°: 22/02721

APPELANTE :

S.C.I. PLANTE FLAVIE IMMO

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : M^e Abdelnasr ZAIR, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMEE :

S.A.S. RUN AMENAGEMENT DE L’EST Agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentant : M^e Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Clôture: 19 novembre 2024

DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée à l’audience publique du 18 Février 2025 devant la cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Qui en ont délibéré

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 29 Avril 2025.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Avril 2025.

Greffier : M^me Véronique FONTAINE

LA COUR

A la requête de la SCI Plante Flavie Immo (la SCI) et suivant ordonnance de référé du 23 septembre 2021, le président du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a, notamment, ordonné à la SAS Run Aménagement de l’Est (la société RAE) de quitter la parcelle cadastrée [Cadastre 9], située [Adresse 2] à Saint-André, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai accordé, ainsi que de procéder à la démolition de toute construction qu’elle a entreprise sur cette parcelle, également sous astreinte de 500 euros par jour, passé un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision.

Par un acte du 6 septembre 2022, la SCI a fait assigner la société RAE devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins de liquidation de l’astreinte provisoire.

Dans ses dernières écritures la SCI a demandé au juge de l’exécution de :

À titre principal :

— débouter la société RAE de sa demande de sursis à statuer ;

— liquider l’astreinte relative à l’obligation pour la société RAE et de tout occupant de son chef de quitter les lieux à la somme de 7.000 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la demande en justice ;

— liquider l’astreinte relative à l’obligation pour la société RAE de procéder à la démolition de toute construction qu’elle a entreprise sur la parcelle cadastrée [Cadastre 9], située [Adresse 2] à [Localité 10], à la somme de 254.000 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la demande en justice ;

À titre subsidiaire :

— désigner un expert pour évaluer le coût d’une remise en état de la parcelle dans sa vocation agricole et d’évaluer son préjudice d’exercer une activité agricole jusqu’à la date de la remise en état ;

En tout état de cause :

— condamner la société RAE au paiement d’une indemnité de procédure de 3.000 euros.

La société RAE a demandé au juge de l’exécution de :

À titre principal :

— surseoir à statuer dans l’attente de la décision qui sera rendue au fond par le tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion ;

À titre subsidiaire :

— déclarer la SCI irrecevable en raison de l’absence de résolution amiable du litige au visa de l’article 1528 du code de procédure civile et mal fondée en toutes ses demandes, et l’en débouter;

— la condamner au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

C’est dans ces conditions que, par jugement rendu le 17 août 2023, le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a statué en ces termes :

«  DECLARE irrecevable la demande de sursis à statuer formée par la société RUN AMENAGEMENT DE L’EST.

REJETTE la fin de non-recevoir présentée par la société RUN AMENAGEMENT DE L’EST.

CONDAMNE la société RUN AMENAGEMENT DE L’EST à payer à la SCI PLANTE FLAVIE IMMO la somme de 2.100 euros pour la période du 11 novembre 2021 au 24 novembre 2021 au titre de la liquidation de l’astreinte relative à la libération de la parcelle cadastrée BO [Cadastre 6] prononcée par ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Saint Denis de La Réunion du 23 septembre 2021, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

CONDAMNE la société RUN AMENAGEMENT DE L’EST à payer à la SCI PLANTE FLAVIE IMMO la somme de 2.250 euros pour la période du 11 novembre 2021 au 25 novembre 2021 au titre de la liquidation de l’astreinte relative à la démolition de toute construction qu’elle a entreprise sur la parcelle cadastrée BO [Cadastre 6] prononcée par ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion du 23 septembre 2021, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

CONDAMNE la société RUN AMENAGEMENT DE L’EST à verser à la SCI PLANTE FLAVIE IMMO une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE la société RUN AMENAGEMENT DE L’EST au paiement des entiers dépens.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. "

Par déclaration au greffe en date du 18 septembre 2023, la SCI a interjeté appel de cette décision.

L’intimée s’est constituée par acte du 25 septembre 2023.

L’affaire a été fixée à bref délai selon avis en date du 9 octobre 2023.

La SCI a déposé ses premières conclusions d’appel par RPVA le 19 octobre 2023.

La société RAE a déposé ses conclusions d’intimée par RPVA le 25 octobre 2023.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 novembre 2024.

***

Dans ses dernières conclusions récapitulatives n° 2 transmises par voie électronique le 16 septembre 2024, la SCI demande à la cour, au visa des articles 213-6 du code de l’organisation judiciaire, R.121-1 du code des procédures civiles d’exécution et 73 et 74 du code de procédure civile, de :

— Dire l’appel recevable et bien fondé ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que l’obligation de démolition de toute construction était satisfaite au 25 novembre 2021 et en ce qu’il a limité sans motif valable, le montant des astreintes définitives ;

Statuant à nouveau,

A titre principal

— Liquider l’astreinte relative à l’obligation pour la société RAE et de tout occupant de son chef de quitter les lieux à la somme de 7.000 euros (soit 14 jours après le délai de 30 jours suivant la date de signification de l’ordonnance de référé), outre intérêts au taux légal à compter de la demande en justice ;

— Liquider l’astreinte relative à l’obligation pour la société RAE de procéder à la démolition de toute construction qu’elle a entreprise sur la parcelle cadastrée [Cadastre 9], sise [Adresse 2] à [Localité 10], à la somme de 254.000 euros (174.500 euros pour la période du 11 novembre 2021 au 26 octobre 2022 soit 349 jours à 500 euros + 79.500 euros pour la période du 27 octobre 2022 au 4 avril 2023, soit 159 jours à 500 euros outre intérêts au taux légal à compter de la demande en justice, somme à parfaire à la date du prononcé de l’arrêt à intervenir ;

A titre infiniment subsidiaire

— Désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de se rendre sur les lieux, de prendre connaissance des éléments de la cause notamment des constats d’huissier effectués par les parties, d’évaluer le coût d’une remise en état de la parcelle dans sa vocation agricole et d’évaluer le préjudice subi par la SCI du fait de l’indisponibilité d’exercer une activité agricole jusqu’à la date de la remise en état ;

En tout état de cause

— Débouter la société RAE de l’intégralité de ses demandes et de son appel incident ;

— Condamner la société RAE aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

***

Dans ses dernières conclusions responsives et récapitulatives transmises par voie électronique le 14 novembre 2024, la société RAE demande à la cour de :

— Déclarer l’appel de la SCI recevable, mais ledit mal fondé sur le fond ;

Sur l’astreinte

En principal

— Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a mis à la charge de la société RAE la somme de 4.350 euros au titre de l’astreinte et celle de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles et dépens ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

— Débouter la SCI de l’ensemble de ses prétentions.

Subsidiairement,

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

— Débouter la SCI de l’ensemble de ses prétentions ;

Sur l’appel incident

— Recevoir la société RAE en son appel incident en ce que le jugement entrepris l’a déboutée de sa demande de sursis à statuer ;

Statuant à nouveau de ce chef,

— Surseoir à statuer dans l’attente de la décision qui sera rendue par le tribunal judiciaire de Saint-Pierre dans l’affaire enregistrée sous le numéro RG 23/00009 ;

En tous les cas,

— Condamner la SCI à payer la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI aux entiers dépens de première instance et d’appel.

***

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

A titre liminaire

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur le périmètre de l’appel

Vu les articles 562 et 954 du code de procédure civile

La cour constate que la société RAE a exclu du périmètre de son appel l’incident la fin de non-recevoir tirée de l’absence de résolution amiable du litige fondée sur l’article 1528 du code de procédure civile, n’ayant pas formé appel incident de ce chef, celui-ci a donc un caractère définitif.

Sur le sursis à statuer

La société RAE expose qu’elle occupait les lieux en vertu d’un bail non commercial. Elle soutient que la décision sur laquelle se fonde la SCI est une décision provisoire n’ayant pas autorité de la chose jugée en principal alors qu’elle justifie d’une procédure en cours sur le fond devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion portant sur ses droits sur la parcelle litigieuse. Elle fait valoir que sa demande de sursis à statuer est fondée et relève du pouvoir discrétionnaire du juge et n’est donc pas soumis aux dispositions de l’article 74 du code de procédure civile car il ne s’agit pas d’une exception de procédure.

La SCI fait valoir pour l’essentiel qu’il est de jurisprudence constante que le sursis à statuer est une exception de de procédure qui doit être présentée avant toute défense au fond.

Sur ce,

L’article 377 du code de procédure civile dispose qu’en dehors des cas particulier où la loi le prévoit, l’instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer ou qui radie l’affaire.

Selon l’article 378, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer.

La jurisprudence de la Cour de cassation retient que la demande de sursis à statuer constitue une exception de procédure

Il s’ensuit que conformément aux dispositions des articles 73 et suivants du code de procédure civile, la demande de sursis à statuer doit, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, même si les règles invoquées au soutien de l’exception sont d’ordre public. L’irrecevabilité est d’ordre public et doit donc être relevée d’office par le juge.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le juge de l’exécution a déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer formée par la société RAE, après avoir constaté qu’aux termes de ses premières conclusions, la société RAE avait soulevé l’irrecevabilité de la demande de la SCI à raison de l’absence de tentative de résolution amiable du litige et avait conclu au fond.

Le cour relève par ailleurs que la société RAE persiste à solliciter devant elle en premier lieu le débouté de la SCI de l’ensemble de ses prétentions.

Sur la liquidation d’astreinte

Il résulte des articles L.131-1 et suivants du code des procédure civiles d’exécution que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Il dispose d’un pouvoir discrétionnaire pour en fixer le montant

L’astreinte ne prend effet qu’à la date fixée par le juge et elle ne peut pas être antérieure au jour où la décision qui porte sur une condamnation à une obligation est devenue exécutoire.

L’astreinte est indépendante des dommages-intérêts.

L’astreinte est provisoire ou définitive. Provisoire, elle permet une révision à la diminution ou une suppression de son montant lors de sa liquidation. Elle peut avoir une durée indéterminée. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif.

Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire.

En l’espèce, l’ordonnance de référé du 23 septembre 2021 qui a ordonné à la société RAE de quitter la parcelle BO [Cadastre 6] et à procéder à la démolition de toute construction qu’elle a entreprise sur cette parcelle n’a pas précisé la nature des astreintes qu’elle a prononcées et qui doivent donc être considérées comme provisoires, comme l’a relevé à bon droit le juge de l’exécution.

Aux termes de l’article L.131-4 du même code :

«  Le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation.

L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère. "

Conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation dont se prévaut la société RAE, il convient d’interpréter l’article L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution à la lumière de l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne des droits de l’homme, lesquelles garantissent le droit au respect des biens (et, partant, le droit de propriété).

Ainsi, outre le comportement du débiteur et des difficultés qu’il a pu rencontrer pour exécuter l’astreinte, le juge qui statue sur la liquidation d’une astreinte provisoire doit, lorsque la demande lui en est faite, ce qui est le cas en l’espèce, apprécier, de manière concrète, s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l’astreinte et l’enjeu du litige.

Et pour rappel, c’est au débiteur qu’il appartient de démontrer qu’il a effectivement exécuté les obligations mises à sa charge sous peine d’astreinte ou que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

Il convient dès lors de liquider ladite astreinte en prenant en compte le comportement de la société RAE, ses éventuelles difficultés d’exécution et d’examiner s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant liquidé et l’enjeu du litige.

En l’espèce, suivant attestation notariée du 16 décembre 2020, Mme [P] [Y] [F] veuve [C], Mme [W] [G] [C] épouse de M. [Z] [K] [I] et Mme [L] [N] [A] [C] ont vendu à la SCI Plante Flavie Immo une maison créole de début du siècle de type F8 de plain-pied sur un niveau et deux terrasses ainsi que des dépendances : une remise et une longère, étant précisé que l’arrière de la maison est à usage de verger, en friche actuellement, situés à Saint-André [Adresse 3] cadastrée section BO n° [Cadastre 6] d’une surface de 1ha 8 a 39 ca au prix de 295.000 euros.

Il ressort de l’exposé du litige de l’ordonnance de référé du 23 septembre 2021 que la SCI a indiqué que lors de la vente, les vendeurs lui ont indiqué que la parcelle était occupée par deux occupants sans titre, dont l’un a entreposé des engins et a fait construire sans autorisation un hangar et un bureau et qu’elle a effectivement constaté que sa parcelle était occupée sans droit ni titre par la société RAE qui entrepose du matériel de travaux publics; elle a d’abord demande l’expulsion de celle-ci, puis, dans ces dernières conclusions, elle a également sollicité la démolition de toute construction se trouvant sur sa parcelle sous astreinte de 500 euros par jour de retard tandis que de son côté, la société RAE affirmait bénéficier d’un titre d’occupation et sollicitait un délai de 11 mois pour organiser le déménagement. Dans son dispositif, le juge, après avoir constaté l’existence d’un trouble manifestement illicite et dit y avoir lieu à référé, a ordonné à la société RAE, :

— de quitter la parcelle BO [Cadastre 6] dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision et, à défaut, sous astreinte de 500 euros par jour de retard

— de procéder à la démolition de toute construction qu’elle a entreprise sur la parcelle BO [Cadastre 6] dans le même délai et à défaut sous la même astreinte.

Dans son procès-verbal de constat des 24 et 25 novembre 2021 établi à la demande de la société RAE, l’huissier constate que :

— il n’y a plus aucun matériel roulant, ni aucun engin de travaux publics, ni mobil home ou container de chantier, à l’exception de la semi-benne qui est encore présente sur le site (le propriétaire doit faire le nécessaire le jour même)

— à l’endroit désigné par M. [E] comme étant l’emplacement du hangar de fabrication artisanale, l’huissier observe la présence d’une plateforme en béton coulé nue qui selon M. [E] existait déjà lors de l’installation de sa société

— au Sud de la parcelle présente d’un andain planté en bananiers avec de la végétation haute

— à l’Ouest de la parcelle andains sur toute la longueur de la limite

— sur le Nord, présence d’une forêt naturelle avec de la végétation sauvage haute, quelques pneumatiques visibles dans la végétation sauvage haute M. [E] déclare que cela n’est pas de son fait mais qu’il fera le nécessaire pour les enlever de là

— sur l’Est : servitude de passage qui dessert les parcelles voisines et celle de la SCI

— le lendemain le semi-benne n’est plus sur le site, idem pour les pneumatiques et constate qu’à ce jour la parcelle est totalement libre de toute construction, de toutes personnes et de tous matériels roulants, engins de travaux publics, mobil home et container de chantier;

Dans son procès-verbal de constat du 10 janvier 2022 établi à la demande de la SCI qui expose " qu’il est vrai que l’ensemble des constructions ont été retirées mais pas les aménagements entrepris de son fait ; que divers déchets et matériaux de chantiers liés à son activité ont été laissés sur les lieux, cachés par la végétation ; demande d’en dresser constat avant et après défrichage de la parcelle " l’huissier constate que :

— une grande partie du terrain est recouverte d’un mélange d’enrobé et de gravillons et d’une plateforme béton

— le long de la borne Nord-Est, présence de déchets métalliques, de bidons plastique vides, de bordures béton entreposés et partiellement recouverts de végétations

— petit talus recouvert de végétation et constitué pour les parties visibles d’un mélange de terre, d’enrobés, de sable et gravats longe la plateforme béton ; un tuyau d’alimentation en eau émerge de la plateforme béton

— présence d’une évacuation de WC située sur le talus

— présence de plusieurs talus, de tailles variées, répartis sur le terrain côté Sud et Sud-Ouest et recouvert de végétation ; certains talus font plus d’un mètre de hauteur par endroits ; pour les parties visibles, les talus sont constitués d’un mélange de terre, d’enrobés et de déchets divers de chantier

— de nombreux déchets de chantier sont entreposés sur la parcelle le long de la voie principale : gravats, tuyaux, grilles métalliques, poteaux en fer

— après nettoyage et défrichage ' présence d’un tuyau d’eau émargeant de la plateforme béton ; le béton ne présente pas de saignée pour le passage du tuyau d’eau : le béton a été coulé sur le tuyau d’alimentation en eau.

La société RAE verse aux débats un accord valant bail daté du 29 janvier 2013 conclu entre elle et M. [D] [C], celui-ci reconnaissant avoir reçu de M. [E] des chèques de 1.000 ' le 29 janvier 2013, 10.000 ' le 19 avril 2013 et 5.000 ' le 19 décembre 2013 pour la mise à disposition de son terrain BO [Cadastre 5] d’une surface approximative de 7.500 m² « cet accord est valable un bail portant sur la base de 1500' l’année ce qui nous ramène à 10 ans, date du fin bail 31 Juillet 2023 ».

Dans son procès-verbal de constat établi le 12 juin 2023 à la demande de la société RAE aux fins de prouver que le terrain qu’elle a précédemment quitté est actuellement exploité par d’autres personnes, l’huissier indique :

«  Je longe un chemin de terre, dans lequel j’accède au départ de la route de [Localité 12] vers l’Ouest, lequel dessert une habitation et le terrain en question. Me trouvant sur la servitude de passage, je monte sur la parcelle cadastrée section BO numéro [Cadastre 6] la présente d’un camion de marque Renault, immatriculé DS 195 AR. "

La société RAE produit, notamment, des pièces justifiant du classement de la parcelle BO [Cadastre 6] en zone rouge : « aléa mouvement de terrain regroupant les affaissements, tassements, glissements et retrait-gonflement ».

1°) sur l’astreinte relative à la libération de la parcelle BO [Cadastre 6] par la société RAE

Le juge de l’exécution a considéré que la société RAE n’a jamais contesté son obligation de quitter les lieux mais a seulement demandé un délai pour y procéder, délai auquel la SCI ne démontre pas s’être opposée et qu’elle n’a donc manifesté aucune volonté délibérée de se soustraire à l’ordonnance du 23 septembre 2021. Il a déduit du procès-verbal de constat des 24 et 25 novembre 2021 que la société RAE avait déjà fait le nécessaire avant le venue de l’huissier pour libérer la parcelle et procéder à la démolition et à l’enlèvement de l’abri qu’elle avait construit de manière artisanale mais qu’elle attendait que le propriétaire de la semi-benne vienne retirer son matériel. Il en a déduit qu’il y avait lieu de minorer le montant de l’astreinte qui avait couru pendant 14 jours en la liquidant à la somme de 2.100 euros pour la période allant du 11 au 24 novembre 2021 (150' x 14)

La SCI soutient en substance que la société BO 546 avait connaissance de l’ordonnance de référé depuis le 23 septembre 2021 par voie de RPVA, soit 60 jours avant son départ des lieux et qu’elle n’invoque aucune circonstance particulière justifiant qu’elle ait mis autant de temps pour quitter les lieux. Elle en déduit que l’astreinte pour quitter les lieux doit être exécutée en totalité, soit à hauteur de 7.000 euros (500 ' x 14 jours).

La société RAE fait valoir pour l’essentiel que le juge saisi doit s’assurer de ce que le montant de l’astreinte liquidée soit raisonnablement proportionnée à l’enjeu du litige (Cass. 2e civ. 20 janv. 2022 n° 20-15.261, 19-23.721 et 19-22.435). Elle argue que rien ne permet de considérer qu’elle avait accepté implicitement les délais sollicités par la société RAE pour quitter les lieux : elle a mandaté un huissier pour obtenir le départ forcé de l’occupant sans droit ni titre. Elle plaide que la société RAE n’a fait que déblayer ce qui était apparent sans réelle volonté de quitter les lieux puisqu’elle a engagé une procédure devant le tribunal judiciaire pour se voir reconnaître le droit d’occuper les lieux.

En l’espèce, c’est par une juste appréciation des faits de la cause et par des motifs pertinents que la cour adopte que le juge de l’exécution a condamné la société RAE à hauteur de 2.100 euros.

2°) sur l’astreinte relative à la démolition des constructions présentes sur la parcelles BO [Cadastre 6]

La SCI soutient en substance que la société RAE ne prouve pas qu’elle a exécuté en totalité les obligations mises à sa charge par l’ordonnance de référé car elle n’établit pas que la plateforme béton était préexistante à son entrée dans les lieux. Elle fait valoir que :

— conformément à l’article 1353, elle rapporte la preuve de l’obligation dont elle entend demander l’exécution forcée, à savoir l’obligation pour la société RAE de démolir toutes les constructions existantes sur la parcelle occupée, par l’ordonnance du 23 septembre 2021,

— elle n’a appris l’existence de la plateforme béton qu’après le départ effectif de la société RAE à l’occasion du constat d’huissier du 10 janvier 2022,

— la société RAE qui occupait les lieux depuis 2013 ne peut pas prétendre qu’elle n’a pas constaté l’existence de cette plateforme en béton de plus de 5.000 m² et reproche à celle-ci de ne pas avoir demandé au juge des référés de l’exclure de son obligation de démolition alors qu’elle savait que son expulsion était inéluctable,

— le fait d’avoir construit la plateforme ou pas n’est pas un simple fait juridique prouvable par tout moyen mais un acte juridique ; si la société RAE n’a pas pris soin d’établir un état des lieux d’entrée, signé par le bailleur, elle en peut se prévaloir de sa négligence pour contourner l’obligation de fournir une preuve par écrit ; les deux attestations de témoin ne sont pas recevables, qu’elles n’ont aucune valeur probante et ne peuvent contredire la preuve apportée par les photos satellites versées aux débats qui démontre que le terrain était en 2010 vierge de toute construction visible,

— la parcelle occupée par la société RAE est à vocation agricole et ne supportait pas de construction jusqu’à l’occupation illicite de cette dernière, ce qui est conforté par la présence d’une longère qui n’a pas été détruite et qui a fait l’objet d’une occupation par un occupant sans droit ni titre comme mentionné dans l’acte de vente et qui ne peut pas être la société RAE,

— la parcelle est toujours jonchée de déchets ou de déblais liés à la démolition partielle d’une partie des construction.

La SCI argue encore qu’à ce jour, elle ne peut jouir de son droit de propriété compte tenu des désordres causés par la société RAE qui n’a manifestement pas exécuté totalement les obligations mises à sa charge par l’ordonnance de référé du 23 septembre 2021. Elle plaide que compte tenu de l’exécution partielle de ses obligations, l’astreinte doit être liquidée à la somme totale de 254.000 euros (500 ' x 349 jours pour la période du 11 novembre 2021 au 26 octobre 2022 + 500 ' x 159 jours entre le 27 octobre 2022 et le 4 avril 2023), somme à parfaire à la date de l’arrêt à intervenir. Elle soutient également que le retard dans l’exécution ne résulte pas d’une cause étrangère à la société RAE ou de difficultés qui l’auraient empêché d’exécuter la décision : au contraire, tout laisse à penser qu’elle n’a exécuté l’ordonnance de référé qu’à minima, en enlevant ce qui était le plus visible et en conservant tout ce qui lui servirait pour son retour dans les lieux dont la dalle et la plateforme en béton.

A titre infiniment subsidiaire, si la cour souhaite connaître le coût réel et actualisé d’une remise en état avec enlèvement de toutes les constructions et ramassage et recyclage des déchets et détritus jonchant la parcelle, elle sollicite la désignation d’un expert.

La société RAE fait valoir que les constructions dont la démolition a été ordonnée concernaient l’installation d’un hangar mobile ainsi qu’une clôture et du matériel entreposé et qu’elle s’est exécutée. Elle ajoute qu’elle a également enlevé les pneus usagés, bien que cette mesure n’ait pas été ordonnée par le juge des référés.

Concernant la plateforme, elle soutient que celle-ci n’est pas l''uvre de la société RAE puisqu’elle était présente à son arrivée sur le terrain et ce qui est démontré par les témoignages produits. Elle considère que les photographie satellites produites par la SCI ne permettent pas d’exclure une plateforme sous la végétation, ni une précédente exploitation du terrain avant son occupation.

Elle argue encore que la parcelle [Cadastre 9] est classée en zone rouge et n’est pas agricole. Elle estime que c’est à la SCI de prouver que la dalle en béton a été réalisée par la société RAE, dalle en béton qui ne s’étend pas sur une surface de 5.000 m² mais d’une surface totale de 120 m².

S’agissant des déchets et détritus sur les lieux, elle plaide que la SCI ne démontre pas que ceux-ci sont bien situés sur son terrain ni qu’elle en est à l’origine. Elle ajoute que la SCI a pris possession du terrain dès son départ et ce n’est que 9 mois plus tard qu’elle a sollicité la liquidation de l’astreinte : il est donc patent que la SCI est responsable des déchets entreposés par elle après son départ.

Elle soutient encore que le juge des référés ne l’ayant pas condamnée à enlever les détritus et déchets qui ne peuvent pas être confondus avec une demande de démolition, la demande d’astreinte de ce chef est mal fondée : le juge de l’exécution ne peut pas modifier le dispositif de l’ordonnance de référé. Elle ajoute qu’aucune demande n été formulée par la SCI en référé concernant la présence de déchets et la remise en état du terrain : elle a satisfait aux dispositifs de l’ordonnance de référé du 23 septembre 2021 et les demandes supplémentaires doivent donc être rejetées.

Elle fait encore valoir que la somme réclamée dépasse largement la valeur du terrain dont le montant du mètre carré est quasiment nul, car situé en zone rouge. S’agissant des devis produits, la société RAE argue qu’ils sont faux, ce qui justifie la mauvaise foi de la SCI.

En l’état, la cour observe que si la SCI se plaint de dépôt de déchets et/ou remblais laissés sur la parcelle, ceux-ci ne relèvent manifestement pas de « construction », la seule obligation mise à la charge de la société RAE discutée étant celle consistant à " procéder à la démolition de toute construction qu’elle a entrepris sur la parcelle BO [Cadastre 6] " et plus précisément, la question de savoir si la plateforme a été construite par la société RAE et donc incluse dans l’obligation mise à la charge de cette dernière.

La cour rappelle également que contrairement à ce que soutient la SCI, le fait de construire une plateforme ne constitue pas un acte juridique mais un fait juridique qui peut être prouvé par tous moyens et qu’en outre, en admettant que la société RAE ait bénéficié d’un bail sur la parcelle, ce qui est nié par la SCI et fait l’objet d’une autre procédure, il convient de rappeler que la réalisation d’un état des lieux d’entrée comme de sortie n’est pas obligatoire et constitue un droit pour le locataire.

Il ressort des éléments du dossier qu’il est constant que :

— l’acte de vente du 16 décembre 2020 ne fait pas mention de la présence d’une quelconque plateforme, ni par ailleurs de la vocation agricole de la parcelle ou de sa localisation en zone rouge qui, au demeurant, semble difficilement conciliable avec une zone agricole

— dans l’ordonnance de référé du 23 septembre 2021, les parties n’évoquent à aucun moment, ni la présence de déchets sur la parcelle, ni la présence d’une plateforme béton qui, selon la SCI occuperait une surface de 5.000 m², soit une surface pourtant assez conséquente

— l’ordonnance de référé du 23 septembre 2021 ne vise que la démolition de « toute construction », la SCI se plaignant de l’entreposage d’engins et de la construction sans autorisation d’un hangar et d’un bureau

— la parcelle appartenant à la SCI est également occupée sans titre par une autre personne que la société RAE, dont l’identité est ignorée, tout comme la localisation de cette occupation sur la parcelle BO [Cadastre 6]

— le procès-verbal de constat des 24 et 25 novembre 2021 fait mention de la présence d’une plateforme en béton coulé nue qui selon M. [E] existait déjà lors de l’installation de sa société et sur laquelle était placée le hangar de fabrication artisanal.

Les photographies produites par la SCI, qu’elles soient de dates et d’auteurs inconnus ou émanant du site géoportail, sont insuffisantes à établir la preuve de l’existence d’une plateforme béton, qui selon celle-ci serait de 5.000 m² tandis que la société RAE évoque une surface de 120 m² : on y voit essentiellement de la terre nue ou de la végétation sans pouvoir localiser une quelconque plateforme béton.

Les témoignages versés aux débats par la SCI échouent également à prouver l’existence d’une plateforme béton, de quelque dimension qu’elle soit, qui serait l''uvre de la société RAE : M. [B] évoque un container installé sur une bande de béton qu’il aurait vu 14 ans auparavant et M. [X] mentionne uniquement la présence d’un container.

La cour relève par ailleurs que la délimitation de l’occupation sans titre par la société RAE de la parcelle appartenant à la SCI n’est pas précisément déterminée, ladite parcelle étant, faut-il le rappeler, également occupée sans titre par une autre personne, ce qui rend une appréciation fine des photographies et des constations des procès-verbaux difficile.

Il résulte de ce qui précède que c’est à bon droit que le juge de l’exécution a jugé que la société RAE avait pleinement rempli ses obligations au 25 novembre 2021, la SCI échouant à établir l’exécution seulement partielle des obligations mises à la charge de la société RAE et a minoré l’astreinte en la liquidant à la somme de 2.250 euros (150 ' x 15) pour la période allant du 11 au 25 novembre 2021 au vu des circonstances précédemment exposées et qu’il a débouté la SCI de sa demande subsidiaire d’expertise.

Le jugement sera par conséquent confirmé en toutes ses dispositions, y compris celles relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SCI succombant, il convient de la condamner aux dépens d’appel et de la débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d’appel.

L’équité commandant de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la SAS Run Aménagement de l’Est, il convient de lui accorder de ce chef la somme de 3.000 euros pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu le 17 août 2023 par le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion ;

Y ajoutant

Condamne la SCI Plante Flavie Immo aux dépens d’appel ;

La déboute de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la SCI Plante Flavie Immo à payer à la SAS Run Aménagement de l’Est la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par M^me Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT