25/07/2016

ARRÊT N°459

N°RG: 15/01092

CM/CD

Décision déférée du 20 Novembre 2014 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 13/02108

M. Z

E Y

C D épouse Y

C/

XXX

SAS IFB FRANCE

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT CINQ JUILLET DEUX MILLE SEIZE

***

APPELANTS

Monsieur E Y

XXX

XXX

Représenté par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame C D épouse Y

XXX

XXX

Représentée par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEES

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Olivier TAMAIN de la SCP MTBA AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

SAS IFB FRANCE

XXX

XXX

Représentée par M^e Olivier TAMAIN de la SCP MTBA AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 11 Avril 2016 en audience publique, devant la Cour composée de :

D. FORCADE, président

M. MOULIS, conseiller

C. MULLER, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : H. ANDUZE-ACHER

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par D. FORCADE, président, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant mandat de vente non exclusif n°890 en date du 31 juillet 2002, la S.A. IFB du groupe AKERYS s’est vue confier la commercialisation par lots d’un ensemble immobilier de plusieurs bâtiments en copropriété situé à CUL DE SAC sur l’île de A B en X, ce moyennant une rémunération fixée à 12% HT du prix de vente TTC indiqué, lot par lot, dans la grille de prix annexée au mandat.

Démarchés dans le cadre de ce mandat, Monsieur E Y, médecin, et son épouse Madame C D, médecin retraitée, ont réalisé un investissement locatif dans cette résidence, éligible au dispositif de défiscalisation de la loi 'PAUL', selon les modalités suivantes :

— suivant contrat préliminaire de réservation en date du 31 juillet 2003 et acte authentique de vente reçu le 31 décembre 2003 par Maître G H, notaire associé à A B, ils ont acquis auprès de la S.N.C. LE BELVEDERE un appartement avec loggia d’une superficie privative de 72,60 m², constituant le lot n°177 du bâtiment 'La Bora’ achevé le 18 mars 2002, au prix principal de 293.800 €

— selon offre préalable acceptée le 8 octobre 2003, ils ont souscrit un prêt du même montant auprès de la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE pour financer l’acquisition, remboursable sur une durée de 15 ans, dont 1 an de différé d’amortissement, au taux d’intérêt initial de 3,8% l’an révisable et garanti par une hypothèque en premier rang sur le bien et par une délégation d’assurance invalidité décès

— ils ont donné mandat de gestion à la S.A.R.L. CAP CARAÏBES GESTION et contracté une assurance locative auprès de la compagnie CORNHILL FRANCE.

Après six ans de location, les acquéreurs ont souhaité revendre l’appartement dont la valeur a été estimée par un agent immobilier en juin 2010 entre 190.000 et 210.000 € net vendeur.

Par acte d’huissier en date du 22 avril 2013, les époux E Y et C D ont fait assigner la S.A.S. AKERYS PARTICIPATIONS 'anciennement dénommée IFB’ devant le tribunal de grande instance de TOULOUSE sur le fondement des articles 1147 et 1382 du code civil et L541-1, L32-2 et L541-4 du code monétaire et financier en responsabilité pour manquements à ses obligations de conseiller en gestion de patrimoine et réparation du préjudice subi.

Après revente de leur appartement le 19 juin 2014 au prix de 120.000 €, ils ont sollicité la condamnation in solidum de la S.A.S. AKERYS PARTICIPATIONS et de la S.A.S. IFB FRANCE, intervenue volontairement à l’instance aux droits de la première, au paiement sous bénéfice de l’exécution provisoire des sommes de 173.800 € au titre de la perte de valeur du bien et de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 20 novembre 2014, le tribunal, considérant que la S.A.S. AKERYS PARTICIPATIONS, holding du groupe commercialisant la résidence, n’avait fait aucun acte de nature à engager sa responsabilité, que, si la S.A.S. IFB FRANCE avait manqué à son obligation de conseil en phase précontractuelle en ne mettant pas en garde les acquéreurs contre les risques de l’opération proposée, le préjudice résultant de cette faute ne pouvait consister qu’en une perte de chance de ne pas contracter, et non en la perte de valeur du bien réclamée, et que les difficultés rencontrées ne relevaient pas d’un degré d’incertitude tel qu’elles n’auraient pu être anticipées lors de l’achat, a débouté les époux E Y et C D de leurs demandes et les a condamnés aux dépens, sans application de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant déclaration en date du 5 mars 2015, les époux E Y et C D ont relevé appel général de ce jugement, avant de conclure le 4 juin 2015 dans le délai de trois mois imparti par l’article 908 du code de procédure civile.

Ils demandent à la cour de :

— confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a retenu que la société IFB FRANCE avait manqué à leur égard à son devoir d’information et de conseil

— la réformant sur le montant des dommages intérêts octroyés, dire et juger qu’ils sont fondés à obtenir réparation de l’intégralité du préjudice subi, lequel ne consiste pas en la simple perte de chance de ne pas contracter

— dire et juger que la société IFB FRANCE engage sa responsabilité à leur égard sur le fondement, à titre principal, de l’article 1382 du code civil et, à titre subsidiaire, de l’article 1147 du même code et la condamner à leur payer la somme de 120.977,71 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— dans l’hypothèse où la cour considérerait que seul le préjudice constitué par la perte de chance de ne pas contracter est indemnisable, condamner la société IFB FRANCE à leur payer la somme de 100.000 €

— condamner la société IFB FRANCE à leur payer une somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit du Cabinet CAMILLE & Associés, avocats.

Ils reprochent à la société IFB FRANCE d’avoir réalisé une simulation patrimoniale exclusivement basée sur des données théoriques censées correspondre à une étude circonstanciée du marché local, alors que la simulation repose sur une surévaluation évidente du bien proposé et ne contient aucune réserve de nature à les alerter sur l’impossibilité de maîtriser ces données ni d’atteindre la rentabilité annoncée dans l’hypothèse où l’une d’elles (loyer garanti, revenus sur lesquels est calculée l’économie fiscale, augmentation des prix de l’immobilier, évaluation du bien, charges) évoluerait défavorablement, et de les avoir immédiatement orientés vers un produit de défiscalisation, sans leur proposer d’autres placements.

Ils chiffrent leur préjudice à la perte de valeur du bien acquis à la revente (173.800 €), augmentée des intérêts du prêt jusqu’à la revente (90.499,84 €), de l’indemnité de remboursement anticipé (2.659,76 €) et du coût de l’assurance décès invalidité jusqu’à la revente (14.190,54 €) et diminuée du total des rentrées locatives (47.652,43 €) et de l’économie fiscale réalisée (117.520 €).

Dans ses dernières et uniques conclusions signifiées par voie électronique le 30 juillet 2015, la S.A.S. IFB FRANCE demande à la cour, au visa des articles 66 et 9 du code de procédure civile, 1134, 1147 et 1382 du code civil, de :

— dire et juger que les demandes formulées à son encontre sont radicalement mal fondées et, en toute hypothèse, qu’elle n’a commis aucune faute à l’égard des époux Y

— débouter par conséquent ceux-ci de l’intégralité de leurs demandes

— à titre reconventionnel, condamner les époux Y à lui payer, ainsi qu’à la S.A.S. AKERYS PARTICIPATIONS, la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que, s’étant vue confier la commercialisation de la résidence 'La Bora’ et ayant proposé aux époux Y l’acquisition d’un lot éligible au dispositif de défiscalisation de la 'loi PAUL’ en réalisant une simulation sur la base de leurs déclarations et des données transmises par le promoteur, elle n’a nullement agi en qualité de conseiller en gestion de patrimoine dans le cadre d’un mandat reçu de ceux-ci et ne peut donc voir sa responsabilité contractuelle engagée et qu’elle n’a pas manqué à son obligation d’information à l’égard des acquéreurs qui ne remettent pas en cause l’effectivité de l’économie fiscale et des recettes locatives, avaient conscience que l’opération projetée était soumise à un certain aléa, d’autant qu’ils avaient déjà fait un investissement similaire par son intermédiaire, et ne démontrent aucune surévaluation, lors de l’acquisition, du bien dont la dépréciation s’explique par la crise du marché de l’immobilier.

La S.A.S. AKERYS PARTICIPATIONS, qui a constitué avocat aux côtés de la S.A. IFB FRANCE, n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 mars 2016.

Invité sur l’audience de plaidoirie du 11 avril 2016 à produire en délibéré un extrait Kbis de la S.A.S. AKERYS PARTICIPATIONS, le conseil des intimées l’a communiqué par une note du 13 avril reprenant ses explications de première instance sur la mise hors de cause de cette société, avec les pièces justificatives y afférentes.

MOTIFS

La disposition du jugement dont appel rejetant les demandes à l’encontre de la S.A.S. AKERYS PARTICIPATIONS au motif qu’en l’absence de toute démonstration d’acte positif de la part de cette holding, son indépendance juridique fait obstacle à ce que sa responsabilité soit engagée pour les faits commis par sa filiale, n’est pas critiquée par les appelants qui ne sollicitent plus que la condamnation de la S.A.S. IFB FRANCE et admettent avec celle-ci qu’elle a été chargée de commercialiser la résidence sur mandat du promoteur vendeur, même si le mandat de vente versé aux débats n’a pas été conféré à cette société immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de TOULOUSE sous le numéro 429 912 249 et transformée de S.A.R.L. en S.A. en décembre 2005, mais à la S.A. IFB, ancienne dénomination de la société AKERYS PARTICIPATIONS immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de TOULOUSE sous le numéro 397 900 887, transformée en S.A.S. en novembre 2004 et ayant apporté sa branche d’activité dite 'commerciale’ à la première en décembre 2006.

Ceci précisé, le fait que la S.A.S. IFB FRANCE a agi en qualité de mandataire du promoteur vendeur n’exclut pas qu’elle soit également intervenue en qualité de conseil en gestion de patrimoine auprès des époux E Y et C D dès lors qu’elle s’est effectivement comportée comme telle en ne se contentant pas de leur transmettre les données reçues du promoteur vendeur et en élaborant une 'projection financière', à valeur de simulation non contractuelle, faisant apparaître, en fonction de leurs revenus et de leur situation, l’avantage fiscal et patrimonial sur sept ans de l’opération présentée comme un concept 'clé en mains'.

Elle est donc tenue envers eux d’une véritable obligation d’information et de conseil, sauf à limiter celle-ci au seul investissement proposé, à ses caractéristiques et aux choix à effectuer par les candidats acquéreurs.

En outre, dans la mesure où l’appartement a effectivement été loué et dégagé une économie fiscale, le manquement à cette obligation ne peut concerner que la valeur vénale du bien qui, dix ans après son acquisition, a été revendu à 40 % de son prix d’achat.

Or, d’une part, les époux E Y et C D ne justifient pas que le prix d’achat du bien, conforme à la grille tarifaire annexée au mandat de vente et correspondant à un prix 'acte en mains', c’est-à-dire incluant les frais de notaire et d’hypothèque, les intérêts intercalaires, les coûts des garanties et le montant de l’adhésion à l’association des investisseurs EDC, tout en étant présenté dans la brochure de la S.A. IFB comme inférieur ou égal au prix du marché, aurait été surévalué, ce qui ne peut se déduire de la seule perte de valeur qu’il a enregistrée à compter de 2010 dans le contexte de la crise de l’immobilier évoquée par l’agent immobilier auquel ils se sont adressés pour le revendre à l’issue du délai minimum de six ans de location exigé en régime de défiscalisation selon la loi 'PAUL'.

D’autre part, cette brochure rappelant que personne ne peut prédire l’avenir n’exclut pas tout risque de fluctuation de la valeur du bien en fonction de l’état du marché et, si elle relativise le risque de baisse en cas de revente dans un contexte difficile en mettant en avant le fait que le locataire rachète alors souvent le bien grâce à des taux d’intérêts faibles, les époux E Y et C D ne peuvent prétendre avoir ignoré ce risque connu de tout un chacun.

Dès lors, toutes considérations relatives à l’absence de garantie du label EDC étant inopérantes, aucun manquement fautif de la S.A. IFB FRANCE à son obligation d’information et de conseil n’apparaît caractérisé et le jugement dont appel ne peut qu’être confirmé en ce qu’il a débouté les époux E Y et C D de toutes leurs demandes à son encontre.

Parties perdantes, les appelants supporteront in solidum les dépens d’appel, en sus de ceux de première instance déjà mis à leur charge, sans qu’il apparaisse équitable de faire application à leur encontre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens exposés par les intimées.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum les époux E Y et C D aux dépens d’appel,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président

.